嘉興秀洲定位報告-上半部分課件

1、謹(jǐn)呈 北京科技園建設(shè)集團(tuán)嘉興秀洲綜合項目定位報告(第二階段)2008年11月X 財務(wù)分析IX 開發(fā)策略報告整體框架VIII 規(guī)劃布局建議VII 總體定位V 物業(yè)分析篇II 地塊分析嘉興/秀洲產(chǎn)業(yè)研究長三角產(chǎn)業(yè)研究酒店辦公商業(yè)住宅IV 產(chǎn)業(yè)分析篇I 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究III 案例借鑒與參考VI總部經(jīng)濟(jì)可行性第一階段我行于9月底已提交相關(guān)工作成果，并補(bǔ)充分析以下資料：嘉興交通發(fā)展分析嘉興市交通基礎(chǔ)設(shè)施情況編號項目名稱竣工時間滬杭鐵路1909年申嘉湖高速公路 2008年滬杭高速公路 1998年杭浦高速公路 2008年乍嘉蘇高速公路 2002年杭州灣跨海大橋 2008年嘉興紹興高速公路2012年底嘉紹跨

2、江大橋2012年底滬杭城際鐵路2012年滬杭高速鐵路2010年底乍嘉湖鐵路 2010年南通嘉興寧波高速公路規(guī)劃中蘇州嘉興蕭山高速公路規(guī)劃中滬杭磁懸浮鐵路規(guī)劃中嘉興桐鄉(xiāng)海寧135342176812345678910已建項目在建項目上海杭州湖州蘇州待建項目9乍浦10121112高速公路鐵路跨海大橋1113 嘉興將成為上海連接杭州和浙南城市的交通樞紐城市，為本項目商務(wù)辦公的發(fā)展帶來契機(jī)規(guī)劃建設(shè)中00嘉興上海杭州蘇州交通基礎(chǔ)設(shè)施對嘉興的影響15分鐘25分鐘高鐵寧波1小時杭州灣跨海大橋紹興1個小時1小時嘉紹跨江大橋杭州灣大橋和嘉紹跨江大橋2個大橋的開通，拉近了浙江最具經(jīng)濟(jì)活力城市中的紹興和寧波與上海的距

3、離，未來3年后，隨著城市鐵路、高速跌路的開通后，上海嘉興的時空距離將被縮減到15分鐘，真正意義上的納入了上海的的輻射范圍內(nèi)；未來隨著磁懸浮的竣工，可以說嘉興將完全融入到上海，充分享用上海國際大都市建設(shè)的外溢效應(yīng)和同城效應(yīng)，吸引更多的國際資本和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，嘉興將真正成為浙江省接軌上海、擴(kuò)大上海的前沿陣地。項目地塊 隨著交通改善，嘉興未來將實現(xiàn)與上海的無縫對接，成為地域上屬于浙江的一個上海的附城；但本項目地塊位于嘉興西面秀洲新區(qū)，附近并無規(guī)劃城際、高鐵或磁懸浮的站點，因此相比南湖區(qū)，并不具備區(qū)位交通的絕對優(yōu)勢。X 財務(wù)分析IX 開發(fā)策略報告整體框架VIII 規(guī)劃布局建議VII 總體定位V 物業(yè)分析篇

4、II 地塊分析嘉興/秀洲產(chǎn)業(yè)研究長三角產(chǎn)業(yè)研究酒店辦公商業(yè)住宅IV 產(chǎn)業(yè)分析篇I 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究III 案例借鑒與參考第二階段VI總部經(jīng)濟(jì)可行性第一階段我行本階段主要工作為在第一次匯報溝通的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化各物業(yè)定位及開發(fā)建議 1#地塊功能布局及物業(yè)定位 2#地塊功能布局及物業(yè)定位 3#地塊功能布局及物業(yè)定位1.商業(yè)2.酒店3.辦公4.住宅第二階段分析框架5.酒店公寓 整體開發(fā)策略建議 1#地塊功能布局及物業(yè)定位 2#地塊功能布局及物業(yè)定位 3#地塊功能布局及物業(yè)定位1.商業(yè)2.酒店3.辦公4.住宅分析框架5.酒店公寓 整體開發(fā)策略建議商業(yè)布局城市會所布局秀洲新區(qū)商業(yè)中心嘉興城市商業(yè)副中心嘉興

5、休閑娛樂大本營主題詮釋：主題性大型商業(yè)街特色購物中心臨水開放式餐飲娛樂街區(qū)休閑娛樂為重心1#地塊商業(yè)主題定位秀清港打造成為：結(jié)合地塊實際條件以及考慮交通、環(huán)境等綜合因素，我行建議百貨布局于沿河地塊，同時洪興西路兩側(cè)地塊改造為一主題性商業(yè)街。另外，本項目商業(yè)部分臨著秀清港，建議沿河設(shè)置一餐飲休閑娛樂廣場，吸引客流。主出入口設(shè)置于秀園路和洪興西路交叉口，位于購物中心和商業(yè)街的連接處。根據(jù)需求調(diào)研，本項目商業(yè)檔次以中檔消費(fèi)為宜。同時為了避免與江南摩爾的同質(zhì)化競爭，我行建議本項目商業(yè)檔次和業(yè)態(tài)特色設(shè)置如下：出入口中 山 西 路秀 園 路 主題商業(yè)街80,000M2,2-3F秀 清 港主出入口商業(yè)整體布

6、局商業(yè)布局建議綜合性百貨(40,000M2,5F)百貨商業(yè)街水岸商業(yè)廣場洪 興 西 路水岸商業(yè)廣場商業(yè)類別購物中心 商業(yè)街城市會所建議檔次中高檔中檔中高檔主要業(yè)態(tài)購物、娛樂餐飲、休閑娛樂綜合性健身、康體場所城市會所(25,000M2,6F)商業(yè)分析框架純商業(yè)購物中心商業(yè)街城市會所江南摩爾片區(qū)運(yùn)河新區(qū)新塍塘本項目秀洲工業(yè)園秀洲生態(tài)園至市區(qū)乍嘉蘇高速北郊河3km5km1.5km根據(jù)前一階段的分析，本項目商業(yè)輻射圈及輻射人口規(guī)模調(diào)整如下：高速河流商圈范圍人口數(shù)(2013年)一級商圈本項目周邊半徑1.5公里范圍內(nèi)，以乍嘉蘇高速和北郊區(qū)河?xùn)|西為界限，主要輻射范圍包含秀洲工業(yè)園區(qū)辦公部分和未來周邊的住宅小

7、區(qū)。50,000(居住人口)15,000(商務(wù)人口)二級商圈本項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)，包含江南摩爾片區(qū)和秀洲工業(yè)園廠區(qū)部分。100,000三級商圈本項目周邊5公里范圍內(nèi)200,000項目商圈界定特色購物中心建議理由：購物中心輻射范圍較廣，有利于先期提升商業(yè)形象，同時考慮業(yè)態(tài)上能與周邊競爭項目江南摩爾錯開經(jīng)營。購物中心的建成將有助于提升嘉興新區(qū)的商業(yè)水平，同時使該地區(qū)成為新區(qū)的商業(yè)中心。主題商業(yè)街建議理由：嘉興目前還很缺乏規(guī)劃合理、富有特色的主題商業(yè)街。特色主題商業(yè)街有較強(qiáng)吸引人流、聚集人氣的作用。兩者業(yè)態(tài)上互補(bǔ)，產(chǎn)生較強(qiáng)的商業(yè)集聚效應(yīng)，凸顯商業(yè)潛力商業(yè)業(yè)態(tài)建議本項目主要輻射周邊1.5公里內(nèi)的

