達川天洲商廈開發(fā)項目貸款評估方案報告

天舟商業(yè)大廈項目開發(fā)天舟購物中心項目貸款評估方案報告目錄第一章項目建設(shè)背景及必要性第二章業(yè)主信用狀況第三章項目建設(shè)能力、規(guī)劃方案和建設(shè)條件第四章市場分析與預(yù)測第五章總投資估算及融資第六章建設(shè)進度和資金投入第七章財務(wù)效益評價第八章銀行效益評估和風險防范第九章結(jié)論和建議附表:1.主要技術(shù)經(jīng)濟指標表2.項目總投資估算表3.投資計劃和資金籌措表4.銷售收入、稅金及附加估算表3。5.附表3-1天洲商廈主體工程租售概算表6.表3-2，原環(huán)衛(wèi)部門新建后產(chǎn)權(quán)出售概算........................................................................7.貸款還本付息計算表附表4。8.利潤表附表59.資金來源及使用情況表10.現(xiàn)金流量表(總投資)11.敏感性分析表附件:達州分行推薦報告達深內(nèi)驗(2002)62號2.達州市計委關(guān)于下達天州商業(yè)大廈項目開發(fā)自籌投資計劃的通知3、達州市人民政府辦公室紀要58號令。4、達州市人民政府辦公室紀要74號令。5.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照6.組織機構(gòu)代碼證7.達州市建設(shè)局關(guān)于天盛房地產(chǎn)開發(fā)登記的批復(fù)8.開戶許可證9.貸記卡信息查詢表10.信用評級初步評估報告11.法定代表人、財務(wù)負責人、副總經(jīng)理及簡歷12.股東大會決定董事會。13.董事會決定更換董事長。14.公司章程15.驗資報告:川泉城會(2001)驗字第36號16.達州天舟大廈(通州天盛)聯(lián)合開發(fā)合同17.聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議(天盛和三)18.同洲集團關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的函19.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議(天盛和三)20.股東會決議(一樓商鋪股權(quán)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓)21.房屋拆遷安置補償協(xié)議(通州和服裝廠)22.環(huán)衛(wèi)部門房屋拆遷貨幣安置協(xié)議23、國有土地使用權(quán)出讓合同24.達州市人民政府關(guān)于同意辦理天舟商廈建設(shè)用地的批復(fù)。25.達州市人民政府關(guān)于通州集團建設(shè)達州購物中心涉及土地出讓金問題的批復(fù)。26、建設(shè)項目選址意見書27.建設(shè)用地批準書28、建設(shè)用地規(guī)劃許可證29、建設(shè)工程規(guī)劃許可證30.建筑施工許可證31.總圖審查批準書32、建設(shè)項目計劃審查批準書33、建設(shè)項目環(huán)境影響登記表34.建設(shè)單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件35、施工單位建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書36.建筑工程施工合同37.關(guān)于增加項目開發(fā)資金的協(xié)議38.項目前期投入資金情況說明及大額款項支付憑證39.天舟商廈周邊商場租售情況調(diào)查問卷40.通州商場與承租商戶的目標管理協(xié)議41.天舟大廈購物中心客戶招商卡42.天舟商廈租戶統(tǒng)計43.董事會決議-關(guān)于向中國農(nóng)業(yè)銀行申請2500萬元項目貸款的決議。44.