知名房企商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告詳解(圖文并茂)

目錄1、思考路徑2、定位前提3、定位篇4、企劃篇5、營銷篇本案操作思考路徑定位整體定位業(yè)態(tài)建議營銷產(chǎn)品建議推廣階段推廣主題營銷策略推廣手段青浦香花橋開發(fā)商投資客經(jīng)營者消費(fèi)者本案企劃整體形象包裝建議項(xiàng)目案名定位前提本案所在香花橋街道在青浦區(qū)的地位對(duì)定位的影響？本案周邊環(huán)境帶來的影響？本案涉及各方之間的關(guān)系若何？開發(fā)商目標(biāo)是什么？投資客看中什么？經(jīng)營者注重什么？消費(fèi)者又期望什么？壹、定位前提本案所在香花橋街道在青浦區(qū)的地位對(duì)其定位的影響？香花橋街道香花橋街道處于青浦工業(yè)園內(nèi)，位于工業(yè)園區(qū)的西北段，與青浦其他區(qū)域不同的是香花橋街道的工業(yè)園區(qū)的位置決定了其在未來發(fā)展和消費(fèi)形態(tài)上都將受工業(yè)園區(qū)的巨大影響，必然受到園區(qū)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)發(fā)展。因此，香花橋街道是園區(qū)經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)受益點(diǎn)。項(xiàng)目地處香花橋街道新址的東部，處于農(nóng)民回遷房區(qū)域，置身于新的居住聚集地中心。從這個(gè)意義上說本案將形成未來香花橋街道的新社區(qū)中心，承擔(dān)著將老街道商業(yè)帶向東遷移并升級(jí)的重要任務(wù)。項(xiàng)目位置香花橋街道辦事處老商業(yè)街社區(qū)商業(yè)東移升級(jí)規(guī)劃中的九年義務(wù)制學(xué)校幼兒園大面積回遷房本案周邊環(huán)境帶來的影響？本案周邊環(huán)境帶來的影響？項(xiàng)目自身香花橋街道辦事處老商業(yè)街規(guī)劃中的九年義務(wù)制學(xué)校幼兒園大面積回遷房工業(yè)園區(qū)企業(yè)入住率不斷攀升全國管轄最大的街道辦企業(yè)員工數(shù)量穩(wěn)定，消費(fèi)潛力大期待升級(jí)和東移促進(jìn)成熟居住的象征老商業(yè)街PK本案老商業(yè)聚集區(qū)的商業(yè)雖然檔次較低，業(yè)態(tài)卻非常豐富，主要以生活配套為主，商鋪個(gè)體體量較小。項(xiàng)目所在地的西段，新橋路與漕盈路交叉范圍是自發(fā)形成的老商業(yè)聚集地。其中，新橋路段租金從2.0元/㎡·天——3.0元/㎡·天不等，租金最高的是臨近新橋路與漕盈路交叉口的東段。漕盈路租金從1.5元/㎡·天——2.5元/㎡·天不等。老商業(yè)街PK本案項(xiàng)目名稱湘菜館酒樓竹園文化用品忠華鞋業(yè)圣羅蘭飾品地址漕盈路漕盈路金橋路金橋路單位商鋪面積40㎡25㎡50㎡50㎡建筑樓層1層底商底商底商業(yè)態(tài)餐飲等文體用品鞋類飾品租金核算2元/㎡·天2.2元/㎡·天3.2元/㎡·月3元/㎡·天售價(jià)推算9125元/㎡10037.5元/㎡14600元/㎡13687.5元/㎡備注按照8％的回報(bào)率推算(注:影響本案商業(yè)價(jià)格因素:業(yè)態(tài)＼面積＼位置)1.75元／平方米／天＊1.052＊365天8％＝8802.7≈8800元／平方米

由此:因?yàn)楸景干虡I(yè)并非純底商所以按照通常規(guī)律，本案商業(yè)整體租金水平約為：2.5元/㎡·天*70%=1.75元/m2.天在5年內(nèi)按照每年5%租金遞增,以第三年為基準(zhǔn).回報(bào)率以8%計(jì)算。商業(yè)平均銷售單價(jià):目前老商業(yè)街的中心地帶商鋪平均租金為2.5元/㎡·天本案商業(yè)的平均售價(jià)商業(yè)街銷售價(jià)格建議17%30%50%二層均均價(jià)9500三層均均價(jià)8000四層均均價(jià)6000一層均均價(jià)11500本案各層商商業(yè)售價(jià)商業(yè)街銷售售價(jià)格建議議街道辦事處處PK本案香花橋街道道的行政區(qū)區(qū)域范圍為為東至重固固鎮(zhèn)、趙巷巷鎮(zhèn)，南至至盈浦街道道、夏陽街街道、趙巷巷鎮(zhèn)，西至至江蘇省昆昆山市淀山山湖鎮(zhèn)、盈盈浦街道，，北至白鶴鶴鎮(zhèn)、重固固鎮(zhèn)。面積積約69.45平方公里，，總?cè)丝诩s約8.14萬。香花橋街道道辦事處現(xiàn)現(xiàn)暫設(shè)在外外青松公路路5625號(hào)。處于本本案與老商商業(yè)區(qū)的中中間地段。?