物權(quán)法教案(楊立新最新)1

物權(quán)法福建師范大學(xué)法學(xué)院鄭仁榮1第一章物權(quán)法概述第一節(jié)物權(quán)法的概念和調(diào)整對象一、物權(quán)法的概念（一）物權(quán)法概念的起源和發(fā)展大陸法系規(guī)定物權(quán)法的模式：1、德國式的形式物權(quán)模式。2、法國式的實(shí)質(zhì)物權(quán)模式。2中國的物權(quán)法第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。歸屬利用占用

3（二）物權(quán)法概念的比較

王利明觀點(diǎn)：物權(quán)法的調(diào)整對象是物的歸屬關(guān)系及主體因?qū)ξ锏恼加小⒗玫榷l(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。內(nèi)容有：占有關(guān)系、利用關(guān)系、歸屬關(guān)系。4（三）物權(quán)法的基本概念

物權(quán)法是指調(diào)整物權(quán)關(guān)系即人對物的支配關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。5二、物權(quán)法的調(diào)整對象（一）支配關(guān)系說（二）占有關(guān)系說（三）占有和歸屬關(guān)系說（四）占有、利用、歸屬關(guān)系說。歷史上三種學(xué)說：1、對物關(guān)系說，德國鄧伯格。2、對人關(guān)系說，德國薩維尼。3、折中說。第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。6第二節(jié)物權(quán)法的性質(zhì)和特征

一、物權(quán)法的性質(zhì)：私法（一）物權(quán)法的私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的（二）物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍然是民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系7二、物權(quán)法的基本特征

（一）物權(quán)法是財(cái)產(chǎn)法（二）物權(quán)法主要是強(qiáng)行法（三）物權(quán)法是普通法（四）物權(quán)法是固有法8第三節(jié)物權(quán)法的基本原則

一、物權(quán)法基本原則概述（一）基本原則的含義（二）基本原則的功能1、是在制訂該部法律時(shí)貫穿始終的基本精神。2、作為對法律條文理解和解釋的基準(zhǔn)。3、執(zhí)行法律時(shí)的一般拘束力。（三）物權(quán)法基本原則與民法基本原則的關(guān)系9二、物權(quán)法定原則

（一）物權(quán)法定原則的概念是指物權(quán)只能依據(jù)法律設(shè)定，禁止當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)，也不得變更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法。第五條物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。10（二）物權(quán)法定原則的內(nèi)容

1、物權(quán)必須由法律設(shè)定，而不是由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。2、物權(quán)的內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議設(shè)定。3、物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議加以確定。4、物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意確定。11（三）物權(quán)法定原則的理由1、確保物權(quán)的絕對性和支配性。2、整理舊物權(quán)，防止封建物權(quán)的復(fù)活。3、確認(rèn)和鞏固社會經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會秩序。4、便于物權(quán)的公示，確保交易的安全和迅速。5、確保完全的契約自由。12（四）物權(quán)法定原則的緩和

1、物權(quán)法定無視說。2、習(xí)慣法包含說。3、習(xí)慣法物權(quán)有限承認(rèn)說。4、物權(quán)法定緩和說。13（五）違反物權(quán)法定原則的效果

1、法律有特別規(guī)定的，依照法律的特別規(guī)定。2、法律沒有規(guī)定的，當(dāng)事人不得自由設(shè)立。3、部分違反物權(quán)法定原則的，違反的部分無效。4、違反物權(quán)法定原則的行為的效力不影響其他法律行為的效力。14三、一物一權(quán)原則

（一）一物一權(quán)原則的概念一個(gè)物上僅能成立一個(gè)所有權(quán)，一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)物。（二）一物一權(quán)原則的內(nèi)容1、一個(gè)物權(quán)的客體僅為一個(gè)物。2、一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)。3、同一物之上可以并存數(shù)個(gè)互相不矛盾的物權(quán)。4、一物的某一部分不能成立單個(gè)的所有權(quán)。

15（三）一物一權(quán)原則的理由

1、明確權(quán)利的范圍。2、避免物權(quán)關(guān)系復(fù)雜化。3、避免公示方法上的困難。16（四）一物一權(quán)的確認(rèn)

1、共有所有權(quán)。2、所有權(quán)。17（五）對物權(quán)沖突的解決

1、同一類型的物權(quán)，先來后到。2、物殊的物權(quán)沖突，直接依據(jù)法律的規(guī)定解決。3、不同類型的物權(quán)沖突與矛盾，特殊規(guī)則或公示先后。

18四、公示、公信原則

第六條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。（一）物權(quán)公示原則：動產(chǎn)占有、不動產(chǎn)登記。1、物權(quán)是對世權(quán)，物權(quán)變動涉及的范圍大，不公示不利于保護(hù)權(quán)利人。2、物權(quán)變動直接關(guān)系到財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用，對商品經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展有直接作用，不公示不足以確保商品交易的安全和有效。19（二）物權(quán)公信原則

1、登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。2、凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進(jìn)行交易，在法律上應(yīng)當(dāng)受以到保護(hù)。20第二章物權(quán)概述

第一節(jié)物權(quán)的概念與特征一、物權(quán)的概念（一）物權(quán)概念的發(fā)展21（二）對物權(quán)概念的不同界定

1、各學(xué)者的觀點(diǎn)：對物關(guān)系說、對人關(guān)系說、權(quán)利歸屬說。2、王利說觀點(diǎn)：支配權(quán)、對世權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。3、王澤鑒的觀點(diǎn)：直接支配并享有其利益、排他的保護(hù)絕對性。第二條第三款：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

22二、物權(quán)的法律特征

1、物權(quán)是絕對權(quán)和對世權(quán)，而債權(quán)是相對權(quán)和對人權(quán)。2、物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請求權(quán)。3、物權(quán)是獨(dú)占性和排它性的權(quán)利，而債權(quán)不具有排他性。4、物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)是平等性的權(quán)利。5、物權(quán)包括追及權(quán)，債權(quán)只能在特定當(dāng)事人之間發(fā)生效力。

236、物權(quán)是公開化的權(quán)利，而債權(quán)具有非公開化。7、物權(quán)的設(shè)立采法定主義，而債權(quán)的設(shè)立采合同自由原則。8、物權(quán)的客體是物，而債權(quán)的客體直接指向的是行為。9、物權(quán)和債權(quán)在保護(hù)方法上也存在區(qū)別。10、物權(quán)和債權(quán)存續(xù)期間不同。24第二節(jié)物權(quán)法律關(guān)系

一、物權(quán)法律關(guān)系主體：就是物權(quán)法律關(guān)系的權(quán)利人和義務(wù)人。第四條國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。（第五章45-69條）（一）國家用為物權(quán)主體第九條第二款：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第四十五條法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。第四十六條礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小＃ǘ┘w作為物權(quán)主體（三）個(gè)人作為物權(quán)主體（四）法人用為物權(quán)主體。25二、物權(quán)法律關(guān)系的內(nèi)容

（一）物權(quán)法律關(guān)系中的權(quán)利1、物權(quán)的行使無須義務(wù)人的積極行為。（對世權(quán)）2、物權(quán)權(quán)利人只享有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)。3、物權(quán)具有排他性。4、物權(quán)具有公開性。

26（二）物權(quán)法律關(guān)系中的義務(wù)

1、物權(quán)義務(wù)是法定義務(wù)。2、物權(quán)義務(wù)是物權(quán)法律關(guān)系中的義務(wù)主體承擔(dān)的義務(wù)，而不是物權(quán)權(quán)利人承擔(dān)的義務(wù)。3、物權(quán)義務(wù)是不作為義務(wù)。4、物權(quán)義務(wù)人履行義務(wù)并不是為了實(shí)現(xiàn)義務(wù)人自己的自身利益，而是為了滿足權(quán)利人的利益。5、物權(quán)義務(wù)具有法律強(qiáng)制力。27三、物權(quán)法律關(guān)系客體

（一）物權(quán)客體與物格1、物權(quán)客體：是指凡是存在于人身之外，能夠?yàn)槿肆λ浜涂刂?，能夠滿足人們某種需要的財(cái)產(chǎn)。第二條第二款：本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

282、物權(quán)客體的物格

物格即物之格，也是物的資格或者標(biāo)準(zhǔn)。物格具有以下法律特征：（1）物格是權(quán)利客體的資格。（2）物格不是平等的資格。（3）平同的物所具有的不同法律物格，表明不同的物在法律上的不同地位，其受保護(hù)的程序和方法亦不相同。

