土地收購(gòu)價(jià)格及其評(píng)估（PPT）

土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格及及其評(píng)評(píng)估土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備制制度土地收收購(gòu)?fù)恋卣硗恋貎?chǔ)儲(chǔ)備土地銀銀行概念的的理論論界定定概念的的實(shí)際際要求求：通通過(guò)概概念界界定，，明確確業(yè)務(wù)務(wù)范圍圍土地儲(chǔ)儲(chǔ)備與與土地地銀行行應(yīng)該該是兩兩個(gè)概概念土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的性質(zhì)質(zhì)誰(shuí)進(jìn)行行土地地收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)備備政府一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的性質(zhì)質(zhì)政府行行為，，具有有一定定的強(qiáng)強(qiáng)制性性，主主要滿滿足公公共目目的企業(yè)行行為，，以贏贏利為為目的的土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)的的性質(zhì)質(zhì)與體體制政府事事業(yè)單單位，，或具具有政政府職職能的的機(jī)構(gòu)構(gòu)政府獨(dú)獨(dú)資的的企業(yè)業(yè)單位位社會(huì)上上一般般的經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體能能否進(jìn)進(jìn)行土土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備目標(biāo)與與功能能土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的目標(biāo)標(biāo)壟斷土土地出出讓一一級(jí)市市場(chǎng)控制土土地供供給，，宏觀觀調(diào)控控土地地市場(chǎng)場(chǎng)“一個(gè)池池子儲(chǔ)儲(chǔ)水，，一個(gè)個(gè)籠頭頭放水水”促進(jìn)城城市土土地合合理利利用土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)功能能？增加政政府財(cái)財(cái)政收收入防止土土地收收益流流失公共管管理目目的與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)目的的的協(xié)協(xié)調(diào)問(wèn)問(wèn)題范圍土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的范圍圍收回國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)為公共共利益益需要要使用用的土土地為實(shí)施施城市市規(guī)劃劃需進(jìn)進(jìn)行的的舊城城改造造使用期期限屆屆滿的的土地地單位滅滅失、、公鐵鐵路報(bào)報(bào)廢等等無(wú)人人使用用的土土地沒(méi)收的的違法法用地地優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)征用農(nóng)農(nóng)村集集體土土地是否所所有出出讓的的土地地都必必須要要經(jīng)過(guò)過(guò)收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)備備收購(gòu)方方式土地收收購(gòu)的的方式式征用收回收購(gòu)置換土地整整理：：拆遷遷，改改造土地出出讓：：收購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐刭u(mài)出出實(shí)踐中中的誤誤區(qū)土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的目標(biāo)標(biāo)到底底是什什么是宏觀觀調(diào)控控市場(chǎng)場(chǎng)，還還是政政府積積累資資金土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備中中心的的性質(zhì)質(zhì)如何何定位位土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備中中心是是否是是唯一一的收收、儲(chǔ)儲(chǔ)、讓讓主體體土地收收儲(chǔ)中中心與與政府府土地地管理理部門(mén)門(mén)是什什么關(guān)關(guān)系是否必必須所所有的的土地地都必必須先先收儲(chǔ)儲(chǔ)再出出讓土地收收儲(chǔ)資資金壓壓力巨巨大如如何實(shí)實(shí)現(xiàn)控控制供供給只有當(dāng)當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)買(mǎi)地地人時(shí)時(shí)再收收儲(chǔ)是是否合合理，，是否否必要要土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)城市市的關(guān)關(guān)系經(jīng)營(yíng)城城市是是追求求公共共目的的，還還是追追求政政府收收益實(shí)踐中中收購(gòu)購(gòu)價(jià)格格的確確定方方法實(shí)踐中中不管管采用用哪種種收購(gòu)購(gòu)方式式，收收購(gòu)過(guò)過(guò)程中中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系均均具有有補(bǔ)償償性質(zhì)質(zhì)（收收回方方式除除外）），即即土地地收購(gòu)購(gòu)價(jià)格格都是是以一一定的的補(bǔ)償償費(fèi)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)確定定的，，同時(shí)時(shí)考慮慮土地地使用用權(quán)性性質(zhì)的的不同同有所所差異異。