房地產(chǎn)企業(yè)融資之路

分析房地產(chǎn)融資面臨的環(huán)境對房地產(chǎn)融資的方式探討借鑒成功的房地產(chǎn)融資模式我國房地產(chǎn)企業(yè)融資我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前形勢下的應(yīng)對第一頁，共45頁。第一頁，共45頁。我國房地產(chǎn)融資面臨的環(huán)境國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境金融環(huán)境第二頁，共45頁。第二頁，共45頁。國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年我國全年國內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，比上年增長9.5%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資70073億元，比上年增長25.8%，增速比上年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)投資增長27.6%，農(nóng)村投資增長17.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10376億元，增長30.0%，其中銷售給個(gè)人增長30.4%，所占比重為93.3%。第三頁，共45頁。第三頁，共45頁。今年，國家發(fā)改委預(yù)測固定資產(chǎn)投資增幅將繼續(xù)回落。占固定資產(chǎn)投資比重較大的房地產(chǎn)投資增長顯著調(diào)整，將對下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)生明顯影響，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)投資增速放慢。第四頁，共45頁。第四頁，共45頁。政策環(huán)境121號文件

2003年6月，中國人民銀行頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例（必須達(dá)到35%）、土地儲備貸款，建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)等七個(gè)方面的內(nèi)容作了嚴(yán)格規(guī)定。第五頁，共45頁。第五頁，共45頁。71號令

2004年8月國土資源部發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明確要求8月31日之后，嚴(yán)格和規(guī)范執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。第六頁，共45頁。第六頁，共45頁。

國八條

2005年4月30日《中央七部委發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。七部委聯(lián)合提出了下意見：一.強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。第七頁，共45頁。第七頁，共45頁。金融環(huán)境目前，我國金融體制正在改革，各種金融工具正在應(yīng)運(yùn)而生，隨著我國加入WTO進(jìn)入第4個(gè)年頭，我國承諾的事項(xiàng)開始逐步實(shí)施，到2006年我國在金融領(lǐng)域的各項(xiàng)限制措施都將要取消。界時(shí)，外國金融業(yè)將在我國境內(nèi)有著更為廣闊的發(fā)展空間，各種金融工具以及相當(dāng)多金融服務(wù)公司將會(huì)涌現(xiàn)，融資渠道將會(huì)更加寬泛，融資方式也必然會(huì)更加的豐富。同時(shí)，越來越多的海外資金的介入對于渴求資金的中國房地產(chǎn)商而言，不啻于進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)甚至走向海外的機(jī)遇。第八頁，共45頁。第八頁，共45頁。目前房地產(chǎn)融資的方式銀行貸款股票上市發(fā)行債券預(yù)售房款合作開發(fā)REITS和產(chǎn)業(yè)基金第九頁，共45頁。第九頁，共45頁。2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌集17168.8億元，其中來源最大的是預(yù)收款和定金，總數(shù)為7395.3億元。但實(shí)際上考慮到預(yù)收款以及自有資金中大部分來自商品房銷售收入，而這些收入中絕大部分又是購房者信貸，故而實(shí)際上銀行貸款占得比重是非常高的。第十頁，共45頁。第十頁，共45頁。2004年我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資金構(gòu)成9.2%43.1%18.4%30.3%第十一頁，共45頁。第十一頁，共45頁。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。

銀行貸款第十二頁，共45頁。第十二頁，共45頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成情況第十三頁，共45頁。第十三頁，共45頁。

優(yōu)點(diǎn):可以充分發(fā)揮資金的杠桿作用，最大化企業(yè)的價(jià)值。在外部監(jiān)督下，企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)更加注意對資金成本的合理控制，使資金的流動(dòng)更加有效風(fēng)險(xiǎn)可以在一定程度上得到轉(zhuǎn)移

缺點(diǎn):增加企業(yè)對單一資金的依賴性，使融資渠道過于狹窄。增加破產(chǎn)成本，對股東權(quán)益造成沖擊。限制較多，手續(xù)較復(fù)雜，融資成本較高第十四頁，共45頁。第十四頁，共45頁。股票上市目前我國將近30000家房地產(chǎn)企業(yè)，上市企業(yè)僅85家。對于已經(jīng)上市的公司，僅有少量的公司具備再融資的能力。房地產(chǎn)上市公司2005年半年報(bào)顯示,85家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的上市公司,平均主營業(yè)務(wù)收入為4.8億元,同比增長20.1%,平均凈利潤則達(dá)到0.48億元,同比增長98.5%。收入增幅基本與上年同期持平,但凈利潤增幅卻創(chuàng)出幾年來的新高。

