最新版棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

最新版棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE149PAGE90PAGE棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章總論 81.1項(xiàng)目單位基本情況 81.1.1項(xiàng)目名稱 81.1.2項(xiàng)目法人及概況 81.2可行性研究的依據(jù)與范圍 101.2.1可行性研究的依據(jù) 101.2.2可行性研究的范圍 111.3項(xiàng)目提出的背景和必要性 111.3.1項(xiàng)目提出的背景 111.3.2**城市總體規(guī)劃的要求 121.4項(xiàng)目建設(shè)條件 131.5**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀 131.6棚戶區(qū)和舊住宅改造方案及計(jì)劃投資規(guī)模 141.6.1棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 141.6.2計(jì)劃建設(shè)和投資規(guī)模 141.7項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 181.8項(xiàng)目組織與管理 181.9投資概算及資金來源 191.10主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 191.10.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益 191.10.2社會(huì)效益 191.11綜合評(píng)價(jià) 19第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性分析 202.1項(xiàng)目提出的背景 202.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 222.2.1城市總體規(guī)劃的要求 222.2.2國務(wù)院對(duì)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署 262.2.3棚戶區(qū)和舊住宅改造的必要性 272.2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 31第三章項(xiàng)目建設(shè)條件 313.1**市經(jīng)濟(jì)區(qū)位和現(xiàn)狀 313.1.1**市城市建設(shè)情況概述 313.1.2**市城市房屋總體狀況 333.2**市自然條件分析 333.2.1項(xiàng)目地域條件 333.2.2交通條件 343.2.3氣候特征 343.2.4氣候狀況評(píng)估 353.3項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 363.3.1城市道路 363.3.2供水 363.3.3供電 373.3.4雨污排水 373.3.5天然氣供應(yīng) 373.3.6通訊和寬帶網(wǎng) 37第四章**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況 384.1**市舊住宅現(xiàn)狀 384.1.1目前**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況。 384.1.2舊住宅區(qū)現(xiàn)狀概況 444.2存在的主要問題 45第五章改造依據(jù)、原則及目標(biāo) 455.1改造依據(jù) 455.2指導(dǎo)思想 465.3改造原則 465.4改造目標(biāo) 47第六章棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 476.1市場調(diào)查研究與預(yù)測 476.2改造方案 486.2.1龍子湖區(qū)還原方案 526.2.2蚌山區(qū)還原方案 616.2.3禹會(huì)區(qū)還原方案 676.2.4淮上區(qū)還原方案 736.2.5城開公司承擔(dān)的項(xiàng)目還原方案 806.2.6城建公司承擔(dān)的項(xiàng)目還原方案 846.3主要設(shè)計(jì)思路 886.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì) 886.3.2景觀規(guī)劃 906.3.3公建配置 916.3.4住宅設(shè)計(jì) 916.3.5環(huán)保、消防設(shè)計(jì) 916.3.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 926.3.7給排水設(shè)計(jì) 926.3.8電氣及燃?xì)庠O(shè)計(jì) 936.3.9消防系統(tǒng) 946.4預(yù)留城市綠地 95第七章實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 957.1舊房拆遷進(jìn)度安排 967.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 96第八章項(xiàng)目組織與管理 968.1項(xiàng)目組織 978.2項(xiàng)目管理 978.2.1項(xiàng)目實(shí)施管理 978.2.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 978.2.3項(xiàng)目的管理職責(zé) 978.3項(xiàng)目監(jiān)督 988.4項(xiàng)目評(píng)價(jià) 99第九章工程招投標(biāo) 1009.1概述 1009.2發(fā)包方式 1009.3招標(biāo)組織形式 1009.4招標(biāo)方式 101第十章投資估算及融資方案 10110.1投資估算 10110.1.1編制依據(jù)及說明 10110.1.2編制說明 10110.1.3**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn) 10210.2投資估算 10610.3融資方案 11610.3.1資本金籌措 11610.3.2債務(wù)資金籌措 11610.4融資方案分析 11610.4.1融資結(jié)構(gòu)分析 11610.4.2融資成本分析 11710.4.3融資風(fēng)險(xiǎn)分析 117第十一章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 11911.1概述 11911.2基本數(shù)據(jù) 11911.2.1項(xiàng)目計(jì)算期 11911.2.2土地出讓收入的計(jì)算 12011.2.3地價(jià)的估算 12011.3項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算 12211.3.1項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用成本 12211.3.2固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用 12211.3.3項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)用 12211.3.4財(cái)務(wù)費(fèi)用 12211.4利潤估算 12211.4.1項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)與指標(biāo) 12311.5項(xiàng)目效益分析 12311.5.1社會(huì)效益 12311.5.2現(xiàn)金流量分析 12411.5.3貸款償還分析 12411.6項(xiàng)目評(píng)價(jià) 124第十二章結(jié)論和建議 12412.1結(jié)論 12412.2建議 125第一章總論1.1項(xiàng)目單位基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱：2018年**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目包括還原安置房20個(gè)子項(xiàng)，分布在龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、淮上區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目總拆遷面積為197.8192萬平方米，搬遷戶數(shù)為20246戶，共計(jì)30個(gè)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；項(xiàng)目總建設(shè)面積為279.6542萬平方米，其中住宅為253.5993萬平方米，配套商業(yè)及配套菜場面積為20.2175萬平方米，幼兒園和小學(xué)等公建用房為3.2316萬平方米，居委會(huì)、物業(yè)等公共服務(wù)用房為2.6059萬平方米（詳見表1-1）。1.1.2項(xiàng)目法人及概況：1.1.2.1項(xiàng)目法人:**市城市投資控股有限公司注冊(cè)資本：人民幣1.0億元法定代表人：**項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：**地址：**市勝利中路200號(hào)1.1.2.2項(xiàng)目法人概況:**市城市投資控股有限公司（以下簡稱“城投公司”），前身是**市城市投資發(fā)展有限公司。