8、人口，在滿足周邊人口商業(yè)需求的同時，建立自身特色，以吸引遠(yuǎn)程距離人口的消費(fèi)，因此建議本項目商業(yè)可發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài)為如下兩類：分析框架純商業(yè)購物中心商業(yè)街城市會所購物中心客群定位本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)嘉興市中高收入人群商務(wù)人士時尚人士園區(qū)商務(wù)人士：本項目周邊辦公樓建成后，將吸引很大一部分商務(wù)消費(fèi)人群，這些人群具有一定的消費(fèi)能力，將成為項目客群的重要支撐。本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)者：是區(qū)域的重要支撐客群，也是穩(wěn)定的客源，其主要來源于周邊住宅區(qū)。全市中高收入人群：是本項目目的性休閑商業(yè)的重要目標(biāo)客群，注重生活品質(zhì)、擁有崇尚生態(tài)和自然的心態(tài)。時尚人士：本項目主要爭取客群，本項目各商業(yè)類型設(shè)置。時尚個性潮流

9、 園區(qū)商務(wù)人士+本區(qū)域居民消費(fèi)者=主力客群全市中高收入人群+時尚人士=拓展客群本項目一級輻射圈位于秀洲工業(yè)園區(qū)內(nèi)，將是購物中心的主力客群，我行對一級輻射圈的主力消費(fèi)人口按類型進(jìn)一步細(xì)分，可劃分為園區(qū)商務(wù)人士和本地中高收入居民消費(fèi)者兩類，同時結(jié)合二三級輻射商圈消費(fèi)者情況，得出本項目購物中心客群的具體定位。產(chǎn)品定位于中高檔，通過一些大型知名主力商家的布置，來體現(xiàn)項目的檔次。同時設(shè)置一些特色購物，如玩具反斗城等，增加項目吸引力。購物中心布局建議購物*商家面積按商家訪談意向及案例對比建議，具體視招商情況而定。業(yè)態(tài)類型單店面積家數(shù)樓層總面積服飾類150及以上101-2F4,000 100及以上202-3

10、F5,000 50302-3F3,500 零售類50202-3F2,000 珠寶配飾50及以上101F1,000 化妝品50及以上201F1,500 特色購物100013F1,000 合計111/18,000 購物中心布局建議購物中心布局建議餐飲*商家面積按商家訪談意向及案例對比建議，具體視招商情況而定。餐飲建議在購物中心設(shè)置幾家大型主力餐飲，既可以滿足新區(qū)未來入住企業(yè)餐飲宴會需求，同時良好的風(fēng)景、獨特的餐廳布局將使得這些主力餐飲店成為新區(qū)餐飲消費(fèi)的代表區(qū)域。中型主力餐飲能夠滿足商務(wù)人群和時尚人士聚會、休閑需求，結(jié)合沿河的特色休閑區(qū)域，也將是周邊社區(qū)居民平時休憩聚會的首選。沿河一帶可設(shè)立露天咖

11、啡座、休閑餐廳等特色河濱休閑餐飲，展示濃郁的現(xiàn)代都市色彩。業(yè)態(tài)類型單店面積家數(shù)樓層總面積大型主力餐飲2000及以上335F6,000 中型主力餐飲300及以上81-2F4,000 合計/1110,000 購物中心布局建議購物中心布局建議休閑娛樂*商家面積按商家訪談意向及案例對比建議，具體視招商情況而定。購物中心里面配置的休閑娛樂業(yè)態(tài)建議設(shè)置為大型主力店，包括KTV、電影院等常規(guī)業(yè)態(tài)，滿足年輕人商業(yè)消費(fèi)需求。另外配置一些特色休閑娛樂業(yè)態(tài)，諸如保齡球館和室內(nèi)溜冰場等，填補(bǔ)嘉興休閑娛樂業(yè)態(tài)的空缺，同時也能夠滿足企業(yè)聚會、商務(wù)招待等需求。業(yè)態(tài)類型單店面積家數(shù)樓層總面積電影院5,000 1 5F5,00

12、0 室內(nèi)溜冰場1,000 1 4F1,000 KTV3,0001 4F3,000 保齡球館3,000 1 3F3,000 合計4 /12,000 購物中心布局建議購物中心產(chǎn)品建議主題特色 購物中心將不受特定主題限制，內(nèi)容跟隨潮流不斷更新，可以引進(jìn)最新、最貼近市場的娛樂餐飲業(yè)態(tài)，吸引品味潮流商店。特色建筑 沿河一面設(shè)計成階梯狀，增加景觀平臺?？梢源罅渴褂貌Ａ粔?，引入光線，營造通透感及不夜城的氣勢，成為整個嘉興市商業(yè)的亮點。設(shè)置富有特色的中庭，豐富空間層次，提升消費(fèi)場所的空間質(zhì)量和檔次，亦可作為演藝場所和商品展示活動的空間。購物中心經(jīng)營建議建議本項目購物中心保持自主產(chǎn)權(quán)，便于統(tǒng)一經(jīng)營管理和招商，

13、也有利于吸引主力店入住，聚集人氣。項目首期上市，建議2011年。提供“無干擾式服務(wù)”，盡量為顧客創(chuàng)造一個輕松、舒適的購物環(huán)境。特色經(jīng)營購物中心租售模式上市時間建議分析框架純商業(yè)購物中心商業(yè)街城市會所秀 清 路中 山 西 路洪 興 西 路本商業(yè)街主要沿秀清路和洪興西路而建，建議洪興西路可設(shè)置成一封閉的商業(yè)步行街，沿街布置可休憩的座椅，同時增加一些建筑小品，如雕塑和噴泉，營造特色休閑街的氛圍。主出入口在商業(yè)街的東段為沿河購物中心的延伸區(qū)，主要突出購物功能，以各種品牌專賣店為主。在商業(yè)街的中段是休閑和部分購物功能的復(fù)合區(qū)。商業(yè)街西段以特色餐飲和風(fēng)情休閑娛樂功能為主。商業(yè)街按主題品牌購物、特色餐飲和風(fēng)

14、情休閑三個功能區(qū)塊，在各個功能區(qū)塊里建議穿叉設(shè)置便利店、花店、美發(fā)店、戶外休閑等生活配套。商業(yè)街功能布局建議品牌購物特色餐飲風(fēng)情休閑在商業(yè)步行街道內(nèi)可設(shè)置花車，提供紀(jì)念品、飲料等便利服務(wù)，既可為步行街增添景色，也可豐富業(yè)態(tài)。NESW東段中段西段業(yè)態(tài)編號 功能區(qū)塊建議面積主力店家數(shù)購物專業(yè)賣場4,0001專賣店5,00015-20特色購物3,00020-30大型超市10,0001運(yùn)動商品城2,0001合計24,000商業(yè)街布局建議購物建議商業(yè)街內(nèi)設(shè)置一專業(yè)賣場，提供電器、數(shù)碼產(chǎn)品等與生活相關(guān)產(chǎn)品的集中購物點，可設(shè)置于秀清路一側(cè)，交通相對便利。結(jié)合本項目城市會所的定位，可建立一運(yùn)動商品城，建議布置