第十五頁，共45頁。第十五頁，共45頁。序號公司名稱融資時(shí)間融資方式實(shí)際融資額1萬科A2002年6月發(fā)行可轉(zhuǎn)債15億2004年9月發(fā)行可轉(zhuǎn)債19.9億2棲霞建設(shè)2002年3月IPO4000萬股3.16億

2005年增發(fā)不高于10000萬新股（股東大會(huì)已通過）3金豐投資2002年4月增發(fā)5720萬股6.6億4招商地產(chǎn)2003年11月配股3.5億2005年發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資16.5億5金融街2002年8月增發(fā)2145萬股近4.2億2004年12月增發(fā)7600萬股7億6金地集團(tuán)2004年12月增發(fā)10000萬股8.98億已上市部分房地產(chǎn)公司2002年來股市再融資情況第十六頁，共45頁。第十六頁，共45頁。我國房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化，一部分企業(yè)像萬科，金地等已經(jīng)形成生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其融資能力已經(jīng)進(jìn)入良性循環(huán)。而另一部分企業(yè)由于在股票市場上表現(xiàn)得不夠積極，因而不盡如人意，其融資能力也就非常有限。第十七頁，共45頁。第十七頁，共45頁。發(fā)行股票作為一種權(quán)益融資，可以增加股東的收益，并有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，是一種比較理想的融資方式。我國資本市場還不完善，證券市場的有效程度還有待提高，尚有一系列問題急待解決，而證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市態(tài)度尤為嚴(yán)格。因而上市融資風(fēng)險(xiǎn)和成本還是相對比較高的。但隨著股權(quán)分置改革問題的解決，上市公司有可能會(huì)獲得一些融資便利。第十八頁，共45頁。第十八頁，共45頁。發(fā)行債券債券籌資的優(yōu)勢是十分是明顯的，債券利息可從稅前利潤扣除，同時(shí)可發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，增加每股稅后盈余。目前，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例非常小，2003年全年債券融資額僅為0.3億元。債券市場的不發(fā)達(dá)是由于我國現(xiàn)階段不建全的體制決定的，缺乏相關(guān)的信用評級機(jī)構(gòu)，二級市場流動(dòng)性欠缺，債券托管和結(jié)算體系不夠完善，這些都導(dǎo)致了我國目前債券市場的尷尬境地。第十九頁，共45頁。第十九頁，共45頁。美國的房地產(chǎn)業(yè)，其主要的融資是通過債券來完成的。開發(fā)商發(fā)行所謂的“垃圾債”(JunkBond，一種風(fēng)險(xiǎn)較高但收益也較高的債券)來解決融資問題。美國通過這種方式可以把房地產(chǎn)的發(fā)展資金需求與資本直接見面，從而越過銀行和銀行的風(fēng)險(xiǎn)。第二十頁，共45頁。第二十頁，共45頁。借鑒香港的融資模式，通過與購買者簽訂預(yù)先契約，用其繳付的資金，房地產(chǎn)可以投資于其公司下項(xiàng)目的各種運(yùn)作。這種融資方式可以有效的降低資金成本，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，并能夠帶來更多的利潤。預(yù)售房款第二十一頁，共45頁。第二十一頁，共45頁。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率：第二十二頁，共45頁。第二十二頁，共45頁。

相對國內(nèi)行業(yè)的平均60%左右的平均資產(chǎn)負(fù)債率，75%左右的負(fù)債率相對較高。之前，有關(guān)取消商品房預(yù)售制度的爭論一直不停，直到有關(guān)部門做出解釋后這場爭論才暫時(shí)平息下來，但如何建立公平有效的分配機(jī)制，以及完善透明的監(jiān)督機(jī)制來平衡消費(fèi)者和開發(fā)商之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問題，仍然有待進(jìn)一步商討。第二十三頁，共45頁。第二十三頁，共45頁。合作開發(fā)形式多種多樣風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)分?jǐn)偛┺模豪鎱f(xié)調(diào)以及沖突處理第二十四頁，共45頁。第二十四頁，共45頁。REITs與海外基金

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是指成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證融資工具指導(dǎo)于房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托公司的財(cái)產(chǎn)管理，運(yùn)營和處理的方式可以根據(jù)委托人的意愿，根據(jù)市場需要，適應(yīng)客觀情況變化而采取靈活多樣的形式。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用其良好的信譽(yù)和金融職能，把分散的資金通過信托的方式聚集在一起來從事房地產(chǎn)投資。企業(yè)與信托公司聯(lián)合打造信托計(jì)劃，推向市場，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)減輕融資負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定程度的轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。第二十五頁，共45頁。第二十五頁，共45頁。金額年度20022004200324.0860.921122002年以來我國房地產(chǎn)信托發(fā)展

