房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理（共99）

房地產(chǎn)企業(yè)全全過程成本管管理xxx市2017年1月1提綱綱1理念與方法2房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本構(gòu)成成3房地產(chǎn)開發(fā)項項目責(zé)任成本本管理4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點5總結(jié)2房地產(chǎn)新政與與地產(chǎn)宏觀大大勢資源競爭資資本競競爭管管理競爭爭向管理要效益益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展1理念與方法1理念與方法3房地產(chǎn)企業(yè)的的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競競爭1理念與方法4房地產(chǎn)企業(yè)的的核心競爭力力：企業(yè)運營能力力各專業(yè)的管理理能力專業(yè)間的集成成能力具體項目操作作能力企業(yè)綜合管理理能力成本管理能力力聚焦體現(xiàn)1理念與方法5目標(biāo)成本管理理責(zé)任成本管理理動態(tài)成本管理理房地產(chǎn)項目全全過程成本管管理核心體系1理念與方法6成本管理作業(yè)過程管理理責(zé)任成本管理理目標(biāo)成本管理組織、人制度、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成成本管理模式式1理念與方法7如何實現(xiàn)房地地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本管管理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動態(tài)成本后評估和反饋饋8企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的定位決決定了企業(yè)的的成本策略品牌盈盈利項項目定位持持續(xù)發(fā)展展成熟房地產(chǎn)公公司的成本策策略觀1、要產(chǎn)品，而而非作品（新新、特、奇建建筑，如鳥巢巢、水立方、、中央電視臺臺新址、東方方明珠電視塔塔等）2、成熟產(chǎn)品的的復(fù)制（即標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化進程））專業(yè)支持體系系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)采采購管理系統(tǒng)統(tǒng)成本研究系統(tǒng)統(tǒng)基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息息9相關(guān)概念品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等等）、品味（（風(fēng)格、布局局、配套等））、品行（售售后、物業(yè)管管理等）產(chǎn)品型：贏利主要依依靠產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，特點是房房價差異性大大、產(chǎn)品差異異性大，對項項目檔次定位位、開發(fā)節(jié)奏奏的把握要求求較高。成本型：贏利主要靠對對建安成本的的控制，特點點是房價差異異性較小、產(chǎn)產(chǎn)品差異性小小，對項目的的建安成本控控制要求較高高。10目標(biāo)成本：項項目的目標(biāo)成本是企企業(yè)預(yù)先確定定的、在一定定時時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過努力力所要實現(xiàn)的的成本目標(biāo)；；是項目成本的控制線線。責(zé)任成本：在“成本管理理相關(guān)業(yè)務(wù)中中“誰來做、、做什么”的的問題，是成成本管理體系系架構(gòu)在部門門職責(zé)和崗位位職責(zé)層面的的分解和落實實。動態(tài)成本：是項目實施過過程中各個時時期體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿?理念與方法11房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售目標(biāo)成本的實施管理采購招標(biāo)項目管理設(shè)計管理銷售管理施工結(jié)算財務(wù)決算全過程成本管理工作項目盈利目標(biāo)標(biāo)1理念與方法12新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算算一目標(biāo)成本測算算二目標(biāo)成成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析析目標(biāo)成本形成成目標(biāo)成本執(zhí)行行目標(biāo)成本的形形成過程1理念與方法13目標(biāo)成本管理理中經(jīng)常遇到到的問題1、目標(biāo)成本合合理嗎？2、動態(tài)成本信信息為什么失失真？A、目標(biāo)估計不不足B、目標(biāo)剛性不不足C、目標(biāo)與實際際脫節(jié)A、信息歸集不不及時B、信息反饋失失控1理念與方法14動態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本本+待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本構(gòu)成成1理念與方法15立項施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作作業(yè)過程與成成本形成土地成本行行政費用用設(shè)計計費招招標(biāo)費用建建安費用用財務(wù)務(wù)費用租租售費用用管理費用成本是一系列列經(jīng)營活動的的疊加1理念與方法16偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動態(tài)管理PDCA1理念與方法17如何實現(xiàn)動態(tài)態(tài)成本控制以合同管理為為中心抓住三條主線線：“動態(tài)成成本”、“實實際發(fā)生成本本”、“實付付成本”“動態(tài)成本””反映任意時時段項目的綜綜合成本及結(jié)結(jié)構(gòu)分布；“實際發(fā)生成成本”指的是是項目當(dāng)前已已審定的工程程量，與“動動態(tài)成本”對對比可反映出出項目整體進進度；“實付成成本”指指的是實實際已支支付的款款項，與與“實際際發(fā)生成成本”對對比反映映出款項項的支付付進度，，包括應(yīng)應(yīng)付、實實付的情情況。建立成本本分析預(yù)預(yù)警機制制建立成本本分析預(yù)預(yù)警制度度建立成本本臺帳充分借助助信息化化手段181理念與方方法動態(tài)成本本相關(guān)報報表的例例子《目標(biāo)成本本控制責(zé)責(zé)任書》《成本費用用計劃表表》《月成本費費用報表表》《成本費用用記錄臺臺帳》《項目動態(tài)態(tài)成本記記錄表》《成本預(yù)警警通知書書》《目標(biāo)成本本調(diào)整申申報表》《工程總進進度計劃劃表》《工程進度度月報表表》《工程進度度與付款款臺帳》《分部分項項工程量量明細(xì)臺臺帳》《分部分項項工程造造價分析析臺帳》《甲供材料料進度月月報表》《甲供材料料進度與與付款臺臺帳》《甲供材料料供應(yīng)明明細(xì)臺帳帳》19責(zé)任成本本管理通過確定定責(zé)任主主體和評評價部門門，通過過技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、、執(zhí)行和和考核，，來保證證整體成成本的合合理性和和先進性性。責(zé)任成本本管理要要素：（1）責(zé)任范范圍；（2）責(zé)任人人（3）評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價人人責(zé)任成本本管理1理念與方方法202房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成21序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

