房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)事業(yè)五部--馮長(zhǎng)青房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)—之銷售術(shù)語(yǔ)篇contents123房地地產(chǎn)產(chǎn)概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)—————之之銷銷售售術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)篇篇1010203房地地產(chǎn)產(chǎn)概概念念什么么是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)？？房產(chǎn)產(chǎn)是是房房屋屋及及其其權(quán)權(quán)利利的的總總稱稱。。地產(chǎn)產(chǎn)是是土土地地及及其其權(quán)權(quán)利利的的總總稱稱。。房產(chǎn)產(chǎn)+地地產(chǎn)產(chǎn)=房地地產(chǎn)產(chǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)是由由土土地地、、附附著著在在土土地地上上的的各各類類建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物和和其其他他不不可可分分離離的的物物質(zhì)質(zhì)及及其其權(quán)權(quán)利利構(gòu)構(gòu)成成的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)總總體體。。房產(chǎn)總是是與地產(chǎn)產(chǎn)連貫為為一體的的，具有有整體性性和不可可分割性性。房地產(chǎn)的的物質(zhì)形形態(tài)單純的土土地單純的房房屋土地與房房屋的綜綜合體土地所有的土土地是有有一定的的使用年年限，是是政府以以招拍掛掛等方式式，將國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)在一定定年限內(nèi)內(nèi)出讓給給土地使使用者，，土地使使用權(quán)期期滿后如如該土地地用途符符合當(dāng)時(shí)時(shí)城市規(guī)規(guī)劃要求求的，土土地使用用者可申申請(qǐng)續(xù)用用，經(jīng)批批準(zhǔn)補(bǔ)清清地價(jià)后后繼續(xù)使使用，如如果不符符合則該該土地使使用權(quán)由由政府無(wú)無(wú)償收回回。不同的建建筑類型型是有不不同的使使用年限限的，如如下：類型使用年限備注住宅用地50年/70年工業(yè)用地50年商業(yè)用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年學(xué)校，博物館等地域差別性每一宗房地產(chǎn)價(jià)值都不相同位置固定性位置不可移動(dòng)性高值耐久性價(jià)值昂貴的消費(fèi)品保值增值性土地稀缺性,致使房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)房地產(chǎn)的的特征根據(jù)1985年年5月《《國(guó)務(wù)院院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局關(guān)于于建立第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)統(tǒng)計(jì)的的報(bào)告》》，房地地產(chǎn)業(yè)被被列為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的第二二層次，，它包括括土地的的開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)、、管理、、房屋的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)、賣賣賣、租租賃、維維修等。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是以土地地和建筑筑物為經(jīng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象象，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、建設(shè)、、經(jīng)營(yíng)、、管理以以及維修修、裝飾飾和服務(wù)務(wù)的集多多種經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)為為一體的的綜合性性產(chǎn)業(yè)，，屬于第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，是具具有先導(dǎo)導(dǎo)性、基基礎(chǔ)性、、帶動(dòng)性性和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。主主要包括括:土地開(kāi)發(fā)發(fā)、房屋屋的建設(shè)設(shè)、維修修、管理理，土地地使用權(quán)權(quán)的有償償劃撥、、轉(zhuǎn)讓、、房屋所所有權(quán)的的買賣、、租賃、、房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押押貸款，，以及由由此形成成的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。在實(shí)實(shí)際生活活中，人人們習(xí)慣慣于上將將從事房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的行行業(yè)稱為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的含義義6、房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)控控與管理理：建立立房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)、、資金市市場(chǎng)、技技術(shù)市場(chǎng)場(chǎng)、勞務(wù)務(wù)市場(chǎng)、、信息市市場(chǎng)，制制定合理理的房地地產(chǎn)價(jià)格格體系，，建立健健全房地地產(chǎn)法規(guī)規(guī)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀調(diào)調(diào)控。1、國(guó)有土土地使用用權(quán)的出出讓；2、房地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)與再開(kāi)開(kāi)發(fā)：征征用土地地，拆遷遷安置，，委托規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，對(duì)舊舊城區(qū)的的開(kāi)發(fā)與與再開(kāi)發(fā)發(fā)；5、物業(yè)管管理：房房屋公用用設(shè)備實(shí)實(shí)施的養(yǎng)養(yǎng)護(hù)維修修并為使使用者提提供安全全、衛(wèi)生生、優(yōu)美美的環(huán)境境；4、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)：房房地產(chǎn)咨咨詢中介介，房地地產(chǎn)評(píng)估估中介，，房地產(chǎn)產(chǎn)代理中中介；3、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：：土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓、、出租、、抵押以以及房屋屋的買賣賣、抵押押等經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)；；房地產(chǎn)業(yè)業(yè)包含的的內(nèi)容建筑業(yè)是屬于第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，屬于于物質(zhì)生生產(chǎn)部門門，從事事勘察、、設(shè)計(jì)、、施工、、安裝、、維修等等生產(chǎn)過(guò)過(guò)程，它它的生產(chǎn)產(chǎn)結(jié)果就就是建筑筑物和構(gòu)構(gòu)筑物?！