具具體確確定土土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格的的方法法有以以下幾幾種：：按規(guī)定定的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定定評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)估確確定收購(gòu)雙雙方議議定直接比比照基基準(zhǔn)地地價(jià)確確定存在的的主要要問(wèn)題題土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵的的界定定與土土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的的性質(zhì)質(zhì)、形形式及及收購(gòu)購(gòu)過(guò)程程中的的產(chǎn)權(quán)權(quán)交易易關(guān)系系是相相對(duì)應(yīng)應(yīng)的，，性質(zhì)質(zhì)不同同、形形式不不同、、產(chǎn)權(quán)權(quán)構(gòu)成成不一一樣，，其價(jià)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵也也就不不一樣樣。目目前各各地土土地收收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)在在實(shí)際際操作作過(guò)程程中，，對(duì)土土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格中中所應(yīng)應(yīng)包含含的具具體內(nèi)內(nèi)容，，不同同收購(gòu)購(gòu)對(duì)象象、不不同收收購(gòu)方方式應(yīng)應(yīng)如何何合理理地確確定收收購(gòu)價(jià)價(jià)格，，在認(rèn)認(rèn)識(shí)上上存在在著很很大的的差異異，因因此在在操作作中也也就存存在著著諸多多困難難土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵及及其性性質(zhì)定定位存存在著著理論論上的的混淆淆土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格確確定缺缺乏科科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和方方法過(guò)分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)土土地收收購(gòu)的的強(qiáng)制制性造造成對(duì)對(duì)土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)的侵侵害土地增增值如如何分分配存存在著著矛盾盾土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格與與企業(yè)業(yè)的安安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)相混混淆土地收收購(gòu)的的產(chǎn)權(quán)權(quán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系系賣(mài)地方（被收購(gòu)方）收購(gòu)方式買(mǎi)地方（收購(gòu)?fù)恋胤剑┊a(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系集體組織（所有權(quán)）農(nóng)民（使用權(quán)）征用土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于代行政府行為，典型的補(bǔ)償性經(jīng)濟(jì)關(guān)系有違法用地等瑕疵用地行為的土地使用者收回屬于代行政府行為，無(wú)償劃撥土地使用者出讓土地使用者收購(gòu)參考劃撥土地使用權(quán)權(quán)益補(bǔ)償參考余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格補(bǔ)償原土地使用者置換產(chǎn)權(quán)關(guān)系對(duì)換，經(jīng)濟(jì)關(guān)系對(duì)等土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵確定收收購(gòu)價(jià)價(jià)格應(yīng)應(yīng)遵循循的原原則土地收收購(gòu)的的性質(zhì)質(zhì)決定定了收收購(gòu)價(jià)價(jià)格的的性質(zhì)質(zhì)強(qiáng)制型型、半半強(qiáng)制制型、、補(bǔ)償償型、、市場(chǎng)場(chǎng)型價(jià)格構(gòu)構(gòu)成應(yīng)應(yīng)以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)構(gòu)構(gòu)成為為基礎(chǔ)礎(chǔ)市場(chǎng)場(chǎng)公公平平與與公公共共利利益益原原則則兼兼顧顧土地地收收購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)格格的的特特征征屬于于不不完完全全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)價(jià)價(jià)格格具有有補(bǔ)補(bǔ)償償性性，，但但應(yīng)應(yīng)只只是是對(duì)對(duì)土土地地的的補(bǔ)補(bǔ)償償通常常是是原原用用途途下下的的價(jià)價(jià)格格土地地收收購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)格格是是指指被收收購(gòu)購(gòu)?fù)镣恋氐卦谠谠糜猛就竞秃屠糜梅椒绞绞较孪?，，于于收收?gòu)購(gòu)基基準(zhǔn)準(zhǔn)日日的的一一定定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)條條件件下下的的補(bǔ)補(bǔ)償償價(jià)價(jià)格格收購(gòu)方式收購(gòu)類型收購(gòu)對(duì)象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購(gòu)情況描述土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵征用補(bǔ)償型集體所有土地集體土地所有權(quán)及使用權(quán)征用集體土地收購(gòu)價(jià)格就是征地費(fèi)用，按照《土地管理法》及有關(guān)規(guī)定的征地補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算無(wú)償收回強(qiáng)制型無(wú)主土地、因單位撤消等停止使用的土地、廢棄建設(shè)用地、出讓年期屆滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地、違法用地等