15、于專業(yè)賣場附近，靠近城市會所，提供專業(yè)運(yùn)動服飾、運(yùn)動器材的專賣。專賣店可包含時尚服飾、皮具、鐘表眼鏡、玉器等業(yè)態(tài)組合，可設(shè)置于步行街中段。特色購物可以包含一些手工藝術(shù)品專賣，成人益智用品、寵物用具專賣等。秀 清 路中 山 西 路洪 興 西 路14523NESW商業(yè)街功能布局建議業(yè)態(tài)編號 功能區(qū)塊建議面積主力店家數(shù)休閑娛樂少兒休閑娛樂天地10,0001文化教育區(qū)10,0002時尚吧座區(qū)10,00015合計30,000時尚吧座街區(qū)不僅包含酒吧、慢搖吧、迪廳、演藝吧等，還設(shè)置些網(wǎng)絡(luò)休閑吧、咖啡吧等，是居民休憩放松的首選場所。在主出入口附近設(shè)置一休閑娛樂中心，可引入目前興起的少兒社會體驗中心等體驗項目

16、，吸引家庭消費(fèi)，擴(kuò)大輻射力。文化教育區(qū)包含有大型書城、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等設(shè)施，有助于提升整個項目的文化檔次，而且也能跟少兒休閑娛樂中心形成良好互動。商業(yè)街布局建議休閑娛樂中 山 西 路洪 興 西 路NESW1332商業(yè)街功能布局建議商業(yè)街產(chǎn)品建議兒童休驗中心產(chǎn)品建議世界上最早的兒童社會體驗主題公園于1999年誕生于墨西哥。國內(nèi)首家少兒體驗館Do都城已在杭州開業(yè)，建筑面積達(dá)1萬平米 。嘉興有很好的教育傳統(tǒng)存在，目前少兒教育已經(jīng)在嘉興得到越來越大的重視。城內(nèi)所有建筑、設(shè)施都是迷你版，擁有100多種虛擬職業(yè)，供412歲兒童游戲。最大的特色在于讓孩子們在一個安全互動的環(huán)境里嘗試各種工作，體驗真實的社會活動

17、 ，很受小孩子歡迎。商業(yè)街產(chǎn)品建議特色建筑 整條商業(yè)街建議采取統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，同時與購物中心的建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，建議可采取時尚風(fēng)格的建筑。洪興西路步行街兩側(cè)考慮采取連廊、天橋等進(jìn)行連接，使各個區(qū)塊連成一體。商業(yè)街長度、開間、進(jìn)深 洪興西路步行街長度為340米，沿秀清路部分全長近300米。根據(jù)經(jīng)營者的需求，開間和進(jìn)深要有合適的比例，一般在1：31：2之間，層高不低于4.5米，本項目預(yù)計層數(shù)在23層。洪興西路西側(cè)地塊寬度為近94米，可考慮設(shè)置開放式廣場+內(nèi)街的形式。洪 興 西 路秀 清 路340M200M94M45M小廣場商業(yè)街經(jīng)營建議特色經(jīng)營 可考慮聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，為入駐商戶提供富有專

18、業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理，以”促進(jìn)商家經(jīng)營，實現(xiàn)零售潛能“的管理宗旨，與商家聯(lián)手打造令人流連的消費(fèi)環(huán)境。項目首期上市，建議2011年。租售建議 建議本項目商業(yè)街至少自持50%以上的產(chǎn)權(quán)，可考慮分割出售部分物業(yè)，一定的自有產(chǎn)權(quán)方便于主力店的招商，諸如大型超市、專業(yè)賣場等，使這些主力店能長期經(jīng)營。部分餐飲和專賣店等可考慮分割出售，獲得短期的資金收益。但整體為統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。主力商店經(jīng)營者訪談總結(jié)1主力店商家購物類餐飲類休閑娛樂通過對商業(yè)經(jīng)營者訪談分析，商家對商業(yè)輻射人口最為注重。在主力店招商中，當(dāng)輻射人口與其要求仍稍有距離時，建議通過優(yōu)惠條件吸引其進(jìn)駐。餐飲商家經(jīng)營者（諸如一茶一坐和KFC等），對本項

19、目意向度較高，建議先期吸引知名餐飲機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，通過知名品牌的效應(yīng)，帶動其他對新區(qū)抗性較強(qiáng)的購物、休閑娛樂商家進(jìn)駐。主力店類型訪談對象選址要求商業(yè)形態(tài)偏好建筑形態(tài)偏好對本項目要求可考慮優(yōu)惠政策百貨類商家銀泰百貨、太平洋百貨等成熟商圈，商業(yè)主干道附近，停車位要求高區(qū)域型的MALL或單體建筑凈高在4米以上，單層面積要大意向度較低政府招商、開發(fā)商入股形式超市賣場類商家好又多，屈臣氏、蘇寧等成熟商圈停車位要求較高商場底層或沿街單體建筑單層面積要求在4000平米以上，沿街面長度在20-30米為佳有一定進(jìn)駐意向租金優(yōu)惠普通購物類商家寶島眼鏡、話機(jī)世界、麗嬰坊等成熟商圈商業(yè)街單獨門店或商場均可面積在500平米左

20、右，普通商業(yè)格局即可有一定進(jìn)駐意向租金優(yōu)惠餐飲類商家Starbucks、棒約翰、一茶一坐等成熟商圈或新興商圈商業(yè)街單獨門店或商場頂樓均可面積在300-500平米之間，滿足餐飲商家需求進(jìn)駐意向較大租金優(yōu)惠休閑娛樂類商家銀樂迪、反斗城、電影院等成熟商圈商業(yè)街單獨門店或商場頂樓均可層高和單層面積都有特殊要求進(jìn)駐意向較大租金優(yōu)惠主力商業(yè)經(jīng)營者訪談總結(jié)2訪談對象選取依據(jù)：根據(jù)本項目商業(yè)可能布局的商業(yè)業(yè)態(tài)，選取部分主力店，同時與周邊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行錯位，防止同質(zhì)化競爭。兒童主題樂園案例1借鑒：東京KidzaniaKidZania（克薩尼亞）最早是1999年在墨西哥開業(yè)的職場體驗兒童公園。兒童職業(yè)體驗城

21、Kidzania被列為日本2007年最受歡迎商品第四名，在墨西哥、印度尼西亞等地也都掀起熱潮，美國則有Wannado City，韓國為HAJA，臺灣則由中興保全集團(tuán)自創(chuàng)BabyBoss（臺北京華城）品牌設(shè)計、營運(yùn)。區(qū)位東京豐洲地區(qū)的Lalaport商場主題定位兒童為主角的兒童天地特點職業(yè)體驗總建筑面積6,000平方米店鋪及角色56家店鋪、80多種職業(yè)目標(biāo)客戶2-15歲營業(yè)方式預(yù)約制營業(yè)時間10：00-15：00&16：00-21：00開業(yè)時間2006.10東京Kidzania場內(nèi)設(shè)置很多建筑為實際生活中的真實品牌運(yùn)營商整個設(shè)施都是在室內(nèi)整個環(huán)境假設(shè)成晚上場內(nèi)建筑大小為實際建筑的2/3東京Kid