天舟商業(yè)大廈平面圖達州天舟商廈項目評估報告金通信息咨詢XX公司受中國農(nóng)業(yè)銀行省分行信貸處和達州市天舟商廈項目委托，組織評估小組對該公司開發(fā)的天舟商廈項目進行評估。2002年3月13日，評估小組實地考察了項目建設(shè)現(xiàn)場，聽取了項目業(yè)主對項目發(fā)展、規(guī)劃及前期工作的介紹，查閱了相關(guān)建設(shè)批準文件，審查了工程設(shè)計資料及總平面布置，核實了總投資估算、資金到位情況及項目實際進度，調(diào)查了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場及項目經(jīng)營前景。對項目的財務(wù)效益和風險進行了預(yù)測，經(jīng)過認真研究、討論、分析和計算，做出本評估報告，供有關(guān)部門和銀行決策。第一章項目建設(shè)的背景和必要性一、項目基本情況天舟商廈項目是一個集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心。是市政府“五個一”重點工程之一。位于達州市通川區(qū)老城區(qū)中心的老車壩街花園。項目占地面積3161.58m2，總建筑面積27,267m2，建筑高度13層。主體工程負1-6層規(guī)劃為商業(yè)建筑，7-12層規(guī)劃為住宅建筑，與主體工程相連的原環(huán)衛(wèi)處新建工程1-3層規(guī)劃為商業(yè)建筑，4-12層規(guī)劃為辦公樓，其中地上總建筑面積25,236m2，地下總建筑面積(停車場、超市)。項目總投資6128萬元，主要包括土地費用1143萬元，建筑安裝費用4097萬元，預(yù)備費171萬元，建設(shè)期利息247萬元。二。項目背景達州位于川東北大巴山南麓，亞熱帶濕潤氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，是理想的居住地。達州歷史悠久，自東漢建州以來，歷時1900余年。因地處“四境之地”而得名。歷史上是川、陜、鄂、渝的物資集散地，川東北的交通樞紐，商貿(mào)輻射合川、、、、等地。大渝鐵路、201國道、大渝(在建)、大南(待建)高速公路穿境而過，正在擴建中。全市總?cè)丝?6.4萬，其中非農(nóng)業(yè)人口26.76萬。2001年，達州地區(qū)社會消費品零售總額為68億元。消費者有強大的購買力和強烈的商業(yè)情緒。2001年，城市地區(qū)的銀行存款為32.7億元，加上農(nóng)民工每年匯出的十幾億元。社會潛在購買力巨大，人們的消費觀念強烈，消費水平逐年提高，居全省中等城市之首。三、項目建設(shè)的必要性和意義改革開放以來，達州商業(yè)突飛猛進，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財政收入占全市財政收入的60%，是典型的消費型城市。但由于地理環(huán)境和歷史原因的影響，達州至今沒有一個面積上萬平方米、銷售額上億元、購物高檔、商品齊全的大型商場，也沒有一個集購物、超市、休閑、娛樂為一體的大型商場。因此，達州的發(fā)展迫切需要一個全面的現(xiàn)代化。1.天舟商廈的建設(shè)是落實達州市政府“五個一”工程，加快舊城改造的需要。它的建成將極大地改善城市面貌，完善城市功能，增加城市的現(xiàn)代氣息，成為達州的標志性建筑。2.天舟商廈的建設(shè)是達州經(jīng)濟發(fā)展的需要，符合達州強商富民的經(jīng)濟發(fā)展思路，具有顯著的經(jīng)濟效益和社會效益，促進了達州的商業(yè)發(fā)展，增加了地方財政收入。3.天舟商廈的建設(shè)是改善投資環(huán)境、加大招商引資力度的需要。作為達州招商引資的重要項目，天舟商廈的成功建設(shè)必將起到良好的作用。4.天舟商廈的建設(shè)是樹立大型購物中心品牌，繁榮市場，凈化市場經(jīng)營環(huán)境的需要。可以有效引導(dǎo)消費，打擊假冒偽劣商品，讓群眾放心購物，提高人們的消費和生活水平。