三鑫實業(yè) 惠州瀝林地塊 可行報告課件

1、鼎泰咨詢?yōu)槌晒?而努力！一起前進，三鑫實業(yè)項目可行性策略案惠州瀝林打造城區(qū)的璀璨名珠 中國地產商域網撥開迷霧，看清前進的方向！市場部分國內房地產市場特征惠州簡述瀝林綜述跟著來，進入：國內房地產特征分析 中國地產商域網降 中心城市，從三萬英尺到無底深淵！北京 上海 深圳 廣州回歸下滑觀望促銷房價 大幅下挫土地 頻頻流標后勢 回升艱難中央宏觀調控：90/70限制銀行6次加息各地政府法規(guī)市場現狀：重點城市受政策和調控的影響非常明顯；部分區(qū)域的銷售價格回落至07年上半年的水平，市場在開發(fā)商強力的價格促銷和客戶的觀望中循環(huán)徘徊，現階段回升緩慢。重慶 成都 杭州啟始時間：07.9.28 中國地產商域網一線

2、城市的開發(fā)商在與客戶進行著價格博弈；誰，能堅持到最后！市場的聲音觀望 再觀望 堅持 再堅持開發(fā)商變相促銷了新開盤價格降低了有人已經降了，價格還會再降再等等吧 再看看吧！開發(fā)商的聲音1。不能再降了，預期利潤已大幅降低！2。成本與預算已經達到價格下限，降不下！3。降價對老業(yè)主如何解釋？不能再降！4。再不降，資金鏈斷了關鍵點： 中國地產商域網重點城市自然是樣板試驗區(qū)，調控措施和政策在市場的反應當然敏感而迅速；其他線城市相對一線城市存在消費時間差異，被一線城市炒熱的地產行情波及全國，剛剛才接受到上漲的信息，下滑的態(tài)勢短期內難以出現非重點城市房價并未達到不可承受的頂點，還有上升的空間其他城市成熟度相對滯

3、后，產品引力對價格上揚有提升作用地域、文化的差異，消費習慣的差異客戶基數群的差異：人員流動，客戶流動，資金流動市場交錯糾纏 變幻莫測同是中國人聚集的城市，為什么會有兩種不同的結果？ 中國地產商域網非中心城市，開發(fā)商的復興之地！判斷：跟著來，進入：瀝林概述及規(guī)劃 中國地產商域網二線城市。惠州，城市自然資源城市經濟的發(fā)展、深厚歷史文化底蘊的魅力、優(yōu)越的城市生活環(huán)境、珠三角主要城市一小時生活圈的形成將提升城市的生活品質，使惠州成為深港東部的“國際居住中心”。山水惠州深港東部的“國際居住中心” 中國地產商域網二線城市。惠州，城市交通惠深、惠河、廣惠、深汕高速和惠深205國道組成惠州市快速交通干線 京九

4、、廣梅汕、惠澳鐵路直達北京、九龍和廣州 惠州港口通向國際市場的一個重要的進出口口岸1小時城市交通網絡，城際生活轉換成為習慣深 圳河 源深惠高速惠河高惠廣高速京九線東 莞惠州汕尾廣州 中國地產商域網我們承認，惠州未來如何架構和規(guī)劃與我們息息相關，在世界的任何地方都存在窮國富州或者富國貧省的狀態(tài)。國內，也不例外。且不論各省區(qū)因地理位置的不同而存在巨大經濟差異，單就同省同區(qū)也因為僅僅距離上間隔幾十里，差異就是十萬八千里！更何況房地產產品的區(qū)域屬性。但，掌握房地產命門的，除了中央，還有地方！市轄縣，怎可能逃離地級市的盤剝！又怎可能擺脫區(qū)域的輻射！惠州規(guī)劃與我們何干？ 中國地產商域網繼續(xù)，細看 大惠州的

5、未來！規(guī)劃2010年惠州市總人口約為300萬人，2020年總人口為505萬人。規(guī)劃2010年惠州市城鎮(zhèn)人口300萬人，城鎮(zhèn)化水平35；2020年城鎮(zhèn)人口505萬人，城鎮(zhèn)化水平50。城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構規(guī)劃惠州市的城鎮(zhèn)體系等級規(guī)模分四個等級：市域中心城市、市域二級城市、重點建制鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)職能結構規(guī)劃：綜合型、能源工業(yè)型、旅游商貿型、工業(yè)商貿型。城鎮(zhèn)空間結構規(guī)劃： 以惠州城區(qū)為中心，以惠東、吉隆、大亞灣等為二級城市，沿各大高速為軸線迅速發(fā)展，同時輻射帶動市域經濟社會全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。市域交通體系規(guī)劃半小時交通圈：中心城市惠州市區(qū)至各個縣城的交通時距，經高速公路建設后，為半小時交通圈。各個

