房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程（共34）

1房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)建設(shè)流流程2我們先來來了解一一下?。。?！房地產(chǎn)：：也稱為不不動產(chǎn)，，是房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)的總稱稱，是指指土地及及附著在在土地上上的人工工構(gòu)筑物物和建筑筑物及其其附帶的的多種權(quán)權(quán)利（及及所有權(quán)權(quán)、管理理權(quán)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)等等）。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)：是指指以土地地和建筑筑物經(jīng)營營為對象象，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營、管管理以及及維修、、裝飾和和服務(wù)的的集多種種經(jīng)濟(jì)活活動為一一體的綜綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開開發(fā)：是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)正業(yè)在在依法取取得土地地使用權(quán)權(quán)的土地地上按照照使用性性質(zhì)的要要求進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，房房屋建筑筑的活動動。3國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓年年限住房用地地70年工業(yè)用地地50年科教、文文體、衛(wèi)衛(wèi)生用地地50年商業(yè)、旅旅游、娛娛樂用地地40年綜合或其其他用地地50年軍事、政政府機(jī)關(guān)關(guān)用地長長期4房地產(chǎn)產(chǎn)的的特性性獨一無二二性不可移動動性壽命長久久性數(shù)量有限限性用途多樣樣性相互影響響性易受限制制性價值高大大性難以變現(xiàn)現(xiàn)性保值增值值性5房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與建筑筑業(yè)的區(qū)區(qū)別建筑業(yè)是是物質(zhì)生生產(chǎn)部門門，屬于于第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)兼有生生產(chǎn)（開開發(fā)）、、經(jīng)營、、管理和和服務(wù)等等多種性性質(zhì)，屬屬于等三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)可分為為投資開開發(fā)業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)業(yè)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、、房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)6建筑物的的分類根據(jù)中華華人民共共和國城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《民用建筑筑設(shè)計通通則》JGJ37-87第1.0.5條民用建筑筑高度與與層數(shù)的的劃分一、住宅宅建筑按按層數(shù)劃劃分為：：1～3層為低層層；4～6層為多層層；7～9層為中高高層；10層以上為為高層。。二、公共共建筑及及綜合性性建筑總總高度超超過24m者為高層層（不包包括高度度超過24m的單層主主體建筑筑）。三、建筑筑物高度度超過100m時，不論論住宅或或公共建建筑均為為超高層層。7民用建筑筑物的分分類按建筑高高度分一般情況況下，根根據(jù)樓盤盤的用途途不同可可分民用用和商用用，根據(jù)據(jù)樓房的的高度不不同又分分為低層層、多層層、小高高層、高高層和超超高層。。通常人們們把１—３層稱低低層、4—6層為多多層、7—１２層為為小高層層、１２２層以上上為高層層、總高高度為１１００米米以上為為超高層層。8按建筑形形態(tài)化分分別墅：獨獨棟、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排住宅：板板樓、塔塔樓商業(yè)、辦辦公：商商場、市市場、寫寫字樓、、酒店9房地產(chǎn)開開發(fā)的證證件1、核準(zhǔn)或或備案證證（固定定資產(chǎn)投投資）2、土地證證3、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證4、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證5、建筑工工程施工工證6、商品房房預(yù)售許許可證10房地產(chǎn)開開發(fā)主要要涉及政政府部門門市（縣））政府、、發(fā)改局局、土地地局、建建設(shè)局、、規(guī)劃局局、房產(chǎn)產(chǎn)管理局局、安監(jiān)監(jiān)局、公公安消防防、人防防、防震震、氣象象局、環(huán)環(huán)保局、、地稅局局、自來來水公司司、電力力局、通通信公司司、燃?xì)鈿夤尽?、廣電局局、工商商局、水水利局、、財政局局等11房地產(chǎn)涉涉及稅費費1、涉及房房地產(chǎn)購購置的：：包括契契稅、印印花稅及及交易手手續(xù)費。。2、涉及房房地產(chǎn)出出售的：：包括營營業(yè)稅、、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教教育費附附加、土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅、個個人所得得稅、印印花稅及及交易手手續(xù)費。。3、涉及土土地購置置的：土土地出讓讓金、地上附附著物補補償款12河北省房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目行政審審批流程程示意圖圖國土資源源部門提供供具備出讓條件件的土地環(huán)保部門門提供審定定的規(guī)劃環(huán)境影影響評價文件件地震部門門提供地震震安全性評價文文件規(guī)劃部門門提出剛性性規(guī)劃條件件國土資源源部門進(jìn)進(jìn)行國有有土地使使用權(quán)出出讓（招招拍掛）），合法建設(shè)設(shè)用地畢畢準(zhǔn)書、、國有土土地使用用權(quán)證書書普通商品品住宅固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項項目備案案規(guī)劃部門門發(fā)放建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（（1日）編制修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工工程設(shè)計計方案總總平面圖、建建設(shè)工程程設(shè)計方方案施工圖圖設(shè)設(shè)計規(guī)劃部門門審定修