房地產(chǎn)與物業(yè)管理

房地產(chǎn)與物業(yè)管理課題內(nèi)容物業(yè)管理業(yè)主及業(yè)主大會前期物業(yè)管理物業(yè)管理服務物業(yè)的使用和維護法律責任物業(yè)流程一、物業(yè)管理物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。二、業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主：房屋的所有權人為業(yè)主業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

按時交納物業(yè)服務費用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列事項由業(yè)主共同決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

制定和修改管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設施；

有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主大會召開的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會業(yè)主大會或者者業(yè)主委員會會的決定，對對業(yè)主具有約約束力。業(yè)主大會或者者業(yè)主委員會會作出的決定定侵害業(yè)主合合法權益的，，受侵害的業(yè)業(yè)主可以請求求人民法院予予以撤銷。管理規(guī)約管理規(guī)約應當當對有關物業(yè)業(yè)的使用、維維護、管理，，業(yè)主的共同同利益，業(yè)主主應當履行的的義務，違反反管理規(guī)約應應當承擔的責責任等事項依依法作出約定定。

管理理規(guī)約應當尊尊重社會公德德，不得違反反法律、法規(guī)規(guī)或者損害社社會公共利益益。

管理理規(guī)約對全體體業(yè)主具有約約束力。三、物業(yè)管理理前期介入與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的互動物業(yè)管理的前前期介入是指指物業(yè)管理企企業(yè)在接管物物業(yè)之前就參參與物業(yè)的規(guī)規(guī)劃、設計和和施工建設過過程，從業(yè)主主（使用人））及物業(yè)管理理角度，提出出合理化建議議，以使開發(fā)發(fā)出的物業(yè)最最大限度地滿滿足業(yè)主的需需求和物業(yè)管管理的需要。。前期物業(yè)管理理在業(yè)主、業(yè)主主大會選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)之前，建設設單位選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的，應當簽簽訂書面的前前期物業(yè)服務務合同。建設單位應當當在銷售物業(yè)業(yè)之前，制定定業(yè)主臨時管管理規(guī)約，對對有關物業(yè)的的使用、維維護、管理，，業(yè)主的共同同利益，業(yè)主主應當履行的的義務，違反反臨時管理規(guī)約約應當承擔的責責任等事項依依法作出約定定。建設單位制定定的臨時管理規(guī)約約，不得侵害物物業(yè)買受人的的合法權益。。建設單位應當當在物業(yè)銷售售前將臨時管管理規(guī)約向物物業(yè)買受人明明示，并予以以說明。物業(yè)買受人在在與建設單位位簽訂物業(yè)買買賣合同時，，應當對遵守守臨時管理規(guī)規(guī)約予以書面面承諾。前期物業(yè)管理理建設單位與物物業(yè)買受人簽簽訂的買賣合合同應當包含含前期物業(yè)服服務合同約定定的內(nèi)容。前期物業(yè)管理理業(yè)主依法享有有的物業(yè)共用用部位、共用用設施設備的的所有權或者者使用權，建建設單位不得得擅自處分。。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)承接物業(yè)時時，應當對物物業(yè)共用部位位、共用設施施設備進行查查驗。前期物業(yè)管理理在辦理物業(yè)承承接驗收手續(xù)續(xù)時，建設單單位應當向物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)移交下列資資料：1、竣工總平面面圖，單體建建筑、結(jié)構(gòu)、、設備竣工圖圖，配套設施施、地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣工圖圖等竣工驗收收資料；2、設施設備的的安裝、使用用和維護保養(yǎng)養(yǎng)等技術資料料；3、物業(yè)質(zhì)量保保修文件和物物業(yè)使用說明明文件；4、物業(yè)管理所所必需的其他他資料。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應當在前期期物業(yè)服務合合同終止時將將上述資料移移交給業(yè)主委委員會。前期物業(yè)管理理建設單位應當當按照規(guī)定在在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)配置必必要的物業(yè)管管理用房。建設單位應當當按照國家規(guī)規(guī)定的保修期期限和保修范范圍，承擔物物業(yè)的保修責責任。四、物業(yè)管理理服務從事物業(yè)管理理活動的企業(yè)業(yè)應當具有獨獨立的法人資資格。國家對從事物物業(yè)管理活動動的企業(yè)實行行資質(zhì)管理制制度。具體辦辦法由國務院院建設行政主主管部門制定定。一個物業(yè)管理理區(qū)域由一個個物業(yè)服務企企業(yè)實施物業(yè)業(yè)管理。