薄狈康禺a(chǎn)業(yè)業(yè)則兼開(kāi)發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理理和服務(wù)務(wù)等多種種性質(zhì)，，屬于第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。一般般從事房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)和組織織稱為開(kāi)發(fā)商，從事房房屋建設(shè)設(shè)和設(shè)備備安裝的的企業(yè)稱稱為建筑筑商和承承包商。。在項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)活動(dòng)動(dòng)中，房房地產(chǎn)企企業(yè)和建建筑業(yè)往往往形成成甲方和和乙方的的密切合合作關(guān)系系房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與建筑筑業(yè)的區(qū)區(qū)別代理商經(jīng)政府批批準(zhǔn)成立立，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)的咨詢?cè)?、?jīng)紀(jì)紀(jì)、評(píng)估估等業(yè)務(wù)務(wù)的中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)，接接受委托托代辦房房地產(chǎn)的的出售、、購(gòu)買、、出租、、承租及及為物業(yè)業(yè)咨詢?cè)u(píng)評(píng)估報(bào)告告、銷售售策劃等等業(yè)務(wù)提提供有償償服務(wù)。。開(kāi)發(fā)商與代理商開(kāi)發(fā)商專門從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和和經(jīng)營(yíng)的的企業(yè)。房地產(chǎn)市市場(chǎng)狹義市場(chǎng)場(chǎng)狹義的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)就是房地地產(chǎn)商品品進(jìn)行交交易活動(dòng)動(dòng)的地方方或場(chǎng)所所；也就就是房地地產(chǎn)商品品在供給給與需求求的相互互作用中中，通過(guò)過(guò)流通實(shí)實(shí)現(xiàn)其價(jià)價(jià)值。廣義的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)包括土地地的出讓讓（批租租）、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、開(kāi)開(kāi)發(fā)、房房產(chǎn)的買買賣、租租賃、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、互互換、抵抵押、信信托以及及一些房房地產(chǎn)相相關(guān)的開(kāi)開(kāi)發(fā)、建建筑、修修繕、裝裝飾等勞勞務(wù)活動(dòng)動(dòng)廣義市場(chǎng)場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)又稱土土地市場(chǎng)場(chǎng),是土地使使用權(quán)出出讓的市市場(chǎng),既國(guó)家通通過(guò)其指指定的政政府部門門將城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土土地或農(nóng)農(nóng)村集體體土地征征用為國(guó)國(guó)有土地地后出讓讓給房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者與使使用者的的市場(chǎng),出讓的土土地可以以是生地地（沒(méi)有有實(shí)現(xiàn)三三通一平平）也可可以是經(jīng)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)發(fā)達(dá)到““七通一一平”的的熟地。。房地產(chǎn)產(chǎn)一級(jí)市市場(chǎng)是國(guó)國(guó)家壟斷斷的市場(chǎng)場(chǎng)。是指在二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上再次次將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或轉(zhuǎn)租租的市場(chǎng)場(chǎng),也就是房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入流通通領(lǐng)域進(jìn)進(jìn)行交易易而形成成的市場(chǎng)場(chǎng)。演界界網(wǎng)，中中國(guó)首家家演示設(shè)設(shè)計(jì)交易易平臺(tái)。?；谘菅菔驹O(shè)計(jì)計(jì)的一站站式在線線演示、、素材銷銷售、服服務(wù)交易易系統(tǒng)是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng),其經(jīng)營(yíng)主主體為各各房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司,其經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容是按按照城市市總體規(guī)規(guī)劃和小小區(qū)建設(shè)設(shè)規(guī)劃,對(duì)土地進(jìn)進(jìn)行初級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)和和再次開(kāi)開(kāi)發(fā)。然然后將開(kāi)開(kāi)發(fā)出來(lái)來(lái)的房地地產(chǎn)出售售給用地地、用房房單位或或個(gè)人。。備注：三通一平平：通水、通通電、通通道路,土地平整整七通一平平：通上水（（自來(lái)水水）、下下水（防防水、雨雨水排放放）、電電、煤、、道路、、電訊、、熱、土土地平整整。50%1324《國(guó)有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證?！督ㄖ玫匾?guī)劃許可證》經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。30%70%45%五證兩書(shū)530%《商品房銷銷售(預(yù)售)許可證》經(jīng)相關(guān)部部門審批批，銷售售商品房房的批準(zhǔn)準(zhǔn)性文件件?！渡唐贩糠抠|(zhì)量保保證書(shū)》》《商品房房使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)》》由于房產(chǎn)產(chǎn)的特性性，在交交房時(shí)必必須有質(zhì)質(zhì)量保證證書(shū)，里里面會(huì)有有詳細(xì)的的質(zhì)量保保證及使使用說(shuō)明明等。一般購(gòu)房房者記不不住“五五證”的的名稱，，購(gòu)房時(shí)時(shí)只需看看一下《國(guó)有土地地使用證證》和《預(yù)售許可可證》這“兩證證”就行行了。因因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商商未取得得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》和《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》是拿不到到《國(guó)有土地地使用證證》的，未取取得上述述兩個(gè)《規(guī)劃許可可證》和《施工許可可證》是拿不到到《預(yù)售許可可證》的。