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃或建設(shè)工程設(shè)設(shè)計方案案總平面面圖、建建設(shè)工程程設(shè)計方案案（3日）建設(shè)、規(guī)規(guī)劃、市市政、綠綠化、城城管、消消防、人人防、地震、環(huán)環(huán)保、氣氣象、技技術(shù)監(jiān)督督、教育育、文物物、水利利、安監(jiān)、國國家安全全等有關(guān)關(guān)職能部部門聯(lián)合合審圖、、備案（（3日）審圖機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行施工圖審審查規(guī)劃部門門核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（（2日）已審定的的修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃（或或建設(shè)工工程設(shè)計計方案總總平面圖圖）、建建設(shè)工程程設(shè)計方方案規(guī)劃許可階段。。其中行政審批、、辦理時間共計為9日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察13組織施工工單位、、監(jiān)理單位位招標(biāo)招標(biāo)文件件備案，招招標(biāo)投標(biāo)情況書書面報告，招招標(biāo)合同備案案建設(shè)工程程質(zhì)量、安安全監(jiān)督手續(xù)續(xù)備案案排水部門門核發(fā)城市市排水許可可證【2日】市容環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門對城城市建筑垃垃圾處置核核準(zhǔn)建設(shè)部門門核發(fā)建筑工程程施工許許可證【2日】1、提供土土地使用用權(quán)證、工程程規(guī)劃許許可證2、提供施施工圖紙紙審查合合格書；3、已辦理理工程質(zhì)質(zhì)量、安安全監(jiān)督手手續(xù)；4、建設(shè)資資金已落落實1、提供土土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、施施工許可證；2、投入開開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金達(dá)到工程建設(shè)設(shè)總投資資的25%以上3、已有商商品房預(yù)預(yù)售方案案房產(chǎn)部門門核發(fā)商品房預(yù)預(yù)售許可可證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)組織設(shè)計、施施工、工工程監(jiān)理理等有關(guān)單位進(jìn)行行竣工驗收規(guī)劃、建設(shè)、、市政、綠化化、城管、消消防、人防、地震、、環(huán)保、氣象象、技術(shù)監(jiān)督督、教育、文物、、水利、安監(jiān)監(jiān)等有關(guān)職能能部門聯(lián)合進(jìn)行竣竣工驗收、認(rèn)認(rèn)可【3日】建設(shè)工程竣工工驗收備案規(guī)劃驗線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督14項目推廣、銷銷售項目獲取項目啟動規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)竣工驗收項目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項目開開發(fā)建設(shè)流程程圖15一、項目獲取取項目可行性研研究調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市市場形勢；政府優(yōu)惠政策策、投資環(huán)境境；當(dāng)?shù)叵M水平平；人口組成；地理位置、交交通；項目開發(fā)成本本、利潤測算算；…………16二、項目啟動動1土地報批3房產(chǎn)資質(zhì)審批批4項目可行性報報批批2項目公司注冊冊報批環(huán)保初步意見見5立項報批171、獲取土地獲取形式：拍拍賣、招標(biāo)、、掛牌、劃撥撥2、項目公司注冊冊A、項目公司申申報；B、辦理項目公公司營業(yè)執(zhí)照照、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)代碼證；C、辦理銀行開開戶、稅務(wù)登登記等手續(xù)；；3、房產(chǎn)公司資質(zhì)質(zhì)審核4、項目可行性研研究報告審批批5、項目立項報批批A、環(huán)保部門審審查，做《環(huán)境影響評價價報告》；B、發(fā)展計劃部部門立項報批批，列入當(dāng)年年投資計劃；；18資質(zhì)等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術(shù)人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定資質(zhì)證書書》的條件不得低低于四級資質(zhì)質(zhì)企業(yè)的條件件19三、項目規(guī)劃劃設(shè)計1規(guī)劃方案審批批2初步方案審批批3施工圖審批4建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證報批批20211、規(guī)劃方案審審批選址、定點報報批批規(guī)劃設(shè)計條件件意見書審批批環(huán)境影響評估估報告書審批批規(guī)劃方案審批批地質(zhì)初勘222、施工圖審批批施工圖外審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報批氣象報批消防報批防震報批人防報批環(huán)保綠化方案案報批地質(zhì)詳勘施工圖設(shè)計施工圖報批233、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃劃許可證報批批墻改改物業(yè)維修基金金散裝水泥節(jié)能能24四、項目建設(shè)設(shè)施工1建設(shè)工程施工工許可證2項目建設(shè)能源源、系統(tǒng)報批批3施工建設(shè)雜項項報批251、建設(shè)工程施施工許可證工程類別核定定工程建設(shè)招投投標(biāo)建設(shè)工程擬建建備案安全生產(chǎn)條件件備案工程質(zhì)監(jiān)備案案報批建設(shè)工程施工工許可證泥石流方案報報批林業(yè)部門報批批262、項目建設(shè)能能源、系統(tǒng)報報批項目建設(shè)能源、系統(tǒng)報批雨水、污水排放、接入許可證報批電力、燃?xì)?、熱氣、自來水、郵政電信相關(guān)部門報批裝修消防報批273、施工建設(shè)雜雜項報批施工建設(shè)雜項報批城區(qū)綠化臨時占用樹木砍伐（遷移）報批城區(qū)道路、河道占用（借用）開設(shè)道路各項施工圖變更28五、項目銷售售房管處面積預(yù)預(yù)測商品房預(yù)售證證報批銷售合同工商商審批備案商品房價格備備案審批29六、項目竣工工驗收項目竣工驗收收質(zhì)監(jiān)單項驗收收驗收備案單項局部驗收收專項工程驗收收綜合竣工驗收收竣工圖紙檔案備案規(guī)劃驗收土管驗收建筑業(yè)管理處處備案30項目能源、系系統(tǒng)的開通運運營能源開通電力自來水電信雨水、