6、縣城至各自所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通時距，經縣道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路新建與改造后，為半小時交通圈。 二小時交通圈：中心城市惠州市區(qū)至各城鎮(zhèn)及一級中心村的交通時距，經市網公路的拓寬、改造、優(yōu)化后，為一小時交通圈。 人口預測城鎮(zhèn)化水平預測市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 中國地產商域網從大惠州規(guī)劃的未來，我們能看到：城鎮(zhèn)人口 量比增加非城鎮(zhèn)人口大批進入城鎮(zhèn)，各區(qū)域房地產業(yè)的空間放大。城市等級 結構合理縣域城市=市域二級城市。建設，一起上。城鎮(zhèn)職能 明確分工根據特色形成支柱產業(yè)；未來，看自己的！城鎮(zhèn)空間 均衡發(fā)展東西向、南北軸。全面發(fā)展，一個都不能少。交通規(guī)劃 高速直達高速路全線鋪設，經濟高速騰飛！ 中國地產商域網日朗云稀，賽場不錯。找

7、到屬于我們的跑道。跟著來，進入：瀝林綜述 中國地產商域網城區(qū)產業(yè)現狀瀝林鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)達。全鎮(zhèn)現有外資企業(yè)150家，民營企業(yè)70家，形成了一個以運動器材、自行車、塑膠、玩具、五金、電子、服裝等產業(yè)為主的外向型工業(yè)格局。亞倫工業(yè)肯通自行車廠 中國地產商域網城區(qū)產業(yè)文化會節(jié)主體活動內容如下：（一）開幕式 2008年3月23日上午10時綠葉酒店廣場，將邀請省有關部門、市、區(qū)領導及市區(qū)有關部門領導及各商業(yè)知名人士出席。全部內容包括宣布會節(jié)開幕、為會節(jié)揭幕、項目簽約、參觀企業(yè)展覽展銷會等。 （二）展覽（展示） 2008年3月23日，在招商會現場設展覽展示區(qū)。展覽和展銷是招商會暨自行車文化節(jié)的重要活動，主要展示

8、與推介推銷瀝林轄區(qū)內自行車、運動器材、家庭小電器以及其他具有瀝林特色的產品，加強交流、互通商機、促進合作。同時，還將展示瀝林招商引資優(yōu)越環(huán)境、城鎮(zhèn)建設的特色成果等。 （三）簽約 2008年3月23日，綠葉酒店廣場。在展覽展示的基礎上，通過治談，大力推介瀝林的發(fā)展前景和優(yōu)越的投資環(huán)境，開展招商引資，舉行現場簽約儀式。 （四）巡游 2008年3月23日中午，將以千人組成的自行車車隊巡游的形式拉開“首屆瀝林自行車公開賽”帷幕，由嘉賓領導帶領各單位、企業(yè)組成的自行車隊伍進行巡游。 （五）賽事 2008年3月23日中午，舉行“首屆瀝林自行車公開賽”，設越野賽和慢騎賽。進一步推動全民健身風潮，倡導環(huán)保健康

9、的運動休閑方式，迎接奧運，向惠州設市20周年獻禮。 （六）文藝晚會及頒獎授匾儀式 2008 年3月23日晚，以“新瀝林新畫卷 共發(fā)展共和諧”為主題的文藝展演，為招商會暨自行車文化節(jié)營造濃厚的娛樂氛圍。 推廣產業(yè)文化、促進招商引資瀝林自行車文化節(jié) 中國地產商域網第二產業(yè)情況：生產總值居惠城區(qū)第二位資料來源：惠城區(qū)統(tǒng)計局經濟統(tǒng)計資料瀝林 第二產業(yè)第三位第三產業(yè)情況：生產總值僅次于水口鎮(zhèn)2006年吉隆鎮(zhèn)第三產業(yè)生產總值比上年增長15.8瀝林 第三產業(yè)資料來源：惠城區(qū)統(tǒng)計局經濟統(tǒng)計資料第三位發(fā)展戰(zhàn)略：工業(yè)立鎮(zhèn)、工業(yè)強鎮(zhèn) 工業(yè)體系：以運動器材、自行車、塑膠、玩具、五金、電子、服裝等產業(yè)為主的工業(yè)格局龍頭

10、企業(yè)：廣東省橋勝集團有限公司、肯通自行車有限公司、亞倫塑膠實業(yè)有限公司。瀝林 外向型工業(yè)格局現狀： 2007年，瀝林鎮(zhèn)工業(yè)經濟再創(chuàng)新高。實現工業(yè)產值31.25億元，同比增長21%； 第三產業(yè)蓬勃發(fā)展。大力發(fā)展商貿流通業(yè)，全年新增個體工商戶755戶，完成工商規(guī)費收入164萬元，超額完成年度任務。 未來規(guī)劃：根據瀝林鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20082020），未來瀝林鎮(zhèn)將建設成以自行車運動、生態(tài)休閑旅游、鄉(xiāng)村特色文化為品牌，一、二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展的新城鎮(zhèn)。 瀝林 產業(yè)現狀及未來發(fā)展平衡的工農業(yè)，多元化的工業(yè)產業(yè)，便捷發(fā)達的交通路網，更重要，也是更關鍵的是：巨大的能源寶藏就在腳下！難道，只能靠天吃飯，每個人生活

