北京現(xiàn)代風(fēng)格超高層商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案文本（知名設(shè)計院）

北京站西北地塊項目規(guī)劃概念方案（五）北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院建筑分院

北京清城華筑建筑設(shè)計研究院有限公司2012.06.04定位研究

案例分析用地概況方案設(shè)計定位研究

1、區(qū)域態(tài)勢——長安街和北京站雙重門戶職能北京市門戶軸線上重要的結(jié)點長安街是展現(xiàn)北京形象的門戶，自西向東分布著金融街、西單商業(yè)中心、天安門文化中心、東單—王府井和CBD，幾個組團(tuán)分別承擔(dān)著北京市金融商務(wù)、商業(yè)服務(wù)和文化旅游門戶的職能；首都迎賓門北京承載著重要的交通樞紐職責(zé)，雖然北京西站、北京南站相繼開通，北京站日均客流量仍高達(dá)14萬人次。依托周邊早已成熟的商務(wù)環(huán)境和大量的商務(wù)以及配套設(shè)施，北京站仍然集聚著大量的商務(wù)階層。

定位研究項目位置北京站1、區(qū)域態(tài)勢——東城區(qū)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶的重要節(jié)點北京站地區(qū)將成為連通首都南北商務(wù)發(fā)展的樞紐節(jié)點東城區(qū)整體格局——《北京市東城區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2011-2030）》中明確指出要堅持“強(qiáng)化功能、突出重點、彰顯特色、集群發(fā)展”的戰(zhàn)略思想將東城區(qū)建設(shè)成一軸兩帶五區(qū)的格局；東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶——主要包括東二環(huán)沿線、北京站和崇外地區(qū)。主要承擔(dān)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)以及金融、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、低碳服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)的功能。北京站地區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)——“完成北京站地區(qū)的改造，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，將北京站打造成為連通南北商務(wù)發(fā)展的樞紐節(jié)點”

定位研究

定位研究1、區(qū)域態(tài)勢——商業(yè)商務(wù)發(fā)展?jié)摿薮箜椖刻幱谌笊倘B接處，商業(yè)氛圍濃厚項目北側(cè)為王府井——東單商業(yè)中心，東南兩側(cè)為北京站站前商圈和崇文門商圈；項目周邊商圈分布項目周邊商務(wù)設(shè)施分布王府井-東單崇文門商圈站前商圈建外商圈區(qū)域類型廣域型區(qū)域型區(qū)域型區(qū)域型定位高端——中端中端中端——低端高端主要功能商業(yè)、旅游、行政、商務(wù)辦公、對外交通生活、辦公旅游、生活生活、辦公主要客群中外游客、北京市民、區(qū)域辦公人群地區(qū)居民、區(qū)域辦公人群游客、地區(qū)居民區(qū)域辦公人群、北京市民項目的商業(yè)發(fā)展應(yīng)該依托成熟的商業(yè)氛圍，積極與幾大商區(qū)形成聯(lián)動；依托三大商圈成熟的商務(wù)環(huán)境，北京站西側(cè)擁有良好的商務(wù)基底東單、站前區(qū)和崇文門南側(cè)均擁有較為成熟的中高端商務(wù)氛圍，項目應(yīng)該成熟的商務(wù)環(huán)境，搶占火車站西側(cè)的商務(wù)洼地，與三大商務(wù)板塊形成聯(lián)動。