22、zania游戲規(guī)則Phase 1Phase 2Phase 3取地圖進(jìn)入“機(jī)場”辦理入園手續(xù)，并到銀行換取專用貨幣Kidozo在園內(nèi)商店消費(fèi)或者打工Phase 4職業(yè)體驗結(jié)束，雇主發(fā)放薪水Phase 5薪水存銀行，用時ATM領(lǐng)取Phase 3或結(jié)束年齡段票價（日元）2-3歲1,575 4-15歲3,150 16歲以上2,100 東京Kidzania營銷操作社會親子化的現(xiàn)象，每個家長都希望自己的孩子成為頂尖的人才，從小就去開發(fā)小孩的潛能，Kidzania就滿足了這樣的需求，開創(chuàng)了室內(nèi)體驗式的娛樂新模式，對傳統(tǒng)戶外游樂園的型式也形成挑戰(zhàn) 。由于參與人員過多，實行了預(yù)約制，充分吊足了消費(fèi)者的需求。實行

23、上下半場，每場5小時，而每次參與的角色扮演相對有限，增加參與者的重復(fù)造訪。園區(qū)通用特殊貨幣Kidozo，每次結(jié)束后存入園區(qū)內(nèi)銀行，為參與者下次來園消費(fèi)埋下伏筆。大人不能進(jìn)入設(shè)施內(nèi)參與操作，只能通過監(jiān)視器觀看或者各設(shè)施的玻璃窗觀看，在閑暇之余可以去樓下的商場消費(fèi)，增加了商場的收入。商場內(nèi)靠近Kidzania區(qū)域設(shè)置了童裝及餐飲，其營業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域的其他商場?，F(xiàn)實生活中的知名品牌接受Kidzania的體驗?zāi)Ｊ?，將其品牌引入到園區(qū)進(jìn)行體驗，擴(kuò)大了其品牌的知名度，尤其使得參與的兒童從小就有了認(rèn)識，開創(chuàng)了另一個品牌營銷戰(zhàn)場，同時也提升了Kidzania的影響度，促進(jìn)了雙贏。案例總結(jié)： 國內(nèi)首家少兒

24、社會體驗館 杭州青少年校外教育基地建筑面積：近10,000平方米樓層：地上1-2層營業(yè)時間：周一周二閉館，周三周五面向團(tuán)體開放，周六周日對非團(tuán)體體驗者開放。票價：11月份正式開始收費(fèi)，每人次兒童120元，憑市民卡可享受半價優(yōu)惠。限制人數(shù)：每天控制人流量在1000人次以內(nèi)。杭州Do都城介紹杭州Do都城從今天10月份開始試營業(yè)，供市民免費(fèi)游玩一個月，這種少兒體驗式活動中心雖然是首次出現(xiàn)，但是在市民中反響較好。10月共有2萬人次兒童進(jìn)場游玩，7萬人次進(jìn)場參觀。由于Do都城同時是杭州青少年校外教育基地，學(xué)校團(tuán)體組織學(xué)生游玩的比例占了40%。目前，Do都城主要以杭州當(dāng)?shù)厥忻駷橹饕蛻羧海杂胁糠謥砗加?/p>

25、玩的游客來Do都城體驗。角色扮演，體驗式教育，讓孩子體驗真實的社會生活兒童主題樂園案例2借鑒：杭州Do都城分析框架純商業(yè)購物中心商業(yè)街城市會所嘉興城市居民家庭人均消費(fèi)支出（按水平分組，2005年）收入越高的人群，對于衣、食、住等基本生活消費(fèi)的比例越小，對娛樂教育、文化方面的支出的比例越大。收入的增長帶來消費(fèi)的多元化及對生活質(zhì)量尤其是文化休閑娛樂的追求。嘉興市人均文化休閑娛樂支出嘉興文體娛樂市場情況近年嘉興全市平均文化休閑娛樂支出和中等收入水平居民文化休閑娛樂支出均處于上漲趨勢，而全市平均水平均要高于中等收入水平。消費(fèi)需求的升級成為較為普遍的現(xiàn)象元城市人均收入達(dá)到一定程度，并擁有一部分高收入階層

26、，已經(jīng)位于馬斯洛需求理論的塔尖；整體城市定位朝向宜居、健康發(fā)展。消費(fèi)者健身意識的增強(qiáng)，對自身身體健康的關(guān)注度提高。當(dāng)?shù)厥袌鐾惛偁庬椖恳佟＜闻d人均收入位于浙江省前列，僅次于杭州、寧波和溫州，個體戶經(jīng)營者較多，多擁有一定的收入，同時由于城市高檔消費(fèi)場所的一個缺乏，娛樂形式單一。嘉興目前正逐步打造一個宜居城市，致力于成為長三角地區(qū)的宜居特色城市。由于近幾年健身行業(yè)的興起，消費(fèi)者健身理念得到提升。目前嘉興市場尚未有相同產(chǎn)品規(guī)劃和出現(xiàn)。城市會所發(fā)展所必須具備的幾個必備要素：嘉興現(xiàn)狀：嘉興目前市區(qū)人口有近80萬，作為一個個體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，擁有很大一部分中高收入（年收入5萬以上）的消費(fèi)群體，預(yù)計收

27、入比例在15%左右，這部分人群的消費(fèi)潛力還有待發(fā)掘。嘉興目前市場上健身、休閑場所，或是部分高檔住宅社區(qū)的配套會所多較為零散，體量相對較小，缺乏一個綜合性、一體化的休閑會所，為本項目提供發(fā)展空間。城市會所發(fā)展要素目前國內(nèi)此類集健身、康體、療養(yǎng)于一體的項目并不是很多，以一兆韋德的城市會所理念最為接近。目前在一線二線城市均有布局，以下項目供參考：名稱所在城市體量（平方米）包含項目業(yè)主/經(jīng)營者一兆韋德黃浦城市會所上海20,000健身、護(hù)膚美容、桑拿、游泳館、各種球類運(yùn)動、室內(nèi)高爾夫等一兆韋德健身一兆韋德啟東城市會所江蘇啟東30,000健身、護(hù)膚美容、桑拿、SPA按摩、游泳館、各種球類運(yùn)動、室外高爾夫、

28、商務(wù)會議中心等一兆韋德健身深圳麒麟健康城會所深圳10,000SPA水療、美容、足道保健、棋牌、KTV、健身等深圳市前海股份有限公司昆山蝶湖灣會所 江蘇昆山13,000游泳池、桑拿SPA、健身房、球類運(yùn)動、攀巖、舞蹈室世茂房產(chǎn)和威爾士健身集團(tuán)諾寶中心康體會所 上海20,000游泳、各式球類運(yùn)動、桑拿、網(wǎng)吧等隸屬于殘聯(lián)健身、康體、美容一體化的會所當(dāng)前多分布于一線城市，在二線城市的布局和擴(kuò)展將是一個必然的趨勢。此類會所目前在二線城市布局，多與政府的優(yōu)惠政策有關(guān)。如一兆韋德啟東城市會所目前是啟東市的國民體質(zhì)測試中心，建議本項目可考慮與政府合作，以提升項目先期打造成功的保證率。類似項目情況城市會所需求調(diào)

