房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析

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收，并獲得利潤(rùn)；同時(shí)為了爭(zhēng)取客戶(hù)，提高自身社會(huì)信譽(yù)，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或企業(yè)形象進(jìn)行廣泛的宣傳，向客戶(hù)提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售合同風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)和自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)等。4.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分析方法4.1定性分析方法4.1.1頭腦風(fēng)暴法該方法比較簡(jiǎn)單，一般采用小組開(kāi)會(huì)的形式，由5、6個(gè)人組成小組，給每個(gè)人充分發(fā)表自己意見(jiàn)的機(jī)會(huì)，激發(fā)與會(huì)者的創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的設(shè)想。該方法操作簡(jiǎn)單，能夠避開(kāi)成員心理相互作用以及權(quán)威人士的意見(jiàn)壓力。4.1.2德?tīng)柗品ǖ聽(tīng)柗品ㄒ罁?jù)系統(tǒng)的程序，采用匿名發(fā)表意見(jiàn)的方式，即專(zhuān)家之間不得互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只能與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過(guò)多輪次調(diào)查專(zhuān)家對(duì)問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法經(jīng)過(guò)反復(fù)征詢(xún)、歸納、修改，最后匯總成專(zhuān)家基本一致的看法作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。這種方法具有廣泛的代表性，較為可靠。該方法具有自己的特點(diǎn)，匿名性、統(tǒng)計(jì)性和收斂性。4.1.3趨勢(shì)外推法趨勢(shì)外推法亦稱(chēng)”趨勢(shì)分析法”、”趨勢(shì)外插法”。這是一種運(yùn)用邏輯思維進(jìn)行推理達(dá)到預(yù)測(cè)目的的重要方法。這個(gè)方法以預(yù)測(cè)的連續(xù)原理作為基本依據(jù)。根據(jù)事物發(fā)展具有規(guī)律性的特點(diǎn)。認(rèn)為人們只要能夠正確地把握事物的歷史和現(xiàn)在的發(fā)展情況，就可以循著這個(gè)線索推測(cè)它的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。是一種探索型的預(yù)測(cè)法。該方法包括前推法，后推法和旁推法三種。4.1.4幕景分析法幕景分析法的幕景是對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目或某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)狀態(tài)的描繪。該方法研究的重點(diǎn)是:當(dāng)某種因素發(fā)生變化時(shí)，整個(gè)情況會(huì)怎么樣？會(huì)有什么危險(xiǎn)發(fā)生？就像電影的一幕幕場(chǎng)景一樣，供人們進(jìn)行研究比較分析。幕景分析的結(jié)果都是以易懂的方式表達(dá)出來(lái)的。作為定性分析方法，它們有共同的特點(diǎn)。首先，其一般是借助經(jīng)驗(yàn)操作，所以專(zhuān)家的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)起了很大的作用，再者結(jié)果是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)模糊性描述，只能提供大致的方向。所以，定性方法在應(yīng)用上偏向于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，為以后的定量分析打下基礎(chǔ)，決定定量分析的方向。當(dāng)然，在運(yùn)用定性分析方法上也應(yīng)有個(gè)選擇。頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ň托枰容^多的專(zhuān)家，然后經(jīng)過(guò)一定的程序，最后得出結(jié)論；而對(duì)于趨勢(shì)外推法和幕景分析法則只需要主管領(lǐng)導(dǎo)在搜集一定數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，獨(dú)自分析定結(jié)論。4.2定量分析法4.2.1盈虧平衡分析該法用來(lái)分析某一房地產(chǎn)項(xiàng)目在何時(shí)總成本和總收益達(dá)到平衡狀態(tài)，它關(guān)注的是那個(gè)所謂的平衡臨界點(diǎn)，在該點(diǎn)的一邊，項(xiàng)目處于盈利狀態(tài)，另一邊則處于虧損狀態(tài)。臨界點(diǎn)的確定由下面公式確定：TR=TC其中:TR—表示房地產(chǎn)項(xiàng)目的總收益；TC—表示房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本。TR＝房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售量*房地產(chǎn)單位產(chǎn)品價(jià)格;TC＝變動(dòng)成本＋固定成本盈虧平衡點(diǎn)反映了項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越低，其適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力就越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也就越強(qiáng)。4.2.2敏感性分析該方法通過(guò)分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要影響因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如NPV、IRR等）的影響，從中找出敏感性因素，確定其影響程度，進(jìn)而定量分析房地產(chǎn)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。該方法一般通過(guò)以下原理計(jì)算：β—又稱(chēng)靈敏度，是衡量變量因素敏感程度的一個(gè)指標(biāo)。ΔXi—第i個(gè)變量因素的變化范圍;ΔYj—第j個(gè)指標(biāo)受變量因素變化影響的變化率。評(píng)價(jià)指標(biāo)變化幅度||ΔYj||變化率(β)＝|變量因素變化幅度||ΔXj||在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，一般采取對(duì)某敏感因素按一定比例變化，計(jì)算其對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化結(jié)果。