2002年3月，經(jīng)**市政府《關(guān)于組建**市城市投資發(fā)展有限公司的決定》（蚌政辦[2002]6號(hào)）批準(zhǔn)組建，注冊(cè)資本1億元人民幣,公司法定代表人：**，公司性質(zhì)為市政府授權(quán)經(jīng)營的國有獨(dú)資企業(yè)。2004年1月，根據(jù)市政府蚌政秘[2004]1號(hào)《關(guān)于市城市投資公司變更經(jīng)營范圍等事項(xiàng)的批復(fù)》，公司變更為**市城市投資控股有限公司。根據(jù)市委、市政府關(guān)于深化投融資管理體制改革、全面推進(jìn)大建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，做大做強(qiáng)政府融資平臺(tái)，增強(qiáng)融資能力，市委、市政府將向城投公司注入土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大城投公司資產(chǎn)規(guī)模；同時(shí)，為幫助城投公司建立穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高信用等級(jí)，改革財(cái)政資金撥付方式，所有用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政性資金，全部撥給城投公司。截止2017年末，公司總資產(chǎn)85.17億元，總負(fù)債31.49億元，凈資產(chǎn)53.61億元，凈利潤2.66億元，主營業(yè)務(wù)收入7.15億元，經(jīng)營狀況良好。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，提高專業(yè)化運(yùn)作水平，公司在用人機(jī)制上做出了重大突破，向社會(huì)公開招聘專業(yè)技術(shù)人才，公開條件、公平競爭、擇優(yōu)錄用；所招聘的人員一律實(shí)行試用、聘用制，建立了“人員能進(jìn)能出，職務(wù)能上能下，待遇能高能低”的競爭激勵(lì)機(jī)制。逐步形成一支適應(yīng)公司要求、專業(yè)化水平高、決策民主科學(xué)、高效運(yùn)作的戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì)。公司內(nèi)設(shè)七部二室，現(xiàn)有職工51人，員工平均年齡33歲，全部具有大學(xué)?？埔陨衔幕瘜W(xué)歷。其中85％具有大學(xué)本科以上學(xué)歷和中級(jí)以上職稱，專業(yè)面涵蓋了工民建、建筑學(xué)、給排水、工程造價(jià)、環(huán)境工程、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)管理、資產(chǎn)評(píng)估等多個(gè)方面，并有注冊(cè)建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、監(jiān)理師等，是一支年輕化專業(yè)化的隊(duì)伍。城投公司主要職責(zé)為：對(duì)政府投資的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目替政府履行出資人職責(zé)；負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施批準(zhǔn)后的政府投融資計(jì)劃；配合市重點(diǎn)工程建設(shè)管理局對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)、質(zhì)量、工期等進(jìn)行管理；對(duì)政府建設(shè)項(xiàng)目總投資進(jìn)行管理和控制，按進(jìn)度撥付項(xiàng)目建設(shè)資金等。公司經(jīng)營宗旨：以**市總體規(guī)劃為先導(dǎo)，以打造**市城市建設(shè)公眾投融資平臺(tái)和加快**市城市發(fā)展為目標(biāo)，以城市建設(shè)發(fā)展為中心，謀求公司的發(fā)展壯大，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益，努力將**市建成二十一世紀(jì)國家級(jí)生態(tài)示范城市，為**市民建設(shè)一個(gè)安逸祥和的美好家園。1.2可行性研究的依據(jù)與范圍1.2.1可行性研究的依據(jù)1、經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和立項(xiàng)批準(zhǔn)文件2、委托單位的委托書及有關(guān)的合同、協(xié)議書3、建設(shè)部頒布的現(xiàn)行建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范4、《**市棚戶區(qū)及舊住宅改造實(shí)施方案》（蚌政[2015]143號(hào)）5、《**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》（蚌政[2015]144號(hào)文件）6、《**市轄區(qū)征地拆遷補(bǔ)償安置暫行規(guī)定》（蚌政[2017]02號(hào)）7、《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案的通知》8、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建保[2017]295號(hào)9、**省發(fā)展改革委省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》1.2.2可行性研究的范圍本可行性研究著重開發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)等方面的工作，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的有利因素和不利因素，擬定符合當(dāng)前形勢的項(xiàng)目運(yùn)作方案，論證其建設(shè)的必要性及可行性；在此基礎(chǔ)上作出研究結(jié)論，并提出合理化建議。1.3項(xiàng)目提出的背景和必要性1.3.1項(xiàng)目提出的背景為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國土資源廳《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2015]24號(hào)）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2016]131號(hào)）精神，全面落實(shí)全國保障性安居工程工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案》、修訂了《**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》。2015年11月14日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任**市長陳啟濤宣布**市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。1.3.2**城市總體規(guī)劃的要求結(jié)合市政府提出的對(duì)城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉儲(chǔ)用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。改善**市投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造**生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)**市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。1.4項(xiàng)目建設(shè)條件**市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡(luò)南北，經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育等方面相對(duì)西部發(fā)達(dá)，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。**市位于東經(jīng)117°12’、北緯32°57’。為亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點(diǎn)。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤，雨量適中，光照充足，無霜期較長，光、熱、水等自然資源較為豐富。項(xiàng)目所包含的20個(gè)子項(xiàng)，大多數(shù)都在主要城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)齊全的老城區(qū)，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)僅對(duì)周邊的道路、給排水、供電供氣設(shè)施加以完善既能滿足項(xiàng)目的建設(shè)和使用要求。1.5**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀經(jīng)實(shí)地普查**市舊住宅區(qū)的具體現(xiàn)狀概況如下：1、建設(shè)時(shí)間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。2、房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風(fēng)化，且年久失修，已形成險(xiǎn)房、危房。3、棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。