；剡w房PK本案民惠佳苑社社區(qū)作為青青浦工業(yè)園園區(qū)的動(dòng)遷遷基地，已已納入市級(jí)級(jí)中心社區(qū)區(qū)建設(shè)試點(diǎn)點(diǎn)。基地規(guī)規(guī)劃范圍北北至青浦試試點(diǎn)園區(qū)北北邊界，東東至東大盈盈港，南至至涇涇河，，西至西大大盈港，規(guī)規(guī)范總面積積4.7平方公里。?；亟ㄔO(shè)以以別墅、復(fù)復(fù)式、多層層相結(jié)合的的住宅群體體為主。規(guī)劃總居住住人口達(dá)6萬人，其中包括括落戶企業(yè)業(yè)員工入住住2萬人，外來投資資高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)1萬人。目前，已建建設(shè)完成的的民惠佳苑苑入住率達(dá)達(dá)到50%以上，約10000人，這里面面有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的居民民是周邊工工業(yè)企業(yè)的的員工。工業(yè)園區(qū)企企業(yè)PK本案企業(yè)規(guī)模嘉音包裝設(shè)備（上海）有限公司N/A捷諾克塑膠電子（上海）有限公司150人上海華偉公司1000人以上上海南濱金屬制罐有限公司N/A上海德蘭電力設(shè)備有限公司150人杰諾塑（上海）有限公司1000人以上亨賽克精密機(jī)械（上海）有限公司150人普朗斯塑料機(jī)械（上海）有限公司150人卡傅菲電纜橋架（上海）有限公司N/A采埃孚橡膠金屬（上海）有限公司150人弗朗茲哈斯食品機(jī)械（上海）有限公司N/A上海寶雁照明器材有限公司100人上海怡飛柯精密機(jī)械有限公司100人上海勵(lì)高萊恩N/A上海騰鑫旗業(yè)有限公司N/A上海雙雕五金塑料制品有限公司N/A經(jīng)統(tǒng)計(jì)，距距本項(xiàng)目3公里內(nèi)共有有企業(yè)38家，主要以以加工制造造業(yè)為主，，職工人數(shù)數(shù)近9000人。企業(yè)規(guī)模才塑高分子公司200人上海彌通雅貿(mào)易有限公司N/A上?？讫垉x表有限公司100人上海愛開模塑有限公司100人上海蘭生大博文鞋業(yè)有限公司150人上海淳瑞機(jī)械科技有限公司N/A羅仁機(jī)電（上海）有限公司300人西捷克超卓機(jī)械科技（上海）有限公司100人產(chǎn)華機(jī)電（上海）有限公司N/AKUKA90人上海通鵬電材有限公司50人REXAM100人日泰（上海）汽車標(biāo)準(zhǔn)件有限公司N/A上?？禃x精細(xì)化工有限公司N/A赫美斯（上海）磨料有限公司200人企業(yè)規(guī)模上海艾諾特殊鋼鑄造有限公司100人上海廣電住金微電子有限公司700人上海旭統(tǒng)精密電子有限公司500人上海億和實(shí)業(yè)有限公司N/A上海希培德建材N/A上海藝康印花服飾有限公司N/A肯瑞實(shí)業(yè)N/A教育配套PK本案位于項(xiàng)目所所在位置南南部的久遠(yuǎn)遠(yuǎn)路東段有有同時(shí)可容容納360名小朋友的的陽陽幼兒兒園，西段段有規(guī)劃中中的九年一一貫制學(xué)校校等。教育機(jī)構(gòu)的的設(shè)置不僅僅能夠留住住當(dāng)?shù)鼐用衩穸覟槲次磥肀景傅牡臉I(yè)態(tài)種類類的豐富提提供了基礎(chǔ)礎(chǔ)。為未來本案案成為輻射香花橋橋街道和周周邊工廠的的[超社區(qū)鄰里里中心]奠定了環(huán)境境基礎(chǔ)老商業(yè)街區(qū)區(qū)的東移和和需求的提提升周邊環(huán)境對(duì)對(duì)本案影響響結(jié)論分析析全國最大的的街道辦事事處形成周邊工業(yè)企企業(yè)不斷增增加，員工工人數(shù)不斷斷增多回遷房不斷斷建設(shè)，入入住人口不不斷增多區(qū)域配套不不斷完善，，居住氛圍圍不斷成熟熟本案涉及各各方之間的的關(guān)系若何何？開發(fā)商目標(biāo)是什么？投資客看中什么？經(jīng)營者注重什么？消費(fèi)者期望什么？本案定位利潤最大化化快速回籠資資金項(xiàng)目形象口口碑經(jīng)營管理區(qū)域購買力力租金水平投資回報(bào)商業(yè)概念區(qū)域購買力力功能服務(wù)購物環(huán)境境業(yè)態(tài)吸引引力投資、經(jīng)經(jīng)營客群群認(rèn)知本區(qū)域或周邊臨近區(qū)域的客群看中項(xiàng)目未來的商機(jī)而落戶本項(xiàng)目原來老商業(yè)區(qū)的業(yè)主青浦城區(qū)或者周邊通過宣傳而受吸引來的人群其他人群投資經(jīng)營先滿足自己的經(jīng)營需要，未來將鋪面轉(zhuǎn)讓看中本案未來的潛力而買單的完全投資者看中本案未來的潛力而買單的完全投資者去劃推出的商鋪構(gòu)建未來商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)范圍人群層次項(xiàng)目的體體量決定定了未來來本案商商業(yè)的輻輻射范圍圍為周邊邊3萬人的居居民和職職工。