南京市物業(yè)收費管理實施辦法

南京市物業(yè)收費管理實施辦法南京市物業(yè)收費管理實施辦法南京市物業(yè)收費管理實施辦法xxx公司南京市物業(yè)收費管理實施辦法文件編號：文件日期：修訂次數：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度南京市物業(yè)收費管理實施辦法南京市物業(yè)收費管理實施辦法寧價房[2002]182號各區(qū)縣物價局，各物業(yè)管理單位：現將《南京市物業(yè)收費管理實施辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。原寧價房字[1999]611號文件同時廢止。南京市物業(yè)收費管理實施辦法第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理服務收費行為，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《江蘇省物業(yè)收費管理辦法》和《南京市物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內經工商行政管理機關登記注冊、物業(yè)管理行政主管部門資質認定的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。第三條本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主、使用人所簽合同（協(xié)議）的約定對各類房屋及其共用設施設備、公共綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等項目開展日常維護、管理、修繕、整治及提供其他相關服務所收取的費用。第四條南京市物價局是本市物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責制定全市物業(yè)管理服務收費的管理辦法、等級標準及有關政策規(guī)定；區(qū)、縣價格主管部門負責貫徹落實省、市物業(yè)收費管理的相關政策，管理轄區(qū)內物業(yè)管理企業(yè)的收費行為。第五條物業(yè)管理服務收費包括公共性服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業(yè)管理服務收費應根據物業(yè)類型、收費性質的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的公共服務收費及停車管理等專項服務收費，實行政府指導價。普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)的公共服務收費，實行市場調節(jié)價。代收代辦服務費、特約服務費，實行市場調節(jié)價。第六條物業(yè)管理服務收費應遵循合理、公開、公平及與服務內容、服務質量相適應的原則。實行政府指導價的物業(yè)管理公共服務收費，應按照有利于物業(yè)管理價值補償、促進物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模經營、加強經營管理的原則，以物業(yè)管理的合理成本為基礎，根據物業(yè)的硬件設施和提供物業(yè)管理的服務內容、質量水平，實行等級收費管理制度。具體實施辦法另行制定。未成立業(yè)主委員會的普通住宅前期物業(yè)管理公共服務收費標準由價格主管部門核定；已成立業(yè)主委員會的普通住宅物業(yè)管理公共服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導價相應等級范圍內提出具體收費標準，經業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同后執(zhí)行。第七條物業(yè)管理公共服務費的費用構成包括以下部分：1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等費用；2、房屋公共部位、公共設施、設備日常維護及保養(yǎng)費；3、清潔衛(wèi)生費；4、綠化管理費；5、安全護衛(wèi)費；6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費；8、法定稅費；9、合理利潤。本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質消耗補償和其他費用開支。第八條業(yè)主、使用人自辦理入住或使用手續(xù)之日起，應按物業(yè)管理合同（協(xié)議）的約定交納物業(yè)管理公共服務費。業(yè)主將物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理公共服務費可以由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終連帶清償責任。物業(yè)管理公共服務費的計費面積以房屋產權證登記的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。第九條已實施物業(yè)管理的未售出且未使用的空置物業(yè)，由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定交納空置物業(yè)管理費，沒有約定或約定不明的，建設單位按物業(yè)管理公共服務費標準的50％交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（六個月以上）不入住的空置物業(yè)及入住后長期（六個月以上）不使用的空置物業(yè)，業(yè)主應事先書面向物業(yè)管理企業(yè)說明備案，按規(guī)定（約定）公共服務費標準的50％交納空置物業(yè)管理費。第十條物業(yè)管理區(qū)域符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和專用汽車停車場（停車位），有專人24小時看管的，經價格主管部門批準，可收取停車管理服務費，具體收費標準由各級價格主管部門在規(guī)定的范圍內核定。在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅區(qū)可設立外來臨時停車區(qū)，進入小區(qū)執(zhí)行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時停車在一小時內的車輛不得收費，臨時停車超過一小時的車輛按規(guī)定收費標準計次收費。