成都三圣鄉(xiāng)項目營銷定位報告

新歐鵬·東村項目市場及定位探討NEWOPENVillageproject

design新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 1目

錄｜ Concept1.宗地分析市場分析定位建議項目營銷新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 21.1-

項目區(qū)位項目處于城東三環(huán)與繞城間，三圣鄉(xiāng)板塊核心區(qū)。項目位于成都市東南面，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊，成都東村規(guī)劃中東部RBD區(qū)核心位置，距成都市中心（天府廣場）約10.5

公里；春熙路商圈距三圣花鄉(xiāng)約2.5公里；天府廣場四川省政府成都東站塔子山公園距天鵝湖公園約3.1公里；距錦江區(qū)政府約3.4公里；距成都東站約3.4公里；距白鷺溪生態(tài)公園約4.4公里；距塔子山公園約4.9公里；距春熙路商圈約9.2公里；距四川省政府約9.3公里；天鵝湖公園錦江區(qū)政府距天府廣場約10.5公里；距雙流機場約18.7公里。三圣花鄉(xiāng)白鷺溪生態(tài)公園交通站點生態(tài)資源政府廣場新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 41.2-項目交通周邊路網(wǎng)完善，交通通達性良好道路交通：項目周邊分布“兩橫三縱”交通網(wǎng)絡。兩橫：三環(huán)路、繞城高速；三縱：成龍大道、驛都大道、成渝高速。軌道交通：項目東北方向為地鐵2號線洪河站，直線距離約1.2公里。錦江城市花園站133路海棠路喜樹街站138路、230路、238路香樟大道南站23路、40路、1053路內(nèi)部交通：可沿海棠路至喜樹街進入地塊；項目距離2號線洪河站約1.2公里，周邊分布23路、40路、133路、138路、230路等多條公交線路。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 51.3-項目配套配套基本齊全，大型商業(yè)、醫(yī)療配套處于規(guī)劃建設階段現(xiàn)狀：教育配套齊全，商業(yè)以社區(qū)底商為主，醫(yī)療配套多為衛(wèi)生服務站，缺乏大型商業(yè)和醫(yī)療配套；未來：區(qū)域內(nèi)在建多個大型商業(yè)中心，成龍路附近規(guī)劃有華西附二院，區(qū)域未來更舒適宜居。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 6類型序號項目教育配套1成都樹德中學2鹽道街小學卓錦分校3成都七中育才三圣分校4紅砂幼兒園5錦江實驗學校6新蒙特梭利幼兒園7三圣小學醫(yī)療配套8獅子山社區(qū)衛(wèi)生中心9華西附二院（在建）10大面洪河衛(wèi)生服務中心11三圣社區(qū)衛(wèi)生服務中心商業(yè)配套12468中心（在建）13文瑞卓錦購物中心（在建）14528藝術(shù)村（在建）15藍谷地商業(yè)廣場資源配套16幸福梅林景區(qū)17天鵝湖公園1.4-地塊四至及現(xiàn)狀3211錦蓉佳苑7新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方3

案2大面橋保障房東錦瑞苑1.4-地塊四至及現(xiàn)狀4564綠地468新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方5 6

案 81.4-地塊四至及現(xiàn)狀7987錦江城市花園9新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案981.4-地塊四至及現(xiàn)狀acba10新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方c

案b1.5-地塊指標分析地塊124372.56㎡（約36.56畝）地塊3地塊容積率大，建筑密度小，樓棟排布難度大，易出現(xiàn)超高層；地塊商業(yè)占比較高但不臨主路，商業(yè)溢價能力有限。9602.81㎡（約14.40畝）項目1、3、5號地塊用地性質(zhì)為二類住宅用地，總用地面積75885.26㎡（約113.83畝）。4號地地塊5地塊49484

㎡（約14.29畝）塊用地性質(zhì)為商業(yè)服務設施用地兼容二類住宅用地，總用地面積94846㎡（約14.29畝）。項目用地被規(guī)劃道路分為四塊，3、4號地塊較小。41909.90

