（財務分析）房地產財務風險預測評估分析

房地產財務風險預測評估分析精品文檔放心下載感謝閱讀等特點。再加上它的發(fā)展深受宏觀環(huán)境的制約，如國家的政策導向、感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載意義。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載行財務風險防范提供新的參考。目錄一緒論11.1研究背景11.2研究意義11.3文獻綜述11.4研究方法4二房地產企業(yè)財務風險概述62.1企業(yè)財務風險的基本理論62.2房地產企業(yè)財務風險的特點62.3房地產企業(yè)財務風險分類62.4房地產企業(yè)財務風險的表現7三房地產上市公司后十名的公司房地產籌資風險評估9感謝閱讀3.1公司的籌資現狀93.2籌資成本的計算103.3財務杠桿分析123.4房地產上市公司后十名的公司籌資風險成因分析13謝謝閱讀3.5房地產上市公司后十名的公司房產籌資風險控制13感謝閱讀四房地產上市公司后十名的公司房地產投資風險評估15謝謝閱讀4.1公司經營現狀154.2公司的財務指標分析154.2.1償債能力分析154.2.2盈利能力分析164.3投資風險的控制17五房地產上市公司后十名的公司房地產開發(fā)項目經營風險評估19感謝閱讀5.1項目概述195.2經營不確定性分析195.2.1盈虧平衡分析195.2.2敏感性分析205.3房地產上市公司后十名的公司房地產經營風險控制22感謝閱讀結論24致謝25參考文獻261緒論1.1研究背景精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載產的發(fā)展對擴大就業(yè)、穩(wěn)定社會也具有積極的意義精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀制定決策時只是憑主觀經驗對風險進行判斷，缺乏科學的依據。感謝閱讀因此，房地產企業(yè)要加強對風險的控制和管理，在投資決策前一謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀可能減少房地產企業(yè)的財務風險，提高企業(yè)的生存能力和競爭能力。謝謝閱讀1.2研究意義,謝謝閱讀本文的研究探討主要有以下現實意義：1、有利于保證它在技術上的可行性、經濟上的合理性、經濟效精品文檔放心下載益的顯著性、風險的可控性。2,提高房地產企業(yè)的經濟效益和感謝閱讀促進城市土地的合理使用,使房地產市場健康發(fā)展和不斷完善。感謝閱讀3、通過提出對財務風險的進行預警管理，以提高房地產企業(yè)應感謝閱讀對財務風險的能力，加強企業(yè)在激烈競爭中的生存能力和盈利能力。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀1.3文獻綜述1.3.1國外研究現狀1966年，Beave率先提出了單變量分析法。Beaver選擇了79對感謝閱讀公司組成樣本，分別檢驗了反映公司不同財務特征的6組30個變量謝謝閱讀在公司破產前1-5精品文檔放心下載流/負債和凈利潤/總資產。1968年，Altman首次運用多變量分析技術對企業(yè)財務風險進行謝謝閱讀感謝閱讀個方面選用了221946-1965年間33謝謝閱讀家破產制造企業(yè)和33家非破產配對企業(yè)的研究分析，根據誤判率最謝謝閱讀小的原則，構建了Z-Score模型。Altma要求預警變量符合嚴格的聯(lián)合正態(tài)分布，而現實經濟生活感謝閱讀中大多數企業(yè)的財務比率無法滿足這一要求。為克服這一缺陷，以謝謝閱讀ohlson為代表的一些研究學者提出采用邏輯回歸判別方法來提高財謝謝閱讀務危機的預警能力。他在選用1970-1976年間的105家破產公司和感謝閱讀2058家非破產公司為樣本，運用Logistic建立了預測模型，并分析感謝閱讀謝謝閱讀4個因素與企業(yè)發(fā)生財務危機的概率聯(lián)系感謝閱讀緊密。coats和Fant利用BP神經網絡理論建立財務預警精品文檔放心下載模型，利用Altman的Z值模型中的5個財務比率建立模型，以1971精品文檔放心下載至1990年間94間失敗公司與188家正常公司為樣本進行判別分析，感謝閱讀其研究結果表明，Z值模型對破產的當年具有很好的判斷效果，但是精品文檔放心下載感謝閱讀2000Charit和Trigergis使用期權定價模型研究了1983年精品文檔放心下載到1994年中139對美國企業(yè)。