第二十六頁，共45頁。第二十六頁，共45頁。限制：據(jù)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，每份信托合同不得低于5萬元，且有單個(gè)集合信托計(jì)劃不得超過200份的限制。信托產(chǎn)品單一信托規(guī)模較小受資本市場發(fā)展程度的影響第二十七頁，共45頁。第二十七頁，共45頁。海外基金加入WTO，在房地產(chǎn)方面，從外資對房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策來看，中國是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有重大限制的國家。除了大規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目（如高爾夫球場等）不允許進(jìn)入外，在其他方面并沒有嚴(yán)格的限制，在房屋中介服務(wù)方面，包括物業(yè)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等被允許設(shè)立合資企業(yè)，同時(shí)在加入WTO五年后，獨(dú)資企業(yè)將被允許設(shè)立。在金融方面，我國將逐步允許外商進(jìn)行人民幣領(lǐng)域，并在加入5年后取消金融服務(wù)的地域限制第二十八頁，共45頁。第二十八頁，共45頁。已經(jīng)有一些外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的活動(dòng)相當(dāng)活躍，如新加坡凱德置地，摩根斯坦利，瑞安地產(chǎn)，荷蘭ING集團(tuán)，新加坡GIC等，在近兩年的房地產(chǎn)投資中顯得非?；钴S。目前，這些基金已經(jīng)明確表示要加大對中國市場的投入。即便在目前宏觀調(diào)控的加強(qiáng)下，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)的興趣依然濃郁。但由于現(xiàn)階段還不確定的宏觀和行業(yè)政策，以及對中國房地產(chǎn)市場模式的不熟悉，在信息透明度并非很高的市場中，這些資金也都還沒有全部釋放能量。第二十九頁，共45頁。第二十九頁，共45頁。國內(nèi)外企業(yè)成功的融資模式萬科pultehomes第三十頁，共45頁。第三十頁，共45頁。Pultehomes成立于1956年的PulteHomes公司是美國四大房地產(chǎn)公司之一。PulteHomes公司過去50年里累計(jì)建筑了33萬套住房，客戶市場地域遍及美國大陸本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，總計(jì)44個(gè)，年銷售額高達(dá)90.5億美元，擁有42.94億美元土地儲備。

第三十一頁，共45頁。第三十一頁，共45頁。公司在60年代開始擴(kuò)張，并成功地將業(yè)務(wù)成功拓展到華盛頓特區(qū)、芝加哥和亞特蘭大的市郊，專注于居民住房業(yè)務(wù)。在70年代PulteHomes公司通過上市完成了家族式運(yùn)營模式向社會(huì)化運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變。80年代，PulteHomes公司并購了ICM抵押公司（現(xiàn)為PULTE抵押公司），進(jìn)入房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。通過并購ICM，PulteHomes進(jìn)入了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，通過連接居民住房建設(shè)業(yè)務(wù)和抵押貸款業(yè)務(wù)，打通了客戶、公司、資金的良性循環(huán)管道。第三十二頁，共45頁。第三十二頁，共45頁。過去10多年間，PulteHomes的股價(jià)增長了345％，而同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)之列的公司，平均增長率僅為121％。今天，PulteHomes公司業(yè)務(wù)覆蓋了全美44個(gè)地區(qū)。在2004年，PulteHomes獲得了美國民用住宅行業(yè)消費(fèi)者滿意白金大獎(jiǎng)。第三十三頁，共45頁。第三十三頁，共45頁。萬科VANKE2005.4萬科城市花園項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃成立，募集資金2億元。萬科南湖項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃成立同，募集資金2億元。2005.6萬科與中國建設(shè)銀行深圳分行簽署《綜合融資額度合同》，后者為其提供20億元的綜合融資額度2005.7北京萬科西山庭院項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃成立，募集資金1.8億元。2005.7與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬（RZP）簽訂協(xié)議，共同投資1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，雙方各占50%股份。第三十四頁，共45頁。第三十四頁，共45頁。首先，萬科不斷加強(qiáng)與銀行的合作，提高自身的資信能力，保障房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道。再者，萬科是房地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多的能夠持續(xù)從證券市場融資的企業(yè)，穩(wěn)定增長的業(yè)績保障了公司證券融資能力，從上市到2003年，累計(jì)從證券市場融資31億元，2004年又發(fā)行了19.9億的可轉(zhuǎn)債。同時(shí)，萬科不斷進(jìn)行著融資方式的創(chuàng)新。在率先采用信托融資之后，2004年公司與德國銀行HypoRealEstateBankInternatinal(簡稱HI)達(dá)成合作協(xié)議，由后者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成“萬科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目。第三十五頁，共45頁。第三十五頁，共45頁。從萬科成功融資的經(jīng)驗(yàn)看，除了良好的品牌、穩(wěn)定的業(yè)績以外，還有相對透明的財(cái)務(wù)，專業(yè)的建設(shè)理念。從專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，到信托，二次可轉(zhuǎn)債，萬科利用已經(jīng)形成的規(guī)模優(yōu)勢，在是房地產(chǎn)開發(fā)方面缺少完整的法律框架體系的情況下，充分發(fā)揮企業(yè)資源的各種效應(yīng)，為其打造出一條覆蓋范圍廣，構(gòu)成方式豐富的堅(jiān)實(shí)的資金鏈，從而為我國其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展樹立了榜樣。

