【培訓(xùn)課件】商品房交付之法律問(wèn)題淺析

1、商品房交付之法律問(wèn)題淺析郝海麗 2014年6月目錄錄一、商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同關(guān)關(guān)于交付付的約定定三、相關(guān)關(guān)問(wèn)題二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛一、商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同關(guān)關(guān)于交付付的約定定交付的依依據(jù)是什什么？合同法律規(guī)定定一、商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同關(guān)關(guān)于交付付的約定定條款內(nèi)容第六條面積確認(rèn)及面積差異處理第九條交付期限及條件第十條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任第十一條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定第十二條交接第十四條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任第十五條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定第十八條保修責(zé)任二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（一）交交付不能能交付不能能是指開(kāi)開(kāi)發(fā)

2、商(出賣(mài)人)由于種種種原因不不能依據(jù)據(jù)商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同向業(yè)業(yè)主(買(mǎi)房人)交付房屋屋。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（一）交交付不能能性質(zhì)-根本違約約這種行為為構(gòu)成了了對(duì)商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的根本違約約，致使合合同目的的根本不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，此時(shí)時(shí)業(yè)主有有權(quán)要求求解除合合同、返返還購(gòu)房房款及利利息，并并要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商承承擔(dān)違約約責(zé)任。例外：不不可抗力力二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延交付遲延延是指開(kāi)開(kāi)發(fā)商沒(méi)沒(méi)有按照照商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同的約約定如期向業(yè)主交交付房屋屋。普遍情況況常常見(jiàn)見(jiàn)病后后果嚴(yán)嚴(yán)重對(duì)開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)-此時(shí)，恰恰巧房?jī)r(jià)價(jià)降了怎怎么辦？二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛

3、（二）交交付遲延延法律對(duì)策策：這種行為為同樣是是違反房房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同約約定的違違約行為為，但與與交付不不能不同同，此種種違約行行為不屬于根根本違約約，業(yè)主不不能據(jù)此此當(dāng)然地地直接要要求解除除合同。作為業(yè)主主，該怎怎么辦？二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延如果房屋屋買(mǎi)賣(mài)合合同中對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商交付遲遲延的違違約責(zé)任任有約定，要首先先適用約約定的處理方方法；沒(méi)有約定定或約定定不明確確時(shí)，可以采采用下述述兩種方方法。（1）選擇要求開(kāi)發(fā)發(fā)商繼續(xù)續(xù)履行合合同并承承擔(dān)違約約責(zé)任；（2）選擇是向開(kāi)發(fā)發(fā)商發(fā)出出書(shū)面催催告通知知，催告告其在三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)交房，如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在這三個(gè)個(gè)月內(nèi)仍仍不能交交

4、房，則則業(yè)主可可以提出出解除合合同的要要求。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)薄弱突發(fā)事件件開(kāi)發(fā)商大大多以自自己以往往項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)設(shè)設(shè)定交房房期限，但現(xiàn)在在實(shí)行的的“一房一一驗(yàn)”制制度和“交付使使用通知知書(shū)”制度大大大延長(zhǎng)了了驗(yàn)收階階段的時(shí)時(shí)間和難難度，施工單位位也往往會(huì)會(huì)抓住開(kāi)開(kāi)發(fā)商交交房期限限，以停工為為威脅要要工程款款、窩工工損失、材料漲漲價(jià)損失失，加上業(yè)主投訴訴維權(quán)等，很容容易導(dǎo)致致對(duì)施工工進(jìn)度估估計(jì)不足足，對(duì)交交房難度度估計(jì)不不夠，最最后導(dǎo)致致延期交交房。原因是什什么？二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延預(yù)留充足足的交房房期限！二、

5、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定交付不符符合約定定不僅指指開(kāi)發(fā)商商所交付付的房屋屋不符合商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的約定定，也包括括不符合經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的的規(guī)劃方方案和不不符合樣樣板房的的設(shè)計(jì)、裝修。Eg：綠化、配套設(shè)設(shè)施、裝裝修、面面積、質(zhì)量等方面。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定(1)房屋面積積糾紛及及其法律律對(duì)策收房時(shí)，被告知知面積多多了0.9，怎么么辦？收房時(shí)，被告知知面積少少了0.9，怎么么辦？收房時(shí)，被告知知面積多多了3.9，怎么么辦？收房時(shí)，被告知知面積多多了3.9，怎么么辦？二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定(1