規(guī)劃面積多層高層商業(yè)

可售面積

1土地款及大配套費

2開發(fā)前期準(zhǔn)備費

3建安工程費

4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

5公用配套設(shè)施費

6財務(wù)費用

7租售費用

8管理費用9不可預(yù)見費

2.1房地產(chǎn)成成本測算算總表2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成22房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成土地成本本（約占占項目總總成本的的30-35%左右）前期費用用（約占占項目總總成本的的2-3%左右）工程成本本（約占占項目總總成本的的50-55%左右）營銷成本本（約占占項目總總成本的的5-8%左右）管理成本本和財務(wù)務(wù)成本工程成本本、營銷銷成本是是項目開開發(fā)過程程中成本本控制的的重點！！23尤以工程程成本為為重2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的成成本結(jié)構(gòu)構(gòu)中看，，關(guān)鍵是是控制土土地成本本和建造造成本的的變化、、以及銷銷售成本本的有效效性2410330510174454.55577.568.530社區(qū)配套套市政建設(shè)設(shè)工程建設(shè)設(shè)材料采購購其他費用用市場費用用銷售費用用基本利潤潤環(huán)境因素素設(shè)計因素素品牌因素素建造成本本38.5%項目收益益率22.5%銷售成本本9%土地成本本30%土地轉(zhuǎn)讓讓5941彈性成本本和利潤潤剛性成本本和利潤潤資料來源源：其他他顧問公公司報告告未加財務(wù)務(wù)成本與與管理費費用關(guān)鍵控制制環(huán)節(jié)2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成案例分析析萬科如是是說：我們的成成本在本本行行業(yè)業(yè)中占有有優(yōu)勢!!2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成25成本有哪哪八大類類？2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成262.2成本八大大類項目分產(chǎn)品類型成本匯總表----一級科目序號成本項目單價合價高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計