被收購(gòu)方失去合法的土地權(quán)利政府無(wú)償收回土地

無(wú)償有償收回補(bǔ)償型凈地劃撥土地使用權(quán)有償收回凈地

在凈地條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格

土地及地上建筑物有償收回待拆遷的市區(qū)土地在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格

企業(yè)整體搬遷的土地有償收回企業(yè)搬遷用地在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格

收購(gòu)方式收購(gòu)類型收購(gòu)對(duì)象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購(gòu)情況描述土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵有償收回補(bǔ)償型倒閉企業(yè)劃撥土地使用權(quán)有償收回倒閉企業(yè)用地在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格

收購(gòu)半強(qiáng)制型因公共利益需要，或因規(guī)劃調(diào)整，或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，或因行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等要求而需收購(gòu)的土地

出讓土地使用權(quán)收購(gòu)出讓土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日剩余年期的出讓土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格

承租土地使用權(quán)收購(gòu)承租土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日剩余租賃期的承租土地使用權(quán)價(jià)格及地上建筑物價(jià)格

入股土地使用權(quán)收購(gòu)入股土地在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日剩余年期的入股土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格

授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地收購(gòu)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地在原用途和利用方式條件下，于收購(gòu)基準(zhǔn)日剩余年期的授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格

置換劃撥土地使用權(quán)置換劃撥土地按有償收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差價(jià)補(bǔ)償

有償使用土地使用權(quán)置換有償使用土地按收購(gòu)有償使用土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)差價(jià)補(bǔ)償