293、確立法律物格制度的意義

（1）確立法律物格制度，能夠確定作為權(quán)利客體的物的不同法律地位。（2）確立物格制度，能夠確定權(quán)利主體對不同物格的物所享有的不同的支配力。（3）確立物格制度，有利于對具有不同物格的物作出不同的保護(hù)。

304、物權(quán)客體的具體物格

（1）生命物格。（2）抽象物格。（3）一般物格。

31（二）物權(quán)客體的特征

1、物權(quán)的客體必須是單一物。2、物權(quán)的客體必須是獨(dú)立物。3、物權(quán)的客體必須是特定物。4、物權(quán)的客體主要是有體物。32（三）無形財(cái)產(chǎn)能否作為物權(quán)的客體。

1、物理上表現(xiàn)為無形狀態(tài)的物，一般認(rèn)為是有體財(cái)產(chǎn)的延伸，仍屬于有體物的范疇。2、知識產(chǎn)權(quán)是典型的無形財(cái)產(chǎn)，不屬于物權(quán)范疇。3、權(quán)利也不屬于物權(quán)范疇。4、主要是有體物。

33（四）物權(quán)客體的分類

1、意義。2、分類：有體物和無體物、動產(chǎn)和不動產(chǎn)、土地和建筑物、主物和從物、單一物和集合物、原物和孳息。34第三節(jié)物權(quán)的效力

一、排他效力（一）在同一標(biāo)的物上，已有所有權(quán)存在的，不能另有其他所有權(quán)成立。（二）在一個(gè)特定物上存在法律上的所有權(quán)，但是他人由于取得時(shí)效或者善意取得制度而取得該物的所有權(quán)時(shí)，則先前的所有權(quán)將因此而消滅，并不得對抗后一個(gè)所有權(quán)。（三）在同一標(biāo)的物上，已有以占有為內(nèi)容的用益物權(quán)存在的，不得另有同樣性質(zhì)的用益物權(quán)的成立。35二、優(yōu)先效力

（一）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力（不相容物權(quán)相互之間的優(yōu)先、可相容物權(quán)相互之間的優(yōu)先效力：在所有權(quán)與其他物權(quán)間、數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)之間、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)之間）。（二）物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力（所有權(quán)的優(yōu)先性、用益物權(quán)的優(yōu)先性、擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性）36三、追及效力四、物上請求權(quán)

案例:物權(quán)效力37物權(quán)效力張三有某筆土地設(shè)定抵押權(quán)于其債權(quán)人某工商銀行，再設(shè)定地上權(quán)于李四，復(fù)設(shè)定抵押權(quán)于某建設(shè)銀行。李四以地上權(quán)為客體先后設(shè)定抵押權(quán)給王五、麻六。試問：1、各種權(quán)利的并存位序關(guān)系。2、張三將該土地出賣于A，并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，工商銀行、建設(shè)銀行、李四得對A主張何種權(quán)利？3、工商銀行或建設(shè)銀行實(shí)施抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系如何？38第四節(jié)物權(quán)的分類

一、自物權(quán)與他物權(quán)二、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)三、主物權(quán)與從物權(quán)四、動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)

39第五節(jié)物權(quán)的保護(hù)

一、物權(quán)保護(hù)的意義和形式物權(quán)法第三章物權(quán)的保護(hù)，專章論述保護(hù)，從32-38條方式、方法等多方面進(jìn)行規(guī)定

40（一）物權(quán)請求權(quán)的特征

1、物權(quán)請求權(quán)是一種基于物權(quán)而產(chǎn)生的、保護(hù)物權(quán)的請求權(quán)。2、物權(quán)的請求權(quán)與物權(quán)是不可分離的。3、物權(quán)的請求權(quán)是與有體物的保護(hù)聯(lián)系在一起的。4、物權(quán)請求權(quán)的效力優(yōu)于債權(quán)請求權(quán)。

41（二）物權(quán)請求權(quán)獨(dú)立存在的必要性

1、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)具有不同的功能和目的。2、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)要求相對人承擔(dān)責(zé)任的要件不同：歸責(zé)與危害后果不同。3、法律對這兩種請求權(quán)保護(hù)的期限不同：侵權(quán)適用訴訟時(shí)效，物權(quán)不適用訴訟時(shí)效。4、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)對物權(quán)保護(hù)的效力不同：物權(quán)效力與債權(quán)效力、物權(quán)請求權(quán)的效力優(yōu)先侵權(quán)請求權(quán)。42物權(quán)請求權(quán)的基本內(nèi)容基于絕對權(quán)而產(chǎn)生的請求權(quán)，既不同于債權(quán)請求權(quán)，也不同于物權(quán)本身43二、物權(quán)本身的保護(hù)方法

（一）確權(quán)請求權(quán)第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。44（二）返還原物請求權(quán)

第三十四條無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。1、主體：應(yīng)為失去對物的占有的所有人。注意5點(diǎn)具體操作。2、相對人：無權(quán)、現(xiàn)在占有人、即包括直接占有人也包括間接占有人。3、舉證責(zé)任：應(yīng)由被告舉證其有權(quán)占有。4、原物返還請求權(quán)的效力：占有的轉(zhuǎn)移、返還原物和孳息（區(qū)分善意與惡意）、在返還原物時(shí)有權(quán)取走原物上的自有物、承擔(dān)返還原物的費(fèi)用、賠償損失、貨幣返還問題。45（三）恢復(fù)原狀請權(quán)第三十六條造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。46（四）排除妨害請求權(quán)（妨害除去請求權(quán)）構(gòu)成要件：

第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。1、被妨害的標(biāo)的物仍然存在且由所有人占有。2、妨害人以占有以外的方法妨害所有人行使所有權(quán)。3、妨害必須是不正當(dāng)?shù)摹?/p>

47（五）妨害防止請求權(quán)（消除危險(xiǎn)請求權(quán)）第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。（六）停止侵害請求權(quán)（七）損害賠償?shù)谌邨l侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。48三、債權(quán)請求權(quán)的保護(hù)方法損害賠償請求權(quán)

49四、物權(quán)保護(hù)方法與訴訟時(shí)效

（一）訴訟時(shí)效的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是抗辯權(quán)（二）物權(quán)請求權(quán)不受訴訟時(shí)效拘束

50第三章物權(quán)變動

第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（9-31條，其中不動產(chǎn)：9-22條，動產(chǎn)23-27條，其它特殊情形：28-31條）第一節(jié)物權(quán)變動模式和物權(quán)變動區(qū)分原則一、物權(quán)變動概說（一）物權(quán)變動的概念：是指物權(quán)的動態(tài)現(xiàn)象，即物權(quán)發(fā)生、變更及消滅的運(yùn)動形態(tài)。51（二）物權(quán)變動的基本形態(tài)

1、基本形態(tài)：物權(quán)的發(fā)生、物權(quán)的變更、物權(quán)的消滅。2、物權(quán)變動的原因：法律行為、其他原因、某些公法上的原因。

52二、物權(quán)變動模式的選擇

（一）物權(quán)變動的不同模式1、債權(quán)意思主義。2、登記對抗主義。3、公示要件主義。4、物權(quán)形式主義。（思考題：我國物權(quán)變動的模式？）

53物權(quán)變動張三出賣房屋、和小車給李四，關(guān)于其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，法律上應(yīng)如何設(shè)其規(guī)定？思考不同的模式。54（二）對物權(quán)行為理論的評價(jià)（三）確定物權(quán)變動區(qū)分原則的優(yōu)勢

55三、物權(quán)變動的區(qū)分原則（一）區(qū)分原則的概念：是指在發(fā)生物權(quán)變動時(shí)，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果用為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。城市房地管理法第35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。城市私有房管理?xiàng)l例規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移須到主管部門辦理登記手續(xù)。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。56（二）區(qū)分原則的基本含義

