物業(yè)管理企業(yè)的基本職能和機(jī)構(gòu)課件

物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)

物業(yè)管理的開(kāi)展必須要借助于載體——物業(yè)管理公司來(lái)完成。我們必須要研究物業(yè)管理公司的基本職能和它的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

1現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的開(kāi)展一、物業(yè)管理體制

推行物業(yè)管理既是對(duì)舊的城市管理體制的模式的突破，又是對(duì)現(xiàn)代化城市管理體制和模式的補(bǔ)充與完善。

2一、物業(yè)管理體制推行物業(yè)管理既是對(duì)舊的城市一、物業(yè)管理體制1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別，第八章以做過(guò)分析，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理具有明顯的特征：

社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和企業(yè)化。

3一、物業(yè)管理體制1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位3一、物業(yè)管理體制1）

物業(yè)管理社會(huì)化——有兩層含義第一層含義是：

●擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制（過(guò)去企業(yè)建房自己管），適應(yīng)了住房制度改革，即住房由福利分配進(jìn)入貨幣購(gòu)房。●產(chǎn)權(quán)多元化后，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了多元化管理的大管家，又為政府部門(mén)找到了社會(huì)總代管?！褡兌鄠€(gè)單位、多個(gè)管理部門(mén)、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理、統(tǒng)一服務(wù)，使資源得到優(yōu)化重組，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的三者統(tǒng)一。4一、物業(yè)管理體制1）

物業(yè)管理社會(huì)化——有兩層含義4一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：●物業(yè)管理公司不再由政府包下來(lái)，要到社會(huì)上找活干?！裎飿I(yè)管理公司要以社會(huì)為基礎(chǔ)，以服務(wù)質(zhì)量為依托，靠品牌優(yōu)勢(shì)來(lái)贏得廣大業(yè)主的信賴(lài)從而贏得市場(chǎng)份額。5一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：5一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理市場(chǎng)化——有兩層含義(1)第一層含義是：●物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。必須按照市場(chǎng)化來(lái)規(guī)范物業(yè)管理、運(yùn)作物業(yè)管理。現(xiàn)在許多人思想觀念還未轉(zhuǎn)變?！皰赍X(qián)自己花，住房靠國(guó)家”、“服務(wù)維修國(guó)家包”福利分房思想根深蒂固?！拔飿I(yè)管理是需要的，不能少的”，“但物管費(fèi)則是不要交的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是免費(fèi)義務(wù)勞動(dòng)”?！袷袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資主體多元化、購(gòu)房主體多元化、需求方面的多元化，市場(chǎng)化運(yùn)作勢(shì)在必行?！癜凑丈唐方?jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律、等價(jià)交換原則，物管企業(yè)通過(guò)員工勞動(dòng)收取一定報(bào)酬，業(yè)主通過(guò)支付一定勞務(wù)費(fèi)來(lái)購(gòu)買(mǎi)等值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)享受是合理的、市場(chǎng)化的行為。

6一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理市場(chǎng)化——有兩層含義6一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：物業(yè)管理企業(yè)必須在市場(chǎng)化進(jìn)程中進(jìn)一步壯大自己，規(guī)?；?jīng)營(yíng)。當(dāng)前物管企業(yè)本身帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，無(wú)論是思想觀念、管理模式，還是運(yùn)作方式，這就決定了物管企業(yè)只能在利潤(rùn)的臨界水平上沉浮。2000年南京統(tǒng)計(jì)，有70％的企業(yè)虧損。如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢？除了價(jià)格因素的不合理外，必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化，并進(jìn)行規(guī)?；\(yùn)作。

7一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：7一、物業(yè)管理體制3）

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化——兩層含義（1）第一層含義是：●物業(yè)管理本身的需求?，F(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術(shù)。以信息、電子、網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的自動(dòng)化、智能化進(jìn)入物管工作中來(lái)。例如建筑物自動(dòng)化系統(tǒng)、出入管理自動(dòng)化（智慧卡）系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理自動(dòng)化系統(tǒng)、能源管理自動(dòng)化系統(tǒng)(三表遠(yuǎn)程操作)、防盜安全自動(dòng)化（由遠(yuǎn)紅外線探測(cè)器與電視監(jiān)控等組成）。

●高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用，促進(jìn)了物管觀念、手段、方式的改變，從而使物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，物管技術(shù)人才專(zhuān)業(yè)化更加需要。

8一、物業(yè)管理體制3）

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化——兩層含義8一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：●物管企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)調(diào)整將做得更大更強(qiáng)。物業(yè)管理市場(chǎng)化，優(yōu)勝劣汰，企業(yè)調(diào)整重組，將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型骨干企業(yè)集團(tuán)。

9一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：9一、物業(yè)管理體制4）

物業(yè)管理企業(yè)化——兩層含義（1）第一層含義是：●物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。（2）第二層含義是：●物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，它是以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的責(zé)任制，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展的是有償服務(wù)。

