蘇州房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目案例分析（圖文并茂）

姑蘇蘇金金茂茂府府案案例例分分析析2013-10目錄錄CONTENTSPart1定位位策策略略Part2營(yíng)銷銷策策略略◆【地塊塊背背景景】◆【發(fā)展展商商】◆【項(xiàng)目目分分析析】Ⅰ.《《中國(guó)國(guó)第第三三座座金金茂茂府府》定位位策策略略◆【地塊塊背背景景】一、、文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)二、、區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃三、、配配套套設(shè)設(shè)施施四、、地地塊塊情情況況Ⅰ.《《中國(guó)國(guó)第第三三座座金金茂茂府府》定位位策策略略文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)閶門門在在明明清清時(shí)時(shí)期期曾曾是是中中國(guó)國(guó)最最繁繁盛盛的的商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)，，《姑蘇蘇繁繁華華圖圖》充分分說(shuō)說(shuō)明明了了閶閶門門至至楓楓橋橋的的十十里里長(zhǎng)長(zhǎng)街街，，萬(wàn)萬(wàn)商商云云集集的的盛盛況況名城城名名人人聚聚集集，，小小橋橋流流水水安安逸逸，，商商賈賈交交集集寶寶地地，，榮榮耀耀與與驕驕傲傲之之城城———姑蘇蘇繁繁華華圖圖·清·徐揚(yáng)揚(yáng)（（蘇蘇州州人人））清乾乾隆隆二二十十四四年年（（1759年）），，蘇蘇州州籍籍宮宮廷廷畫畫家家徐徐揚(yáng)揚(yáng)用用了了24年時(shí)時(shí)間間創(chuàng)創(chuàng)作作了了一一幅幅《盛世世滋滋生生圖圖》，進(jìn)進(jìn)獻(xiàn)獻(xiàn)乾乾隆隆皇皇帝帝，，以以贊贊乾乾隆隆盛盛世世，，50年代代改改名名為為《姑蘇蘇繁繁華華圖圖》。這這是是繼繼宋宋代代《清明明上上河河圖圖》后的的又又一一宏宏偉偉長(zhǎng)長(zhǎng)卷卷，，全全長(zhǎng)長(zhǎng)1225厘米米，，寬寬35.8厘米米，，比比《清明明上上河河圖圖》還長(zhǎng)長(zhǎng)一一倍倍多多，，現(xiàn)現(xiàn)為為國(guó)國(guó)家家一一級(jí)級(jí)文文物物；；《姑蘇蘇繁繁華華圖圖》在長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)達(dá)12米的的畫畫卷卷中中，，南南來(lái)來(lái)北北往往的的各各類類船船只只近近400艘，，在在胥胥門門萬(wàn)萬(wàn)年年橋橋和和閶閶門門吊吊橋橋、、山山塘塘橋橋的的河河面面上上，，篙篙動(dòng)動(dòng)櫓櫓搖搖，，帆帆檣檣滿滿河河。?！嬮T門至至楓楓橋橋一一線線的的十十里里長(zhǎng)長(zhǎng)街街，，牙牙行行相相望望，，店店鋪鋪鱗鱗次次櫛櫛比比，，百百貨貨充充溢溢。?！I緞緞行行、、席席店店、、棉棉布布店店、、銀銀樓樓、、磁磁器器店店、、銅銅錫錫店店、、飯飯店店酒酒樓樓………各行行各各業(yè)業(yè)精精品品云云集集，，真真正正一一派派““江江南南大大都都會(huì)會(huì)””的的景景象象。。文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)民國(guó)國(guó)首首富富盛盛宣宣懷懷居居蘇蘇州州城城西西，，瞭瞭想想必必是是民民國(guó)國(guó)高高房房?jī)r(jià)價(jià)之之地地，，楓楓橋橋、、虎虎丘丘至至閶閶門門為為舊舊時(shí)時(shí)CBD，正正統(tǒng)統(tǒng)的的蘇蘇州州富富人人區(qū)區(qū)———22.63平方方公公里里文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)地塊周邊文化底蘊(yùn)深厚厚，歷史名勝勝景點(diǎn)眾多，一脈相承，，古城之上，，千年延續(xù)寒山寺虎丘塔山塘街金門路宗地桐涇路閶胥路瑞光塔西園寺留園備注：十分鐘鐘車程圈拙政園北寺塔距：2公里距：2.9公里距：0.85公里距：1公里距：1.6公里距：3.4公里距：3.4公里距：4.2公里區(qū)域規(guī)劃金閶區(qū)定位為為綜合性城市市中心，涵蓋蓋行政、商貿(mào)貿(mào)、旅游及居居住功能，區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃清晰晰，交通便捷捷功能定位蘇州市行政、商貿(mào)、、旅游和居住住功能為一體體的綜合性城城市中心。規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定“一核、、一心、六軸軸、四區(qū)”的的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。?！耙缓恕薄厝懵穬蓚?cè)側(cè)，以市政府府為中心的行行政文化核。。

“一心””——指石路商業(yè)中中心。

“六六軸”——由城市發(fā)展主主軸、城市交交通軸、生活活發(fā)展軸、行行政辦公公軸、商商貿(mào)發(fā)展軸和和旅游景觀軸軸組成?！啊八膮^(qū)”——護(hù)城河景觀區(qū)區(qū)、運(yùn)河景觀觀區(qū)和兩個(gè)集集中居住區(qū)組組成。道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)采用“方格格網(wǎng)”布局形形式，道路系系統(tǒng)采用快速速路—主干路—次干路—支路四級(jí)系統(tǒng)統(tǒng)。規(guī)劃主干道形形成“三橫二二縱”格局。。分別為三香香路、干將路路、金門路、、廣濟(jì)路、桐桐涇路。行政文化核宗地西環(huán)路桐涇路金門路干將路蘇州市政府區(qū)域規(guī)劃古城三區(qū)合并并為姑蘇區(qū)，，本地塊隸屬屬于金門單元元，緊鄰石路路商圈，為城城市中心區(qū)稀稀缺地塊2012年10月26日姑蘇區(qū)正式式掛牌2012年9月1日蘇州傳統(tǒng)的的古城金閶區(qū)區(qū)、滄浪區(qū)、、平江區(qū)三區(qū)區(qū)合并，命名名為姑蘇區(qū)；；2012年2月14日，石路街道道和彩香街道道規(guī)劃整合為為為金門單元元，金門單元元北起楓橋路路，南至三香香路，東自護(hù)護(hù)城河，西到到京杭大運(yùn)河河，規(guī)劃用地地面積約6.14平方公里。本地塊位于金金門單元中心心位置。配套設(shè)施地塊邊有桐涇涇路、金門路路兩條城市干干道，連通西西環(huán)、北環(huán)，，干將路現(xiàn)有有輕軌1號(hào)線站點(diǎn)，出出行便利金閶區(qū)在建軌交二號(hào)線2012-G-98在建軌交四號(hào)線東環(huán)南環(huán)西環(huán)北環(huán)桐涇北路站石路站觀前街站廣濟(jì)南路站軌交一號(hào)線地塊南側(cè)約500米，干將路有有輕軌1號(hào)線桐涇北路路站；輕軌2號(hào)線有石路站站及廣濟(jì)南路路站，距離本本項(xiàng)目較近；；地塊周邊出行行便利，主干干道連接內(nèi)環(huán)環(huán)線配套設(shè)施地塊周邊古今交匯，三三大商業(yè)環(huán)繞繞，繁華度無(wú)無(wú)可比擬本案獅山商圈石路商圈觀前商圈京杭運(yùn)河護(hù)城河蘇州觀前街，因地處中國(guó)國(guó)著名的道觀觀玄妙觀之前前而得名，已有一千七百百多年歷史。。自玄妙觀建建立時(shí)起，觀觀前街即成為為蘇州最繁華華的商業(yè)中心心區(qū)。石路是位于蘇州市市金閶區(qū)的一一條街道，也也是附近一片片商業(yè)區(qū)通稱；蘇州石路,與蘇州觀前街街齊名的商業(yè)業(yè)圈,包含步行街,美食街.購(gòu)物同時(shí)享受受美食。獅山商貿(mào)圈，，是蘇州市政府府確立的全市市重點(diǎn)商圈之之一。泉屋、美羅羅、英國(guó)樂(lè)購(gòu)超市，德國(guó)國(guó)的麥德龍、、印尼的綠寶寶廣場(chǎng)、臺(tái)灣灣的大潤(rùn)發(fā)，，以及法國(guó)的的家樂(lè)福等都都匯聚于此。萬(wàn)豪酒店距：2.5公里距：1.3公里距：3.2公里距：1.0公里配套設(shè)施市政府、行政政服務(wù)中心與與地塊近在咫咫尺蘇州市政府979米蘇州市行政服務(wù)中心1.3公里宗地蘇州檢察院蘇州行政服務(wù)中心蘇州行政服務(wù)中心入駐部門門（24個(gè)委辦局）蘇州地產(chǎn)大廈蘇州市政府配套設(shè)施地塊周邊醫(yī)療療、生活、教教育、配套齊齊全，交通便便利其中金閶外國(guó)國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校校屬區(qū)內(nèi)較好好的學(xué)校，附附二院在蘇州州排名前兩位位宗地大潤(rùn)發(fā)金閶醫(yī)院金閶外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校家樂(lè)福、附二院體育中心2公里1公里地塊情況地塊位于城市市中心區(qū)，臨臨近地鐵1號(hào)線桐涇北路路站及市政府府；根據(jù)地塊塊指標(biāo)，地塊塊可規(guī)劃的產(chǎn)產(chǎn)品類型有高高層地塊編號(hào)蘇地2012-G-98號(hào)土地面積(㎡)86044用途城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限70年容積率＞1≤3最大建筑面積(㎡)258132（地上）成交總價(jià)（億元）23.2成交樓面單價(jià)（元/㎡）8990建筑密度≤20%綠化率≥37%建筑高度≤100米出入口北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)三個(gè)蘇地2012-G-98號(hào)桐涇路金門路地鐵1號(hào)線蘇州市政府西園地塊情況地塊相對(duì)方正正，利于規(guī)劃劃設(shè)計(jì)及有效效面積的利用用，但整體形形象有待提高高，如地塊北北側(cè)的電梯廠廠、西側(cè)部分分的待拆遷物物北側(cè)：迅達(dá)電梯南側(cè)金閶外國(guó)語(yǔ)學(xué)校南側(cè)張家浜河道張家浜小區(qū)西側(cè)銀泰河待拆遷待拆遷廠房項(xiàng)目地塊1.