1、在物權(quán)變動上，區(qū)分原則所要區(qū)分的，是物權(quán)變動的原因行為與結(jié)果行為（即處分行為），物權(quán)變動的原因行為就是債法上的意思表示，它不一定引起物權(quán)變動的結(jié)果。2、物權(quán)變動原因行為的成立，不以物權(quán)的變動為必要條件，而是依據(jù)該債權(quán)行為成立的自身要件予以判斷，而不能以物權(quán)的變動是否成立為標(biāo)準(zhǔn)判斷。3、物權(quán)的變動以公示為基本特征，由法律規(guī)定的公示方式?jīng)Q定物權(quán)變動的效力。57（三）實(shí)行區(qū)分原則的公示效力

1、物權(quán)公示的一般含義和方式。2、公示的法律效力。（1）決定物權(quán)變動能否生效。（2）權(quán)利正確推定的效力。（3）善意保護(hù)與風(fēng)險(xiǎn)告知。58第二節(jié)動產(chǎn)交付

一、動產(chǎn)交付的概念（一）動產(chǎn)交付的概念第二十三條動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（二）動產(chǎn)交付的發(fā)展（三）動產(chǎn)物權(quán)交付的形態(tài)體系

59二、動產(chǎn)交付的具體形態(tài)

合同法第一百三十三條標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。民法通則72條、高院意見84、85條。（一）現(xiàn)實(shí)交付第二十三條動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第二十四條船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

1、經(jīng)由占有人輔助人為交付。2、經(jīng)由占有媒介關(guān)系為交付。3、經(jīng)由被指令人為交付。（二）簡易交付合同法第140條第二十五條動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

60（三）占有改定

第二十七條動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。1、認(rèn)可直接占有和間接占有的區(qū)分。2、須因某種法律關(guān)系的存在使讓與人有暫時(shí)占有讓與物的必要性。3、須讓與人對于物已為直接或間接占有。（四）指示交付案例：動產(chǎn)交付（57、81）合同法153條第二十六條動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

61動產(chǎn)交付張三將A、B、C三本書賣給李四，并交付。經(jīng)查A書是張三所有，B書是王五借給張三的，C書是張三在學(xué)校的路上拾得。問：張三與李四的買賣是否有效？李四是否能取得三本書的所有權(quán)？62第三節(jié)不動產(chǎn)登記

一、不動產(chǎn)登記的意義和性質(zhì)（一）不動產(chǎn)登記的概念和意義第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。63（二）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

1、契約登記制度。2、權(quán)利登記制度。3、托侖斯登記制度。

64二、登記的類型

（一）實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記1、實(shí)體權(quán)利登記。2、程序權(quán)利登記。65（二）權(quán)利登記和表彰登記

1、權(quán)利登記。2、表彰登記。第十一條當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。66（三）設(shè)權(quán)登記和宣示登記

1、設(shè)權(quán)登記。第9條、14條2、宣示登記。

67（四）本登記和預(yù)備登記

1、本登記。（1）總登記。（2）變動登記。（3）更正登記。第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（4）回復(fù)登記。（5）涂銷登記。

682、預(yù)備登記

（1）預(yù)告登記。第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

（2）異議登記。第19條第二款：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

69三、不動產(chǎn)登記的效力

第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

70三、不動產(chǎn)登記的效力

第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。1、物權(quán)公示效力。2、物權(quán)變動的根據(jù)效力。3、權(quán)利正確性推定效力。4、善意保護(hù)效力。5、警示效力。71第四章所有權(quán)

第一節(jié)所有權(quán)概述一、所有權(quán)的概念和特征所有權(quán)是所有人依法按照自已的意志，通過對其所有物進(jìn)行占有、使用、收益和處分等方式，獨(dú)占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性的權(quán)利。72三種不同意義上的所有權(quán)

1、指所有權(quán)法律制度，即有關(guān)所有權(quán)法律規(guī)范的總和。2、指所有權(quán)法律關(guān)系，即法律確認(rèn)的特定人與不特定人之間的基于物資資料的歸屬與支配而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。3、指所有人對其所有物依法享有的權(quán)利，即所有權(quán)法律關(guān)系中內(nèi)容的權(quán)利方面。73（二）所有權(quán)的特征

1、所有權(quán)具有完全性。2、所有權(quán)具有原始物權(quán)性。3、所有權(quán)具有彈力性。4、所有權(quán)具有永久存續(xù)性。74所有權(quán)的社會作用

1、穩(wěn)定和維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序。2、發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，優(yōu)化資源配置。3、促進(jìn)財(cái)富積累。75三、所有權(quán)的權(quán)能（一）所有權(quán)的積極權(quán)能1、占有權(quán)能。2、使用權(quán)能。3、收益權(quán)能。4、處分權(quán)能。（二）所有權(quán)的消極權(quán)能76第二節(jié)所有權(quán)的取得、行使和消滅一、所有權(quán)的取得：原始取得和繼受取得77（一）原始取得1、勞動生產(chǎn)。2、收取孳息。3、國家強(qiáng)制。4、無主財(cái)產(chǎn)：埋藏物和隱藏物、遺失物、無人繼承又無人受遺贈的財(cái)產(chǎn)。5、無主動產(chǎn)的先占取得。6、添附：附合、混合、加工。78（二）繼受取得

1、買賣。2、互易。3、贈與。4、繼承與遺贈。79二、所有權(quán)的行使1、合法的行使。2、禁止權(quán)利濫用原則。3、物盡其用的原則。80三、所有權(quán)的消滅（一）所有權(quán)消滅的種類財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的消滅是指因某種法律事實(shí)致使財(cái)產(chǎn)所有人喪失其所有權(quán)，或者由于權(quán)利主體的消滅，而形成所有權(quán)轉(zhuǎn)移。81財(cái)產(chǎn)所有權(quán)消滅的兩種分類1、所有權(quán)的相對消滅：所有人失去對物的占有與支配，此時(shí)原物仍然存在，只是由于新的所有人取得其所有權(quán)。2、所有權(quán)的絕對消滅：物的本身不存在，此時(shí)不再會發(fā)生新的所有權(quán)。82（二）所有權(quán)消滅的原因1、所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。2、所有權(quán)客體的滅失。3、所有權(quán)主體的消滅。4、所有權(quán)因拋棄而消滅。5、所有權(quán)被強(qiáng)制消滅。83第三節(jié)所有權(quán)的主要形式一、國家所有權(quán)（一）國家所有權(quán)的概念和特征84

國家所有權(quán)的特征1、權(quán)利主體具有統(tǒng)一性和惟一性。2、權(quán)利客體具有無限廣泛性和專有性。85（二）國家所有權(quán)的取得

1、沒收。2、贖買。3、積累資金。4、稅收。5、征收。6、罰款和罰金。7、依法取得無主財(cái)產(chǎn)。8、對外貿(mào)易與接收贈與。86（三）國家所有權(quán)的內(nèi)容和行使1、國家直接行使其所有權(quán)的方式。2、授權(quán)國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位經(jīng)營管理的方式。3、國家通過制定法律準(zhǔn)許集體組織或公民使用或經(jīng)營某些國有的財(cái)產(chǎn)。8788二、集體所有權(quán)（一）集體所有權(quán)的概念和特征1、權(quán)利主體的廣泛性與多元化。2、客體的限定性。3、所有權(quán)的獨(dú)立性。4、所有權(quán)取得方式的有限性。89（二）集體所有權(quán)的權(quán)能及行使90三、個(gè)有所有權(quán)（一）個(gè)人所有權(quán)的概念和特征個(gè)人所有權(quán)是指自然人個(gè)人對其所有的財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。91法律特征1、主體是自然人個(gè)人。2、客體包括自然人的生活資料和生產(chǎn)資料。3、來源是自然人個(gè)人的勞動所得和其他合法收入。92（二）個(gè)人所有權(quán)的權(quán)能及其行使占有、使用、收益、處分積極行使93第四節(jié)相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系的概念和特征（一）概念：（二）法律特征二、基本種類三、處理原則94第五章共有權(quán)第一節(jié)共有權(quán)概述一、共有權(quán)的概念：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所共同享有的所有權(quán)。共有與公有、總有、互有的區(qū)別95二、共有權(quán)的特征1、共有權(quán)的主體具有非單一性。2、共有物的所有權(quán)具有單一性。3、共有權(quán)的內(nèi)容具有雙重性。4、共有權(quán)具有意志或目的的共同性。96三、共有權(quán)的分類1、按份共有。2、共同共有。3、準(zhǔn)共有。4、建筑物區(qū)分所有。97四、共有法律關(guān)系的發(fā)生和消滅（一）共有法律關(guān)系的發(fā)生：1、基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生。2、基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生。3、基于財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)而發(fā)生。4、基于共同的行為而發(fā)生。5、基于原來的共同關(guān)系而發(fā)生。6、基于不動產(chǎn)相毗鄰而發(fā)生。98（二）共有關(guān)系的消滅1、共有關(guān)系消滅的一般原因：滅失、片收或強(qiáng)制措施、轉(zhuǎn)讓、拋棄和主體死亡。2、共有關(guān)系消滅的特殊原因：（1）婚姻關(guān)系的消滅。（2）家庭關(guān)系的解體。（3）合伙散伙。（4）共同繼承人分割遺產(chǎn)。（5）共有財(cái)產(chǎn)歸共有人中一個(gè)所有。（6）共有人之間終止共有關(guān)系的協(xié)議。（7）共有人提出分割共有物的請求。（8）約定共有關(guān)系存續(xù)期限屆滿。（9）共有權(quán)利的存續(xù)期限屆滿。（10）共有的財(cái)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。（11）設(shè)置該財(cái)產(chǎn)權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)。99五、共有財(cái)產(chǎn)的分割