11、在20的斗室之內？產業(yè)在協(xié)調，忘了紡織吧以能源為支柱的產業(yè)將要形成，讓我們走近單縣房地產市場，這，才是我們更應該關注的！跟著來，進入：瀝林房地產市場調查簡直是捧著金飯碗討飯！瀝林 房地產市場空明區(qū)目前瀝林房地產正處在待開發(fā)之中，因此我們可以觀摩瀝林鄰縣城區(qū)房地產市場，從中宏觀市場，從調研數據中預判貴司待開發(fā)地塊的可行性開發(fā)思路，從中挖掘自身的價值，實現土地價值化和企業(yè)利潤最大化鄰縣陳江地產，大同小不同。開發(fā)項目多，嚴重的供大于求風華麗都一期御景華城凱旋國際凱欣苑原東匯景中央買方市場形成產品結構單一，鮮見多層外的其他產品老盤銷售緩慢 周期拉長新盤謹慎入市大量空置物業(yè)市場反應冷淡產品品質雷同客戶選

12、擇余地小購買欲望被壓制新一輪機會等待陳江房地產現狀片區(qū)房地產開發(fā)物業(yè)少，開發(fā)地塊分布散。項目的檔次普遍不高，在建筑風格和園林方面沒有獨特特色。片區(qū)物業(yè)類型主要以小高層為主，兼有少量多層和高層；產品種類較少，同質化比較嚴重；區(qū)域商品房價格主要維持在3000-4200元/平方米之間；區(qū)域內的客戶主要以周邊居民、高新企業(yè)員工、深圳及其他區(qū)域投資客；目前，區(qū)域內的客戶群體主要依靠周邊高新企業(yè)的員工，企業(yè)員工在區(qū)域房地產消費中扮演重要角色；陳江區(qū)域的樓盤，普遍以小高層為主，產品主要還是集中在兩房、三房，80-110平方米之間；各樓盤主要集中在區(qū)域中心附近，借助區(qū)域中心配套吸引客戶，主要是以滿足生活居住需

13、求為主；大部分項目在小區(qū)園林打造及建筑風格方面無吸引客戶的特色；啟示御景華城發(fā)展商：惠州市惠陽區(qū)盈富實業(yè)有限公司陳江分公司代理商：中原地產代理（深圳）有限公司惠州分公司物業(yè)類別：小高層（挑高5米復式小戶）項目地址;：惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)白云山路口張屋管理區(qū)占地面積：45000平方米 建筑面積：139000平方米容 積 率：2.56 總 戶 數：943戶目前接受咨詢的的是御景華城第四期，單體樓；主要是以30平方米的一房和70平方米兩房為主，挑高五米層高，可以分隔成小復式，以達到一房變三房，兩房變四房；還有誰，在身邊凱旋國際投資型酒店公寓發(fā)展商：惠州市達利房地產開發(fā)有限公司代理商：深圳巨基地產物業(yè)類別：酒

14、店式投資型公寓項目地址;：惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)曙光大道與仲凱大道交匯處占地面積：3300平方米 建筑面積：20000平方米容 積 率：6.06 總 戶 數：256戶主力戶型：單間51/平方米； 一房62平方米； 兩房98平方米； 銷售價格：均價4200元/平方米營銷動態(tài)：在8.07-8.13期間購房，可返一萬元現金；在身邊，性質還不同凱欣苑發(fā)展商：惠州市長源實業(yè)發(fā)展有限公司整合推廣：上海凱思達地產營銷物業(yè)類別：普通住宅（小高層、多層）項目地址;：惠州陳江街道甲子路占地面積：30927平方米 建筑面積：68230平方米容 積 率：2.12 總 戶 數：617戶主力戶型：主要以100平方米左右的三房為主；

15、銷售價格：均價2800元/平方米，起價2518元/平營銷動態(tài)：目前推出特價產品，起價2518元/平；配套：陳江中心小學、陳江派出所、陳江廣場、惠城區(qū)體育館。一起的，不止一個。在身邊，還有誰原東匯景中央投資商：惠州市原東國際集團有限公司發(fā)展商：大華地產運營商：星海投資物業(yè)類別：商住樓（多層、小高層、高層）項目地址：陳江大道與陳甲路交叉口南側占地面積：50542平方米 建筑面積：242356.64平方米容 積 率：3.92 總 戶 數：1452戶主力戶型：兩房72/74平方米、 三房90-126平方米、 四房135平方米；銷售價格：價格未定，預計在4600元/平方米左右；簡析：項目位于陳江區(qū)域中心

16、，周邊配套完善，是目前陳江較少有的高檔次樓盤。前方，有模糊的身影。項目名稱建筑面積(元/)物業(yè)類型銷售均價(元/)總戶型凱欣苑6.8萬多層/小高層住宅2800617凱旋國際2萬高層4200256御景華城13.9萬酒店公寓943風華麗都一期14.6萬小高層3200937原東匯景中央24萬多層/小高層/高層預期46001452城區(qū)開發(fā)項目基礎信息一攬表小小縣城，僅兩三年，開發(fā)項目近五個。市場競爭壓力大？還有上千畝的土地供應集中放量！我們該以什么樣的姿態(tài)來面對激烈而殘酷的競爭？跑的早，不一定就是最后的勝利者在這場近似于馬拉松的較量中先行者，只是吸引更多人關注較量的探路人鮮花和掌聲，從來只送給明星他們