㎡（約62.86畝）用地編號用地面積（畝）計容建筑面積（㎡）容積率建筑密度商業(yè)兼容比例地塊136.6畝97490.44.0020%20%地塊314.4畝38411.244.0020%20%地塊414.29畝379364.0045%50%地塊562.9畝167639.64.0020%20%總計128.19畝341477.24新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 111.6-宗地分析總結(jié)優(yōu)勢1、區(qū)域規(guī)劃完善，成都東村核心住區(qū)；2、周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，交通通達性好；3、基本配套齊全，大型醫(yī)療、商業(yè)配套規(guī)劃建設中；4、地塊不臨主干道，居住氛圍好，無噪音干擾；劣勢1、周邊空地較多，板塊處于發(fā)展建設階段，現(xiàn)有面貌較差；2、地塊建筑密度小，樓棟排布難度較大；3、地塊不臨主路但商業(yè)占比較高，未來商業(yè)溢價能力有限。區(qū)域發(fā)展前景、居住氛圍俱佳，但板塊現(xiàn)有面貌較差，居住氛圍成形需要一定時間；地塊建筑密度小，樓棟排布難度大；地塊不臨主路，居住氛圍好，但商業(yè)價值較小。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 12【板塊競爭關(guān)系】 大城東高層市場呈現(xiàn)三級平臺：成龍路為第一級，均價平臺超過9000；三圣鄉(xiāng)為第二級，價格平臺約為7740（剔除四海）；大面最低，價格平臺只有5000余元；本案所處的三圣鄉(xiāng)有一定的價格支撐。板塊高層均價約9138元/㎡代表項目：華潤幸福里、華潤凱旋天地板塊高層均價約7740元/㎡代表項目：星雅俊園、綠地468三圣鄉(xiāng)大面鎮(zhèn)板塊價格區(qū)間為5200-6328元/㎡代表項目：保利紫薇花語、世茂城新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 14【板塊競爭關(guān)系】三圣鄉(xiāng)及周邊板塊配套設施基本齊全。成龍路板塊三圣鄉(xiāng)板塊大面板塊區(qū)位成華區(qū)，2~3環(huán)交通地鐵7號線（在建）、龍泉驛，3環(huán)~繞城 龍泉驛，繞城外成龍大道、繞城高速、驛都大道、

地鐵2號線、成渝高速、驛都大道繞城高速、成龍大道中環(huán)路、東三環(huán) 東三環(huán)川師附小、郵電學院、菱窠路小學、

川師附屬常春藤幼兒園、七中育才川師成龍校區(qū)、北大附屬實驗教育川師獅子山校區(qū)、成都三中、錦江實學校、鹽道街小學卓錦分校、樹德

學校、財經(jīng)職業(yè)學院、大面小學、驗學校、金蘋果藍谷地幼稚園、花果中學外國語校區(qū)、錦江外國語小學、龍泉第五中學、川師龍城幼兒園醫(yī)療小學沙河堡醫(yī)院、獅子山社區(qū)衛(wèi)生服務中伊頓國際幼兒園華西附二院（在建）紅沙社區(qū)衛(wèi)生站心、成都錦江大觀醫(yī)院大面公立衛(wèi)生院、天鵝湖村衛(wèi)生站、中鐵二局集團第二醫(yī)院商業(yè)配套藍谷地里外商業(yè)廣場川師獅子山校區(qū)校園廣場社區(qū)底商總結(jié)板塊內(nèi)各種配套基本齊全但缺乏大型商業(yè)配套社區(qū)底商 五星通訊城、社區(qū)底商板塊內(nèi)各種配套基本齊全，但無