定位研究1、區(qū)域態(tài)勢——文化資源優(yōu)勢明顯項目基地內(nèi)有亞斯立堂，又名崇文門教堂，國家級文物保護(hù)單位；基地南側(cè)有明城墻遺址，長約500米，屬國家級文物保護(hù)單位；城墻東側(cè)還立有北京城東南角樓，屬于北京市文物保護(hù)單位。項目基地內(nèi)的郵政博物館和兩處精美的清代四合院同樣有著豐厚的文化底蘊(yùn)；圍繞明城墻遺址建有明城墻遺址公園，是附近居民休閑游憩的最佳場所。2、發(fā)展瓶頸2.1區(qū)域價值待彰顯北京市長安街沿線大多已經(jīng)打造成為特點鮮明、商業(yè)商務(wù)繁榮、對周邊帶動作用強(qiáng)、形象符合門戶特征的商業(yè)、商務(wù)和行政中心。根據(jù)項目基地明顯的區(qū)位優(yōu)勢和長安街沿線的建設(shè)現(xiàn)狀來看，目前地塊價值與北京市門戶區(qū)的示范作用不相匹配；2.2城市功能待升級項目基地目前主要以老舊的居住用地為主，配套有一些小旅館和便利商店；四合院低密度的空間形態(tài)和單一的居住功能與周邊大量高密度、復(fù)合型大體量樓宇形成鮮明反差，對于提升東城區(qū)南部地區(qū)的城市風(fēng)貌和區(qū)域價值有著一定的阻礙；簡單的功能設(shè)置與東城區(qū)規(guī)劃的“打造連通南北商務(wù)發(fā)展的樞紐節(jié)點”戰(zhàn)略目標(biāo)不相匹配。

定位研究項目基地2、發(fā)展瓶頸2.3城市面貌待改善項目所在街區(qū)大多為較為破舊的老式四合院，以及少部分5-6層老居民樓；破碎零散的空間結(jié)構(gòu)影響了長安街整體的街景風(fēng)貌；與火車站東側(cè)的大型建筑和高檔商業(yè)相比，西側(cè)破敗的四合院以及低端的零售業(yè)顯得十分不協(xié)調(diào)；2.4城市文化待塑造亞斯立堂和明城墻遺址雖然有著豐富的文化底蘊(yùn)，但是與其他教堂和元大都遺址相比，影響力明顯不足；老北京胡同文化同樣沒有形成有品牌價值的文化體系；缺乏聯(lián)動，沒有形成文化景觀體系是項目所在區(qū)域塑造文化體系面臨的巨大挑戰(zhàn)。

定位研究3、項目愿景解決社會就業(yè)：通過高品質(zhì)項目的開發(fā)，充分挖掘區(qū)位潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，增加就業(yè)，帶動區(qū)域整體價值的提升；增加財政稅收：通過建設(shè)與開發(fā)，使之成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，增加財政稅收，突顯社會經(jīng)濟(jì)效益；打造城市名片：通過舊城改造和高密度、大體量綜合體的建設(shè)，打造北京特色、世界標(biāo)準(zhǔn)的門戶新形象，改善北京站站前地區(qū)的城市風(fēng)貌，創(chuàng)造城市新名片；完善城市功能：升級片區(qū)城市功能，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、商貿(mào)、辦公、酒店，以及配套的文化娛樂設(shè)施，打造高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶上連通南北的重要樞紐節(jié)點；挖掘文化特色：充分利用地塊及周邊地區(qū)的歷史文化資源，建設(shè)文化旅游設(shè)施，將地塊融入周邊歷史文化體系，塑造北京明文化系統(tǒng)中的重要結(jié)點。