6、)房屋面積積糾紛及及其法律律對(duì)策國(guó)家法律律允許出出現(xiàn)的房房屋面積積差異在在3%以內(nèi)。房房屋面積積差異是是指經(jīng)房房管局委委托的具有房產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪資資質(zhì)的測(cè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)構(gòu)所測(cè)量量后得出的的房屋實(shí)實(shí)際面積積與商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同約約定面積積之間的的差異。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定(1)房屋面積積糾紛合同有約定的的，按照照約定處理;合同沒(méi)有有約定或或者約定定不明確確的，按按照以下下方法處處理：面積誤差差比絕對(duì)對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合合同約定定的價(jià)格格據(jù)實(shí)結(jié)算算，業(yè)主據(jù)此此請(qǐng)求解解除合同同的，法法院不予予支持;多退少補(bǔ)補(bǔ)二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符

7、合約定定面積誤差比絕絕對(duì)值超超出3%業(yè)主請(qǐng)求解除合同同、返還已已付購(gòu)房房款及利利息的，法院會(huì)會(huì)予以支支持。 業(yè)主同意繼續(xù)履行行合同房屋實(shí)際面積積大于合同約定定面積的的，面積積誤差比比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房房?jī)r(jià)款由由業(yè)主按按照約定定的價(jià)格格補(bǔ)足，面積誤誤差比超出3%部分的房房?jī)r(jià)款由由開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)，所有權(quán)權(quán)歸買(mǎi)受受人;房屋實(shí)際面積積小于合同約定定面積的的，面積積誤差比比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房房?jī)r(jià)款及及利息由由開(kāi)發(fā)商商返還業(yè)主主，面積誤誤差比超超過(guò)3%部分的房房?jī)r(jià)款由由開(kāi)發(fā)商雙雙倍返還還業(yè)主。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛(二)房屋質(zhì)量量糾紛一般的房房屋質(zhì)量量問(wèn)題房屋主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量

8、問(wèn)題題二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛一般的房房屋質(zhì)量量問(wèn)題：Eg：墻皮脫脫落、劃劃痕、空空鼓，門(mén)門(mén)窗封閉閉不嚴(yán)、松動(dòng)，廚衛(wèi)漏漏水、滲滲水等。法律對(duì)策策：沒(méi)有嚴(yán)重重影響到到業(yè)主的的正常居居住，屬屬于開(kāi)發(fā)商一般性的的違約行行為，業(yè)業(yè)主不能能據(jù)此直直接要求求解除合合同，法法院也不不會(huì)支持持。業(yè)主可以向開(kāi)開(kāi)發(fā)商主主張質(zhì)量保修修責(zé)任，要求其其予以維維修，并并且如果果給業(yè)主主造成直直接財(cái)物物損失的的，可以以要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商賠賠償。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛兩書(shū)：商品房質(zhì)質(zhì)量保證證書(shū)商品房使使用說(shuō)明明書(shū)二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛房屋主體體結(jié)構(gòu)出出現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題：所謂房屋屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)，是是指

9、房屋屋的主要要構(gòu)件相相互連接接、作用用的平面面或空間間構(gòu)成體體。主體體結(jié)構(gòu)必必須具備備符合技技術(shù)要求求的強(qiáng)度度、韌性性和穩(wěn)定定性，以以確保承承受建筑筑物本身身的各種種載荷。Eg：地基基基礎(chǔ)工程程、主體體結(jié)構(gòu)工工程、屋屋面防水水工程和和其他土土建工程程，以及及電氣管管線、上上下水管管線的安安裝工程程，供熱熱、供冷冷系統(tǒng)工工程等部部分。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛法律對(duì)策策：業(yè)主可以向開(kāi)開(kāi)發(fā)商要要求解除除合同和和賠償損損失。一種是房屋交付付前未經(jīng)驗(yàn)收收或經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收不合合格，未未取得建筑工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表，業(yè)主有有權(quán)拒絕收房房，由此引引起的延延期交房房責(zé)任由由開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)，如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商超超