評(píng)估估方方法法征地地補(bǔ)補(bǔ)償償法法拆遷遷安安置置補(bǔ)補(bǔ)償償法法成本本分分析析法法基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)修修正正法法案例例比比較較法法征用用征用用是是指指國(guó)國(guó)家家因因公公共共利利益益的的需需要要，，需需使使用用集集體體所所有有的的土土地地，，從從而而將將集集體體所所有有土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉閲?guó)國(guó)家家所所有有的的過(guò)過(guò)程程。。征用用方方式式具具有有兩兩個(gè)個(gè)基基本本特特征征：：一是是屬屬于于國(guó)國(guó)家家公公共共建建設(shè)設(shè)的的需需要要；；二是是建建設(shè)設(shè)所所需需要要使使用用的的土土地地原原來(lái)來(lái)屬屬于于集集體體所所有有，，通通過(guò)過(guò)征征用用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉閲?guó)國(guó)家家所所有有。。根據(jù)據(jù)《土地地管管理理法法》第四四十十七七條條的的規(guī)規(guī)定定，，“征用用土土地地的的，，按按照照被被征征用用土土地地的的原原用用途途給給予予補(bǔ)補(bǔ)償償”，因因此此征征用用土土地地過(guò)過(guò)程程中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)關(guān)系系主主要要是是征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)。。收回回收回回是是指指土土地地使使用用者者因因違違法法使使用用土土地地，，或或土土地地使使用用期期已已滿滿，，或或?qū)賹儆谟跓o(wú)無(wú)主主的的土土地地等等而而被被政政府府無(wú)無(wú)償償收收回回的的過(guò)過(guò)程程收回土土地屬屬于政政府的的執(zhí)法法過(guò)程程，具具有明明顯的的強(qiáng)制制性，，通常常有無(wú)無(wú)償收收回和和有償償收回回兩種種方式式無(wú)償收收回是是指不不給予予被收收回土土地的的使用用者任任何經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的補(bǔ)補(bǔ)償，，因此此也就就不存存在土土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格問(wèn)問(wèn)題，，具體體收回回對(duì)象象如違違法用用地、、無(wú)主主的土土地、、土地地使用用期屆屆滿的的土地地等有償收收回是是指政政府在在收回回土地地過(guò)程程給予予原土土地使使用者者適當(dāng)當(dāng)?shù)难a(bǔ)補(bǔ)償，，具體體有以以下幾幾種情情況：：規(guī)劃建建設(shè)和和舊城城改造造需要要收回回的劃劃撥土土地。。這種種方式式的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系是是拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)，，或稱稱為按按土地地的開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本補(bǔ)補(bǔ)償，，即在在收回回過(guò)程程中按按國(guó)家家和當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡囊?guī)定定給予予原用用地者者一定定的拆拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)因單位位拆遷遷或產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整等等原因因需要要收回回的土土地。。這種種情況況被收收回的的土地地絕大大多數(shù)數(shù)屬于于劃撥撥土地地，經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系也也主要要是拆拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)收購(gòu)收購(gòu)方方式是是土地地收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)備備過(guò)程程中取取得土土地的的最主主要方方式。。根據(jù)據(jù)各城城市實(shí)實(shí)踐中中執(zhí)行行的情情況，，主要要有以以下幾幾種類類型：：規(guī)劃建建設(shè)和和舊城城改造造需要要收購(gòu)購(gòu)的出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)。這這種方方式的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系系是土土地收收購(gòu)價(jià)價(jià)格，，即收收購(gòu)價(jià)價(jià)格應(yīng)應(yīng)考慮慮市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)系土地使用者主動(dòng)申請(qǐng)收購(gòu)。其經(jīng)濟(jì)關(guān)系應(yīng)區(qū)分劃撥土地和出讓土地，劃撥土地通常是采用補(bǔ)償方式，即按平均土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償；而出讓土地通常是除對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償外，還考慮補(bǔ)償原用地者已支付的剩余年期的土地出讓金收購(gòu)行使優(yōu)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)而收收購(gòu)的的土地地。