期權定價模型表明某家公司破產的概精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀差等期權變量在預測破產方面的作用顯著。1.3.2國內研究現狀近年來我國逐步開始了企業(yè)財務風險評估和預警的研究。1986年，吳世農、黃世忠在《中國經濟問題》發(fā)表了一篇文章，謝謝閱讀首次介紹了企業(yè)破產的分析指標和預測模型。陳靜在1999年利用1998年的27家ST公司和27家非ST公司，感謝閱讀使用了1995至1997感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀6謝謝閱讀被ST處理的前三年能較好地預測ST公司的財務困境。感謝閱讀2001感謝閱讀Z值謝謝閱讀范圍，用到的指標處理方法主要是聚類分析和判別分析。感謝閱讀70家處于財務困境的公司和70家非財務困境的公司為樣本，綜合運感謝閱讀5年內這些公司精品文檔放心下載每年21個財務指標的差異，最后確定了6個預測指標，即盈利增長感謝閱讀精品文檔放心下載與總資產比率和資產周轉率，作為多元判定分析的變量，應用了精品文檔放心下載Fisher感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀最低，僅為6.47%。楊保安等也在2001年針對判別分析方法在構建財務危機判別模精品文檔放心下載感謝閱讀4感謝閱讀償債能力比率、長期償債能力比率，利用原始30個樣本作為學習樣謝謝閱讀精品文檔放心下載具有一定的可行性。120謝謝閱讀感謝閱讀營業(yè)務鮮明程度、公司增長能力等6個方面，選取了15個備選財務謝謝閱讀T感謝閱讀謝謝閱讀下來的1060家公司作精品文檔放心下載為檢驗樣本建立了財務危機預警模型。2005年，譚久均畢業(yè)設計網站http://www.biyezuopin.cc指出謝謝閱讀A股上感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載有限。2006感謝閱讀精品文檔放心下載于公司陷入財務困境也有重要的影響。2008精品文檔放心下載2010謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀究。1.3.3國內外研究評述精品文檔放心下載精品文檔放心下載方法和措施做出理性歸納和總結，揭示財務風險形成和變化的機理，感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀科相比，財務風險管理還只是一門十分年輕的學科。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀已成為一個亟待解決的問題。1.4研究方法本文從整體上對房地產上市公司后十名的公司房地產企業(yè)財務感謝閱讀風險進行分析和評價，主要采用了以下幾種研究方法：1.感謝閱讀謝謝閱讀有關企業(yè)財務風險的理論知識。2.感謝閱讀精品文檔放心下載市公司后十名的公司當前所面臨的財務風險。3.感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載務風險，并提出了相應的控制措施。4.精品文檔放心下載公司地產為例，對該公司的財務風險管理與防范的研究。1.5研究內容與框架1.5.1基本內容謝謝閱讀及文獻綜述，根據本文的研究目的提出本文的研究思路與結構安排。謝謝閱讀感謝閱讀別和表現進行闡述，分析了房地產企業(yè)財務風險的特點。感謝閱讀房地產上市公司后十名的公司房地產2009和2010年資產負債表為基精品文檔放心下載謝謝閱讀控制房地產上市公司后十名的公司房地產投資風險的策略。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀房地產籌資風險控制的策略。謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載地產上市公司后十名的公司房地產經營風險控制的策略。2房地產企業(yè)財務風險概述2.1企業(yè)財務風險的基本理論精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀險也稱籌資風險或融資風險，是指企業(yè)由于舉債經營而產生的風險，謝謝閱讀也就是因財務杠桿的作用而由普通股股東承擔的附加風險。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀潤等都可能產生風險。房地產企業(yè)財務風險是指房地產企業(yè)由于財務狀況惡化而致使謝謝閱讀企業(yè)的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。