項(xiàng)目周邊邊臨近的的居民和和工廠職職工是本本案的主主力消費(fèi)費(fèi)群。區(qū)域周邊邊中等收收入家庭庭是主力力，所以以本案的的消費(fèi)層層次將以以此為基基礎(chǔ)。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群認(rèn)知知提升商業(yè)投資者通過招商由其他區(qū)域來本案的投資者項(xiàng)目周邊的居民老商業(yè)街的經(jīng)營者經(jīng)營者消費(fèi)者原來老商業(yè)街的經(jīng)營者投資者與經(jīng)營者重合周邊居民附近工廠的職工本案豐富商業(yè)業(yè)態(tài)回籠資金提供配套實(shí)現(xiàn)盈利投資者、、經(jīng)營者者與消費(fèi)費(fèi)者的相相互關(guān)系系如何？？本案將為為各種角角色帶來來什么？？投資者項(xiàng)目位置的優(yōu)越性以及較老商業(yè)街的全面升級(jí)，讓投資者感到未來本案將有巨大潛力，有利可圖無論是老商業(yè)街經(jīng)營者的遷移者還是新的經(jīng)營者，切實(shí)感到項(xiàng)目在商業(yè)氛圍、人氣匯集等方面都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出老商業(yè)街。無論是周邊居民還是企業(yè)的職工都將感覺到這里的購物環(huán)境、休閑娛樂條件都大大升級(jí)，是白天更是晚上的好去處。消費(fèi)者經(jīng)營者貳、定定位篇項(xiàng)目SWOT分析1、目前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體體不景氣氣；2、區(qū)域商商業(yè)投資資概念尚尚需要引引導(dǎo)。1、項(xiàng)目商商業(yè)檔次次的提升升有利于于提升區(qū)區(qū)域形象象；2、周邊民民房還有有大量空空置，為為未來帶帶來發(fā)展展空間。。1、人口密密度低，，不易聚聚集人氣氣；2、周邊配配套檔次次低，業(yè)業(yè)態(tài)雜；；3、區(qū)域居居民層次次總體不不高。1、交通便便利；2、臨近居居民區(qū)和和工業(yè)園園，客群群有保障障；3、未來升升值潛力力大；4、周邊配配套完善善。S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)遇T威脅產(chǎn)品建議議H-08-01地塊名稱數(shù)量總用地面積11937平米可用面積10844.5平米地上總建筑面積13013平米其中商業(yè)6420平米公寓式辦公6593平米基底面積2711平米建筑密度25%容積率1.2機(jī)動(dòng)停車147輛非機(jī)動(dòng)停車240輛綠化率30%H-08-14地塊名稱數(shù)量總用地面積20807平米可用面積18078平米地上總建筑面積28925平米其中商業(yè)17397平米公寓式辦公11528平米基底面積7231.4平米半地下總建筑面積3420平米建筑密度40%容積率1.6機(jī)動(dòng)停車120輛非機(jī)動(dòng)停車541輛綠化率30%H-05-09地塊名稱數(shù)量總用地面積8615平米可用面積3911平米總建筑面積3129平米其中商業(yè)3129平米基底面積782平米建筑密度20%容積率0.8機(jī)動(dòng)停車50輛非機(jī)動(dòng)停車61輛綠化率35%現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)總面面積：26946㎡㎡600米長街品品字字型布局局青浦工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)民民惠佳苑苑居住區(qū)區(qū)中心位位置H0801地塊商業(yè)面積積：6420㎡辦公公寓寓：6593㎡H0814地塊商業(yè)面積積：17397㎡辦公公寓寓：11528㎡H0509地塊商業(yè)面積積：3129㎡產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議提升價(jià)值值點(diǎn)（1）注重本案案五大商商業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的營造造，通過過主題的的選擇，，尺度的的控制、、鋪地的的考量、、小品的的設(shè)置、、植物的的搭配等等等將街街道城市市界面與與商鋪界界面有效效的銜接接，最大大程度的的吸引顧顧客進(jìn)入入場(chǎng)地中中來。