第十一條物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費納入代收代交費用，物業(yè)管理企業(yè)應單獨列賬，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式除價格主管部門另有規(guī)定外由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。綠化用水、監(jiān)控設施用電及物業(yè)管理企業(yè)辦公用水電費用不得向業(yè)主分攤。住宅區(qū)物業(yè)公共電費分攤方式可按以下原則確定：公共照明電費按戶分攤；二次加壓供水水泵電費按用水量分攤；電梯電費可分層次按面積、按戶、按常住人口或月票方式分攤，除經業(yè)主委員會同意外不得采用零票方式收取電梯費。第十二條物業(yè)管理企業(yè)代收代交的水、電、氣等費用應當按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，不得以任何借口自行加價。供電、供水、市容、市政等部門委托物業(yè)管理企業(yè)代收費用須經價格主管部門批準的收費項目，執(zhí)行規(guī)定的收費標準，并應向承擔代辦業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)支付代辦費，代辦費用由雙方約定。第十三條設有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)，應按照"以收抵支，收支平衡"的原則，由物業(yè)管理企業(yè)提出收費方案，經業(yè)主或業(yè)主委員會同意后收取。供暖期結束后，須向業(yè)主公布收支情況，若有結余，應結轉下一供暖期使用，不得挪作他用。第十四條物業(yè)管理企業(yè)經批準利用物業(yè)設置的經營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)相應成本費用后，應當將收益的30％用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70％納入物業(yè)維修基金，但合同另有約定的除外。第十五條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應在入住或裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議，并按規(guī)定標準交納房屋裝修保證金。已按有關規(guī)定辦理房屋裝修結構安全審定的，不收或全額退還裝修保證金。房屋裝修完畢，經查驗無違反裝修管理協(xié)議約定行為的，物業(yè)管理企業(yè)應在三個月內全額退還裝修保證金；發(fā)現有裝修違反協(xié)議約定行為的，物業(yè)管理企業(yè)按協(xié)議約定扣除其裝修保證金，同時要求其限期整改，并應向有關主管部門報告，扣除的裝修保證金納入物業(yè)維修基金。業(yè)主、使用人裝修房屋產生的裝修垃圾，由物業(yè)管理企業(yè)負責清運的可按規(guī)定收取裝修垃圾清運費。第十六條物業(yè)管理服務收費應統(tǒng)一明碼標價，使用價格主管部門監(jiān)制的價目表。價目表應在管理區(qū)域進口處或收費場所醒目位置予以公示。物業(yè)管理企業(yè)應每半年以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)管理服務收費、經營性設施收益、公共水電費用、物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督和質詢。第十七條物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會或業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)管理服務合同或協(xié)議，明確有關服務內容、收費事項、收費項目、收費標準。合同或協(xié)議中有關收費的約定應當符合價格管理的有關規(guī)定。第十八條物業(yè)管理企業(yè)未經業(yè)主、使用人同意，一次預收物業(yè)管理公共服務費不得超過6個月，也不得擅自向業(yè)主、使用人收取長期占用（一年以上）性質的押金、保證金等費用。第十九條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施管理并相應收取公共性服務費的，其他部門和單位不得再重復收取性質和內容相同的費項。任何部門不得向物業(yè)管理企業(yè)收取未經價格主管部門批準的費用。經批準的收費，收費單位應出示《收費許可證》和《收費員證》，并按規(guī)定標準收費，違反有關規(guī)定收費的，物業(yè)管理企業(yè)有權拒付。第二十條依法成立的業(yè)主委員會可根據章程和物業(yè)管理合同，對物業(yè)管理企業(yè)的收費和收支情況實行監(jiān)督，審議確定物業(yè)管理費用、維修基金年度使用計劃、重大收費事項和公共水電費用分攤辦法，并督促業(yè)主、使用人履行服務合同（協(xié)議），按時交納有關應繳費用。第二十一條市、縣價格主管部門在制訂或調整全市（全縣）普通住宅物業(yè)管理公共服務收費指導價格時，應聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。第二十二條違反本辦法及其它價格法律、法規(guī)的，業(yè)主、使用人有權舉報，由價格主管部門依法予以查處。第二十三條各縣及江寧、浦口、六合區(qū)可依據本辦法并結合當地實際情況，制定本地區(qū)具體實施辦法。第二十四條本辦法由南京市物價局負責解釋。本辦法自2002年6月1日起執(zhí)行。1999年12月13日南京市物價局、南京市房產管理局印發(fā)的《南京市物業(yè)管理服務收費管理辦法》同時廢止。附件一：南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準附件二：南京市住宅區(qū)停車管理服務費收費標準附件三：南京市物業(yè)管理裝修管理費用標準南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準單位：元/平方米.月類別/等級一級二級三級四級五級備注乙類多層住宅乙類住宅指配套設施一般的商品房、經濟適用房、安置房、舊住宅區(qū)高層住宅甲類多層住宅甲類住宅指配套設施較好的商品房、帶電梯的多層住宅、商住樓中的居住房高層住宅南京市