17、都不是我們才是瀝林縣地產最終的領軍者！有賽場，有對手，該看我們的了！項目分析 客戶定位產品建議 項目定位 營銷劃分 媒體通路 促銷手段 開發(fā)價值跟著來，進入：項目分析項目，經濟指標。占地面積：21327建筑面積：53318設計戶數：容積率：約2.5建筑密度： 占地不大，開發(fā)規(guī)模不大，容積率偏高?；菡凉繁景疙椖?，地塊信息宗地位置：惠州瀝林鎮(zhèn)浦心村惠樟公路旁土地狀況：土地較為平整，面觀山森占地面積：21327地形地貌：地塊成不規(guī)則形東南角成尖角形交通條件：近鄰惠樟公路周遍環(huán)境：地塊南面沿山腳而過，包圍整個山森，東面面觀湖景，形成生態(tài)資源豐富，環(huán)境優(yōu)美看上去很美。環(huán)境不錯，在城區(qū)中心的輻射范圍內。

18、但是，地形成了制約產品設計和規(guī)劃的瓶頸。南北瀝林鎮(zhèn)區(qū)域內的配套設施基本齊全，醫(yī)院、銀行、酒店、郵局、學校一應俱全；項目，周邊配套項目，外區(qū)環(huán)境項目外部環(huán)境面貌較差，居住環(huán)境不佳，多為當地自建房，貧富階級差距很大項目，內區(qū)環(huán)境項目內部由山湖圍繞，生態(tài)資源豐富形成天然的生態(tài)大氧吧存在的，潛在的都是必須面對的。重視敵手，更要了解自己用我們的長處超越別人的短處更需要將自己的潛力和威脅一一挖掘發(fā)現才能安心上陣那么，我們的優(yōu)勢和劣勢在哪里？跟著來，進入：項目SWOTSuperiority 優(yōu)勢生態(tài)物業(yè)都知道山湖的環(huán)境是城市中最好的風景，何況還是最大的、最美的、免費的，這樣的生態(tài)資源就在家門口，想想，已能夠

19、舒暢一陣子了，創(chuàng)新產品看看現在市面上的戶型，真有點難為情。開發(fā)商多年在建筑業(yè)里摸爬滾打，早對戶型和建筑結構爛熟于心，加上我們對戶型的理解和研究，以及大氣而漂亮的主入口，人性化的園林、景觀設計，創(chuàng)新的半架空車庫設計，這樣的產品，單縣能找出幾個？品牌管家買房子，就要住的舒服。除了建筑、園林、戶型，還有國內知名的一線品牌物管公司提供物管顧問服務，指導物管為每位業(yè)主提供貼身貼心的管家服務，兩個字：舒服優(yōu)勢是項目的基礎，優(yōu)勢點越多，項目的附加值越高，對市場的攻擊手段越多。放大，放大，再放大！I項目SWOTW 劣勢地形狹長地形不規(guī)則，建筑物的采光和通風受到阻擋，東北面的尖角成為最大的硬傷地幅較小地小了，公

20、共空間當然就少了。還要滿足容積率和利潤率，自然的公共活動就少了，對真正懂品質的客戶來說，難稱上品。居住環(huán)境不佳周邊自建房較多，廠區(qū)較多加上零亂的商業(yè)所帶來不可預測的治安隱患劣勢的存在無可避免，且不能以個人意志進行改變。我們要做的。是盡量將劣勢造成的影響削弱，使其淡化。先削弱，再淡化！II項目SWOT市場空白點處在房地產剛開發(fā)時代，市場空間存在生活需求力加大品質生活的需求，從而使本城區(qū)的消費者有意改善居住環(huán)境片區(qū)整合同一個片區(qū)內，一個大型的居住小區(qū)，上仟人住在一起，不就是一個生活大社區(qū)嗎？加上政府在這邊辦公，配套交通要跟上，功能要完善，明天，會更好。Occasion 機會機會點的挖掘，是盡可能的

21、完善項目的價值體系，為項目價值加成。把握，完善，提高！III項目SWOT競爭威脅片區(qū)周邊在售項目超4個，同時有3個以上的項目定位很高，市場保有量嚴重過剩。另外，今年周邊鄰區(qū)超千畝的土地供應，加劇了片區(qū)內的競爭態(tài)勢，可以預計，明后兩年，新區(qū)商品房樓盤的競爭將達到白熱化的程度。政策威脅中央、各地政府對房地產行業(yè)的調控政策，以及銀行利率調整，都是直接威脅房地產行情的重要因素。產品威脅目前現居住的客戶對產品的要求，對物業(yè)的需求以及對居住環(huán)境的期望，使得本地塊在開發(fā)上更需在品質上把關污染威脅項目周邊500M范圍內擁有大量的工廠，對空氣和自然環(huán)境都會產生威脅。品牌威脅對外界，本項目是三金實業(yè)的首個開發(fā)項目