因此，天舟商廈項目作為“五個一”工程(廣場、會展中心、電影院、購物中心、體育場)中實施速度最快、地理位置最佳的標志性建筑，得到了市委、政府的高度重視和各級部門的大力支持，是達州“一年一新、三年一大變”的形象工程。第二章業(yè)主信用狀況一、業(yè)主基本情況法人達州天舟商廈項目成立于2001年10月16日，注冊地址為達州市通川區(qū)通川中路28號。企業(yè)性質(zhì)為XX公司，注冊資本為人民幣2000萬元。其州集團以土地出資800萬元，占股40%，天盛實業(yè)公司以現(xiàn)金出資980萬元，實物出資220萬元，占股60%。根據(jù)公司章程，天盛實業(yè)公司與三生工貿(mào)公司簽訂了共同投資協(xié)議，三生公司出資700萬元，天盛公司出資500萬元，共計1200萬元，用于項目開發(fā)。2002年1月6日，三公司為擴大業(yè)務(wù)，增加投資，與同洲集團、天盛公司協(xié)商，通過股東會決議，同意天盛公司將項目法人60%的股份全部轉(zhuǎn)讓給三公司，開發(fā)主體不變，由三公司負責具體實施，并向天盛公司支付3%的開發(fā)費用。這主要是因為天盛集團是中國航天科技集團航天工業(yè)總公司控股的國有企業(yè)，向民營企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)有利于銀企合作和企業(yè)發(fā)展。二。兩位股東的信息通州集團作為達州老牌國有商場，在達州的口碑很好。成功實現(xiàn)了通州商場(現(xiàn)達州最大商場)的招商，商場運營經(jīng)驗豐富。天盛實業(yè)XX公司下屬的天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有獨立法人資格，是天盛集團的龍頭企業(yè)。先后開發(fā)了龍泉驛區(qū)天盛小區(qū)一、二期8萬㎡?，F(xiàn)已正式啟動天盛花園9萬㎡項目，即將啟動錦江區(qū)牛市口5萬㎡天盛花園，項目優(yōu)良率30%，銷售率80%。天盛房地產(chǎn)有限公司原注冊地為達州，工商注冊號為39，開發(fā)資質(zhì)等級為一級(暫定)?，F(xiàn)已在達州注冊，注冊名稱為達州天舟商廈項目開發(fā)，工商注冊號為05。根據(jù)達州市建設(shè)局德建發(fā)(2002)6號文件，“符合房地產(chǎn)開發(fā)條件，開發(fā)資質(zhì)等級為一級，允許在達州市從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。三。法定代表人、管理層和信用狀況法定代表人、董事長兼總經(jīng)理龔宇，男，38歲，中共黨員，大專學(xué)歷，高級經(jīng)濟師。1983年至2000年，先后任航空航天部7303廠勞動處副處長、處長、處長助理、副處長。曾主管7303廠第三生產(chǎn)總公司和萬鑫實業(yè)公司，成立金太陽包裝公司，2001年3月出任三公司董事長，具有豐富的市場開發(fā)和拓展經(jīng)驗。副總經(jīng)理廖曉慶，男，43歲，中專助理經(jīng)濟師。1984年至2000年，先后擔任百貨大樓經(jīng)理、大川百貨大樓副經(jīng)理、通州商場副經(jīng)理、東風商場經(jīng)理。具有豐富的商業(yè)企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗，商場管理能力強。從項目企業(yè)管理層的人事安排來看，董事長、財務(wù)總監(jiān)、總工程師均來自三家公司，而分管商場管理的副總裁則來自同洲集團。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子素質(zhì)高，綜合經(jīng)驗豐富，有利于企業(yè)的經(jīng)營管理和均衡發(fā)展。目前，項目企業(yè)設(shè)有董事會、總經(jīng)理室、工程部、綜合部市場部和財務(wù)部，擁有各類高級職稱的管理和技術(shù)人員3名，中級職稱4名。