根根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫暫行條條例》第26條的規(guī)規(guī)定，，“土地使使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格明明顯低低于市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的的，市市、縣縣人民民政府府有優(yōu)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)”，如南南通市市規(guī)定定，土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓申報(bào)報(bào)價(jià)格格明顯顯低于于市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格的土土地，，政府府應(yīng)該該進(jìn)行行收購(gòu)購(gòu)，并并規(guī)定定其收收購(gòu)價(jià)價(jià)格按按土地地的開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本補(bǔ)補(bǔ)償出讓土土地未未按規(guī)規(guī)定開(kāi)開(kāi)發(fā)或或轉(zhuǎn)讓讓的土土地。。如杭杭州、、嵊州州、濟(jì)濟(jì)南等等城市市均規(guī)規(guī)定，，以出出讓方方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)后未未按期期或無(wú)無(wú)力開(kāi)開(kāi)發(fā)，，且又又不具具備轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條條件的的土地地，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行行收購(gòu)購(gòu)。收收購(gòu)價(jià)價(jià)格按按土地地的開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本補(bǔ)補(bǔ)償，，由于于是出出讓的的土地地使用用權(quán)，，其補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)還應(yīng)應(yīng)包括括土地地使用用權(quán)人人已支支付的的土地地出讓讓金的的補(bǔ)償償，但但需扣扣除原原土地地使用用權(quán)人人已實(shí)實(shí)際使使用土土地期期間應(yīng)應(yīng)付出出的出出讓金金部分分五是剩剩余的的土地地。如如南通通市規(guī)規(guī)定，，征地地撤組組“農(nóng)轉(zhuǎn)非非”后的剩剩余土土地應(yīng)應(yīng)進(jìn)行行收購(gòu)購(gòu)；嵊嵊州市市規(guī)定定，因因水利利設(shè)施施建設(shè)設(shè)或其其他國(guó)國(guó)家建建設(shè)后后新增增的土土地，，應(yīng)進(jìn)進(jìn)行收收購(gòu)。。收購(gòu)購(gòu)價(jià)格格同樣樣是按按照土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本補(bǔ)補(bǔ)償置換置換是一種種以地?fù)Q地地的易貨交交易，即土土地收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為為了儲(chǔ)備土土地，以其其他的土地地（通常是是其過(guò)去已已經(jīng)收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備并已開(kāi)開(kāi)發(fā)完成的的土地）置置換將要收收購(gòu)儲(chǔ)備的的土地。由于是一種種易貨交易易，原則上上實(shí)行等價(jià)價(jià)、等物交交換，因此此各地均規(guī)規(guī)定，對(duì)置置換差價(jià)進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償依據(jù)補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定在土地收購(gòu)購(gòu)過(guò)程中收收購(gòu)價(jià)格（（土地及地地上物補(bǔ)償償費(fèi)）根據(jù)據(jù)國(guó)家及地地方政府規(guī)規(guī)定的有關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行確定，主主要適用于于征用方式式和城鎮(zhèn)建建設(shè)用地的的拆遷補(bǔ)償償這種方法的的優(yōu)點(diǎn)主要要體現(xiàn)在法法律依據(jù)充充分，政府府從宏觀操操作上方向向性強(qiáng)、步步驟簡(jiǎn)單，，具有強(qiáng)制制執(zhí)行的行行政效力缺點(diǎn)在于缺缺乏市場(chǎng)機(jī)機(jī)制的作用用，且如果果定價(jià)依據(jù)據(jù)不充分，，或定價(jià)不不合理，會(huì)會(huì)損害被收收購(gòu)方的利利益，甚至至引起原用用地者與政政府的矛盾盾評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)估確定即土地收購(gòu)購(gòu)價(jià)格由收收購(gòu)儲(chǔ)備交交易一方或或雙方委托托有資格的的土地評(píng)估估機(jī)構(gòu)進(jìn)行行評(píng)估確定定。