（一）共有財(cái)產(chǎn)的分割原則1、遵守法律的原則。2、遵守約定的原則3、平等協(xié)商。4、保存物和發(fā)揮物的效用的原則。

100按份共有的分割與共同共有的分割

1、按份共有的分割：有協(xié)議，按協(xié)議；無協(xié)議，按協(xié)商一致；協(xié)商不成，按擁有財(cái)產(chǎn)份額一半以上的共有人意見，但不損害他人；若不成，按多數(shù)人的意見。2、共同共有：有協(xié)議，按協(xié)議；無協(xié)議，按等份原則處理，同時(shí)考慮共有人的貢獻(xiàn)大小、生產(chǎn)、生活實(shí)際需要。101（二）、共有財(cái)產(chǎn)的分割方式

1、實(shí)物分割。2、變價(jià)分割。3、作價(jià)補(bǔ)償。102（三）共有財(cái)產(chǎn)分割后的效力

單獨(dú)所有瑕疵擔(dān)保

103第二節(jié)按份共有

一、按份共有概述（一）按份共有的概念和特征1、各個(gè)共有人對共有物按份額享有不同的權(quán)利。2、各個(gè)共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)依據(jù)其不同的份額確定。3、盡管在按份共有的情況下，各個(gè)共有人要依據(jù)其份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，但按份共有并不是分別所有。104（二）按份共有與共同共有的區(qū)別

1、成立的原因不同：共同關(guān)系的存在與否。2、標(biāo)的物不同。3、權(quán)利的享有不同。4、存續(xù)期間不同。5、分割的限制不同。105二、按份共有的產(chǎn)生

（一）按份共有關(guān)系產(chǎn)生的基本特點(diǎn)1、當(dāng)事人的意志原因：合意、約定。2、法律原因。（二）按份共有發(fā)生的具體原因1、共同購置。2、共同投資。3、其他約定。4、按份共有亦可依法定的事實(shí)而發(fā)生。106三、按份共有的應(yīng)有部分

（一）應(yīng)有部分的意義：應(yīng)享有的比例、應(yīng)享部分、行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的范圍。（二）應(yīng)有部分的性質(zhì)1、實(shí)在部分說。2、理想部分說。3、內(nèi)容分屬說。4、計(jì)算的部分。5、權(quán)利范圍。

107（三）應(yīng)有部分的確定

1、基于意思發(fā)生的，有約定按約定；無約定，按出資比例。2、按法律規(guī)定。3、無法確定，推定均等。

108（四）、不動產(chǎn)共有份額的登記

1、載明按份共有。2、數(shù)量與姓名。3、共有權(quán)的份額。109四、按份共有的內(nèi)部關(guān)系

（一）共有財(cái)產(chǎn)的使用、收益1、按份額使用和收益。2、份額決定使用、收益的權(quán)利范圍。3、依份額公平分配行使。4、收益按份額分配。

110（二）共有財(cái)產(chǎn)的處分：處分自己的份額和全體人處分全部。

1、轉(zhuǎn)讓。2、設(shè)定負(fù)擔(dān)。3、拋棄。4、事實(shí)處分。

111（三）共有財(cái)產(chǎn)的管理

1、保存行為。2、改良行為。3、利用行為。（四）共有費(fèi)用的承擔(dān)有約定按約定，無約定，按出資比例。112五、按份共有的外部關(guān)系

（一）對第三人的權(quán)利1、行使全部本于所有權(quán)的請求權(quán)。2、共有財(cái)產(chǎn)的物上請求權(quán)。3、份額讓與權(quán)。4、設(shè)定他物權(quán)。5、確定之訴請求權(quán)。6、訴訟時(shí)效中斷請求權(quán)。7、共同債權(quán)清償請求權(quán)。

113（二）對第三人的義務(wù)

1、按份責(zé)任。2、連帶責(zé)任。114六、按份共有關(guān)系終止和共有物分割

（一）分割按份共有財(cái)產(chǎn)的請求權(quán)（二）按份共有關(guān)系的消滅1、共有物滅失。2、歸一個(gè)所有。3、終止共有協(xié)議。（三）按份共有財(cái)產(chǎn)的分割1、實(shí)物分割。2、變價(jià)分割。3、作價(jià)補(bǔ)償。

115第三節(jié)共同共有

一、共同共有概述（一）共同共有的概念和特征共同共有：是指各共有人根據(jù)法律或合同的效力，共同結(jié)合在一起，不分份額地共同所有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。1、依據(jù)共同關(guān)系而發(fā)生。2、不分份額。3、平等享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。4、享有連帶權(quán)利與連帶義務(wù)。116（二）共同共有的性質(zhì)

1、不分份額。2、每個(gè)人都享有共有權(quán)，卻不是享有所有權(quán)。3、關(guān)系終止時(shí)，可以分割。117二、共同共有的發(fā)生

（一）事實(shí)基礎(chǔ)：一般是身份關(guān)系或帶有人格性質(zhì)的關(guān)系。（二）法律原因（三）共同共有發(fā)生的事實(shí)1、夫妻關(guān)系的締結(jié)。2、家庭關(guān)系。3、合伙經(jīng)營的收益。4、共同繼承。5、其他。118三、共同共有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

（一）共同共有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一般內(nèi)容1、按照法律規(guī)定或合同的約定而定之。2、不分份額的，平等享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。3、對共有財(cái)產(chǎn)的保管、收益、處分等必須經(jīng)全體共有人一致同意。4、共同共有關(guān)系存續(xù)期間，不得必割共有財(cái)產(chǎn)。5、全體共有人平均分擔(dān)費(fèi)用。6、共有人對外承擔(dān)連帶責(zé)任。119（二）共同共有人的權(quán)利

1、共同的使用收益權(quán)。2、共有財(cái)產(chǎn)的部分處分權(quán)。3、物上追及權(quán)。4、設(shè)置共有物物上權(quán)的權(quán)利。5、代表權(quán)。6、優(yōu)先購買權(quán)。7、管理權(quán)。

120（三）共同共有人的義務(wù)

1、對共有物進(jìn)行維護(hù)、保管、改良的義務(wù)。2、不得分割共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。3、對所欠債務(wù)的連帶清償責(zé)任。4、對共有物造成他人損害及各共有人造成他人損害的賠償義務(wù)。5、承擔(dān)部分共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的后果的義務(wù)。121四、共同共有關(guān)系的終止和共有物的分割

（一）共同共有關(guān)系的終止1、婚姻關(guān)系的消滅。2、家庭關(guān)系的解體。3、合伙散伙。4、共同繼承人分割遺產(chǎn)。5、共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓或滅失。6、終止共有關(guān)系的協(xié)議。（二）共有物的分割1、共同原則。2、具體原則：均等、考慮貢獻(xiàn)大小及生活的實(shí)際情況、按約定或按比例、按法律規(guī)定。方式：實(shí)物分割、變價(jià)分割、作價(jià)補(bǔ)償。

122第四節(jié)準(zhǔn)共有

一、準(zhǔn)共有概述（一）準(zhǔn)共有的概念和特征準(zhǔn)共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上民事主體對所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)共同享有權(quán)利的共有。1、是所有權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。2、適用共有的基本原理。3、優(yōu)先適用關(guān)于該權(quán)利立法的特別規(guī)定。123（二）準(zhǔn)共有的分類