建筑面積

*可售車位

可售面積

*

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成272.2光明城市市成本簡簡介2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成282.2光明城市市成本簡簡介2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成292.2光明城市市成本簡簡介2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成302.3成本科目目基本組組成二級科目目----四、五個個一、土地地獲得價價款1、政府地地價及相相關(guān)費用用2、合作款款項3、紅線外外市政設(shè)設(shè)施4、拆遷補補償費二、開發(fā)發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費1、勘察設(shè)設(shè)計費2、報批報報建增容容費3、三通一一平費4、臨時設(shè)設(shè)施費2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成312.3成本科目目基本組組成三、主體體建筑工工程費1、基礎(chǔ)工工程2、結(jié)構(gòu)及及粗裝修修3、門窗工工程4、公共部部位裝修修5、室內(nèi)裝裝修四、主體體安裝工工程費1、室內(nèi)水水曖氣電電2、設(shè)備及及安裝費費3、弱電工工程2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成322.3成本科目目基本組組成五、社區(qū)區(qū)管網(wǎng)工工程費1、室外給給排水系系統(tǒng)4、室外高高低壓線線路2、室外采采暖系統(tǒng)統(tǒng)5、室外智智能化系系統(tǒng)3、室外燃燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)6、其它六、園林林環(huán)境費費2、綠化建建設(shè)費5、圍墻建建造費3、建筑小小品6、室外照照明4、道路廣廣場建造造費7、室外零零星工程程2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成332.3成本科目目基本組組成七、配套套設(shè)施費費1、游泳池池5、地下室室2、會所6、行政管管理及設(shè)設(shè)區(qū)服務(wù)務(wù)3、幼兒園園7、市政用用房4、學(xué)校八、開發(fā)發(fā)間接費費1、工程管管理費3、營銷設(shè)設(shè)施建造造費2、資本化化利息4、物業(yè)完完善費5、不可預(yù)預(yù)見費2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成342.3成本科目目基本組組成一、土地地獲得價價款1、政府地地價及相相關(guān)費用用◆土土地地出讓金金◆契契稅稅4%3、紅線外外市政設(shè)設(shè)施◆大大市市政配套套費105元/M2◆河西市政政配套費費110元/M2三級、四四級科目目2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成352.3成本科目目基本組組成二、開發(fā)發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費1、勘察設(shè)設(shè)計費◆勘勘察察丈量費費------下設(shè)五~十個子目目商品房測測繪、初初勘、詳詳勘、施施工驗線線、竣工工測量、、日照分分析等◆規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計費費------下設(shè)五~十個子目目交通分析析、概念念設(shè)計、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、施施工圖設(shè)設(shè)計、室室外自來來水管道道設(shè)計、、小區(qū)配配電工程程設(shè)計、、環(huán)境設(shè)設(shè)計等2、報批報報建費◆報報批批報建費費------下設(shè)二十十個子目目政府綜合合報建、、人防異異地建設(shè)設(shè)、白蟻蟻防治、、圖紙審審查、新新墻體材材料保證證金、散散裝水泥泥保證金金、工程程招標(biāo)管管理費、、項目環(huán)環(huán)境影響響測評、、消防檢檢測、房房屋交易易手續(xù)、、商品房房價格認(rèn)認(rèn)證、房房屋面積積測量等等等2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成362.3成本科目目基本組組成2、報批報報建費◆增容費費------下設(shè)五~十個子目目供電貼費費、水增增容費(住宅、商商業(yè))、煤氣增增容費◆三通一一平費------下設(shè)三個個子目臨時道路路、臨時時用電、、臨時用用水2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成372.3成本科目目基本組組成三、主體體建筑工工程費1、基礎(chǔ)工工程費◆土方◆護坡掛網(wǎng)噴漿漿、深攪攪樁止水水、鉆孔孔灌注樁樁支護、、木樁等等◆工程樁樁、樁基基檢測、、降水2、結(jié)構(gòu)與與粗裝修修3、門窗工工程◆單元門門◆入戶門門◆防火門門、防火火卷簾門門◆窗、陽陽臺門2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成382.3成本科目目基本組組成三、主體體建筑工工程費4、公共部部位裝修修◆大堂精精裝修、、架空層層、地下下室大堂堂◆電梯廳廳精裝修修◆單元入入口、樓樓梯間◆外墻：：涂料、面面磚、頁頁巖磚、、花崗巖巖、鋁合合金花鉓鉓等5、室內(nèi)裝裝修四、主體體安裝工工程費◆室內(nèi)水水暖氣電電施工費用用、PVC管、電纜纜、配電電箱戶內(nèi)內(nèi)箱、開開關(guān)插插座等◆設(shè)備及及安裝費費電梯、通通風(fēng)、消消防系統(tǒng)統(tǒng)◆弱電系系統(tǒng)防盜、對對講系統(tǒng)統(tǒng)、三表表遠(yuǎn)傳、、有線電電視、電電話、多多媒體箱箱2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成392.3成本科目目基本組組成五、社區(qū)區(qū)管網(wǎng)費費室外給排排水系統(tǒng)統(tǒng)◆室外給給水◆雨雨污水◆◆