板塊內(nèi)各種配套基本齊全但缺乏大型商業(yè)配套 大型商業(yè)配套新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 15【板塊競爭關(guān)系】剛需項目成龍路板塊——地段+完善配套取勝板塊成熟，知名開發(fā)商聚集，在售項目較少，偏改善幸福里類型項目主力面積單價總價當前月均走量華潤凱旋天地59-798300元/平60-70萬約30套新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 16剛需項目錦江國際花園72-858600元/平（精裝）61-73萬約70套華潤幸福里76-1079250元/平70-100萬約45套剛需項目【板塊競爭關(guān)系】改善項目三圣鄉(xiāng)板塊— 主城區(qū)長久不衰的品質(zhì)剛需、首改板塊板塊成熟度較高，存在開發(fā)斷帶，板塊東部開發(fā)潛力巨大。在售項目兼顧剛需與改善，依靠主城區(qū)屬性+更為成熟配套（與大面板塊相比）吸附想在主城區(qū)置業(yè)的本地或在蓉就業(yè)的品質(zhì)剛需客戶。潛在項目類型項目主力面積單價總價當前月均走量剛需項目藍潤V客東都72-987400元/平53-73萬3套（尾盤）俊發(fā)星雅俊園68-997400元/平50-73萬50-60套改善項目綠地468云璽78-1298200元/平67-112萬100-110套四海逸家3期87-12518000元/平156-230萬約12套人居東御佲家42-1897000元/平30-134萬40-50套新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 17剛需項目【板塊競爭關(guān)系】大面板塊 成都最為屌絲板塊之一，只求低價成都剛需熱點板塊，依靠低單價和總價控制吸附城市青年剛需客群。改善項目新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案類型項目主力面積單價總價剛需項目世茂城65-1455300元/平34-77萬保利紫薇花語58-925400元/平31-50萬天府逸家66-1005600元/平36-56萬華潤國際社區(qū)78-945200元/平40-49萬電建云立方75-1225600元/平42-69萬卓錦萬黛68-1195800元/平39-70萬改善項目百悅城95-136精裝6700元/平55-91萬煒岸城45-2485800元/平26-144萬18【板塊競爭關(guān)系】 三圣鄉(xiāng)供銷平穩(wěn)，當前價格平臺約7740元/平，僅次于成龍路板塊；本案所處的大板塊有一定容量，產(chǎn)品定位需要緊跟市場，爭容量。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 19【板塊產(chǎn)品情況】 就成交產(chǎn)品而言，本案周邊四大板塊熱銷均為70-90段產(chǎn)品，市場競爭同質(zhì)化，因此，本案規(guī)劃的產(chǎn)品需突出差異化優(yōu)勢（如同面積下功能增加，贈送增加等），規(guī)避競爭，讓客戶有下單的理由。板塊\面積段41-5051-6061-7071-8081-9091-100101-120121-140141-160161-180181-200201-250>250成龍路01384111121290542027681大面鎮(zhèn)2444131014426271892656252415762985770707三圣鄉(xiāng)1051761170276274955451068375613822<30萬30-40萬40-50萬50-60萬60-70萬70-80萬80-90萬90-100萬100-120萬120-150萬150-180萬180-200萬200-300萬>300萬成龍路44152949845415208168781624185大面鎮(zhèn)361140947706218378821036613943511799423281三圣鄉(xiāng)610110682258366733451558789374922242111033新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 20本案所在三圣鄉(xiāng)熱銷的主力產(chǎn)品為60-80萬的71-90舒服套二、套三雙單、套三雙產(chǎn)品，本案產(chǎn)品定位需以此為基礎，同時，適當?shù)牟町惢?1-5051-6061-7071-8081-9091-100101-120121-140141-160161-180181-200201-250>250三圣鄉(xiāng)105176117027627495545106837561382<30萬630-40萬99240-50萬1601542574702750-60萬577680752114960-70萬71551264220329970-80萬1802052812141105180-90萬142269162337511290-100萬129355312911100-120萬11291231871815120-150萬27843023150-180萬1536821180-200萬123741121200-300萬482530300-400萬1大面鎮(zhèn)2444131014426271892656252415762985770705<30萬22812622330-40萬1628737956315623340-50萬6321878182242772250-60萬1110740028981694160-70萬70691911828261504170-80萬417411112485521480-90萬115171853281690-100萬245427658100-120萬161520711264120-150萬6171680113514150-180萬111342820180-200萬162131200-300萬4195300-400萬新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方1案 21本案所在三圣鄉(xiāng)板塊，項目主力月均走量在30-55套之間；本案如需達到上限，需要從營銷、價格等綜合發(fā)力。