地塊外部地塊位于城市市中心區(qū)，市市政府旁，區(qū)區(qū)域成熟度高高，周邊交通通便利、生活活設(shè)施齊全、、人文歷史氣氣息濃郁。2.地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部相對(duì)對(duì)方正，利于于規(guī)劃設(shè)計(jì)；；根據(jù)地塊指指標(biāo)，未來(lái)或或?qū)⒁?guī)劃打造造一個(gè)純高層層的高端項(xiàng)目目?？偨Y(jié)◆【發(fā)展商】一、發(fā)展商簡(jiǎn)簡(jiǎn)介二、金茂府印印象Ⅰ.《中國(guó)第三座金金茂府》定位策略發(fā)展商簡(jiǎn)介方興地產(chǎn)—世界500強(qiáng)中化集團(tuán)成成員企業(yè)榮耀，始于站在巨子之肩從2004年香港成立，到2007年香港上市（HK00817）,再到如今開(kāi)創(chuàng)中國(guó)高端地產(chǎn)版圖，秉承母公司中化集團(tuán)“創(chuàng)造價(jià)值、追求卓越”的核心理念，堅(jiān)持高端定位和精品路線，實(shí)施地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的高端地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，10年之間，方興地產(chǎn)以“中國(guó)速度”駛向了地產(chǎn)深藍(lán)，旗下高端產(chǎn)品的“金茂”品牌為中國(guó)馳名商標(biāo)。世界500強(qiáng)中化集團(tuán)成員企業(yè)中國(guó)中化集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委監(jiān)管的國(guó)有重要骨干企業(yè)，已22次入圍《財(cái)富》世界500強(qiáng)，2012年名列第113位。中國(guó)中化集團(tuán)公司是國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和酒店經(jīng)營(yíng)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的中央企業(yè)，方興地產(chǎn)是中化集團(tuán)在該主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的平臺(tái)企業(yè)。發(fā)展商簡(jiǎn)介方興地產(chǎn)—中國(guó)高端物業(yè)業(yè)的締造者高端住宅甲級(jí)寫字樓超五星酒店333萬(wàn)平米237萬(wàn)平米2872套客房發(fā)展商簡(jiǎn)介城市地標(biāo)締造造者金茂品品牌擁有者金茂三亞麗思卡爾頓酒酒店上海金茂大廈青島金茂灣長(zhǎng)沙金茂梅溪湖國(guó)際新新城麗江金茂雪山語(yǔ)北京金茂府地塊價(jià)值：2009年6月30日的國(guó)土資源源部北京土地地儲(chǔ)備中心的的拍賣會(huì)上，，SOHO中國(guó)，中信地地產(chǎn)、保利地地產(chǎn)、慧明置置業(yè)、安聯(lián)地地產(chǎn)、中化方方興6家開(kāi)發(fā)商，經(jīng)經(jīng)歷97輪的激烈競(jìng)價(jià)價(jià)，全場(chǎng)舉牌牌22次，歷時(shí)1個(gè)多小時(shí)的拍拍賣，方興地地產(chǎn)（中國(guó)））有限公司以以40.6億元高價(jià)成功功競(jìng)得廣渠路路15號(hào)地塊，這一一數(shù)據(jù)刷新了了北京土地市市場(chǎng)上最高總總價(jià)和最高單單價(jià)兩項(xiàng)記錄錄，使該地塊塊成為不折后后不扣的“雙雙料地王”；；金茂府印象廣渠路15號(hào)地塊—絕版黃金地段段，CBD區(qū)域最后一塊塊居住用地廣渠路15號(hào)地塊—廣渠金茂府區(qū)域背景：SOHO中國(guó)總裁潘石石屹競(jìng)價(jià)前對(duì)對(duì)此次地塊勢(shì)勢(shì)在必得，可可以看出廣渠渠路15號(hào)地塊，朝陽(yáng)陽(yáng)CBD商圈最后一塊塊住宅用地的的稀缺資源屬屬性，黃金地地段屬性；中中化方興拿地地前，該區(qū)域域周邊住宅價(jià)價(jià)格未有超過(guò)過(guò)1.7萬(wàn)元/㎡，廣渠路15號(hào)地的高價(jià)成成交，給區(qū)域域未來(lái)房?jī)r(jià)帶帶來(lái)信心，未未來(lái)房?jī)r(jià)迅速速抬升；「歷史回顧」」北京地王項(xiàng)目位置朝陽(yáng)廣渠路15號(hào)物業(yè)類型高層裝修狀況豪華精裝（6000-10000元/㎡）占地面積366302平方米容積率2.25開(kāi)盤時(shí)間2011年4月16日規(guī)劃套數(shù)982戶建筑風(fēng)格新ARTDECO風(fēng)格配套3000㎡五星級(jí)會(huì)所、學(xué)校產(chǎn)品面積200-390㎡物業(yè)管理金茂物業(yè)開(kāi)發(fā)商中化方興（北京）置業(yè)有限公司項(xiàng)目定位：崇尚低調(diào)奢華的高端財(cái)富層項(xiàng)目特色：中式地產(chǎn)，高端生態(tài)花園居住府邸項(xiàng)目依托：金茂府生活圈，國(guó)貿(mào)商圈，華茂商圈，三圈合一銷售價(jià)格：一期入市45000元/㎡金茂府印象廣渠金茂府—大型央企打造造頂級(jí)高端““金茂”系列列豪華精裝產(chǎn)產(chǎn)品公園綠地「項(xiàng)目信息」」高端豪宅331.23㎡5-2-3一梯一戶，刷刷卡電梯，安安全方便；270度采光，明亮亮通透，尊貴貴舒適；多房朝南，主主臥奢華大氣氣套房設(shè)計(jì)；；389.18㎡4-3-4超大面寬，南南北通透，刷刷卡電梯；270度采光，5.7米客廳面寬，，尊貴氣質(zhì)；；動(dòng)靜分區(qū)，雙雙書房設(shè)計(jì)，，私密性強(qiáng)；；金茂府印象廣渠金茂府—大平層產(chǎn)品、、一梯一戶，，電梯直接入入戶，尊貴大大氣「產(chǎn)品信息」」高層平層金茂府印象廣渠金茂府—八大領(lǐng)先科技技系統(tǒng)一定程程度上提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)八大科技系統(tǒng)之一地源熱泵生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)、地源熱泵共同組成了金茂府的生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)八大科技系統(tǒng)之二24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng)從根本上解決了普通住宅制冷加熱空氣內(nèi)循環(huán)帶來(lái)的空氣質(zhì)量低的問(wèn)題將室內(nèi)空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質(zhì)量八大科技系統(tǒng)之三降噪系統(tǒng)隔音樓板的設(shè)計(jì)使用降低住戶間噪音的影響八大科技系統(tǒng)之四同層排水系統(tǒng)同樓層的排水管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，設(shè)備使用衛(wèi)生用水量降低40%以上，綜合能耗降低33%八大科技系統(tǒng)之五六級(jí)家居安防系統(tǒng)從防盜、防火、防煤氣泄露到意外求助等各個(gè)方面，全面滿足了業(yè)主對(duì)居家生活的安全性、舒適性、私密性的要求八大科技系統(tǒng)之六低能耗系統(tǒng)采用太陽(yáng)能照明系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、雙銀low-e玻璃、雨水、中水回收再利用八大科技系統(tǒng)之七智能家居系統(tǒng)引進(jìn)樓宇控制理念，實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)主要設(shè)備進(jìn)入自動(dòng)控制領(lǐng)域，滿足科學(xué)管理八大科技系統(tǒng)之八新媒體系統(tǒng)引入社區(qū)媒體系統(tǒng)，營(yíng)造一個(gè)全面契合人類視聽(tīng)觸等五感的立體的居住環(huán)境「科技系統(tǒng)」」綠色科技金茂府印象定制尊貴廣渠金茂府—精細(xì)、完善、、無(wú)一處不是是“定制”化化的導