29、研根據(jù)項目界定的消費(fèi)客群，主要為嘉興市中高檔收入人群，我行在嘉興進(jìn)行了需求調(diào)研，具體了解這部分人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好、以及對本項目的意向。消費(fèi)者調(diào)研選擇經(jīng)常去康體類休閑場所消費(fèi)的占了23%，偶爾光顧的占了46%。單次消費(fèi)金額集中在100-200的最多，占了63%；每月消費(fèi)次數(shù)1-3次的最多，占了44%。目前辦理年卡的消費(fèi)者中，因為單位、客戶、親朋贈送而擁有的占了40%的比例，給自己辦理年卡和給家人辦理的分別占了12%和25%。在年卡價位的承受力方面，33%的被訪者表示能承受10002000的價位，31%表示可以承受20003000之間，承受力與杭州等省會城市相近。近40%的被訪者希望去此類場

30、所放松心情和鍛煉身體。有35%的被訪者明確表示對本項目較有興趣，46%的被訪者表示會視項目具體情況而定是否消費(fèi)。經(jīng)營者調(diào)研作為健身類經(jīng)營管理公司，對租金的承受力相對較低，選址除了租金因素以外，希望能位于商業(yè)中心區(qū)和高檔住宅小區(qū)。一兆韋德：目前有較強(qiáng)的對快擴(kuò)展意向，城市會所目前在一線城市已經(jīng)有布局安排。目前正抓緊在二線城市的戰(zhàn)略布局，多與政府合作，爭取優(yōu)惠政策。對于本項目會所經(jīng)營，一兆韋德管理公司表示會視項目具體情況和政策而定城市會所體量建議目標(biāo)人口意向消費(fèi)度單次消費(fèi)額（元/次/人）每月消費(fèi)次數(shù)（次/月）日地效（元/平方米/天）建議面積120,00030%1801.81525,920本項目城市會

31、所體量建議根據(jù)目標(biāo)人群的消費(fèi)力和消費(fèi)頻次，初步預(yù)測本項目發(fā)展城市會所的體量可以在25,00030,000之間。本項目發(fā)展城市會所體量建議取下限值：25,000平方米，同時選址于商務(wù)區(qū)附近，交通便利之處。(1)目標(biāo)人口=根據(jù)嘉興全市人口數(shù)（80萬）*收入中上階層比例（15%）；(2)意向消費(fèi)度/單次消費(fèi)額/每月消費(fèi)次數(shù)：根據(jù)消費(fèi)者問卷統(tǒng)計結(jié)果分析；(3)日地效：參考相似項目。城市會所定位城市會所秀 清 港洪 賢 路水岸商業(yè)廣場秀 清 路秀 園 路 本項目主題定位城市的名片，集健身、康體、美容SPA、療養(yǎng)于一體，是整個嘉興市休憩、放松、交友的首選之地整個嘉興市具有穩(wěn)定收入人群擁有健康生活觀念人士具

32、有定期健身、康體、美容習(xí)慣的人士企業(yè)商務(wù)消費(fèi)本項目目標(biāo)客群建議業(yè)態(tài)組合：類型具體項目健身類游泳館、器械健身、體操類、瑜伽球類運(yùn)動模擬高爾夫、室外網(wǎng)球、室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球、壁球康體足浴、桑拿美容護(hù)膚、SPA、瘦身中心配套咖啡吧、茶吧游泳池室內(nèi)籃球場器械區(qū)城市會所業(yè)態(tài)建議室外小型高爾夫推桿場室外休息區(qū)城市會所產(chǎn)品建議F6康體健身F6F5康體美容護(hù)膚F5F4健身美容護(hù)膚F4F3室外網(wǎng)球場球類運(yùn)動F3F2泳池健身康體F2F1大堂、咖啡吧、茶吧F1B1B18M8M8M8M8M8M5000M25000M25000M24000M23000M23000M2根據(jù)需求預(yù)測，以及城市會所輻射的較大范圍，我行建

33、議本項目整體體量可在25,000平方米左右。根據(jù)借鑒案例，以及消費(fèi)者實際需求偏好，我行得出會所各樓層的基本布局。建議在底層設(shè)置一些會所的配套，包括咖啡吧和休閑茶吧，為運(yùn)動后的消費(fèi)者提供一個放松休息的場所。在會所1-2層設(shè)施一大型游泳池，將很大程度吸引消費(fèi)者。層高單層面積主題特色 嘉興城市名片，休閑放松的天堂。特色經(jīng)營 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司管理，采取會員制，吸引會員。 設(shè)立VIP專區(qū)，提升會所檔次。 特色建筑 建立地標(biāo)性的建筑，風(fēng)格鮮明，打造區(qū)域知名度。 靠近湖濱的地區(qū)，建議設(shè)置部分沿河綠地，打造室外休閑區(qū)域 城市會所產(chǎn)品建議室內(nèi)籃球場上市時間：項目首期上市，建議2011年。租售建議 介于城市會

34、所的定位和在整個項目規(guī)劃中的地位，建議保有自主產(chǎn)權(quán)。 健身類產(chǎn)業(yè)多對租金承受力較低，可考慮低租金引進(jìn)，同時參與會所利潤分成。城市會所酒店配套整體定位嘉興的城市名片休憩、放松、交友的平臺為高星級酒店的休閑配套服務(wù)功能特征綜合性的健身、康體、美容、療養(yǎng)場所，專業(yè)經(jīng)營通常設(shè)施有限，且私密性強(qiáng)客群特征嘉興市擁有穩(wěn)定收入的中高檔消費(fèi)者客群穩(wěn)定商務(wù)客群的高檔消費(fèi)者客群不穩(wěn)定輻射范圍較廣，整個嘉興市區(qū)域知名的酒店，輻射有限城市會所VS酒店配套如上述分析，本項目的城市會所和星級酒店配套無論在功能定位，還是服務(wù)客群方面，都有區(qū)別，將不會產(chǎn)生沖突；城市會所將打造成為本項目的特色項目，以綜合的休閑康體業(yè)態(tài)來吸引嘉興

35、城東較為密集的城市中心人口，甚至周邊更遠(yuǎn)范圍的消費(fèi)者。 1#地塊功能布局及物業(yè)定位 2#地塊功能布局及物業(yè)定位 3#地塊功能布局及物業(yè)定位1.商業(yè)2.酒店3.辦公4.住宅第二階段分析框架5.酒店公寓 整體開發(fā)策略建議酒店分析框架本項目發(fā)展2個酒店高星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較國際酒店經(jīng)營者訪談總結(jié)國際酒店管理公司選址基本條件本項目意向本項目定位園林酒店的看法其他看法及建議香格里拉一、二線城市或重要旅游城市無-可以發(fā)展-萬豪一、二線城市中心地帶，商務(wù)氛圍成熟無-希爾頓一、二線城市中心無-凱悅國際化城市或省會城市，二線城市CBD無-平均房價在1019人民幣才會考慮進(jìn)入當(dāng)?shù)厥?/p>

36、場四季一線城市無-雅高一、二線城市無-可以發(fā)展至少200間以上豪生二、三線城市及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市有可考慮五星級豪生品牌可以發(fā)展房間數(shù)300-350間為宜，套內(nèi)面積40平米以上喜達(dá)屋二、三線城市以上有可考慮四星級Aloft或Four Points by Sheraton可以發(fā)展客房數(shù)至少250-300間洲際二、三線城市以上有可考慮四星級Holiday Inn或五星級Crown Plaza不會考慮-卡爾森二、三線城市以上或者度假型城市有可考慮四星級的麗亭可以發(fā)展麗晶至少200美金以上，麗亭的定位在100美金以上本項目星級酒店建議為：準(zhǔn)五星，由于嘉興國際酒店管理品牌尚為空白，建議可考慮豪生、喜達(dá)屋、洲

