廣東興寧興一廣的場商業(yè)定位報告課件

1、興一廣場商業(yè)定位報告招商營運部2015.02Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目 錄一、 城 市 概 況二、 區(qū) 域 介 紹三、 商 業(yè) 概 況四、 項 目 分 析五、 項 目 定 位 及 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 As

2、pose Pty Ltd.城市概況Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.興寧歷來是粵、贛、閩重要商貿(mào)集散地，有“小南京”之美譽、“無興不成市”之說?；洊|明珠，華僑之鄉(xiāng)輝煌興寧，旅游強市Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd

3、.9/20/2022 1985年實行市管縣體制，興寧隸屬梅州市。1994年6月8日，經(jīng)國務院批準，興寧撤縣設市，為縣級市。 興寧是粵贛閩陸路交通樞紐，國道205，省道225、226，梅河高速公路、興畬高速公路，以及在建的濟廣高速公路、畬華高速公路均貫穿全境。 興寧素有“華僑之鄉(xiāng)、文化之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)”之盛名,旅居海外的華僑和港澳臺同胞50多萬人，分布在40多個國家和地區(qū)。 興寧山青水秀，自然景觀有神光山、合水水庫、雞鳴山、和山巖、徑南黃蜂窩茶山、羅浮渡田河、寶山、鐵山嶂、獅子巖、溫泉等。 2、總體介紹Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .

4、NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20223、城市區(qū)位及人口 興寧全市總面積2104.85平方公里，興寧市轄3個街道（興田、福興、寧新）、17個鎮(zhèn)。2013年末，全市戶籍總?cè)丝跒?18.36萬人。 其中主要城區(qū)三個街道人口約30萬。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20225、城市經(jīng)濟

5、狀況興寧2013年生產(chǎn)總值為132.44億元，在梅州各縣排名第2位。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20226、三大產(chǎn)業(yè)狀況三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，產(chǎn)業(yè)機構(gòu)逐步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)占比逐步減少，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步加大；是廣東省重要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地，工業(yè)產(chǎn)值逐步上升，但是外來人口增長趨勢不明顯,勞動力仍以興寧本地人為主；隨著城鎮(zhèn)化進程加快，經(jīng)濟逐年增長，興寧經(jīng)濟進入了快速上升通道，此亦為為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供

6、了經(jīng)濟基礎。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.GDP已連續(xù)8年保持兩位數(shù)增長社會零售總額持續(xù)保持超越兩位數(shù)的增長，且在近年有加速增長態(tài)勢短短三年時間，居民儲蓄余額增長了近57億元短短三年時間，旅游接待人數(shù)增長了76萬，增長到原有人數(shù)的233%Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Cop

7、yright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20227、城市規(guī)劃發(fā)展軸兩心：分別形成新老兩個城市中心。 四軸：以興南大道形成城市南北向發(fā)展軸，以官汕路、人民大道和錦繡大道為城市東西向發(fā)展軸。多片區(qū)：城北商貿(mào)片區(qū)、古城片區(qū)、商貿(mào)物流片區(qū)、行政文化中心片區(qū)、濱江商住片區(qū)、城東北居住片區(qū)、城東居住片區(qū)、城西北居住片區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、科教研發(fā)片區(qū)、旅游服務片區(qū)和神光山生態(tài)旅游片區(qū)。 項目處于人民大道發(fā)展軸和城市南北發(fā)展軸交匯處興一兩心、四軸、多片區(qū)，項目位于雙城中心Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET

8、3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20228、城市分析小結(jié)優(yōu)勢：興寧是區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系的重要節(jié)點和跳板, 是粵東經(jīng)濟的次中心；近年來興寧經(jīng)濟各項指標均高速穩(wěn)固增長，城市化進程步入快車道；興寧人口密度大，在經(jīng)濟及人口雙因素驅(qū)動下將滋生大量的商業(yè)市場商機；劣勢：興寧缺乏規(guī)?；I(yè)支撐和鮮明的產(chǎn)業(yè)鏈條，城市建設和商業(yè)環(huán)境及氛圍都未有質(zhì)的飛躍，商業(yè)需求普遍都以生活需求為主；興寧人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)啞鈴狀結(jié)構(gòu)（老年、兒童、青少年為主），大量青壯年人群外出務工或創(chuàng)業(yè)；人均可支配收入僅16394元，整體消費力不足，收入水

9、平和消費水平偏低；興寧本地絕大多數(shù)為客家人，崇文重禮，消費意識比較保守；興寧距離珠三角五大城市較遠，比較難吸收外來消費人群。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.區(qū)域介紹Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/2