無排水設(shè)施，使用公用水井、旱廁，群眾吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。特別是汛期，由于地勢低洼，排水不暢，群眾生命財(cái)產(chǎn)常常受到威脅。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。一旦失火將火燒連營，難以控制。4、人口居住密度大、房屋建筑面積??；其中龍子湖區(qū)和蚌山區(qū)拆遷比達(dá)60%以上，戶均建筑面積在25平方米以下的占85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的30%。5、家庭經(jīng)濟(jì)收入低、生活十分困難，但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴(kuò)大而失地農(nóng)民。1.6棚戶區(qū)和舊住宅改造方案及計(jì)劃投資規(guī)模1.6.1棚戶區(qū)和舊住宅改造方案根據(jù)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是**市政府的改造思想，本次棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原相結(jié)合，分別還原至統(tǒng)一規(guī)劃的20個(gè)項(xiàng)目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公共綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)。1.6.2計(jì)劃建設(shè)和投資規(guī)模2018年**市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目:包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi)，總共拆遷30個(gè)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；還原建設(shè)項(xiàng)目20個(gè)，各區(qū)建設(shè)規(guī)模如下（表1-1）：項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析匯總表表1-1序號(hào)分項(xiàng)名稱單位龍子湖區(qū)蚌山區(qū)禹會(huì)區(qū)淮上區(qū)城開公司城建公司總規(guī)劃面積1就地建房還原用土地M21715289919327349843545520574810375412891752總建筑面積M23552782525256016957943435333172593862796542其中：住宅面積M23229802295685469957221304785152358052535993配套商業(yè)面積M2180101225927706501483514320751164017配套菜場面積M280323762949092957579038158幼兒園(小學(xué)）面積M2302641801094062477922032316綜合服務(wù)用房面積M2323027556564652341582830260593容積率4綠化率%5建筑密度%6機(jī)動(dòng)車位輛1462822213425862094961100597自行車位個(gè)526229587682931175383460362118總戶數(shù)戶43852465640277596282288330176其中：多層戶數(shù)戶688005172005860小高層及高層戶369724656402258762822883243169總?cè)丝谌?60934298229071853312396245076677項(xiàng)目擬規(guī)劃建總建筑面積為279.6542萬平方米。1.7項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見（表1-2）表1-2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)總用地萬平方米128.9175總建筑面積萬平方米279.6542項(xiàng)目建設(shè)總投資萬元625999項(xiàng)目經(jīng)營收入萬元781658利稅總額萬元48510財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%3.511.8項(xiàng)目組織與管理由**市市委書記親自領(lǐng)銜抓該項(xiàng)目的實(shí)施工作；并設(shè)置專門辦公室，市財(cái)政、建設(shè)、土地、審計(jì)等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員，定期召開匯報(bào)會(huì)和協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)解決建設(shè)中的問題，促進(jìn)建設(shè)工作的快速進(jìn)行。**市城市投資控股有限公司項(xiàng)目的投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施工作，公司領(lǐng)導(dǎo)班子高度重視本項(xiàng)目建設(shè)，由公司董事長**掛帥組建項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。1.9投資概算及資金來源該項(xiàng)目計(jì)劃總投資625999萬元（詳見《年度投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃》）。資金來源：**市財(cái)政和項(xiàng)目公司自籌資金125999萬元，銀行貸款500000萬元1.10主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.10.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益本項(xiàng)目建成后，可置換出城市開發(fā)用地3622多畝，以競拍方式出讓，商業(yè)、住宅、經(jīng)營性用地土地收益將有598841萬元，項(xiàng)目其他收益182844萬元，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目總收入可達(dá)約781658萬元。1.10.2社會(huì)效益本項(xiàng)目如期建成，將極大的改善**市的投資環(huán)境，促進(jìn)**市區(qū)整體框架規(guī)模的早日形成，完成**市擴(kuò)大城市區(qū)域、改善交通狀況的目標(biāo)，將對(duì)**市的招商引資工作和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、造就更多的優(yōu)勢企業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高**市綜合競爭力起到重要推動(dòng)作用，社會(huì)效益巨大。拉動(dòng)**市GDP迅速增長。帶動(dòng)**市地域GDP約2.2個(gè)百分點(diǎn)。1.11綜合評(píng)價(jià)**市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目的建設(shè)，將徹底解決**市發(fā)展的瓶頸，改善**市的基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng)**市的綜合競爭力，增加了市區(qū)可開發(fā)利用土地面積，為**市可持續(xù)科學(xué)發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。可拉動(dòng)全市GDP增長2.2個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到巨大的推動(dòng)作用，從而加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的目標(biāo)。第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性分析2.1項(xiàng)目提出的背景近年來**省沿江城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，特別是國務(wù)院批準(zhǔn)了“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”后，將進(jìn)一步加速沿江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而皖北的發(fā)展相對(duì)滯后，制約了全省的整體發(fā)展，作為皖北重要城市的**，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市形象已迫在眉睫。在新世紀(jì)之初，**高瞻遠(yuǎn)矚，決定實(shí)施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”戰(zhàn)略。在《中共**省委、**省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快淮北地區(qū)發(fā)展的若干意見》中明確指出：“**市要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，發(fā)展成為淮北地區(qū)重要的加工、商貿(mào)、科技中心城市”。進(jìn)入“十一.五”以來，省委、省政府再次強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展“兩淮一蚌”，振興皖北的發(fā)展戰(zhàn)略。