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)，于細(xì)微處處詮釋城市地地標(biāo)豪宅的精精致，盡顯廣廣渠金茂府尊尊貴身份「導(dǎo)視系統(tǒng)」」金茂府印象「售樓處」震撼奢華廣渠金茂府—外部對(duì)稱式入口景景觀，以震撼撼水景作為分分隔，充滿儀儀式感；內(nèi)內(nèi)部體現(xiàn)“府府”系的皇室室尊貴感，裝裝飾采用歐式式風(fēng)格，體現(xiàn)現(xiàn)奢華感金茂府印象廣渠金茂府—超5萬(wàn)方，CBD罕見(jiàn)意式臺(tái)地地園林景觀，，極具震撼，，高品質(zhì)感「實(shí)景區(qū)」5萬(wàn)方景觀「臺(tái)地園林立立體式綠化化層次變化化豐富」「疏密有致的的鋪裝、氣勢(shì)勢(shì)的線條肌理理」金茂府印象廣渠金茂府—營(yíng)造ArtDeco風(fēng)格的高貴氛氛圍；裝飾風(fēng)風(fēng)格華麗優(yōu)雅雅、戶型設(shè)計(jì)計(jì)大氣非凡，，以震撼的空空間感給人以以強(qiáng)烈的感官官體驗(yàn)華麗大氣「6米挑高入戶大大堂」「4.8米面寬主臥」」「5.6米面寬客廳」」「書房」「廚房」「餐廳」「樣板區(qū)」金茂府印象廣渠金茂府—富有創(chuàng)意的戶戶型單頁(yè)，令令人耳目一新新，處處凸顯顯金茂府與眾眾不同的考究究品質(zhì)「物料展示」」創(chuàng)意考究當(dāng)“方興”遇遇上“地王””，會(huì)碰撞出出怎樣的火花花?金茂府稀缺地段城市豪宅標(biāo)桿桿奢裝大平層中化方興世界500強(qiáng)城市地標(biāo)締造造者高端物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)者綠色科技中國(guó)馳名商標(biāo)標(biāo)

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奢華大氣高端◆【項(xiàng)目分析】一、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)二、市場(chǎng)占位位三、產(chǎn)品解讀讀Ⅰ.《中國(guó)第三座金金茂府》定位策略宏觀市場(chǎng)2011年3月2日蘇州限購(gòu)令令以來(lái)，高端端市場(chǎng)因限購(gòu)購(gòu)、限貸，首首付提高等嚴(yán)嚴(yán)控政策影響響，市場(chǎng)去化化緩慢2011年以來(lái)蘇州房房地產(chǎn)政策主主要在“限購(gòu)購(gòu)、價(jià)格控制制、信貸、稅稅收、保障房房、政策執(zhí)行行、加息”等等方面細(xì)化調(diào)調(diào)整，而2012年貨幣政策的的轉(zhuǎn)向則對(duì)市市場(chǎng)產(chǎn)生了明明顯的正向刺刺激，預(yù)計(jì)未未來(lái)房產(chǎn)稅政政策的出臺(tái)將將使樓市調(diào)控控進(jìn)入長(zhǎng)期制制度化階段。。2012年年內(nèi)兩次降降息，增強(qiáng)了了市場(chǎng)貨幣流流動(dòng)性，這也也是對(duì)經(jīng)濟(jì)下下行壓力產(chǎn)生生的政府主動(dòng)動(dòng)調(diào)控措施，，并不是針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)，但但房地產(chǎn)卻以以此為契機(jī)搭搭上了便車；；2013年年初政策進(jìn)進(jìn)一步收緊，，然而各地政政策的實(shí)質(zhì)落落空，將房產(chǎn)產(chǎn)稅等最終機(jī)機(jī)制調(diào)控進(jìn)入入長(zhǎng)期制度化化；宏觀市場(chǎng)蘇州市場(chǎng)受到到宏觀調(diào)控影影響明顯，政政策反饋相對(duì)對(duì)較快，目前前進(jìn)入量?jī)r(jià)博博弈的相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定期量跌價(jià)挺量?jī)r(jià)齊跌低谷期優(yōu)惠利率出臺(tái)，以價(jià)換量量?jī)r(jià)齊升2011年成交面積在經(jīng)歷了兩次嚴(yán)嚴(yán)控后，蘇州州房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體表現(xiàn)為為量?jī)r(jià)齊跌；；2012年供應(yīng)量為606.16萬(wàn)㎡，2012年成交交量為為587.87萬(wàn)㎡（不不含保保障房房），，供求比比為1.03；2013年1-9月供應(yīng)應(yīng)量為為605.32萬(wàn)㎡，，2013年1-9月成交交量為為512.56萬(wàn)㎡（（不含含保障障房）），供求比比為1.18；2013年蘇州州市場(chǎng)場(chǎng)整體體基本本供求求平衡，呈現(xiàn)現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊升升的態(tài)態(tài)勢(shì)；；宏觀市市場(chǎng)蘇州住住宅市市場(chǎng)主主力去去化集集中在在100㎡以下的的中小小戶型型，120-144㎡競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相對(duì)對(duì)緩和和，且且區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)大面面積改改善型型產(chǎn)品品去庫(kù)庫(kù)存壓壓力逐逐漸減減小2012-2013年9月蘇州州住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)主力力去化化集中中在100㎡以下的的中小小戶型型，其其次為為120-144㎡的中大戶戶型，大大戶型整整體去化化較為緩緩慢；姑姑蘇區(qū)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)以75-90㎡去化為為主，其其次為120-144㎡面積段，，160㎡-200㎡大戶型型改善型型產(chǎn)品去去庫(kù)存壓壓力逐漸漸減??；我們項(xiàng)目目在蘇州州市場(chǎng)上上的占位位地塊質(zhì)素不錯(cuò)錯(cuò)市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定定競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)的空缺缺符合公司司戰(zhàn)略目目標(biāo)蘇州老城城區(qū)，絕絕版地段段“總價(jià)地地王”，，區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿“金茂””系列產(chǎn)產(chǎn)品北京CBD，最后居居住用地地“雙料地地王”，，區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿市場(chǎng)占位位全面移植植升級(jí)成成熟、知知名的高高端品牌牌—“金茂府府”系列列產(chǎn)品；；打造蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上史無(wú)無(wú)前例的的高端豪豪宅標(biāo)桿桿

純粹性

私密性

奢華性科技性稀缺性

“金茂府府”系列列，全面面升級(jí)市場(chǎng)占位位產(chǎn)品純粹粹性，完完全吻合合“金茂茂”系列列的豪宅宅基因純粹性純粹的居居住功能能純粹的居居住圈層層純粹的居居住環(huán)境境中軸對(duì)稱稱的皇家家宮苑式式規(guī)整布布局住區(qū)與商商業(yè)配套分期期排布純粹的高高層物業(yè)業(yè)布置完全人車車分流，社區(qū)路面面無(wú)車輛輛總價(jià)門檻檻圈定高高端客戶戶市場(chǎng)占位位產(chǎn)品奢華華性，““金茂茂”系列列高端豪豪宅血統(tǒng)統(tǒng)的延續(xù)續(xù)大戶型，獨(dú)立電電梯入戶戶石材立面面、歐洲洲頂級(jí)品牌新古典主主義風(fēng)格6.88萬(wàn)方歐洲皇家家園林式式景觀貴族禮遇遇的服務(wù)務(wù)雙會(huì)所配配置，古古城首個(gè)個(gè)恒溫泳泳池五星級(jí)、、國(guó)賓禮遇定制化物業(yè)服務(wù)奢華性國(guó)際頂級(jí)級(jí)配套皇家風(fēng)范范園林超豪華精精裝修奢華戶型型空間經(jīng)典品質(zhì)質(zhì)建筑市場(chǎng)占位位產(chǎn)品科技技性，““金茂””系列高高端豪宅宅引領(lǐng)綠綠色人居居十二大智能系統(tǒng)統(tǒng)地源熱泵泵技術(shù)系系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)外遮陽(yáng)系系統(tǒng)外墻保溫溫系統(tǒng)高效節(jié)能能外窗隔隔熱系統(tǒng)統(tǒng)隔音降噪噪系統(tǒng)智能家庭庭控制系系統(tǒng)科技性家庭凈水水系統(tǒng)屋頂?shù)孛婷鎳?yán)密熱熱阻隔系系統(tǒng)同層排水水系統(tǒng)生活熱水水系統(tǒng)打造稀缺缺品質(zhì)材料的稀稀缺工藝的復(fù)復(fù)雜稀缺性千里踏尋尋甄選優(yōu)優(yōu)質(zhì)石材材天然大理理石拼花花工藝10余道外墻墻干掛工工藝整塊切割割原石轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角近千株成成樹(shù)全冠冠移植市場(chǎng)占位位產(chǎn)品稀缺缺性，細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì)決定““金茂””系列豪豪宅高度度1000里踏尋，，甄選優(yōu)優(yōu)質(zhì)外掛掛石材姑蘇金茂茂府石料料采購(gòu)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)赴千里里外的山山區(qū)，甄甄選色差差小，抗抗腐蝕性性、耐風(fēng)風(fēng)化性強(qiáng)強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)石材，，確保高高品質(zhì)的的建筑立立面。