室外消消防室外燃?xì)鈿庀到y(tǒng)◆管道系系統(tǒng)◆調(diào)調(diào)壓站室外電器器及高低低壓設(shè)備備◆高低壓壓配電設(shè)設(shè)備及安安裝◆室外強強電管道道及敷設(shè)設(shè)◆室外外弱電管管道埋設(shè)設(shè)室外智能能化系統(tǒng)統(tǒng)◆停車管管理系統(tǒng)統(tǒng)◆小區(qū)區(qū)閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)◆周界界紅外防防越◆小區(qū)門門禁系統(tǒng)統(tǒng)◆電子子巡更系系統(tǒng)◆電電子信息息公告系系統(tǒng)◆前景音音樂廣播播系統(tǒng)◆◆人工湖湖電子提提示系統(tǒng)統(tǒng)2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成404.3成本科目目基本組組成六、園林林環(huán)境費費1、綠化建建設(shè)費2、建筑小小品3、道路廣廣場建造造費4、圍墻建建造費5、室外照照明6、室外零零星設(shè)施施七、配套套設(shè)施費費會所◆基礎(chǔ)工工程◆結(jié)結(jié)構(gòu)與粗粗裝修◆◆安裝費費◆室內(nèi)內(nèi)精裝修修◆鋁合金門門窗◆外外墻裝修修(花崗巖、、涂料、、面磚等等)412.3成本科目目基本組組成七、配套套設(shè)施費費幼兒園-------光明無學(xué)校---------光明無地下室◆結(jié)構(gòu)與與粗裝修修◆安裝裝費◆人人防設(shè)備備費◆◆車擋及及仃車位位行政管理理及社區(qū)區(qū)服務(wù)◆基礎(chǔ)費費用◆結(jié)結(jié)構(gòu)與粗粗裝修◆◆安裝費費◆室內(nèi)內(nèi)精裝修修市政公用用房◆基礎(chǔ)費費用◆結(jié)結(jié)構(gòu)與粗粗裝修◆◆安裝費費◆室內(nèi)內(nèi)精裝修修八、開發(fā)發(fā)間接費費工程管理理費◆工程監(jiān)監(jiān)理費◆◆預(yù)結(jié)算算編審費費◆行政費用用◆施工獎獎金◆工工程質(zhì)量量監(jiān)督費費◆安全全監(jiān)督費費◆工程程保險費費◆工程程細(xì)部檢檢查費七、配套套設(shè)施費費幼兒園-------光明無學(xué)校---------光明無地下室◆結(jié)構(gòu)與與粗裝修修◆安裝裝費◆人人防設(shè)備備費◆◆車擋及及仃車位位行政管理理及社區(qū)區(qū)服務(wù)◆基礎(chǔ)費費用◆結(jié)結(jié)構(gòu)與粗粗裝修◆◆安裝費費◆室內(nèi)內(nèi)精裝修修市政公用用房◆基礎(chǔ)費費用◆結(jié)結(jié)構(gòu)與粗粗裝修◆◆安裝費費◆室內(nèi)內(nèi)精裝修修八、開發(fā)發(fā)間接費費工程管理理費◆工程監(jiān)監(jiān)理費◆◆預(yù)結(jié)算算編審費費◆行政費用用◆施工獎獎金◆工工程質(zhì)量量監(jiān)督費費◆安全全監(jiān)督費費◆工程程保險費費◆工程程細(xì)部檢檢查費2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成422.3成本科目目基本組組成八、開發(fā)發(fā)間接費費資本化利利息營銷設(shè)施施建造費費◆接待廳廳及銷售售辦公室室裝修費費◆樣板板間費用用◆示范范景觀帶帶費物業(yè)完善善費不可預(yù)見見費2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目成本構(gòu)構(gòu)成433房地產(chǎn)開開發(fā)項目目責(zé)任成成本管理理44建立合理理的目標(biāo)標(biāo)成本將目標(biāo)成成本分解解成責(zé)任任成本將成本控控制落實實到各業(yè)業(yè)務(wù)操作作環(huán)節(jié)中中量化評估估體系成本考核核與績效效管理責(zé)任成本本管理的的總體思思路3房地產(chǎn)開開發(fā)項目目責(zé)任成成本管理理45管什么？責(zé)任成本管理管多深？誰來管？怎么管？責(zé)任成本本管理3房地產(chǎn)開開發(fā)項目目責(zé)任成成本管理理46責(zé)任成本本體系通過確定定責(zé)任主主體和評評價部門門，通過過技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、、執(zhí)行和和考核，，來保證證整體成成本的合合理性和和先進性性。責(zé)任成本本管理體體系要素素：（1）責(zé)任范范圍；（（2）責(zé)任人人（3）評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（（4）評價人人責(zé)任成本本體系建建立目的的：令全員實實施自覺覺的成本本管理行行為3房地產(chǎn)開開發(fā)項目目責(zé)任成成本管理理47責(zé)任成本本的落實實責(zé)任主體體責(zé)任內(nèi)容容責(zé)任控制制要點責(zé)任履行行評價責(zé)任狀（（書）責(zé)任成本本的分配配最終落落實到了了項目開開發(fā)計劃劃以及各部門工工作計劃劃中?。。。。蛹尤霑r間間、質(zhì)量量、價值值、責(zé)任任人等要要素）3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理48項目經(jīng)理部部：工程進度、、質(zhì)量；工程材料部部：供應(yīng)商管理理與技術(shù)方方案；設(shè)計研發(fā)部部：設(shè)計圖紙財務(wù)計統(tǒng)部部：財務(wù)核算經(jīng)營銷售部部：人力資源部部：組織架構(gòu)、、職能分工工預(yù)決算部/成本管理部部/審計核算部部：對工程項目目的全過程程進行成本本管理。對對可控成本本、變動成成本和成本本異常偏差差實行有效效監(jiān)控。保保證將成本本控制在目目標(biāo)成本范范圍內(nèi)。。責(zé)任體系前前提3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理49萬達(dá)成本控控制部成本目標(biāo)組組招標(biāo)合約組過程控制組組集中采購組組指導(dǎo)檢查組組例成本管管理架構(gòu)(萬達(dá))3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理501、成本管理理架構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計中心