為**實(shí)現(xiàn)“加快發(fā)展，富民強(qiáng)市”的目標(biāo)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。**地處我國中部地區(qū)6省之一，**市位于**北部，處于我國東部沿海經(jīng)濟(jì)帶向中西部經(jīng)濟(jì)帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連南通北的不可替代的“立交橋”作用，促進(jìn)中部崛起，是中央加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，擴(kuò)大高新技術(shù)和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動(dòng)內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了難得機(jī)遇。**又是**省重要的綜合性加工業(yè)基地、區(qū)域性中心城市，地處京滬線和淮南線交匯處，是淮北地區(qū)商貿(mào)中心、交通樞紐、綜合性工業(yè)城市。**作為**省最大的老工業(yè)基地，曾經(jīng)擁有全省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，國有企業(yè)數(shù)量高居省內(nèi)各城市之首，曾經(jīng)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代為**的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。早在1947年時(shí)，市區(qū)人口達(dá)到33萬人，成為**省第一大城市，是全省第一個(gè)省轄市。解放后國務(wù)院把**作為重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展城市和“一五”、“二五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展城市，在“一五”、“二五”時(shí)期搬遷來了大量國家級(jí)的工廠和科研機(jī)構(gòu)。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于多種因素以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的影響，**這個(gè)老工業(yè)基地的困境逐步顯露出來。在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設(shè)簡易房屋安排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住，由于企業(yè)經(jīng)營不善或改制轉(zhuǎn)軌，無力對(duì)房屋進(jìn)行維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)，如“三五”期間興建的二鋼生活區(qū)和大慶生活區(qū)等;還有的是隨著城市建設(shè)的發(fā)展，一些城中村村民轉(zhuǎn)為市民，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有，但居住環(huán)境、居住條件沒有改善，如釣魚臺(tái)棚戶區(qū)、淮上區(qū)大部分地塊等老居住區(qū)和“城中村”，占據(jù)了城中大面積土地，城市基礎(chǔ)設(shè)施無法改善，嚴(yán)重影響著城市的環(huán)境形象，危害著廣大居民的身心健康，同時(shí)也制約著**市的城市現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程。為此，**市以國家大力發(fā)展泛長三角經(jīng)濟(jì)圈為契機(jī)，在提高市民的經(jīng)濟(jì)文化生活水平的同時(shí)，為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國土資源廳《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2015]24號(hào)）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2016]131號(hào)）精神，全面落實(shí)全國保障性安居工程工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案》、修訂了《**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》。2015年11月14日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任**市長陳啟濤宣布**市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1城市總體規(guī)劃的要求⑴、注意舊城區(qū)改造更新的內(nèi)容，提供高品質(zhì)的生活空間隨著房地產(chǎn)市場逐步開放和投資渠道的多元化，以及人們不斷追求更好的居住環(huán)境愿望的加劇，舊城城市中心片區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢將越來越顯現(xiàn)，它的改造和開發(fā)應(yīng)結(jié)合城市功能的補(bǔ)充和完善，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。作為城市發(fā)展多年形成的舊城區(qū)，盡管雜亂的功能與景觀在現(xiàn)階段嚴(yán)重影響著城市中心城區(qū)的形象，但也為未來改造成為優(yōu)美舒適的城市濱水地區(qū)提供了空間和可能性。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。在重要功能軸與濱河地段的結(jié)合點(diǎn)，還可以利用舊工業(yè)倉儲(chǔ)用地的改造創(chuàng)造充滿活力的公共空間，為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。結(jié)合市政府提出的對(duì)城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉儲(chǔ)用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。⑵、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住質(zhì)量棚戶區(qū)和舊住宅改造以提高居民生活環(huán)境水平為目標(biāo)，堅(jiān)持逐步改造、循序漸近的發(fā)展步驟。通過在新區(qū)集中建設(shè)配套設(shè)施齊全的居住新區(qū)，吸引人口外遷；堅(jiān)持逐步改造，對(duì)居住密度過高，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的棚戶區(qū)，應(yīng)加快改造的力度；加大住宅間距，滿足住宅日照間距要求，降低建筑密度。⑶、調(diào)整優(yōu)化用地布局和結(jié)構(gòu)舊城區(qū)的功能應(yīng)強(qiáng)化二馬路市級(jí)商業(yè)中心、淮河路市級(jí)商業(yè)軸、延安路市級(jí)文化發(fā)展軸、延安路北段濱水文化節(jié)點(diǎn)和沿席家溝—淮河—龍子湖水系濱水休閑景觀等實(shí)施。用地布局方面應(yīng)堅(jiān)持逐步搬遷工業(yè)、倉儲(chǔ)和鐵路專用線等對(duì)市中心環(huán)境品質(zhì)有嚴(yán)重干擾和污染的用地；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施用地，充分發(fā)揮市級(jí)商業(yè)中心的主導(dǎo)作用，提高舊城的經(jīng)濟(jì)的活力；改善居住環(huán)境，提高舊城景觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。⑷、完善道路系統(tǒng)充分發(fā)揮勝利、解放、朝陽三條市級(jí)片區(qū)聯(lián)系道路的作用，強(qiáng)化涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成舊城地區(qū)的交通骨架。整理區(qū)內(nèi)道路，增設(shè)京滬鐵路以東片區(qū)同城市其他地區(qū)的聯(lián)系通道、清理馬路市場，從根本上改變?cè)摰貐^(qū)因交通不暢導(dǎo)致的邊緣化傾向。疏通濱河路、堤頂路，為市民的濱河活動(dòng)提供基礎(chǔ)條件，進(jìn)而促進(jìn)用地功能上的改善。⑸、加強(qiáng)交通設(shè)施的建設(shè)結(jié)合棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的改造，預(yù)留出城市公共停車場、公交首末站、城市廣場；完善公交樞紐建設(shè)；加強(qiáng)交通管制，必將極大地優(yōu)化中心地交通出行結(jié)構(gòu)，方便居民的工作和生活。⑹、改善基礎(chǔ)設(shè)施條件由于棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)的存在，使城市基礎(chǔ)設(shè)施無法延伸到這些地區(qū)，給排水無法形成系統(tǒng)，嚴(yán)重影響著這些地區(qū)的居住和生活環(huán)境。通過棚戶區(qū)的改造，完善給排水管系統(tǒng)，強(qiáng)化排澇能力建設(shè)；同時(shí)加強(qiáng)公廁、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量；加強(qiáng)消防栓和消防通道建設(shè)，提高該地區(qū)的生活質(zhì)量。