借鑒點(diǎn)：利用小品、廣場(chǎng)、景觀節(jié)點(diǎn)調(diào)節(jié)商業(yè)項(xiàng)目的氛圍和消費(fèi)節(jié)奏，增加項(xiàng)目的內(nèi)聚和外向性操作能力證大大拇指廣場(chǎng)借鑒案例例噴水池等等景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)，可可以調(diào)節(jié)節(jié)商業(yè)氛氛圍，增增加室內(nèi)內(nèi)外休閑閑、娛樂樂空間休閑小品品可以停停留人群群，增加加周邊商商業(yè)的客客戶流量量廣場(chǎng)等大大空間可可以舉辦辦活動(dòng)，，增加項(xiàng)項(xiàng)目的輻輻射能力力主題雕塑塑和建筑筑小品既既可以用用于區(qū)分分消費(fèi)區(qū)區(qū)域，也也可以成成為項(xiàng)目目的視覺覺標(biāo)志產(chǎn)品建議議提升價(jià)值值點(diǎn)（2）注重本案案三大內(nèi)內(nèi)街空間間的營造造。傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上沿街商商鋪的價(jià)價(jià)值似乎乎更大，，但本案案力圖鼓鼓勵(lì)商業(yè)業(yè)步行，，通過將將顧客有有效的引引入商業(yè)業(yè)體的內(nèi)內(nèi)部，增增強(qiáng)內(nèi)部部商業(yè)的的活力。。所以在在三大內(nèi)內(nèi)街的塑塑造上，，通過景景觀、小小品、公公共空間間、休憩憩空間等等等細(xì)節(jié)節(jié)的考量量，從而而提升內(nèi)內(nèi)街的人人流量，，提高內(nèi)內(nèi)街商鋪鋪的價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體商商業(yè)價(jià)值值的提升升。借鑒點(diǎn)：：將人流充充分引入入內(nèi)庭，，提升內(nèi)內(nèi)庭商鋪鋪的價(jià)值值，同時(shí)時(shí)也形成成有效的的消費(fèi)人人流內(nèi)部部循環(huán)百聯(lián)西郊郊購物中中心借鑒案例例產(chǎn)品建議議提升價(jià)值值點(diǎn)（3）配合商業(yè)業(yè)建筑的的商業(yè)氛氛圍的營營造。通通過引入入有效的的導(dǎo)視系系統(tǒng)和廣廣告招牌牌系統(tǒng)，，提升商商業(yè)整體體氛圍，，增加商商鋪的商商業(yè)價(jià)值值。借鑒點(diǎn)：：成熟的導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)，注意意從高位位到低位位，外圍圍到內(nèi)街街的信息息的區(qū)分分，外圍圍主要以以形象、、活動(dòng)信信息、主主力店店店招為主主，把人人流引入入內(nèi)街則通通過不同同色彩營營造商業(yè)業(yè)氛圍，，同時(shí)區(qū)區(qū)分不同同的主題題區(qū)域。。大寧國際際借鑒案例例項(xiàng)目的形形象logo面向最熱熱鬧的道道路在內(nèi)街中中對(duì)于主主力店的的店招控控制基本本集中在在第二層層與調(diào)層層之間利用戶外空間間布置各樓層層的商戶及經(jīng)經(jīng)營特色與主主題活動(dòng)導(dǎo)視系統(tǒng)注重重立體多元，，既有廣場(chǎng)中中央的大型導(dǎo)導(dǎo)視，也有商商業(yè)與辦公的的分隔，通過過不同的色彩彩與形式，避避免混亂整體定位基本要數(shù)市級(jí)商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上10萬㎡以上2萬㎡左右12萬㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘途經(jīng)消費(fèi)者車程30分鐘內(nèi)居民商業(yè)區(qū)級(jí)次定定位根據(jù)商業(yè)規(guī)律律，由于本案案的商業(yè)體量量約為3萬平方米，為社區(qū)商業(yè)的的等級(jí)，輻射射人口在3萬人左右。位于惠民佳苑中心位置具備“社區(qū)商業(yè)”的定義同時(shí)它也服務(wù)于周邊的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目自身的公寓式辦公產(chǎn)品以及整個(gè)大盈鎮(zhèn)街道我們給它的整體定位為開放型社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目形式特點(diǎn)整體定位區(qū)域定位本項(xiàng)目商業(yè)定位本項(xiàng)目商業(yè)主題打造大盈乃北青浦地區(qū)最具生活化的商業(yè)中心，同時(shí)具備多種功能：品質(zhì)化、家庭化的購物功能、綜合化的休閑娛樂功能、公共性的活動(dòng)功能為消費(fèi)者提供“一站式“的中高檔為主、將購物、餐飲、休閑、娛樂等多種元素有機(jī)結(jié)合，逐步提升消費(fèi)者接受，有效的延長消費(fèi)者消費(fèi)的消費(fèi)逗留時(shí)間依托主力店的品牌和特色，構(gòu)建真正的“一站式“概念，充分適應(yīng)現(xiàn)代化綜合消費(fèi)的趨勢(shì)，滿足和提升消費(fèi)者的生活品質(zhì)，營造美好生活的新理念的消費(fèi)體驗(yàn)關(guān)鍵詞：多多功能、一站站式消費(fèi)、多多元化、品品質(zhì)的、新體體驗(yàn)整體定位業(yè)態(tài)特點(diǎn)布局規(guī)劃經(jīng)營思路消費(fèi)客群社區(qū)商業(yè)一般引進(jìn)一兩個(gè)比較知名的餐飲商鋪來聚集人氣，從而發(fā)展其他業(yè)態(tài)。