麗江項目可行性分析報告

麗江工程可行性分析報告PROJECTPROPOSAL2022/11/8目錄工程經(jīng)濟測算工程經(jīng)濟測算項目概況項目背景項目概況項目背景市場分析項目概況項目背景項目概況宏觀背景項目分析及構(gòu)想項目概況麗江城市發(fā)展工程位于云南省麗江市文筆海旁，距離主城區(qū)10分鐘車程工程概況工程位置昆明麗江本案麗江古城區(qū)本案本案麗江古城區(qū)本案技術(shù)指標工程概況目錄工程概況工程背景工程經(jīng)濟測算工程概況工程背景市場分析工程概況工程背景工程概況宏觀背景工程經(jīng)濟測算工程分析及設想工程概況麗江城市開展宏觀政策：旅游產(chǎn)業(yè)=戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)眾所周知，中國的樓市、股市是政策引導型的市場，國家政策開始向旅游業(yè)傾斜。09年11月25日，國務院通過?關于加快開展旅游業(yè)的意見?；首次將旅游業(yè)從國民經(jīng)濟的“重要產(chǎn)業(yè)〞提升為國民經(jīng)濟“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)〞。2021年全國國內(nèi)旅游收入同比上漲16%，國內(nèi)旅游人數(shù)同比上漲11%。工程背景一個新的朝陽產(chǎn)業(yè)的誕生，意味著一種高投資價值理念的誕生。從海南房地產(chǎn)近幾年的表現(xiàn)來看，確實給予市場明確的答案。近年來，中國旅游產(chǎn)業(yè)開展迅速，國家政策導向性開展，為產(chǎn)業(yè)開展提供一個良好的機遇；旅游產(chǎn)業(yè)的開展為度假地產(chǎn)開展提供強有力的根底。目前興旺國家經(jīng)濟正在逐步甚至大規(guī)模開展體驗經(jīng)濟；體驗經(jīng)濟被其稱為繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟和效勞經(jīng)濟階段之后的第四個人類的經(jīng)濟生活開展階段度假地產(chǎn)屬于體驗經(jīng)濟范疇。工程背景宏觀政策：度假地產(chǎn)=朝陽產(chǎn)業(yè)3000US$5000-US$300US$1000US$人均GDP與度假地產(chǎn)的關系根據(jù)世界旅游組織的統(tǒng)計，一個國家的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值到達1000美元的時候，旅游業(yè)就會興旺興旺起來﹔如果人均國民生產(chǎn)總值到達3000美元的時候，國人就有能力到周邊國家去旅游并在度假地置業(yè)。工程背景中國度假時代來臨數(shù)據(jù)顯示，2021年中國人均GDP到達3315美元，；而珠三角、長三角地區(qū)人均GDP已經(jīng)突破5000美元大關；根據(jù)世界旅游組織的界定，中國人均GDP突破3000美元，已經(jīng)全面進入度假休閑時代；中國大局部城市人群在經(jīng)濟上已經(jīng)具備了購置休閑度假物業(yè)的能力。工程背景度假地產(chǎn)三種需求走向的投資價值市場潛力大；客戶總價承受力較低；對社區(qū)配套要求高；利潤空間較窄。市場潛力可觀；需與產(chǎn)業(yè)特征掛鉤；客戶群體較窄；利潤空間較大。市場潛力較大；客戶總價承受力較高；客戶群范圍廣，購置力強；利潤空間較大，風險小。養(yǎng)老商務休閑工程背景目錄工程概況工程背景工程經(jīng)濟測算工程概況工程背景市場分析工程概況工程背景工程概況宏觀背景工程經(jīng)濟測算工程分析及設想工程概況麗江城市開展國民經(jīng)濟2021年麗江GDP突破110億元，比上年增長13.0%，連續(xù)七年實現(xiàn)10%以上增長。