10、過(guò)約定定的期限限房屋仍仍然未能能驗(yàn)收合合格，業(yè)業(yè)主可以以解除合合同并要要求賠償償損失;另一種是是房屋交付使用用后房屋主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量經(jīng)核核驗(yàn)確屬屬不合格格，即房房屋地基基基礎(chǔ)工工程和主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程不不合格，此時(shí)業(yè)業(yè)主有權(quán)退房房，造成損損失的，開(kāi)發(fā)商商應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。開(kāi)發(fā)商？二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛建議：優(yōu)良的施施工質(zhì)量量是順利利交房的的前提。必要時(shí)時(shí)，開(kāi)發(fā)發(fā)商也可可請(qǐng)一家家專業(yè)的的驗(yàn)房公公司給自自己找毛毛病，事事先發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，并進(jìn)行行有效的的整改，避免交交房時(shí)的的被動(dòng)。一定要達(dá)到交付文件。對(duì)于交房房時(shí)容易易發(fā)生因因一般質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題產(chǎn)生的的拒絕收收房爭(zhēng)議議，在“補(bǔ)充條條款

11、”中中進(jìn)行特特別約定定。如：“該房房屋交付付時(shí)，除除了不具具備第條約定的的交房條條件和嚴(yán)嚴(yán)重影響響居住使使用的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題外，乙乙方不得得以其他他理由拒拒絕收房房；乙方方發(fā)現(xiàn)的的一般質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題不影響響交接手手續(xù)的辦辦理，乙乙方可要要求甲方方在交付付后的合合理時(shí)間間內(nèi)承擔(dān)擔(dān)維修義義務(wù)，并并按國(guó)家家的相關(guān)關(guān)規(guī)定承承擔(dān)保修修義務(wù)?！卑l(fā)現(xiàn)糾紛紛苗頭及時(shí)處理理。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃變更引引起糾紛紛規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更表表現(xiàn)在很很多方面面，如整整個(gè)小區(qū)區(qū)的容積率、車(chē)位配配置、綠綠化景觀觀、公共共配套設(shè)設(shè)施的位位置、房房屋內(nèi)部部結(jié)構(gòu)、外墻顏顏色等。在交交房時(shí)，這些變變更往往往導(dǎo)致

12、業(yè)業(yè)主以此此為借口口拒絕收收房，甚甚至要求求退房。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃變更引引起糾紛紛商品房銷銷售管理理辦法第24條房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)建設(shè)商商品房。商品房房銷售后后，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)不不得擅自自變更規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)。經(jīng)經(jīng)規(guī)劃部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、設(shè)計(jì)單單位同意意的設(shè)計(jì)計(jì)變更導(dǎo)導(dǎo)致商品品房的結(jié)結(jié)構(gòu)型式式、戶型型、空間間尺寸、朝向變變化，以以及出現(xiàn)現(xiàn)合同當(dāng)當(dāng)事人約約定的其其他影響商品品房質(zhì)量量或者使使用功能能情形的的，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在變更更確立之之日起10日內(nèi)，書(shū)書(shū)面通知知買(mǎi)受人人。買(mǎi)受受人有權(quán)權(quán)在通知知到達(dá)之之日起15

13、日內(nèi)做出出是否退退房的書(shū)書(shū)面答復(fù)復(fù)。買(mǎi)受受人在通通知到達(dá)達(dá)之日起起15日內(nèi)未作作書(shū)面答答復(fù)的，視同接接受規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)變更以以及由此此引起的的房?jī)r(jià)款款的變更更。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)未未在規(guī)定定時(shí)限內(nèi)內(nèi)通知買(mǎi)買(mǎi)受人的的，買(mǎi)受受人有權(quán)權(quán)退房；買(mǎi)受人人退房的的，由房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)違違約責(zé)任任。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（三）設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃變更引引起糾紛紛建議：小區(qū)整體體規(guī)劃和和房屋內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)在報(bào)批批前要考考慮完善善，批準(zhǔn)準(zhǔn)后盡量量避免調(diào)調(diào)整和變變更。有有的開(kāi)發(fā)發(fā)商是出出于讓小小區(qū)更美美觀、檔檔次更高高的好意意，在設(shè)設(shè)計(jì)深化化和施工工時(shí)作一一些調(diào)整整，調(diào)整整后的方方案可能能造價(jià)更更高、效