22、，部分客戶會對開發(fā)公司的開發(fā)能力產生懷疑，威脅到購買信心。Threahen 威脅威脅是潛在的，但不是完全不可變的。我們，要將威脅的陰影驅散；如果有可能，甚或可能將其轉換為機會?；行螢闊o形IV項目SWOT問題擺在面前，先解決劣勢。地形不規(guī)地幅較小產品設計下足工夫，根據實地進行針對性設計。按目前的設計架構，盡量增加空間活動部分，適當放置健身設施。園林小品方面，少用喬木做綠植，多用灌木和永久性小品。因外部環(huán)境較差，因此在內部應傾心打造產品，在物管上做到位，讓消費者放下后顧之憂可根區(qū)域規(guī)劃在本地塊開發(fā)商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)完善配套帶來的不足，進一步提升項目的品質安保系統(tǒng)配套不完善存在劣勢解決方案1。放大

23、其他項目不具備的優(yōu)勢點，形成差異化競爭優(yōu)勢；2。前期準備到位，完善有效的營銷執(zhí)行；3。引導建立積極的銷售態(tài)度；4。密切關注市場變化，并第一時間制訂應對方案。劣勢解決了，再解決外部威脅。密切關注各級政府和銀行提出的與房地產相關的政策，無論是利好還是威脅，分析后及時調整戰(zhàn)術。暫時任其生存，待區(qū)域內居住人口增多，動議政府讓其搬遷推廣與銷售說辭的引導：1。開發(fā)商的建筑業(yè)背景增強客戶對物業(yè)安全質量的信任；2。首次開發(fā)的產品通常是盡心盡力盡責的優(yōu)質產品，還有眾多合作伙伴公司提供的專業(yè)服務，目的，就是通過本項目建立品牌。存在威脅解決方案競爭威脅政策威脅污染威脅品牌威脅延長客戶積累的時間，了解客戶對產品的認知

24、和認同程度，在營銷推廣中注重以經典案例來引導。至于園林，可轉換為競爭的差異點空中花園，產品威脅觀眾呢，他們是誰？認識了對手，也看清了自己跟著來，進入：客戶分析與定位偶得客戶核心客戶 主力客戶邊緣客戶真正的核心客戶所占比例非常少，因為少，首先要牢牢抓住他們?？蛻舴治龊诵目蛻?主力客戶職業(yè)：個體經營者 私營企業(yè)主 企業(yè)高端決策層 政府官員 外埠的本地商人年齡：2845歲教育：15年以上受教育經歷描述：受過一定程度的高等教育，知識面廣、易接受新生事物、 有較強的判斷力、收入穩(wěn)定或擁有大量閑余資金、部分為改善居住環(huán)境或條件多次置業(yè)。投資客戶也主要從這部分人中產生職業(yè)：企業(yè)中層管理者 穩(wěn)定企業(yè)的中老年員

25、工外埠回流人仕年齡：2550歲教育：10年以上受教育經歷描述：收入穩(wěn)定、手中有部分存款、出于居住需求需購置房產、需要改善居住條件、較豐富的人生經歷、能接受新生事物營銷的首要對象目標客戶客戶定位偶得客戶邊緣客戶職業(yè)：有較強經歷能力家庭的子女 非城鎮(zhèn)人口的富裕家庭子女 外地在本地工作、經商的人員 年齡：2055歲 教育：5年以上受教育經歷描述：無固定職業(yè)者無穩(wěn)定的經濟來源，購房的資金來源于短期內快速的爆發(fā)，但不持久。描述：這部分客戶主要是由富裕家庭的子女構成，共性是家庭富裕，自身無獨立經濟來源，依靠家庭的供養(yǎng)，出于婚姻和后代的考慮集全家之力購置物業(yè)職業(yè)：無固定職業(yè)者、被本項目非常認同的外地老年人

26、年齡：2550歲營銷的補充對象關聯客戶客戶定位觀眾，找到了什么樣的選手才能打動他們？實力，肯定是第一位有天賦還不夠要贏得比賽 還需要更努力以及更先進的裝備跟著來，進入：產品開發(fā)建議才會跑在前面。項目，開發(fā)目的土地資源盡可能挖掘地塊價值實現項目開發(fā)及品牌價值最大化實現 土地價值最大化是不可再生資源1.開發(fā)土地價值實現土地價值最大化打造最符合市場消費者需求的產品產業(yè)品牌打造具有獨特性和前瞻性的產品引領市場實現品牌與價值目標2.品牌價值延伸項目，開發(fā)目的產品價值優(yōu)雅的生態(tài)居所產品品牌的延伸標志性宜居社區(qū)舒適高尚社區(qū)企業(yè)品牌的延伸項目，開發(fā)思路開發(fā)低端產品本項目不適合開發(fā)低端產品充分做足容積率指標價值

27、低有利于產品銷售周邊配套不完善嚴重制約項目銷售土地資源價值未能充分挖掘未能很好樹立開發(fā)商品牌低端住宅市場競爭激烈項目，開發(fā)方向本項目不適合開發(fā)高端產品開發(fā)高端產品有利加強綜合素質競爭力增強價格提升有利于整體回報率有利樹立品牌外部環(huán)境極大降低售價周邊配套缺乏嚴重制約項目品質提升當地高端客戶市場容量限制項目，開發(fā)方向項目銷售周期會加長項目總成本增加，投入增大本項目適合開發(fā)中高端產品開發(fā)中高端產品利于提升價格和項目整體回報率填補片區(qū)市場產品空缺有利快速樹立項目及企業(yè)品牌充分挖掘土地潛在價值項目，最佳開發(fā)方向配合城區(qū)的裝備條件，找到自身的方向如何滿足觀眾的胃口受歡迎的明星會擺POSS，就要造勢跟著來，