社區(qū)商業(yè)均以餐飲、賣場(chǎng)、娛樂休閑、便利店、個(gè)人護(hù)理等為主要業(yè)態(tài)選擇。增加街區(qū)的停留空間，讓客流有充分的停留時(shí)間消費(fèi)者以社區(qū)及周邊的居民為主，形成對(duì)核心商圈的補(bǔ)充，形成片區(qū)商圈整體定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位項(xiàng)目主要服務(wù)務(wù)于周邊居民民和工業(yè)園區(qū)區(qū)的客戶，因因此，在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局上上要充分考慮慮生活服務(wù)的完完善與提升，，兼顧商務(wù)功功能，為了滿足未未來輻射周邊邊區(qū)域的功能能性，需要有有整合有客戶吸引力力的主力商鋪鋪和商戶，大型超市的人人流優(yōu)勢(shì)，班班車等優(yōu)惠政政策帶來的快快速輻射效力力。業(yè)態(tài)建議為以以飲食、娛樂樂、休閑、商商務(wù)一體的“一站站式”綜合型型商業(yè)設(shè)施利用自身的體體量優(yōu)勢(shì)、合合理的動(dòng)線布布局，基于吸吸引周邊消費(fèi)費(fèi)者的基礎(chǔ)上上，吸引更廣廣泛范圍內(nèi)的的消費(fèi)者前來來消費(fèi)。餐飲、賣場(chǎng)消費(fèi)需求旺增加在項(xiàng)目的停留時(shí)間和區(qū)域擴(kuò)展休閑娛樂市場(chǎng)空白點(diǎn)增加項(xiàng)目的時(shí)尚生活元素，成為亮點(diǎn)之一商務(wù)功能商務(wù)服務(wù)配合工業(yè)園區(qū)，公寓式辦公，開發(fā)新商業(yè)經(jīng)濟(jì)整體定位整體商業(yè)比重重分布說明在商家的招募上，選擇行業(yè)口碑好、品質(zhì)高的商家入住，嚴(yán)格控制商業(yè)品質(zhì)，體現(xiàn)商業(yè)街區(qū)的氛圍，為后期公寓式辦公銷售做輔助同時(shí)采取主題式布局，便于管理、消費(fèi)、招商社區(qū)配套除大型超市外主要位于公寓式辦公產(chǎn)品樓下，沿街設(shè)立。商業(yè)業(yè)態(tài)分布布比重業(yè)態(tài)比重主力店推薦零售15%鮮花店、音像店、服裝店、書店超級(jí)賣場(chǎng)3%大潤發(fā)服務(wù)15%社區(qū)衛(wèi)生中心、便利店、藥店、銀行、美容美發(fā)餐飲50%和記小菜、KFC、永和豆?jié){、茶室、比薩快餐休閑娛樂15%好樂迪、中體倍力、臺(tái)球房家居生活2%旅游代理、攝影快印、生活良品館注：圖片比例例經(jīng)過調(diào)整美食街休閑美食：咖咖啡、特色小小店大眾美食：快快餐、主題餐餐廳生活服務(wù)連鎖賣場(chǎng)生活配套：銀銀行、服裝·······休閑娛樂娛樂設(shè)施：KTV、運(yùn)動(dòng)·······整體商業(yè)比重重分布說明注：圖片比例例經(jīng)過調(diào)整大型中餐廳主力店分布說說明知名賣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)中心KTV內(nèi)庭、廣場(chǎng)的的室外節(jié)點(diǎn)的的使用主要應(yīng)用于操作主題活動(dòng)動(dòng)，擴(kuò)大影響力力，向區(qū)域建建立非單一的的商業(yè)中心的的形象12個(gè)月的主題活活動(dòng)1月：煙花節(jié)2月：美食節(jié)3月：茶藝節(jié)4月：舞蹈節(jié)5月：健身節(jié)6月：兒童節(jié)7月：啤酒節(jié)8月：民俗節(jié)9月：購物節(jié)10月：娛樂節(jié)11月：家庭節(jié)12月：圣誕狂歡歡叁、企劃劃篇我們對(duì)項(xiàng)目的遠(yuǎn)景著眼于未來增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會(huì)滿足居民的文化生活提升區(qū)域的商業(yè)活力促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