房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理共180

房地產(chǎn)計劃運營管理實踐知名房地產(chǎn)企業(yè)的計劃運營管理模式萬科：戰(zhàn)略管控型——以滿足公司戰(zhàn)略和經(jīng)營目標為前提，以關鍵線路為基礎，

貫穿整個項目的生命周期的分級管理模式龍湖：完善的多項目計劃運營管控模式金地集團：運營管控型模式碧桂園：通過將工程開發(fā)過程及與其相關的投資拓展、設計管理、開發(fā)報建、招標采購、工程建設、營銷管理、物業(yè)管理和客戶關系等七個板塊實現(xiàn)

系統(tǒng)化管控為基礎，對整個項目的開發(fā)過程實現(xiàn)統(tǒng)一的運營監(jiān)控和管理，實現(xiàn)開發(fā)過程在進度、成本和效益上的最優(yōu)化房地產(chǎn)計劃運營管理概述1、什么是房地產(chǎn)計劃運營管理？房地產(chǎn)運營是把項目開發(fā)作為創(chuàng)造、提供產(chǎn)品和服務的過程。房地產(chǎn)計劃運營管理是對項目開發(fā)各系統(tǒng)進行設計、運營、評價和改進，對項目開發(fā)過程進行計劃、組織、實施和監(jiān)控等一系列管理工作的總稱。從本質上來講，是為了達到房地產(chǎn)項目目標而采取的各種管理手段。房地產(chǎn)計劃運營管理概述2、房地產(chǎn)計劃運營管理的主要內容計劃體系運營體系計劃運營管理體系計劃管理體系成果管理體系會議決策體系流程管理體系計劃體系詳述計劃管理體系成果管理體系計劃體系計劃體系詳述管理構架計劃體系設計計劃編制計劃的監(jiān)控預警計劃執(zhí)行的評估考核一、計劃管理體系管理構架1、單項目管理階段——項目制模式：在合適的管理部門設置專門的計劃運營崗，賦予合適的職級。2、同城市多項目管理階段——操作管控型模式：設置專門的運營管理部門，根據(jù)部門職責設置崗位。3、多城市多項目管理階段——操作管控型模式：集團設置運營管理部門，根據(jù)部門職責設置崗位，城市設置計劃運營崗。4、多城市多項目區(qū)域化管理階段——運營管控型模式：集團設置運營管理部門，城市公司設置運營管理部門。計劃體系設計目標層次性可控性匹配性完整性1、與企業(yè)的管理思想、戰(zhàn)略導向相匹配2、與管控模式相匹配3、與企業(yè)管理水平、人員素質相匹配1、覆蓋各預定的管理階段2、覆蓋項目開發(fā)過程的全部業(yè)務活動3、全員參與1、自上而下層級2、逐級細分1、計劃的模板及工具2、可參考的工作周期3、適用性計劃體系設計方法舉例：計劃體系設計方法舉例：計劃體系設計方法2個維度度多個層層次項目計計劃體體系一級管理計計劃體體系二級三級計劃編制一、從從項目目計劃劃維度度：1、項目目計劃劃編制制幾點點要求求：使用專專業(yè)的的計劃劃管理理軟件件由有決決策權權、有有實施施計劃劃、有有經(jīng)驗驗者參參與編編制靈活可可控，，對各各種可可能出出現(xiàn)的的變動動制定定預防防方案案計劃編制一、從從項目目計劃劃維度度：2、項目目具體體節(jié)點點計劃劃編制制：根據(jù)項項目開開發(fā)流流程和和企業(yè)業(yè)對項項目的的管理理需求求分級級設置置節(jié)點點計劃編制一、從從項目目計劃劃維度度：2、項目目具體體節(jié)點點計劃劃編制制：根據(jù)項項目開開發(fā)流流程和和企業(yè)業(yè)對項項目的的管理理需求求分級級設置置節(jié)點點一級節(jié)節(jié)點：：又稱為為里程程碑節(jié)節(jié)點，，是對對整體體項目目進度度影響響最為為明顯顯的節(jié)節(jié)點。。一般般用于于項目目運營營策劃劃和項項目年年度開開發(fā)計計劃。。一般般經(jīng)驗驗20~40個計劃編制一、從從項目目計劃劃維度度：2、項目目具體體節(jié)點點計劃劃編制制：根據(jù)項項目開開發(fā)流流程和和企業(yè)業(yè)對項項目的的管理理需求求分級級設置置節(jié)點點二級節(jié)節(jié)點：：是對一一級節(jié)節(jié)點的的細化化，主主用于于指導導部門門級的的年度度和季季度開開發(fā)工工作。。一般般經(jīng)驗驗80~200個計劃編制一、從從項目目計劃劃維度度：2、項目目具體體節(jié)點點計劃劃編制制：根據(jù)項項目開開發(fā)流流程和和企業(yè)業(yè)對項項目的的管理理需求求分級級設置置節(jié)點點三級節(jié)點點：往往又又被稱稱為專專項計計劃節(jié)節(jié)點，，是對對二級級節(jié)點點的細細化，，主用用于指指具體體崗位位級別別的季季度和和月度度開發(fā)發(fā)工作作。