成龍路網(wǎng)簽套數(shù)面積均價今年月均銷量華潤凱旋天地30222388819034華潤幸福里60852432962868中國鐵建錦江國際807670478492(精裝)90大面鎮(zhèn)網(wǎng)簽套數(shù)面積均價今年月均銷量百悅天鵝湖55362855608561保利玫瑰花語74371121583783保利紫薇花語70557468543178世茂城14671383225998163天府逸家53045409541759萬科金色城市474368388042(精裝)53煒岸城53650429674560三圣鄉(xiāng)網(wǎng)簽套數(shù)面積均價今年月均銷量成都綠地中心468公館13511591799915藍潤東都28422753754132綠地中心云璽468986956558296110人居東御佲家30330160683034星雅俊園49544999740355新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 22[典型個案一]綠地云璽468①【項目概況】大規(guī)模綜合項目，擁有品牌資源/商業(yè)配套優(yōu)勢綠地云璽468一期三期二期66591平方米4.93云璽468482593平方米占地容積率總建面梯戶比2T6，4T832/39商業(yè)468高層商業(yè)塔樓/伊藤旗艦店物業(yè)類型高層點式塔樓12資源環(huán)境臨三環(huán)路/驛都大道，臨市政公園334212一期三期4513二期綠地468公館前期產(chǎn)品以89平米套三為暢銷產(chǎn)品，單價8990元/平米；現(xiàn)云璽468均價8700元/㎡，價格有所下降；在售樓棟待售樓棟新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 23[典型個案一]綠地云璽468②【項目產(chǎn)品——云璽468】89-108平米套三雙衛(wèi)暢銷，當前均價8250元/平米云璽468一、二期房源統(tǒng)計戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型成交單價（元/㎡）成交總價（元）總套數(shù)銷售套數(shù)去化率庫存套數(shù)A478859%套二820067080045926658%193A289979%套三單8250765400112357651%547B3899810%8350769850D189979%8550760950F110212018%套三雙847089454045034577%105F210212018%8450892500E110211715%8600887400D21291398%套三雙+書房8600113520015211173%41合計2184129860%886推貨情況：供應住宅產(chǎn)品2184套，其中以的是89㎡的三房雙衛(wèi)產(chǎn)品為主，共供應1123套，占比51%，其中供應最少的是129㎡的四房雙衛(wèi)；銷售情況：現(xiàn)銷售住宅產(chǎn)品1298套，去化率60%，套三產(chǎn)品去化最好；存貨情況：項目目前存貨886套，預計去化周期0.8年；新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 24[典型個案一]綠地云璽468③【暢銷產(chǎn)品】布局方正，空間設計合理，功能雙衛(wèi)設計契合市場主流產(chǎn)品建筑面積：89㎡ 實得面積：97㎡套三雙衛(wèi)暢銷原因：1、契合品質(zhì)剛需/首改需求——產(chǎn)品單價相對較高，但總價控制，面向有一定支付力的品質(zhì)客群；、 、適用的空間設計解決了三口之家生活問題；戶型優(yōu)勢 戶型劣勢1、布局方正，干濕分區(qū)2、一體化雙廳/大陽臺，采光面寬3、主臥轉(zhuǎn)角陽臺4、動靜分區(qū)明顯外部景觀資源較差新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 25[典型個案二]藍潤V客①【項目概況】小地塊兼容高比例商業(yè)，開放型社區(qū)，剛需快銷產(chǎn)品藍潤V客東都住宅31.7畝4.04#1#6#11.8萬占地容積率總建面總戶數(shù)10303T8公寓39層數(shù)面積區(qū)間75-100㎡2#3#5#商業(yè)物業(yè)類型商業(yè)兼容住宅資源環(huán)境臨地鐵二號線/市政公園藍潤V客東都產(chǎn)品線—住宅：1、6號樓2棟住宅公寓：4號樓1棟公寓+寫字樓商業(yè)：2、3、5號樓和底商 新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 26[典型個案二]藍潤V客東都②【項目產(chǎn)品】73平米套三單衛(wèi)/85平米套三雙衛(wèi)暢銷，均價7300元/平米，住宅當前已尾盤。藍潤V客東都房源統(tǒng)計戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型成交單價（元/㎡）成交總價（元）總套數(shù)銷售套數(shù)去化率庫存套數(shù)A1758412%套三單72005E+05686393%5A2849513%73006E+05767092%6A39410310%套三雙74007E+05767396%3B1738212%套三單74005E+0514013899%2B2859411%套三雙74506E+05112112100%0B310011212%套四雙75008E+05373697%1合計50949297%17新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 27[典型個案二]藍潤V客東都③【暢銷產(chǎn)品】布局方正，空間設計合理，功能雙衛(wèi)設計契合市場主流產(chǎn)品建筑面積：73㎡ 實得面積：81㎡套三單衛(wèi)暢銷原因：1、契合剛需首置需求——產(chǎn)品套均總價低，面向青年首置剛需客群；、 ， —房；戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、布局方正，干濕分區(qū)2、陽臺自帶飄窗3、兒童房雙面采光1、各空間尺度較小新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 28[典型個案三]星雅俊園①【項目概況】中等規(guī)模中容剛需住宅項目，超大中庭，景觀優(yōu)勢俊發(fā)星雅俊園8棟7棟117畝3.46棟5棟