2001年末，企業(yè)總資產(chǎn)2178萬元，負債65萬元，資產(chǎn)負債率3%。目前，沒有銀行貸款。根據(jù)新項目信用評級標準，該支行初步評級為AAA級。一、項目概況天舟商廈，位于達州市最繁華的市中心老車壩街花園，是通川區(qū)東風商場、服裝廠、環(huán)衛(wèi)中心拆除后新建的多功能購物中心，原隸屬于通州集團。由于該項目投資大、拆遷面廣、拆遷商戶龐雜，由市政府統(tǒng)籌，市政府以國函(2001)124號文批準了“一規(guī)劃、二期建設(shè)”的方案，一期、二期的劃分是從拆遷的角度出發(fā)。本項目(一期)占地3161.58平方米，位于原東風商場、服裝廠、環(huán)衛(wèi)處，二期位于金蝶時尚城，占地1586平方米。實際上，這兩個項目自成體系，獨立運作。本評估報告中提及的項目均為一期項目，不涉及二期項目。項目占地面積3161.58平方米(4.74)，總建筑面積27267平方米。主體工程(購物中心)總建筑面積25286m2，共13層，負一層2031m2，其中超市1103.33m2，停車場928m2(不含銷售)，一至六層商業(yè)建筑14550.02m2，其中還有23m2的機房(不含銷售)。與主體工程相連的原環(huán)衛(wèi)處新建工程，總建筑面積1981m2，共12層，1-3層商業(yè)用房556m2，4-12層辦公用房1425m2。建筑包括27267m2的全框架結(jié)構(gòu)建筑，4部電梯和12部自動扶梯，商場采用中央空調(diào)。火災(zāi)自動報警噴淋系統(tǒng)，按大型商場標準裝修，一層928㎡停車場，7層平臺1500㎡綠化，住宅200㎡健身活動場地。項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利。該項目以其歐式立面，在市中心構(gòu)筑了一道亮麗的風景線。二、規(guī)劃設(shè)計方案天舟商廈位于購物、休閑、娛樂中心，將成為達州市經(jīng)營面積最大、商品種類最全、服務(wù)功能最全面的高檔綜合性購物中心。主體工程1-6層為商場，規(guī)劃設(shè)計方案為:1層為大型超市及停車場，擬吸引外資超市；1樓是日用化妝品、金銀飾品、鐘表、皮具、箱包、鞋帽；2樓是知名品牌的中高檔服裝；3樓是床上用品、針織品、童裝、服裝；4樓是家電、廚具、日用品、休閑用品；5樓是文體用品、電腦和電訊商城；而6樓每層也有休息的地方，自動柜員機等。，方便消費者休息和購物。7-12層共54套，套房面積86-195㎡。這些房子是平的，雙層的，并配有兩部特殊的電梯。7層平臺配有綠化和健身活動。原環(huán)衛(wèi)處新項目1-3層為商業(yè)建筑，規(guī)劃設(shè)計為銀行證券網(wǎng)點、婚紗影樓等。，4-12層為寫字樓。從而合理安排消費者、入駐商家、住戶、車輛的行走路線，整體布局合理。三。施工條件1.政策環(huán)境作為市政府重點項目，市委市政府委派羅、副秘書長負責項目協(xié)調(diào)工作，并出臺了按55元/m2收取全部建設(shè)費用的優(yōu)惠政策。政府的高度重視和支持為項目的順利開展提供了有力保障。2.供水工程由達州市自來水公司供水，建設(shè)期和運營期由達州市電力公司供水，完全可以滿足需要。3.技術(shù)條件項目可行性論證報告由項目業(yè)主編制。設(shè)計單位為達州市建筑設(shè)計研究院二級資質(zhì)，施工單位為西南建筑公司二級資質(zhì)，監(jiān)理單位為達州市程心建設(shè)監(jiān)理公司三級資質(zhì)。4.該項目已完成報建手續(xù)。該項目于2001年10月開工，已辦理了建設(shè)用地批準、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、建設(shè)項目選址意見書、總圖審查批準、方案審查批準等手續(xù)。，并已通過消防設(shè)計審查、城建綠化審查、城市污水處理審查和項目環(huán)境審查。特別是項目企業(yè)的土地使用證還沒有辦下來。