房地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)課件

1海恩法則：每一起嚴(yán)重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。大雪定理：所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的，所有的事故都是可以避免的，所有的問題都是我們自己造成的。一、【海恩法則】與【大雪定理】1海恩法則：大雪定理：一、【海恩法則】與【大雪定理】2誰也不會(huì)買不安全的汽車但很多人不系安全帶甚至使用“靜音扣”新手上路，出不出危險(xiǎn)，往往與

技術(shù)無關(guān)，而與警惕性有關(guān)。再好的安全帶，不系上就沒有用。法律風(fēng)險(xiǎn)的或然性與法律后果的不確定性，讓我們心存僥幸。對(duì)非法律專業(yè)人員來說，掌握多少法律知識(shí)并不重要，重要的是在頭腦中建立起一種警惕性。不懂法律不要緊，不懂法律而盲目決定法律問題，是最危險(xiǎn)的。二、安全帶模型2誰也不會(huì)買不安全的汽車二、安全帶模型3靜音扣與事故的慘烈后果是否存在必然聯(lián)系？一個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)控制流于形式，相當(dāng)于使用靜音扣。其后果將是災(zāi)難性的。3靜音扣與事故的慘烈后果是否存在必然聯(lián)系？4三、所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的——一份宣傳資料的故事

某公司為開盤印刷一萬份宣傳資料，其中電梯的介紹有“高低兩組控制開關(guān)，方便兒童與殘障人士使用”的內(nèi)容。開盤前兩天核對(duì)資料時(shí)，發(fā)現(xiàn)電梯只是普通開關(guān)，并無資料所說的兩組開關(guān)設(shè)計(jì)。但營銷人員因嫌麻煩不愿意采取有效措施。4三、所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的——一份宣傳資料的故事5合同法解釋（二）第六條

提供格式條款一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，視為符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。5合同法解釋（二）第六條

6廣州四季花城的故事——紅線外不利因素公示制度出臺(tái)2004年5月，武漢萬科四季花城爆發(fā)業(yè)主針對(duì)小區(qū)外市政垃圾填埋場(chǎng)的群訴。吸收此教訓(xùn)，萬科決定推行紅線外不利因素公示制度。隨即廣州萬科四季花城開盤，首次公示，效果良好。證明客戶更看重的是開發(fā)商的誠實(shí)。6廣州四季花城的故事——紅線外不利因素公示制度出臺(tái)2004年7西安新地城的故事西安萬科第一個(gè)項(xiàng)目“新地城”開盤時(shí)，因地塊下層存在地質(zhì)裂縫，對(duì)是否應(yīng)在銷售時(shí)公示,公司內(nèi)部產(chǎn)生很大爭(zhēng)議。7西安新地城的故事西安萬科第一個(gè)項(xiàng)目8四、所有的事故都是可以預(yù)防的——僥幸買地的故事

甲公司欲購買乙公司一塊土地。簽約時(shí)乙公司擁有該土地的使用權(quán)證，規(guī)劃部門的規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)為建設(shè)住宅，容積率為4.4，但未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。雙方以樓面地價(jià)3200余元為基準(zhǔn)，計(jì)算了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓款。為了防止容積率出現(xiàn)變化，特別約定了如果將來容積率降低，雙方按3200元的單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。隨后乙公司將項(xiàng)目公司過戶給甲公司，甲公司即付清了全款。

教訓(xùn)與反思：

一、項(xiàng)目未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，容積率有無可能變化？ 二、如果容積率降低，超付的地價(jià)能否索回？ 三、為何不采取分期付款、要求提供擔(dān)保、共管帳號(hào)等規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？8四、所有的事故都是可以預(yù)防的——僥幸買地的故事 甲公司欲購9

某公司為了實(shí)現(xiàn)宣傳中的泰式風(fēng)情園林，擅自修改消防設(shè)計(jì)方案，以綠化景觀占據(jù)了消防通道及回車場(chǎng)。在市場(chǎng)下挫時(shí)，成為前期客戶投訴的口實(shí)?？蛻粢环矫婵咕芙桓?，同時(shí)四處舉報(bào)消防違規(guī)，導(dǎo)致消防機(jī)關(guān)開罰單、責(zé)令整改；眾多客戶訴至法院，法院判決不符合交付條件，須向客戶支付消防整改合格前延遲交付違約金。但整改又受到業(yè)主的阻撓，難以進(jìn)行。

教訓(xùn)與反思：1、隨意變更，導(dǎo)致違約與違法雙重的法律責(zé)任以及負(fù)面的社會(huì)評(píng)價(jià)；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)造成的損失，僅次于項(xiàng)目發(fā)展錯(cuò)誤；3、設(shè)計(jì)師當(dāng)家的結(jié)果往往是災(zāi)難性的?！疤┦斤L(fēng)情園林”的故事9 某公司為了實(shí)現(xiàn)宣傳中的泰式風(fēng)情園林，擅自修改消防設(shè)計(jì)方案10