28、進入：營銷 定位會讓觀眾跟著跑！城區(qū)中心 城市生活引導者！我們在中心！區(qū)域位置、地段位置優(yōu)勢最大化要做就做最好的！盡全力打造一個能提升城市形象、區(qū)域價值的地產產品，以榜樣的姿態(tài)引領這個城市對生活的、對居住的態(tài)度。做一個有責任、有能力、塑品牌的開發(fā)商！項目，開發(fā)定位1.項目定位瀝林 首席 智能 山湖社區(qū) 地段位置物業(yè)類型生態(tài)資源社區(qū)氛圍標桿作用榜樣體現安保系統(tǒng)建筑細節(jié)建筑規(guī)模管理模式兩大核心賣點賣點共享 無差異競爭點形象提升獨立賣點 差異化競爭點賣點凸現概念引導項目獨立賣點項目，開發(fā)定位錦 都 園環(huán)境：繁華似錦教育：前程似錦生活：錦衣玉食形象：錦上添花傲踞中央的都城生活中心的都城眾生仰望的都城標

29、桿榜樣的都城對產品的簡述對項目的概括符合建筑風格 符合產品形態(tài)備選推廣名：山湖居 御景豪庭 百合御都 1期：紫金城 2期：藍鉆城 3期：尚城鮮艷華麗的。代指美好的事物首都。中心城市。錦都天然生態(tài)氧吧園園2.推廣名項目，開發(fā)定位4.形象推廣語城市之上 榮耀之都高調的姿態(tài)，激發(fā)市場的空前關注：是什么，能建筑在一個城市之上？又是何處，是財富符號？身份的象征？作用力：項目形象提高，助推產品接受度，提升心理期望值，積累好奇心項目，開發(fā)定位休閑+購物+生態(tài)居所項目，開發(fā)定位4.功能定位作用力：訴說項目的生活以及環(huán)境的配套,完善項目的功能配套，助推產品接受度，提升心理期望值，積累好奇心生活的向往時尚的生活方

30、式健康和藹的生活場所項目，建筑定位小高層洋房+疊院 戶型面積配比定位要具備適當的超前性，不僅要迎合目前的主流市場需求，更應考慮到項目隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。 不僅要在市場需要什么樣的產品時推出提供符合要求的產品，而且要在一定程度上用產品來引導市場，成為主流。 戶型定位原則：迎合主流，適當超前居住疊院洋房提升項目品質、滿足高端群體需求主力產品、滿足中端群體需求提升容積率、滿足中端群體需求商業(yè)滿足社區(qū)生活配套需求、滿足城市新區(qū)未來發(fā)展的消費需求休閑購物挖掘瀝林本地的消費潛能，利用開發(fā)的土地資源，可以考慮會所與酒店結合，打造休閑功能項目，建筑定位戶型配比建議多大的戶型最受市場歡迎，最能快速的被

31、市場消化？戶型配比的前提是：市場消費力和周邊樓盤的研究對比152*2*17085補充戶型304*2*2115130次主力戶型502*2*23*2*285110主力戶型比例(%)戶型結構面積區(qū)間()54*2*2頂層復式特殊戶型項目，建筑定位1、入口人車分流主項目，開發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴建道路根據項目的實際用地狀況，項目的主要道路為惠樟公路，位于項目北面，規(guī)劃中該公路將會擴建，建議主入口設置于鄰路邊，便于業(yè)主的出入與項目形象的展示。車輛入口放在項目沿惠樟公路的西面，形成人車分流加大樹立項目的品質感車輛入口人流主入口 2、組團劃分項目，開發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴建道路項目總占地約2.2萬平，在開發(fā)中可根據用地的

32、條件進行組團的劃分，將項目分割成不同的產品組合組團，以利于達到項目開發(fā)土地價值最大化。組團一組團二組團二組團三 組團一：項目形象展示區(qū)域，規(guī)劃為小高層組團 組團二：景觀資源最好，規(guī)劃為高層組團 組團三：景觀資源以中心景觀為主，規(guī)劃為洋房組團，可滿足舒適度3、產品分布項目，開發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴建道路10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū)疊院區(qū)配套區(qū)規(guī)劃擴建道路 1）外圍景觀 發(fā)揮項目山體與湖的自然景觀優(yōu)勢，改造南面的山體作為項目山體公園，同時改造湖道并引湖水入小區(qū)，使小區(qū)與山水融為一體。4、景觀規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議疊院區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 1）外圍

33、景觀 發(fā)揮項目山體與河的自然景觀優(yōu)勢，利用南側的山體作為項目山體公園，改造東面湖水并引入小區(qū)，使小區(qū)與山水融為一體。5、景觀規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴建道路洋房區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林 2）內部景觀 沿小區(qū)主入口營造一條中軸景觀線，在組團之間設置小區(qū)中心廣場，作為小區(qū)主要人流活動區(qū)域，同時在各個組團中設置中心組團景觀，打造整體景觀效果10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 小區(qū)道路在組團外采用人車共存組團內人車分流布局，在組團之間設置主要的道路，便于組團間的交往。6、道路規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴建道路洋房區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 商業(yè)是項目規(guī)劃的