14、效果也更更好。但但是不是是所有的的業(yè)主都都沒(méi)有異異議，有有時(shí)雖然然總體上上有利于于小區(qū)，但卻給給部分居居民造成成負(fù)面影影響，有有時(shí)是業(yè)業(yè)主本身身想退房房，不管管是調(diào)整整后是更更好還是是更差，都以規(guī)規(guī)劃變更更為退房房的理由由。規(guī)劃變更更的程序序一定要要完善，包括公公告、通通知書(shū)及及郵寄憑憑證、業(yè)業(yè)主回復(fù)復(fù)等都要要保留好好。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（四）配配套設(shè)施施未達(dá)到到引起糾糾紛小區(qū)內(nèi)的的，如小區(qū)區(qū)內(nèi)會(huì)所所、幼兒兒園；小區(qū)外的，如周周邊的地地鐵站點(diǎn)點(diǎn)、公園園、學(xué)校校等，一一旦這些些設(shè)施未未能按計(jì)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，即使使不是開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的原因造造成的，業(yè)主也也會(huì)提出出異議。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交

15、付法法律糾紛紛（四）配配套設(shè)施施未達(dá)到到引起糾糾紛根據(jù)最高高人民法法院的司司法解釋釋，開(kāi)發(fā)發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋及及相關(guān)設(shè)設(shè)施所作作的說(shuō)明明和允諾諾具體確確定，并并對(duì)商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的的訂立以以及商品品房?jī)r(jià)格格的確定定有重大大影響的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)視為合合同約定定，如有有違反承承擔(dān)違約約責(zé)任。從這個(gè)規(guī)規(guī)定看，紅線內(nèi)的的具體配套套設(shè)施的的承諾要要承擔(dān)合合同責(zé)任任；宣傳傳資料上上對(duì)紅線外的的配套設(shè)施施承諾不不具有合合同約束束力，即即使不能能實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商商也不需需要承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，但但購(gòu)房人人或可要要求工商商部門(mén)查查處開(kāi)發(fā)發(fā)商虛假假宣傳的的行政法法律責(zé)任任。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（

16、四）配配套設(shè)施施未達(dá)到到引起糾糾紛建議：在銷售時(shí)時(shí)，對(duì)小小區(qū)內(nèi)外外的設(shè)施施盡可能能不要作作任何肯肯定的、書(shū)面的的承諾。在合同補(bǔ)補(bǔ)充條款款中特別別約定：“若相相鄰項(xiàng)目目規(guī)劃進(jìn)進(jìn)程與實(shí)實(shí)際進(jìn)程程不一致致的，以以實(shí)際進(jìn)進(jìn)程為準(zhǔn)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)發(fā)商不承承擔(dān)擔(dān)保保責(zé)任，買(mǎi)受人人不得以以此為由由追究開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的違約責(zé)責(zé)任”。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛交房前對(duì)對(duì)房屋和和小區(qū)自自行排查查，對(duì)業(yè)業(yè)主對(duì)房房屋質(zhì)量量、設(shè)計(jì)計(jì)和小區(qū)區(qū)規(guī)劃等等方面可可能提出出的問(wèn)題題和投訴訴制訂答答復(fù)預(yù)案案，并對(duì)對(duì)全體交交房工作作人員進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)。Eg：垃圾焚焚燒廠、地鐵五五號(hào)線二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付