如濟(jì)南南市規(guī)定，，由市土地地儲(chǔ)備中心心與被收購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐膯螁挝粎f(xié)商，，委托有資資質(zhì)的評(píng)估估機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)城區(qū)國(guó)有有土地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)按土土地原用途途進(jìn)行評(píng)估估，并經(jīng)當(dāng)當(dāng)?shù)赝恋匦行姓鞴懿坎块T(mén)對(duì)評(píng)估估結(jié)果進(jìn)行行確認(rèn)，最最后按確認(rèn)認(rèn)的宗地價(jià)價(jià)格的60%～80%進(jìn)行補(bǔ)償。。一般情況下下，由有資資質(zhì)的評(píng)估估機(jī)構(gòu)對(duì)政政府欲收購(gòu)購(gòu)的土地進(jìn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)評(píng)估，是現(xiàn)現(xiàn)今技術(shù)可可行性最好好、價(jià)位確確定最準(zhǔn)確確的辦法；；但因其往往往涉及一一定的經(jīng)費(fèi)費(fèi)（評(píng)估費(fèi)費(fèi)）支出、、還需占用用一定的時(shí)時(shí)間等缺點(diǎn)點(diǎn)，目前在在實(shí)踐中采采用的范圍圍有限收購(gòu)雙方議議定在被收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備的土地地上建立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)關(guān)系的雙方方，經(jīng)協(xié)商商可以確定定收購(gòu)?fù)恋氐氐膬r(jià)格如杭州市規(guī)規(guī)定，可以以“按收購(gòu)合同同約定的土土地拍賣(mài)、、招標(biāo)所得得的比例確確定”土地收購(gòu)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)這實(shí)際是在在土地收購(gòu)購(gòu)過(guò)程中，，經(jīng)雙方討討價(jià)還價(jià)，，按照賣(mài)出出時(shí)的價(jià)格格的一定比比例進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償，在這這種情況下下往往會(huì)使使收購(gòu)?fù)恋氐卦匍_(kāi)發(fā)所所引起的土土地增值部部分地轉(zhuǎn)移移給了被收收購(gòu)?fù)恋氐牡氖褂谜呋蚧蛩姓呓?jīng)雙方協(xié)商商后確定的的價(jià)格，一一般是雙方方所共同能能接受的價(jià)價(jià)格，此時(shí)時(shí)產(chǎn)權(quán)交易易雙方的權(quán)權(quán)益都能夠夠得到適當(dāng)當(dāng)體現(xiàn)直接比照基基準(zhǔn)地價(jià)確確定直接采用基基準(zhǔn)地價(jià)的的一定比例例進(jìn)行確定定如浙江省嵊嵊州市規(guī)定定，土地收收購(gòu)價(jià)格按按基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的4∶6比例計(jì)算成成本，即按基基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)測(cè)算土地價(jià)價(jià)格，其中中60%作為企業(yè)投投入成本返返還，40%作為土地級(jí)級(jí)差上繳市市財(cái)政杭州市規(guī)定定，土地收收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)可以“按住宅用地地和工業(yè)用用地基準(zhǔn)地地價(jià)中開(kāi)發(fā)發(fā)成本部分分的中間價(jià)價(jià)確定”。直接比照基基準(zhǔn)地價(jià)確確定收購(gòu)價(jià)價(jià)格比委托托評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)采用宗地地評(píng)估的方方法要簡(jiǎn)便便的多，基基準(zhǔn)地價(jià)具具有全域性性、分用途途、平均性性、有期限限、時(shí)效性性等特點(diǎn)，，而且基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)又是是政府發(fā)布布的地價(jià)，，這與土地地收購(gòu)儲(chǔ)備備的行政主主體是一致致的收購(gòu)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵及性質(zhì)質(zhì)兩種觀點(diǎn)：：一是將土地地收購(gòu)價(jià)格格確定為土土地收購(gòu)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，即即屬于補(bǔ)償償性質(zhì)。這這種觀點(diǎn)比比較普遍，，在許多城城市土地收收購(gòu)儲(chǔ)備的的政策性規(guī)規(guī)定中均未未提到“土地收購(gòu)價(jià)價(jià)格”，相應(yīng)地以以“土地收購(gòu)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)”代替之。其其基本出發(fā)發(fā)點(diǎn)是土地地收購(gòu)具有有強(qiáng)制性，，具體的收收購(gòu)方式是是征用、拆拆遷等，直直接的法律律依據(jù)是《土地管理法法》、《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆拆遷管理?xiàng)l條例》等，法律依依據(jù)明確，，補(bǔ)償項(xiàng)目目和標(biāo)準(zhǔn)具具體，具有有很強(qiáng)的可可操作性，，因此全國(guó)國(guó)大多數(shù)城城市均以這這種方式確確定補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)二是將土地地收購(gòu)價(jià)格格確定為“準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)格格”，即認(rèn)為土土地收購(gòu)價(jià)價(jià)格屬于市市場(chǎng)價(jià)格的的范疇，但但是應(yīng)低于于正常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格（有有的稱為“市場(chǎng)價(jià)平價(jià)價(jià)”），或者認(rèn)認(rèn)為其與土土地開(kāi)發(fā)成成本相當(dāng)。。