⑺、強(qiáng)化**的城市山水格局由于淮河、龍子湖、席家溝三條城市水系周邊散布著一些棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)，嚴(yán)重影響著城市的山水景觀環(huán)境。作為被淮河、龍子湖、席家溝三條水系環(huán)抱的城市重要濱河地段，規(guī)劃應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)將城市用地布局與自然的水系山體有機(jī)結(jié)合起來。一方面通過棚戶區(qū)改造，保護(hù)濱河岸線，把城市綠地留出來，把綠色串起來，延續(xù)生態(tài)環(huán)境，形成景觀連續(xù)、空間變化豐富的綠軸，提高居住生活環(huán)境；另一方面通過棚戶區(qū)改造，打通斷頭路，連貫濱河路，充分利用鐵路、道路等垂直于河岸的通道，開辟綠色景觀通廊，使人們?cè)诔菂^(qū)內(nèi)能夠方便的感知河流的存在，提高城市的特色和可識(shí)別性，強(qiáng)化城市的濱水特征。（8）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求**市有獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，文化底蘊(yùn)深厚，**面向長三角，背靠中西部，是華東地區(qū)重要的交通樞紐之一，經(jīng)濟(jì)腹地十分寬廣。優(yōu)越的區(qū)位將促使**發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟(jì)技術(shù)與中西部地區(qū)的能源、原材料等互補(bǔ)優(yōu)勢傳接與融合的“接力站”。**市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。2017年底全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值532.90億元，同比增長24.3%；完成規(guī)模以上工業(yè)增加值189.81億元，同比增長22.8%。完成固定資產(chǎn)投資355.71億元，同比增長40.5%。財(cái)政收入平穩(wěn)增長。全市完成財(cái)政收入76.79億元，同比增長16.7%，完成年初預(yù)算105.2%。該項(xiàng)目實(shí)施后可以置換出城市黃金區(qū)域土地約3622多畝，用于城市開發(fā)建設(shè)特色商業(yè)和高級(jí)住宅小區(qū)。利用優(yōu)惠的招商政策，良好的投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造**生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)**市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。2.2.2國務(wù)院對(duì)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署為認(rèn)真貫徹國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2015]24號(hào)）、國務(wù)院《辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2016]131號(hào)）、國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建保[2017]295號(hào)和**省發(fā)展改革委省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財(cái)政廳省國土資源廳(二○○九年十月二十三日)《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》等文件的精神，全面落實(shí)全國保障性安居工程工作會(huì)議精神和省、市為推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會(huì)的部署，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造，**市政府多次召開專題會(huì)議，安排建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義，以人為本，依法拆遷和建設(shè)，以科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施和政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作的行之有效的方法，統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。在資金籌措方面財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。并建立健全項(xiàng)目管理責(zé)任制，省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作負(fù)總責(zé)，對(duì)市人民政府實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核。市、縣人民政府對(duì)實(shí)施部門（單位）負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；**市城市投資控股有限公司作為**市的投融資平臺(tái)，是**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目的責(zé)任主體，要明確部門責(zé)任、具體措施，切實(shí)做到規(guī)劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位和分配公平，確保棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作順利實(shí)施。有棚戶區(qū)改造任務(wù)的國有工礦企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的組織實(shí)施，認(rèn)真做好依法落實(shí)建設(shè)用地和籌集資金等相關(guān)工作。為此國務(wù)院和省政府為2018年**市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目明確了方向，提供了政策方面的依據(jù)。2.2.3棚戶區(qū)和舊住宅改造的必要性2.2.3.1國家政策要求：黨的十六大以來，解決民生問題，構(gòu)建和諧社會(huì)成為各級(jí)黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題作為民生大事寫入十七大報(bào)告；國務(wù)院國發(fā)[2015]24號(hào)文件要求：以城市低收入家庭為對(duì)象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。**市委市政府為認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2015]24號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2016]131號(hào)）和國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建保[2017]295號(hào)精神，多次召開專題會(huì)議，全面落實(shí)保障性安居工程工作，扎實(shí)推進(jìn)城市和棚戶區(qū)改造，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧社會(huì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，努力把棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。實(shí)施城市棚戶區(qū)和舊住宅改造是踐行“三個(gè)代表”重要思想，維護(hù)廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。從現(xiàn)實(shí)情況看，**市絕大多數(shù)城市舊住宅房屋密度大，建成使用時(shí)間久，破損嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施不足，幾乎沒有配套的公共給水、排水、供氣等設(shè)施，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強(qiáng)烈。解決這些群眾的居住和生活困難問題，是各級(jí)黨委、政府義不容辭的責(zé)任。所以，無論是從踐行“三個(gè)代表”重要思想的高度，還是從落實(shí)十六屆五中全會(huì)精神、構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)平安**的需要出發(fā)，棚戶區(qū)和舊住宅改造一定要納入日程，全面實(shí)施，讓群眾共享城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。2.2.3.2社會(huì)要求：加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實(shí)改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會(huì)發(fā)展的必然要求。