10余道干掛掛工藝，，妝點(diǎn)建建筑立面面姑蘇金茂茂府，采采用背栓栓式干掛掛工藝，，經(jīng)由“切割損耗耗、色差差甄別、、密度探探測(cè)、滲滲水測(cè)試試、造型型塑造”等干掛工工法，選選出20%無(wú)可挑剔剔的優(yōu)質(zhì)質(zhì)石料完完成立面面的繁復(fù)復(fù)工藝。。18株價(jià)值30萬(wàn)/株香樟與外部的關(guān)系內(nèi)部建筑關(guān)系完全人車分流，社區(qū)無(wú)車輛板式高層+超大樓間距私密性高大圍墻，輔以林密綠化多級(jí)景觀組團(tuán)有效阻隔視線私家電梯廳、玄關(guān)保護(hù)私密市場(chǎng)占位位產(chǎn)品私密密性，彰彰顯了““金茂””系列高高端豪宅宅屬性市場(chǎng)占位位之上，，產(chǎn)品如如何細(xì)分分？延續(xù)“金金茂府””屬性最新科技技系統(tǒng)金茂原班班團(tuán)隊(duì)設(shè)設(shè)計(jì)高端改善善奢裝平平層產(chǎn)品解讀讀清晰的市市場(chǎng)占位位之上，，延續(xù)““金茂府府”產(chǎn)品品屬性；；將豪宅宅基因融融入每個(gè)個(gè)產(chǎn)品環(huán)環(huán)節(jié)，尤尤其為科科技系統(tǒng)統(tǒng)，大大大提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次感與與高端性性產(chǎn)品解讀讀—規(guī)劃1、在規(guī)劃上，住宅小小區(qū)整體采用用中軸對(duì)對(duì)稱的皇皇家宮苑苑式規(guī)整整布局。2、純高層層設(shè)置，，凸顯項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)形態(tài)上上的純粹粹性。3、全蘇州州最大面面寬（約約60米）大門門，古城城唯一雙雙會(huì)所設(shè)設(shè)置，完完全人車車分流。。4、充分利利用基地地角部的的商業(yè)價(jià)值，住住區(qū)與商商業(yè)、生生活配套套分置。。二期會(huì)所會(huì)所純高層產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃，中軸對(duì)稱稱的皇家家宮苑式式布局，住區(qū)與與商業(yè)、、生活配配套功能能分置純純粹三期一期人車分流流出入口人車分流流出入口產(chǎn)品解讀讀—建筑產(chǎn)品建筑筑立面采采用新古古典主義義風(fēng)格——具備古典典與現(xiàn)代代雙重審審美效果果，傳遞遞優(yōu)雅的的藝術(shù)氣氣質(zhì)與渾渾厚的文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)新古典主主義風(fēng)格典雅建筑筑立面，，傳承經(jīng)經(jīng)典沉穩(wěn)大氣氣，摒棄棄了過(guò)于于復(fù)雜的的機(jī)理和和裝飾，，簡(jiǎn)化線線條突出出建筑的的高聳挺挺拔材料：石石材（七七層以下下）+真石漆色彩、線線條：摒摒棄過(guò)于于復(fù)雜的的肌理和和裝飾，，簡(jiǎn)化了了線條元素：古典的的柱式、、拱劵、、三角形形山花和和西洋線線腳裝飾古典柱式式拱劵西洋線腳腳干掛石材材產(chǎn)品解讀讀—建筑產(chǎn)品建筑筑采用特特殊的外外墻施工工工藝，，以及眾眾多精細(xì)細(xì)的材料料營(yíng)造，，匹配高高端豪宅宅血統(tǒng)背栓式干干掛工藝藝提高安全全系數(shù)，，抗風(fēng)抗抗震系數(shù)數(shù)高，防防腐效果果好。特殊保溫溫幕墻普通住宅宅外墻20cm左右厚，，金茂府府外墻厚厚30-40cm，多使用用了3-5cm的普通聚聚苯板與與8cm以上的擠擠塑聚苯苯板。有有效減弱弱熱傳導(dǎo)導(dǎo)，阻隔隔室內(nèi)外外熱交換換。不燃巖棉棉，杜絕絕安全隱隱患特殊的保保溫材料料，將外外墻保溫溫材料燃燃燒級(jí)從從B1級(jí)升值A(chǔ)級(jí)，變難難燃為不不燃。雙層中空空l(shuí)ow-e玻璃調(diào)節(jié)溫度度，冬暖暖夏涼，，始終保保持室內(nèi)內(nèi)外溫差差，讓室室內(nèi)溫度度更加宜宜居。防水優(yōu)化化將普通抹抹面砂漿漿提升為為防水砂砂漿，提提高了外外墻防水水性能。。產(chǎn)品解讀讀—景觀產(chǎn)品園林林景觀由由世界知知名的澳大利亞亞普利斯斯傾力打打造，一一定程度度上提升升高端豪豪宅的品品質(zhì)澳大利亞亞普利斯斯大手筆筆世界著名名景觀公公司，外外籍大師師親手打打造，融匯法式式園林的的浪漫與與蘇式庭庭院的秀秀美。產(chǎn)品解讀讀—景觀產(chǎn)品采用用歐洲皇皇家園林林式景觀觀，莊重大氣氣，對(duì)稱工工整，極極具高端端豪宅的的私密性性、奢華華性中央景觀觀帶產(chǎn)品解讀讀—景觀從產(chǎn)品實(shí)實(shí)景樣板板示范區(qū)區(qū)打造來(lái)來(lái)看，整整體園林林景觀布布局有序序嚴(yán)謹(jǐn)，，精致而而又細(xì)膩膩，充滿滿韻律感感和豪宅宅氣質(zhì)精致的疊疊水細(xì)膩的鋪鋪裝層次豐富富的全冠冠植被疊落花壇壇蘇州古城城首個(gè)占占地萬(wàn)平平米的奢奢華示范范區(qū)于9月14日正式公公開(kāi)，澳澳大利亞亞普利斯斯外籍大大師親自自操刀的的法式景景觀園林林與城市市綠地相相映成趣趣；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地皮花花卉、底底層草叢叢、蕨類類、藤木木、灌木木、亞喬喬木、喬喬木，形形成高低低錯(cuò)落、、層次分分明的多多重植被被美景；；疊水景景觀、細(xì)細(xì)致鋪裝裝、精致致小品等等諸多元元素更多多營(yíng)造歡歡樂(lè)生活活氣息；；產(chǎn)品解讀讀—配套2大五星級(jí)級(jí)會(huì)所姑蘇金茂茂府會(huì)所功功能：SPA、健身中心心、精品品餐飲…私屬雙會(huì)會(huì)所盡顯顯層峰人人士定制制奢享;古城唯一一私家恒恒溫定制制泳池私家恒溫溫游泳池池，水溫溫保持在在適合人人體溫度度的26-28度，不論論冬夏，，面對(duì)業(yè)業(yè)主長(zhǎng)期期開(kāi)放;社區(qū)自帶帶1300平商業(yè)配配套獨(dú)有的五五星級(jí)雙雙會(huì)所，，古城首首個(gè)恒溫溫泳池，，成為豪豪宅標(biāo)簽簽；自帶帶1300平商業(yè)配配套，滿滿足餐飲飲休閑等等功能產(chǎn)品解讀讀—物業(yè)金茂國(guó)賓賓物業(yè)31位元首禮禮贊接待了美美國(guó)總統(tǒng)統(tǒng)布什，，前總統(tǒng)統(tǒng)克林頓頓等眾多多外國(guó)元元首。承襲了國(guó)國(guó)賓禮遇遇級(jí)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，讓國(guó)國(guó)禮級(jí)優(yōu)優(yōu)待成為為可能。。五星級(jí)酒酒店服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所有物業(yè)業(yè)人員上上崗前，，需到五五星級(jí)酒酒店威斯斯汀大飯飯店培訓(xùn)訓(xùn)、工作作數(shù)月。。管理人人員也全全面吸取取五星酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，訂制制高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)。金茂物業(yè)業(yè)，國(guó)賓賓禮遇級(jí)級(jí)服務(wù)，，五星級(jí)級(jí)酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，五五重尊貴貴定制服服務(wù)，彰彰顯豪宅宅“軟實(shí)實(shí)力”產(chǎn)品解讀讀—物業(yè)六重安防防保障體系；第一重：：社區(qū)周周界紅外外對(duì)射系系統(tǒng)、小小區(qū)入口口門磁、、可視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、門禁;第二重：點(diǎn)點(diǎn)狀電子眼眼24小時(shí)無(wú)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)巡更監(jiān)控;第三重：大大堂單元門門設(shè)置可視視對(duì)講，無(wú)無(wú)盲點(diǎn)電子子監(jiān)控，刷刷卡方可進(jìn)入;隱形的三重重：室內(nèi)窗窗瓷和門磁磁、煙感報(bào)報(bào)警器、緊緊急報(bào)警器;金茂物業(yè)，，六重安防防保障體系系，保障客客戶安全及及隱私；八八大無(wú)憂體體系，滿足足客戶全方方位生活需需求八大無(wú)憂體體系，滿足足客戶全方方位生活需需求；保潔無(wú)憂：：全天候提提供保潔上上門服務(wù)家政無(wú)憂：：代業(yè)主送送取洗衣、、燙衣服務(wù)務(wù)愛(ài)車無(wú)憂：：代業(yè)主洗洗車服務(wù)、、代駕服務(wù)務(wù)寵物無(wú)憂：：提供寵物物寄養(yǎng)服務(wù)務(wù)學(xué)業(yè)無(wú)憂：：校車接送送業(yè)主子女女上下學(xué)服服務(wù)子女無(wú)憂：：兒童管家家服務(wù)健康無(wú)憂：：代預(yù)約醫(yī)醫(yī)院掛號(hào)服服務(wù)飲食無(wú)憂：：代訂餐服服務(wù)產(chǎn)品解讀—物業(yè)管家式貼身服務(wù)無(wú)時(shí)限服務(wù)熱線;無(wú)時(shí)限商務(wù)中心服務(wù);無(wú)時(shí)限設(shè)備維修;快遞均有管家送達(dá)，保障業(yè)主尊崇。