房地產(chǎn)項目開發(fā)之項目可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可行行性分析房地產(chǎn)可行行性分析概概論房地產(chǎn)市場場分析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目費用用測算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財務(wù)務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資風(fēng)險險分析第一節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目可可行性分析析概述一、可行性性研究的概概念、作用用二、可行性性研究的內(nèi)內(nèi)容三、可行性性研究的工工作程序一、房地開開發(fā)項目可可行性研究究的概念、、作用1、可行性研研究的概念念在投資決策策前，對與與項目有關(guān)關(guān)的市場、、資源、工工程技術(shù)、、經(jīng)濟、社社會等各方方面問題進進行全面的的分析、論論證和評價價，從而判判斷項目在在技術(shù)上是是否可行，，經(jīng)濟上是是否合理，，并對多個個方案進行行優(yōu)選的科科學(xué)方法。。2、可行性研研究的作用用1）為投資決決策提供依依據(jù)2）作為資金金籌措的依依據(jù)3）作為編制制設(shè)計任務(wù)務(wù)書的論據(jù)據(jù)4）作為有關(guān)關(guān)部門簽訂訂協(xié)議、合合同的依據(jù)據(jù)5）作為項目目審批、申申請建設(shè)執(zhí)執(zhí)照的依據(jù)據(jù)二、可行性性研究的內(nèi)內(nèi)容(實際案例鏈鏈接)1、項目概況況2、市場分析析和需求預(yù)預(yù)測3、規(guī)劃設(shè)計計方案的優(yōu)優(yōu)選4、項目的建建設(shè)工期、、開發(fā)進度度安排5、項目投資資估算6、資金的籌籌集方案和和籌集成本本估算7、經(jīng)濟分析析和財務(wù)評評價8、風(fēng)險分析析9、社會經(jīng)濟濟評價10、結(jié)論項目籌劃三、可行性性研究的工工作程序市場調(diào)查與與分析優(yōu)化和選擇擇開發(fā)方案案方案評價編制研究報告第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資的影響因因素分析二、市場調(diào)調(diào)查一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資的影響因因素分析1、內(nèi)部影響響因素2、外部影響響因素分析析宏觀因素：：人口、經(jīng)經(jīng)濟、政策策法規(guī)等微觀因素：：地段位置置與技術(shù)因因素基礎(chǔ)設(shè)施與與公共設(shè)施施鄰里影響規(guī)劃控制二、市場調(diào)調(diào)查市場環(huán)境調(diào)調(diào)查1、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的的內(nèi)容(實際案例鏈鏈接)房地產(chǎn)的供供需情況調(diào)調(diào)查開發(fā)場地調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)市場場供給調(diào)查查123房地產(chǎn)市場場需求調(diào)查查123房地產(chǎn)市場場競爭情況況調(diào)查：競競爭企業(yè)1234、競爭產(chǎn)品品1234房地產(chǎn)價格格調(diào)查1234562、房地產(chǎn)不不同營銷階階段的調(diào)查查內(nèi)容房地產(chǎn)項目目定位階段段的市場調(diào)調(diào)查：項項目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查項目交通狀狀況調(diào)查項目周邊景景觀調(diào)查商務(wù)圈和商商圈調(diào)查區(qū)域基本信信息調(diào)查相關(guān)項目基基本信息調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)市場場推廣階段段的市場調(diào)調(diào)查：競爭爭項目基本本信息調(diào)查查競爭項目銷銷售信息調(diào)調(diào)查客戶需求和和接觸媒體體習(xí)慣調(diào)查查房地產(chǎn)項目目銷售階段段的市場調(diào)調(diào)查：市市場推廣調(diào)調(diào)查和測評評成交客戶問問卷調(diào)查銷售難點調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)售后后階段的市市場調(diào)查第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目費費用測算一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目費用測算算的作用二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目總投資構(gòu)構(gòu)成1、為籌集開開發(fā)資金提提供依據(jù)2、作為研究究工程造價價合理性的的手段3、作為選擇擇最優(yōu)設(shè)計計方案的重重要控制條條件4、作為項目目建設(shè)實施施過程中投投資控制的的依據(jù)一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目費用測算算的作用土地費費用用二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目總投資構(gòu)構(gòu)成前期工程費費建筑安裝工工程費開發(fā)企業(yè)的的經(jīng)營管理理費其他代收費費用固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅土地、拆遷遷安置、基基礎(chǔ)設(shè)施、、公共配套套管理、銷售售、財務(wù)表格P483-6實際項目費費用清單面積法：P=CQ其它方法等等等第四節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目財財務(wù)評價指指標一、投資基基礎(chǔ)知識二、投資回回收期三、凈現(xiàn)值值四、內(nèi)部收收益率五、財務(wù)評評價基本報報表一、投資基基礎(chǔ)知識1、資金的時時間價值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計500500500不同方案的的優(yōu)劣比較較單位位：萬元通貨膨脹承擔(dān)風(fēng)險資金增值機會成本2、資金的時時間價值換換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換換為將來值值：F=P（1+I）n將將來值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值值：P=F/（1+I）nN為計息周期期例1：某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商向向銀行貸款款100萬元元，，貸貸款款年年利利率率為為8%，貸貸款款期期限限為為3年，，到到期期后后一一次次償償還還本本息息。。