實(shí)施舊城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱勢群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社會(huì)保障制度是“十一五”期間**市的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，通過十多年改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住房的私有化，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。棚戶區(qū)和舊住宅改造是進(jìn)一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推動(dòng)力量。通過實(shí)施棚戶區(qū)和舊住宅改造，將進(jìn)一步完善社會(huì)救助機(jī)制和保障體系，建立住房社會(huì)保障制度特別是廉租房制度，完善住房公積金制度，深化住房制度改革，讓社會(huì)弱勢群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所取得的成果。2.2.3.3城市發(fā)展的要求：城市總體規(guī)劃、和諧社區(qū)要求都對(duì)城市功能的完善及基礎(chǔ)設(shè)施的配套提出了更高的要求。棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，它的改造和開發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。同時(shí)棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)大都是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡易房、危險(xiǎn)房集中區(qū)域，建設(shè)年代久遠(yuǎn),房屋破舊,低矮潮濕,擁擠不堪,環(huán)境臟亂,排水不暢,安全隱患大,居民生活極為不便,加快改造刻不容緩。實(shí)施棚戶區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，城市整體功能進(jìn)一步完善，也會(huì)使城市土地實(shí)現(xiàn)集約高效利用。同時(shí)，有利于增強(qiáng)城市吸引力，為吸引外來投資，擴(kuò)大招商引資規(guī)模，加快項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。2.2.3.4拉動(dòng)投資和消費(fèi)的要求：實(shí)施棚戶區(qū)改造，有利于拉動(dòng)投資和消費(fèi)，有利于加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。從投資方面來講，近些年來，我國一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、江蘇、浙江，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的50%以上，有的城市甚至達(dá)到60%，其支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)牢固確立。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了機(jī)械加工、建筑建材、冶金制造、交通運(yùn)輸?shù)热鄠€(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，還為社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位。一般情況下，房地產(chǎn)投入每增長10個(gè)百分點(diǎn)，GDP就增長0.5到0.6個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯觯_展棚戶區(qū)改造、激活房地產(chǎn)市場對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用是十分明顯的。如果第一年拆遷62萬平方米舊城，那么，按容積率1.94計(jì)算，就將新建樓房120多萬平方米，光棚戶區(qū)這一項(xiàng)就將完成投資150多億元，其拉動(dòng)作用可想而知。五年堅(jiān)持下去，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)將是相當(dāng)大的。再從消費(fèi)方面來講，住房消費(fèi)是最大的消費(fèi)，而且全部是居民個(gè)人消費(fèi)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費(fèi)的本地化特點(diǎn)，這對(duì)于促進(jìn)本市投資和消費(fèi)的增長以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是其它行業(yè)無法與之相比的。所以，通過棚戶區(qū)改造，將會(huì)極大地增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力。2.2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求**市有獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，文化底蘊(yùn)深厚，交通便捷，項(xiàng)目建成后可以置換出土地約3622多畝，用于建設(shè)商業(yè)和住宅小區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。利用優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，可加快和推進(jìn)**市現(xiàn)代化城市建設(shè)進(jìn)度，為打造**市生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)**市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件3.1**市經(jīng)濟(jì)區(qū)位和現(xiàn)狀3.1.1**市城市建設(shè)情況概述**市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡(luò)南北，經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育等方面相對(duì)西部發(fā)達(dá)，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。**是皖北中心城市，東與長江三角洲相連，南同大珠江三角洲接壤，北通環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。3.1.1.1**市城市建設(shè)實(shí)行“新區(qū)開發(fā)建設(shè)為主，老城區(qū)改造為輔”的方針，實(shí)施“完善東西、發(fā)展南北、整體推進(jìn)”戰(zhàn)略，整體規(guī)劃，點(diǎn)、線、面綜合開發(fā)，形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（目前已開發(fā)規(guī)模近10平方公里，擬報(bào)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），淮上工業(yè)園區(qū)（現(xiàn)已命名為**工業(yè)園區(qū)，成為省級(jí)開發(fā)區(qū)，約4平方公里的規(guī)模），龍子湖東岸大學(xué)城區(qū)（已有4所大學(xué)分別入駐或在建，建設(shè)用地規(guī)模達(dá)2.30平方公里），**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積46.90平方公里）等城市主要經(jīng)濟(jì)增長功能地區(qū)，為城市經(jīng)濟(jì)增長改善提供了有效的空間支撐。3.1.1.2城市重點(diǎn)發(fā)展與完善地區(qū)在規(guī)劃的引導(dǎo)下進(jìn)一步發(fā)展，一是作為城市新商務(wù)中心區(qū)的老機(jī)場地區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，中心廣場、發(fā)展中心、文化設(shè)施相繼建成使用，圍繞廣場的華廈第一商業(yè)街建設(shè)過半，周邊相繼開發(fā)了沁雅、阿爾卡迪亞、新新家園、金山、紫荊名流等一系列高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)；二是老城區(qū)改造、“退二進(jìn)三”穩(wěn)步推進(jìn)，零星工業(yè)、倉儲(chǔ)通過土地收儲(chǔ)、置換等措施實(shí)施搬遷改造，一定程度的改善了舊城環(huán)境；三是**市作為新建新城區(qū)和原農(nóng)村地區(qū)，土地整理工作和新型農(nóng)民新村建設(shè)步伐迅猛，態(tài)勢良好。3.1.1.3重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，黃山路、延安路等一批城市道路，第四水廠、河北水廠以及變電站等一批市政公用基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，同時(shí)淮河**新港、西郊鐵路專用線、南環(huán)快速路、淮河大圈堤興建與改造、蚌淮高速公路等一大批規(guī)劃中的項(xiàng)目在依次建設(shè)或籌建中。3.1.1.4有效界定城市的生態(tài)敏感地區(qū)和組團(tuán)隔離綠帶，保護(hù)了張公山大塘、龍子湖周邊地區(qū)等城市綠地、生態(tài)空間。