物業(yè)管理服務務業(yè)主委員會應應當與業(yè)主大大會選聘的物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)訂立書面的的物業(yè)服務合合同。物業(yè)服務合同同應當對物業(yè)業(yè)管理事項、、服務質(zhì)量、、服務費用、、雙方的權利利義務、專項項維修資金的的管理與使用用、物業(yè)管理理用房、合同同期限、違約約責任等內(nèi)容容進行約定。。物業(yè)管理服務務物業(yè)服務企業(yè)業(yè)應當按照物物業(yè)服務合同同的約定，提提供相應的服服務。物業(yè)服務企業(yè)業(yè)未能履行物物業(yè)服務合同同的約定，導導致業(yè)主人身身、財產(chǎn)安全全受到損害的的，應當依法法承擔相應的的法律責任。。物業(yè)管理服務務物業(yè)管理用房房的所有權依依法屬于業(yè)主主。未經(jīng)業(yè)主主大會同意，，物業(yè)服務企企業(yè)不得改變變物業(yè)管理用用房的用途。。物業(yè)管理服務務物業(yè)服務企業(yè)業(yè)可以將物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專項服務務業(yè)務委托給給專業(yè)性服務務企業(yè)，但不不得將該區(qū)域域內(nèi)的全部物物業(yè)管理一并并委托給他人人。物業(yè)管理服務務物業(yè)服務收費費應當遵循合合理、公開以以及費用與服服務水平相適適應的原則，，區(qū)別不同物物業(yè)的性質(zhì)和和特點，由業(yè)業(yè)主和物業(yè)服服務企業(yè)按照照國務院價格格主管部門會會同國務院建建設行政主管管部門制定的的物業(yè)服務收收費辦法，在在物業(yè)服務合合同中約定。。物業(yè)管理服務務業(yè)主應當根據(jù)據(jù)物業(yè)服務合合同的約定交交納物業(yè)服務務費用。業(yè)主主與物業(yè)使用用人約定由物物業(yè)使用人交交納物業(yè)服務務費用的，從從其約定，業(yè)業(yè)主負連帶交交納責任。已竣工但尚未未出售或者尚尚未交給物業(yè)業(yè)買受人的物物業(yè)，物業(yè)服服務費用由建建設單位交納納。物業(yè)服務企業(yè)業(yè)可以根據(jù)業(yè)業(yè)主的委托提提供物業(yè)服務務合同約定以以外的服務項項目，服務報報酬由雙方約約定。物業(yè)管理服務務物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)，供水、、供電、供氣氣、供熱、通通信、有線電電視等單位應應當向最終用用戶收取有關關費用。物業(yè)服務企業(yè)業(yè)接受委托代代收前款費用用的，不得向向業(yè)主收取手手續(xù)費等額外外費用。物業(yè)管理服務務對物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)違反有有關治安、環(huán)環(huán)保、物業(yè)裝裝飾裝修和使使用等方面法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的行為，，物業(yè)服務企企業(yè)應當制止止，并及時向向有關行政管管理部門報告告。有關行政管理理部門在接到到物業(yè)服務企企業(yè)的報告后后，應當依法法對違法行為為予以制止或或者依法處理理。物業(yè)管理服務務物業(yè)服務企業(yè)業(yè)應當協(xié)助做做好物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的安安全防范工作作。發(fā)生安全全事故時，物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)在采取應急急措施的同時時，應當及時時向有關行政政管理部門報報告，協(xié)助做做好救助工作作。物業(yè)服務企業(yè)業(yè)雇請保安人人員的，應當當遵守國家有有關規(guī)定。保保安人員在維維護物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的公公共秩序時，，應當履行職職責，不得侵侵害公民的合合法權益。物業(yè)管理服務務物業(yè)使用人在在物業(yè)管理活活動中的權利利義務由業(yè)主主和物業(yè)使用用人約定，但但不得違反法法律、法規(guī)和和管理規(guī)約的的有關規(guī)定。。物業(yè)使用人違違反物業(yè)管理理條例和管理理規(guī)約的規(guī)定定，有關業(yè)主主應當承擔連連帶責任。物業(yè)管理服務務縣級以上地方方人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門應當當及時處理業(yè)業(yè)主、業(yè)主委委員會、物業(yè)業(yè)使用人和物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)在物業(yè)管理理活動中的投投訴。五、物業(yè)的使使用和維護物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)按照規(guī)劃劃建設的公共共建筑和共用用設施，不得得改變用途。。業(yè)主依法確需需改變公共建建筑和共用設設施用途的，，應當在依法法辦理有關手手續(xù)后告知物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)；物業(yè)服務務企業(yè)確需改改變公共建筑筑和共用設施施用途的，應應當提請業(yè)主主大會討論決決定同意后，，由業(yè)主依法法辦理有關手手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)服服務企業(yè)不得得擅自占用、、挖掘物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的道路、場地地，損害業(yè)主主的共同利益益。