10、0222、區(qū)域交通迎 賓 大 道 人 民 大 道興一廣場本項目位于興寧南部新城核心地段，即人民大道與迎賓大道交匯處。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/2022興一廣場銀行3、周邊配套項目半徑1公里行政單位樓盤小區(qū)教育文化Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright

11、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主城街道及人口，興田街道戶籍人口17萬、福興街道戶籍人口3.37萬、寧新街道戶籍人口10.3萬，合計30.67萬人，分布在52平方公里的主城區(qū)域；興寧房地產(chǎn)市場總體約有48個樓盤，其中項目處于南部新城區(qū)新開發(fā)有15個樓盤，且多為高端物業(yè)，整體市場以自住需求為主，大部分樓盤入住率都可達到9成以上；近年來隨著城市化進程的加劇，人居環(huán)境的改善，出現(xiàn)了周邊村鎮(zhèn)人口進城置業(yè)及外出務工人員返鄉(xiāng)的現(xiàn)象，對城市人口有一定的補充；興寧本地絕大多數(shù)為客家人，崇文重禮，嚴格遵守逢節(jié)假日回鄉(xiāng)探望老人的優(yōu)良傳統(tǒng)，人流的潮汐效應非常明顯。（1）、消費力主要體現(xiàn)：5、區(qū)域

12、消費人群Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（2）、消費人群問卷調(diào)查該題733人參與，家庭月稅前收入在2500元（占比26%）、4000元（占比28%）、6500元（占比20%）三項水平占到了絕大多數(shù)比例。表明興寧家庭整體收入水平并不高。該題811人參與，7成家庭消費水平不高，消費意識比較保守，這也驗證了該城市家庭收入水平不高的情況；近3成的家庭消費額在6.5萬以上，說明該區(qū)域擁有一定比例的中端消費群體，

13、并且具有一定外來收入來源。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（2）、消費人群問卷調(diào)查該題876人參與。該題927人參與。兩項數(shù)值表明，餐飲、娛樂月消費都控制在1000元以內(nèi)，消費氛圍不濃厚，1000元以上的中端消費群體只占到1成左右。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyrig

14、ht 2004-2011 Aspose Pty Ltd.基礎客戶：興寧本地市民（老年、兒童、青少年、婦女）。偶得客戶：在外務工返鄉(xiāng)年輕群體；周邊縣居民尋親訪友客、外來旅游客。核心客戶：本地私營企主、個體戶事業(yè)單位職員和高管等中高端客戶群體。（3）、消費群體梳理：基礎客戶群占比60%核心客戶群占比30%偶得客戶群占比10%特征：群體廣度大，但收入水平普遍較低，消費意識比較保守，但具有一定外來收入來源。特征：以男性居多，收入水平較高，消費水平較高，事業(yè)處于上升期，普遍在30歲以上，對消費環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)具有一定追求。特征：受“潮汐效應”影響比較大，以青壯年20歲-40歲群體居多，具有一定超前消費意識

15、。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/20225、區(qū)位分析優(yōu)勢：項目處于人民大道和迎賓大道交匯處，可到達性好；項目處于最重要的商貿(mào)物流、行政文化、濱江商住、旅游服務、古城、城東北居住、城北商貿(mào)、城西北居住等八大組團的物理中心位置；項目位于新老城接駁的中心區(qū)，周邊行政辦公機構(gòu)眾多、醫(yī)院、學校、銀行等配套齊全；興寧市交通網(wǎng)路便利，核心城區(qū)與各鎮(zhèn)街聯(lián)系緊密，國道貫穿城中核心地帶，城市綜合體可充分有效地

16、實現(xiàn)足夠半徑的覆蓋；便于有效鎖定客群，減少消費力外流；劣勢：項目處于商業(yè)新生代區(qū)，真正意義商業(yè)氛圍未形成；商業(yè)氛圍不足，商業(yè)品牌資源缺乏，當?shù)鼐用駥ζ放普J知度低；本地基礎消費人群消費力較低，消費習慣較保守；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商業(yè)概況Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .

17、Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2、商圈對比Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3、各業(yè)態(tài)代表性品牌Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.優(yōu)勢：1、興寧隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，全國連鎖品

18、牌商家加速進駐，并逐漸形成新的區(qū)域商圈。2、新老商圈的商業(yè)格局差異化明顯，新興商圈更加具備市場發(fā)展空間；3、興寧暫無商業(yè)標桿性商業(yè)體，品牌直營店鋪稀缺，大型綜合購物中心的建立將直接提升興寧商業(yè)檔次，也為品牌進駐創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的硬件基礎。劣勢：1、興寧現(xiàn)有商業(yè)主要由人流匯聚的道路旁街鋪自發(fā)組成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理；品牌分布零散，業(yè)態(tài)構(gòu)成單一。2、歲寶與歐尚的進駐對興寧商業(yè)格局造成了一定的轉(zhuǎn)變，但對傳統(tǒng)商業(yè)街的沖擊仍未完全顯現(xiàn)。3、整體定位中低檔次，品牌稀缺，中高檔零售商業(yè)存在缺失，本地品牌多由本地經(jīng)商者以代理、加盟或仿冒形式經(jīng)營，品牌級次低，貨品品質(zhì)差。5、興寧整體商業(yè)分析Evaluation o

19、nly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.項目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 項目二期建面18萬，加上一期歐尚與三期地塊，規(guī)?？蛇_40萬。興寧本地最大規(guī)模社區(qū)，具備打造城市綜合體的基礎。集大型超市、購物中心、法式豪宅、酒店SOHO等產(chǎn)品

20、于一體的綜合性物業(yè)。1、項目規(guī)模Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.機會 Opportunity城市發(fā)展：興寧屬于城市化進程起步階段，未來商業(yè)發(fā)展具有較大潛力；商業(yè)空缺目前興寧整體商業(yè)形態(tài)較為低下，區(qū)域缺少大型集中式高端消費商業(yè)；據(jù)問卷調(diào)查：55%的消費人群希望該區(qū)域增設大型購物中心和知名連鎖餐飲、娛樂業(yè)態(tài)。威脅 Threaten市場競爭：興寧以剛性需求為主，未來該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)中也將造成客戶分流；片區(qū)

21、商業(yè)：位于商業(yè)新生代區(qū)，真正意義商業(yè)氛圍未形成，較難吸引客戶。優(yōu)勢 Strength地段前景：位于城市發(fā)展主軸線，是未來城市商業(yè)中心板塊；交通：交通便利且被各大組團環(huán)繞；品質(zhì)：項目整體品質(zhì)感強，法式風情商業(yè)步行街，超前的城市商業(yè)元素；運營管理：商管團隊成員來自于全國各大商業(yè)運營公司，招商運營管理經(jīng)驗豐富。劣勢 Weak消費力：興寧市人均可支配收入僅16394元，家庭月稅前收入5000元以內(nèi)占65.90%，（數(shù)據(jù)來源于問卷）整體消費力不足，消費習慣有待引導；品牌資源：本地品牌資源嚴重不足，加上與核心城市距離較遠，品牌運營管理難度也隨之加大；環(huán)境:項目西側(cè)為舊民居,在景觀及視野方面受影響,阻礙了價

22、值提升。3、項目經(jīng)營SWOT分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.項目定位及業(yè)態(tài)圖Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9/20/202234潮 流 樂 活 城10萬一站式休閑購物中心城市：具有較好商業(yè)底蘊及發(fā)展方向

23、區(qū)位優(yōu)勢：位于新老城區(qū)商業(yè)中心帶，交通便利人口：5公里半徑輻射近50萬消費群體商業(yè)：缺乏品牌資源，缺少大型一站式休閑購物中心1、項目整體定位檔次定位：整體定位中檔偏高，全國連鎖知名品牌需占到一定比列；業(yè)態(tài)組合：降低服裝服飾零售比例，提高特色餐飲及中檔娛樂消費體驗式業(yè)態(tài)比列；目標客群：3公里范圍消費人群為主，全年齡段覆蓋，輻射全興寧。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.集購物、娛樂、餐飲、商務、休閑一站式購

24、物中心（影院、兒童游樂、電玩、KTV、服裝服飾、生活精品、家居家飾、家電數(shù)碼、中西美食、教育培訓 、美容健身）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2、樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 1F 時尚名品由知名時裝品牌、知名黃金珠寶品牌、大型快時尚品牌、國際連鎖個人護理品牌、國際連鎖快餐等組成的高端、時尚、名品薈萃的商業(yè)空間，與一二線城市購物體驗接軌。主題 緊隨國際步伐，享受品質(zhì)生活，體驗大都市購物尊享。定位詮釋 品類 黃金珠寶、

25、鐘表名品、快時尚品牌、精品少淑裝、化妝品集合店、精品時尚配飾、國際連鎖餐飲。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2F 生活主張品牌紳士裝、成熟淑女裝，家居配套生活精品，對生活品質(zhì)的更高追求。主題 居家購物空間，滿足家庭消費，品味潮流生活。定位詮釋 品類 男裝、女裝、家居用品、潮流名品、鞋具箱包、品牌集合點；個性配飾、休閑咖啡。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.