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率分別為9.2%、44.0%和46.8%。第三產(chǎn)業(yè)占主導地位。麗江城市開展麗江總面積20600平方公里，轄古城區(qū)、玉龍納西族自治縣、永勝縣、華坪縣、寧蒗彝族自治縣，總?cè)丝?10多萬人。麗江三義機場位于云南省麗江市區(qū)以南28公里處，高速公路直接連通城區(qū)和機場，能滿足年進出港旅客100萬人次，2021年機場吞吐量到達200萬人次?，F(xiàn)已成為云南省內(nèi)最繁忙的航空港之一。2021年12月31日，麗江機場新建航站樓主體工程暨高架橋工程順利完工，新建航站樓正式投入使用后，可滿足年旅客吞吐量450萬人次，頂峰小時旅客吞吐量1849人次的保障需求。城市開展麗江城市開展旅游業(yè)開展2021年，麗江共接待海內(nèi)外游客758.14萬人次，比去年同期增長21.21%。旅游人數(shù)每年都以超過15%的速度增長。麗江城市開展2021年，麗江旅游業(yè)總收入88.66億元人民幣，比去年同期增長27.49%。旅游收入每年都以接近20%的速度增長。目錄工程概況工程背景工程經(jīng)濟測算工程概況工程背景市場分析工程概況工程背景工程概況宏觀背景工程經(jīng)濟測算工程分析及設想工程概況麗江城市開展房地產(chǎn)投資2021年麗江房地產(chǎn)開發(fā)投資209648萬元，增長43.0%，占全部固定資產(chǎn)投資額的比重為13.9%，其中商品住宅投資165057萬元。2021年房屋施工面積142.6萬平方米，增長79.1%，其中本年新開工面積101.1萬平方米，增長1.3倍；房屋竣工面積24.2萬平方米，下降28.1%。市場分析房地產(chǎn)銷售量2021年商品房銷售面積58.3萬平方米，增長102%。商品房銷售額150418萬元，增長1.19倍。年末房屋空置面積6.75萬平方米，其中，住宅空置面積3.28萬平方米；商業(yè)營業(yè)性用房空置面積3.47萬平方米。市場分析在售工程市場分析麗江古城區(qū)本案花馬溪谷6000元/㎡雪山納里疊拼6500元/㎡聯(lián)排7500元/㎡果嶺人生2.5萬元/㎡目錄工程概況工程背景工程經(jīng)濟測算工程概況工程背景市場分析工程概況工程背景工程概況宏觀背景工程經(jīng)濟測算工程分析及設想工程概況麗江城市開展區(qū)位分析工程分析及設想主城區(qū)文筆海麗江古城本案10分鐘車程麗江機場地塊分析文筆海麗江高爾夫球場文筆山風景區(qū)本案工程分析及設想玉龍雪山文筆山村莊東面工程現(xiàn)場工程分析及設想優(yōu)勢劣勢威脅機會SWOT1.項目位于城郊，離主城區(qū)僅10分鐘車程2.地塊平整，有利于三通一平3.擁有山景、水景、高爾夫景觀資源1.地塊被道路一分為二，不利規(guī)劃2.項目周邊生活配套不成熟1.房地產(chǎn)市場政策走向仍不太明朗2.片區(qū)內(nèi)存在競爭關系1.旅游業(yè)成為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展空間大2.中國進入度假時代，異地購房成為潮流3.項目所在片區(qū)成為政府重點發(fā)展區(qū)域工程SWOT分析工程分析及設想工程初步設想本工程占地416畝，可售建筑面積約24萬㎡，工程定位中端休閑度假小區(qū)，以類別墅產(chǎn)品為主，實現(xiàn)多位業(yè)主住一棟別墅感覺。工程分析及設想目錄工程概況工程背景工程經(jīng)濟測算工程概況工程背景市場分析工程概況工程背景工程概況宏觀背景工程經(jīng)濟測算工程分析及設想工程概況麗江城市開展開發(fā)分期〔分4期開發(fā)，以100畝左右為一個開發(fā)單元〕