2001年11月13日，市政府以(2001)64號文批準，同洲集團辦理了國有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，2001年11月14日，同洲集團簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地出讓金2574411元不是政府收的，是同洲集團在這個項目上的投入。既然同洲集團以土地使用權(quán)出資，就應(yīng)該把土地使用證放在項目企業(yè)名下。現(xiàn)在項目企業(yè)正在督促同洲集團進行土地使用權(quán)變更登記，計劃3月底前完成國有土地使用證。四。項目總建筑面積增加的說明可行性報告中項目總建筑面積為25286平方米，本次評估報告中為27267平方米，增加了1981平方米。理由如下:拆遷談判前期未與環(huán)衛(wèi)部門達成一致意見，所以2002年1月作出的可行性論證報告中沒有包括環(huán)衛(wèi)部門拆遷后新建的項目區(qū)域。2002年1月23日達成貨幣安置協(xié)議后，項目總建筑面積計入原環(huán)衛(wèi)處1981m2拆遷后新建項目面積。第四章市場分析和預(yù)測一、區(qū)位港口分析天舟商廈位于達州最繁華的鬧市區(qū)，老城區(qū)的中心。它享有獨特的地理位置。它的正面與達州最大的地下商場和即將開工的音樂廣場直接相連。斜對面是會展中心和即將改建的開放式人民公園。右側(cè)毗鄰聯(lián)通大廈，與新組建的程楠新區(qū)接壤，左側(cè)毗鄰達州最繁華的商業(yè)街。人流不斷，每天十幾萬人流量，幾萬人流量。人流、商流遍布全城。尤其是節(jié)假日期間，在市中心觀光購物的人們摩肩接踵，街心花園周邊形成百貨、服裝家電、公園的購物區(qū)，是達州最繁華的商業(yè)區(qū)，最理想的投資口岸，最具增值潛力的投資地。獨特的環(huán)境創(chuàng)造了無可比擬的優(yōu)勢。天舟商廈的建成將進一步確立老車壩的城市中心地位，成為最受歡迎的多功能購物中心，并以其西歐建筑風格成為達州市的標志性建筑。二、市場分析達州的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為本項目提供了巨大的消費市場。達州作為川東北交通樞紐和川陜鄂渝物資集散地，城市經(jīng)濟特征明顯，城市總?cè)丝?6.4萬人，城市化水平55%，高于全國全省平均水平。同時輻射和帶動整個達州地區(qū)總?cè)丝?15.7萬。2001年，達州市社會消費品零售總額38億元，全區(qū)零售總額68億元，消費者購買力強。2001年，市區(qū)銀行存款總額為32.7億元，潛在購買力巨大。市民消費意識強，購買力強。1.商業(yè)地產(chǎn)市場分析達州的商業(yè)中心、休閑娛樂主要集中在老城區(qū)，以街邊小店為主。分散經(jīng)營無法為消費者提供全方位的服務(wù)，商品檔次和購物環(huán)境無法提升。大型綜合物業(yè)娛樂中心在達州是個空白，所以沒有同類型同檔次商場的競爭。本項目有三大優(yōu)勢:①項目原址為老牌東風商場，曾是達州最大的商場，商業(yè)知名度強，知名度高，商譽大；②股東之一是同洲集團，有豐富的商場運營經(jīng)驗，同洲商場是招商招租的成功案例；③項目位于市中心，達州是個小城市，市中心是人們購物、消費、休閑、娛樂的首選。而且項目通過策劃、運營、管理塑造高檔、安全的購物形象，同時輻射周邊消費者，無需再走遠路購物。④全方位、多功能的商場布局，優(yōu)良的購物環(huán)境，讓消費者的購物、休閑、娛樂全部在一個商場完成，不用東奔西跑。2.住宅房地產(chǎn)市場分析由于地形的限制，達州城區(qū)房屋間距很小，采光通風差，沒有綠化，沒有電梯。當?shù)胤康禺a(chǎn)市場剛剛起步，市中心沒有一棟精品樓。本項目開發(fā)的7-12層54套電梯公寓，位于體現(xiàn)身份象征的高品質(zhì)住宅中，具有五大獨特優(yōu)勢。①市中心便捷的生活和交通系統(tǒng)；②建筑間距大，視野開闊，多數(shù)房間南北朝向，保證良好的通風采光；③平臺上的大型綠化和健身休閑場所；(4)住宅部門劃分合理，每套房子都有落地窗和觀景陽臺；⑤建立安防系統(tǒng)，包括對講、紅外監(jiān)控、臨街窗戶磁性安防系統(tǒng)。