5341快速反應(yīng)體系物業(yè)人員接到業(yè)主電話號(hào)后，5分鐘內(nèi)反應(yīng)到位，一般問(wèn)題30分鐘內(nèi)解決；30分鐘無(wú)法解決的，應(yīng)向業(yè)戶口頭解釋，并于4小時(shí)內(nèi)最終解決。需協(xié)調(diào)外部單位解決的，應(yīng)于1日內(nèi)向業(yè)戶做出書面答復(fù)。金茂物業(yè)特特有的管家家式貼身服服務(wù)，5341快速反應(yīng)體體系，全天天候的服務(wù)務(wù)客戶產(chǎn)品解讀—戶型產(chǎn)品純粹的的大戶型，，140-180㎡主力面積積，總價(jià)門門檻圈定高高端客戶戶型配比戶型套數(shù)套數(shù)比14074650.51%18031721.46%19017411.78%24024016.25%總計(jì)1477100%精簡(jiǎn)戶型種種類，總共共4個(gè)戶型段，，有利于控控制精裝設(shè)設(shè)計(jì)成本，，提高效率率。180平方米140平方米240平方米190平方米產(chǎn)品解讀—戶型優(yōu)點(diǎn)：240㎡奢華大平平層，四開(kāi)開(kāi)間朝南，，舒適度較較高；缺點(diǎn)：由于于玄關(guān)隔斷斷設(shè)計(jì)，客客廳與餐廳廳之間感官官上較小戶型特點(diǎn)：：1、全明格局局；2、獨(dú)立電梯梯入戶；3、5房2廳3衛(wèi)大宅風(fēng)范范；4、獨(dú)立式衣衣帽間設(shè)計(jì)計(jì)；5、書房多功功能設(shè)計(jì)，即可套入客廳廳形成8米4橫廳，也可單獨(dú)一間間作為臥室室使用；房號(hào)戶型套內(nèi)使用面積陽(yáng)臺(tái)投影面積建筑面積公攤得房率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率F-1四房二廳二衛(wèi)（加一房）198.52㎡22.63㎡246.33㎡36.49㎡84.47%17.01㎡6.91%F-2四房二廳二衛(wèi)（加一房）198.52㎡22.63㎡246.33㎡36.49㎡17.43㎡7.08%3.7m5.1m3.2m4.5m產(chǎn)品解讀—戶型優(yōu)點(diǎn)：180㎡主力戶型型，三開(kāi)間間朝南，舒舒適度較高高；缺點(diǎn)：由于于玄關(guān)隔斷斷設(shè)計(jì)，客客廳與餐廳廳之間感官官上較小房號(hào)戶型套內(nèi)使用面積陽(yáng)臺(tái)投影面積建筑面積公攤得房率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率B-2三房二廳二衛(wèi)（加一房）133.11㎡18.19㎡183.32㎡41.11㎡76.4%15.14㎡8.26%戶型特點(diǎn)：：1、全明格局局；2、獨(dú)立電梯梯入戶；3、4房2廳2衛(wèi)改善首選選；4、獨(dú)立式衣衣帽間設(shè)計(jì)計(jì)；5、獨(dú)立多功能能書房設(shè)計(jì)計(jì)，6、過(guò)道儲(chǔ)物空空間；該戶型在兼顧顧舒適感的的同時(shí)滿足足了實(shí)用性性；3.9m4.65m3.9m產(chǎn)品解讀—戶型優(yōu)點(diǎn)：140㎡主力戶型型，三開(kāi)間間朝南，舒舒適度較高高；缺點(diǎn)：由于于玄關(guān)隔斷斷設(shè)計(jì)，客客廳與餐廳廳之間感官官上較小房號(hào)戶型套內(nèi)使用面積陽(yáng)臺(tái)投影面積建筑面積公攤得房率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率C-1二房二廳二衛(wèi)（加一房）99.09㎡17.58㎡141.57㎡33.69㎡74.63%14.39㎡10.16%C-2二房二廳二衛(wèi)（加一房）99.09㎡17.58㎡141.57㎡33.59㎡14.70㎡10.38%戶型特點(diǎn)：：1、全明格局局；2、獨(dú)立電梯梯入戶；3、3房2廳2衛(wèi)高端緊湊湊；4、獨(dú)立式衣衣帽間設(shè)計(jì)計(jì)；5、獨(dú)立多功能能書房設(shè)計(jì)計(jì)，后期可可改造為臥臥室6、過(guò)道儲(chǔ)物空空間設(shè)計(jì)；主力戶型，在兼兼顧舒適的的戶型配比比同時(shí)將客客戶的敏感感點(diǎn)做了很很好的提升升；3.9m4.1m3.3m項(xiàng)目名稱本案中海鳳凰熙岸仁恒雙湖灣朗詩(shī)東吳綠郡戶型圖建筑面積140㎡143㎡140㎡140㎡房型3-2-24-2-23-2-2

3-2-2是否南北通透是是是是朝南房間數(shù)量3個(gè)3個(gè)3個(gè)3個(gè)入戶方式電梯入戶/普通入戶普通入戶普通入戶普通入戶產(chǎn)品解讀—戶型與市場(chǎng)主流流戶型相比比，產(chǎn)品主主力戶型更更具私密性性，尊容感感細(xì)節(jié)一細(xì)節(jié)二金茂原班團(tuán)隊(duì)傾力打造品質(zhì)精裝，金茂大廈原班設(shè)計(jì)、施工團(tuán)隊(duì)傾力打造奢裝挑高雙大堂將停車場(chǎng)大堂和一層大堂（5米挑高）按照同樣標(biāo)準(zhǔn)精裝產(chǎn)品解讀—精裝金茂大廈原原班設(shè)計(jì)——延續(xù)豪宅精精裝品質(zhì)；；奢裝挑高高雙大堂——突出豪宅細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品解讀—精裝全歐系頂級(jí)級(jí)品牌精裝裝，奢華配配置，保障障產(chǎn)品質(zhì)量量的同時(shí)，，增加了產(chǎn)產(chǎn)品的高檔檔次感精裝部位櫥柜廚電衛(wèi)浴龍頭垃圾處理器精裝品牌Nobilia（柏麗）Smeg（斯麥格）Duravit（杜拉維特）Grohe（高儀）+Franke（弗蘭卡）Smeg垃圾處理器備注歐洲銷量第1名，該櫥柜采用全套帶阻尼的海蒂斯五金；其在實(shí)驗(yàn)室每天開(kāi)關(guān)上萬(wàn)次，無(wú)絲毫損害。65年歷史，貴族家庭廚房電器的標(biāo)準(zhǔn)！美食之國(guó)意大利頂級(jí)廚電品牌；每款產(chǎn)品均由世界級(jí)設(shè)計(jì)大師操刀設(shè)計(jì)，全系列產(chǎn)品選用醫(yī)用不銹鋼等級(jí)，環(huán)保安全；燃?xì)庠睢⒖鞠?、微波爐是smeg的頂級(jí)產(chǎn)品。1817年成立，衛(wèi)浴界的勞斯萊斯杜拉維特，世界潔具行業(yè)四大馳名品牌之一；以革新的路線和頂尖品質(zhì)以及功能性獲得多項(xiàng)國(guó)際設(shè)計(jì)獎(jiǎng)；“綠色衛(wèi)浴，智能潔具”，再生潔具、節(jié)水潔具新品推出；德國(guó)高儀(FriedrichGroheAG&;CoKG)集團(tuán)是世界著名的衛(wèi)浴產(chǎn)品與系統(tǒng)供應(yīng)商及環(huán)球性出口商;瑞士弗蘭卡140個(gè)國(guó)家共同的選擇，始終專注于國(guó)際性廚房設(shè)備系統(tǒng)制造；45-50分貝環(huán)保低噪，安裝于廚房水槽下并與排水管相連的smeg來(lái)及處理器，將食物垃圾粉碎并通過(guò)下水管道排出，有效優(yōu)化了廚房環(huán)境?？萍枷到y(tǒng)產(chǎn)品采用十十二大領(lǐng)先先科技系統(tǒng)統(tǒng)，為高端端客戶倡導(dǎo)導(dǎo)綠色生活活地源熱泵技技術(shù)系統(tǒng)24小時(shí)生活熱熱水系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)系系統(tǒng)家庭凈水系系統(tǒng)24小時(shí)新風(fēng)置置換系統(tǒng)同層排水系系統(tǒng)智能家庭控控制系統(tǒng)屋頂?shù)孛鎳?yán)嚴(yán)密熱阻隔隔系統(tǒng)防輻射中置置百葉遮陽(yáng)陽(yáng)系統(tǒng)抗干擾隔音音降噪系統(tǒng)統(tǒng)高效節(jié)能外外窗隔熱系系統(tǒng)高效外墻保保溫系統(tǒng)普通住宅：：空調(diào)耗費(fèi)極高，，既不環(huán)保保，又需支支付高額費(fèi)費(fèi)用，讓電電費(fèi)賬單觸觸目驚心?？萍甲≌海杭竟?jié)定制制，環(huán)保低低耗、舒適適度高?！穸镜叵孪?lián)Q熱管提提取，1度電產(chǎn)生3度能量；●夏季，熱熱量通過(guò)水水循環(huán)排放放到土壤中中，空調(diào)節(jié)節(jié)能30%~40%；●從地下管管道提取熱熱量加熱生生活用水，，24小時(shí)熱水供應(yīng)；●無(wú)噪音音、無(wú)風(fēng)感感，溫度均均勻穩(wěn)定；科技系統(tǒng)1、循環(huán)地源源熱泵系統(tǒng)統(tǒng)——用大地的智智慧，可以以定制春天天的豪宅普通住宅：：電熱水器器等待時(shí)間間長(zhǎng)，煤氣氣熱水器存存在安全隱隱患?？