37、際以及卡爾森集團(tuán)下的相關(guān)品牌。酒店類型定位類型主要滿足條件本項目適應(yīng)性自然風(fēng)光型多位于自然風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)/風(fēng)景區(qū)地域歷史文化型城市建筑擁有深厚地域歷史文化底蘊(yùn)名人文化型城市歷史名人眾多，文化交流活動頻繁藝術(shù)特色型城市的藝術(shù)氛圍濃厚類型主要滿足條件本項目適應(yīng)性高級商務(wù)型位于商務(wù)核心區(qū)會議宴會型周邊會展活動眾多旅游度假型位于國內(nèi)著名度假區(qū)高星級酒店類型定位傳統(tǒng)型主題型綜合地塊條件，適合本項目高星級酒店的類型為：傳統(tǒng)高級商務(wù)型 OR 主題地域歷史文化型，下文我行將給出兩個星級酒店方案供參考適合不適合嘉興現(xiàn)有準(zhǔn)5星酒店市場客戶分析入住酒店目的分析客戶類型分析客戶來源分析嘉興當(dāng)?shù)氐臏?zhǔn)5星酒店以商務(wù)客為主

38、，約占總體的7成；由于嘉興周邊擁有南湖、南北湖、烏鎮(zhèn)及西塘等著名旅游景點，旅游度假客戶約占到2成。商務(wù)及度假客人中，基本以公司協(xié)議或者旅游團(tuán)的形式入住酒店，因此，知名企業(yè)及旅行社的團(tuán)體入住將成為本項目中酒店客戶的重要來源。通過訪談及調(diào)研得知，客戶的來源主要來自長三角區(qū)域，而旅游客戶中更是以車程為5小時區(qū)域內(nèi)的溫州、臺州及江蘇區(qū)域為主，加強(qiáng)與這些區(qū)域的客戶合作將是本項目的重點。商務(wù)客對本項目影響分析區(qū)域2013年企/事業(yè)單位數(shù)月均高星客房需求本項目意向日均本項目需求數(shù)需求比例秀州工業(yè)園廠區(qū)250 6 80%40 25%秀州商務(wù)辦公區(qū)500 8 80%107 67%市區(qū)中心/南湖區(qū)3,000 6.

39、5 2%13 8%中心城區(qū)南湖新區(qū)秀洲新區(qū)本項目秀州區(qū)商務(wù)辦公區(qū)秀州工業(yè)園廠區(qū)本項目商務(wù)客源主要來自未來的秀州商務(wù)辦公區(qū)，在此區(qū)域內(nèi)活動的商務(wù)人士對于本項目的入住將占整個商務(wù)客的2/3。秀州工業(yè)園區(qū)由于有眾多的廠房，與此有商務(wù)往來的客戶將占到總體商務(wù)客的1/4。中心區(qū)及南湖區(qū)域有部分的商務(wù)客人將分流到本項目中。嘉興當(dāng)?shù)氐木频甑纳虅?wù)客占總體客戶的75%，因此針對本項目建成時周邊的工業(yè)園、辦公樓酒店需求分析，得出本項目商務(wù)客群的來源結(jié)構(gòu)，具體如下：旅游度假客對項目影響分析九龍山西塘南湖本項目烏鎮(zhèn)南北湖海寧潮景區(qū)區(qū)域距離本項目（KM）等級南湖嘉興84A南北湖海鹽584A西塘嘉善384A烏鎮(zhèn)桐鄉(xiāng)204

40、A海寧潮海寧454A九龍山平湖40-嘉興年接待旅游人次情況（萬人次）嘉興市周邊的著名旅游景區(qū)以市區(qū)為中心，分布在周邊50分鐘車程內(nèi)，比較符合對本項目酒店的入住需求。嘉興近年來旅游市場發(fā)展迅速，預(yù)計至2013年游客接待人次數(shù)將達(dá)到3,400萬人次，旅游對于酒店的需求將急劇增加。通過對旅行社的訪談得知，嘉興兩日或三日游的游客在嘉興市區(qū)的酒店入住1-2日，且這部分游客基本來自臺州、溫州及江蘇部分地區(qū)。旅行團(tuán)接受的協(xié)議價在400元左右，且其看中的主要因素是價格及入住環(huán)境，因此，抓住旅行社的團(tuán)體客戶將成為旅游客戶的主要關(guān)鍵。杭州蘇州上海90KM100KM94KM星級酒店目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位建議客戶定

41、位分析本項目位于秀洲新區(qū)規(guī)劃的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，2013年周邊未來擁有8,000多辦公人口。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展，將使得區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動愈加頻繁，商務(wù)人士的層次愈加提升。嘉興周邊的景點及酒店自身的特色將會吸引部分的旅游度假客源。本項目未來的客戶來源參考案例情況根據(jù)案例分析及本項目潛在客戶分析，本項目所在區(qū)域商務(wù)氛圍更為濃厚，具體客戶定位如下：本項目的目標(biāo)客戶將以商務(wù)人士為主，并兼顧部分旅游度假人士?？驮搭愋捅壤饕獊碓捶績r承受力商務(wù)20%秀州工業(yè)園廠區(qū)較高49%秀州區(qū)辦公區(qū)較高6%市區(qū)中心較高旅游度假20%溫州、臺州、江蘇等團(tuán)隊游客一般其他5%全國各地一般星級酒店位置及主入口建議洪賢

42、路秀園路中山西路洪興西路秀清路秀清港商務(wù)軸商業(yè)軸酒店1a洪高路至乍嘉蘇高速公路5分鐘傳統(tǒng)型主題型酒店1b綠地酒店主入口酒店主入口地塊周邊擁有綠地及水資源，適合建造主題型酒店位于主干道交界處，且周邊商業(yè)配套齊全，適合建造傳統(tǒng)型酒店本行將給出星級酒店的兩個發(fā)展方案，其布局建議分別如下：分析框架本項目發(fā)展2個酒店高星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較傳統(tǒng)型星級酒店主題定位項目位于秀洲新區(qū)的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，未來有望打造成秀州CBD，其良好的區(qū)位為整個項目的定位奠定了基礎(chǔ)尊貴顯示出本項目在自身檔次定位上的高標(biāo)準(zhǔn)性，同時也是目標(biāo)客戶的高層次性本項目位于秀洲工業(yè)園區(qū)附近，且周邊未來將有眾多

43、的寫字樓，商務(wù)氛圍逐步濃厚，商務(wù)客將是本項目的主要客源秀洲CBD尊貴商務(wù)酒店1234嘉興市及周邊市區(qū)擁有一定的旅游資源，旅游度假的游客將成為本項目客源的組成部分傳統(tǒng)型星級酒店定位建議星級建議：準(zhǔn)5星本項目處于非中心城區(qū)，嘉興市的商務(wù)氛圍還不濃厚，缺乏高層次的商務(wù)人才。嘉興當(dāng)?shù)鼐频晷枨笳{(diào)研得知，商務(wù)人士的價格接受度以500-700元/天居多，比較符合準(zhǔn)五星的定位。酒店類型：商務(wù)兼顧度假規(guī)模建議：3.5萬平方米上市建議：2013年項目處在秀洲新區(qū)的商務(wù)商業(yè)核心，因此商務(wù)客將是其主要來源。已有的景點距離本項目項目在50分鐘內(nèi)的車程，并且一般的游客對房價的承受力低于高端商務(wù)客的水平，因此本酒店以商務(wù)為