不同共有的性質(zhì)分為：按份共有的準(zhǔn)共有、共同共有的準(zhǔn)共有、其他準(zhǔn)共有。按權(quán)利的不同性質(zhì)：1、用益物權(quán)的準(zhǔn)共有。2、擔(dān)保物權(quán)的準(zhǔn)共有。3、特許物權(quán)的準(zhǔn)共有。4、知識產(chǎn)權(quán)的共有。5、債權(quán)的共有。6、榮譽(yù)權(quán)的共有。

124二、準(zhǔn)共有的發(fā)生及效力

（一）準(zhǔn)共有的發(fā)生1、原始取得：依法取得、批準(zhǔn)取得、登記取得、合意取得。2、繼受取得：轉(zhuǎn)讓取得、繼承取得。（二）準(zhǔn)共有發(fā)生的效力1、準(zhǔn)共有中的權(quán)利。2、準(zhǔn)共有中的義務(wù)。

125三、準(zhǔn)共有的終止及分割

（一）準(zhǔn)共有關(guān)系的消滅1、協(xié)商一致而消滅。2、期間屆滿。3、分割準(zhǔn)共有財(cái)產(chǎn)而消滅。（二）準(zhǔn)共有權(quán)利以及形成的共有財(cái)產(chǎn)的分割（三）準(zhǔn)共有基于財(cái)產(chǎn)權(quán)利消滅而終止（四）財(cái)產(chǎn)利益分割126小結(jié)1、共有權(quán)的概念和特征。2、共有法律關(guān)系的產(chǎn)生、消滅。3、按份共有與共同共有的區(qū)別。4、準(zhǔn)共有的概念及類型。127第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)

(ownershipofapartmenthouse)

第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述(introductiontoownershipofapartmenthouse)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對獨(dú)自占有、使用的部分享有專用權(quán)，對共同使用部分享有互有權(quán)，以及相互之間對建筑物的整體部分享有成員權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。第七十三條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利128二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（一）客體具有整體性（二）內(nèi)容具有多樣性：專有權(quán)、互有權(quán)、成員權(quán)。第七十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。（三）本身具有統(tǒng)一性（四）專有權(quán)具有主導(dǎo)性129三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展

（一）大陸法系建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展（二）英美法系建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展130四、建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)

1、復(fù)合所有權(quán)說。2、獨(dú)立所有權(quán)說。3、共有權(quán)說。4、享益部分說。5、本文觀點(diǎn)：復(fù)合共有。

131

五、建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系（一）整體建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系（二）具體的建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系1、團(tuán)體關(guān)系。2、區(qū)域所有關(guān)系。3、相鄰關(guān)系。4、互有關(guān)系。

132六、建筑物區(qū)分所有的構(gòu)成要件：物質(zhì)條件、事實(shí)條件。

（一）建筑物能夠區(qū)分所有1、必須是能夠出讓給他人所有的住宅：必須是房屋、只能是住宅、公寓、寫字樓等房屋。2、在結(jié)構(gòu)上能夠區(qū)分為兩個(gè)以上獨(dú)立的部分。3、區(qū)分的獨(dú)立部分能夠成為所有人所專有使用。4、除區(qū)域?qū)Ｓ貌糠滞猓€必須有共有部分。（二）建筑物事實(shí)上已經(jīng)被區(qū)分所有133（三）區(qū)分所有的形式

1、縱切型區(qū)分所有。2、橫切型區(qū)分所有。3、混合型區(qū)分所有。134第二節(jié)專有權(quán)

(ownershipofpartforindividual)一、專有權(quán)的概念和特征：建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)是指權(quán)利人享有的以區(qū)分所有建筑物的獨(dú)立建筑空間為標(biāo)的物的專有所有權(quán)。二、專有部分1、壁心說。2、空間說。3、最后粉刷表層說。4、壁心說和最后粉刷表層說。5、雙重性說。作者觀點(diǎn)：壁心說和最后粉刷表層說。135三、專有權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)

（一）區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利（二）區(qū)分所有權(quán)人的義務(wù)1、不得建反使用目的。2、維護(hù)建筑物牢固和完整的義務(wù)。3、不得侵害專有部分中的共有部分。4、準(zhǔn)許進(jìn)入的義務(wù)。5、損害賠償義務(wù)。（三）相鄰關(guān)系136第三節(jié)互有權(quán)

(ownershipofpartforco-ownership)一、互有權(quán)概述：是指以區(qū)分所有建筑物的共用部分為標(biāo)的物，全體區(qū)分所有人共同享有的不可分割的共同共有權(quán)。其權(quán)利人為全體區(qū)分所有人。二、共用部分1、建筑物的基本構(gòu)造部分。2、建筑物的共用部分及其附屬物。3、建筑物所占有的地基的使用權(quán)。4、住宅小區(qū)的配套設(shè)施。137討論題1、架空層的歸屬問題？架空層的歸屬問題是現(xiàn)存的一個(gè)熱點(diǎn)問題，對它的所有權(quán)問題眾說紛紜，現(xiàn)行的立法是如何規(guī)定的。物權(quán)法草案第七十六條會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。138現(xiàn)行規(guī)定福建省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路以及其他公共場地使用權(quán)屬全體業(yè)主。前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。

福州市人民政府二○○四年五月二十日《關(guān)于住宅建筑架空層使用及住宅高度限制的暫行規(guī)定

》二、住宅建筑架空層經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)機(jī)動車停車位，應(yīng)在確保小區(qū)公共車位數(shù)量符合規(guī)定的前提下，方可建設(shè)專用停車位，并按商品房性質(zhì)進(jìn)行銷售。專用停車位以住宅折算樓面地價(jià)的80％并結(jié)合其建筑面積，核算成招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓有關(guān)土地的底價(jià)或應(yīng)繳交的土地出讓金。規(guī)劃行政管理部門根據(jù)用地性質(zhì)和居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定建筑底層架空部分的出售專用機(jī)動車停車位和居住小區(qū)公共機(jī)動車停車位的比例。地面室外停車位不得出售。

住宅建筑架空層用做居住小區(qū)公共停車位及停非機(jī)動車、摩托車，該部分不得確權(quán)、不得分割出售，歸小區(qū)全體業(yè)主公共使用。139三、區(qū)分所有人的權(quán)利、義務(wù)

（一）權(quán)利1、使用權(quán)。2、收益共享權(quán)。3、處分權(quán)。4、物上追及權(quán)。（二）義務(wù)1、維護(hù)現(xiàn)狀的義務(wù)。2、不得侵占的義務(wù)。3、按照共用部分的用途使用的義務(wù)。4、費(fèi)用負(fù)擔(dān)的義務(wù)。

四、共用部分中的專用部分140討論題小區(qū)的公共車位歸誰所有？它的收益歸誰？福建省物業(yè)管理?xiàng)l例：第四十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地車輛停放收取場地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)管理企業(yè)收取，并支付代收酬金。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定對車輛停放收取管理費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。有收取場地使用費(fèi)的，場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有。141第四節(jié)成員權(quán)

(rightsasmembers)

一、成員權(quán)的概述（一）成員權(quán)的概念和特征成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有人作為整棟建筑物所有人團(tuán)體成員之一所享有的權(quán)利。1、基于區(qū)分所有人的團(tuán)體性而產(chǎn)生。2、成員權(quán)與專有權(quán)、互有權(quán)相并列，處于同等地位。3、成員權(quán)是永續(xù)性的權(quán)利。142二、成員權(quán)的團(tuán)體形式

業(yè)主大會業(yè)主委員會

物權(quán)法草案：第七十七條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會。

縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。143三、成員權(quán)的內(nèi)容

（一）表決權(quán)（二）選舉權(quán)和被選舉權(quán)（三）監(jiān)督權(quán)（四）遵守區(qū)分所有人會議決議的義務(wù)144第五節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理

(managementonapartmenthouse)

一、管理組織（一）建筑物區(qū)分所有管理組織的性質(zhì)四種不同的立法例1、德國的不承認(rèn)主義。2、法國的一律承認(rèn)主義。3、日本的有限承認(rèn)主義。4、美國的一律承認(rèn)主義。作者觀點(diǎn)：不承認(rèn)主義。本人認(rèn)為不妥。（二）區(qū)分所有人大會的組織及其活動方式（三）管理委員會二、管理規(guī)約145三、管理內(nèi)容