負(fù)責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心

負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。財務(wù)資金部

負(fù)責(zé)利息費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部

負(fù)責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理51實施要點總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考考核報告責(zé)任成本管管理辦法成本階段性性目標(biāo)《責(zé)任成本管管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理52如何建立項項目責(zé)任成成本體系“責(zé)任成本本”回答的的是在“成成本管理相相關(guān)業(yè)務(wù)中中“誰來做做、做什么么”的問題題，是成本本管理體系系架構(gòu)在部部門職責(zé)和和崗位職責(zé)責(zé)層面的分分解和落實實?！柏?zé)任成本本體系”包包含以下要要素，即責(zé)責(zé)任主體、、責(zé)任范圍圍、考核指指標(biāo)和評價價部門。責(zé)任主體：：按照房地地產(chǎn)開發(fā)項項目拓展論論證、規(guī)劃劃設(shè)計、工工程施工、、銷售客服服等職能部部門確定相相應(yīng)的責(zé)任任主體，并并明確在各各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)導(dǎo)部門和配配合部門；；責(zé)任范圍：：建造成本本按發(fā)生程程序劃分責(zé)責(zé)任部門，，建造成本本以外按成成本項目劃劃分責(zé)任范范圍；考核指標(biāo)：：以定量指指標(biāo)為主。。反饋指標(biāo)標(biāo)的系列數(shù)數(shù)值反映項項目成本特特性，單一一反饋指標(biāo)標(biāo)高低并不不能如實反反映成本理理性；評價部門：：及時計算算并提供反反饋指標(biāo)。。在各部門門發(fā)表自我我評價的基基礎(chǔ)上，就就各責(zé)任成成本管理結(jié)結(jié)果是否經(jīng)經(jīng)濟合理，，是否符合合成本管理理宗旨，發(fā)發(fā)表評價意意見，并形形成系統(tǒng)的的項目責(zé)任任成本分析析報告。533房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理某標(biāo)桿企業(yè)業(yè)責(zé)任成本本體系表54