1棟9棟11C32萬占地容積率總建面總戶數(shù)15924棟2棟11D3T8/2T4層數(shù)21/37面積區(qū)間68-113㎡3棟12A物業(yè)類型點式大圍合住宅，酒店公寓資源環(huán)境臨銀杏大道/三圣花鄉(xiāng)10商業(yè)公寓未售在售新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 29星雅俊園產(chǎn)品線—.3棟公寓（6.66萬㎡）獨棟商業(yè)街（2.69萬㎡）[典型個案三]星雅俊園②【項目產(chǎn)品】72平米套三單衛(wèi)/86平米套三雙衛(wèi)暢銷，均價7400元/平米星雅俊園房源統(tǒng)計戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型成交單價（元/㎡）成交總價（元）總套數(shù)銷售套數(shù)去化率庫存套數(shù)A1727910%套二720051840012010184%19A2687713%715048620012010991%11A3698422%7780536820124124100%0B8610016%套三單760065360061440967%205D839211%套三雙75006225002467028%176C859916%套三雙8000680000666497%2E9911617%套三雙75807504201448760%57F11312612%套四雙74008362001583019%128合計159299462%598推貨情況：共供應住宅產(chǎn)品1592套，其中以的是86㎡三房單衛(wèi)、83㎡的三房雙衛(wèi)產(chǎn)品為主，共供應860套，占比54%，其中供應最多的是86㎡的三房單衛(wèi)；銷售情況：共銷售住宅產(chǎn)品994套，去化率34%，其中銷售最好的是69㎡的高贈送套二戶型以及85㎡套三雙，月均去化40-50套；價格情況：項目戶型價格較高的是86㎡的套三雙衛(wèi)，成交均價8000元/㎡，69-72㎡的套二產(chǎn)品成交價格較低，最低房源8折；存貨情況：項目目前存貨598套，預計去化周期半年；新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 30[典型個案三]星雅俊園③【暢銷產(chǎn)品】超大得房率，橫廳設計，三房功能雙衛(wèi)設計契合市場主流需求。建筑面積：86㎡ 實得面積：104㎡套三雙衛(wèi)暢銷原因：1、契合剛需首置需求——產(chǎn)品套均總價低，面向青年首置剛需客群；、 —3、布局合理，功能性強——干濕分區(qū)，雙衛(wèi)設計；戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、布局方正，干濕分區(qū)2、橫庭連接景觀陽臺3、生活陽臺超大贈送（可搭建）1、客廳采光面小新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 31[典型個案四]人居東御佲家①【項目概況】中等規(guī)模復合項目，品牌資源，景觀配套資源優(yōu)勢人居東御佲家占地容積率總建面73畝3.826萬總戶數(shù)17382T6/2T4（高層）層數(shù)9、27、30、31、33、38面積區(qū)間—多層洋房物業(yè)類型洋房/高層住宅資源環(huán)境臨市政公園新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 32東御名家產(chǎn)品線—12棟8+1多層洋房2層底商[典型個案四]人居東御佲家②【項目產(chǎn)品】高層產(chǎn)品均價7100元/平米，相對暢銷面積段集中在90-100㎡三房。多層洋房主力面積為144㎡。人居東御名家房源統(tǒng)計(高層)戶型贈送率套型總套數(shù)銷售套數(shù)去化率庫存套數(shù)建筑面積 實得面積（㎡） （㎡）成交單價 成交總價（元/㎡） （元）F1/F446——套一70003220001042019%84F342——69002898001041514%89F275——套二72005400001041212%92A1113——套三雙71008023002543915%215B190——套三單7200648000240208%220B293——72006696002404017%200B389——7200640800252146%238A2137——套四雙74001013800252104%242A3189——躍層套五雙75001417500600%6合計155617011%1386人居東御名家房源統(tǒng)計(洋房)建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型單價（元/㎡）成交總價（元）總套數(shù)銷售套數(shù)去化率庫存套數(shù)126——套三雙800011214003638%33180——頂躍套四雙8200165600012217%10195——底樓套四雙8700175500012217%10144——套三雙8800128160010855%103195——頂躍套四雙9000179400012325%9216——底樓套四雙8800194400012325%9合計19218新鷗9鵬%地產(chǎn)-東村項1目7方4

