大沖舊城改造概念性規(guī)劃方案文本

SHENZHENDACHONGCONCEPTUALMASTERPLANOutline1.TheSiteandSurrounds2.ConceptualFramework3.TheMasterplan4.SubdistrictConcepts5.Guideline6.GeneralDiscussionDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN1基地與城市TheSite&Surrounds區(qū)域位置DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANRegionalSetting南山區(qū)在深圳市位置NanShan高新園區(qū)在深圳市位置Hi-TecPark項目基地位置SITE城市印象DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANCityImpression經(jīng)過26年的建設和發(fā)展，深圳由一個昔日的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為欣欣向榮的現(xiàn)代化城市，綜合濟實力躍居全國大中城市前列，創(chuàng)造了罕見的工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展速度。城市肌理DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANUrbanContext深南大道沿線ShenNanBlvd.道路走向RoadAlignment城市主要開放空間Majoropenspaces城市現(xiàn)有肌理ExistingUrbanTextual城市底圖關(guān)系FigureGround城市主要功能組團MajorLandUse城市交通DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANRegionalCirculationframework城市交通脈絡地塊靠近深圳三大東西走廊之中的深南大道與北環(huán)路。地塊東側(cè)的沙河路是將二者連接起來的南北向城市干道。川流不息的人流和車流將為項目帶來巨大的活力。地鐵系統(tǒng)地塊南側(cè)深南路與鼓路的交叉口設置有地鐵一號線高新園站，擁有非常便利的軌道交通系統(tǒng)，這大大提高了地塊的可達性，是本地塊商業(yè)價值的重要體現(xiàn)之一。商業(yè)區(qū)域節(jié)點DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANMajorCommercialCenters本項目位于深圳西部三大商圈輻射影響的盲點地段，三大商圈目前均屬于次級的城市商業(yè)中心，影響范圍和服務半徑不大，而本項目地塊幾乎位于三者的正中間，屬于商業(yè)稀缺地段。隨著近年高科技園的擴大和發(fā)展，在本地塊周圍已形成了很大規(guī)模的居住和工作人群，并且還在膨脹之中，供需關(guān)系失衡。這樣的區(qū)位條件和周邊現(xiàn)狀為本項目的商業(yè)成功提供了很好的基礎和前景。?酒店區(qū)域節(jié)點DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANRegional5StarHotels?深圳主要的高檔酒店主要集中中華僑城以東區(qū)域。華僑城以西尚未有較高品質(zhì)的酒店出現(xiàn)。辦公區(qū)域節(jié)點D

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LAANNMajorOfficeCluster深圳現(xiàn)有的主要辦公區(qū)域主要集中在羅湖、福田CBD、和車公廟一帶。本片區(qū)內(nèi)辦公建筑以企業(yè)自建自用為多，缺少對外服務及高品質(zhì)的寫字樓產(chǎn)品。?城市地標DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANUrbanLandmarks整

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正意

義上

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筑出現(xiàn)。次中心區(qū)特征DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANCharacterOfMajorSubcenters寶安新中心片區(qū)特點：

南山后海片區(qū)特點：

華僑城片區(qū)特點：

福田CBD特點：華強北片區(qū)特點：東門片區(qū)特點：1.行政功能為主2.較大規(guī)模住宅區(qū)3.濱海模式1.高密度居住區(qū)2.發(fā)展中的1.“第二家園”2.主要針對外來旅游者3.自發(fā)性的，由文化衍生出