某海景住宅廣告：“每一間臥室都向?！?。

某市中心樓盤廣告：

某花園租賃市場(chǎng)投資看好、潛質(zhì)極深，出租率最高、增值率最強(qiáng)，搶到

一戶搖錢屋，一輩子鈔票數(shù)不完。

某花園小區(qū)廣告：

60%超大綠化率；

4萬平方米高爾夫公園五、所有的問題都是我們自己造成的——形形色色的雷人廣告10某海景住宅廣告：五、所有的問題都是我們自己造成的—11廣告宣傳與合同義務(wù)

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

——最高法院商品房買賣糾紛案件司法解釋第三條11廣告宣傳與合同義務(wù)商品房的銷售廣告和宣傳12唐山公司微博廣告“降了算我的”

“傷心損失費(fèi)”這都敢說？某公司微信廣告12唐山公司微博廣告“降了算我的”某公司微信廣告13某公司微信廣告在人家大喜日子揭短，缺德不缺德？更不用說侵犯肖像權(quán)！13某公司微信廣告在人家大喜日子揭短，14“包了”還是瘋了？某公司微信廣告14“包了”某公司微信廣告15

2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，某山景洋房的開發(fā)商大幅度下調(diào)售價(jià)，引發(fā)前期高位買房業(yè)主的不滿，提出補(bǔ)償差價(jià)或者退房的要求。公司不同意補(bǔ)差價(jià)或者退房，但感覺確實(shí)對(duì)不起前期客戶，為了改善客戶的感受，提高前期產(chǎn)品的性價(jià)比，公司決定在已經(jīng)全部竣工的小區(qū)內(nèi)，加建兩部塔式垂直電梯，以便利坡上樓棟的業(yè)主出入。結(jié)果導(dǎo)致其他業(yè)主乘機(jī)勒索，造成更加被動(dòng)的局面。

教訓(xùn)與反思： 1、客戶降價(jià)補(bǔ)償?shù)脑V求是否合理？ 2、小區(qū)交付之后，開發(fā)商還能將其視為“我們的”小區(qū)嗎？

3、為何一有投訴，首先想花錢消災(zāi)、息事寧人？所有問題都是我們自己造成的——遷就客戶，自食苦果152008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，某山景洋房的16五、如何設(shè)置企業(yè)的法律與道德標(biāo)桿？

房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在魚龍混雜、泥沙俱下的情況。做得很濫的，似乎也未見遇到什么法律風(fēng)險(xiǎn)。有人就認(rèn)為，富貴險(xiǎn)中求，強(qiáng)調(diào)法律風(fēng)險(xiǎn)，是小題大作。對(duì)自己要求太苛刻，反而會(huì)給客戶過高的期望值，降低客戶的滿意度。所以，不要給自己定位太高。

一家希望做出品牌的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)如何要求自己？16五、如何設(shè)置企業(yè)的法律與道德標(biāo)桿？ 房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)

17煎餅果子模型

既然要作房地產(chǎn)行業(yè)的麥當(dāng)勞，就不能拿煎餅果子的標(biāo)準(zhǔn)要求自己。

17煎餅果子模型18六、鉆洞模型——企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源

我國的行政管理，普遍存在關(guān)上門，讓人鉆洞的情形。房地產(chǎn)行業(yè)尤甚。各種審批、許可、備案，大部分是不必要、不正當(dāng)?shù)模性S多也沒有法律依據(jù)。但企業(yè)對(duì)此的普遍態(tài)度是，只要過得去，二話不說就鉆。這就是鉆洞模型。如果大家都拒絕鉆洞，門一定會(huì)打開；如果大家都爭(zhēng)先恐后地去鉆洞，洞只會(huì)越來越小。鉆洞模型最值得研究的不是守門人為啥不開門，而是大家為啥愿意鉆洞。

竣工備案，變成變相許可；

合同備案，干涉合同自由；

拒不辦理車位產(chǎn)權(quán)登記，違反物權(quán)法；

城市更新，生動(dòng)的鉆洞案例。

致力于完善行業(yè)規(guī)則，拒絕鉆洞，既是品牌開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，也是避免法律風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。18六、鉆洞模型——企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源 我國的行政管理，19拒絕鉆洞，依法維護(hù)企業(yè)權(quán)益

致力于完善行業(yè)規(guī)則，拒絕鉆洞，既是品牌開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，也是避免法律風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。