則則到到期期后后應(yīng)應(yīng)償償還還的的本本息息是是多多少少？？例2：年年利利率率為為8%，3年后后500萬元元的的一一筆筆收收入入，，在在目目前前來來講講相相當當于于多多少少？？3、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分析析現(xiàn)金金流流量量：：一一個個項項目目在在某某一一特特定定時時期期內(nèi)內(nèi)收收入入或或支支出出的的資資金金數(shù)數(shù)額額。?，F(xiàn)金金流流入入量量、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入量量、、凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量現(xiàn)金金流流量量圖圖：：（（現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表））5000123N-1N7575757575二、、投投資資回回收收期期項目目的的凈凈收收益益額額用用于于抵抵償償全全部部投投資資所所需需要要的的時時間間1、靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期：：不不考考慮慮時時間間因因素素影影響響2、動動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期：：動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期還還需需要要與與基基準準回回收收期期相相比比較較三、、財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值1、凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值FNPV：是是指指按按投投資資者者可可接受受的的最最低低收收益益率率，將將項項目目各各期期的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量折折算算到到項目目起起始始點點時時的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之和和。2、項項目目的的經(jīng)經(jīng)濟濟可可行行性性：：FNPV》》=03、例例：：某某投投資資項項目目的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量如如表表（（單單位位：：萬萬元元）），，假假設(shè)設(shè)基基準準收收益益率率為為10%，試試計計算算該該項項目目的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量和和凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值，，并并判判斷斷該該項項目目是是否否可可行行。。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率1、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率：：是是指指使使項項目目各各期期的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之各各等等于于零零時時的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。2、計計算算過過程程：：試試錯錯法法3、項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟可可行行性性的的判判斷斷：：內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率》=基準準收收益益率率根據(jù)據(jù)上上例例數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：求求取取其其內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率4、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法與與凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法的的主主要要區(qū)區(qū)別別第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資風(fēng)風(fēng)險險分分析析一、、投投資資的的主主要要風(fēng)風(fēng)險險因因素素二、、風(fēng)風(fēng)險險分分析析的的方方法法一、、投投資資的的主主要要風(fēng)風(fēng)險險因因素素市場場風(fēng)風(fēng)險險經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險險利率率風(fēng)風(fēng)險險政策策風(fēng)風(fēng)險險其它它風(fēng)風(fēng)險險作業(yè)業(yè)給定定一一個個實實際際的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)研研報報告告給定定一一個個實實際際房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目可可行行性性研研究究報報告告要求求整整理理報報告告的的框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)寫寫出出報報告告的的目目錄錄，，分分析析報報告告的的重重點點內(nèi)內(nèi)容容所所在在。。（（分分組組進進行行，，每每組組的的案案例例均均不不同同））二、、風(fēng)風(fēng)險險分分析析的的方方法法1、敏感感性性分分析析：分析析和和預(yù)預(yù)測測發(fā)發(fā)項項目目的的不不確確定定性性因因素素發(fā)發(fā)生生變變化化時時，，對對項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟效效果果的的主主要要指指標標（（如如內(nèi)內(nèi)部部收收益益率