展開放型社區(qū)商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)著眼于周邊首先滿足居民的生活提升消費(fèi)層次和品質(zhì)輻射周邊小范圍片區(qū)成為區(qū)域商業(yè)的標(biāo)桿+形象定位以現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格為基礎(chǔ)，，通過不同材材質(zhì)的的組合合使商業(yè)街富富于變化，商商業(yè)空間被劃劃分為若干個(gè)個(gè)街區(qū)，并引引入內(nèi)街、廣廣場(chǎng)，形成江江南水鄉(xiāng)人文文氣質(zhì)與現(xiàn)代代生活肌理相相結(jié)合的新商商業(yè)形象形象定位：項(xiàng)項(xiàng)目建筑特點(diǎn)點(diǎn)形象定位以周邊的客戶戶（居民、工工業(yè)園區(qū)）為為主積極輻射周邊邊集合商業(yè)與公公寓式辦公為為一體的開放型社區(qū)服服務(wù)中心提高生活品質(zhì)質(zhì)、延長生活活時(shí)段365天每天都有新新生活感受的的商業(yè)生活新原原點(diǎn)——對(duì)大盈發(fā)展而而言區(qū)域型·生活服務(wù)·商業(yè)中心——對(duì)大盈周邊高檔大眾時(shí)尚傳統(tǒng)項(xiàng)目形象指數(shù)數(shù)：以主力門店?duì)I營造中高檔商商業(yè)形象以便利服務(wù)迎迎合大眾生活活需求以休閑娛樂、、特色配套主主打時(shí)尚生活活以中餐廳、活活動(dòng)引導(dǎo)民族族文化案名思考祥騰·繽紛坊坊則是帶有傳傳統(tǒng)生活文化化的詞匯，繽繽紛是希望未未來將在大盈盈的生活時(shí)光光延展，突破破目前居住區(qū)區(qū)的傳統(tǒng)印象象，帶來生活活和文化氛圍圍的體驗(yàn)，也也體現(xiàn)了項(xiàng)目目定位精品商商業(yè)的初衷。。項(xiàng)目slogan生活風(fēng)景·繽紛時(shí)光是的，我們希望為這這個(gè)區(qū)域的生生活帶來更多的繽繽紛色彩和和愜意時(shí)光光從忙碌的一天天中得到更多精彩彩、活力、時(shí)時(shí)間項(xiàng)目推廣語思思考來吧，在祥騰騰·辰坊享受每天每刻刻繽紛生活風(fēng)景·悠閑繽紛時(shí)光未來生活場(chǎng)景景描述19點(diǎn)做的運(yùn)動(dòng)8小時(shí)生活電影影節(jié)24小時(shí)時(shí)光紅地地毯9點(diǎn)吃的早茶21點(diǎn)跳的熱舞22點(diǎn)聚會(huì)唱的ktv15點(diǎn)約的午茶凌晨2點(diǎn)看的球賽賽7點(diǎn)做的晨讀讀17點(diǎn)做的美容容12個(gè)月的精彩彩活動(dòng)12個(gè)月的驚喜喜心情1月：夢(mèng)想。。煙花的明明滅瞬間，，就像一個(gè)個(gè)童話，要要把自己炫炫出來3月：平和。。茶香飄散散出來的一一抹清煙，，相座品茗茗和顏悅色色6月：想象。。與孩子一一起迸發(fā)好好奇，構(gòu)建建童年時(shí)光光機(jī)8月：感恩。。相承傳統(tǒng)統(tǒng)，倒步回回憶，在現(xiàn)現(xiàn)代創(chuàng)新過過去11月：溫馨。社會(huì)的小小因子，人生的起步舞臺(tái)2月：能量。。4月：活力。。5月：健康。。7月：激情。。9月：幸福。。10月：歡快。。12月：狂歡。。12肆、營營銷銷篇篇營銷策略項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值分析1．全國最大大的街道：：項(xiàng)目位于規(guī)規(guī)劃中的全全國最大型型的大盈街街道管轄內(nèi)內(nèi)2．居住區(qū)中中心位置：：項(xiàng)目位于民民惠佳苑中中心位置，，毗鄰青浦浦工業(yè)園區(qū)區(qū)3．多交通組組合：項(xiàng)目周邊有有多條主干干道，連合合四方4．新市場(chǎng)空空白點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)檔檔次低，配配套設(shè)施較較為陳舊5．經(jīng)營創(chuàng)造造價(jià)值：專業(yè)商業(yè)招招商經(jīng)營管管理部門，，確保未來來收益穩(wěn)定定6．主題商業(yè)業(yè)分區(qū)：設(shè)定不同的的主體商業(yè)業(yè)，相互吸吸引和組合合消費(fèi)人流流7．步行者的的天堂：600多米長內(nèi)庭庭式步行區(qū)區(qū)8.