開(kāi)發(fā)發(fā)商取得得了《預(yù)售許可可證》就可以證證明該項(xiàng)項(xiàng)目在規(guī)規(guī)劃、、工程、、土地使使用等方方面通過(guò)過(guò)了政府府的批準(zhǔn)準(zhǔn)，就具具備了將將開(kāi)發(fā)的的商品房房進(jìn)入市市場(chǎng)交易易的資格格。五證兩書(shū)全名套內(nèi)內(nèi)建筑面面積，是是由以下下三部分分組成的的：套內(nèi)內(nèi)使用面面積+套內(nèi)墻體面積積（外墻等共共有墻算一半半）+陽(yáng)臺(tái)建筑面積積套內(nèi)面積1、套內(nèi)房屋屋使用面積為為套內(nèi)房屋使使用空間的面面積，以水平平投影面積按按以下規(guī)定計(jì)計(jì)算：a.套套內(nèi)房屋使使用面積為套套內(nèi)臥室、起起居室、過(guò)廳廳、過(guò)道、廚廚房、衛(wèi)生間間、廁所、儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、壁櫥櫥等空間面積積的總和。。b.套內(nèi)內(nèi)內(nèi)部樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計(jì)入入使用面積。。c.不包括括含在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)內(nèi)部煙囪囪、通風(fēng)道、、管道井均計(jì)計(jì)入使用面積積。d.內(nèi)墻墻面裝飾厚度度計(jì)入使用面面積。2、套內(nèi)墻體體面積是套內(nèi)內(nèi)使用空間周周圍的維護(hù)或或承重墻體或或其他承重支支撐體所占的的面積，其中中各套之間間的分隔墻和和套與公共建建筑空間的分分隔以及外墻墻(包括山墻墻)等共有墻墻，均按水平平投影面積的的一半計(jì)入入套內(nèi)墻體面面積。套內(nèi)自自由墻體按水水平投影面積積全部計(jì)入套套內(nèi)墻體面積積。3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建建筑面積均按按陽(yáng)臺(tái)外圍與與房屋外墻之之間的水平投投影面積計(jì)算算。其中封閉閉的陽(yáng)臺(tái)按水水平投影全全部計(jì)算建筑筑面積，未封封閉的陽(yáng)臺(tái)按按水平投影的的一半計(jì)算建建筑面積。商品房：是指開(kāi)發(fā)商以以市場(chǎng)地價(jià)取取得土地使用用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)準(zhǔn)在市場(chǎng)上流流通的房地產(chǎn)產(chǎn)，它是可領(lǐng)領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓讓、出租、繼繼承、抵押、、贈(zèng)與、交換換的房地產(chǎn)平平臺(tái)?，F(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已已辦妥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)產(chǎn)證）的商品品房，消費(fèi)者者在這一階段段購(gòu)買商品房房時(shí)應(yīng)簽出售售合同。通常常意義上指的的現(xiàn)房是指項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)竣工工可以入住的的房屋。尾房又稱掃尾房。。它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶戶零售時(shí)代的的產(chǎn)物，是空空置房中的一一種。一般情情況下，當(dāng)商商品住宅的銷銷售量達(dá)到80％以后，一般般就進(jìn)入房地地產(chǎn)項(xiàng)目的清清盤銷售階段段，此時(shí)所銷銷售的房產(chǎn)，，一般稱為尾尾房。開(kāi)發(fā)商商經(jīng)過(guò)正常的的銷售后剩下下了少量沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)力的房房子，這些房房子或朝向不不好、采光不不足，或是樓樓層不佳、位位處兩級(jí)，其其中一層大多多不帶小花園園且遮擋較嚴(yán)嚴(yán)重。期房是指開(kāi)發(fā)商從從取得商品房房預(yù)售許可證證開(kāi)始至取得得房地產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)證止，，在這一期間間的商品房稱稱為期房，消消費(fèi)者在這一一階段購(gòu)買商商品房時(shí)應(yīng)簽簽預(yù)售合同。。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體體已基本封頂頂完工，小區(qū)區(qū)內(nèi)的樓宇及及設(shè)施的大致致輪廓已初現(xiàn)現(xiàn)，房型、樓樓間距等重要要因素已經(jīng)一一目了然，工工程正處在內(nèi)內(nèi)外墻裝修和和進(jìn)行配套施施工階段的房房屋。2020103房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)建筑基底面積積：指建筑物首層層的建筑面積積；基底面積建筑基底面積積建筑面積總建筑面積:指在建設(shè)用地地范圍內(nèi)單棟棟或多棟建筑筑物地面以上上及地面以下下各層建筑面面積之總和。。建筑面積:成套房屋的建建筑面積=套內(nèi)建筑面積積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e積Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7計(jì)算建筑面積積的規(guī)定符合以下條件件之一的需計(jì)計(jì)算房屋的全全部建筑面積積：永久性結(jié)構(gòu)的的單層房屋，，按一層計(jì)算算建筑面積；；多層房屋按按各層建筑面面積的總和計(jì)計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層層、插層、技技術(shù)層及其梯梯間、電梯間間等其高度在在2.20M以上部位計(jì)算算建筑面積。。穿過(guò)房屋的通通道，房屋內(nèi)內(nèi)的門廳、大大廳，均按一一層計(jì)算面積積。門廳、大大廳內(nèi)的回廊廊部分，層高高在2.20M以上的，按其其水平投影面面積計(jì)算。樓梯間、電梯梯（觀光梯））井、提物井井、垃圾道、、管道井等均均按房屋自然然層計(jì)算面積積。房屋在天面上上，屬永久性性建筑，層高高在2.20M以上的樓梯間間、水箱間、、電梯機(jī)房及及斜面結(jié)構(gòu)屋屋頂高度在2.20M以上的部位，，按其外圍水水平投影面積積計(jì)算。挑樓、全封閉閉的陽(yáng)臺(tái)按其其外圍水平投投影面積計(jì)算算。屬永久性結(jié)構(gòu)構(gòu)有上蓋的室室外樓梯，按按各層水平投投影面積計(jì)算算Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5符合以下條件件之一的只能能計(jì)算房屋的的全部建筑面面積的一半：：與房屋相連有有上蓋無(wú)柱的的走廊、檐廊廊，按其圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水水平投影面積積的一半計(jì)算算。獨(dú)立柱、單排排柱的門廊、、車棚、貨棚棚等屬永久性性建筑的，按按其上蓋水平平投影面積的的一半計(jì)算。。未封閉的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、挑廊，按按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平投投影面積的一一半計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外外樓梯按各層層水平投影面面積的一半計(jì)計(jì)算。有頂蓋不封閉閉的永久性的的架空通廊，，按外圍水平平投影面積的的一半計(jì)算。。Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7符合以下條件件之一的不能能計(jì)入房屋的的建筑面積：：層高小于2.20m以下的夾層、、插層、技術(shù)術(shù)層和層高小小于2.20m的地下室和半半地下室。突出房屋墻面面的構(gòu)件、配配件、裝飾柱柱、裝飾性的的玻璃幕墻、、垛、勒腳、、臺(tái)階、無(wú)柱柱雨篷等。房屋之間無(wú)上上蓋的架空通通廊。房屋的天面、、挑臺(tái)、天面面上的花園、、泳池。建筑物內(nèi)的操操作平臺(tái)、上上料平臺(tái)及利利用建筑物的的空間安置箱箱、罐的平臺(tái)臺(tái)。騎樓、過(guò)街樓樓的底層用作作道路街巷通通行的部分利用引橋、高高架路、高架架橋、路面作作為頂蓋建造造的房屋。Phase8Phase9活動(dòng)房屋、臨臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易房屋。獨(dú)立煙囪、亭亭、塔、罐、、池、地下人人防干、支線線。03040201可分?jǐn)偟墓补膊糠譃楸敬睒堑拇筇锰谩⒐瞄T廳廳、走廊、過(guò)過(guò)道、公用廁廁所、電（樓樓）梯前廳廳、樓梯間、、電梯井、電電梯機(jī)房、垃垃圾道、管理理井、消防控控制室、水泵泵房、水箱間間、冷凍機(jī)機(jī)房、消防通通道、變配電電室、煤氣調(diào)調(diào)壓室、衛(wèi)星星電視接收機(jī)機(jī)房、空調(diào)機(jī)機(jī)房、熱水鍋鍋爐房、電電梯工休息室室、值班警衛(wèi)衛(wèi)室、物業(yè)管管理用房等，，以及其他功功能上為該建建筑服務(wù)的專專用設(shè)備用用房，套內(nèi)公公用建筑空間間之間的分隔隔墻及外墻（（包括山墻、、墻體面積水水平投影面面積的一半））。不應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e積包括從屬于人人防工程的地地下室、半地地下室；供出出租或出售的的固定車位位或?qū)Ｓ密噹?kù)庫(kù)；幢外的用用做公共休憩憩的設(shè)施或架架空層；不應(yīng)計(jì)入的公公用建筑空間間有倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)動(dòng)車庫(kù)、車道道、供暖鍋爐爐房、作為為人防工程地地下室、單獨(dú)獨(dú)具備使用功功能的獨(dú)立使使用空間，售售房單位自營(yíng)營(yíng)、自用的房房屋，為多多幢房屋服務(wù)務(wù)的警衛(wèi)室、、管理（包括括物業(yè)管理用用房）；公用建筑面積積的分?jǐn)偡椒ǚǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣贝狈课莺凸灿杏薪ㄖ娣e分分?jǐn)傁禂?shù)，再再按幢內(nèi)的的各套內(nèi)建筑筑面積比例分分?jǐn)?。多功能能綜合樓須先先求出整幢房房屋和幢內(nèi)不不同功能區(qū)區(qū)的共有建筑筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)，再按幢幢內(nèi)各功能區(qū)區(qū)內(nèi)建筑面積積比例分?jǐn)偅?；共有建筑面積積（分?jǐn)偯娣e積）共有建筑面積積（分?jǐn)偯娣e積）：商品房房公用面積的的分?jǐn)傄源睘闉閱挝?，與本本幢樓房不相相連的公用建建筑面積不得得分?jǐn)偨o本本幢樓房的住住戶；共有建筑面積計(jì)算公式公用建筑面積積=整棟建筑的面面積—各套套內(nèi)建筑筑面積之和—已作為獨(dú)立使使用空間租租、售的地下下室、車棚、、人防工程地地下室；共用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積積/各套內(nèi)建筑面面積之和；分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e=各套內(nèi)建筑面面積×公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)；；使用面積即地毯面積，，是每套住宅宅戶內(nèi)除墻體體厚度外全部部?jī)裘娣e的總總和其中包括括臥室、起居居室、廳、、過(guò)道、廚房房、衛(wèi)生間、、儲(chǔ)藏室、壁壁柜、不吊柜柜、戶內(nèi)樓梯梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)；斜面屋頂結(jié)構(gòu)構(gòu)的房間，層層高低于2.20米的部分不計(jì)計(jì)入面積；使用率=套內(nèi)使用面積積/總建筑面積它是“建筑面面積”扣除公公共分?jǐn)偯娣e積后的余額實(shí)用面積實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)內(nèi)建筑面積和和住宅面積之之比，大于使使用率；即實(shí)用率＝套內(nèi)內(nèi)建筑面積／／套內(nèi)建筑面面積＋分?jǐn)偟牡墓灿泄灿媒ńㄖ娣e；得房率是指套套（單元）套套內(nèi)建筑面積積與套（單元元）建筑面積積之比；得房率即得房率＝套套內(nèi)建筑面積積／套內(nèi)建筑筑面積＋分?jǐn)倲偟墓灿泄糜媒ㄖ娣e；；建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有建筑筑物基底面積積之和與建設(shè)設(shè)用地面積的的比率（%）；即：∑基底面積/用地面積×100%=建筑覆蓋率（（建筑密度））；建筑覆蓋率（（建筑密度））備注：密度越越低，小區(qū)綠綠地面積和活活動(dòng)場(chǎng)地越大大。容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）；容積率越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。（如在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）容積率即：總建筑面面積/總用地面積=容積率；備注：各類型型物業(yè)容積率率一般規(guī)定如如下：a.獨(dú)立別墅為0.2~0.5；b.聯(lián)排別墅為0.4~0.7；c.6層以下多層住住宅為0.8~1.2；d.11層小高層住宅宅為1.5~2.0；e.18層高層住宅為為1.8~2.5；f.19層以上住宅為為2.4~4.5。綠化率綠地率綠地面積指能夠用于綠綠化的土地面面積，不包括括屋頂綠化、、垂直綠化和和覆土小于2米的土地；在建設(shè)用地范范圍內(nèi)各類綠綠地面積之和和與建設(shè)用地地面積的比率率（%）在建設(shè)用地范范圍內(nèi)全部綠綠化種植物水水平投影面積積之和與建設(shè)設(shè)用地面積的的比率（%）；層高：是指下層樓板板面到上層樓樓層面之間的的距離，也就就是一層房屋屋的高度。凈高：住宅的凈高是是指下層地板板面或樓板上上表面到上層層樓板下表面面之間的距離離；層高與凈高的關(guān)系可以用用公式來(lái)表示示：凈高=層高－樓板厚厚度；即層高和樓板板厚度的差叫叫“凈高"層高和凈高進(jìn)深與開(kāi)間進(jìn)深：是指房間的前前墻壁到后墻墻壁之間的垂垂直距離，即即房間縱向尺尺度。進(jìn)深大大的住宅可以以有效地節(jié)約約用地，但為為了保證建成成的住宅可以以有良好的自自然采光和通通風(fēng)條件，住住宅的進(jìn)深在在設(shè)計(jì)上有一一定的要求，，不宜過(guò)大；開(kāi)間：是指指房房間間的的左左墻墻壁壁到到右右墻墻壁壁之之間間的的垂垂直直距距離離，，即即房房間間橫橫向向尺尺度度。。因?yàn)闉槭鞘蔷途鸵灰蛔宰匀蝗婚g間的的寬寬度度而而言言，，故故稱稱開(kāi)開(kāi)間間。。