工程經(jīng)濟測算基礎數(shù)據(jù)序號項目數(shù)據(jù)單價（萬元/㎡）總價（萬元）備注1用地面積（畝）10061.976676556197.67

2容積率0.9

3計容面積60000.3

4可售面積（㎡）58200.29

不可售面積為計容面積的3%5總建筑面積（㎡）62400.31

其中：人防地庫面積（㎡）2400.01

計容面積的4%非人防地庫面積（㎡）0

6建筑密度（%）0.25

7別墅建筑面積（㎡）62400.31

37248.19地上可售面積（㎡）58200.290.6437248.19地上不可售面積（㎡）1800.01

其中地庫面積（㎡）2400.01

8地下車位數(shù)0009會所及物業(yè)用房（㎡）0

注：這些面積都在前面的不可銷售面積中包含了，所以在配套費里面僅計算裝修費10樣板房面積800

11社區(qū)用房0

12物管用房150

13環(huán)衛(wèi)、垃圾處理50

14幼兒園0

單期建安本錢工程經(jīng)濟測算地下室本錢建安工程費決算總額（萬元）備注建筑面積單方造價（元/M2)調(diào)整單價（元/M2）調(diào)整備注一、人防地庫主體外人防地庫1402.78決算時鋼筋按均價3480元/噸，212(kg/m2)1853.682115.65按2009年7月鋼筋平均價格為3900元/T，樁基增加100元/m2，增加人工：6工日/m2*（30-19）*1.3*85%，進行單價調(diào)整地庫用UEA-E膨脹劑26.71總價為38.42萬元，總面積為11971M235.3035.30

地庫鑄鐵蓋板0.26總價為0.37萬元，總面積為11971M20.340.34

地庫通風設備及安裝25.42設備總價為21.19萬元；安裝總價為15.37萬元33.5933.59

地庫停車場交通設施8.20總價為11.8萬元10.8410.84

人防設備及安裝42.8

56.5656.56

地庫防火封堵8

10.5710.57

小計1514.17

2000.872262.84

二、非人防地庫主體外人防地庫1402.78決算時鋼筋按均價3480元/噸，100(kg/m2)1853.681678.85按2009年7月鋼筋平均價格為3900元/T，樁基增加100元/m2，增加人工：6工日/m2*（30-19）*1.3*85%，進行單價調(diào)整地庫用UEA-E膨脹劑26.71總價為38.42萬元，總面積為11971M235.3035.30

地庫鑄鐵蓋板0.26總價為0.37萬元，總面積為11971M20.340.34

地庫通風設備及安裝25.42設備總價為21.19萬元；安裝總價為15.37萬元33.5933.59

地庫停車場交通設施8.20總價為11.8萬元10.8410.84

人防設備及安裝42.8

56.560.00

地庫防火封堵8

10.570.00

小計1514.17

2000.871758.91

工程經(jīng)濟測算配套工程本錢工程經(jīng)濟測算配套工程費序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備注數(shù)量單價合計（萬元）1會所、售樓部建安及裝修萬㎡1800.0092000.00360.00建安成本1200元+裝修費用800元2樣板房裝修及設計費萬㎡800.000120096樣板房裝修計入開發(fā)間接費，該項僅計家具配飾1200元/㎡，樣板房暫按800㎡計3社區(qū)用房萬㎡0.000500.000.00僅考慮裝修費用500元/㎡4物管用房萬㎡150.000500.007.50僅考慮裝修費用500元/㎡5環(huán)衛(wèi)，垃圾處理萬㎡50.0008004