10一、物業(yè)管理體制4）

物業(yè)管理企業(yè)化——兩層含義10一、物業(yè)管理體制2.物業(yè)管理公司組建

1）物業(yè)管理的資質(zhì)條件物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類(lèi)公司具備或擁有的資金數(shù)量、專(zhuān)業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各有不同，通常需要經(jīng)當(dāng)?shù)厥蟹抗芫值葯C(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)后才能開(kāi)展物業(yè)管理工作。

11一、物業(yè)管理體制2.物業(yè)管理公司組建11一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理公司的申報(bào)資料一般提供下列資料（1）

主管單位對(duì)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行的審批報(bào)告；（2）

設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件；（3）

管理章程；（4）

公司法人代表任命書(shū)和聘任書(shū)；（5）驗(yàn)資證明；（6）注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明；

12一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理公司的申報(bào)資料12一、物業(yè)管理體制

（7）

擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；（8）

具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)和證明文件；其他有關(guān)資料；外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資），除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批的所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)。合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件。私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資料大體相同。13一、物業(yè)管理體制（7）擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；13一、物業(yè)管理體制3.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)定位物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了他的宗旨必須是“服務(wù)第一”，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是：1）信譽(yù)目標(biāo)良好的信譽(yù)是公司的無(wú)形的資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使廣大業(yè)主有信任感，從而為企業(yè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)奠定良好的基礎(chǔ)。14一、物業(yè)管理體制3.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)定位14一、物業(yè)管理體制2）盈利目標(biāo)作為一個(gè)企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)追求利潤(rùn)最大化是允許的，因此每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該制定相應(yīng)的盈利目標(biāo)。3）服務(wù)目標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)要想占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取利潤(rùn)，必須確立服務(wù)宗旨，積極開(kāi)展人性化的服務(wù)，讓業(yè)主和使用人感到滿(mǎn)意。服務(wù)目標(biāo)就是要制定一個(gè)使業(yè)主、使用人各方面都滿(mǎn)意的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。15一、物業(yè)管理體制2）盈利目標(biāo)15一、物業(yè)管理體制4、物業(yè)管理公司的體制

物業(yè)管理企業(yè)所開(kāi)展的各類(lèi)服務(wù)是由房屋產(chǎn)權(quán)人選聘的物業(yè)管理公司，并通過(guò)物業(yè)管理委托合同（明確責(zé)權(quán)利）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。其體制如下頁(yè)圖:16一、物業(yè)管理體制4、物業(yè)管理公司的體制16一、物業(yè)管理體制產(chǎn)權(quán)人使用人業(yè)主委員會(huì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)物業(yè)管理公司修繕公司清潔公司保安公司綠化公司其他公司指導(dǎo)

監(jiān)督合同

指導(dǎo)

17一、物業(yè)管理體制產(chǎn)權(quán)人使用人業(yè)主房地產(chǎn)行政主管部門(mén)物業(yè)管二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求

物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)。它設(shè)置必須滿(mǎn)足以下三個(gè)基本要素：18二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1）

具備服務(wù)性功能

物業(yè)管理公司是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)。服務(wù)是它的宗旨，因此設(shè)置的組織機(jī)構(gòu)必須具備這種功能。2）

充分發(fā)揮員工的潛能

物業(yè)管理公司的每一項(xiàng)服務(wù)、管理必須依靠每一位員工來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)充分考慮調(diào)動(dòng)每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。3）

效率與效益

物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置應(yīng)從實(shí)踐出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。19二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1）

具備服務(wù)性功能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則

為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：20二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

1)目標(biāo)原則

公司有自己經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)必須以公司的總目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職、設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。21二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1)目標(biāo)原則21二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

2)

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)的權(quán)利則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)決策的保證，分層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。22二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2)

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

3)分工協(xié)作原則

分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就能實(shí)現(xiàn)。23二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3)分工協(xié)作原則2二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

4)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則

整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)利是對(duì)等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自己完成任務(wù)所必須的權(quán)力。有責(zé)無(wú)權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)員工的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無(wú)法保證公司的任務(wù)的完成。24二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能4)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工通常物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：25二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二行政領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)工作26二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

1)經(jīng)理部

經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。一般設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。經(jīng)理對(duì)公司的全面負(fù)責(zé)，對(duì)公司的一切重大問(wèn)題做出最后決策，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理分管工作，重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理（或經(jīng)理會(huì)議）處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會(huì)議交給的各項(xiàng)工作。

27二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1)經(jīng)理部27二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

2)辦公室

辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門(mén)工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖：28二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2)辦公室28二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能辦公室人事檔案工作行政管理工作后勤保障工作員工教育企業(yè)文化29二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能辦公室人事檔行政管理工作后勤保障二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

3）財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)財(cái)務(wù)制度，制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和管理費(fèi)用的預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用，定期向經(jīng)理匯報(bào)。30二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3）財(cái)務(wù)部30二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)出納各類(lèi)計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類(lèi)費(fèi)用收繳監(jiān)控資金運(yùn)用31二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)各類(lèi)計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類(lèi)費(fèi)用二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

4）工程部

工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門(mén)，主要負(fù)責(zé)各類(lèi)房屋及各類(lèi)設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)。工作內(nèi)容主要如圖：32二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能4）工程部32二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能管理部制定文明住宅小區(qū)計(jì)劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車(chē)輛管理治安護(hù)衛(wèi)與消防管理解決業(yè)主投訴問(wèn)題33二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能管理部制定文明住宅小區(qū)計(jì)劃清掃保二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