2.2房地產企業(yè)財務風險的特點(1)客觀性感謝閱讀發(fā)企業(yè)都面臨著一定的財務風險，想完全消除是不可能的。感謝閱讀(2)不確定性精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀特性。(3)可分散轉移性精品文檔放心下載精品文檔放心下載所在。雖然財務風險是無法避免的，但可以通過防范和控制來分散、謝謝閱讀謝謝閱讀采取一定的方法和手段，來分散和轉移財務風險，避免或減少損失。謝謝閱讀(4)可預測決策性房地產企業(yè)經營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術，感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀能發(fā)生的財務風險降至最低點。2.3房地產企業(yè)財務風險的分類感謝閱讀從房地產企業(yè)的經營特點分析,房地產企業(yè)面臨的財務風險主要由來精品文檔放心下載源于以下幾方面：(1)房地產企業(yè)籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而大規(guī)模舉債,加重了到謝謝閱讀期還本付息的負擔,潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，從而導感謝閱讀謝謝閱讀的使用成本，容易引發(fā)財務風險。(2)房地產企業(yè)投資風險謝謝閱讀最終收益與預期收益偏離的風險。由于房地產市場的特殊性,前期投精品文檔放心下載入成本較高,投資活動是房地產企業(yè)活動的主旋律。恰在此時，項目謝謝閱讀投資的盲目性、隨意性容易引發(fā)潛在的投資風險。(3)房地產企業(yè)經營風險經營風險是由于房地產投資經營上的失誤,造成實際經營結果偏精品文檔放心下載精品文檔放心下載營風險,如管理水平較低,資金回籠困難和收益分配不當等問題,都將感謝閱讀使企業(yè)的營業(yè)收入小于預期值。2.4房地產企業(yè)財務風險的表現2.4.1籌資風險的表現(1)資產負債率高，后續(xù)資金不足，而再融資能力低下。房地產感謝閱讀精品文檔放心下載產負債率都超過60%，這就意味著企業(yè)必須承受著更高的財務杠桿，謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀(2)負債結構不合理，不能如期償還債務。一些房地產企業(yè)在籌謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀可能會難以籌措到足夠的現金來償短期借款。2.4.2投資風險的表現(1)投資決策失誤。房地產企業(yè)在投資前沒有對所開發(fā)的項目從精品文檔放心下載精品文檔放心下載沒有確立合理的目標利潤以及對各項成本指標的測算及分解落實工感謝閱讀謝謝閱讀行性分析和投資項目實施后的監(jiān)控。(2)深受宏觀政策影響。房地產業(yè)是政府宏觀調控的重點，在當精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀難度進一步增加，對房地產項目投資影響較大。2.4.3經營風險的表現(1)經營各部門協(xié)調能力不強。在經營環(huán)節(jié)中，房地產經營包括謝謝閱讀感謝閱讀相關部門和環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現差錯，都將導致項目工期延長、精品文檔放心下載成本費用增加、預期收益大幅降低。(2)謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，精品文檔放心下載影響了企業(yè)預期收益。3房地產上市公司后十名的公司房地產籌資風險評估房地產上市公司后十名的公司地產發(fā)展有限公司是以房地產上謝謝閱讀市公司后十名的公司服裝集團股份有限公司為主成立的股份有限公感謝閱讀司，具有國家二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)，成立于2006年，注冊資謝謝閱讀金50005292感謝閱讀家分公司及1家策劃營銷公司。自成立以來，公司投資的項目有“房地謝謝閱讀產、“房地產上市公司后十名的公司生活廣場“金飛達名郡”等謝謝閱讀“博園嵐郡及多個安居工程的開發(fā)和感謝閱讀建設。