34、重點，既要滿足小區(qū)業(yè)主的配套需求，更要打造開放性商業(yè)，滿足未來城市中心區(qū)的商業(yè)消費需求。 商業(yè)沿小區(qū)組團間道路分布，形成多種商業(yè)業(yè)態(tài)，增加小區(qū)業(yè)主未來生活的便利性。7、商業(yè)規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴建道路疊院區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林一條親水風情商業(yè)街一條臨街商業(yè)街一個主題商業(yè)區(qū)個商業(yè)聚合點10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向鳳的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關系，但洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。 世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經濟地理角度分析，洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的

35、路徑，無其他特殊條件很難形成資源聚積，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚積。反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內食物豐富 , 吸引魚類；由此產生食物鏈，對各種物種產生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域，如漁場、海底礦藏。以此可見回旋可使資源和生物聚積。洋流學說與商業(yè)步行街布局7、商業(yè)規(guī)劃1)親水風情商業(yè)街項目，開發(fā)規(guī)劃建議2） 商業(yè)街利用道路規(guī)劃中的臨街面做成臨街商業(yè)，增加商業(yè)價值。商業(yè)街業(yè)態(tài)以百貨、社區(qū)超市、藥店、燈飾店、布藝店、休閑美容等社區(qū)生活配套為主，方便小區(qū)的人們購物和娛樂休閑。7、商業(yè)規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議 主題商業(yè)區(qū)設在主入口處，可規(guī)劃有休閑優(yōu)雅的水吧/書吧/酒吧等3

36、)主題商業(yè)區(qū)項目，開發(fā)規(guī)劃建議1)親水風情商業(yè)街親水風情商業(yè)街設在規(guī)劃的將來的景觀道上，可規(guī)劃為層充分利用湖道水資源打造親水風情商業(yè)街人行道路住宅商業(yè)2F2F11F7、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃擴建道路小高層區(qū)小高高層區(qū)小高層區(qū)疊院區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林親水風情街景觀道商業(yè)裙樓主題商業(yè)中心主題商業(yè)中心效果圖商業(yè)街效果圖主題中心商業(yè)清雅的空間給居住者帶來優(yōu)雅的生活空間,使得在忙碌的工作中體現優(yōu)閑的品質生活7、商業(yè)規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議生活配套的完善,不但便利居住者所需,更能提升生活的品質7、商業(yè)規(guī)劃項目，開發(fā)規(guī)劃建議主題中心廣場聚合點形成小型的商業(yè)活動空間，使之成為局部商業(yè)的中心，強化商業(yè)的吸引力。項目，建筑

37、定位經典地中海建筑藝術易于在市場中建立項目獨有形象，利于項目形象的展示建筑風格一：地中海風格 地中海建筑風格，是具有較濃的熱帶海洋和島嶼文化氣息的一種風格。本項目采用地中海式亞熱帶風情園林，動態(tài)的水景和靜態(tài)的水景互相輝映，園林小品點綴期間，營造浪漫休閑的地中海風情；而建筑方面突出地中海式建筑風格，坡屋頂、大飄檐，外觀色彩簡潔明快。 它強調的是通風和景觀的均好性， 讓消費者體現高品質的舒服生活。本項目地塊周邊具備較好的自然景觀優(yōu)勢，將項目的形象定位為地中海風格花園小區(qū)就是最大化的強化項目優(yōu)勢，形成項目獨特的核心市場競爭優(yōu)勢。本項目高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內涵，可在市場上形成別具一格的形象。

38、 項目，建筑定位經典新古典主義風格便于項目高檔品質的展示，易于滿足消費者追求高檔的心理建筑風格二：項目，建筑定位項目，建筑定位用材講究,立面富于變化,強化視覺效果,更有利于提升項目整體檔次強化視覺效果,層次著色鮮明度高,更便于拉長產品的品質1.洋房戶型建議國家政策9070的限制消費者購房大面積的需求項目中高端品質的打造需求政策與現實的矛盾產品設計的問題項目，產品建議組合戶型贈送戶型創(chuàng)新戶型戶型設計上考慮兩套小戶型的組合，二套小戶組成一套大戶。利用挑空、錯層、凹凸交錯的陽臺等手法盡可能大的贈送面積給客戶。設計市場中尚未出現的新戶型，以創(chuàng)新的產品獲得市場。解決之道1.洋房戶型建議項目，產品建議產品

39、概念設計空中花院二房三房+內外凸凹交錯超大露臺+客廳餐廳挑空空中花園項目，產品建議1.洋房戶型建議1)戶型設計借鑒案例深圳博海名苑6挑高空中花園,功能多變,隨心所欲；高附加值設計: 不計建筑面積, 計一半建筑面積可加板隔成實際的功能空間項目，產品建議1.洋房戶型建議贈送室內空間提升產品附加值全部贈送贈送一半2)戶型設計借鑒案例青島富源公館項目，產品建議1.洋房戶型建議3)戶型設計借鑒案例青島富源公館戶型設計上采用靈活多變性，一房可變三房的高附加值設計，提升項目價值點。項目，產品建議1.洋房戶型建議面積120。隨意組合凸現個性化居住空間，可由二房變四房連廊大陽臺書房景觀房香山美墅項目，產品建議4