案33子【項目概況】百畝低容低密大盤，高層76-106首置、首改產(chǎn)品首創(chuàng)嬌1號項目項目名稱首創(chuàng)嬌子立交項目占地容積率143畝214.8mN4m聯(lián)

排建筑密度計容建面土地用途出讓時間樓面地價6.2m項目位置不大于30%191325.95420元/㎡嬌子立交以南，成龍路以西（錦江區(qū)成龍街道華新社區(qū)1、4組及村屬集體）首創(chuàng)產(chǎn)品線—12.7m46.4m高層住宅：76-106㎡套三單、雙產(chǎn)品聯(lián)排：132、160㎡四雙商業(yè)：1F30-50㎡、2F60-100㎡高層商業(yè)新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 34【項目概況】528畝超大城市級復合項目，將超過468躍升區(qū)[潛在項目]528東村藝術(shù)中心域中心。項目名稱528東村項目占地528畝容積率4.3總建面總戶數(shù)梯戶比面積區(qū)間物業(yè)類型120萬4100————78-140㎡住宅、LOFT，創(chuàng)意SOHO、生態(tài)智資源環(huán)境臨成龍大道/三圣花鄉(xiāng)新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 35528東村產(chǎn)品線—高層住宅LOFT/SOHO公寓寫字樓商業(yè)步行街②【項目產(chǎn)品】囊括市場主流產(chǎn)品，70-140㎡，面積多樣化，滿足剛需及改善需求。[潛在項目]528東村藝術(shù)中心預計面積(㎡)戶型套數(shù)（套）套數(shù)比78套二1768.23%79套二1768.23%82套二30214.12%88套三單52824.68%96套三雙74434.78%114套四雙1165.42%140套四雙864.02%184特殊戶型110.51%合計—2139100.00%產(chǎn)品情況：以套三產(chǎn)品為主力，面積在88-100㎡，供應占比達58%；開盤時間：

預計明年4月份。價格情況：預計開盤價格在8000以上；新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 36市場總結(jié)：本案所在是三圣鄉(xiāng)板塊，是城東四大板塊中供銷最為穩(wěn)定，且相對有量有價板塊；三圣鄉(xiāng)及周邊板塊均面臨產(chǎn)品同質(zhì)化的問題，熱銷主力產(chǎn)品均集中在70-90面積段，本案的產(chǎn)品規(guī)劃需注重差異化，比如，同面積下的功能空間、贈送率更突出等，實現(xiàn)競爭突圍；本案未來面臨528高層、首創(chuàng)嬌子1號、興東項目的多重競爭，需更加注重產(chǎn)品規(guī)劃；三圣鄉(xiāng)由于主城區(qū)屬性、地段優(yōu)勢、未來配套屬性等綜合因素較強，決定了本案的目標客戶一定不是大面那樣過于屌絲，本案目標客戶是更加注重城市屬性、注重品質(zhì)類、注重城市配套

的客戶。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 37商業(yè)市場新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 38

區(qū)域商業(yè)市場 商鋪在售項目商鋪、SOHO、LOFT在售項目潛在商業(yè)項目39新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案板塊在售商業(yè)體量約20萬方，未來潛在供應達約80萬方，區(qū)域商業(yè)供應將呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。商業(yè)供銷價情況整體供銷價：近2年多數(shù)據(jù)顯示，三圣鄉(xiāng)板塊商業(yè)、SOHO、LOFT物業(yè)銷量滯后，商業(yè)需求供大于求。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 40區(qū)域在售商鋪情況市場去化：2015年1-5月區(qū)域商鋪銷售月度去化面積約在800-1000㎡之間，共計銷售累計銷售7188㎡，去化緩慢，成交量處于低位；量價梯度明顯：走量商鋪面積較小，總價相對低，集中在60-100W間，大面積商鋪以及二樓以上的商鋪滯銷；競爭環(huán)境：區(qū)域目前已推未售存量約9萬方，同步區(qū)域在建項目多，商業(yè)體量供應大，區(qū)域商鋪市場競爭尤為激烈。案 41新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方項目名稱體量主力面積段均價總價月均去化套數(shù)（套）藍潤V客東都1.7萬方（預推）30-70㎡2.3W60-200w——云璽4682.2萬方（已推）16-61㎡3.5W50-180w4合能錦城2.3萬方17-74㎡2.3W40-150w2藍潤錦江春天2.4萬方23-88㎡1.4-2.1W50-150w17俊發(fā)星雅俊園2.7萬方40-270㎡2.2W80-300w——人居東御佲家0.7萬方35-61㎡——————區(qū)域在售SOHO/LOFT情況在售存量：SOHO/LOFT在售物業(yè)存量達10萬方，銷售速度遠低于住宅，去化周期長；走量情況：俊發(fā)星雅俊園雖然打出LOFT推廣，但實際市場反應不佳，延遲推售；錦江春天LOFT面積偏大，總價相對較高，雖然推出返租政策，但未對銷售帶來量的突破；SOHO項目名稱體量主力面積段均價總價月均去化總套數(shù)（套）俊發(fā)星雅俊園3.5萬方30㎡7000元/㎡21W待售884套LOFT項目名稱體量主力面積段均價總價總套數(shù)月均去化（套）俊發(fā)星雅俊園3.8萬方40-60㎡7500元/㎡30-45W待售832套藍潤錦江春天3.4萬方50-70㎡8700元/㎡42-58W6662套新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 42商鋪市場小結(jié)市場去化：1-9月區(qū)域商鋪銷售月度去化面積約在800-1000㎡之間，共計銷售累計銷售7188㎡，去化緩慢，成交量處于低位；價格梯度明顯：綠地、錦江逸家等優(yōu)質(zhì)商鋪成交價2.5-4.0萬之間，錦江春天與俊發(fā)等商鋪成交價在1.75-2.6萬/㎡之間；競爭環(huán)境：區(qū)域目前已推未售存量約9萬方，同步區(qū)域在建項目多，商業(yè)體量供應大，區(qū)域商鋪市場競爭尤為激烈。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 43我們的主力客群是誰？新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 45競品項目客戶特征總結(jié)在政策及房價不斷攀升的限制因素下，他們更青睞一步到位、功能性強、總價控制的產(chǎn)品年齡：購房者主要集中在兩個年齡段，一是25-40歲，占比達到50%，其次為45-50歲左右，占比20%；家庭構(gòu)成：主要以二人世界和小太陽家庭為主，占比60-70%，因此周邊生活配套及未來教育問題也是客