戶型型比比：指各各種種戶戶型型在在總總戶戶數(shù)數(shù)中中所所占占百百分分比比，，就就是是體體現(xiàn)現(xiàn)在在一一定定數(shù)數(shù)量量建建筑筑中中，，各各種種不不同同套套型型占占總總套套數(shù)數(shù)的的比比重重；；面積積誤誤差差比比=（（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記面面積積－－合合同同約約定定面面積積））××100%/合合同同約約定定面面積積；面積積誤誤差差比比、、戶戶型型比比陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、、平平臺(tái)臺(tái)、、走走廊廊、、玄玄關(guān)關(guān)、、隔隔斷斷、、過(guò)過(guò)道道陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：泛指指有有永永久久性性上上蓋蓋、、有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、有有臺(tái)臺(tái)面面、、與與房房屋屋相相連連、、可可以以活活動(dòng)動(dòng)和和利利用用的的房房屋屋附附屬屬設(shè)設(shè)施施,供居居住住者者進(jìn)進(jìn)行行室室外外活活動(dòng)動(dòng)、、晾晾曬曬衣衣物物等等的的空空間間。。根根據(jù)據(jù)其其封封閉閉情情況況分分為為非非封封閉閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和封封閉閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；；根根據(jù)據(jù)其其與與主主墻墻體體的的關(guān)關(guān)系系分分為為凹凹陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和凸凸陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；；根根據(jù)據(jù)其其空空間間位位置置分分為為底底陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和挑挑陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；；平臺(tái)臺(tái)：：平臺(tái)臺(tái)是是指指供供居居住住者者進(jìn)進(jìn)行行室室外外活活動(dòng)動(dòng)的的上上人人屋屋面面或或由由住住宅宅底底層層地地面面伸伸出出室室外外的的部部分分；；走廊廊：：走廊廊是是指指住住宅宅套套外外使使用用的的水水平平交交通通空空間間；；玄關(guān)關(guān)：：玄關(guān)關(guān)就就是是登登堂堂入入室室第第一一步步所所在在的的位位置置，，它它是是一一個(gè)個(gè)緩緩沖沖過(guò)過(guò)渡渡的的地地段段。。居居室室是是家家庭庭的的““領(lǐng)領(lǐng)地地““，，講講究究一一定定的的私私密密性性，，大大門門一一開(kāi)開(kāi)，，有有玄玄關(guān)關(guān)阻阻隔隔，，外外人人對(duì)對(duì)室室內(nèi)內(nèi)就就不不能能一一覽覽無(wú)無(wú)余余。。玄玄關(guān)關(guān)一一般般與與廳廳相相連連，，由由于于功功能能不不同同，，需需調(diào)調(diào)度度裝裝飾飾手手段段加加以以分分割割就就是是自自己己人人回回家家，，也也要要有有一一塊塊放放雨雨傘傘、、掛掛雨雨衣衣、、換換鞋鞋、、擱擱包包的的地地方方。。平平時(shí)時(shí)，，玄玄關(guān)關(guān)也也是是接接受受郵郵件件、、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單會(huì)會(huì)客客的的場(chǎng)場(chǎng)所所；；隔斷斷：：隔斷斷是是指指專專門門作作為為分分隔隔室室內(nèi)內(nèi)空空間間的的不不到到頂頂?shù)牡陌氚虢亟亓⒘⒚婷妫?；過(guò)道道：：過(guò)道道是是指指住住宅宅套套內(nèi)內(nèi)使使用用的的水水平平交交通通空空間間；；多層層建建筑筑指四四層層至至六六層層的的建建筑筑超高高層層建建筑筑指高高度度超超過(guò)過(guò)100m的建建筑筑高層層建建筑筑指十十二二層層以以上上的的建建筑筑低層層建建筑筑指一一層層至至三三層層的的建建筑筑按層層數(shù)數(shù)劃劃分分建建筑筑類類型型小高高層層建建筑筑指七七層層至至十十二二層層的的建建筑筑建筑的結(jié)構(gòu)有哪些形式？建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是指指在在建建筑筑物物（（包包括括構(gòu)構(gòu)筑筑物物））中中，，由由建建筑筑材材料料做做成成用用來(lái)來(lái)承承受受各各種種荷荷載載或或者者作作用用，，以以起起骨骨架架作作用用的的空空間間受受力力體體系系。。鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：是指指承承重重的的主主要要構(gòu)構(gòu)件件是是用用鋼鋼材材料料建建造造的的，，包包括括懸懸索索結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)；；建筑的結(jié)構(gòu)有哪些形式？鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：是指指承承重重的的主主要要構(gòu)構(gòu)件件是是用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土建建造造的的。。包包括括薄薄殼殼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、大大模模板板現(xiàn)現(xiàn)澆澆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及使使用用滑滑模模、、升升板板等等建建造造的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的建建筑筑物物；；鋼、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：是指指承承重重的的主主要要構(gòu)構(gòu)件件是是用用鋼鋼、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土建建造造的的混合合結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：是指指承承重重的的主主要要構(gòu)構(gòu)件件是是用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土和和磚磚木木建建造造的的。。如如一一幢幢房房屋屋的的梁梁是是用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土制制成成，，以以磚磚墻墻為為承承重重墻墻，，或或者者梁梁是是用用木木材材建建造造，，柱柱是是用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土建建造造；；建筑的結(jié)構(gòu)有哪些形式？磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：是指指承承重重的的主主要要構(gòu)構(gòu)件件是是用用磚磚、、木木材材建建造造的的。。如如一一幢幢房房屋屋是是木木制制房房架架、、磚磚墻墻、、木木柱柱建建造造的的；；建筑的結(jié)構(gòu)有哪些形式？其他他結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：是指指凡凡不不屬屬于于上上述述結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的房房屋屋都都?xì)w歸此此類類。。如如竹竹結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、窯窯洞洞等等；；建筑的結(jié)構(gòu)有哪些形式？鋼混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)住住宅宅的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)材材料料是是鋼鋼筋筋混混凝凝土土，，即即鋼鋼筋筋、、水水泥泥、、粗粗細(xì)細(xì)骨骨料料（（碎碎石石））、、水水等等的的混混合合體體。。