（一）物的管理（二）人的管理1、對不當(dāng)毀損建筑物行為的管理。2、對不當(dāng)使用建筑物行為的管理。3、對妨害生活行為的管理。

146小結(jié)1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成：專有、互有、成員（管理）。2、對現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的一些問題的解決方法。3、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)。147第七章用益物權(quán)概述

(introductiontousufructuary)第一節(jié)用益物權(quán)的概念和特征一、用益物權(quán)：是指非所有人對他人所有物所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。二、用益物權(quán)的社會意義1、是所有權(quán)的一種實(shí)現(xiàn)方式。2、可以滿足非所有人利用他人不動產(chǎn)的需要，實(shí)現(xiàn)物盡其用。3、作為一種獨(dú)立于所有權(quán)的物權(quán)，具有可轉(zhuǎn)讓性和相容性。148三、用益物權(quán)的法律特征

（一）用益物權(quán)是一種他物權(quán)（二）用益物權(quán)是以使用和收益為內(nèi)容的限制物權(quán)。（三）用益物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)（四）用益物權(quán)的客體限于不動產(chǎn)。

物草：第一百二十三條用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用和收益的權(quán)利。149第二節(jié)用益物權(quán)的體系

(systemofusufructuary)

一、用益物權(quán)體系的形成和發(fā)展二、我國用益物權(quán)體系（一）現(xiàn)行用益物權(quán)體系立法的缺陷及原因1、沒有明確采納用益物權(quán)的概念。2、以相鄰關(guān)系的規(guī)定代替地役權(quán)的內(nèi)容不盡合理。3、體系不完整。4、典權(quán)。

150（二）當(dāng)代我國用益物權(quán)體系的構(gòu)建

1、地上權(quán)。2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。3、典權(quán)。4、居住權(quán)。5、地役權(quán)。6、特許物權(quán)。物草規(guī)定：四種，是土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)，另有適用：海域使用權(quán)、漁業(yè)養(yǎng)殖權(quán)；參照：探礦權(quán)、采礦權(quán)151小結(jié)1、用益物權(quán)的概念與特征。2、用益物權(quán)的體系。152第八章地上權(quán)

(rightsofsuperficies)第一節(jié)我國地上權(quán)概述（introductiontorightsofsuperficiesinchina)三種觀點(diǎn)153第二節(jié)國有土地使用權(quán)

(rightsofusufructuaryofstate-ownedland)一、土地使用權(quán)概述1、土地使用權(quán)的設(shè)立以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營、社會公益事業(yè)為目的。2、土地使用權(quán)的標(biāo)的物為城鎮(zhèn)國家所有的土地和農(nóng)村集體所有的土地。3、范圍限于營造建筑物或者其他附著物，而不包括種植竹木。

154二、國有土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)

1、國有土地使用權(quán)為權(quán)利人對國有土地享有的占有、使用、收益并排斥他人干涉的權(quán)利。2、國有土地使用權(quán)的客體是國家所有的土地。3、國有土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?、有期限的?、國有土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。（思考：能否擔(dān)保呢？）

155三、國有土地使用權(quán)的設(shè)立

（一）國有土地使用權(quán)的出讓1、法律要求：出讓的客體是國有土地、采取法定的合同形式。2、出讓合同的特征：民事合同、以設(shè)立物權(quán)為目的、要式合同。（二）國有土地使用權(quán)劃撥156四、國有土地使用權(quán)的內(nèi)容：權(quán)利義務(wù)

（一）權(quán)利1、占有、使用、收益的權(quán)利。2、出讓取得的，還要轉(zhuǎn)讓、抵押或出租。（依取得方式不同，享有不同程度的權(quán)利）（二）義務(wù)1、支付土地使用權(quán)費(fèi)用的義務(wù)。2、土地使用和保護(hù)的義務(wù)。3、恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

157五、國有土地使用權(quán)的變動

（一）國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1、轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在公民、法人之間。2、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。（思考題：轉(zhuǎn)讓方式取得土地再轉(zhuǎn)移是否稱為轉(zhuǎn)讓？）3、轉(zhuǎn)讓行為必須訂立書面合同。4、權(quán)利義務(wù)一體轉(zhuǎn)移。

158（二）國有土地使用權(quán)的出租

1、客體：土地使用權(quán)。2、訂立書面出租合同。3、出租人：土地使用權(quán)人。4、租賃權(quán)的物權(quán)效力：買賣不破租賃、優(yōu)先受讓權(quán)、物權(quán)保護(hù)的請求權(quán)。159（三）國有土地使用權(quán)的抵押

1、抵押的客體是土地使用權(quán)。2、書面合同。3、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨著抵押

160六、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系

（一）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系概述1、兩種立法模式：依附、分離。2、我國的立法模式。（二）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)規(guī)則（三）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的沖突及其解決1、土地使用權(quán)屆滿以后，如何解決。（物權(quán)法草案分為居住與商業(yè)的解決方式）2、自用。（應(yīng)不是問題？）161第三節(jié)宅基地使用權(quán)

(usufructuaryoflandforbuilding)一、宅基地使用權(quán)的概念：是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民在集體所有的土地上建筑房屋，以供居住的權(quán)利。特征：（一）宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民和少數(shù)城鎮(zhèn)居民因建造住宅而享有的土地使用權(quán)（二）宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格和福利不可分離（三）宅基地使用權(quán)是特定主體在集體土地上設(shè)定的用益物權(quán)（四）集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地物權(quán)法草案：第一百五十八條

宅基地使用權(quán)人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施。

第一百六十條農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶只能擁有一處宅基地。162二、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容

（一）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利1、在宅基地上建造房屋和其他附屬物。2、在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或其他建筑物所有權(quán)時(shí)，有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（法律禁止轉(zhuǎn)讓宅基地，但通過這種方式卻變相轉(zhuǎn)讓宅基地）3、行使宅基地使用權(quán)不受期限限制。163（二）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)1、不是非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。2、接受政府統(tǒng)一規(guī)劃的義務(wù)。3、負(fù)有正當(dāng)行使宅基地的義務(wù)。物權(quán)法草案：第一百六十條

農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶只能擁有一處宅基地。第一百六十一條

宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途。第一百六十二條宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。

164三、宅基地使用權(quán)的消滅

1、收回和調(diào)整。2、征收。3、拋棄。4、滅失。5、長期閑置。

165第九章土地承包經(jīng)營權(quán)

(rightsofcontractformanagementofland)第一節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)概述(introductiontorightsofcontractformanagementofland)一、土地承包經(jīng)營權(quán)概念：是指農(nóng)村集體組織成員對集體所有或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的農(nóng)業(yè)土地采取家庭承包、招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，依法對所承包的土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。

農(nóng)村土地承包法第二條本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。第三條國家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。第四條國家依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變。承包地不得買賣。166二、土地承包經(jīng)營權(quán)的法律特征

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的主體具有特殊性（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物具有特殊性（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的目的具有特殊性（四）土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生方式具有特定性三、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)物草：第一百二十九條土地承包經(jīng)營權(quán)人依法享有對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

167第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的取得(acquisitionofrightsofcontractformanagementofland)一、基于法律行為而取得（一）農(nóng)村土地承包合同物草：第一百三十條

土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)取得。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)1、通過家庭承包取得土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。2、通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地工隊(duì)承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)矛盾:物草：第一百三十二條土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地承包法第四條國家依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變。承包地不得買賣。第三十二條通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。最高院農(nóng)村土地承包司解：第十三條承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。

第十四條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

168二、基于法律行為以外的原因而取得司解：第二十五條林地家庭承包中，承包方的繼承人請求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持。

其他方式承包中，承包方的繼承人或者權(quán)利義務(wù)承受者請求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持。農(nóng)村土地承包法：第三十一條承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。

第五十條土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。

169第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力

(legaleffectsofrightsofcontractformanagementofland)

一、承包方的權(quán)利和義務(wù)（一）承包方的權(quán)利1、使用、收益權(quán)。2、依法流轉(zhuǎn)權(quán)。3、承包地被依法征用、占有的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。170補(bǔ)償問題物草：第一百三十七條征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、截留土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。司解：第二十二條承包地被依法征收，承包方請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)予支持。