因維修物業(yè)或或者公共利益益，業(yè)主確需需臨時占用、、挖掘道路、、場地的，應應當征得業(yè)主主委員會和物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)的同意；物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)確需臨時占占用、挖掘道道路、場地的的，應當征得得業(yè)主委員會會的同意。業(yè)業(yè)主、物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)應當將臨時時占用、挖掘掘的道路、場場地，在約定定期限內(nèi)恢復復原狀。物業(yè)的維護和和使用業(yè)主需要裝飾飾裝修房屋的的，應當事先先告知物業(yè)服服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)業(yè)應當將房屋屋裝飾裝修中中的禁止行為為和注意事項項告知業(yè)主。。物業(yè)的維護和和使用住宅物業(yè)、住住宅小區(qū)內(nèi)的的非住宅物業(yè)業(yè)或者與單幢幢住宅樓結(jié)構(gòu)構(gòu)相連的非住住宅物業(yè)的業(yè)業(yè)主，應當按按照國家有關關規(guī)定交納專專項維修資金金。專項維修資金金屬于業(yè)主所所有，專項用用于物業(yè)保修修期滿后物業(yè)業(yè)共用部位、、共用設施設設備的維修和和更新、改造造，不得挪作作他用。專項維修資金金收取、使用用、管理的辦辦法由國務院院建設行政主主管部門會同同國務院財政政部門制定。。物業(yè)的維護和和使用利用物業(yè)共用用部位、共用用設施設備進進行經(jīng)營的，，應當在征得得相關業(yè)主、、業(yè)主大會、、物業(yè)服務企企業(yè)的同意后后，按照規(guī)定定辦理有關手手續(xù)。業(yè)主所所得收益應當當主要用于補補充專項維修修資金，也可可以按照業(yè)主主大會的決定定使用。物業(yè)的維護和和使用物業(yè)存在安全全隱患，危及及公共利益及及他人合法權權益時，責任任人應當及時時維修養(yǎng)護，，有關業(yè)主應應當給予配合合。責任人不履行行維修養(yǎng)護義義務的，經(jīng)業(yè)業(yè)主大會同意意，可以由物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)維修養(yǎng)護，，費用由責任任人承擔。六、法律責任任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，住宅物業(yè)業(yè)的建設單位位未通過招投投標的方式選選聘物業(yè)服務務企業(yè)或者未未經(jīng)批準，擅擅自采用協(xié)議議方式選聘物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)的，由縣級級以上地方人人民政府房地地產(chǎn)行政主管管部門責令限限期改正，給給予警告，可可以并處10萬元以下的罰罰款。法律責任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，建設單位位擅自處分屬屬于業(yè)主的物物業(yè)共用部位位、共用設施施設備的所有有權或者使用用權的，由縣縣級以上地方方人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔擔賠償責任。。法律責任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，未取得資資質(zhì)證書從事事物業(yè)管理的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門沒收違法法所得，并處處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔擔賠償責任。。以欺騙手段取取得資質(zhì)證書書的，依照本本條第一款規(guī)規(guī)定處罰，并并由頒發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書的部門門吊銷資質(zhì)證證書。違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，物業(yè)服務務企業(yè)聘用未未取得物業(yè)管管理職業(yè)資格格證書的人員員從事物業(yè)管管理活動的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門責令停止違違法行為，處處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔擔賠償責任。。法律責任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，挪用專項項維修資金的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門追回挪用用的專項維修修資金，給予予警告，沒收收違法所得，，可以并處挪挪用數(shù)額2倍以下的罰款款；物業(yè)服務務企業(yè)挪用專專項維修資金金，情節(jié)嚴重重的，并由頒頒發(fā)資質(zhì)證書書的部門吊銷銷資質(zhì)證書；；構(gòu)成犯罪的的，依法追究究直接負責的的主管人員和和其他直接責責任人員的刑刑事責任。法律責任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，建設單位位在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)不按按照規(guī)定配置置必要的物業(yè)業(yè)管理用房的的，由縣級以以上