3.1公司的籌資現狀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀的下一個籌資方案如下：總投資為11800謝謝閱讀(10年期，利率8%)600萬元，發(fā)行債券(5年，利率9%)1000萬元，精品文檔放心下載(股利7%)50050002600謝謝閱讀萬元，共籌集資金9700萬元，該項目資產負債表及相應的補充資料感謝閱讀見(表3-1，表3-2)：表3-1項目資產負債表單位：萬元資產金額負債金額流動資產流動負債現金1860應付賬款1265應收賬款740應付銀行貸款500存量商品房6270應付稅費80預付費用2800應付到期長期債務135流動資產合計11670應收股利120流動負債合計2100銀行借款(10年，8%)600債券(面值1000萬元，5年，9%)1000謝謝閱讀固定資產合計130負債合計3700股東權益優(yōu)先股(面值100元，7%)500普通股(面值10元)5000留存收益2600股東權益總計8100資產總計11800負債與股東權益總計11800謝謝閱讀表3-2項目財務補充資料內容金額或數量普通股：發(fā)行費率3.0%每股收益1.0元/股每股現行市場價10元/股每股股息0.75元/股股息預期增長率5.5%優(yōu)先股：發(fā)行費率3.0%每股股息7元/股每股現行市場價75.2元/股金融債券：籌資費率1.5%現行市場價997.5萬元公司所得稅率25%個人所得稅率20%相稱活期存款余額未清償貸款20%最低活期存款余額100萬元稅前利潤額700萬元債務總額9700萬元現行市場價11300.5萬元3.2籌資成本的計算精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀達到控制的目的。籌資成本在更多時候采用相對數，即籌資成本率，公式見式謝謝閱讀(3-1)：nC0=∑Ct/(1+k)t式(3-1)t=1式中，C0——第1年初籌集資金時的凈所得現值Ct——第t年末房地產投資者的付款n——房地產籌資者從收到資金到最后一次向資金所有者付款持續(xù)的精品文檔放心下載年數k——籌資成本率(1)銀行貸款資金成本率K1借款總額：L=600萬元年支付利息額：I=600×8%=48萬元所得稅率：r=25%抵減金額率：R=20%所以K1=48×(1—0.25)/［600×(1—0.20)］謝謝閱讀=7.5%(2)債券的資金成本K2年利息支付額：I=1000×9%=90債券發(fā)行總額L=1000萬元，現行市場價997.5萬元謝謝閱讀所得稅率：25%抵減金額率：1.5%(籌資費用率)K2=90×(1—0.25)/［997.5×(1—0.015)］感謝閱讀=6.9%(3)優(yōu)先股資金成本率K3年股利支出額：500×7%=35萬元優(yōu)先股發(fā)行總額：500萬元現行市場價：75.2×500/100=376萬元抵減金額率：3%K3=35/［376×(1—0.03)］=9.6%(4)普通股資金成本率K4預期年股利支出額：5000/10×0.75=375萬元感謝閱讀普通年股利支出額：10×5000/10=5000萬元感謝閱讀抵減金額率：3%預期股利增長率：5.5%K4=375/［5000×(1—0.03)］+5.5%謝謝閱讀=13.2%(5)留存收益資金成本率K5最近一期股息利率：0.75/10=75%普通股現行市價：5000萬元抵減金額率：3%預期股息增長率：5.5%個人所得稅率：20%K5=［0.075/5000×(1—0.03)+5.5%］×(1—0.2)感謝閱讀=4.4%(6)綜合資金成本率nK=∑WiRii=1W1=600/11300.5=0.0531W2=997.5/11300.5=0.08827W3=376/11300.5=0.03327W4=5000/11300.5=0.44246W5=2600/11300.5=0.23008因此，該項目籌資方案綜合資金成本率：K=0.0531×7.5%+0.08827×6.9%+0.03327×9.6%+0.44246×感謝閱讀13.2%+0.23008×4.4%=8.18%3.3財務杠桿分析精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀現企業(yè)價值的最大化和籌資風險的最小化。在資本結構優(yōu)化分析時，謝謝閱讀財務杠桿就成為衡量企業(yè)資本結構、評價企業(yè)負債經營的重要指標。謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀風險越小。