多元的活動(dòng)動(dòng)組織：新興的商業(yè)業(yè)載體，增增強(qiáng)輻射力力預(yù)熱+開盤期賣點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)銷+持續(xù)期賣點(diǎn)點(diǎn)賣點(diǎn)組合與與過渡項(xiàng)目賣點(diǎn)挖挖掘及投資資抗性分析析營銷策略：：招商現(xiàn)行行，前期重重點(diǎn)強(qiáng)化主主力商戶的的引入鞏固招商實(shí)力商戶其他商戶吸引導(dǎo)入強(qiáng)化商業(yè)資源投資客經(jīng)營人消費(fèi)者幫助銷售本案商業(yè)公寓式辦公固定客源營銷策略一、商鋪銷銷售模式設(shè)設(shè)計(jì)商鋪暫定全全部進(jìn)行銷銷售銷售模型1：租金返利利（1）針對(duì)投資資型客戶年期返租率返還方式5年第1年返租率3%第2年返租率4%第3年返租率5%第4年返租率6%第5年返租率8%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后兩年返租款分年返還。（2）針對(duì)自營營型客戶1）降低首付付投資門檻檻2）實(shí)施不同同價(jià)格，直直接給予額額外8.8—9折，以贈(zèng)送送的名義在在總鋪款中中扣除。營銷策略（3）銷售回購購在與客戶簽簽訂協(xié)議時(shí)時(shí)，可以根根據(jù)雙方的的實(shí)際需求求1、簽訂一定定時(shí)期后，，開發(fā)商享享受優(yōu)先回回購權(quán)2、簽簽訂訂購購買買商商鋪鋪后后，，出出租租滿滿5年以以上上，，若若增強(qiáng)客戶對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力對(duì)商鋪擁有優(yōu)先再開發(fā)權(quán)利營銷銷策策略略二、、銷銷控控原原則則原則則一一：：首次次銷銷售售限限量量推推出出鋪鋪位位，解解籌籌當(dāng)當(dāng)日日引引起起客客戶戶的的搶搶鋪鋪火火爆爆場(chǎng)場(chǎng)面面，，再再根根據(jù)據(jù)認(rèn)認(rèn)籌籌情情況況加加推推部部分分鋪鋪位位。。原則則二二：：預(yù)留留足足夠夠的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)鋪鋪位位，，分分2批推推出出。在在公公開開發(fā)發(fā)售售前前預(yù)預(yù)留留充充分分的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)鋪鋪位位，，公公開開發(fā)發(fā)售售后后分分批批推推出出，，確確保保每每次次活活動(dòng)動(dòng)均均有有優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)鋪鋪位位放放出出時(shí)時(shí)分分批批放放出出。。原則則三三：：按““金金角角銀銀邊邊””原原則則，，可可預(yù)預(yù)留留幾幾套套鋪鋪皇皇之之皇皇，采采用用特特殊殊的的銷銷售售方方式式銷銷售售，，原則四：為控制整體商業(yè)品質(zhì)和業(yè)態(tài)的合理性，建議先招商后銷售，特別針對(duì)面積較大的商鋪，帶租約銷售，增強(qiáng)客戶的信心。原則五，倒計(jì)時(shí)銷售提價(jià)策略。實(shí)行額外3%-2%-1%倒計(jì)時(shí)提價(jià)策略，在不同銷售節(jié)點(diǎn)使用，以刺激銷售。營銷銷策策略略三、、招招商商整整體體策策略略：：先確確定定符符合合項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位的的、、品牌牌知知名名度度高高的的商商戶戶為為主主力力商商家家，，然然后后以以主主力力商商家家吸吸引引其其它它商商戶戶。定向向““一一對(duì)對(duì)一一””招招商商，，提提高高招招商商成成交交率率，，降降低低交交易易成成本本。。避免免重重復(fù)復(fù)引引進(jìn)進(jìn)，，形形成成同同業(yè)業(yè)競競爭爭。。針針對(duì)對(duì)某某些些特特殊殊的的、、排排它它性性的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，設(shè)設(shè)定定管管理理保保護(hù)護(hù)，，避避免免形形成成同同業(yè)業(yè)競競爭爭。。預(yù)先先做做好好招招商商手手冊(cè)冊(cè)，，詳詳細(xì)細(xì)闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位、、優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)、、消消費(fèi)費(fèi)力力測(cè)測(cè)算算及及經(jīng)經(jīng)營營推推廣廣規(guī)規(guī)劃劃，，真真正正形形成成對(duì)對(duì)商商家家有有吸吸引引力力的的宣宣傳傳手手冊(cè)冊(cè)。。營銷策略略四、價(jià)格格優(yōu)惠策策略：A：租金返返利型一次性付付款，照照定價(jià)照照96折；按揭付款款，照定定價(jià)98折，辦理理6成10—15年按揭貸貸款。