定位研究4、項目定位戰(zhàn)略定位：功能定位：門戶商務(wù)辦公公旗艦優(yōu)越生活休閑閑港灣大明文化體驗驗殿堂業(yè)態(tài)定定位：：商務(wù)：：面向向跨國國公司司和國國內(nèi)大大型企企業(yè)集集團(tuán)，，以及及相關(guān)關(guān)上下下游配配套服服務(wù)企企業(yè)，，包括括咨詢詢調(diào)查查、廣廣告、、法律律、會會計以以及會會議服服務(wù)業(yè)業(yè)等商業(yè)：：以商商業(yè)綜綜合體體為載載體，，綜合合發(fā)展展零售售、休休閑娛娛樂、、會所所、酒酒店等等業(yè)態(tài)態(tài)居?。海捍蛟煸焱癸@顯比鄰鄰長安安街區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢的的現(xiàn)代代生活活住區(qū)區(qū)定位研研究北京現(xiàn)現(xiàn)代門門戶商商務(wù)港港案例分分析案例分分析新達(dá)城（（SuntecCityMall）是新新加坡坡前總總理李李光耀耀先生生于1984年邀集集香港港11位富商商來新新加坡坡考察察后他他們決決定聯(lián)聯(lián)手投投資，，打造造風(fēng)格獨獨特的的商業(yè)業(yè)建筑筑群。新達(dá)城城于1997年開業(yè)，，由5座獨立立的大大樓組組成，，形同同一只只手的的5個手指指豎起起。該該城包包括走走廊、、熱帶帶區(qū)、、娛樂樂中心心和噴噴泉平平臺四四個部分，，其將將辦公公、金金融、會議議、觀觀光、、購物物和娛娛樂等等完美美地結(jié)結(jié)合，噴泉““財富富之泉泉”由由四根根13.8米高的的青銅銅柱子子合力力頂起起一個個巨環(huán)，直直徑21米，堪堪稱人人造奇奇跡。寓意意象征著著富商商們的的團(tuán)結(jié)結(jié)合作作。從從財富富之泉泉仰看看，周周圍五五幢辦辦公高高樓環(huán)環(huán)繞。。宛如如朝天天張開開的五五指。。而位位居手手掌心心的正正是財財富之之泉。新達(dá)城借借助其其精準(zhǔn)準(zhǔn)的功功能定定位，，優(yōu)越越的地地段優(yōu)優(yōu)勢，，以及及高端端大氣氣的建建筑設(shè)設(shè)計已已經(jīng)成成為了了新加加坡的的標(biāo)志志與門門戶，，也是是各國國游客客競相相到訪訪的目目的地地。新達(dá)城城（SuntecCityMall）案例分分析恒隆廣廣場位位于靜安區(qū)區(qū)南京京西路路北側(cè)側(cè)的1266號，陜陜西北北路與與西康康路之之間。。地上上66層，288米，地地下3層，裙裙房5層，占占地30788平方米米。設(shè)設(shè)計師師為KohnPedersenFox，流線線型玻玻璃主主體建建筑，，建成成于2001年，建建成時時是中中國上上海浦浦西地地區(qū)的的第一一高樓樓。包包括寫寫字樓樓和購購物中中心。。購物物中心心于2001年6月20日開始始營業(yè)業(yè)、7月14日正式式開幕幕。有有5層樓面面，面面積為為5.5萬平方方米，，集中中了一一批世世界知知名時時尚品品牌的的旗艦艦店。其主要要功能能為商商業(yè)與與辦公公，曾被評評為其其中一一個中中國商商業(yè)發(fā)發(fā)展最最成功功的項項目。。恒隆隆廣場場位于于上海海市靜靜安區(qū)區(qū)最知知名的的商業(yè)業(yè)購物物區(qū)，，5層高的的購物物商場場云集集了世世界100多個知知名奢奢侈品品牌；；兩幢幢寫字字樓則則吸引引了海海內(nèi)外外的各各大企企業(yè)。。恒隆隆廣場場現(xiàn)已已成為為上海海市其其中一一個新新地標(biāo)標(biāo)。商商場和和寫字字樓精精湛的的設(shè)計計，高高品質(zhì)質(zhì)的建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)和和出色色卓越越的管管理，，囊括括了眾眾多杰杰出獎獎項。。