其計算公式見式(3-2)：DFL=EBIT/EBIT—I式(3-2)式中：DEL——財務杠桿系數；EBIT——變動前的息稅前利潤；I——債務利息若存在優(yōu)先股時，公式見式(3-3)：DFL=EBIT/[EBIT-I-PD/(1-T)]式(3-3)精品文檔放心下載式中：PD——優(yōu)先股股利T——企業(yè)所得稅率計算該項目籌資方案的財務杠桿系數稅前利潤：EBIT=700萬元債務利息：I=600×8%+1000×9%=138萬元謝謝閱讀優(yōu)先股股利：PD=500×7%=35萬元企業(yè)所得稅稅率：T=25%財務杠桿系數：DFL=EBIT/[EBIT-I-PD/(1-T)]感謝閱讀=700/［700-138-35/(1-25%)］=1.358在通常情況下，房地產企業(yè)籌資1.25的財務杠桿系數被認為是精品文檔放心下載感謝閱讀數為1.358，略高于標準參考值，可以看出該項目方案具有較高的財精品文檔放心下載務杠桿系數。精品文檔放心下載資渠道的單一化，籌資結構的不合理將可能引發(fā)較高的籌資風險。精品文檔放心下載3.4房地產上市公司后十名的公司籌資風險成因分析(1)房地產上市公司后十名的公司籌資決策的盲目性謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載現項目利潤最大化結合起來。(2)房地產上市公司后十名的公司籌資渠道過于單一，權益融資與債精品文檔放心下載務融資的比例失衡房地產上市公司后十名的公司項目投資主要靠商業(yè)銀行貸款和精品文檔放心下載商品房銷售款支撐資金需求，輔以債權融資，而股權融資比例較小，謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀重破壞市場秩序，增加市場交易成本，降低交易效率。3.5房地產上市公司后十名的公司房產籌資風險控制(1)籌資方式的多樣化精品文檔放心下載謝謝閱讀獲取足夠的資金進行項目開發(fā)和建設。精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載的一種資金籌集方式。感謝閱讀資金，擴大經營范圍，建立規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)經濟聯(lián)合體，謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀開發(fā)企業(yè)為擴大開發(fā)、生產、經營規(guī)模而籌集資金的一種重要方式。感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀其開發(fā)、生產、經營所需的資金。這不僅有利于充分利用國外資金，感謝閱讀感謝閱讀市公司后十名的公司自身實力。(2)拓寬籌資渠道，調整籌資結構房地產上市公司后十名的公司地產應充分利用資本市場和金融感謝閱讀感謝閱讀的方式籌集企業(yè)經營所需的資感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀到合理發(fā)展。(3)注重對國家宏觀政策的把握精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀握市場趨勢，以有效控制企業(yè)的財務風險。4房地產上市公司后十名的公司房地產投資風險評估4.1公司經營現狀20101378172130萬感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀的財務預算。感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀償債能力與盈利能力分析。下面基于公司2010(見附錄1)對房地產上市公司后感謝閱讀十名的公司主要財務指標進行分析。4.2財務指標分析4.2.1償債能力分析(1)短期償債能力感謝閱讀感謝閱讀各項主要財務指標見(表4-2，表4-3，表4-4)感謝閱讀表4-2公司2009-2010主要短期償債能力指標謝謝閱讀報告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30精品文檔放心下載流動比率2.0262.34652.19832.1264精品文檔放心下載速動比率0.33810.62390.59580.7298謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載常情況下，流動比率在2:1左右比較合適。公司2010年的流動比率謝謝閱讀為2.026精品文檔放心下載謝謝閱讀司的短期償債能力越強。一般速動比率為1較為合適。公司2010年感謝閱讀的速凍比率為0.3381感謝閱讀司的流動資產占有較大的比例，公司的短期償債能力一般。感謝閱讀(2)長期償債能力精品文檔放心下載率、股東權益比率、產權比率、權益乘數、利息保障倍數等等。