萍甲≌海?4小時(shí)無(wú)限量量熱水，安安全、無(wú)需需等待?！袢?4小時(shí)熱水供供應(yīng)；●安全系數(shù)數(shù)高，集熱熱面積大，，日供熱水水不斷；●熱水儲(chǔ)罐罐出口溫度度設(shè)置為50度；科技系統(tǒng)2、24小時(shí)熱水供供應(yīng)系統(tǒng)——熱水無(wú)需等等待，可以以定制酒店店享受的豪豪宅普通住宅：：室內(nèi)冬冷冷夏熱，臥臥室、廚房房、浴室等等溫差極大大，感冒、、空調(diào)病等等困擾家人人?？萍甲≌海簻囟榷ㄖ浦疲瑢?shí)現(xiàn)無(wú)無(wú)溫差舒適適溫度環(huán)境境?！袷覂?nèi)保持持在20-26度人體最適適宜溫度；；●一條薄被被過(guò)四季，，南北房房間皆舒適適；●夏天廚房房不流汗，，冬天衛(wèi)生生間不哆哆嗦；●季節(jié)變變化無(wú)溫差差，不易感感冒；科技系統(tǒng)3、毛細(xì)管網(wǎng)網(wǎng)輻射系統(tǒng)統(tǒng)——讓溫差成為為歷史，可可以定制溫溫度的豪宅宅普通住宅：：自來(lái)水安安全隱患多多?？萍甲≌海杭彝羲到y(tǒng)，多多重凈化，，關(guān)系全家家健康?！裰苯语嬘糜?，無(wú)需等等待；●酸堿性約約7.5~8ph，適宜飲用用；●過(guò)濾精度度至0.0001微米；科技系統(tǒng)4、家庭凈水水系統(tǒng)——世博會(huì)直飲飲水標(biāo)準(zhǔn)，，可以定制制水環(huán)境的的豪宅普通住宅：：空氣污染染、灰塵、、潮濕等諸諸多問(wèn)題困困擾?？萍甲≌海?4小時(shí)換風(fēng)25次，全季節(jié)節(jié)、全天候候，呵護(hù)家家人健康。?！駜杉?jí)過(guò)濾濾：告別PM2.5；●三重處理理：告別灰灰塵、溫度度、濕度；；●濕度保持持在40-60%：告別黃梅梅天；●0.9小時(shí)置換一一次空氣：：告別病病菌；科技系統(tǒng)5、24小時(shí)新風(fēng)置置換系統(tǒng)——告別PM2.5時(shí)代，可以以定制氣候候的豪宅普通住宅：：能量流失失嚴(yán)重，夏夏天玻璃熱熱得發(fā)燙，，開(kāi)著空調(diào)仍仍難快速降降溫；冬天天，窗玻璃璃傳輸室內(nèi)內(nèi)熱量，夜夜間比白天天冷很多。。科技住宅：：隔熱窗采采取阻熱設(shè)設(shè)計(jì)，全面面保持室內(nèi)內(nèi)的適宜溫溫度?！癖葌鹘y(tǒng)住住宅節(jié)能80%；●low-e涂層玻璃，，6mm+23mm+5mm；●不再忽冷冷忽熱，室室內(nèi)溫度恒恒定；●冬季室室內(nèi)保暖穩(wěn)穩(wěn)定；科技系統(tǒng)6、高效節(jié)能能外窗隔熱熱系統(tǒng)——告別能量流流失，可以以定制氣候候的豪宅普通住宅：：室內(nèi)溫度度流失快，，家庭能耗耗大?？萍甲≌海和鈮μ貏e別增厚保溫溫層，保溫溫隔熱能耗耗大大低于于傳統(tǒng)住宅宅在制冷、、取暖方面面的花費(fèi)。?！袷覂?nèi)溫差差小，衣服服不用頻繁繁穿脫；●家中溫度度適宜，不不易感冒；；科技系統(tǒng)7、高效外墻墻保溫系統(tǒng)統(tǒng)——給外墻穿上上“保暖衣衣”，可以以定制氣候候的豪宅普通住宅：：光線強(qiáng)烈烈明亮，光光污染嚴(yán)重重，難以入入眠，強(qiáng)光光干擾傷害害視力，拉拉上窗簾又又阻隔了風(fēng)風(fēng)景，且老老百葉窗遮遮擋性差。?？萍甲≌海汗饩€定制制，隨時(shí)調(diào)調(diào)節(jié)光線強(qiáng)強(qiáng)弱?！裾陉?yáng)率高高達(dá)83%；●中置百葉葉采用鋁鎂鎂合金；●應(yīng)酬加班班，白天也也能安眠；；●遮擋光光線，但是是不遮擋風(fēng)風(fēng)景；科技系統(tǒng)8、防輻射中中置百葉遮遮陽(yáng)系統(tǒng)——晝夜自由切切換，可以以定制光線線的豪宅普通住宅：：通過(guò)屋頂頂、地面?zhèn)鱾鬏?，室?nèi)內(nèi)溫度變化化快，溫差差大，夏天天頂層屋子子特別熱，，冬天一樓樓房間特別別冷?？萍甲≌海喉攲?、底底層嚴(yán)密熱熱阻隔系統(tǒng)統(tǒng)，形成整整體立體式式隔熱保溫溫體系，防防止熱量傳傳導(dǎo)與散失失?！?cm厚擠塑加厚厚保溫層；；●溫差變化，，溫度不再變變化無(wú)常；科技系統(tǒng)9、屋頂?shù)孛鎳?yán)嚴(yán)密熱阻隔系系統(tǒng)——給屋頂、地面面穿上保暖衣衣，可以定制制氣候的豪宅宅普通住宅：長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間處在高高分貝環(huán)境中中?？萍甲≌禾崽峁┌察o的室室內(nèi)聲環(huán)境，，遠(yuǎn)離噪音污污染?！翊皯粢魂P(guān)，，內(nèi)外兩個(gè)環(huán)環(huán)境。●市區(qū)之中，，喧囂中獨(dú)享享寧?kù)o?！袷覂?nèi)營(yíng)造人人體舒適聲環(huán)環(huán)境——35分貝科技系統(tǒng)10、抗干擾隔音音降噪系統(tǒng)——告別噪音污染染，可以定制制聲環(huán)境的豪豪宅告別馬桶噪音音，可以定制制聲環(huán)境的豪豪宅普通住宅：衛(wèi)衛(wèi)生間噪音大大，普通管道道易損壞，形成滲漏，污污染環(huán)境。科技住宅：避避免維修水管管的麻煩，降降低噪音干擾擾，解除了排排水管滲透隱隱患?！裢瑢优潘?，，易于檢修；；●不再滲漏，，衛(wèi)生間變得得衛(wèi)生了；●夜間再無(wú)馬馬桶嘩嘩聲影影響睡眠；科技系統(tǒng)11、同層排水系系統(tǒng)——告別馬桶噪音音，可以定制制聲環(huán)境的豪豪宅普通住宅：室室內(nèi)控制面板板多，影響家家具布置美觀觀，開(kāi)關(guān)電源源等比較麻煩煩?？萍甲≌褐侵悄芸刂葡到y(tǒng)統(tǒng)，安全、私私密的人性化化服務(wù)體系。?！衩姘逡话?，，家中燈光氛氛圍自定；●面板變少，，家中更美觀觀；●不同場(chǎng)景切切換，輕松易易操作；科技系統(tǒng)12、智能家庭控控制系統(tǒng)——一鍵智能系統(tǒng)統(tǒng)，可以定制制光環(huán)境的豪豪宅科技系統(tǒng)與傳統(tǒng)綠色科科技住宅相比比，產(chǎn)品科技技性更強(qiáng)，效效果更好科技系統(tǒng)對(duì)比本案朗詩(shī)科技地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)溫度可調(diào)溫度不可調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)除塵、濕度40-60%、恒氧除塵、濕度30-40%、恒氧毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)室內(nèi)保持在20-26度人體最適宜溫度室內(nèi)保持在20-26度人體最適宜溫度外遮陽(yáng)系統(tǒng)防輻射中置百葉遮陽(yáng)，遮陽(yáng)率達(dá)83%金屬外遮陽(yáng)卷簾遮陽(yáng)，遮陽(yáng)率達(dá)80%外墻保溫系統(tǒng)普通住宅外墻20cm左右厚，金茂府外墻保溫厚度較普通住宅增加2-3cm設(shè)置特別增厚的保溫層高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)low-e涂層玻璃，6mm+23mm+5mm比傳統(tǒng)住宅節(jié)能80%外窗采用隔熱保溫窗，窗框和窗洞的結(jié)合空隙采用阻熱設(shè)計(jì)，鍍有LOW-E涂層家庭凈水系統(tǒng)世博會(huì)直飲水標(biāo)準(zhǔn)無(wú)屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng)6cm厚擠塑加厚保溫層從屋頂?shù)降孛妫纬蓢?yán)密的隔熱保溫體系隔音降噪系統(tǒng)外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施有效阻隔外界及樓層間的噪聲外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施有效阻隔外界及樓層間的噪聲同層排水系統(tǒng)消除了衛(wèi)生間排水管穿越樓板的滲透隱患消除了衛(wèi)生間排水管穿越樓板的滲透隱患智能家庭控制系統(tǒng)一鍵智能系統(tǒng)，可以定制光環(huán)境常規(guī)控制生活熱水系統(tǒng)24小時(shí)生活熱水供應(yīng)24小時(shí)生活熱水供應(yīng)1.宏觀市場(chǎng)蘇州住宅市場(chǎng)場(chǎng)主力去化集集中在100㎡以下的中小戶戶型，120-144㎡競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩緩和，區(qū)域市市場(chǎng)大面積改改善型產(chǎn)品去去庫(kù)存壓力逐逐漸減小。2.市場(chǎng)占位市場(chǎng)占位上，，遵循“金茂茂府”系列套套路，將豪宅宅的純粹性、、奢華性、私私密性、稀缺缺性、科技性性全面升級(jí)為為姑蘇第一大大豪宅。3.產(chǎn)品解讀產(chǎn)品打造上，，延續(xù)“金茂茂府”產(chǎn)品屬屬性；將豪宅宅基因融入每每個(gè)產(chǎn)品環(huán)節(jié)節(jié)，尤其為科科技系統(tǒng)，大大大提升項(xiàng)目目的檔次感與與高端性?？