44、主，度假為輔。秀洲新區(qū)的寫字樓在2012-2014年左右進(jìn)入快速發(fā)展期，建議本項目在2013年上市。預(yù)計本項目客房的面積在13,500平方米左右，推算本項目總體量為35,000平方米傳統(tǒng)型星級酒店客房面積建議嘉興市目前準(zhǔn)五星酒店標(biāo)準(zhǔn)間的面積相對較小，只有浙江南湖國際俱樂部的面積相對適中，在40平米左右，其市場表現(xiàn)良好。參考案例情況本項目建議標(biāo)準(zhǔn)間行政套房豪華套房4080120根據(jù)市場的供需情況及參考，標(biāo)準(zhǔn)間的面積應(yīng)以40為宜，行政套房及豪華套房的面積適當(dāng)增加。*指的是套內(nèi)面積，下同；標(biāo)準(zhǔn)間包括標(biāo)準(zhǔn)雙人間及單人間酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間*行政套房豪華套房世茂花園大酒店324262浙江南湖國際俱樂部4060

45、-80120嘉興博雅酒店308080-100單位：平方米單位：平方米傳統(tǒng)型星級酒店房型數(shù)量配比建議嘉興目前的準(zhǔn)五星酒店內(nèi)客房類型的配比供需失衡，尤其是單人間及雙人間的比例與市場不符，應(yīng)該加以調(diào)整。蘇州地區(qū)的準(zhǔn)五星酒店相比嘉興發(fā)展比較成熟，其客房的配置可以作為參考。城市類別標(biāo)準(zhǔn)雙人間標(biāo)準(zhǔn)單人間行政套房豪華套房嘉興供應(yīng)74%9%9%8%需求39%46%13%2%蘇州供應(yīng)23%48%25%4%參考區(qū)域供需情況本項目建議根據(jù)市場的供需情況及參考，單人間的比例大幅增加，行政套房的比例適當(dāng)增加，而標(biāo)準(zhǔn)雙人間及豪華套房的比例減小。由總客房面積1.35萬平米及各客房比例及面積建議，推算總客房數(shù)為291間。標(biāo)準(zhǔn)

46、雙人間標(biāo)準(zhǔn)單人間行政套房豪華套房比例40%46%12%2%數(shù)量116 134 35 6 總計291 傳統(tǒng)型星級酒店配套設(shè)施配比建議嘉興準(zhǔn)五星酒店目前的客房數(shù)較少，其配套相對客房的比例相對較高。蘇州區(qū)域的準(zhǔn)五星酒店位于市中心的CBD區(qū)域范圍，客房數(shù)均較高，相對的配套比例較嘉興低。參考案例情況本項目建議由于本項目的客房面積較嘉興當(dāng)?shù)啬壳暗臏?zhǔn)五星酒店高出50%以上，結(jié)合本項目周邊的情況，建議餐飲、會議及休閑設(shè)施的比例分別為14、12及12。參考案例餐飲會議休閑世茂花園大酒店17.9 14.7 26.8 浙江南湖國際俱樂部24.1 13.5 14.5 嘉興博雅酒店22.1 17.9 14.3蘇州準(zhǔn)5星

47、平均11.28.311.1餐飲會議休閑本項目建議配套客房比例141212本項目建議使用面積189016201620單位：平方米，指每百平方米客房面積擁有的配套設(shè)施使用面積，下同單位：平方米傳統(tǒng)型酒店整體布局建議1F 大堂/酒吧/零售/酒店辦公2F 餐飲3F 會議4F 休閑健身22F 俱樂部/酒吧/觀光廳5-21F 客房2-3F 大堂挑空500平米露天游泳池及餐飲塔樓單層1400平米裙樓單層3200平米樓層功能層高（米）使用面積（平方米）建筑面積（平方米）建面比例22F俱樂部/酒吧/觀光廳6840 1,400 4%5-21F客房3.813,500 23,600 67%4F休閑健身6840 1,2

48、00 4%3F會議61,620 2,700 8%2F餐飲61,620 2,700 8%1F大堂/酒吧/零售/酒店辦公62,000 3,200 9%地上總計-9.520,420 35,000 100%B1F停車/配套5-6,000 -傳統(tǒng)型酒店以裙樓+塔樓的模式為主，裙樓部分以酒店配套為主，塔樓部分則為客房。傳統(tǒng)型酒店客房設(shè)施建議空調(diào)客房 步入式衣櫥 浴室內(nèi)電話 熱帶雨林式花灑 對講電話 DVD 播放機(jī) 數(shù)字電視 語音信箱保險箱 可提供連通客房 衛(wèi)星頻道 嬰兒床 羽絨枕 羽絨被罩 高速上網(wǎng) 傳真機(jī)/復(fù)印機(jī)/打印機(jī) 傳統(tǒng)型酒店配套設(shè)施建議餐廳設(shè)施中餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡吧會議設(shè)施宴會廳、中小會議

49、廳、會客廳、多功能廳休閑設(shè)施健身中心、SPA、理療室、桑拿房、室內(nèi)外泳池、網(wǎng)球場、桌球房傳統(tǒng)型酒店服務(wù)建議24 小時禮賓服務(wù)24 小時安保服務(wù)24小時泊車服務(wù)24 小時前臺服務(wù)外匯兌換無線高速因特網(wǎng)接入干洗服務(wù)管家服務(wù) 自動取款機(jī)行李寄存叫醒服務(wù)旅行服務(wù)打印、復(fù)印保險柜服務(wù) 自行車出租 豪華轎車服務(wù)洗衣服務(wù)嬰兒看護(hù)服務(wù)小商品服務(wù)電腦服務(wù)星級酒店經(jīng)營模式建議自營所有權(quán)擁有全權(quán)委托特許經(jīng)營出讓土地經(jīng)營權(quán)擁有資金充裕度管理水平經(jīng)營風(fēng)險本項目匹配度大/多/強(qiáng)小/少/弱根據(jù)對于酒店管理模式與本項目匹配度的研究，建議本項目全權(quán)委托知名的國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理。分析框架本項目發(fā)展2個酒店高星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒

50、店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較酒店名稱南湖國際俱樂部羅星閣賓館九龍山威斯汀度假酒店所在區(qū)域嘉興嘉善平湖星級準(zhǔn)5星準(zhǔn)5星5星房間數(shù)83231330距離本項目距離（KM）82740建筑風(fēng)格江南園林式園林式歐式主題定位商務(wù)度假商務(wù)會議、旅游休閑商務(wù)、度假、婚禮慶典平均房價（RMB）566430-平均入住率80%70%-開業(yè)年份200520052009項目周邊主題酒店分布南湖國際俱樂部羅星閣賓館九龍山威斯汀本項目周邊主題型酒店的定位以商務(wù)度假型為主，且經(jīng)營狀況良好。九龍山威斯汀羅星閣賓館南湖國際俱樂部本項目主題型酒店主題定位嘉興自古以來是越文化的發(fā)祥地之一，城市周邊擁有眾多越文化歷史文化建筑，例