B：自主經(jīng)經(jīng)營型1、一次付付款：照照定價(jià)96折按揭付款款：按揭揭付款，，照定價(jià)價(jià)96折，辦理理6成10年按揭貸貸款。2、提供單單價(jià)優(yōu)惠惠一次付款款：在原原有單價(jià)價(jià)優(yōu)惠上上，再享享98折優(yōu)惠按揭付款款：按揭揭付款，，在原有有單價(jià)優(yōu)優(yōu)惠上，，再享99折優(yōu)惠，，辦理6成10—15年按揭貸貸款營銷策略略推廣節(jié)奏奏與主題題1期2期繽紛坊（一期）9549平方米內(nèi)部+開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤棋2009.3-809.9-10中09.10中-1109.12繽紛坊（二期）17397平方米預(yù)約+開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤棋2010.1-210.3-410.5-7中10.7中-8推廣節(jié)奏奏與主題題2009.7月繽紛坊正正式進(jìn)軍軍大盈市場(chǎng)預(yù)熱熱2009.8月中繽紛坊1期開盤開盤期2009.12月繽紛坊尾盤期推廣活動(dòng)動(dòng)提價(jià)倒計(jì)計(jì)時(shí)租約鋪銷銷售單鋪一口口價(jià)尾盤大優(yōu)優(yōu)惠假日活動(dòng)動(dòng)周推廣主題題市場(chǎng)新熱熱點(diǎn)投資新門門道2010.2月中繽紛坊2期開盤開盤期2010.7月中繽紛坊2期尾盤尾盤期推廣主題題投資有道道，旺鋪鋪公開新大盈未未來生活活生活風(fēng)景景、假日日時(shí)光推廣活動(dòng)動(dòng)大客戶巡巡展推廣主題題2月新鋪熱熱賣預(yù)約約春季鋪王王匯新春好禮禮生活上映映時(shí)推廣活動(dòng)動(dòng)商鋪銷售售預(yù)約會(huì)會(huì)老客戶優(yōu)優(yōu)惠計(jì)劃劃新春購鋪鋪享好禮禮4月金鋪拍拍賣會(huì)推廣節(jié)奏奏與主題題第一階段段推廣策策略繽紛坊（一期）階段時(shí)間：蓄水期+預(yù)熱期+開盤期2009.3—8月階段目標(biāo)：預(yù)熱市場(chǎng)、造勢(shì)銷售目標(biāo)：15%推廣精神：市場(chǎng)新熱點(diǎn)，投資新門道新大盈財(cái)富焦點(diǎn)推廣亮點(diǎn)：區(qū)域企業(yè)巡展（pr）開盤提價(jià)倒計(jì)時(shí)（sp）媒體通路：現(xiàn)場(chǎng)包裝、區(qū)域戶外媒體、平面媒體、公關(guān)活動(dòng)階段時(shí)間：強(qiáng)銷期，2009.9—10月中階段目標(biāo)：鎖定意向客戶，強(qiáng)勢(shì)熱銷銷售目標(biāo)：30%推廣精神：新大盈未來生活推廣亮點(diǎn)：租約鋪限量公開（sp）媒體通路：現(xiàn)場(chǎng)信息、戶外媒體、平面媒體、sp活動(dòng)階段時(shí)間：持續(xù)期，2009.10月中—11月階段目標(biāo)：拓展意向客戶，持續(xù)熱銷銷售目標(biāo)：25%推廣精神：新大盈未來生活推廣亮點(diǎn)：單鋪一口價(jià)（sp）媒體通路：現(xiàn)場(chǎng)信息、戶外媒體、平面媒體、sp活動(dòng)階段時(shí)間：持續(xù)期，2009.12月階段目標(biāo)：完成第一次開盤后銷售任務(wù)銷售目標(biāo)：20%推廣精神：生活風(fēng)景，假日時(shí)光推廣亮點(diǎn)：部分商鋪特價(jià)銷售（sp）媒體通路：現(xiàn)場(chǎng)信息、戶外媒體、平面媒體、sp活動(dòng)第二階段段推廣策策略階段時(shí)間間：第二二次開盤盤期，2010.1——2月階段目標(biāo)標(biāo)：延續(xù)續(xù)第一期期尾盤銷銷售熱潮潮銷售目標(biāo)標(biāo)：25%推廣精神神：新鋪鋪到站，，升級(jí)加加推推廣亮點(diǎn)點(diǎn)：2月新商鋪鋪預(yù)約會(huì)會(huì)（pr）新春好禮禮送（sp）媒體通路路：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)信息、、戶外媒媒體、平平面媒體、、公關(guān)活活動(dòng)二期開開盤前前，積積極組組織假假日活活動(dòng)，，保持持現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣氣與關(guān)關(guān)注階段時(shí)時(shí)間：：強(qiáng)銷銷期，，2010.3——4月階段目目標(biāo)：：加強(qiáng)強(qiáng)銷售售力度度銷售目目標(biāo)：：35%推廣精精神：：春季季鋪王王匯推廣亮亮點(diǎn)：：二期期核心心商鋪鋪