偨Y(jié)開(kāi)發(fā)商深諳蘇蘇州市場(chǎng)，努努力控制成本本，在“零利利潤(rùn)”下產(chǎn)品品塑造以客戶戶唯一能直接接感知，實(shí)惠惠的創(chuàng)新戶型型為重點(diǎn)突破破；其他產(chǎn)品品方面組合（（立面、景觀觀、配套等））外顯性較強(qiáng)強(qiáng)，但實(shí)則較較為一般，與與傳統(tǒng)豪宅有有一定的差距距，整體感覺(jué)覺(jué)為“有面子子”“親民豪豪宅型”產(chǎn)品品；本案產(chǎn)品戶型型（高附加值值、大面寬設(shè)設(shè)計(jì)，多開(kāi)間間朝南；疊墅墅的創(chuàng)新性））為一大賣點(diǎn)點(diǎn)，蘇州市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)屬罕見(jiàn)，，為產(chǎn)品熱銷銷埋下厚重的的伏筆?！簟緺I(yíng)銷提煉點(diǎn)】◆【滲透期】◆【亮相期】◆【客戶分析】Ⅱ.《中國(guó)第三座金金茂府》營(yíng)銷策略營(yíng)銷提煉關(guān)鍵詞：資源源盤點(diǎn)、屬性性界定、價(jià)值值鏈整合客戶關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)：基礎(chǔ)性價(jià)值提升性價(jià)值附加性價(jià)值身份匹配度奢華感地理位置戶型舒適性園林景觀尊貴享受品牌開(kāi)發(fā)商價(jià)格科技精裝修私密性頂級(jí)豪宅平層大宅、雙雙會(huì)所星級(jí)物業(yè)服務(wù)務(wù)絕版寶地城市核心歐系頂級(jí)品牌牌科技精裝修修區(qū)位位置規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)雙會(huì)所精裝修純粹住區(qū)、深宅大院院新古典主義、、莊嚴(yán)尊貴平層大宅、古城稀缺皇家歐式、對(duì)稱景觀內(nèi)外會(huì)所、專屬享受物業(yè)服務(wù)歐系品牌、頂級(jí)品質(zhì)星級(jí)品質(zhì)、人人性關(guān)懷絕版寶地、姑姑蘇核心建筑技術(shù)十二大系統(tǒng)、、生態(tài)智能營(yíng)銷提煉提煉點(diǎn)：奢華華大宅、城市市核心、科技技精裝科技精裝歐系頂級(jí)品牌牌科技精裝修價(jià)值體系價(jià)值屬性基礎(chǔ)性價(jià)值提升性價(jià)值附加性價(jià)值關(guān)鍵詞目標(biāo)取向產(chǎn)品定位語(yǔ)市府旁科技技奢裝一生生一宅回歸姑蘇城收收藏金茂府府廣告總精神頂級(jí)豪宅平層大宅、雙雙會(huì)所星級(jí)物業(yè)服務(wù)務(wù)絕版寶地城市核心標(biāo)志性客層導(dǎo)向奢華大宅城市核心“滲透期”品牌嫁接營(yíng)銷第一步滲透期—品牌策略從“金茂”品品牌切入，將將“金茂府””產(chǎn)品成功嫁嫁接蘇州地王有大動(dòng)作了？還還不明說(shuō)，賣賣個(gè)關(guān)子……不就是賣個(gè)房房子嘛，搞那那么多噱頭。。聽(tīng)說(shuō)這回來(lái)頭頭挺大，好像是上海金金茂大廈的開(kāi)開(kāi)發(fā)商。聽(tīng)說(shuō)是中國(guó)第第三座金茂府府，其他兩座座都在首都北北京，這回蘇蘇州“?！绷肆?！中國(guó)第三座金金茂府通過(guò)媒體，將將成熟、知名名的“金茂””品牌成功渲渲染2013年6月27日上午，邀請(qǐng)請(qǐng)了365地產(chǎn)家居網(wǎng)、、蘇州電視臺(tái)臺(tái)、蘇州日?qǐng)?bào)報(bào)社等數(shù)十家家蘇州主流媒媒體代表，一一同前往參觀觀了上海金茂茂大廈、上海海港國(guó)際客運(yùn)運(yùn)中心以及上上海航運(yùn)服務(wù)務(wù)中心，共同同領(lǐng)略了金茂茂商業(yè)地標(biāo)風(fēng)風(fēng)采。通過(guò)此次金茂茂上海行活動(dòng)動(dòng)，蘇州媒體體與金茂來(lái)了了次深刻交流流，在領(lǐng)略金金茂傳奇實(shí)力力同時(shí)，極力力肯定了金茂茂品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。姑蘇媒體上海海金茂行滲透期—品牌策略“亮相期”科技先行營(yíng)銷第二步亮相期—科技策略在國(guó)際領(lǐng)先豪豪宅精裝理念念中，綠色科科技住宅被國(guó)國(guó)際廣泛認(rèn)定定為未來(lái)住宅宅發(fā)展趨恒溫、恒濕、、恒氧、低噪噪、適光、凈凈水，目前是國(guó)內(nèi)內(nèi)科技住宅先先驅(qū)的核心價(jià)價(jià)值。歐洲最早于20世紀(jì)70年代末著手研研究，并在80年代付諸實(shí)踐踐。隨后，在歐洲洲、北美和日日本等眾多發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家和城城市廣泛應(yīng)用用，掀起一股股綠色旋風(fēng)。。綠色科技住宅宅也被國(guó)際廣廣泛認(rèn)定為未未來(lái)住宅發(fā)展展趨。亮相期—科技策略通過(guò)媒體前期期豪裝科技住住宅的信息釋釋放，成功傳傳遞了項(xiàng)目倡倡導(dǎo)的健康生生活方式，也也使得項(xiàng)目豪豪宅“含金量量”更高新浪微博海報(bào)工地圍擋姑蘇晚報(bào)“亮相期”高端體驗(yàn)營(yíng)銷第三步亮相期—啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)展示、、接待位于城城市主干道—桐涇北路與金金門路的交匯匯處，交通繁繁華便捷、昭昭示性較強(qiáng)；；但停車位略略有不足售樓處啟動(dòng)區(qū)整個(gè)啟動(dòng)區(qū)為為臨時(shí)區(qū)域，，屬于項(xiàng)目二二期部分；啟動(dòng)區(qū)展示、、接待位于城城市主干道—桐涇北路與金金門路的交匯匯處，交通繁繁華、昭示性性較強(qiáng)；但停停車位略有不不足；亮相期—展示區(qū)3、售樓處1、景觀2、景觀示范區(qū)大門4、看房通道5、樣板房6、停車場(chǎng)2、景觀示范區(qū)區(qū)1、景觀2、景觀示范區(qū)區(qū)細(xì)節(jié)2、景觀示范區(qū)區(qū)細(xì)節(jié)亮相期—展示區(qū)4、售樓處1、景觀3、景觀示范區(qū)2、大門5、看房通道6、樣板房7、停車場(chǎng)4、售樓處4、售樓處前水水景4、景觀細(xì)節(jié)4、景觀細(xì)節(jié)亮相期—情景營(yíng)銷通過(guò)純正Artdeco風(fēng)格、高品質(zhì)質(zhì)感、大氣開(kāi)開(kāi)闊產(chǎn)品展示示——讓客戶第一眼眼即極具震撼撼入戶大堂——“金茂府”家家族系列，Artdeco風(fēng)格5米挑高大堂，恢恢弘大氣；會(huì)所（售樓處處）內(nèi)外——內(nèi)外部高品質(zhì)質(zhì)的用材用料料，布局開(kāi)闊闊，裝修華美美，功能齊全全；各小品擺擺設(shè)精致華貴貴，處處見(jiàn)景景；樣板間——純正Artdeco風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)及軟裝陳設(shè)設(shè)，高貴大氣氣，房屋構(gòu)造造盡可能的大大尺度，大開(kāi)開(kāi)間并展示其其附加值；景觀——整個(gè)展示區(qū)景觀豐富，采采用多重景觀觀打造，以喬木及灌木多多層組合，遮遮擋施工區(qū)的的同時(shí)體現(xiàn)出出景觀的幽深深層次；內(nèi)部節(jié)點(diǎn)部部位設(shè)花池等法式景觀小品，尊貴而又有有情調(diào)；亮相期—營(yíng)銷展示售樓處示范區(qū)區(qū)延續(xù)“金茂茂府”產(chǎn)品系系列立面風(fēng)格格，簡(jiǎn)約白色色立面昭示感感強(qiáng)，石材基基調(diào)，大氣、、上檔次人居館展示洽談區(qū)控臺(tái)VIP室沙盤洽談區(qū)沙盤控臺(tái)Vip室外立面人居館展示亮相期—情景營(yíng)銷展示科技革命命的健康生活活方式一應(yīng)俱俱全——彰顯高端時(shí)尚尚品質(zhì)生活感感，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生向往售樓處配套——健康人居，通過(guò)展館的的形式，展示示了科技帶來(lái)的健康康生活方式；；可以在參觀過(guò)程中中讓客戶進(jìn)行情景式體驗(yàn)，在體驗(yàn)中對(duì)項(xiàng)目所帶來(lái)的高端時(shí)尚尚，健康品質(zhì)質(zhì)生活有所向往。亮點(diǎn)：客戶通過(guò)刷居民身份份證，可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，身高、體重、、血壓等多方面的的健康測(cè)試；一方方面了解目前身體體狀態(tài)，另一方面面記錄客戶信息。。