3.1.2**市城市房屋總體狀況根據(jù)**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2017年底市轄區(qū)總?cè)丝?2.51萬人，28.79萬戶。2017年底，**市城市居民實(shí)有住房總建筑面積1531.99萬平方米，市區(qū)居民人均住房建筑面積為24.75平方米。3.2**市自然條件分析3.2.1項(xiàng)目地域條件**市位于東經(jīng)117°12’、北緯32°57’。**市地處淮河流域，四季分明，氣候溫和。因古代盛產(chǎn)河蚌而得名，有“珍珠城”的美譽(yù)?，F(xiàn)轄?wèi)堰h(yuǎn)、固鎮(zhèn)、五河三個(gè)縣，總面積5952平方公里，人口358萬；市區(qū)設(shè)龍子湖、蚌山、禹會(huì)、淮上四個(gè)行政區(qū)，面積601.5平方公里，人口93萬。根據(jù)省政府2016年11月批準(zhǔn)的《**市城市總體規(guī)劃（2016—2020年）》，**市2018年人口規(guī)模將達(dá)115萬人，2020年人口規(guī)模將達(dá)到165萬人；目前中心城市建成區(qū)面積為99.7平方公里，到2020年中心城市建成區(qū)面積可達(dá)165平方公里。3.2.2交通條件**市華東地區(qū)重要的交通樞紐城市，是**省老的工業(yè)和商貿(mào)城市，擁有縱貫?zāi)媳苯煌ù髣?dòng)脈京滬鐵路一等客站，華東地區(qū)一流的大型貨運(yùn)編組站及最大的集裝箱貨場。**站日接發(fā)客車320列，從**乘火車可直達(dá)國內(nèi)絕大部分省份和城市。已開工建設(shè)的京滬高速鐵路在**設(shè)站，**站也是京滬高鐵和未來京福高鐵的交匯站。連接省會(huì)合肥的合蚌城際快速客運(yùn)專線同步建設(shè)，屆時(shí)2小時(shí)可達(dá)上海、3小時(shí)可達(dá)北京、半小時(shí)可達(dá)合肥。北京-福州、南京-洛陽兩條高速公路在此交匯。**港是千里淮河第一大港，聯(lián)長江，通大海。**距合肥駱崗國際機(jī)場130公里，距南京祿口國際機(jī)場170公里。市內(nèi)4C級(jí)新機(jī)場即將開通民航班機(jī)。優(yōu)越的區(qū)位將促使**發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟(jì)技術(shù)與中西部地區(qū)的能源、原材料等互補(bǔ)優(yōu)勢傳接與融合的“接力站”。3.2.3氣候特征氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)。由于地處亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點(diǎn)。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤，雨量適中，光照充足，無霜期較長，光、熱、水等自然資源較為豐富。年平均氣溫?cái)z氏15度，最低氣溫?cái)z氏零下19.4度（1969年2月5日），最高氣溫?cái)z氏41.3度(1959年8月21日).年平均無霜期為216.8天.太陽輻射總量為119.1卡/平方厘米,夏熱多雨,秋旱少雨,冬寒晴燥,氣溫自北向南遞增,常年干燥度為1.05.暴雨天氣系統(tǒng)主要受渦切變和臺(tái)風(fēng)影響,大多出現(xiàn)6至9月份,期間約占全年的60%至80%,隆雨量年際變化大,年平均隆雨量為837.8毫米,最大年降雨量1565毫米(1956年),最小年降雨量為376毫米(1922年).汛期暴雨集中,成災(zāi)暴雨多發(fā)生在7至8月份.降雨年際、年內(nèi)分配不均，是造成本區(qū)洼地洪澇災(zāi)害頻繁的主要原因。**市市區(qū)地勢平坦，除表面土外，多是粘土層，厚度2.8-9.8m，地耐力較高，為180-250kpa，可作持力層，適于建設(shè)大中型項(xiàng)目，是城市建設(shè)的理想用地。1、對(duì)工程項(xiàng)目的影響由于**市位于平原地區(qū)，地勢平坦，地面坡度很小對(duì)個(gè)項(xiàng)目工程方案的影響較小。2、對(duì)施工條件的影響**光照充足，無霜期長，雨水集中，總體來說有利于施工，但部分年季有旱澇現(xiàn)象，冬季冰凍對(duì)工程施工也有影響。另外由于河道灘涂地下水位較高，可能給工程施工等增加一定的難度。3.2.4氣候狀況評(píng)估春季：約始于3月26日，止于5月20日，歷時(shí)56天。這是風(fēng)向轉(zhuǎn)換交替的季節(jié)，西北風(fēng)隨著大陸增溫，蒙古高壓勢力減弱而衰退，天氣忽冷忽暖，常有寒潮、大風(fēng)、晚霜凍、冰雹等災(zāi)害性天氣出現(xiàn)。夏季：約始于5月21日，止于9月20日，歷時(shí)123天。常受到東南海洋暖濕氣流影響，多刮東南風(fēng)、南風(fēng)，炎熱、潮濕、多雨，暴雨中伴有雷電，雨量集中，淮河、北淝河水位陡漲，易造成洪澇災(zāi)害。入伏后，日照足，地面蒸發(fā)量大，時(shí)有伏旱出現(xiàn)。秋季：約始于9月21日，止于11月15日，歷時(shí)56天。太平洋副熱帶暖高壓勢力逐漸減退，北方冷高壓勢力增強(qiáng)南下，氣溫日漸降低，常有秋高氣爽天氣。但異常年份也出現(xiàn)夾秋旱或陰雨邊綿天氣，形成漬澇。冬季：約始于11月16日，止于次年3月25日，歷時(shí)130天或者131天。主要受西伯利亞冷高莊控制，多西北風(fēng)，寒冷干燥，雨雪稀少，偶爾寒潮南下侵襲，氣溫驟降，伴有雨雪，常有12月至次年2月間造成災(zāi)害。3.3項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套條件3.3.1城市道路改革開放以來，**市也和全國一樣，為推動(dòng)本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高市民物質(zhì)文化生活水平，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善和提高。主要城市道路隨著舊城區(qū)的改造的逐漸整修完善，本項(xiàng)目的各子項(xiàng)目的周邊的主要城市道路均已修繕為城市二、三級(jí)道路以上標(biāo)準(zhǔn)，僅有個(gè)別子項(xiàng)目相連的道路亟待本項(xiàng)目實(shí)施一并建設(shè)完成。3.3.2供水**是我國城市人均供水量相對(duì)豐富的城市之一，城市日供水量達(dá)53萬多立方米。由于本項(xiàng)目為舊城棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，各子項(xiàng)目均在城市供水管網(wǎng)的覆蓋范圍內(nèi)，道路供水干管基本上形成了雙路供水，供水壓力大于0.22Mpa；所有子項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)域基本上都有城市供水管網(wǎng)，雖然有些管網(wǎng)有些偏小，供水公司稍加改造即可以滿足項(xiàng)目的供水需要。3.3.3供電**市電力公司現(xiàn)有10KV供電線路布滿**市區(qū)各條道路；現(xiàn)有的棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)的供電是由道路邊的民用箱變或桿變供電的，本項(xiàng)目規(guī)模較大的子項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)建設(shè)專用供電變電所，規(guī)模較小的子項(xiàng)目仍采用道路邊的民用箱變或桿變供電。3.3.4雨污排水**市早在2003年利用世界銀行貸款修建城市雨污水分流改造和城市污水凈化工程；現(xiàn)市區(qū)的雨污水管網(wǎng)已經(jīng)形成，本項(xiàng)目的過日子項(xiàng)目小區(qū)管網(wǎng)只要按設(shè)計(jì)標(biāo)高接入城市管網(wǎng)既能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。3.3.5天然氣供應(yīng)現(xiàn)有的棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)使用大多是罐裝液化氣，項(xiàng)目實(shí)施后將全部改用管道天然氣，現(xiàn)供應(yīng)管道天然氣的新奧燃?xì)夤疽褜⒐夤艿婪笤O(shè)到各條城市道路上，按照燃?xì)夤镜某兄Z，將與該項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)同時(shí)施工，以保證居民的如期使用。3.3.6通訊和寬帶網(wǎng)有線電視、電話和寬帶網(wǎng)已經(jīng)進(jìn)入各棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)，由改造后的居民住戶沒有太大的變化，通信公司只要調(diào)整相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備即可進(jìn)入滿足百兆入樓，十兆上進(jìn)戶的要求。第四章**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況4.1**市舊住宅現(xiàn)狀4.1.1目前**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況。2015年，按市委、市政府工作部署，正式啟動(dòng)新一輪棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案》、修訂了《**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》。2015年11月14日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任**市長陳啟濤宣布**市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。