三、銷售價格分析本項目出售方式有兩種:主體工程7-12層居民樓和原環(huán)衛(wèi)處新建工程1-12層商業(yè)、寫字樓出售全產(chǎn)權(quán)，主體工程負1-6層出售20年經(jīng)營權(quán)，即商家購買經(jīng)營權(quán)后，繳納物業(yè)管理費，但不發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易。該項目的銷售收入主要來自商鋪20年經(jīng)營權(quán)的出售，這部分的定價將在下文詳細闡述。定價參考周邊港口近期可比交易案例和市場價格，一樓超市指的是與前面相連的地下商場。目前地下商場一年一租，租金1700元/平方米。一層和二層是指項目左側(cè)通州商場的一層和二層，通州商場以1900元/m2和1500元/m2的租金分別出租一至三年。實際上，出售20年經(jīng)營權(quán)就是一次性付清20年的租金。同時，通過對商戶的普查，20年經(jīng)營權(quán)的售價確定為:一樓8000元，一樓15000元，二樓6000元，三四樓4000元，五六樓3500元。根據(jù)港口、配套設(shè)施和買家購買信息的差價，確定銷售單價為1250元。原環(huán)衛(wèi)處新建項目一樓商業(yè)樓銷售價格參考左側(cè)金蝶時尚城一樓店2000年1月成交價23000/m2?？紤]到金蝶時尚城建于1986年，磚混六層，無裝修，無空調(diào)，一層價格提高到25000/m2。根據(jù)樓層差價的市場慣例，二至六樓的價格確定為二樓8000元，三樓5000元，四樓4000元，五、六樓3000元。七至十二層寫字樓單價2500元。四。市場預(yù)測隨著達州城市改造和“五個一工程”的實施，老城區(qū)尤其是市中心的商業(yè)立面更加稀缺，商業(yè)立面具有良好的增值潛力。同洲集團將借鑒同洲商城招商引資的成功經(jīng)驗，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一收款、統(tǒng)一引進先進管理經(jīng)驗的“六統(tǒng)一”管理模式。通過科學(xué)規(guī)范的管理，嚴控進貨渠道杜絕假冒偽劣商品，讓消費者放心購物，樹立中高檔形象，引導(dǎo)時尚消費，以功能齊全的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的商品、良好的購物環(huán)境贏得消費者的青睞。由此可見，這個項目在同地段、同類型、同檔次的商場中不存在競爭，招商的關(guān)鍵在于商家的價格接受能力和市場需求。通過對達州最大的綜合性商場通州商場100多家商戶的咨詢調(diào)查，反饋的信息顯示，有85家商戶想入駐天舟商場，還有20多家在觀望。他們打算購買20年的經(jīng)營權(quán)，意向訂單面積7700㎡，占商場面積的65%?？偟膩碚f，市場前景是樂觀的。而且環(huán)城服裝廠3900㎡鋪面服裝廠已經(jīng)口頭同意委托天舟公司經(jīng)營。因為服裝廠不具備商場管理的經(jīng)驗和能力，不會與3900㎡鋪面服裝廠形成惡性競爭。原環(huán)衛(wèi)處新建項目一至三層商業(yè)用房適合銀行證券網(wǎng)點、婚紗影樓、快餐業(yè)務(wù)，四至十二層寫字樓面積相對合適。所以預(yù)測可以順利賣出。房子的港口、環(huán)境、建筑間距、物業(yè)管理在達州都是一流的，性價比很高。而且從各方面反饋的信息和購買意向來看，估計能順利銷售，比較樂觀。第五章總投融資估算一、總投資估算原可行性報告提出總投資估算6507萬元，評估小組逐項審核，評估估算調(diào)整為6128萬元，比原估算少379萬。(1)土地費用1143萬元，其中拆遷補償費343萬元，可行性研究拆遷補償費654萬元，減少311萬元。