一一般經(jīng)經(jīng)驗300~600個1、要滿滿足項項目總總體和和各關關鍵節(jié)節(jié)點的的要求求2、任任務務分分解解要要落落實實，，能能指指導導具具體體的的工工作作3、不不可可漏漏項項4、盡盡量量落落實實到到具具體體的的人人5、充充分分考考慮慮項項目目的的實實際際情情況況計劃編制二、從從管管理理計計劃劃維維度度：：1、年年度度計計劃劃編編制制：：關注注點點：：少少而而精精；；指指標標選選擇擇以以目目標標為為導導向向；；指指標標應應具具備備可可衡衡量量性性。。2、月月度度計計劃劃編編制制：：關注注點點：：關關注注經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的重重點點及及項項目目計計劃劃的的關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點；；關關注注上上下下游游部部門門及及橫橫向向部部門門間間的的協(xié)協(xié)調調；；層層次次分分明明；；目目標標明明確確，，標標準準清清晰晰，，及及時時有有效效，，具具有有實實際際的的指指導導意意義義；；靈靈活活可可控控，，對對異異常常變變化化制制定定對對策策。。計劃的監(jiān)控預警及時時跟跟蹤蹤和和預預警警常見見的的跟跟蹤蹤方方式式：：1、采采用用計計劃劃/運營營月月報報方方式式進進行行跟跟蹤蹤2、采采用用項項目目月月報報進進行行跟跟蹤蹤3、采采用用考考核核評評估估的的方方式式進進行行跟跟蹤蹤常見見預預警警方方式式：：1、重重要要關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點：：開開工工、、開開盤盤、、竣竣工工備備案案、、入入住住滯滯后后時時間間達達到到30天（（15天））的的提提前前3個月月（（1.5個月月））向向總總經(jīng)經(jīng)理理預預警警，，并并提提出出糾糾偏偏措措施施2、其其他他關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點：：一一般般滯滯后后時時間間達達到到15天時時，，分分情情況況分分別別預預警警計劃執(zhí)行的評估考核常見見的的考考核核方方式式：：1、根根據(jù)據(jù)關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點計計劃劃的的延延誤誤時時間間進進行行考考核核（（季季度度））2、根根據(jù)據(jù)關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點的的計計劃劃完完成成率率進進行行考考核核（季季度度）3、將將關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點納納入入月月度度計計劃劃進進行行考考核核（季季度度）計劃劃體體系系詳述述成果果標標準準：：指對對開開發(fā)發(fā)各各個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)產(chǎn)產(chǎn)生生的的成成果果，，在在結結構構的的完完善善與與合合理理、、內內容容的的全全面面深深入入與與有有效效、、形形勢勢的的規(guī)規(guī)范范與與同同一一方方面面作作出出的的統(tǒng)統(tǒng)一一的的規(guī)規(guī)范范要要求求或或指指導導性性綱綱領領。。二、、成成果果管管理理體體系系成果管理體系階段段性性成成果果舉舉例例：：運營營體體系系詳詳述述運營營體體系系流程程管管理理體體系系會議議決決策策體體系系形成成專專業(yè)業(yè)的的流流程程總總圖圖包含含各各關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點活活動動及及其其關關聯(lián)聯(lián)任任務務2.流程程文文件件的的制制定定及及落落實實包含含各各階階段段流流程程及及各各類類工工作作指指引引的的制制定定、、實施施及及流流程程完完成成節(jié)節(jié)點點質質量量控控制制根據(jù)據(jù)需需求求對對流流程程進進行行改改造造關鍵鍵路路線線、、階階段段周周期期、、決決策策節(jié)節(jié)點點的的調調整整一、流程管理體系目標標———通過過會會議議決決策策體體系系的的管管理理提提升升項項目目關關鍵鍵活活動動的的決決策策效效率率二、會議決策體系常見見的的運運營營類類會會議議分分類類：：項項目目啟啟動動會會、、成成果果評評審審會會、、關關鍵鍵會會議議決決策策會會、、集集團團運運營營例例會會、、半半年年/年度度總總結結會會、、專專題題會會、、項項目目周周例例會會如何何開開好好會會：：1、會會議議前前的的準準備備，，如如謹謹慎慎確確定定參參加加會會議議的的人人員員；；對對各各類類會會議議的的資資料料給給出出定定義義和和要要求求；；根根據(jù)據(jù)會會議議傳傳遞遞的的信信息息選選擇擇合合適適的的信