感謝閱讀表4-3公司2009-2010主要長期償債能力指標精品文檔放心下載報告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30謝謝閱讀資產負債率63.68%65.72%64.59%65.21%精品文檔放心下載股東權益比率36.32%34.28%35.41%34.79%感謝閱讀產權比率159.28%191.70%182.44%187.39%謝謝閱讀利息保障倍數2.352.796.4010.76精品文檔放心下載感謝閱讀資產有多少是通過舉債而得到的。從表中可以看出2009到2010年，感謝閱讀公司的資產負債率一直維持在65%左右，是比較高的；與此相反，公謝謝閱讀司的股東權益比率一直在35%徘徊，說明公司面臨較大的財務風險，謝謝閱讀償還長期債務的能力比較弱。精品文檔放心下載感謝閱讀150%精品文檔放心下載兩點：(1)06年剛感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀狀況。(2)房地產業(yè)的迅速發(fā)展。由于人口的不斷增加以及農村人口的感謝閱讀謝謝閱讀公司地產業(yè)務的不斷擴大。謝謝閱讀反映了企業(yè)的經營所得支付債務利息的能力?？梢钥闯鲎?009年以精品文檔放心下載謝謝閱讀利息的能力變弱。4.2.2盈利能力分析精品文檔放心下載精品文檔放心下載率、成本費用利潤率、市盈率等。表4-4公司2009-2010年主要盈利能力指標謝謝閱讀報告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30謝謝閱讀資產報酬率4.77%3.94%5.76%5.01%感謝閱讀銷售凈利率5.47%10%14.58%17.81%精品文檔放心下載成本費用利潤率8.54%15.83%24.53%31.35%精品文檔放心下載市盈率6061.1734.8825.13資產報酬率是企業(yè)在一定時期內的凈利潤與資產平均總額的比謝謝閱讀率。該指標有效地反映了該企業(yè)的獲利能力，考核企業(yè)的管理效益。精品文檔放心下載該指標越高不僅說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得良謝謝閱讀精品文檔放心下載直在4%左右，說明公司的盈利能力一般。精品文檔放心下載精品文檔放心下載從17.81%下降到5.47%感謝閱讀減弱。謝謝閱讀企業(yè)生產經營過程中發(fā)生的耗費與獲得的收益之間的關系。從2009精品文檔放心下載到2010年，公司該比率由31.35%下降到8.54%，說明公司為獲取收謝謝閱讀謝謝閱讀本費用的控制能力下降，經營管理不善。謝謝閱讀25.13增加到60精品文檔放心下載感謝閱讀資出現了以下主要問題：(1)資產負債率過高，財務杠桿使用過度。房地產上市公司后十感謝閱讀名的公司每年的資產負債率都超過了65%60%的警戒線。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀力。(2)投資決策失誤，忽視了可行性研究。目前，由于房地產投資精品文檔放心下載精品文檔放心下載的水平。2010感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載商品房的空置積壓。(3)宏觀調控政策的波動加大了房企的投資風險。我國房地產行精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀應、住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產市場進行宏觀調控。謝謝閱讀從房地產上市公司后十名的公司2010年的投資情況看，顯然對政策感謝閱讀感謝閱讀受阻。4.3投資風險控制(1)高度重視可行性研究感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產投資開發(fā)的自目性。謝謝閱讀(2)合理安排投資組合感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載求，提高了公司的抗風險能力和獲利能力。(3)把握好時機，及時作出投資決策感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀決策也是無意義的，這一點在投資中尤為重要。(4)必要時采用風險回避來消除投資風險這種做法可以達到徹底規(guī)避風險的目的，房地產上市公司后十名謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀范對策代價昂貴，就可以選擇風險回避，選擇投資其他項目。