主要原因是可行性研究中的拆遷補償包括服裝廠3900m2鋪面(未計入銷售額)的建筑安裝費用311萬元，該部分建筑安裝費用已計入總建筑面積為27267m2的整個項目的建筑安裝工程費用中，導(dǎo)致(2)建筑安裝費用4097萬元，其中土建1909萬元，裝飾1100萬元，設(shè)備1088萬元。本次評估報告與可研中土建工程總建筑面積相比，增加了1981m2(詳見第三章)，單價降至700元/m2，消防系統(tǒng)由250萬元降至200萬元，因此建筑安裝總費用比可研4003萬元增加了94萬元。(3)銷售費用93萬元?？紤]到市縣銷售成本較低，本評估報告按銷售收入的1%計算，比可行性研究121萬元減少28萬元。(4)備用金171萬元，按3%的備用金率，在本評估報告中是合理的。原可行性研究僅估算300萬元，減少了129萬元。(5)建設(shè)期利息247萬元，按降息后新利率5.49%加20%，貸款期限18個月計算，比原可行性研究321萬元減少74萬元。(6)項目前期費用35萬元據(jù)實支付，開發(fā)期稅費199萬元不調(diào)整。82萬元的管理費用為安裝費的2%，其他費用61萬元按安裝費的1.5%估算。二。融資業(yè)主在項目可行性研究中提出的融資方案為:自有資金2000萬，股東自籌400萬，預(yù)售收入1000萬，建設(shè)單位預(yù)付款和工程質(zhì)量保證金607萬，農(nóng)行貸款2500萬。通過了解業(yè)主自有資金到位情況、資金籌措能力和可靠性，評估小組認為資金籌措方案基本合理可行，只是建設(shè)單位的預(yù)付款按減少后的總投資估算減少到228萬。1.自有資金2000萬元已到位。根據(jù)建設(shè)進度和前期資金投入情況，截止3月12日銀行余額為200萬元。值得注意的是，業(yè)主還將已經(jīng)到位的自有資金中的380萬元借給了關(guān)聯(lián)公司三公司和天盛集團，必須盡快歸還，確保資金真正用于項目建設(shè)。2.根據(jù)2002年1月18日雙方股東簽署的《關(guān)于增加項目開發(fā)資金的協(xié)議》，雙方股東同意再融資400萬元，計劃于2002年3月底前到位。同時，他們同意先還清銀行貸款等債務(wù)，再歸還這400萬元。3.根據(jù)銷售計劃，住宅將于2002年5月和6月預(yù)售，商業(yè)和寫字樓將于7月和8月出租和預(yù)售。因為市、地、縣購房者更愿意接受現(xiàn)房，所以全年預(yù)售比例估計為12%。從銷售分析預(yù)測，年預(yù)售收入可達1000萬元。第六章建設(shè)進度和資金投入項目建設(shè)期為18個月，從2001年10月至2003年5月。安排如下:2002年底完成主體工程和配電附屬工程，完成外抹灰。2003年1月至5月安裝中央空調(diào)、自動扶梯、消防系統(tǒng)等設(shè)備及室外裝修，2003年6月進行系統(tǒng)調(diào)試和竣工驗收。根據(jù)大市府(2001)124號文件和達州市第58次會議紀要精神，經(jīng)通州集團積極招商引資，2001年8月3日，在達州市市長田剛、副市長康、志誠等領(lǐng)導(dǎo)的親自見證下，天盛實業(yè)公司與通州集團正式簽訂了《達州市天舟大廈聯(lián)合開發(fā)合同》。2002年1月6日，天盛公司將項目法人60%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給三家公司。該項目于2001年10月開工，基本具備了所有的審批和申報手續(xù)。項目自有資金2000萬元已基本到位，其中土地折價800萬元(土地證還需補齊)，水泥預(yù)付款230萬元，實際到位貨幣資金980萬元。目前已支付拆遷補償款288.6萬元，但環(huán)衛(wèi)部門37.7萬元、服裝廠17萬元未支付。正是因為同時支付了大部分搬遷補償款，才保證了項目的順利進行。并預(yù)付報建款50萬元，前期工程款25.5萬元，其他管理費用46萬元，剩余銀行存款200萬元。需要注意的是，業(yè)主將已經(jīng)到位的自有資金中的380萬元借給了關(guān)聯(lián)公司三公司和天盛集團，必須盡快歸還。