同時，恒隆隆廣場場寫字字樓被被譽(yù)為為知名名國際際甲級級商廈廈，并并于2007年被選選為中中國第第一辦辦公樓樓。兩兩幢樓樓高66層及48層的寫寫字樓樓總建建筑面面積約約為16萬平方方米，，深受受跨國國公司司、資資訊科科技及及時裝裝企業(yè)業(yè)歡迎迎。上海恒恒隆廣廣場案例分分析三里屯SOHO位于北北京市市朝陽陽區(qū)工工體北北路南南側(cè)，，南三三里屯屯路路路西，，為三三里屯屯商業(yè)業(yè)區(qū)核核心地地段的的商業(yè)業(yè)、辦辦公、、居住住綜合合社區(qū)區(qū)。整整個項項目總總占地地約5.1245萬平方方米，，規(guī)劃劃總建筑面面積地上約約為31.568萬平方方米，，地下下約為為15萬平方方米。。本項項目裙裙房（（一至至四層層，局局部五五層））及地地下一一層將將作為為零售售商業(yè)業(yè)。高高層(五層及及以上上)用作寫寫字樓樓和公公寓；；地下下二至至四層層用作作停車車場、、設(shè)備備機(jī)房房和服服務(wù)管管理用用房三里屯SOHO是三里里屯商商業(yè)區(qū)區(qū)核心心地段段的商商業(yè)、、辦公公、居居住綜綜合社社區(qū)，，由5個購物物中心心、9幢30層高的的寫字字樓和和公寓寓樓組組成，，旱冰冰場、、帶燈燈光的的小河河將5個購物物中心心串連連起來來，功功能豐豐富，，46萬平米米的建建筑讓讓這里里就像像一個個濃縮縮了的的城市市景觀觀，將將成為為三里里屯地地區(qū)變變革的的新亮亮點，，集商商業(yè)，，餐飲飲，娛娛樂為為一體體，成成為中中外游游客，，寫字字樓人人群及及附近近居住住者的的一個個全新新的休休閑消消費(fèi)港港灣。在這種得得天獨獨厚的的環(huán)境境中三三里屯屯SOHO已然成成為北北京最最聚人人氣的的戶外外步行行商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)和休休閑廣廣場，，成為為了北北京的的“銅銅鑼灣灣”。。三里屯SOHO用地概概況用地概況況1.地塊四四至地塊東至““郵通通街””，西西至““崇文文門內(nèi)內(nèi)大街街”，，南至至“北北京站站西街街”，，北至至“麻麻線胡胡同””。2.用地規(guī)規(guī)模凈用地面積積約127000m2，具體用用地范范圍如如圖示。。圖：用用地范范圍示示意圖圖用地概況況東單公公園同仁醫(yī)醫(yī)院明城墻遺遺址公公園北京站站中國郵郵政辦辦公樓樓湖南大大廈沿建國國門內(nèi)內(nèi)大街街辦公公樓內(nèi)蒙古大廈廈東單體體育中中心英達(dá)傳媒媒英大傳媒周邊環(huán)環(huán)境新僑飯店店方案設(shè)設(shè)計方案設(shè)設(shè)計方案設(shè)設(shè)計方案設(shè)設(shè)計辦公住宅酒店商業(yè)依項目目“北北京現(xiàn)現(xiàn)代門門戶商商務(wù)港港”的的戰(zhàn)略略定位位，及及相關(guān)關(guān)案例例的分分析，，項目目內(nèi)主主要設(shè)設(shè)置辦辦公、、住宅宅、酒酒店、、商業(yè)業(yè)等四四大主主要功功能，，形成成綜合合配套套，相相互促促進(jìn)，，全面面滿足足商務(wù)務(wù)辦公公，生生活休休閑及文化化體驗驗的需需求。。主要功功能分區(qū)圖圖8高度:120m辦公:50000m2商業(yè):10000m22用地面面積：：127000m2地上總總建筑筑面積積：1368000m22其中辦公：：786000m2住宅：：185000m2酒店：：50000m22商業(yè)：：347000m2地下總總建筑筑面積積：580000m2容積率率：10.771高度:200m辦公:90000m2商業(yè):10000m222高度:180m辦公:80000m2商業(yè):10000m226高度:160m辦公:70000m2商業(yè):10000m224高度:160m辦公:70000m2商業(yè):10000m223高度:80