第三十六頁，共45頁。第三十六頁，共45頁。融資渠道融資情況融資條件融資特點(diǎn)融資展望銀行貸款主要融資渠道對于開發(fā)商資質(zhì)要求較高，自有資金至少占35%。審批時(shí)間較長，資金運(yùn)用比較嚴(yán)格，同時(shí)還要求資產(chǎn)抵押擔(dān)保。債權(quán)融資，易受利率波動(dòng)影響，屬于中長期貸款，資金鏈比較穩(wěn)定。占整個(gè)融資的比重將逐步降低，較大項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)展成銀團(tuán)貨款，分散單一銀行風(fēng)險(xiǎn)。上市融資當(dāng)前A，H股有80家左右上市融資，比例為2‰－3‰對房地產(chǎn)公司持續(xù)和穩(wěn)定的盈利能力要求高。權(quán)益融資，融資額度大，融資成本較小，受證券市場影響較大。隨著資本市場的不斷完善，未來此種融資方式會(huì)有進(jìn)一步發(fā)展。企業(yè)債券發(fā)行債券的公司比較少對企業(yè)的規(guī)模和信用級別要求高債務(wù)融資未來會(huì)有所發(fā)展，但規(guī)模不大房地產(chǎn)投資信托2004年發(fā)行112億，目前相關(guān)法律缺位對房地產(chǎn)項(xiàng)目要求比較高相關(guān)金融工具發(fā)展欠緩，對大型項(xiàng)目資金支持不夠會(huì)有長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金剛剛起步對項(xiàng)目要求較高融資方式較為靈活，隨著法律的健全以及資本市場的完善，發(fā)展會(huì)加快民間資本對項(xiàng)目要求高法律規(guī)定不明確發(fā)展前景難預(yù)料發(fā)展趨勢，成為主流模式可能小第三十七頁，共45頁。第三十七頁，共45頁。我國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢下應(yīng)對1.企業(yè)要注意加強(qiáng)對政策環(huán)境和法律法規(guī)的認(rèn)識，在正確的理論和相關(guān)的制度的引導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)資本的有效利用.并且根據(jù)政策的變化及時(shí)調(diào)整應(yīng)對策略.如:在國家放寬入市門檻和鼓勵(lì)企業(yè)上市的政策下積極籌備上市融資;在國家可能取消預(yù)售房制度的情況下適當(dāng)減少預(yù)售房款在企業(yè)資金鏈中的比例,以減少風(fēng)險(xiǎn).第三十八頁，共45頁。第三十八頁，共45頁。2.企業(yè)要充分利用自有資金。對要進(jìn)行的項(xiàng)目進(jìn)行充分的可行性研究，對各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的考量，以使資金的成本達(dá)到最小。在現(xiàn)階段，預(yù)售房制度還未取消的情況下，要規(guī)范所籌集資金的使用范圍，健全自我監(jiān)督機(jī)制，有效杜絕非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。尤其是對于可以預(yù)期的今后一段時(shí)間房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，自有資金的合理使用對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要．第三十九頁，共45頁。第三十九頁，共45頁。３.企業(yè)要充分利用財(cái)務(wù)杠桿，通過各種外部融資方式，來增加企業(yè)資金。這就要求企業(yè)有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，規(guī)范的資金操作方式以及蓬勃的發(fā)展?jié)摿?，在逐步降低銀行貸款比例的同時(shí)，謀求多元化的融資方式，分散風(fēng)險(xiǎn)。融資方面,企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的融資方式，在相關(guān)政策的引導(dǎo)下，逐步減少對銀行貸款的依賴程度,大型房地產(chǎn)企業(yè)要爭取在證券市場上有所作為.第四十頁，共45頁。第四十頁，共45頁。4

企業(yè)要充分利用加入WTO后相對開放的金融環(huán)境，在傳統(tǒng)單一的融資