3.高爾夫，休閑的服務小范圍區(qū)域為主的商

4.度假休閑模式業(yè)模式1.商務區(qū)1.以電子產(chǎn)品專業(yè)市場為主導2.較大比例的辦公及商業(yè)建筑由廠房改造而成，品質(zhì)不高3.居住功能較弱1.改造再利用，小規(guī)模2.以服裝及娛樂業(yè)為主3.以青年人群為主4.舊，不安全5.代表20世紀的發(fā)展模式2.大街區(qū)，大尺度3.以車行環(huán)境為主4.浦東模式本項目特點：1.西部通道門戶2.新概念3.復合（生活，工作，娛樂）生活模式4.高科技產(chǎn)業(yè)及教育基地5.可持續(xù)發(fā)展模式DACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN2規(guī)劃理念ConceptualFramework基地分析DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANSiteAnalysisOpportunities開發(fā)機會分析：1.隨著深港西部通道的正式通車，大沖片區(qū)作為深港城市一體化的門戶地段的地位日益凸顯出來。本項目位于西部通道入關(guān)之后的迎賓道路——沙河路一側(cè)，項目的建設既可以充實美化沙河路的城市形象，同時未來隨著深港的緊密聯(lián)系，沙河路會逐步的發(fā)展成為香港進入深圳的主要道路，為本項目帶來更多的游客資源。2.本項目位于深圳西部三大商圈輻射影響的盲點地段，三大商圈目前均屬于次級的商業(yè)中心，影響范圍和服務半徑不大。而本項目地塊幾乎位于三者的正中間，屬于商業(yè)稀缺地段。但同時也有很大的商業(yè)消化能力，隨著近年高科技園的擴大和發(fā)展，在本地塊周圍已形成了很大規(guī)模的居住和工作人群，并且還在膨脹之中，供需關(guān)系失衡。這樣的區(qū)位和商業(yè)現(xiàn)狀，為該項目的商業(yè)成功提供了基礎并孕育了美好的前景。3.地塊南面為深南路，東側(cè)為沙河西路，北面靠近北環(huán)路，還有西側(cè)的鼓路連接深南路與北環(huán)路，這些道路為進出地塊的公交或私家車提供了極其便利的條件。深南路作為深圳市最主要的城市干道之一，有極強的通行能力并提供了商業(yè)開發(fā)最為重要的門面。在地塊內(nèi)除了設有公交始末站外，地鐵1號線也將在地塊內(nèi)設置站點出入口；深港西部通道已開通，這些因素都大大提高了地塊的可達性。4.地塊周邊景觀資源豐富：東側(cè)與兩個高爾夫球場僅一路之隔！東北方向4～5公里有塘朗山山景，東南方向2～3公里則是后海灣海景，西南還能眺望深圳大學。這些資源為地塊內(nèi)住宅提供了不同層次的景觀。大沖地塊位置顯著，商業(yè)潛力大，交通便捷，景觀資源豐富，為項目營造一個兼顧居住，工作，購物的社區(qū)，并創(chuàng)建一個融社交，娛樂，休閑等多元化活動的都市中心提供了很好的基礎與前景。.位置顯著，.商業(yè)潛力大，.交通便捷，.景觀資源豐富基地分析DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANSiteAnalysisPlanningPrinciples規(guī)劃理念

1：BalanceInterestamongKeyStakeholders社會、村民及開發(fā)商的利益平衡兼顧大沖村舊城改造項目的規(guī)劃設計方案將在深圳市南山區(qū)創(chuàng)建一個充滿活力的都市核心社區(qū)。方案將大沖片區(qū)高新開發(fā)區(qū)、華僑城片區(qū)、后海片區(qū)及寶安片區(qū)結(jié)合考慮，建立一個既與地段周邊環(huán)境緊密結(jié)合，又反映出地域傳統(tǒng)街區(qū)傳統(tǒng)特色的規(guī)劃設計框架。項目建成后，大沖片區(qū)將轉(zhuǎn)型成為深圳最著名的商業(yè)辦公區(qū)和最受歡的居住區(qū)，營造一個集居住、工作、娛樂為一體的綜合社區(qū)，是展現(xiàn)深圳未來的多元化都市活力中心。項目開發(fā)的核心目標是在開發(fā)商和現(xiàn)有村鎮(zhèn)居民之間建立密切的合作關(guān)系。這一合作關(guān)系將為項目涉及的利益各方帶來濟效益和社會效益，并為深圳市未來的舊城改造項目乃至全國提供一個成功的范例。地塊現(xiàn)狀DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANExistingConditions地塊現(xiàn)狀DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANExistingConditionsPlanningPrinciples規(guī)劃理念

2：Celebrate

ShenzhenDachong'sCulturyHeritage擁抱文化遺產(chǎn)，發(fā)揚并創(chuàng)新我們在設計中不惜余力保存這一地區(qū)的歷史建筑和空間文脈，并重新利用它們，賦予這些歷史建筑新的內(nèi)涵。這一策略十分重要，因為它將新社區(qū)與傳統(tǒng)文化連結(jié)起來，同時保留了有的魅力，對旅游者和小區(qū)居住者深具誘惑。新加坡就是這方面的典范。大沖的歷史文化遺跡將成為一個倍受歡的“老深圳”，象上海的”新天地”一樣撫慰著人們懷舊的情懷。方案保留了村莊里有的鄭氏宗祠、大王古廟、水塘、五顆老榕樹，及它們所形成的村莊文脈肌理、一條將這些在人們?nèi)粘Ｉ钪芯哂兄匾饬x的場所連接起來的道路。這條傾斜的道路將成為我們規(guī)劃設計中的一條“HIGH