17、法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛制定合理理的交付付流程?，F(xiàn)場(chǎng)交交房流程程合理安安排，要要注意收收費(fèi)、驗(yàn)驗(yàn)收房和和簽署文文件等工工序的細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)，并制制訂應(yīng)對(duì)對(duì)業(yè)主疑疑問(wèn)和不不滿的答答復(fù)預(yù)案案?，F(xiàn)場(chǎng)不要要和購(gòu)房房者爭(zhēng)吵吵，糾紛紛客戶應(yīng)應(yīng)安排資資深人員員單獨(dú)處理理，安排專門(mén)門(mén)接待室室，由擅擅長(zhǎng)解決決問(wèn)題的的人員接接待處理理，避免免因個(gè)別別人的不不滿引起起其他業(yè)業(yè)主的效效仿。二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛合理安排排交付批批次。盡盡量采用用同一樓樓道安排排在不同同時(shí)間交交房，即即“平行行交房”，避免免共性問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)生生現(xiàn)場(chǎng)群群體性爭(zhēng)爭(zhēng)議。二、常見(jiàn)見(jiàn)商

18、品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛各類通知知小業(yè)主主的文件件，要安安排專人人以掛號(hào)號(hào)信方式式郵寄，一周后后到郵局局查閱簽簽收回單單，郵寄寄和簽收收回單妥妥善保管管，避免免事后無(wú)無(wú)法證明明已履行行交房義義務(wù)。書(shū)面通知知二、常見(jiàn)見(jiàn)商品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛避免交房時(shí)因因“先交錢(qián)錢(qián)還是先先驗(yàn)房”的爭(zhēng)議。在補(bǔ)充條款款中約定定“乙方方付清全全部房款款和其他他代收代代繳費(fèi)用用后方可可與甲方方辦理房房屋交接接手續(xù)。因乙方方未付清清全部房房款和其其他代收收代繳費(fèi)費(fèi)用而未未能辦理理商品房房交接手手續(xù)，甲甲方不承承擔(dān)任何何違約責(zé)責(zé)任。”三、相關(guān)關(guān)問(wèn)題1、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)

19、轉(zhuǎn)移的時(shí)時(shí)間最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問(wèn)問(wèn)題的解解釋第十一條條對(duì)房屋的的轉(zhuǎn)移占占有，視視為房屋屋的交付付使用，但當(dāng)事事人另有有約定的的除外。房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在交付使用用前由出賣(mài)人人承擔(dān)，交付使用用后由買(mǎi)受人人承擔(dān)；買(mǎi)受人人接到出出賣(mài)人的的書(shū)面交交房通知知，無(wú)正正當(dāng)理由由拒絕接接收的，房屋毀毀損、滅滅失的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)書(shū)面交房房通知確確定的交交付使用用之日起起由買(mǎi)受受人承擔(dān)擔(dān)，但法法律另有有規(guī)定或或者當(dāng)事事人另有有約定的的除外。地震.三、相關(guān)關(guān)問(wèn)題2、違約金金數(shù)額第十七條條商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同沒(méi)有約定定違約金數(shù)數(shù)額或者者損失賠賠償額計(jì)計(jì)算方法法，

20、違約約金數(shù)額額或者損損失賠償償額可以以參照以以下標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定： 逾期付款款的，按照未付付購(gòu)房款款總額，參照中國(guó)人民民銀行規(guī)定的金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)計(jì)收逾逾期貸款款利息的的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算。逾期交付付使用房房屋的，按照逾期期交付使使用房屋屋期間有有關(guān)主管管部門(mén)公公布或者者有資格格的房地地產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)定的同同地段同同類房屋屋租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定定。三、相關(guān)關(guān)問(wèn)題3、交付通通知不是是交付的的必要條條件房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在交交付使用用前由出出賣(mài)人承承擔(dān)，交交付使用用后由買(mǎi)買(mǎi)受人承承擔(dān)；買(mǎi)受人接到到出賣(mài)人人的書(shū)面交房房通知，無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由拒拒絕接收收的，房房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自書(shū)面交房房通知確定的交交付使用用之日起起由買(mǎi)受受人承擔(dān)擔(dān)，但法法律另有有規(guī)定或或者當(dāng)事事人另有有約定的的除外。三、相關(guān)關(guān)問(wèn)題4、質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題不應(yīng)應(yīng)當(dāng)妨礙礙交付受領(lǐng)了有有瑕疵甚甚至是缺