經(jīng)過各區(qū)的詳細(xì)調(diào)查（表4-1《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目拆遷面積調(diào)查統(tǒng)計(jì)表》），目前**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目共30個(gè)，占地面積4887.10畝，需拆遷房屋建筑面積197.8192萬平方米，拆遷戶數(shù)20246戶，涉及人口76205人。2018年**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目拆遷面積調(diào)查統(tǒng)計(jì)表表4-1項(xiàng)目編號(hào)拆遷編號(hào)名稱占地面積拆遷面積(M2)拆遷戶數(shù)拆遷人數(shù)(M2)畝合計(jì)32575124887.1019781922024676205龍子湖區(qū)236700355.8826020040641430711五豐里公安宿舍及五中西北角1400021.001550011772122八一花園90000135.0036800541180033東風(fēng)五街小學(xué)兩側(cè)及海事局宿舍800012.00670013743744毛巾廠宿舍區(qū)27004.8844009728455二鋼新村90000135.001316001978692366液力機(jī)械廠工礦危舊區(qū)3200048.001200022077077和平樓后棚戶區(qū)3200058220008淮河新村136002328129鳳陽路111號(hào)7600160560異地還原小計(jì)212003921372蚌山區(qū)136507204.7622862216585612810淮河路煙廠宿舍722610.8417980228798911無線電總廠及周邊改造項(xiàng)目117170175.761900001055350012立安里31024.6525006322113公棧路9851.4838272910214螞蝦街21783.272684113915同樂園一期337號(hào)10221.5330008028016國貨路117棟7291.0924326021017南山公園內(nèi)1030勇街31804.7748939834319津浦鐵路邊8121.2210062070異地還原小計(jì)206423751314禹會(huì)區(qū)72108910825198815402229071020濱河西片區(qū)（勝利路北14~23號(hào)地塊）429734644.60169234228697261121紡織廠南宿舍及周邊棚戶區(qū)183447275.17199480226693561222吳灣生活區(qū)107908161.861511678503825淮上106167865471185331323淮濱新村（1#、7#棚戶區(qū)）288414432.62203000168059291424果園新村（4#、6#棚戶區(qū)）515226772.84180336184159681525桃花園三期（6#、14#棚戶區(qū)）274614411.9213000079726951626梨花園新村（15#棚戶區(qū)）239145358.7210345011533941**市城市開發(fā)建設(shè)有限公司4789177182677033201123961727馬場湖棚戶區(qū)改造項(xiàng)目5985089.774735349719881828唐家花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1218118.272635039012471929勝利東路棚戶區(qū)改造及廉租房項(xiàng)目406887610.3319400023149161**市城建投資發(fā)展有限公司366900550.358500045024502030“喜臨門”棚戶區(qū)改造及廉租房項(xiàng)目366900550.358500045024504.1.2舊住宅區(qū)現(xiàn)狀概況經(jīng)實(shí)地普查**市舊住宅區(qū)的具體現(xiàn)狀概況如下：1、建設(shè)時(shí)間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。2、房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風(fēng)化，且年久失修，已形成險(xiǎn)房、危房。3、自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。無排水設(shè)施，使用公用水井、旱廁，群眾吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。特別是汛期，由于地勢低洼，排水不暢，群眾生命財(cái)產(chǎn)常常受到威脅。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。一旦失火將火燒連營，難以控制.4、人口居住密度大、房屋建筑面積?。黄渲旋堊雍^(qū)和蚌山區(qū)的拆遷比達(dá)60%以上，戶均建筑面積在25平方米以下的占85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的30%。5、家庭經(jīng)濟(jì)收入低、生活十分困難，大部分為因市區(qū)擴(kuò)大而棚戶房較多的失地農(nóng)民。居住環(huán)境狀況見附圖片（《舊住宅區(qū)現(xiàn)狀圖片》詳見附圖）。4.2存在的主要問題3.2.1舊城基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，建筑質(zhì)量差，居民生活環(huán)境惡劣，威脅居民生命安全。3.2.2體現(xiàn)了日益突出的社會(huì)問題，舊住區(qū)居民現(xiàn)實(shí)生活的困難與反差容易激化社會(huì)矛盾。3.2.3舊住宅區(qū)夾雜著一些小企業(yè)、小倉儲(chǔ)和市政用地，嚴(yán)重影響了居民的居住環(huán)境。第五章改造依據(jù)、原則及目標(biāo)5.1改造依據(jù)（1）、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2015.10.28)（2）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）2002年版（3）、《**市城市總體規(guī)劃（2016-2020）》（4）、《**市**市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（5）、《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案的通知》（6）、《**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安裝標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定的通知》（7）、《**市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案》（蚌政[2015]143號(hào)（7）、《**市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》（蚌政[2015]144號(hào)文件5.2指導(dǎo)思想以構(gòu)建和諧社會(huì)和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，改善老城區(qū)群眾居住條件，改變城市環(huán)境，提高城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全面發(fā)展。5.3改造原則5.3.1新一輪棚戶區(qū)和舊住宅改造要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，以人為本，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則，在拆遷改造中要切實(shí)保障居民群眾的合法利益，特別要借改造一次性解決貧困人群的居住困難。5.3.2堅(jiān)持以市、區(qū)二級(jí)政府為主導(dǎo)各負(fù)其責(zé)的原則。市政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、宏觀調(diào)控、指導(dǎo)監(jiān)督；各區(qū)政府為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃，測算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)盈虧，制定具體實(shí)施方案，在市政府的協(xié)調(diào)支持下組織項(xiàng)目招商引資，籌措改造資金，組織舊住宅區(qū)拆遷和安置房建設(shè)、居民安置等。5.3.3堅(jiān)持政府推動(dòng)和市場化運(yùn)作相結(jié)合的原則。區(qū)政府組織改造地塊的拆遷安置，對(duì)具備條件的地塊區(qū)政府可以自行組織，通過市場化運(yùn)作公開招、拍、掛，保證地塊利益最大化。5.3.4堅(jiān)持舊住宅區(qū)改造和市政道路、城市綠化、美化亮化工程相結(jié)合的原則。做到改造一片小區(qū)，打通一批道路，美化周邊環(huán)境，提升城市品位。5.3.5堅(jiān)持就地就近安置、鼓勵(lì)異地安置的原則。以規(guī)劃為主導(dǎo)，選擇最優(yōu)安置地塊，放寬異地安置條件，讓被拆遷人有充分的選擇權(quán)。5.3.6堅(jiān)持先建安置房、后建商品房的原則。使被拆遷群眾盡早住上新房，安居樂業(yè)。5.3.7堅(jiān)持依法運(yùn)作、確保社會(huì)穩(wěn)定的原則。實(shí)施拆遷、建設(shè)、安置等均要依