一、對(duì)違法或不當(dāng)?shù)木唧w行政行為申請(qǐng)復(fù)議（海南省）

二、對(duì)違法或不當(dāng)?shù)木唧w行政行為提起訴訟訴訟（南京鼓樓區(qū)）

三、對(duì)“紅頭文件”申請(qǐng)合法性審查（福建省價(jià)格目錄）

四、對(duì)地方政府規(guī)章申請(qǐng)審查（吉林市政府規(guī)章）

五、對(duì)地方性法規(guī)申請(qǐng)審查（福建省物業(yè)管理?xiàng)l例）19拒絕鉆洞，依法維護(hù)企業(yè)權(quán)益 致力于完善行業(yè)規(guī)則，拒絕鉆洞20

恩格斯說，我們決不可陶醉于對(duì)自然界的勝利。每一次這樣的勝利，自然界都加倍地報(bào)復(fù)了我們。同樣的道理，我們?cè)诮?jīng)營中每一次投機(jī)取巧所取得的“勝利”，最終都會(huì)付出成倍的代價(jià)。踏踏實(shí)實(shí)，遵守法律，尊重科學(xué)，靠產(chǎn)品與服務(wù)贏得市場(chǎng)與客戶，才是開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展的基本保證。

杜絕投機(jī)心理，是企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的首條戒律20 恩格斯說，我們決不可陶醉于對(duì)自然界的勝利。每一次這樣的21海恩法則：每一起嚴(yán)重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。大雪定理：所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的，所有的事故都是可以避免的，所有的問題都是我們自己造成的。一、【海恩法則】與【大雪定理】1海恩法則：大雪定理：一、【海恩法則】與【大雪定理】22誰也不會(huì)買不安全的汽車但很多人不系安全帶甚至使用“靜音扣”新手上路，出不出危險(xiǎn)，往往與

技術(shù)無關(guān)，而與警惕性有關(guān)。再好的安全帶，不系上就沒有用。法律風(fēng)險(xiǎn)的或然性與法律后果的不確定性，讓我們心存僥幸。對(duì)非法律專業(yè)人員來說，掌握多少法律知識(shí)并不重要，重要的是在頭腦中建立起一種警惕性。不懂法律不要緊，不懂法律而盲目決定法律問題，是最危險(xiǎn)的。二、安全帶模型2誰也不會(huì)買不安全的汽車二、安全帶模型23靜音扣與事故的慘烈后果是否存在必然聯(lián)系？一個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)控制流于形式，相當(dāng)于使用靜音扣。其后果將是災(zāi)難性的。3靜音扣與事故的慘烈后果是否存在必然聯(lián)系？24三、所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的——一份宣傳資料的故事

某公司為開盤印刷一萬份宣傳資料，其中電梯的介紹有“高低兩組控制開關(guān)，方便兒童與殘障人士使用”的內(nèi)容。開盤前兩天核對(duì)資料時(shí)，發(fā)現(xiàn)電梯只是普通開關(guān)，并無資料所說的兩組開關(guān)設(shè)計(jì)。但營銷人員因嫌麻煩不愿意采取有效措施。4三、所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可以發(fā)現(xiàn)的——一份宣傳資料的故事25合同法解釋（二）第六條

提供格式條款一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，視為符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。5合同法解釋（二）第六條

26廣州四季花城的故事——紅線外不利因素公示制度出臺(tái)2004年5月，武漢萬科四季花城爆發(fā)業(yè)主針對(duì)小區(qū)外市政垃圾填埋場(chǎng)的群訴。吸收此教訓(xùn)，萬科決定推行紅線外不利因素公示制度。隨即廣州萬科四季花城開盤，首次公示，效果良好。證明客戶更看重的是開發(fā)商的誠實(shí)。6廣州四季花城的故事——紅線外不利因素公示制度出臺(tái)2004年27西安新地城的故事西安萬科第一個(gè)項(xiàng)目“新地城”開盤時(shí)，因地塊下層存在地質(zhì)裂縫，對(duì)是否應(yīng)在銷售時(shí)公示,公司內(nèi)部產(chǎn)生很大爭(zhēng)議。7西安新地城的故事西安萬科第一個(gè)項(xiàng)目28四、所有的事故都是可以預(yù)防的——僥幸買地的故事

甲公司欲購買乙公司一塊土地。簽約時(shí)乙公司擁有該土地的使用權(quán)證，規(guī)劃部門的規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)為建設(shè)住宅，容積率為4.4，但未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。雙方以樓面地價(jià)3200余元為基準(zhǔn)，計(jì)算了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓款。為了防止容積率出現(xiàn)變化，特別約定了如果將來容積率降低，雙方按3200元的單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。隨后乙公司將項(xiàng)目公司過戶給甲公司，甲公司即付清了全款。