STREET”主街，將以鄭氏宗祠、大王古廟、水塘各為主要特色的三個開放空間節(jié)點有機的串連起來。歷史的文脈將在我們的規(guī)劃中得到延續(xù)，并被發(fā)揚創(chuàng)新，賦予新的意義及功能，適應現(xiàn)代生活方式的需要。規(guī)劃設計中還將保留現(xiàn)有商業(yè)分布模式，及適宜步行的道路網(wǎng)格及街區(qū)尺度，為行人提供多種選擇的步行線路以及與各種目的地相連接的便捷通道。此外街道空間還形成了良好的景觀視廊，聯(lián)系各個景觀節(jié)點，并重點突出地標塔樓，形成視覺焦點。由傳統(tǒng)的街道空間和有街道路網(wǎng)形式發(fā)展而來的規(guī)劃理念，在生機勃勃的商業(yè)系統(tǒng)和多功能空間環(huán)境中建立一套由細致街區(qū)路網(wǎng)組成的城市空間體系。這一體系將促進社會交往、對話，并激發(fā)當?shù)氐臍w屬感和自豪感，也為未來的業(yè)主及住地的村民們提供一個和諧的社區(qū)氛圍和怡人的環(huán)境，進而生成一個更具凝聚力的和諧社區(qū)。建立功能分區(qū)DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANCreatingMixedUse建立功能分區(qū)DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANCreatingMixedUse念3：整的生活方式的大沖項目，將成為深的特大型城市的地標性上的都市化的“生活、步鞏固“大沖片區(qū)”作為建成將改變大沖村作為第一的地標性商業(yè)、商滿足城市對該地塊的用。通過我們的精心設計相互連接與支持，是可，商業(yè)型態(tài)各異，空間步行街，營造出一種多售商業(yè)在項目中各有位置，相輔相成。商務辦公：在主街軸線端頭，圍繞大王古廟廣場形成主要的商務辦公區(qū)，這個辦公組群中包含有一棟300米高的本項目中最高的地標性寫字樓及配套酒店；在沙河西路和深南大道的交叉口設置有另外一棟次地標寫字樓。這樣的分布即可以充分發(fā)掘地塊的價值，體現(xiàn)寫字樓的可看到性，形成的最佳展示效果和地標性。由于靠近主要道路交叉口，地鐵站、公交站等城市交通系統(tǒng)，可以有效的疏散大量商務人流。居住功能：包含還遷房、商務公寓和商品房。部分居住塔樓底層設置便利商業(yè)或配套公共設施，遍布整個地塊，創(chuàng)造既能支持濟發(fā)展，又能提升都市活力的社區(qū)環(huán)境。在居住區(qū)的核心部位設置社區(qū)公共配套包括學校及幼兒園。并通過公園及林蔭步道等適合步行尺度的開放空間，將不同的住宅產(chǎn)業(yè)類型自然分割又相互聯(lián)系，形成多樣化，空間豐富的整體社區(qū)。DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANHighStreetParkwayPlanningPrinciples

規(guī)劃理念4：PaletteofStreets豐富的街道元素地塊內(nèi)部我們設置有三種富有特色的道路，HighStreet

、

Parkway

和Boulevard。三種道路的尺度各異，街景特色不同，承載著各自不同的功能。由這三種道路為主框架形成的道路網(wǎng)絡除了負責組織地區(qū)的主要交通，還將地塊內(nèi)部的開放空間、重要節(jié)點和地標塔樓有機的串連起來，形成一個整體，實現(xiàn)居住、商業(yè)、商務、文化活動和城市公交系統(tǒng)之間的良好連通。它為各種社區(qū)行為提供了充分條件，促進和鼓勵行人活動和社區(qū)互動。Boulevards行人優(yōu)先是方案貫徹始終的則，以便為各種人流提供便利，并減少地塊內(nèi)往返使用機動車的必要性。三種道路均設置人行道，最大限度保護行人安全，同時考慮設置部分自行車道，鼓勵以自行車代替機動車。三種道路均考慮了優(yōu)美的綠化景觀和近人尺度的沿街界面，并且以一定節(jié)奏布置公園和廣場，張馳有度。體量策略DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANMassingStrategy300Meters:LandmarkScale180Meters:TowerScale100-120Meters:MidScale0-25Meters:PodiumScalePlanningPrinciples