承包方已將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有人所有。第二十三條承包地被依法征收，放棄統(tǒng)一安置的家庭承包方，請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的安置補(bǔ)助費(fèi)的，應(yīng)予支持。

第二十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，請求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。但已報(bào)全國人大常委會、國務(wù)院備案的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、地方政府規(guī)章對土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法另有規(guī)定的除外。

171（二）承包方的義務(wù)

1、維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。2、依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。172二、發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)

（一）發(fā)包方的權(quán)利1、發(fā)包本集體所有的或者國家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地。2、監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地。3、制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

173（二）發(fā)包方的義務(wù)

1、維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同。2、尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。3、依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù)。4、執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

174第四節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅(extinctionofrightsofcontractformanagementofland)

一、土地承包經(jīng)營權(quán)的提前收回二、土地承包經(jīng)營權(quán)的提前交回物草：第135條第2款：承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入設(shè)區(qū)的市，享有城市居民社會保障待遇的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。土地承包經(jīng)營權(quán)人不交回的，發(fā)包人可以收回承包的耕地和草地

三、土地承包經(jīng)營權(quán)的期限屆滿四、承包地被征收五、承包地滅失或使用價(jià)值喪失六、承包方死亡無繼承人或繼承人放棄繼承175第十章地役權(quán)

(easement)第一節(jié)地役權(quán)的概念及法律特征(conceptandcharactersofeasement)一、地役權(quán)的概念：是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。

176二、地役權(quán)的法律特征

（一）地役權(quán)是存在于他人土地之上的物權(quán)。1、地役權(quán)的主要標(biāo)的是土地。2、地役權(quán)是在他人的土地之上設(shè)立的。（二）地役權(quán)是利用他人土地的權(quán)利（三）地役權(quán)是為需役地的便利而設(shè)定的物權(quán)（四）地役權(quán)具有從屬性1、地役權(quán)不得由需役地分離而為讓與。2、地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的。（五）地役權(quán)具有不可分性1、地役權(quán)的發(fā)生和消滅的不可分性。

2、地役權(quán)享有或負(fù)擔(dān)上的不可分性。

177三、地役權(quán)與相鄰權(quán)的關(guān)系

1、權(quán)利的取得方式不同。2、權(quán)利設(shè)定對公示的要求不同。3、權(quán)利內(nèi)容不同。4、對不動產(chǎn)是否相鄰的要求不同。5、在法律規(guī)范的性質(zhì)方面不同。

178第二節(jié)地役權(quán)的種類(classificationofeasement)

一、積極地役權(quán)與消極地役權(quán)二、繼續(xù)地役權(quán)與不繼續(xù)地役權(quán)三、表見地役權(quán)與不表見地役權(quán)179第三節(jié)地役權(quán)的取得(acquisitionofeasement)

一、地役權(quán)的約定取得物草：第一百六十六條

地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。

第一百六十七條

設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

二、地役權(quán)的時(shí)效取得三、地役權(quán)的法定取得（一）因用益物權(quán)的設(shè)定而取得地役權(quán)（二）因用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得地役權(quán)180第四節(jié)地役權(quán)的內(nèi)容(contentofeasement)

一、地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)1、供役地的使用權(quán)。2、為必要的附隨行為的權(quán)利。3、設(shè)置附屬設(shè)施的權(quán)利。4、支付地租的義務(wù)。5、維持附屬設(shè)施的義務(wù)。6、合理使用供役地的義務(wù)。

181二、供役地人的權(quán)利和義務(wù)

1、變更使用場所及方法的請求權(quán)。2、附屬設(shè)施使用權(quán)及費(fèi)用分擔(dān)的義務(wù)。3、租金請求權(quán)。4、容忍土地上的負(fù)擔(dān)或不作為的義務(wù)。

182第五節(jié)地役權(quán)的消滅

(extinctionofeasement)一、期限屆滿二、約定的消滅事由的出現(xiàn)三、目的的事實(shí)不能四、供役地人依法終止地役權(quán)設(shè)定合同五、地役權(quán)的拋棄六、土地征收183第十一章典權(quán)(rightsofpawn)

第一節(jié)典權(quán)的概念和性質(zhì)一、典權(quán)的概念與特征（一）典權(quán)：是指由一方支付典價(jià)，占有他方的不動產(chǎn)而享有的使用、收益的權(quán)利。（二）典權(quán)的法律特征：1、典權(quán)必須設(shè)定于他人不動產(chǎn)之上/2、典權(quán)是占有、使用和收益他人不動產(chǎn)的物權(quán)。3、典權(quán)人必須支付典價(jià)給出典人。4、典權(quán)為有期限的物權(quán)。184二、典權(quán)的性質(zhì)

1、用益物權(quán)說。2、擔(dān)保物權(quán)說。3、雙重權(quán)利說。

185第二節(jié)確立典權(quán)的必要性

一、關(guān)于典權(quán)存廢的兩種主張（一）廢止典權(quán)的主張1、現(xiàn)存價(jià)值不大。2、適用的范圍過于狹小。3、房屋典權(quán)與不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)非常相似。186（二）保留典權(quán)的主張

1、體現(xiàn)中國的傳統(tǒng)。2、可以同時(shí)滿足用益需要和資金需要。3、現(xiàn)在及將來的需要。

187二、典權(quán)與有關(guān)制度的關(guān)系

（一）典權(quán)與不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)（二）典權(quán)與附買回約款的買賣（三）房屋出典與房屋租賃（四）典權(quán)與抵押權(quán)

188第三節(jié)典權(quán)與典當(dāng)

一、典當(dāng)概述典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)用為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例的費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。二、典當(dāng)?shù)男再|(zhì)1、典當(dāng)是一種質(zhì)權(quán)。2、債的關(guān)系。189三、典權(quán)與典當(dāng)

1、兩者的性質(zhì)不同。2、兩者的標(biāo)的物不同。3、兩者的效力不同。4、對標(biāo)的物的處置不同。5、兩者的期限不同。

190第四節(jié)典權(quán)的效力

一、典權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（一）典權(quán)人的權(quán)利1、典物的占有、使用、收益權(quán)。2、轉(zhuǎn)讓權(quán)。3、轉(zhuǎn)典權(quán)。4、抵押設(shè)定權(quán)。5、出租權(quán)。6、留買權(quán)。7、重建修繕權(quán)。8、費(fèi)用償還請求權(quán)。

191（二）典權(quán)人的義務(wù)

1、保留典物的義務(wù)。2、支付典價(jià)的義務(wù)。3、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)。4、返還典物的義務(wù)。192二、出典人的權(quán)利和義務(wù)

（一）出典人的權(quán)利1、典物讓與權(quán)。2、抵押設(shè)定權(quán)。3、回贖權(quán)。（二）出典人的義務(wù)1、返還費(fèi)用義務(wù)。2、典物瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

193第五節(jié)回贖和找貼

一、回贖（一）回贖的性質(zhì)回贖是指出典人在典權(quán)期限屆滿后，向典權(quán)人作出回贖意思表示，并提出按原典價(jià)，贖回典物使典權(quán)歸于消滅的單方行為。（二）回贖期限1、回贖期限：是指典權(quán)期限屆滿后，出典人享有回贖權(quán)的期限。2、典期：即典權(quán)的期限，是阻止出典人行使回贖權(quán)的期限，（三）出典人回贖時(shí)的典價(jià)194二、找貼

找貼是指在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，出典人表示將典物出賣于典權(quán)人的，由典權(quán)人按典物的時(shí)價(jià)，將原典價(jià)抵消賣價(jià)的一部分，然后由典權(quán)人支付差額的制度。1、典權(quán)人權(quán)利說。2、出典人權(quán)利說。3、買賣合同說。195第十二章居住權(quán)

(rightsofdwelling)第一節(jié)居住權(quán)制度的歷史發(fā)展和立法必要性(historyandlegislativenecessitiesofrightsofdwelling)一、居住權(quán)的沿革二、我國物權(quán)法上確立居住權(quán)制度的必要性（一）確立居住權(quán)是居住權(quán)性質(zhì)的必然要求（二）確立居住權(quán)是物權(quán)法定原則的要求（三）確立居住權(quán)順應(yīng)物權(quán)法從所有到利用的趨勢（四）確立居住權(quán)是我國當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)需要196第二節(jié)居住權(quán)的法律特征(charactersofrightsofdwelling)