51、如遠(yuǎn)近聞名的烏鎮(zhèn)、西塘等。獨特的越文化背景可以為本項目的酒店注入色彩，提升本項目的知名度與特色。嘉興越殿尊貴商務(wù)酒店烏鎮(zhèn)本項目將處于秀州區(qū)規(guī)劃中的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，未來的商務(wù)氛圍將得到逐漸加強(qiáng)，商務(wù)酒店的需求擁有良好前景。本項目周邊的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，鬧中取靜，且周邊擁有較多知名景點，適合度假。主題型酒店整體布局建議蘇州吳宮喜來登大酒店平面圖網(wǎng)球場270米100米休閑設(shè)施會議、餐飲設(shè)施客房區(qū)域配套區(qū)域盤門景區(qū)*酒店的大堂建議為夾層設(shè)計，其夾層可設(shè)置酒吧建議配套區(qū)設(shè)置在交通要道一側(cè)，將道路及客房區(qū)域隔離，保持客房區(qū)域的私密性。餐飲、會議及休閑區(qū)盡量安置在配套區(qū)域，滿足對外營業(yè)的需要，且對于酒店房

52、客不構(gòu)成影響。功能布局層高層數(shù)使用面積建筑面積建面比例客房客房區(qū)3.8 3-413,500 23,200 66%休閑娛樂配套區(qū)6 21,620 2,700 8%會議配套區(qū)6 31,620 2,700 8%餐廳配套區(qū)6 21,890 3,150 9%大堂/酒吧/零售配套區(qū)6 1.51,000 2,000 6%酒店辦公配套區(qū)6 21,000 1,250 4%總計-20,835 35,000 100%主題型酒店形態(tài)風(fēng)格建議酒店輪廓分明的古式屋檐，有著紫禁城般的宏偉壯麗。宮廷式建筑-寶塔，結(jié)合極具當(dāng)?shù)靥厣膫鹘y(tǒng)建筑風(fēng)格，使整個酒店輝映出古城的悠久歷史。建議酒店借鑒蘇州吳宮喜來登酒店的設(shè)計，融匯中國古典

53、建筑和園林的精華，將古色古香的中國氛圍與先進(jìn)的現(xiàn)代化住宿理念完美地結(jié)合在一起。酒店的入口仿造了附近的名勝古跡“盤門”一座古代城墻的遺跡，四面屋檐由手工精心制作，不禁使人回憶起過往的日子。主題型酒店景觀建議氣派如紫禁城般宮廷式城墻，輪廓分明的古式屋檐，悠久年代的傳統(tǒng)寶塔，一步一景，顯示出其酒店景觀設(shè)計的獨特之處。白墻灰瓦，翹角飛檐；假山瀑布，長廊迂回，依窗臨池，垂柳、玉塔無不成詩，池水噴泉、金魚、荷花則構(gòu)成一幅典型江南園林式水墨古畫。酒店花園采用太湖石既簡樸又有古韻，其廣泛運(yùn)用于皇家園林中。充分利用水景資源，酒店內(nèi)花園小河圍繞，與周邊的水系交相呼應(yīng)，使其增添了一份寧靜平和的氣氛。主題型酒店大堂設(shè)

54、計裝修建議寶塔狀的接待大廳寬敞而又簡潔，可看到園中美景。整個大堂以古樸的色調(diào)為主，透露出一種莊重、靜謐的氛圍。大堂可設(shè)計成夾層，部分的夾層建議作為簡易酒吧，作為酒店商務(wù)客會客及休憩選擇，可以享受歐式風(fēng)情的下午茶或雞尾酒。主題型酒店客房設(shè)計裝修建議酒店客房的設(shè)計應(yīng)與整體融合，具有濃郁的中式風(fēng)格，以中國紅作為整體基調(diào)?？头績?nèi)設(shè)有寬大的木質(zhì)窗戶，窗外的美景盡收眼底，擁有最大話的視角及自然光透射到房間內(nèi)?？头績?nèi)的家具以古樸的實木材質(zhì)為主，并配以中式燈具、壁畫及瓷器等，烘托出古色古香的氣氛。分析框架本項目發(fā)展2個酒店高星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較星級酒店兩方案比較基本建議方案一：

55、傳統(tǒng)高檔商務(wù)方案二：主題地域歷史文化位于地塊一周邊商務(wù)商業(yè)氛圍濃厚酒店的設(shè)計簡潔，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代高檔的風(fēng)格客戶定位開發(fā)策略經(jīng)營風(fēng)險位于地塊二周邊景觀資源豐富酒店設(shè)計融入當(dāng)?shù)匚幕瑥?qiáng)調(diào)特有的風(fēng)格綜合本項目特征，考慮到市場經(jīng)營風(fēng)險，本行建議星級酒店發(fā)展采取方案一：傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店，位于1#地塊，并在本項目中后期開發(fā)入市。本行建議以商務(wù)客為主，根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的豐富程度兼顧部分旅游度假客戶商務(wù)客依然為主要客戶，度假客戶為輔先期開發(fā)辦公及商業(yè)，待商務(wù)氛圍成熟后再推出高星級酒店先期同時開發(fā)酒店、商業(yè)，有利于通過酒店的特色打造區(qū)域的知名度，為整個項目的推進(jìn)奠定基礎(chǔ)中后期開發(fā)，酒店的經(jīng)營風(fēng)險相對較小前期開發(fā)，區(qū)域

56、商務(wù)氛圍不夠成熟，且酒店建造及日常經(jīng)營成本較高，風(fēng)險較高分析框架本項目發(fā)展2個酒店高星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較酒店主題定位本項目位于秀洲新區(qū)，周邊緊鄰工業(yè)園區(qū)，且未來區(qū)域?qū)⒂斜姸嗟膶懽謽枪?yīng)，商務(wù)活動頻繁，需要有酒店作為其配套。項目周邊還未有酒店尤其是經(jīng)濟(jì)型酒店，本項目可以填補(bǔ)這一空白。嘉興外企及大型國企較少，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)多以中小型及私營企業(yè)為主，這部分企業(yè)的酒店預(yù)算較低。相當(dāng)部分商務(wù)客（尤其是中小型企業(yè)）接受的酒店價格在200元以下，比較符合經(jīng)濟(jì)型酒店的定價。區(qū)域環(huán)境分析消費(fèi)者偏好分析秀洲CBD商務(wù)便捷經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店布局建議洪賢路秀園路中山西路洪興西路秀清路秀清港酒店2商務(wù)軸商業(yè)軸洪高路至乍嘉蘇高速公路5分鐘綠地酒店主入口經(jīng)濟(jì)型酒店建議置于秀清路及洪賢路交界處附近，周邊的配套比較完善；主入口建議設(shè)置在主干道洪賢路一側(cè)。經(jīng)濟(jì)型酒店目標(biāo)客戶建議目標(biāo)客戶定位建議客戶定位分析本項目位于秀洲新區(qū)規(guī)劃的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，周邊未來擁有大量的辦公人口，同時，周邊的園區(qū)也將帶來一定的商務(wù)客源。嘉興周邊的景點及酒店自身的特色將會吸引部分的旅游度