40、)戶型設計借鑒案例1.洋房戶型建議瀝林首創(chuàng)退臺疊院層層退臺+雙首層+層層帶露臺項目，產品建議產品概念設計2.疊院戶型建議雙首層獨立入戶層層退臺戶戶大花園項目，產品建議2.疊院戶型建議 層層退臺、戶戶送花園或露臺。入戶花園多層退臺情景洋房項目，產品建議2.疊院戶型建議出尊貴典雅退臺情景洋房，凸現產品的上層品質感講求組團景觀的均好性；租用山體公園，使之成為小區(qū)業(yè)主運動休閑的聚集地；景觀講求人性化，體現人與自然的和諧共存；通過景觀長廊的設計體現項目園林主題定位；注重景觀與建筑的關系，使景觀與建筑相得益彰；中體現當地的人文底蘊，打造富含文化的園林風景。 園林景觀設計原則項目，園林定位園林主題：地中海式

41、亞熱帶風情園林社區(qū)1、山體公園2、瀝林湖景觀3、小區(qū)園林三大價值點：宜居新瀝林崛起中的頂級版景觀社區(qū)項目，園林定位、山體景觀公園把項目地塊東側的山體利用下來，做成開放式主題景觀公園，山的體驗空間成為本項目園林的最大亮點。項目，園林規(guī)劃山體景觀建議、山體景觀公園項目，園林規(guī)劃2、小區(qū)水系地中海水景廊院小區(qū)園林水系主題 營造長天之下，萬頃綠地之上安家的居住環(huán)境； 園林設計全面保留大自然曠野蘊藏的幾分原始自然色澤，同時通過樹種移植的方式，使社區(qū)的灌林和常綠喬木等樹種，一應俱全，在形成景觀的財時，再造社區(qū)自然園林生態(tài)； 利用小區(qū)內的水景園林與周邊的山水環(huán)境相融合，制造出輕松宜人的流動空間，使人置身家中

42、，憑欄俯瞰，開闊的視野令一切景色盡收眼底，帶給人的更具觀賞性和實用性自然生活空間，綠地與水的景觀天地中，體現了寧靜和平的居家氣氛。項目，園林規(guī)劃2、小區(qū)園林水系在水一方，心向往之。有水，有岸。水，讓浮心停歇，讓塵心滌凈；岸，是依靠，是希望。在這里，水岸生活更是一種閑暇，一種從容，一種超凡制度。項目，園林規(guī)劃2、小區(qū)園林水系住宅、水系、自然景觀的營造手法示例自然景觀項目，園林規(guī)劃臨主要組團的水系上設計堤，集休閑活動、交通、景觀為一體，是居民主要的親水、晨練場所。河堤的設計是為了規(guī)避瀝林湖湖上漲及湖水下降等不利因素各主要組團設置河堤2、小區(qū)園林水系項目，園林規(guī)劃 優(yōu)美的水景風情社區(qū)與溫馨優(yōu)雅的亞熱

43、帶園林景觀，體現出清閑而又舒暢的生活品質。2、小區(qū)園林水系項目，園林規(guī)劃主入口水景參照仁者樂山 智者樂水，水居是最傳統(tǒng)的居住文化，主入口以疊水瀑布為景觀，并設計小型親水主題公園，提高產品的附加值，是項目最直觀亮點之一。3、小區(qū)園林景觀項目，園林規(guī)劃空中花園石徑、健身通道、綠植、涼亭、小品盡量多的公共活動空間3、小區(qū)園林景觀項目，園林規(guī)劃舒暢的空間讓消費者體會到清閑的舒適生活。3、小區(qū)園林景觀項目，園林規(guī)劃園林小品建議雕塑、小品，永遠靜默在園林之中，不隨季節(jié)的變化而變化，永遠是花園中不變的焦點。而且，對產品附加值的提高，起著直接的作用。3、小區(qū)園林景觀項目，園林規(guī)劃項目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會所規(guī)劃

44、建議項目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會所規(guī)劃建議項目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會所規(guī)劃建議酒吧、多功能健身房、音樂廳、棋牌間會所作為產品附加功能，只為業(yè)主提供專享服務，是私享的、珍貴的、身份與面子的象征。項目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會所規(guī)劃建議高標準的物業(yè)最需要高質量的物業(yè)管理。物業(yè)管理不但是項目氣質的延伸，也是建立良好市場形象的重要保證。家居服務類：代繳各項能源費用、訂送水/訂 牛奶服務、推薦家政服務、洗衣服務（免 費上門取衣服）、花卉/綠擺代訂、家居清 潔服務等；餐飲類：訂送餐服務、宴會餐飲。商務類：代訂書報、票務代理、互聯網、廣 告攝影等服務。私屬服務類：物業(yè)租賃、業(yè)主留言、醫(yī)療 服務、康體健身，汽車美容維護、 失物招領服務等。社區(qū)服務：重大節(jié)日活動組織。管家式服務物業(yè)管理：項目，物業(yè)規(guī)劃建議2、物業(yè)