教訓(xùn)與反思：

一、項(xiàng)目未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，容積率有無可能變化？ 二、如果容積率降低，超付的地價(jià)能否索回？ 三、為何不采取分期付款、要求提供擔(dān)保、共管帳號(hào)等規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？8四、所有的事故都是可以預(yù)防的——僥幸買地的故事 甲公司欲購29

某公司為了實(shí)現(xiàn)宣傳中的泰式風(fēng)情園林，擅自修改消防設(shè)計(jì)方案，以綠化景觀占據(jù)了消防通道及回車場(chǎng)。在市場(chǎng)下挫時(shí)，成為前期客戶投訴的口實(shí)。客戶一方面抗拒交付，同時(shí)四處舉報(bào)消防違規(guī)，導(dǎo)致消防機(jī)關(guān)開罰單、責(zé)令整改；眾多客戶訴至法院，法院判決不符合交付條件，須向客戶支付消防整改合格前延遲交付違約金。但整改又受到業(yè)主的阻撓，難以進(jìn)行。

教訓(xùn)與反思：1、隨意變更，導(dǎo)致違約與違法雙重的法律責(zé)任以及負(fù)面的社會(huì)評(píng)價(jià)；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)造成的損失，僅次于項(xiàng)目發(fā)展錯(cuò)誤；3、設(shè)計(jì)師當(dāng)家的結(jié)果往往是災(zāi)難性的?！疤┦斤L(fēng)情園林”的故事9 某公司為了實(shí)現(xiàn)宣傳中的泰式風(fēng)情園林，擅自修改消防設(shè)計(jì)方案30

某海景住宅廣告：“每一間臥室都向?！?。

某市中心樓盤廣告：

某花園租賃市場(chǎng)投資看好、潛質(zhì)極深，出租率最高、增值率最強(qiáng)，搶到

一戶搖錢屋，一輩子鈔票數(shù)不完。

某花園小區(qū)廣告：

60%超大綠化率；

4萬平方米高爾夫公園五、所有的問題都是我們自己造成的——形形色色的雷人廣告10某海景住宅廣告：五、所有的問題都是我們自己造成的—31廣告宣傳與合同義務(wù)

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

——最高法院商品房買賣糾紛案件司法解釋第三條11廣告宣傳與合同義務(wù)商品房的銷售廣告和宣傳32唐山公司微博廣告“降了算我的”

“傷心損失費(fèi)”這都敢說？某公司微信廣告12唐山公司微博廣告“降了算我的”某公司微信廣告33某公司微信廣告在人家大喜日子揭短，缺德不缺德？更不用說侵犯肖像權(quán)！13某公司微信廣告在人家大喜日子揭短，34“包了”還是瘋了？某公司微信廣告14“包了”某公司微信廣告35

2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，某山景洋房的開發(fā)商大幅度下調(diào)售價(jià)，引發(fā)前期高位買房業(yè)主的不滿，提出補(bǔ)償差價(jià)或者退房的要求。公司不同意補(bǔ)差價(jià)或者退房，但感覺確實(shí)對(duì)不起前期客戶，為了改善客戶的感受，提高前期產(chǎn)品的性價(jià)比，公司決定在已經(jīng)全部竣工的小區(qū)內(nèi)，加建兩部塔式垂直電梯，以便利坡上樓棟的業(yè)主出入。結(jié)果導(dǎo)致其他業(yè)主乘機(jī)勒索，造成更加被動(dòng)的局面。

教訓(xùn)與反思： 1、客戶降價(jià)補(bǔ)償?shù)脑V求是否合理？ 2、小區(qū)交付之后，開發(fā)商還能將其視為“我們的”小區(qū)嗎？

3、為何一有投訴，首先想花錢消災(zāi)、息事寧人？所有問題都是我們自己造成的——遷就客戶，自食苦果152008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，某山景洋房的36五、如何設(shè)置企業(yè)的法律與道德標(biāo)桿？

房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在魚龍混雜、泥沙俱下的情況。做得很濫的，似乎也未見遇到什么法律風(fēng)險(xiǎn)。有人就認(rèn)為，富貴險(xiǎn)中求，強(qiáng)調(diào)法律風(fēng)險(xiǎn)，是小題大作。對(duì)自己要求太苛刻，反而會(huì)給客戶過高的期望值，降低客戶的滿意度。所以，不要給自己定位太高。

一家希望做出品牌的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)如何要求自己？16五、如何設(shè)置企業(yè)的法律與道德標(biāo)桿？ 房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)

37煎餅果子模型

既然要作房地產(chǎn)行業(yè)的麥當(dāng)勞，就不能拿煎餅果子的標(biāo)準(zhǔn)要求自己。

17煎餅果子模型38六、鉆洞模型——企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源