這這種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的住住宅宅具具有有抗抗震震性性能能好好、、整整體體性性強(qiáng)強(qiáng)、、抗抗腐腐蝕蝕能能力力強(qiáng)強(qiáng)、、經(jīng)經(jīng)久久耐耐用用等等優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，，并并且且房房間間的的開(kāi)開(kāi)間間、、進(jìn)進(jìn)深深相相對(duì)對(duì)較較大大，，空空間間分分割割較較自自由由。。目目前前，，多多、、高高層層住住宅宅多多采采用用這這種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。但但這這種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)工工藝藝比比較較復(fù)復(fù)雜雜，，建建筑筑造造價(jià)價(jià)也也較較高高；；鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)一般指把把磚砌體體用作內(nèi)內(nèi)外承重重墻或隔隔墻，樓樓蓋、屋屋蓋、梁梁、柱（（也可是是磚柱柱）是鋼鋼筋混凝凝土作用用在墻柱柱上的荷荷載，主主要是由由梁板傳傳來(lái)的屋屋蓋、樓樓蓋上的的活、、恒荷載載，它通通過(guò)墻柱柱基礎(chǔ)傳傳到地基基。作用用在縱墻墻上的水水平荷載載（如風(fēng)風(fēng)荷）一一部分分直接由由縱墻傳傳給橫墻墻，另一一部分則則通過(guò)屋屋蓋和樓樓蓋傳給給橫墻，，再由橫橫墻傳至至基礎(chǔ)礎(chǔ)，最后后傳給地地基，承承重墻的的厚度及及長(zhǎng)度是是根據(jù)強(qiáng)強(qiáng)度和穩(wěn)穩(wěn)定性的的要求，，通過(guò)計(jì)計(jì)算來(lái)來(lái)確定的的；在在磚混結(jié)結(jié)構(gòu)中的的梁有門門窗過(guò)梁梁、圈梁梁、雨蓬蓬梁、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)梁、、樓梯梁梁等，這這些梁的的長(zhǎng)度度、配筋筋和截面面尺寸，，除圈梁梁是按構(gòu)構(gòu)造配筋筋外，其其它都是是通過(guò)計(jì)計(jì)算設(shè)計(jì)計(jì)的，圈圈梁主主要作用用是提高高房屋空空間剛度度、增加加建筑物物的整體體性，提提高磚石石砌體的的抗剪、、抗拉拉強(qiáng)度，，因此圈圈梁不是是承重梁梁，當(dāng)圈圈梁用作作過(guò)梁時(shí)時(shí)，只在在過(guò)梁部部位按設(shè)設(shè)計(jì)配筋筋，其其它部位位仍是按按構(gòu)造配配筋，有有許多把把圈梁當(dāng)當(dāng)作承重重梁對(duì)待待，隨意意將圈梁梁下墻體體敲掉掉，則留留下了不不安全的的隱患；；框架結(jié)構(gòu)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)構(gòu)是指由由梁和柱柱組成框框架共同同抵抗適適用過(guò)程程中出現(xiàn)現(xiàn)的水平平荷載和和豎向荷荷載。采采用結(jié)構(gòu)構(gòu)的房屋屋墻體不不承重，，僅起到到圍護(hù)和和分隔作作用，一一般用預(yù)預(yù)制的加加氣混凝凝土、膨膨脹珍珠珠巖、空空心磚或或多孔磚磚、浮石石、陶粒粒等輕質(zhì)質(zhì)板材等等材料砌砌筑或裝裝配而成成。優(yōu)點(diǎn)：1、空間分隔隔靈活，，自重輕輕，節(jié)省省材料；；2、采用現(xiàn)澆澆混凝土土框架時(shí)時(shí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)的整體體性、剛剛度較好好，設(shè)計(jì)計(jì)處理也也能達(dá)到到較好的的抗震效效果，而而且可以以把梁或或柱澆注注成各種種需要的的截面形形狀。缺點(diǎn)：1、框架結(jié)結(jié)構(gòu)的的側(cè)向向剛度度小，，屬柔柔性結(jié)結(jié)構(gòu)框框架，，在強(qiáng)強(qiáng)烈地地震作作用下下，結(jié)結(jié)構(gòu)所所產(chǎn)生生水平平位移移較大大，易易造成成嚴(yán)重重的非非結(jié)構(gòu)構(gòu)性破破壞，，適用用于非非抗震震設(shè)計(jì)計(jì)2、鋼材和和水泥泥用量量較大大，構(gòu)構(gòu)件的的總數(shù)數(shù)量多多，吊吊裝次次數(shù)多多，接接頭工工作量量大，，工序序多，，浪費(fèi)費(fèi)人力力，施施工受受季節(jié)節(jié)、環(huán)環(huán)境影影響較較大；；3、不適宜宜建造造高層層建筑筑，框框架架是由由梁柱柱構(gòu)成成的桿桿系結(jié)結(jié)構(gòu)，，其承承載力力和剛剛度都都較低低，故故一般般適用用于建建造不不超過(guò)過(guò)15層的房房屋。。特點(diǎn)剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)11、剪力力墻的的主要要作用用是承承擔(dān)豎豎向荷荷載（（重力力）、、抵抗抗水平平荷載載（風(fēng)風(fēng)、地地震等等）；；23剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中墻墻與樓樓板組組成受受力體體系，，缺點(diǎn)點(diǎn)是剪剪力墻墻不能能拆除除或破破壞，，不利利于形形成大大空間間，住住戶無(wú)無(wú)法對(duì)對(duì)室內(nèi)內(nèi)布局局自行行改造造；短肢剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)應(yīng)應(yīng)用越越來(lái)越越廣泛泛，它它采用用寬度度（肢肢厚比比）較較小的的剪力力墻，，住戶戶可以以一定定范圍圍內(nèi)改改造室室內(nèi)布布局，，增加加了靈靈活性性，但但這是是以整整個(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)受受力性性能的的降低低為代代價(jià)的的（雖雖然有有試驗(yàn)驗(yàn)和研研究表表明這這種降降低幅幅度較較?。＜袅Y(jié)構(gòu)構(gòu)(shearwallstructure）是用用鋼筋筋混凝凝土墻墻板來(lái)來(lái)代替替框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的的梁柱柱，能能承擔(dān)擔(dān)各類類荷載載引起起的內(nèi)內(nèi)力，，并能能有效效控制制結(jié)構(gòu)構(gòu)的水水平力力，這這種用用鋼筋筋混凝凝土墻墻板來(lái)來(lái)承受受豎向向和水水平力力的結(jié)結(jié)構(gòu)稱稱為剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)。1配套設(shè)施住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱；2騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房；3露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)；4外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗；5建筑小品指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱；承重墻墻：是指在在砌體體結(jié)構(gòu)構(gòu)中支支撐著著上部部樓層層重量量的墻墻體，，在工工程圖圖上為為黑色色墻體體，打打掉會(huì)會(huì)破壞壞整個(gè)個(gè)建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)；承承重墻墻是經(jīng)經(jīng)過(guò)科科學(xué)計(jì)計(jì)算的的，如如果在在承重重墻上上打孔孔裝修修，就就會(huì)影影響建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定性性，改改變了了建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的體體系。。