戶關(guān)注的焦點所在；客戶來源：主要集中在處于城東的錦江區(qū)和成華區(qū)，占比高達70%；其次有部分二級城市客戶和養(yǎng)老客戶，二級城市客戶經(jīng)訪談主要來自達州、南充、巴中、內(nèi)江等城南、成渝沿線等地；購房需求：自住客戶占據(jù)主力，占比高達80%，且都愿意一步到位購買功能性三房，但總價需要控制，首次購房比例占到60%；職業(yè)：主要以企事業(yè)員工為主，占比高達50%，其次是政府機構(gòu)及事業(yè)單位，占比20%左右；付款方式：以按揭客戶為主，占比高達80%-90%。新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 46客戶定位 客群地圖區(qū)位屬性鎖定客群范圍本案客戶地圖工作區(qū)域鎖定客群范圍根據(jù)本體預判的客群輻射范圍地圖居住區(qū)域鎖定客群范圍新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 47客群地圖 根據(jù)“本體”預判的客群輻射范圍地圖區(qū)位客戶辦公客戶加居住客戶區(qū)域外客戶新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 48周邊客戶地 客戶區(qū)域外客戶根據(jù)項目區(qū)位、工作區(qū)域 生 區(qū)域，我們 步預計本項目的客戶 括如下三類：第一類是以三圣鄉(xiāng)、成龍路等周邊地 交通 為主的客戶；第二類是以城東、城東 為 的周邊工作 生 房、 房類客戶；第三類是 區(qū)域之外的區(qū)域外客戶（ 括周邊 二級城市）本項目客戶 成：地 +新 客戶核心客群：地 60%地 客戶為主，同時

二三環(huán)錦江區(qū)、成

區(qū)范圍內(nèi)、地 2 客戶路、成龍大 、 都大 等60%重要客戶群次要客群：15%重要客群：25%龍 、 交通客群（成）25%次要客戶群客群+省內(nèi)二級城市+外省客群15%，因此在地 的同時，制于區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品同質(zhì)化 重，地 客戶 過主要需開 以下 部分客戶：錦江區(qū)、成華區(qū)二環(huán)靠三環(huán)方向的主城區(qū)客戶二 及新產(chǎn)業(yè) 群 新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 491 地塊：方案一

戶型配比物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品套型 產(chǎn)權(quán)面積 分物業(yè)套數(shù)占比

規(guī)劃品質(zhì)小面積 ， 對大城東 方 改善群，面積控制在132-160平米，以適當?shù)?價競爭 子1 ；高層規(guī)劃85-110㎡套三雙衛(wèi)產(chǎn)品為主；商30-60平米小面積低總價社區(qū)商鋪。住宅高層套二單衛(wèi)70-75㎡5%套三雙（橫廳）85-95㎡40%套三雙（豎廳）100-110㎡40%聯(lián)排套四（部分躍層）中間位端頭位120-145㎡132㎡160㎡15%70%30%物業(yè) 態(tài) 產(chǎn)品位置 產(chǎn) 面積 開間住宅底商1F30-50㎡4-4.5m10-13m2F40-60㎡10-13m4-4.5m新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 503 地塊：戶型配比