6幼兒園萬㎡0.000

0

7合計

467.50

根底設施本錢基礎設施費單價序號項目名稱單位按可售面積單方成本（元/㎡）計算說明1室外水電管網(wǎng)㎡136按深圳提供標準136元/㎡2發(fā)電機組㎡6.9深圳水榭春天標準3消防工程㎡55深圳水榭春天標準4智能化㎡20.05南昌俊園標準5景觀、綠化㎡257.73景觀、綠化面積300元/㎡，含景觀、綠化、室外道路，水景，標識系統(tǒng)，室外照明等6合計

475.68

7總價

2768.48單位：萬元工程經(jīng)濟測算前期本錢工程經(jīng)濟測算開發(fā)本錢開發(fā)工程成本費用測算表

可售面積58200.29一，開發(fā)成本：開發(fā)成本及費用總額(萬元)單方成本費用（元/㎡）

1，地價6197.671065

2，前期工程費1062.85183詳見前期費用明細表3，基礎設施費2768.48476詳見基礎設施費明細表，4，建安工程費12742.112,189

4-1，建安工程費（別墅）7532.214,955詳見多層建安明細表，4-2，建安工程費（多層）0.000詳見多層建安明細表，4-3，建安工程費（小高層）0.000詳見小高層建安明細表，4-4，建安工程費（商業(yè)）0.000詳見多層建安明細表，4-5，人防地庫543.0893詳見地庫建安明細表，4-6，非人防地庫0.000詳見地庫建安明細表，4-7，邊坡支護10.802參考鳳凰水城數(shù)據(jù)，按人防地庫周長200元/M計算4-8，室內(nèi)精裝修4656.02800室內(nèi)精裝修按800元/㎡5，配套工程費107.5018詳見配套明細表6，開發(fā)間接費571.9798按1-5*2.5%7，資金費用1501.54258按1-6項減注冊資金2000萬元*7%8，不可預見費1247.61214按1-7項*5%9，開發(fā)成本小計26199.724,502

二，期間費用

1，管理費916.99158開發(fā)成本*3.5%2，銷售費用1117.45192銷售收入*3%期間費用小計2034.44350

三，成本費用總計28234.164,851

四，營業(yè)稅、預交增值稅2793.61480

五，營業(yè)稅后投資總額31027.775,331

工程經(jīng)濟測算稅務測算工程經(jīng)濟測算效益測算〔100畝〕開發(fā)工程效益測算表項目金額（萬元）計算說明一，銷售收入37,248

其中：商業(yè)0

獨棟別墅37,248

多層洋房0

小高層0萬元/平米車位0

二，開發(fā)成本26,200開發(fā)成本全額結(jié)轉(zhuǎn)三，期間費用2,034期間費用成本全額結(jié)轉(zhuǎn)四，營業(yè)稅及預交增值稅2,794按5.5%計算營業(yè)稅，預交增值稅：住宅2%五，補交增值稅183

六，利潤總額6,038

七，所得稅1,509按利潤總額25%稅率計算八，凈利潤4,528

九，總稅金4,486

十，所得稅前回報率（％）19.46

十一，未售權(quán)益-車位0地下車位8萬元/個十二,未售權(quán)益-會所及管理用房

會所及管理用房面積：300平方米十三,未售權(quán)益稅金0暫按營業(yè)稅、增值稅、所得稅40%計算十四，總效益4,528

工程經(jīng)濟測算第一年現(xiàn)金流表工程經(jīng)濟測算

合計（萬元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地使用稅（萬元）1790.6726.6726.6726.6726.6726.6726.6726.6726.6726.6725.672524.33已交土地使用稅累計（萬元）

26.6753.3380106.67133.33160186.67213.33240265.67290.67315應繳地價款（萬元）30%240000000000001340.931229.191117.45已交地價累計（萬元）

2000200020002000200020002000200020003340.934570.125687.57除地價以外現(xiàn)金流一期

-37.94-75.88-250.1-567.04-929.05-1,291.06-1,374.07-1,901.55-2,666.301,633.565,225.708,473.29二期