是非非常危危險(xiǎn)的的事情情，非非專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)人員員最好好不要要改變變承重重墻。。非承重重墻：：指不支支撐著著上部部樓層層重量量的墻墻體，，只起起到把把一個(gè)個(gè)房間間和另另一個(gè)個(gè)房間間隔開(kāi)開(kāi)的作作用，，在工工程圖圖上為為中空空墻體體，對(duì)對(duì)建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)沒(méi)什什么大大的影影響。預(yù)置板板：指預(yù)先先按照照尺寸寸統(tǒng)一一制作作的樓樓板，，到時(shí)時(shí)候再再直接接鋪上上去，，這樣樣可以以使施施工速速度加加快，，造價(jià)價(jià)低，，但整整體抗抗震性性和抗抗?jié)B性性較差差，廚廚、衛(wèi)衛(wèi)一定定不能能用?，F(xiàn)澆板板：指在施施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)直直接用用水泥泥澆鑄鑄的樓樓板。。什么叫叫房屋屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？？房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指的是是房屋屋所有有對(duì)房房屋所所擁有有的完完全所所有權(quán)權(quán)，主主要包包括對(duì)對(duì)房屋屋的占占有，，使用用，處處分和和收益益權(quán)。。簡(jiǎn)單單說(shuō)就就是擁?yè)碛惺故褂迷撛摲课菸?，或或出租租該房房屋獲獲取租租金收收入，，出售售該房房屋獲獲取增增值，，將該該房屋屋抵押押給銀銀行或或其他他組織織或個(gè)個(gè)人進(jìn)進(jìn)行融融資或或貸款款等權(quán)權(quán)利。。房屋屋作為為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，與土土地是是不可可分割割的一一個(gè)整整體，，房屋屋在發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等等產(chǎn)權(quán)權(quán)變更更時(shí)，，必然然是房房地一一體進(jìn)進(jìn)行的的，不不可能能將房房屋與與土地地分割割開(kāi)來(lái)來(lái)處分分。在在具體體的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目銷售售中，，房屋屋，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商擁有有產(chǎn)權(quán)權(quán)并獨(dú)獨(dú)立出出售，，出租租的車車庫(kù)等等有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，但像像屬于于小區(qū)區(qū)綠地地等部部分的的土地地及/或公建建，對(duì)對(duì)購(gòu)房房而言言，就就不具具備產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的概念念。產(chǎn)權(quán)包包括什什么？？房屋的的使用用權(quán)：：房屋的的使用用權(quán)是是指對(duì)對(duì)房屋屋擁有有的享享用權(quán)權(quán)。房房屋租租賃活活動(dòng)成成交的的是房房屋的的使用用權(quán)；；房屋的的使用用權(quán)不不能出出售、、抵押押、贈(zèng)贈(zèng)與、、繼承承等，，它包包含在在房屋屋的所所有權(quán)權(quán)之中中；房屋的的所有有權(quán)：：房屋的的所有有權(quán)：：房屋屋的所所有權(quán)權(quán)為房房屋的的占有有權(quán)、、管理理權(quán)、、享用用權(quán)、、排他他權(quán)、、處置置權(quán)（（包括括出售售、出出租租、抵抵押、、贈(zèng)與與、繼繼承））的總總和。。擁有有了房房屋的的所有有權(quán)就就等于于擁有有了在在法律律允許許范范圍內(nèi)內(nèi)的一一切權(quán)權(quán)利；；取取得房房屋所所有權(quán)權(quán)的方方式有有很多多，現(xiàn)現(xiàn)歸納納如下下：取取得得房屋屋所有有權(quán)的的方式式有很很多，，現(xiàn)歸歸納如如下：：1、依法法新建建的房房屋；；2、添附附的房房屋，，如翻翻建、、擴(kuò)建建、加加層等等；3、通過(guò)過(guò)買賣賣、贈(zèng)贈(zèng)與、、互換換等民民事法法律行行為取取得所所有權(quán)權(quán)的房房屋；；4、繼承承或受受遺的的房屋屋；產(chǎn)權(quán)包包括什什么？？房屋他他項(xiàng)權(quán)權(quán)：房屋的的他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利利是指指由房房屋的的所有有權(quán)衍衍生出出來(lái)的的典權(quán)權(quán)、租租賃權(quán)權(quán)、抵抵押權(quán)權(quán)、繼繼承權(quán)權(quán)等等權(quán)利利；土地使使用權(quán)權(quán)：是指土土地使使用者者在法法律允允許范范圍內(nèi)內(nèi)對(duì)依依法交交由其其使用用的國(guó)國(guó)有土土地或或者集集體土土地的的占占有、、使用用以及及部分分收益益、處處分的的權(quán)利利；住宅所所有權(quán)權(quán)：住宅所所有權(quán)權(quán)是指指住宅宅建筑筑本身身和其其附屬屬設(shè)備備的所所有權(quán)權(quán)。不不包括括宅基基地和和院地地；房屋處處分權(quán)權(quán)：指房屋屋所有有權(quán)人人在法法律許許可范范圍內(nèi)內(nèi)對(duì)其其房屋屋擁有有的處處置權(quán)權(quán)利。。處分分有兩兩種情情況事事實(shí)實(shí)處分分和法法律處處分；；房屋占占有權(quán)權(quán)：指房屋屋所有有人對(duì)對(duì)房屋屋實(shí)際際控制制的權(quán)權(quán)利。。它可可以與與所有有權(quán)分分離，，故非非所有有權(quán)人人也可可能能享有有房屋屋占有有權(quán)；；房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：：房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是指房房產(chǎn)的的所有有者按按照國(guó)國(guó)家法法律規(guī)規(guī)定所所享有有的權(quán)權(quán)利，，也就就是房房屋各各項(xiàng)權(quán)權(quán)益益的總總和，，即房房屋所所有者者對(duì)該該房屋屋財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的占占有、、使用用、收收益和和處分分的權(quán)權(quán)利；；產(chǎn)權(quán)置置換：：是指居居民之之間以以自身身原有有產(chǎn)權(quán)權(quán)房進(jìn)進(jìn)行置置換的的一種種業(yè)務(wù)務(wù)。一一般是是在中中介的的撮合合下進(jìn)進(jìn)行行，并并可由由中介介代辦辦置換換手續(xù)續(xù)；共有房房產(chǎn)：：指兩個(gè)個(gè)或兩兩個(gè)以以上的的人對(duì)對(duì)同一一項(xiàng)房房產(chǎn)共共同享享有所所有權(quán)權(quán)；共同共共有房房產(chǎn)：：指兩個(gè)個(gè)或兩兩個(gè)以以上的的人，，對(duì)全全部共共有房房產(chǎn)不不分份份額享享有平平等的的所有有權(quán)；；產(chǎn)權(quán)包包括什什么？？30302房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)————之銷銷售術(shù)術(shù)語(yǔ)篇篇01房屋的的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積積：房屋的的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積積系指指產(chǎn)權(quán)權(quán)主依依法擁?yè)碛蟹糠课菟袡?quán)權(quán)的房房屋建建筑面面積。。