規(guī)劃理念

5：Massing

Strategy建筑體量、天際線策略過精心設計的建筑體量，將陽光朝向（朝南）與景觀朝向（對景）最大限度的整合統(tǒng)一，盡量地減少高層建筑投影對周圍環(huán)境的負面影響，界定出公共與私密的開放空間，創(chuàng)造了富于變化豐富的城市天際線，并在建筑體量和高度方面同周圍環(huán)境（高新區(qū)和沙河公園）相互調(diào)。建筑立面及質(zhì)感將反映出鮮明、現(xiàn)代但不失古典韻味能夠歷久彌新的風格。建筑材料的選擇、考慮周全的細節(jié)以及精心設計的景觀將為行人提供豐富而美好的體驗。方案中300米高度的標志塔樓富于雕塑感，造型和精心推敲的比例，烘托出大沖片區(qū)門戶空間的重要性，是大王古廟辦公區(qū)寫字樓群的體量控制。其優(yōu)雅的造型將成為城市天際線中的重要標識。方案中180米高的次地標辦公樓與購物中心上的酒店塔樓形成雙塔格局，是沙河立交的門戶景觀，是片區(qū)中的次節(jié)點。方案中100-120米高的公寓和辦公樓水平伸展，整齊排列，組成板式天際線，作為核心商業(yè)區(qū)的烘托背景。25米以下主要是購物中心和塔樓群房商業(yè)的高度，尺度近人，在這一尺度內(nèi)我們強調(diào)使用高品質(zhì)的材料和街道開放空間景觀品質(zhì)（行道樹、路燈、標識牌、景觀小品等），積極的沿街界面來形成人性化的空間形態(tài)。DACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN3總體規(guī)劃TheMasterPlan初步概念DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANInitialConcepts概念深化DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANConceptRefinement總平面圖DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANIllustrativeSitePlan透視圖DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANPerspective鳥瞰圖DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANAerialPerspective規(guī)劃布局DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANLandUsePlan方案用地性質(zhì)規(guī)劃框架項目的用地性質(zhì)規(guī)劃框架以《深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2005-2010）》為參考依據(jù)。由項目周邊地塊用地性質(zhì)總體規(guī)劃圖顯示，在大沖片區(qū)規(guī)劃方案中體現(xiàn)了下列用地策略?！び捎斜Ａ艚ㄖ八撂峁┮粋€開放空間系統(tǒng)，組織與之相連的用地性質(zhì)開發(fā)?！ど虡I(yè)、酒店、辦公和其它會產(chǎn)生大量交通流量的的功能項目集中靠近深南大道布置，充分利用最佳展示面、最便利的交通和景觀良好的可見度?！さ桶膶W校、幼兒園穿插于高層地塊之中，有效緩解高容積率帶來的壓力，利用這些特性為開放空間提供定位節(jié)點，以強化地塊個性特征?！げ叫谐叨鹊牡缆废到y(tǒng)穿插于大尺度的街區(qū)內(nèi)，并在沿街布置多功能街區(qū)商業(yè)及其它配套設施?！けＡ衄F(xiàn)有的及與已規(guī)劃的主要道路和重要交通接口，不做重大改動。D

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LAANN產(chǎn)權(quán)分割LandOwnership項目規(guī)劃形成清晰的產(chǎn)權(quán)分割結(jié)構(gòu)，下圖和下一頁產(chǎn)權(quán)分割概念作為大沖村改造項目的參考模式：項目其中的土地和學校歸深圳市市政府所有。The