截至2002年3月13日，主體工程基礎(chǔ)已基本完成，這部分土建工程170.8萬元，現(xiàn)已由建設(shè)單位全額出資。目前，該項目已投資1380.9萬元，占總投資的22.53%。第七章財務(wù)效益評價一、項目收入分析1.項目預(yù)計銷售收入9270萬元(詳見附表3-1、3-2)，總成本為項目總投資6128萬元，營業(yè)稅及附加528萬元，利潤總額2614萬元，所得稅863萬元，稅后利潤1751萬元。項目銷售均價=銷售收入9270萬元÷可售面積22416.31平方米=4135元/平方米。2.靜態(tài)財務(wù)效益指標:整個開發(fā)期投資凈利率28.6%，投資利稅率51.3%，資本利潤率130.7%，資本凈利率87.6%。3.動態(tài)財務(wù)效益指標全部投資的財務(wù)效益指標(稅后)財務(wù)部門收益率52%，財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=12%)1122萬，投資回收期2.56年(含2001年)。收益率遠高于行業(yè)基準收益率12%，經(jīng)濟效益好，投資回報率高，盈利能力強。二、不確定性分析1.盈虧平衡分析根據(jù)項目總銷售收入9270萬元，可售面積22416.31㎡，通過評估計算，平均銷售價格的盈虧平衡點為2970元，銷售比例的盈虧平衡點為70%，說明項目適應(yīng)市場變化的能力強，抗風險能力強，銷售單價和利潤率的下調(diào)空間較大，能夠較好地應(yīng)對市場價格波動的風險。2.敏感性分析:銷售收入下降10%時，項目部利潤率(稅后)降至37%，凈現(xiàn)值降至699萬元，投資回收期2.65年。當總投資增加10%時，項目部利潤率降至34%，凈現(xiàn)值降至664萬元，投資回收期2.67年。說明該項目對總投資的變化最為敏感。根據(jù)評估，該項目具有較強的盈利能力和抗風險能力，經(jīng)濟效益良好，財務(wù)效益可行。第八章銀行效益評估和風險防范一.銀行福利1.有利于經(jīng)營銀行調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)優(yōu)秀客戶，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，降低不良貸款比例，提高利率，實現(xiàn)利息收入247萬元。2.有利于加快舊城改造，樹立良好的社會形象，同時加強銀企關(guān)系，使農(nóng)行在拓展城市業(yè)務(wù)時得到政府更多的支持。3.有利于經(jīng)營銀行的借貸和存款，增加低成本的存款資金。該企業(yè)原在達州中國銀行開戶，現(xiàn)已在我行開立基本存款賬戶，現(xiàn)有存款余額200萬元。同時，貸款資金封閉運作，銷售收入回籠，預(yù)計增加存款3000萬元。如果這個項目開發(fā)成功，將會有二期工程可能帶來的良好效益。4.有利于經(jīng)營銀行網(wǎng)點建設(shè)，吸引入駐商戶經(jīng)營資金存款，輻射周邊企事業(yè)單位和居民存款。5.如果給購房者發(fā)放抵押貸款，還可以拓展中間業(yè)務(wù)，帶來中間業(yè)務(wù)收入，有利于銀行卡的發(fā)行，增加卡內(nèi)資金的存放。二。市場和管理風險項目最大的風險在于能否成功招商招租，即第一回報來源是否有保障。天舟商廈位于市中心黃金地段，優(yōu)勢明顯。再加上同洲集團的商場運營經(jīng)驗和較高的知名度和好感度，必將吸引眾多商家和消費者。但達州之前從未有過這么大的商場和一次性出讓20年經(jīng)營權(quán)的先例，所以要有充分的應(yīng)對方案。1.如果經(jīng)營面積大，不容易招滿，可以靈活一些。一是調(diào)整店面布局，根據(jù)招商情況增減不同種類商品的經(jīng)營面積；二是減少商場經(jīng)營面積，即減少出售20年經(jīng)營權(quán)的面積。按照慣例，商場的三四樓很難賣也很難租。項目業(yè)主可以改變?nèi)龢?0年經(jīng)營權(quán)出售的