房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)面積積由由直轄轄市、、市、、縣房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門登記記確權(quán)權(quán)認(rèn)定定；房屋預(yù)預(yù)測(cè)面面積：：預(yù)測(cè)面面積是是指在在商品品房期期房（（有預(yù)預(yù)售銷銷售證證的合合法銷銷售項(xiàng)項(xiàng)目））銷售售中，，根據(jù)據(jù)國(guó)家家規(guī)規(guī)定，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)主管管機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)定定具有有測(cè)繪繪資質(zhì)質(zhì)的房房屋測(cè)測(cè)量機(jī)機(jī)構(gòu)，，主要要依據(jù)據(jù)施工工圖紙紙、實(shí)實(shí)地地考察察和國(guó)國(guó)家測(cè)測(cè)量規(guī)規(guī)范對(duì)對(duì)尚未未施工工的房房屋面面積進(jìn)進(jìn)行一一個(gè)預(yù)預(yù)先測(cè)測(cè)量計(jì)計(jì)算的的行為為，它它是是開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)行合合法銷銷售的的面積積依據(jù)據(jù)；房屋實(shí)實(shí)測(cè)面面積：：實(shí)測(cè)面面積是是指商商品房房竣工工驗(yàn)收收后，，工程程規(guī)劃劃相關(guān)關(guān)主管管部門門審核核合格格，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商依據(jù)據(jù)國(guó)國(guó)家規(guī)規(guī)定委委托具具有測(cè)測(cè)繪資資質(zhì)的的房屋屋房屋屋測(cè)繪繪機(jī)構(gòu)構(gòu)參考考圖紙紙、預(yù)預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)及及國(guó)家家測(cè)繪繪規(guī)規(guī)范之之規(guī)定定對(duì)樓樓宇進(jìn)進(jìn)行的的實(shí)地地勘測(cè)測(cè)、繪繪圖、、計(jì)算算而得得出的的面積積。是是開(kāi)發(fā)發(fā)商和和業(yè)主主的的法律律依據(jù)據(jù)，是是業(yè)主主辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)證、、結(jié)算算物業(yè)業(yè)費(fèi)及及相關(guān)關(guān)費(fèi)用用的最最終依依據(jù)；；房屋的的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積積、預(yù)預(yù)測(cè)面面積、、實(shí)測(cè)測(cè)面積積商品房房的銷銷售面面積：：商品房房按““套””或““單元元”出出售，，商品品房的的銷售售面積積即為為購(gòu)房房者所所購(gòu)買買的套套內(nèi)或或單單元內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積（以以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱套套內(nèi)建建筑面面積））與應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓媒ńㄖ婷娣e之之和。。商品品房房銷售售面積積＝套套內(nèi)建建筑面面積＋＋分?jǐn)倲偟墓媒ńㄖ婷娣e；；實(shí)際銷銷售面面積：：是指報(bào)報(bào)告期期已竣竣工的的房屋屋面積積中已已正式式交付付給購(gòu)購(gòu)房者者或已已簽訂訂（正正式））銷售售合同同的的商品品房屋屋面積積。不不包括括已簽簽訂預(yù)預(yù)售合合同正正在建建設(shè)的的商品品房屋屋面積積，但但包括括報(bào)告告期期或報(bào)報(bào)告期期以前前簽訂訂了預(yù)預(yù)售合合同，，在報(bào)報(bào)告期期又竣竣工的的商品品房屋屋面積積；預(yù)售面面積：：是指報(bào)報(bào)告期期末已已竣工工的可可供銷銷售或或出租租的商商品房房屋建建筑面面積中中，尚尚未銷銷售或或出租租的的商品品房屋屋建筑筑面積積，包包括以以前年年度竣竣工和和本期期竣工工的房房屋面面積，，但不不包括括報(bào)告告期期已竣竣工的的拆遷遷還建建、統(tǒng)統(tǒng)建代代建、、公共共配套套建筑筑、房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司自用用及周周轉(zhuǎn)房房等不不可可銷售售或出出租的的房屋屋面積積；商品房房的銷銷售面面積、、實(shí)際際銷售售面積積、預(yù)預(yù)售面面積契稅：：是以所所有權(quán)權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移移變動(dòng)動(dòng)的不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為征征稅對(duì)對(duì)象，，向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承承受人人征收收的一一種財(cái)財(cái)產(chǎn)稅稅。應(yīng)應(yīng)繳稅稅范圍圍包括括：土土地使使用權(quán)權(quán)出售售、贈(zèng)贈(zèng)與和和交換換，房房屋買買賣，，房屋屋贈(zèng)與與，房房屋交交換等等。重重慶現(xiàn)現(xiàn)行征征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為：首首套普普通住住宅90㎡㎡以下下的為為1.0%，144㎡㎡以下下的首首套普普通住住宅為為1.5%；非普普通住住宅3%。公共維維修基基金：：公共維維修基基金是是指住住宅樓樓房的的公共共部位位和共共用設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備的維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)基基金，，非電電梯房房交存存比例例為50元元/平方米米，電電梯房房交存存比例例為80元元/平方米米印花稅稅：印花稅稅是對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)交交往中中書(shū)立立（書(shū)書(shū)立指指以書(shū)書(shū)面的的形式式產(chǎn)生生的各各種合合同，，字據(jù)據(jù)，帳帳薄等等。））、領(lǐng)領(lǐng)受憑憑證征征收的的一種種稅。因采采用在在應(yīng)稅稅憑證證上粘粘貼印印花稅稅票作作為完完稅的的標(biāo)志志而得得名。。房地產(chǎn)產(chǎn)登記記：即房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記，，是指指經(jīng)申申請(qǐng)人人申請(qǐng)請(qǐng)，由由房地地產(chǎn)登登記機(jī)機(jī)構(gòu)將將申請(qǐng)請(qǐng)人的的房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利和和其他他應(yīng)當(dāng)當(dāng)記載載的事事項(xiàng)在在房地地產(chǎn)登登記簿簿予以以記載載的行行為，，是將將房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利現(xiàn)現(xiàn)狀、、權(quán)利利變動(dòng)動(dòng)情況況以及及其他他相關(guān)關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)記載載在房房地產(chǎn)產(chǎn)登