亮相期—情景營(yíng)銷展示科技革命命的健康生活活方式一應(yīng)俱俱全——彰顯高端時(shí)尚尚品質(zhì)生活感感，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生向往亮相期—情景營(yíng)銷以高端的形式式感、服務(wù)感感打動(dòng)客戶，，用高品質(zhì)銷銷售形象及服服務(wù)樹(shù)立項(xiàng)目目高端形象，，從側(cè)面反應(yīng)應(yīng)出項(xiàng)目的檔檔次，讓客戶戶從第一感觀觀上被打動(dòng)銷售接待人員員形象——從第一眼著裝裝開(kāi)始，以高高級(jí)套裝或禮禮服為工作制制服，以高檔檔次的著裝體體驗(yàn)出項(xiàng)目的的高端調(diào)性；；銷售人員接待待——銷售人員的銷銷售模式由強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)去推銷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w貼去去服務(wù)，不再再是客戶來(lái)訪訪直打直銷，，客戶不再是是被動(dòng)的“被被銷售”而是是主動(dòng)的“去去感受”；自自項(xiàng)目入口起起即開(kāi)始一段段句容頂級(jí)會(huì)會(huì)所體驗(yàn)之旅旅，逐一帶領(lǐng)領(lǐng)客戶進(jìn)行參參觀體驗(yàn)，期期間介紹項(xiàng)目目各處打造、、裝飾、文化化、賣點(diǎn)等細(xì)細(xì)節(jié)；以體驗(yàn)驗(yàn)式的帶看接接待從心靈震震撼并打動(dòng)客客戶；服務(wù)人員提供供專項(xiàng)服務(wù)——保安、保潔、、接待員、服服務(wù)員等針對(duì)對(duì)來(lái)訪客戶也也將提供專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)，營(yíng)造造屬于客戶個(gè)個(gè)人的專屬感感、私家感；亮相期期—營(yíng)銷展展示樣板房房示范范區(qū)，，動(dòng)線線清晰晰，植植被翠翠綠搭搭配層層次豐豐富，，法式式小品品尊貴貴，有有情調(diào)調(diào)，上上檔次次，拉拉升客客戶尊尊貴感感①②④③⑥①②③④⑤⑤⑥⑦⑦樣板房房示范范區(qū)售樓處處示范范區(qū)亮相期期—營(yíng)銷展展示采用ARTDECO藝術(shù)裝裝修風(fēng)風(fēng)格，，大量量使用淺色基調(diào)與深色色線條條勾勒勒，主主要針針對(duì)35歲左右右客戶戶定制制客廳（（注：：左邊邊白色色實(shí)則則一扇扇門））①②③④⑤①②餐廳/廚房③書房④⑤主臥入口玄玄關(guān)建筑面面積140㎡3-2-2樣板房房展示示亮相期期—營(yíng)銷展展示以140㎡為藍(lán)藍(lán)本，，家具具及裝裝飾品品設(shè)計(jì)計(jì)融入入新古古典元元素，，使其其整個(gè)個(gè)風(fēng)格格更顯顯尊貴貴、大大氣次臥①②③④⑤①②書房③主臥④⑤餐廳/廚房衣帽間間建筑面面積180㎡4-2-2樣板房房展示示亮相期期—媒體推推廣亮相期期媒體體推廣廣影響響力，，較為為平鋪鋪直敘敘；隨隨著入入市期期臨近近展示示面由由最初初的中中心城城區(qū)慢慢慢向向外區(qū)區(qū)域鋪鋪開(kāi)燈箱廣告13412道旗廣告34高炮廣告跨街廣告「戶外外媒體體」442戶外外擴(kuò)戶外··10.31產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)9.14實(shí)景樣板公開(kāi)·9.20品鑒燕窩·10.6名醫(yī)講座第一季·9.21財(cái)富國(guó)學(xué)時(shí)間活動(dòng)2013.9.14實(shí)景樣板公開(kāi)2013.9.20攜手本榕燕行共襄盛舉，品鑒極品燕窩，共享豪宅風(fēng)范兒2013.9.21攜手鑫申傾力呈獻(xiàn)財(cái)富國(guó)學(xué)盛宴2013.10.6名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百~第一季——兒童常見(jiàn)呼吸病的防治2013.10.1-7英式優(yōu)雅下午茶沙龍活動(dòng)2013.10.13名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百~第二季——育兒講座2013.10.19來(lái)自上海的“名流購(gòu)房團(tuán)”就將到訪姑蘇金茂2013.10.20名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百~第三季——育兒講座2013.10.27名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百~第三季——關(guān)注骨骼健康2013.10.31“金茂發(fā)福利免費(fèi)游蘇州——暨姑蘇金茂府產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)”2013.11.9金茂大廈推介會(huì)客戶——蘇州觀光一日游10.1·下午茶茶沙龍龍·10.27名醫(yī)講講座第第四季季亮相相期期—營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)高密密集集的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)在在亮亮相相期期造造勢(shì)勢(shì)，，整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)為為小小規(guī)規(guī)模模、、高高品品質(zhì)質(zhì)，，富富有有豪豪宅宅特特質(zhì)質(zhì)2013.9.14姑蘇蘇金金茂茂府府實(shí)實(shí)景景樣樣板板公公開(kāi)開(kāi)2013.9.20品鑒鑒極極品品燕燕窩窩亮相相期期—營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)與眾眾不不同同，，至至臻臻德德系系精精工工奢奢居居活活動(dòng)動(dòng)的的首首次次亮亮相相，，驚驚艷艷而而又又沉沉穩(wěn)穩(wěn)；；密密集集持持續(xù)續(xù)的的營(yíng)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)，，高高端端而而又又低低調(diào)調(diào)2013.9.21財(cái)富富國(guó)國(guó)學(xué)學(xué)盛盛宴宴2013.10.6名醫(yī)醫(yī)面面對(duì)對(duì)面面，，健健康康百百分分百百當(dāng)““蘇蘇州州雙雙雄雄””聯(lián)聯(lián)手手““方方興興””會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)怎怎樣樣銷銷售售奇奇跡跡?姑蘇金茂府同策博思堂9月9日15日10月10月31日預(yù)約約400組左左右右9.7開(kāi)始始預(yù)預(yù)約約10日15日54天預(yù)約約客客戶戶400組2013蘇州州市市場(chǎng)場(chǎng)的的傳傳奇奇項(xiàng)項(xiàng)目目已已成為為不不爭(zhēng)爭(zhēng)的的事事實(shí)實(shí)！由于于古古城城區(qū)區(qū)特特殊殊屬屬性性，，許許久久未未有有改改善善型型產(chǎn)產(chǎn)品品入入市市，，金金茂茂府府的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，填填補(bǔ)補(bǔ)了了空空白白?。?00組預(yù)預(yù)約約客客戶戶?。∈窃踉鯓訕拥牡囊灰粋€(gè)個(gè)群群體體選選擇擇了了我我們們的的豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品？？◆【客戶戶分分析析】一、、客客戶戶掃掃描描二、、客客戶戶演演變變二、、客客戶戶初初判判Ⅱ.《《中國(guó)國(guó)第第三三座座金金茂茂府府》營(yíng)銷銷策策略略客戶戶掃掃描描年齡齡及及家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析———集中中在在35-45歲之之間間，，三三口口之之家家為為主主的的家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)「預(yù)預(yù)約約客客戶戶分分析析」」客戶戶年年齡齡集集中中在35-45歲；但45-50歲以以及及50歲以以上上年年齡齡段段養(yǎng)養(yǎng)老老客客戶戶需求求也也不不容容忽忽視視；三口之之家家為為主主，，形形式式為為夫夫妻妻+子女女；；后后小小太太陽(yáng)陽(yáng)的的望望子子成成龍龍家家庭庭是是項(xiàng)項(xiàng)目目的的客客群群主主體體；目標(biāo)標(biāo)客群群年年齡齡總總結(jié)結(jié)為為：：主主抓抓35-45歲客戶戶，，45-50歲以以及及50歲以以上上客客戶戶進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)充充。。年齡齡結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)客戶戶掃掃描描職業(yè)業(yè)分分析析———以私私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)和和公公務(wù)務(wù)員員群群體體為為絕絕對(duì)對(duì)主主力力行業(yè)業(yè)分分析析「預(yù)預(yù)約約客客戶戶分分析析」」私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)中，，私私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主、、主主管管、、中中層層干干部部、、總總經(jīng)經(jīng)理理類類中中層層以以上上管管理理者者比比重重