主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本項目發(fā)展部銷售部每平米地價土地獲得時間財務(wù)管理部開發(fā)前期準(zhǔn)備費--報批報建費項目發(fā)展部辦公室報建費用節(jié)減率財務(wù)管理部--設(shè)計費設(shè)計部工程部每平米設(shè)計費成本管理部--三通及臨時設(shè)施費工程部設(shè)計部主體建造成本(主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）:規(guī)劃設(shè)計設(shè)計部銷售部項目部規(guī)劃設(shè)計周期成本管理部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計工程部設(shè)計部每平米鋼筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部

材料采購工程部成本部甲定材料占造價比率成本管理部項目經(jīng)理部統(tǒng)購材料購買率

設(shè)計變更設(shè)計部工程部變更比率成本管理部

工程簽證項目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部工程結(jié)算成本部工程部項目部結(jié)算錯漏率工程管理部銷售費用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費用財務(wù)管理部每平米廣告費用人均銷售員面積3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理主要內(nèi)容（（1）——要素概括3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理55主要內(nèi)容（（2）——反饋指標(biāo)3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理56方式一：根根據(jù)成本科科目，將目目標(biāo)成本分分解成《目標(biāo)成本控控制責(zé)任書書》，對各項目目費用的責(zé)責(zé)任部門及及其主要職職責(zé)的說明明，包括控控制內(nèi)容、、控制要點點和手段，，形成成本本控制的指指引方式二：根根據(jù)合同分分類，將目目標(biāo)成本分分解成《合同控制清清單》，將合同簽簽訂、履行行的責(zé)任落落實到合同同責(zé)任部門門，以各部部門成本責(zé)責(zé)任的完成成來保證目目標(biāo)成本的的完成責(zé)任成本的的分解方式式3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理571立項環(huán)節(jié)成本控制要點2規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點3招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點4施工環(huán)節(jié)成本控制要點5材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點6銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南7工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點8期間費用的成本控制要點9物業(yè)管理成本控制要點責(zé)任成本控控制要點指指南3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理581、設(shè)計管理理的責(zé)任成成本僅僅是是設(shè)計費嗎嗎？2、招投標(biāo)管理理的責(zé)任成成本如何切切分？設(shè)計階段責(zé)責(zé)任成成本管理招投標(biāo)責(zé)任任成本管理理責(zé)任成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目責(zé)任任成本管理理593、責(zé)任分配配合理嗎？？4、這些問題題是責(zé)任成成本管理的的錯？A、無邊界責(zé)責(zé)任：如（（樣板房成成本責(zé)任、、甲供材成成本責(zé)任等等）B、各階段圖圖紙的成本本責(zé)任C、合同招標(biāo)標(biāo)與與履約約跟蹤管理理A、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)下降了C、財務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問題題出現(xiàn)了責(zé)任成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題604房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點61房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成本本管理主要要問題列舉舉缺乏規(guī)范的的成本管理理制度和體體系無法準(zhǔn)確掌掌握項目建建設(shè)過程中中的最新動動態(tài)成本設(shè)計變更、、現(xiàn)場簽證證難以有效效控制超合同付款款時有發(fā)生生難以實時了了解大量工工程合同的的執(zhí)行進度度難以精確制制定資金計計劃缺乏對成本本歷史數(shù)據(jù)據(jù)的積累和和分析難以及時追追蹤各類材材料的價格格變動及應(yīng)應(yīng)用狀況缺乏對供應(yīng)應(yīng)商的全面面管理624房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.1項目論證階階段成本控控制要點建立在充分分完善成本本信息基礎(chǔ)礎(chǔ)上的對目目標(biāo)地塊準(zhǔn)準(zhǔn)確的成本本信息分析析評價體系系；項目拓展論論證階段的的成本控制制重點在于于控制土地地成本建立嚴(yán)格完完善的項目目立項審批批權(quán)限和流流程；制定適當(dāng)?shù)牡耐恋孬@取取投標(biāo)報價價策略；嚴(yán)格控制交交地及付款款風(fēng)險。634房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.2規(guī)劃設(shè)計階階段成本控控制要點設(shè)計供應(yīng)商商采購管理理：對概念念設(shè)計、規(guī)規(guī)劃設(shè)計還還是一般的的裝修設(shè)計計，均通過過規(guī)范化的的設(shè)計供應(yīng)應(yīng)商采購控控制流程，，以爭取最最佳的性價價比；通過限額設(shè)設(shè)計落實目目標(biāo)成本的的要求：通過規(guī)范化化的設(shè)計任任務(wù)書和設(shè)設(shè)計合同嚴(yán)嚴(yán)格控制設(shè)設(shè)計單位的的設(shè)計質(zhì)量量：設(shè)計單單位的《施工圖預(yù)算算》原則上不得得突破甲方方編制的《建造成本預(yù)預(yù)算》；通過規(guī)范化化的設(shè)計評評審流程來來評價各重重要設(shè)計節(jié)節(jié)點的設(shè)計計成果質(zhì)量量：通過施工圖圖會審來控控制設(shè)計質(zhì)質(zhì)量和工程程成本：通通過會審，，提出明確確的書面審審查意見，，并督促設(shè)設(shè)計單位進進行修正，，避免或減減少設(shè)計不不合理甚至至失誤所造造成的投資資損失浪費費。