基礎(chǔ)班68講全講義

1、PAGE PAGE 5第四單元 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅考情分析考卷之一考卷之二考卷之三單項(xiàng)選擇題1題1.5分-多項(xiàng)選擇題-1題2分-判斷題-1題1分1題1分不定項(xiàng)選擇題合計(jì)1題1.5分2題3分1題1分單元框架考點(diǎn)解讀一、房產(chǎn)稅的納稅人（）房產(chǎn)稅的納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。具體包括：1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。2.產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人?！咎崾尽糠慨a(chǎn)出租的，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）為納稅人。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。4.產(chǎn)權(quán)未確定以及

2、租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。5.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。6.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅?！纠}單選題】關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的下列表述中，不符合法律制度規(guī)定的是（ ）。（2012年）A.房屋出租的，承租人為納稅人B.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人C.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理單位為納稅人D.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人【答案】A【解析】房屋出租的，出租人為房產(chǎn)稅的納稅人。二、房產(chǎn)稅的征稅范圍（）1.房產(chǎn)稅的征

3、稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）的房屋。2.獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。【例題1單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（ ）。（2016年）A.建制鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的廠房B.農(nóng)村的村民住宅C.市區(qū)商場的地下車庫D.縣城商業(yè)企業(yè)的辦公樓【答案】B【解析】房產(chǎn)稅的征稅范圍是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)的房屋?！纠}2判斷題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，出

4、售前已使用的，不征收房產(chǎn)稅。（ ）（2016年）【答案】【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。三、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（）1.一般規(guī)定計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)稅公式從價計(jì)征以房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)（具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定）1.2%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1-扣除比例）1.2%從租計(jì)征（1）以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)（包括貨幣收入和實(shí)物收入，但不含增值稅）（2）以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)

5、征12%應(yīng)納稅額=租金收入12%或4%個人按市場價格出租的居民住房收取的租金4%【例題1單選題】甲企業(yè)擁有一處原值560000元的房產(chǎn)，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅減除比例為30%。甲企業(yè)該房產(chǎn)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計(jì)算中，正確的是（ ）。（2015年）A.5600001.2%=6720（元）B.560000（1-30%）1.2%=9600（元）C.560000（1-30%）1.2%=4704（元）D.56000030%1.2%=2016（元）【答案】C【解析】從價計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)原值一次減除規(guī)定的減除比例后的余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，適用年稅率為1.2%；因此，甲企業(yè)該房

6、產(chǎn)年應(yīng)繳房產(chǎn)稅稅額=560000（1-30%）1.2%=4704（元）?！纠}2單選題】甲企業(yè)2012年全年將原值500萬元的倉庫出租給乙企業(yè)，換回價值30萬元的原材料。已知，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，從租計(jì)征房產(chǎn)稅稅率為12%，甲企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為（ ）萬元。（2013年）A.500（1-30%）12%+3012%=45.6B.500(1-30%)12%=42C.50012%=60D.3012%=3.6【答案】D【解析】（1）出租房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)“從租計(jì)征”房產(chǎn)稅；（2）房產(chǎn)的租金收入，包括貨幣收入和實(shí)物收入（如本題換回的原材料）；（3）甲企業(yè)2012年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額=3012

7、%=3.6（萬元）?！纠}3單選題】甲企業(yè)2014年年初擁有一棟房產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，3月31日將其對外出租，租期1年，每月收取租金1萬元。已知從價計(jì)征房產(chǎn)稅稅率為1.2%，從租計(jì)征房產(chǎn)稅稅率為12%，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%。2014年甲企業(yè)上述房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）AB.3.18C.3.76D.8.4【答案】B【解析】2014年甲企業(yè)上述房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000（1-30%）1.2%3/12+1912%=3.18（萬元）。【案例】甲企業(yè)2016年年初擁有一棟房產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，6月30日將其對外出租，租期1年，每月收取不含增值稅租金1萬元。已知從價計(jì)征房

8、產(chǎn)稅稅率為1.2%，從租計(jì)征房產(chǎn)稅稅率為12%【解析】2016年度甲企業(yè)該房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=1000（1-30%）1.2%1/2+1612%=4.92（萬元）。2.房屋原值的確定（1）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價值的配套設(shè)施（如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等）。（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅?！纠}1單選題】2014年甲公司房產(chǎn)原值1000000元，已提取折舊350000元，

9、已知從價計(jì)征房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，甲公司當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計(jì)算中，正確的是（ ）。（2015年）A.（1000000-350000）1.2%=7800（元）B.（1000000-350000）（1-30%）1.2%=5460（元）C.1000000（1-30%）1.2%=8400（元）D.10000001.2%=12000（元）【答案】C【解析】從價計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)“原值”（而非“凈值”，不能扣除折舊額）一次減除10%30%后的余值計(jì)算繳納，具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；在本題中，甲公司當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000000（1-30%）

10、1.2%=8400（元）?！纠}2多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列與房屋不可分割的附屬設(shè)備中，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅的有（ ）。（2015年）A.中央空調(diào)B.電梯C.暖氣設(shè)備D.給水排水管道【答案】ABCD【解析】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。3.投資聯(lián)營的房產(chǎn)（1）真投資：被投資方交對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。（2）假投資：投資方/產(chǎn)權(quán)人交對以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)

11、際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金，應(yīng)當(dāng)以出租方取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。4.融資租賃房屋從價計(jì)征，由承租人交融資租賃房屋的房產(chǎn)稅，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（2017年調(diào)整）四、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠（）1.非營利性機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額）的單位（學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征

12、房產(chǎn)稅。（4）對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（5）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。【相關(guān)鏈接】對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。3.毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。4.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。5.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋：（1）施工期間：一律免征房產(chǎn)稅。（2

13、）工程結(jié)束后：施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。6.對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。（2017年新增）7.體育場館的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策（2017年新增）（1）國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、人民團(tuán)體、財(cái)政補(bǔ)助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（2）經(jīng)費(fèi)自理事業(yè)單位、體育社會團(tuán)體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運(yùn)營管理的體育場館，符合相關(guān)條件的，其用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)擁有并運(yùn)營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)，減半征收房產(chǎn)稅。（4）享受上述稅收優(yōu)惠體育場館的運(yùn)動場地用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%?！纠}單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不予免征房