謝謝閱讀5房地產上市公司后十名的公司房地產開發(fā)項目經營風險評估5.1項目概述本章選取2010年房地產上市公司后十名的公司新開發(fā)的項目房精品文檔放心下載地產進行項目經營風險評估。房地產，占地面積125400平方米，集謝謝閱讀精品文檔放心下載區(qū)。區(qū)內建筑密度為22%,綠化率為38%，容積率為1.6。計劃建成后感謝閱讀兩年內售完，第一年售出30%，第二年售出70%。精品文檔放心下載房地產項目工程建設總投資為50000萬元。其中土地費用18300精品文檔放心下載217247004500謝謝閱讀萬元，其他費用1483萬元，稅費400萬元，不可預見費400萬元。謝謝閱讀房地產項目工程建設的資金來源：用于項目的自有資金25000萬元，精品文檔放心下載以土地抵押貸款18000萬元，其他7000萬元主要依靠銷售回款，貸精品文檔放心下載款年利率6.30%。主要數據如下：(1)可銷售住宅面積167654㎡(2)貸款：18000萬元(3)5%，城建稅7%，教育費附加3%，所得稅稅率感謝閱讀25%(4)商品房銷售價格：5800/㎡(5)基準收益率設定為15%，折現率為3%。收入及成本：預計銷售收入為97239萬元，開發(fā)總成本50000萬元精品文檔放心下載利潤及稅金：經營稅金及附加13715萬元，利潤總額37628萬元感謝閱讀預計凈利潤為26733萬元，經營凈利率為24.78%感謝閱讀具體數據詳見附錄：表5-1、表5-25.2經營不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析(1)盈虧平衡分析法盈虧平衡點又稱保本點，即項目的盈利與虧損的轉折點。在這一點，感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載越強。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量。盈虧平衡分析的基本公式：總成本：C=Cf+Cv×Q總收入：S=P×Q列出盈虧平衡方程：C=SP×Q＝Cf+Cv×Q則，盈虧平衡產量點：Q=Cf/（P-Cv）式(5-1)精品文檔放心下載盈虧平衡價格點：P0=Cf/Q+Cv式(5-2)盈虧平衡單位產品變動成本：C0=P—Cf/Q式(5-3)精品文檔放心下載式中：C——銷售成本P——產品銷售價格Cf——固定成本總額Cv——單位變動成本Q——銷售數量S——銷售收入(2)房地產項目盈虧平衡分析精品文檔放心下載銷售住宅面積167654平方米，平均銷售單價5800元/平方米，總成感謝閱讀本費用50000萬元，其中固定成本(土地費用)18300萬元，成本與產謝謝閱讀量呈線性關系。這樣，單位產品變動成本Cv=5800—18300/16.7654=4078.47元/平方謝謝閱讀米銷售面積盈虧平衡點Q=18300×10000/(5800—4078.47)感謝閱讀=106300.79㎡<167654㎡邊際系數=106300.79/167654=63.4%<70%謝謝閱讀銷售單價盈虧平衡點P0=Cv+Cf/Q=4078.47+18300×精品文檔放心下載10000/167654=5170元/㎡<5800/㎡盈虧平衡分析表明，當房地產項目銷售面積達到106300.79㎡或感謝閱讀者平均銷售價格達到5170元/精品文檔放心下載保本。邊際系數為63.4%，說明項目是可行的。利用盈虧平衡分析能精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀應市場的變化能力也越強，經營安全性越好。感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀度風險的大小。同時，該方法沒有考慮資金的時間價值因素。所以，精品文檔放心下載用盈虧平衡分析法是難以得出一個全面的結論。5.2.2敏感性分析(1)概述敏感性分析是分析和預測項目主要不確定因素的變化對項目評價指精品文檔放心下載標()精品文檔放心下載素，確定評價指標對該因素的敏感程度和項目對其變化的承受能力。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀度的指標是敏感系數，敏感度系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比。精品文檔放心下載(2)房地產項目敏感性分析(表5-4、表5-5、表5-6見附錄)謝謝閱讀對于房地產上市公司后十名的公司泛地產房地產項目：1、確定不確定性因素：影響房地產項目收益的主要敏感因素為謝謝閱讀銷售價格和建安成本。2、確定不確定性因素可能的變動范圍：5%即對銷售價格和建安謝謝閱讀成本