3 地為現(xiàn) 流產(chǎn)品，只規(guī)劃65-90平的剛需產(chǎn)品走量；商30-60平米小面積低總價社區(qū)商鋪。物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品套型產(chǎn)權(quán)面積分物業(yè)套數(shù)占比住宅高層套二單衛(wèi)65-70㎡15%套三單80-85㎡50%套三雙85-90㎡35%物業(yè) 態(tài)產(chǎn)品位置產(chǎn) 面積開間住宅底商1F30-50㎡4-4.5m10-13m2F40-60㎡4-4.5m10-13m新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 51產(chǎn)品力的 建本項目 未來將要面臨的核心競爭新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 52盤 核心 競嬌子1號是核心競品，百悅天鵝湖地塊為未來競品

子1 項目——與本案別墅存在銷售周期百悅天鵝湖——有地段優(yōu)勢和湖景資源，預計規(guī)劃有小別墅，市場關(guān)注度高新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 53本項目

競爭的產(chǎn)品力

建方①

控建筑面積控總價②

超高贈送③

市場主流 的 升級升級新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 54本案別墅產(chǎn)品核心產(chǎn)品力輸出梯， 升舒適度① 控建筑面積控總價② 高贈送、大花園、多陽臺、配③ 科技化智能居家④ 立面多元新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 55此，通過 核心產(chǎn)品力 建打之 的新好2 第二 新新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 561 地塊（3主要樓棟排布地）：方案一

總平方方 ；所有 產(chǎn)品 方 布局。高層住宅聯(lián)排別墅產(chǎn)品1、2F商業(yè)新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 571 地塊：方案二

戶型配比產(chǎn)權(quán)面積分物業(yè)套數(shù)占比

規(guī)劃品質(zhì)144平以上的 ，實現(xiàn)高贈送；高層規(guī)劃85-110㎡套三雙衛(wèi)產(chǎn)品為主；商30-60平米小面積低總價社區(qū)商鋪。物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品套型住宅高層套二單衛(wèi)70-75㎡5%套三雙（橫廳）85-95㎡45%套三雙（豎廳）100-110㎡35%疊拼套四（部分躍層）低躍、頂躍層，套四中間，套四120-145㎡150-160㎡144㎡15%60%40%物業(yè) 態(tài)產(chǎn)品位置產(chǎn) 面積開間住宅底商1F30-50㎡4-4.5m10-13m2F新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 5840-60㎡4-4.5m10-13m1 地塊（3主要樓棟排布地）：方案二

總平方方 ；所有 產(chǎn)品 方 布局。高層住宅疊拼別墅產(chǎn)品1、2F商業(yè)新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 59住宅溢價 建議1-部分產(chǎn)品躍層設計案例1：建發(fā)鷺 際，部分改善產(chǎn)品躍層設計，溢價率較平層高40%以上建筑面積：約155平米，實得面積：約240.00平米產(chǎn)品段售價溢價率85-120㎡平層950042%155㎡躍層13500新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 60住宅溢價建議2- 溢價案例2：萬 城，案例參考：萬科城分化，只為 住 一 群提供3檔裝修標準，對應不同的裝修置業(yè)習慣，最大化滿足客戶置業(yè)需求萬科城精裝修檔次明細表（低配）暢想版成本約200元/平成本約550元/平，對外報價1000極簡裝修，僅涂抹膩子墻面、水泥砂漿地面、墻磚、地磚、基礎燈具在極簡裝修基礎上增加地磚、乳膠漆、踢腳線、強化木地板、石膏板吊頂、廚衛(wèi)低配家具（高配）睿智版成本約800元/平，對外報價1500在中配基礎上增加定制性的收納型柜體、廚衛(wèi)升級為美標、摩恩等品牌用品，增加家電紅外智能遙控裝置和智能燈光控制系統(tǒng)新鷗鵬地產(chǎn)-東村項目方案 61住宅溢價建議3-高配置溢價聯(lián) ， 能住宅 為 到差異化客戶案例3：中案例參考：中德英倫聯(lián)邦——霍尼韋爾智能家居設備以科技智能居家系統(tǒng)增值，吸引追求時尚生活的客群，同時為項目的營銷和展示提供特色亮

霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)是一個基于以太網(wǎng)平臺的，集安全、舒適、便利于一體的住宅智能化系統(tǒng)。它將所有的家電、燈光、安保、溫度