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thegovernment.DACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN4分區(qū)規(guī)劃概念SubdistrictConcepts核心區(qū)MixedUseCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN核心區(qū)由濱湖區(qū)、購物中心、大王廟商務辦公區(qū)和主街組成。通過近人尺度的街道組織多功能人流，串連開放空間，形成現(xiàn)有的空間序列，每個塔樓都對其所處的特定空間環(huán)境和周圍背景條件作出回應。濱湖區(qū)地塊緊鄰深南大道與沙河西路交界處立交橋，展示作用最佳，同時擁有開闊的視野和最為優(yōu)越的景觀資源，不僅能享受沙河、高爾夫球場的景色，還能遠眺深圳灣海景，是最佳的酒店用地，應設置五星級酒店成為此處地標。購物中心地塊位于用地南側(cè)，緊鄰深南大道,擁有最好的商業(yè)展示面，同時地鐵站出入口、公交站位于其附近，可以帶來大量的購物人群，適宜設置大型購物中心，購物中心南側(cè)設有室外精品步行街將室內(nèi)中庭與深南大道連接起來。購物中心的東西兩側(cè)各有獨具特色的開放空間，一側(cè)為濱湖區(qū)，另一側(cè)為大王廟廣場。商務辦公區(qū)地塊位于用地南側(cè)，緊鄰深南大道，同樣靠近地鐵站出入口和公交站，擁有較好的沿街界面和最便捷的交通，寫字樓圍繞大王古廟形成的廣場空間布置，形成圍合狀，使辦公人流車流集中，同時提升空間品質(zhì)。這個辦公組群中包含有一棟300米高的本項目中最高的地標性寫字樓及配套酒店。主街位于購物中心北側(cè)，是連接東側(cè)湖濱區(qū)及西側(cè)大王古廟商務廣場的街道軸線。在商務公寓塔樓的下面是整齊的沿街商業(yè)界面，舒適的街道空間尺度，具有良好的室外商業(yè)街氛圍的主街是對室內(nèi)購物中心的有益補充。街道兩側(cè)將選擇與購物中心不同的業(yè)態(tài)，突出餐飲和娛樂的使用。主街是復合使用區(qū)不同功能分區(qū)之間的銜接，是商業(yè)商務與居住區(qū)之間的過渡。核心區(qū)MixedUseCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN核心區(qū)MixedUseCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN濱湖區(qū)LakeDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN濱湖區(qū)LakeDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN購物中心ShoppingMallDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN購物中心ShoppingMallDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN購物中心ShoppingMallDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商務辦公區(qū)OfficeCampusCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商務辦公區(qū)OfficeCampusCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN透視圖DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANPerspective主街HighSpineDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN主街HighSpineDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商業(yè)首層平面DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANRetail

L1PlanHigh

Street是整個商務區(qū)的核心脈絡。它以精巧華麗的建筑細節(jié)、優(yōu)雅閑適的街區(qū)氛圍和大氣磅礴的廣場空間，引領著周邊建筑群體的人文精神，為生活于其中的人們帶來了富有激情和充滿想象力的生活體驗。華潤商務中心區(qū)因而形成了自己的獨特凝聚力，這種容納商務、辦公、居住、購物、休閑、娛樂為一身的復合型城市體將持久影響人們的生活方式，詮釋全新的價值觀。購物中心平面DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANMallPlanDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商業(yè)剖面Retail

SectionHighStreet主街Shopping-mall購物中心ParkingGarage

BusTerminal

SHENNANROAD停車樓

公交首末站

身南大道村民還遷區(qū)VillageCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN村民還遷區(qū)VillageCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN村民還遷區(qū)VillageCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN村民還遷區(qū)VillageCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN村民還遷區(qū)VillageCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN村民還遷區(qū)VillageCoreDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商品住宅區(qū)ResidentialDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商品住宅區(qū)ResidentialDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN商品住宅區(qū)ResidentialDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN西區(qū)超高層空間節(jié)點SuperHighriseSpaceAtTheWestAreaDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN中密度住宅區(qū)MediumDensityResidentialDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN中密度住宅區(qū)MediumDensityResidentialDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN中密度住宅區(qū)MediumDensityResidentialDistrictDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN透視圖DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANPerspective沙河西住宅區(qū)ResidentialDistrictAtWestShaheRoadDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN沙河西住宅區(qū)ResidentialDistrictAtWestShaheRoadDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN西區(qū)超高層空間節(jié)點SuperHighriseSpaceAtTheWestAreaDACHONGCONCEPTUALMASTERPLAN鳥瞰圖DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANAerialPerspective機動車交通分析D

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LAANNVehicularCirculationDiagram停車系統(tǒng)分析D

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LAANNParking

Diagram外部交通分析DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANSiteAccessAnalysis外部交通分析DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANSiteExitAnalysis環(huán)境與景觀分析DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANLandscapeConcept

Diagram步行系統(tǒng)分析DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANPedestrianCirculationDiagram地塊整體剖面DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANSiteSections1-1剖面2-2剖面地塊整體剖面DACHONGCONCEPTUALMASTERPLANSiteSections