644房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.3采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸設(shè)計管理采招管理工程管理成本管理履約跟蹤變更簽證材設(shè)控制變更管理材設(shè)選型限額設(shè)計合同管理集中采購招投標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點65招標(biāo)的意義義：優(yōu)選供應(yīng)商商，貨比三三家控制成成本招標(biāo)的主要要階段：招標(biāo)準(zhǔn)備階階段、發(fā)標(biāo)標(biāo)階段、投投標(biāo)階段、、評定標(biāo)階階段、授標(biāo)與簽約約階段、后后續(xù)工作招標(biāo)管理的的幾個關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)：供應(yīng)商管理理招標(biāo)文件與與合同文件件：招標(biāo)范范圍及界面面、工程量量清單、技技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)材料設(shè)備管管理招標(biāo)流程管管理4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.3采購招標(biāo)階階段成本控控制要點及及延伸66堅持工程招招標(biāo)低價中中標(biāo)的原則則工程招標(biāo)低低價中標(biāo)的的原則沒有有錯，低價價中標(biāo)的原原則要堅持持。出現(xiàn)爭論的的問題不在在低價中標(biāo)標(biāo)原則本身身，而在技技術(shù)原則上上。在統(tǒng)一的技技術(shù)、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)和商商務(wù)條件下下，堅持低低價中標(biāo)才才是有意義義的。4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.3采購招標(biāo)階階段成本控控制要點及及延伸6768招投標(biāo)及合合同訂立階階段工程成成本控制的的內(nèi)容承包方式的的選擇合同類型的的選擇；計價方式的的選擇（采采用清單計計價）；編制招標(biāo)文文件，確定定合理的工工程造價計計價方法，，確定預(yù)算算控制價或或標(biāo)底。選擇合理的的評標(biāo)方式式進行評標(biāo)標(biāo)，以商務(wù)務(wù)標(biāo)（即投投標(biāo)報價））為評標(biāo)重重點。充分考慮風(fēng)風(fēng)險因素（（主要是材材料）；合同簽訂前前，再談判判；4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點工程招標(biāo)后后是否還需需要砍價工程招標(biāo)，，低價中標(biāo)，，不再砍價價。工程招標(biāo)，，定標(biāo)后繼續(xù)續(xù)砍價，低低中求低。需要不斷地地談判比價價、砍價才才能控制工工程成本，，只能說明明我們對社會工程成成本資源把握度還是是不夠。幾個提醒：：A、我們有沒沒有精力去去侃價？有有沒有考慮慮到對營銷銷、對發(fā)展展計劃的影影響？B、我們有沒沒有能力去去侃價？C、高高舉起起的大刀，，我們到底底砍到了誰誰？地產(chǎn)名言：向施工單單位或供應(yīng)應(yīng)商砍價，，誰要是砍砍到了他們們的利潤，，那誰有本本事，砍下下來的往往往是樓盤的的品質(zhì)。4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.3采購招標(biāo)階階段成本控控制要點及及延伸69“低價中標(biāo)，，不再砍價價”的優(yōu)缺點優(yōu)點：有利于施工工單位或材材料供應(yīng)商商或其它技技術(shù)支持單單位一開始始就報實價價，有利于于我們得到到相對準(zhǔn)確確的工程成成本信息；；有利于提高高工程招標(biāo)標(biāo)的透明度度，有利于于增強施工工單位或材材料供應(yīng)商商或其它技技術(shù)支持單單位的信心心，有利于于在業(yè)界樹樹立威信；；有利于簡化化我們的內(nèi)內(nèi)部管理；；工程招標(biāo)簡簡潔明了，，有利于現(xiàn)現(xiàn)場的工程程管理；；缺點：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷陷或商務(wù)缺缺陷導(dǎo)致報報價不合理理，不利于于糾正；；合同中某些些條款（如如付款條件件）可以作作為合同談?wù)勁械慕粨Q換條件，會會影響“低低價中標(biāo)””的具體操操作。4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.3采購招標(biāo)階階段成本控控制要點及及延伸70開標(biāo)后繼續(xù)續(xù)殺價的優(yōu)缺點優(yōu)點：招標(biāo)文件中中的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或或商務(wù)缺陷陷，可以在在后續(xù)工作作中彌補；；發(fā)現(xiàn)價格不不合理，可可以在后續(xù)續(xù)工作中完完善；在某一個項項目的某些些分部工程程上可能可可以砍到一一個低價；；缺點：承建單位或或材料供應(yīng)應(yīng)商或其它它技術(shù)支持持單位很難難一開始就就報出實價價；工程招標(biāo)的的透明度無無法保證；；工程招標(biāo)內(nèi)內(nèi)部管理鏈鏈比較長，，不確定的的因素多，，定標(biāo)的時時間比較長長，這對于于大規(guī)模開開發(fā)是很不不利的；；工程招標(biāo)過過程復(fù)雜，，或在一些些合同細(xì)節(jié)節(jié)上糾纏不不清。4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.3采購招標(biāo)階階段成本控控制要點及及延伸71采招階段成成本控制的的難點工程成本控控制體系中中最關(guān)鍵的的和最難的的工作應(yīng)該該是對社會會資源的把把握。在我們目前前不規(guī)范的的建筑市場場中從事房房地產(chǎn)工程程管理，工工程成本也也好，工程程質(zhì)量也好好，最重要要和最核心心的是對社社會資源的的把握與配配置。社會工程資資源的考察察、選用、、評估與管管理。724房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點4.4工程施工階階段成本控控制要點工程進度款款管理根據(jù)施工合合同，核實實工程進度度，明確審審批權(quán)限，，嚴(yán)格審批批流程設(shè)計變更、、現(xiàn)場簽證證管理完善設(shè)計變變更、現(xiàn)場場簽證的流流程、制度度，完善設(shè)設(shè)計變更前前的成本評評審制度，，明確各相相關(guān)人員的的簽字權(quán)限限。工程結(jié)算管管理734房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各階段控控制要點施工單位和和材料供應(yīng)應(yīng)商考察、、選用、履履約評估、、篩選程序序化工程目標(biāo)成成本肢解套套路化招標(biāo)管理程程序化與工工程量清單單招標(biāo)合同管理規(guī)規(guī)范化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化甲供材料管管理程序化化工程成本數(shù)數(shù)據(jù)管理信信息化設(shè)計變更、、現(xiàn)場簽證證管理系統(tǒng)統(tǒng)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化化與限額設(shè)設(shè)計選材用料程程序化充分了解社社會工程資資源（施工工單位、供供應(yīng)商、施施工單位成成本數(shù)據(jù)、、材料價格格等）施工階段成成本管理10大關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)744房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點75施工階段工程程成本控制技技巧建立工程變更更簽署流程制制度；建立工程變更更限額審查制制度；材料、設(shè)備認(rèn)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價制度度；甲供材料，建建立采購管理理制度；加強工程計量量管理；充分市場調(diào)研研、市場詢價價；嚴(yán)格按合同辦辦事。