如果結(jié)果變化較大，或者發(fā)生質(zhì)的變化，就說(shuō)明該因素對(duì)該項(xiàng)目構(gòu)成了較大的威脅。此方法可以確定對(duì)項(xiàng)目影響較大的因素以及影響程度，但不能確定該影響因素的發(fā)生概率。4.2.3概率分析該方法是利用概率來(lái)研究和預(yù)測(cè)不確定因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。其目的是確定影響投資方案經(jīng)濟(jì)效果的關(guān)鍵因素及其可能的變動(dòng)范圍，并確定關(guān)鍵因素在此變動(dòng)范圍內(nèi)的概率，然后進(jìn)行概率期望值計(jì)算，得出定量分析的結(jié)果。人們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)，希望能對(duì)其有一個(gè)清楚的、準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，包括某一情況在多大概率下會(huì)發(fā)生，發(fā)生后影響又有多大，這時(shí)便要運(yùn)用到定量分析方法了。盈虧平衡分析只能確定一個(gè)項(xiàng)目的盈虧臨界點(diǎn)，了解其大致的盈利和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而具體的分析則要借助于后兩種定量分析方法，敏感性分析能確定對(duì)項(xiàng)目影響較大的因素，而概率分析作為其補(bǔ)充，可以確定該因素發(fā)生的概率，這樣就對(duì)項(xiàng)目受到的具體的風(fēng)險(xiǎn)情況有了具體的了解。5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策5.1風(fēng)險(xiǎn)的回避這是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，它是一種簡(jiǎn)單有效的方法。風(fēng)險(xiǎn)回避通常有兩種方式：一是完全拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第一種形式較常用，因?yàn)榈诙N形式在某種意義上是決策失誤的結(jié)果。例如對(duì)于僑務(wù)中心大廈項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，將土地轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的損失可能比繼續(xù)投入資金造成的損失會(huì)小一些，但失去了轉(zhuǎn)虧為贏的機(jī)會(huì)。要是一味地回避風(fēng)險(xiǎn)，也往往會(huì)失去風(fēng)險(xiǎn)利益。5.2風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和減輕準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、濟(jì)、社會(huì)資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，建立一個(gè)龐的信息系統(tǒng)，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的目性。近早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能地縮短開(kāi)發(fā)期，有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。采取措施固定某些變量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以采取簽約等方式盡可能地定那些敏感性因素。例如，采取固定利率貸款來(lái)規(guī)避利率上升而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn);盡能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前精確地測(cè)算開(kāi)發(fā)面積，避免開(kāi)發(fā)面積差異帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);與承包商定固定預(yù)算合同來(lái)減輕因建筑費(fèi)用增加而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);通過(guò)延期罰款方式來(lái)降低期延長(zhǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)租預(yù)售。針對(duì)商品房售價(jià)、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現(xiàn)租困難而引起的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)租預(yù)售可以緩解風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，交納保險(xiǎn)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，由保險(xiǎn)公司來(lái)補(bǔ)償損失，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。目前，中國(guó)人民保險(xiǎn)公司，太平洋保險(xiǎn)公司均已涉足房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快熟悉保險(xiǎn)策略，力求以較小風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用(保險(xiǎn))換得較高的收益保證。風(fēng)險(xiǎn)的自我承擔(dān)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免或者冒此風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地企業(yè)應(yīng)該采取積極手段主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)自我保險(xiǎn)。例如，根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)提風(fēng)險(xiǎn)基金以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失，或者通過(guò)增收節(jié)支，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，提高金營(yíng)運(yùn)效益轉(zhuǎn)化補(bǔ)償市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。6.結(jié)束語(yǔ)我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火爆,房地產(chǎn)價(jià)格居高不下,很多投資者對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)投資顯得很有信心,但未能有效防范房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，充分了