上海、濟(jì)濟(jì)南如此操操作。確定價(jià)格方方法不科學(xué)學(xué)確定土地收收購(gòu)價(jià)格缺缺乏明確的的依據(jù)和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，存在在著明顯的的“武斷性”如有的城市市規(guī)定按基基準(zhǔn)地價(jià)的的4∶6比例計(jì)算土土地收購(gòu)價(jià)價(jià)格，即60%作為企業(yè)投投入成本返返還，40%作為土地級(jí)級(jí)差上繳市市財(cái)政還有的城市市按照土地地行政主管管部門(mén)確認(rèn)認(rèn)的宗地評(píng)評(píng)估價(jià)格的的60%～80%確定還有的城市市按照住宅宅用地和工工業(yè)用地平平均基準(zhǔn)地地價(jià)的45%確定不管采用什什么比例，，以及為何何采用這一一比例，均均缺乏明確確的依據(jù)。。有時(shí)正是是由于土地地收購(gòu)價(jià)格格測(cè)算依據(jù)據(jù)的不明確確，測(cè)算方方法的不規(guī)規(guī)范，測(cè)算算標(biāo)準(zhǔn)的不不統(tǒng)一，引引起土地收收購(gòu)過(guò)程中中收購(gòu)方與與被收購(gòu)方方的矛盾過(guò)分強(qiáng)調(diào)強(qiáng)強(qiáng)制性土地收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備基于公公共利益原原則和宏觀觀調(diào)控國(guó)有有土地供給給等目的，，應(yīng)具備一一定的強(qiáng)制制性但如果這種種強(qiáng)制性過(guò)過(guò)分侵害少少數(shù)經(jīng)濟(jì)主主體的產(chǎn)權(quán)權(quán)，則會(huì)失失去社會(huì)公公平土地價(jià)格=土地開(kāi)發(fā)成成本+（支付出讓讓金-已使用期應(yīng)應(yīng)付的出讓讓金）剩余年期的的出讓土地地使用權(quán)在在原用途條條件下的正正常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格土地增值分分配的矛盾盾在對(duì)被收購(gòu)購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行行再開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)，會(huì)引起起土地用途途的改變，，如收購(gòu)前前的用途為為工業(yè)用地地，收購(gòu)后后經(jīng)開(kāi)發(fā)整整理，根據(jù)據(jù)規(guī)劃按住住宅用地，，或者商業(yè)業(yè)用地賣(mài)出出，且容積積率會(huì)大大大提高，這這樣就會(huì)引引起收購(gòu)前前后的地價(jià)價(jià)差異非常常大。這種種增值如何何分配？歸國(guó)家：按照原用途途確定土地地收購(gòu)價(jià)格格，甚至根根據(jù)原利用用狀況按照照規(guī)定的拆拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確確定土地收收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)將土地增值值適當(dāng)分配配給原土地地使用者，，如杭州、、濟(jì)南均規(guī)規(guī)定，可以以“按收購(gòu)合同同約定的土土地拍賣(mài)、、招標(biāo)所得得比例確定定補(bǔ)償”，即根據(jù)最最后的賣(mài)價(jià)價(jià)確定收購(gòu)購(gòu)價(jià)格土地增值與與土地發(fā)展權(quán)權(quán)收購(gòu)價(jià)格與與企業(yè)安置置補(bǔ)償土地收購(gòu)價(jià)價(jià)格是在土土地收購(gòu)過(guò)過(guò)程中由收收購(gòu)方向原原用地者支支付的土地地價(jià)款，對(duì)對(duì)于收購(gòu)方方來(lái)說(shuō)，其其支付了一一定數(shù)額的的經(jīng)濟(jì)支出出，因此獲獲得一定面面積的土地地及其相應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，，對(duì)于原用用地者來(lái)說(shuō)說(shuō)，其失去去了一定面面積和產(chǎn)權(quán)權(quán)的土地，，因此獲得得了一定價(jià)價(jià)款的經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償，其其經(jīng)濟(jì)關(guān)系系的對(duì)象均均是“一定面積的的土地及其其產(chǎn)權(quán)”；而企業(yè)安置置補(bǔ)償是企企業(yè)生產(chǎn)建建設(shè)過(guò)程中中的問(wèn)題，，其經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系的高低低取決于企企業(yè)生產(chǎn)流流程的復(fù)雜雜程度，因因此其經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系的對(duì)對(duì)象是企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)和和建設(shè)過(guò)程程，并非僅僅僅是土