一、居住權(quán)的定義和法律特征（一）居住權(quán)是指自然人因居住的目的而對他人房屋及其他附著物享有的占有、使用的排他性權(quán)利。（二）法律特征：1、居住權(quán)是用益物權(quán)。2、居住權(quán)主體是特定的公民。3、居住權(quán)期限的長期性。4、居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。5、居住權(quán)的設(shè)定通常都是無償?shù)摹?/p>

197二、居住權(quán)與租賃權(quán)

（一）相似：1、權(quán)利的內(nèi)容。2、對抗第三人的效力上。（二）區(qū)別：1、權(quán)利的性質(zhì)不同：物權(quán)、債權(quán)。2、權(quán)利存續(xù)期限長短不同：長期、短期。3、權(quán)利取得是否有償不同。4、權(quán)利客體不同。5、房屋所有人義務(wù)不同。

三、居住權(quán)與借用權(quán)

198第三節(jié)居住權(quán)的設(shè)立

(installationsofrightsofdwelling)一、意定居住權(quán)的設(shè)立1、以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。2、以遺贈的方式設(shè)立居住權(quán)。3、根據(jù)合同設(shè)立居住權(quán)。二、法定居住權(quán)的設(shè)立物草：第一百八十一條設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。

199第四節(jié)居住權(quán)的內(nèi)容(contentofrightsofdwelling)

一、居住權(quán)人的權(quán)利1、房屋占有和使用權(quán)。2、居住權(quán)人有權(quán)對房屋進(jìn)行必要的改良和修繕。3、有權(quán)排除所有人及第三人的干涉和侵害。4、房屋的收益權(quán)。物草：第一百八十四條住房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)保障居住權(quán)人對住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。第一百八十五條

居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的，不影響居住權(quán)。

200二、居住權(quán)人的主要義務(wù)1、對房屋的合理保管義務(wù)。2、不得改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。3、承擔(dān)房屋必要的費(fèi)用。4、居住權(quán)人不得將房屋出租。5、居住權(quán)人不得將房屋轉(zhuǎn)讓、繼承。6、返還房屋。（有期限問題）物草：第一百八十三條

居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。居住權(quán)人不得將居住的房屋出租，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外。第一百八十六條居住權(quán)的期限根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時(shí)止，未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨(dú)立生活時(shí)止。201第五節(jié)居住權(quán)的消滅

(extinctionofrightsofdwelling)一、房屋滅失二、期限屆滿三、居住權(quán)人的死亡四、混同五、居住權(quán)人拋棄居住權(quán)六、居住權(quán)人濫用權(quán)利七、法定事由的出現(xiàn)第一百八十八條有下列情形之一的，居住權(quán)消滅：（一）居住權(quán)人放棄居住權(quán)的；（二）居住權(quán)期間屆滿的；（三）解除居住權(quán)關(guān)系的條件成就的；（四）居住權(quán)被撤銷的；（五）住房被征收的；（六）住房滅失的。202補(bǔ)充：居住權(quán)的撤銷物草：第一百八十七條居住權(quán)人有下列情形之一的，住房所有權(quán)人有權(quán)撤銷居住權(quán)：（一）故意侵害住房所有權(quán)人及其親屬的人身權(quán)或者對其財(cái)產(chǎn)造成重大損害的；（二）危及住房安全等嚴(yán)重影響住房所有權(quán)人或者他人合法權(quán)益的。203第十三章特許物權(quán)

specialpermittedrealright

第一節(jié)概述(introduction)一、特許物權(quán)的定義：是指經(jīng)過行政特別許可而開發(fā)、利用自然資源的權(quán)利。

204二、特許物權(quán)的性質(zhì)

特許物權(quán)與不動產(chǎn)用益物權(quán)的區(qū)別：（一）權(quán)利標(biāo)的不同（二）權(quán)利行使方式不同（三）權(quán)利的效力不同（四）權(quán)利取得方式不同（五）權(quán)利設(shè)定目的不同205三、特許物權(quán)在物權(quán)法上的地位

（一）特許物權(quán)的劃分：1、特許物權(quán)在性質(zhì)上仍是一種民事權(quán)利。2、應(yīng)當(dāng)辯證地看待特許物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)的關(guān)系。（二）物權(quán)法中仍有必定對特許物權(quán)予以規(guī)定1、從我國的立法模式來看，以往的民事立法都涉及了特許物權(quán)。2、在物權(quán)法上規(guī)定特許物權(quán)也是與物權(quán)法的價(jià)值目標(biāo)相符的。3、有利于完善物權(quán)法體系。

206第二節(jié)漁業(yè)權(quán)

fisheryrights

一、漁業(yè)權(quán)概念和特征漁業(yè)權(quán)是指公民、法人或者其他組織依法在一定水域從事養(yǎng)殖或捕撈水生動植物的權(quán)利。1、客體是特定的水域。2、在權(quán)利構(gòu)成上具有復(fù)合性。3、產(chǎn)生須經(jīng)特定行政部門的許可。4、漁業(yè)權(quán)的效力不一。

207二、養(yǎng)殖權(quán)

（一）養(yǎng)殖權(quán)的概念和特征養(yǎng)殖權(quán)是指由公民、法人依法有國有、集體所有的水面從事養(yǎng)殖、經(jīng)營并排斥他人干涉的權(quán)利。1、養(yǎng)殖經(jīng)營權(quán)是在特定水面上從事養(yǎng)殖經(jīng)營的權(quán)利。2、養(yǎng)殖經(jīng)營權(quán)的取得必須通過行政許可。3、養(yǎng)殖經(jīng)營權(quán)受相對固定的期限限制。4、養(yǎng)殖經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。208（二）養(yǎng)殖權(quán)物化的意義

1、鼓勵(lì)和促進(jìn)養(yǎng)殖業(yè)的繁榮，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。2、充分保護(hù)養(yǎng)殖經(jīng)營者的利益。3、有利于充分鼓勵(lì)公民、法人對養(yǎng)殖業(yè)投資，形成規(guī)?；慕?jīng)營。

209三、捕撈權(quán)

（一）捕撈權(quán)的概念：是指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定，在我國內(nèi)水、灘涂、領(lǐng)海以及我國管轄的其他海域從事捕撈水生動物和植物等漁業(yè)生產(chǎn)活動的權(quán)利。（二）捕撈權(quán)與養(yǎng)殖權(quán)的區(qū)別1、權(quán)利客體不同。2、立法價(jià)值取向不同。3、權(quán)利性質(zhì)不同。4、法律效力不同。210第三節(jié)采礦權(quán)

mineralright一、采礦權(quán)的概念：是指全民和集體所有制單位與公民個(gè)人依照法定程序所取得的開采國家所有的礦產(chǎn)的權(quán)利。

211二、采礦權(quán)的法律特征

（一）采礦權(quán)的取得須經(jīng)行政許可（二）采礦權(quán)體現(xiàn)為一種私法上的財(cái)產(chǎn)權(quán)。（三）采礦權(quán)在權(quán)利內(nèi)容構(gòu)成上具有復(fù)合性（四）采礦權(quán)具有強(qiáng)烈的公法色彩（五）采礦權(quán)流轉(zhuǎn)的受限制性212第十四章?lián)Ｎ餀?quán)

realrightofpledge第一節(jié)擔(dān)保物權(quán)的概念和屬性(conceptandattributeofrealrightpledge)一、擔(dān)保物權(quán)的概念與特征擔(dān)保物權(quán)是指為了確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人或者第三人以自己所有的物或權(quán)利為標(biāo)的而設(shè)立的限制物權(quán)。擔(dān)保法第二條在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。213特征：

（一）擔(dān)保物權(quán)以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的（二）擔(dān)保物權(quán)是以債務(wù)人或第三人所有的特定動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利為標(biāo)的物而設(shè)定的物權(quán)（三）擔(dān)保物權(quán)限制了債務(wù)人（有關(guān)系的第三人）擔(dān)保標(biāo)的物的處分權(quán)（四）債權(quán)人享有對擔(dān)保標(biāo)的物的換價(jià)權(quán)（五）享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)優(yōu)先于無擔(dān)保的債權(quán)而受清償214二、擔(dān)保物權(quán)的屬性

（一）從屬性：法定與約定的不同。擔(dān)保法第五條擔(dān)保合同是主