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點一談設(shè)計變更更面對現(xiàn)實：無無法解決房地地產(chǎn)項目的“三邊工程”性質(zhì)，就無法法避免設(shè)計變變更。但我們們沒有必要談?wù)劇盎ⅰ鄙?。?jīng)驗之談：我我們只擔(dān)心以以下幾種設(shè)計計變更，重點點控制。第一種：倒退退的設(shè)計變更更。現(xiàn)場已經(jīng)經(jīng)施工了，因因變更滯后出出現(xiàn)重復(fù)施工工的浪費。第二種：設(shè)計計變更涉及的的內(nèi)容，其計計價方式在合合同中沒有約約定（如：主主材變了、施施工工藝變了了等），只能能以獨家協(xié)商商議價方式確確定價格，成成本管理“貨比三家”的競爭優(yōu)勢喪喪失，必然帶帶來成本的增增加。第三種：設(shè)計計錯誤、設(shè)計計缺陷、營銷銷變化等。764房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點77設(shè)計變更的控控制1）不提高建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2）不影響建設(shè)設(shè)工期3）不擴大范圍圍4）建立工程變變更的相關(guān)制制度5）要有嚴(yán)格的的程序4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點二談現(xiàn)場簽證證控制現(xiàn)場簽證證的原則：避避免簽證，減減少簽證，規(guī)規(guī)范簽證。影響現(xiàn)場簽證證的原因：第一種：合同同出現(xiàn)漏洞第二種：設(shè)計計變更目前房地產(chǎn)工工程合同普遍遍存在的問題題：A、工程范圍劃劃分不清楚、、不具體，為為施工單位提提供變更索賠賠機會，導(dǎo)致致工程簽證難難以控制。B、工程清單說說明不夠詳細(xì)細(xì)，容易引起起簽證。C、付款條件與與形象進度或或節(jié)點工期或或完成工程量量的關(guān)系描述述的不清不楚楚，為施工單單位提供了索索賠的空間。。D、甲供材的管管理及結(jié)算要要求沒有規(guī)范范，容易引起起索賠風(fēng)險。。78如何進行有效效的簽證管理理要點現(xiàn)場簽證要反反復(fù)對照合同同及有關(guān)文件件規(guī)定慎重處處理?，F(xiàn)場簽證必須須列清事由、、工程實物量量及其價值量量，并由甲方方主管工程師師和預(yù)算人員員以及監(jiān)理單單位現(xiàn)場管理理人員共同簽簽名，其中甲甲方預(yù)算人員員必須對工程程量、單價、、用工量負(fù)責(zé)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場場簽證的具體體審批程序與與權(quán)限，由各各開發(fā)企業(yè)自自行制定?，F(xiàn)場簽證必須須按當(dāng)時發(fā)生生當(dāng)時簽證的的原則，在事事后五日內(nèi)辦辦理完畢，嚴(yán)嚴(yán)禁事后補簽簽。簽證內(nèi)容容、原因、工工程量必須清清楚明了，涂涂改后的簽證證及復(fù)印件不不得作為結(jié)算算依據(jù)。凡實行造價大大包干的工程程和取費系數(shù)數(shù)中已計取預(yù)預(yù)算包干費或或不可預(yù)見費費的工程項目目，在施工過過程中不得辦辦理任何簽證證。因業(yè)主要求或或者因設(shè)計不不當(dāng)，確實需需要變更設(shè)計計的，應(yīng)填寫寫《設(shè)計變更審批批表》并編制預(yù)算，，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理單位和甲甲方有關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人認(rèn)可后，，方可辦理，，辦理過程中中必須對照有有關(guān)設(shè)計、施施工或售樓合合同，明確經(jīng)經(jīng)濟責(zé)任，杜杜絕盲目簽證證。794房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點三談選材用料料第一步：營銷策劃部門門提出項目的的競爭對手樓樓盤或樓盤所所在地同檔次次樓盤。分析析客戶敏感點點（如電梯、、大堂等公共共部位）選材材用料檔次。。第二步：采購招標(biāo)部門門與營銷策劃劃、研發(fā)設(shè)計計部門一起，，制訂項目選選材用料標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第三步：根據(jù)項目選材材用料標(biāo)準(zhǔn)，，確定項目各各分部分項的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。。第四步：按各分部分項項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，，組織招標(biāo)，，確定各部品品質(zhì)量檔次。。80四談設(shè)計優(yōu)化化規(guī)劃設(shè)計階段段成本優(yōu)化的的重點：三個總說明（（建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備）豎向控制基坑支護基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計含鋼量控制機電設(shè)計參數(shù)數(shù)控制室外環(huán)境景觀觀8182工程索賠的概概念工程索賠通常常是指在工程程履行過程中中，合同當(dāng)事事人一方非自身因因素或?qū)Ψ讲宦男行谢蛭茨苷_確履行合同而而受到經(jīng)濟損損失或權(quán)利損損害時，通過過一定的合法法程序向?qū)Ψ椒教岢鼋?jīng)濟或或時間補償?shù)牡囊?。索賠包括工期期索賠和費用用索賠。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點83工程索賠的控控制1）具有瞻前意意識，預(yù)防索索賠事件的發(fā)發(fā)生。2）完善合同內(nèi)內(nèi)容及合同管管理。3）業(yè)主或監(jiān)理理工程師謹(jǐn)慎慎原則。4）反索賠。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點844.5竣工結(jié)算階段段工程成本控控制（1）竣工結(jié)算——竣工結(jié)算是業(yè)業(yè)主及承包商商兩個主體最最終成交的交交易價格。工程價款結(jié)算算控制采取什么方式式支付價款？？款項如何計算算？支付節(jié)奏預(yù)付備料款扣扣回比例如何何控制？4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點85竣工結(jié)算階段段工程成本控控制要點：核對合同條款款。檢查隱蔽驗收收記錄。落實設(shè)計變更更簽證。核實現(xiàn)場簽證證、定額（或或單位估價表表）、取費標(biāo)準(zhǔn)。按圖紙核實工工程量。按合同約定核核實單價。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點86（1）預(yù)付備料料款結(jié)算根據(jù)《建設(shè)工程價款款結(jié)算暫行辦辦法》規(guī)定，包工包包料工程的預(yù)預(yù)付款按合同同約定撥付，，原則上預(yù)付付比例不低于于合同金額的的10%，不高于合同同金額的30%。對重大工程程項目，按年年度工程計劃劃逐年預(yù)付。。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點87（2）工程進度款款的結(jié)算方式式1）按月結(jié)算這種結(jié)算是按按月支付工程程進度款，竣竣工后清算的的辦法。具體體結(jié)算時間通通過合同約定定。2）分階段結(jié)算算對于工程規(guī)模模較大，工期期較長（跨年年度）的單項項工程或單位位工程，可以以根據(jù)工程形形象進度，劃劃分為不同階階段支付進度度款。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點88（3）竣工決算竣工決算是由由業(yè)主編制的反映建建設(shè)項目實際際造價和投資資效果的文件件，是竣工驗驗收報告的重重要組成