-38.67三期

四期

累計現(xiàn)金流

-2,064.61-2,129.21-2,330.10-2,673.70-3,062.38-3,451.06-3,560.74-4,114.88-4,906.30-1,973.05364.92,432.05第二年現(xiàn)金流表

合計（萬元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地使用稅（萬元）1790.6723.6723.0022.3321.6721.0020.6720.3320.0019.0018.3317.6717.00已交土地使用稅累計（萬元）

338.67361.67384.00405.67426.67447.34467.67487.67506.67525.00542.67559.67應繳地價款（萬元）30%240001117.451117.451117.451117.451117.45670.47558.72558.721452.681229.191117.451117.45已交地價累計（萬元）

6805.027922.469039.9110157.3511274.8011945.2712503.9913062.7114515.3915744.5816862.0317979.47除地價以外現(xiàn)金流一期

11,748.82

15,024.35

18,078.41

14,179.72

16,988.07

18,306.50

19,451.10

20,623.63

20,344.18

19,803.99

19,291.74

10,726.03二期

-77.35

-252.32

-570.06

-933.62

-1,297.18

-1,381.66

-1,910.62

-2,918.37

1,380.01

4,970.68

8,216.80

11,490.86三期

-38.67

-77.35四期

累計現(xiàn)金流

4,527.79

6,487.91

8,084.44

2,683.08

3,989.43

4,532.23

4,568.83

4,154.88

6,702.14

8,505.09

10,065.17

3,600.40工程經(jīng)濟測算第三年現(xiàn)金流表

合計（萬元）1月2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地使用稅（萬元）1790.6723.6723.0016.3315.6715.0014.3314.0013.6713.3312.3311.6711.0010.339.67已交土地使用稅累計（萬元）

338.67361.67576.00591.67606.67621.00635.00648.67662.00674.34686.00697.00707.34717.00應繳地價款（萬元）30%240001117.451117.451117.451117.451117.451117.45670.47558.72321.560.000.000.000.000.00已交地價累計（萬元）

6805.027922.4619096.9220214.3621331.8122449.2523119.7223678.4424000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.00除地價以外現(xiàn)金流一期

11,748.82

15,024.35

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03二期

-77.35

-252.32

14,764.92

17,817.50

13,763.51

16,570.39

17,887.34

19,030.46

20,201.53

19,921.34

19,380.41

18,867.42

10,467.96

10,467.96三期

-252.32

-570.06

-933.62

-1,297.18

-1,381.66

-1,910.62

-2,918.37

1,380.01

4,970.68

8,216.80

11,490.86

14,764.92四期

-38.67

-77.35

-252.32累計現(xiàn)金流

4,527.79

6,487.91

5,565.71

7,167.43

1,617.43

2,928.98

3,476.97

3,518.76

3,347.18

7,353.04

10,391.11

13,074.57

7,900.16

10,989.58第四年現(xiàn)金流表

合計（萬元）1月2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地使用稅（萬元）1790.6723.6723.009.008.337.677.337.006.675.675.004.333.673.002.33已交土地使用稅累計（萬元）

338.67361.67726.00734.34742.00749.34756.34763.00768.67773.67778.00781.67784.67787.00應繳地價款（萬元）30%240001117.451117.450.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00已交地價累計（萬元）

6805.027922.4624000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.00除地價以外現(xiàn)金流一期

11,748.82

15,024.35

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03

10,726.03二期

-77.35

-252.32

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96

10,467.96三期

17,817.50

13,763.51

16,570.39

17,887.34

19,030.46

20,201.53

19,921.34

19,380.41

18,867.42

10,467.96

10,467.96

10,467.96四期

-570.06

-933.62

-1,297.18

-1,381.66

-1,910.62

-2,918.37

1,380.01

4,970.68

8,216.80

11,490.86

14,764.92

17,817.50累計現(xiàn)金流

4,527.79

6,487.91

13,715.42

9,289.54

11,725.19

12,950.32

13,557.50

13,714.14

17,726.67

20,