6)經(jīng)營(yíng)部

經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綜合代辦服務(wù)、各類(lèi)文化旅游服務(wù)、家政便民服務(wù)等。根據(jù)住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主的實(shí)際需要，堅(jiān)持“一業(yè)為主多種經(jīng)營(yíng)”原則，積極為業(yè)主服務(wù)。同時(shí)為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”增加企業(yè)實(shí)力。工作如下圖：34二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能6)經(jīng)營(yíng)部34二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合代辦服務(wù)各類(lèi)文化旅游服務(wù)家政便民服務(wù)35二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合代辦服二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

4、物業(yè)管理公司的構(gòu)架

目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有以下幾種。

1)

直線式管理構(gòu)架

優(yōu)點(diǎn)：政令統(tǒng)一責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)、效率高；不足：領(lǐng)導(dǎo)要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)全面，否則會(huì)瞎指揮；人才易浪費(fèi)。直線式管理構(gòu)架適應(yīng)較小型物業(yè)管理企業(yè)36二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能4、物業(yè)管理公司二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部37二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2）矩陣式管理構(gòu)架

總經(jīng)理辦公與財(cái)務(wù)部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營(yíng)部工程維修部寫(xiě)字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財(cái)務(wù)公共關(guān)系保安清潔園林車(chē)輛工程技術(shù)維修保養(yǎng)會(huì)所游泳池網(wǎng)球場(chǎng)38二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2）矩陣式管理構(gòu)架總經(jīng)理辦公與財(cái)二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能特點(diǎn)：在傳統(tǒng)的直線職能制，縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式。優(yōu)點(diǎn)：充分利用人力資源，加強(qiáng)各職能部門(mén)之間配合，組織機(jī)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)。不足：組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng)，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門(mén)之間復(fù)雜。矩陣式管理結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理較復(fù)雜，綜合經(jīng)營(yíng)強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。

39二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能特點(diǎn)：在傳統(tǒng)的直三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)所開(kāi)展的各類(lèi)服務(wù)工作都離不開(kāi)政府的各個(gè)主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開(kāi)各專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無(wú)成，必須正確處理各種關(guān)系。40三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系40三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系房產(chǎn)局園林綠化局市政管理局公用事業(yè)局公安局環(huán)保局房屋修繕企業(yè)園林綠化企業(yè)清掃保潔企業(yè)公用事業(yè)企業(yè)墻面清洗企業(yè)房屋修繕企業(yè)其他企業(yè)住宅小區(qū)（大廈）物管處業(yè)主（使用人）物業(yè)管理公司隸屬關(guān)系民主監(jiān)督業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督合同合同物管企業(yè)對(duì)外關(guān)系圖

41三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系房園市公公環(huán)房屋修繕企業(yè)三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系

1）

專(zhuān)屬地街道辦事處（屋委會(huì)）的關(guān)系

街道辦事處作為地區(qū)人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府地管理職能。它主要：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息指導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、城市管理、社區(qū)穩(wěn)定、檢查監(jiān)督，但不能替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的具體的管理和為社區(qū)全體住戶(hù)提供的生活服務(wù)。42三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系

2）與專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)（公司）的關(guān)系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要特征之一就是資源優(yōu)化、整合、發(fā)揮良好的效益。國(guó)外一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，已形成了一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)鏈，把圍繞著物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)都聯(lián)系在一起，利益共享，困難共當(dāng)，形成共贏。物業(yè)管理公司與其他專(zhuān)業(yè)公司（如保潔公司、目標(biāo)公司）圍繞著某一些服務(wù)進(jìn)行商議，并通過(guò)合同形式轉(zhuǎn)移一些服務(wù)，從而使整體管理服務(wù)水平提高。43三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系2三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系

物業(yè)管理公司與其他專(zhuān)業(yè)公司（如保潔公司，園林公司）圍繞著一些服務(wù)進(jìn)行商議，并通過(guò)合同形式轉(zhuǎn)移一些服務(wù)，從而使整體管理水平提高。服務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)移，并沒(méi)有減少物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。作為業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘的物業(yè)管理公司，仍然承擔(dān)著總管家的作用，即代表全體業(yè)主對(duì)各分項(xiàng)專(zhuān)業(yè)公司工作實(shí)行監(jiān)督檢查。44三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系物業(yè)管理公司四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路

許多地區(qū)物業(yè)管理普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)人員少，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力。由于企業(yè)小管理規(guī)模也小，規(guī)模效益差。隨著我國(guó)進(jìn)入WTO，國(guó)外一些大型服務(wù)公司進(jìn)入中國(guó)與中國(guó)物管企業(yè)分?jǐn)偸袌?chǎng)份額。中國(guó)物管企業(yè)要想改變這種小兵團(tuán)，甚至游擊隊(duì)分散作戰(zhàn)的局面，必須走集團(tuán)化發(fā)展道路。物業(yè)管理集團(tuán)化，一種是指多家物業(yè)管理企業(yè)（法人）以股份占有額多少，組成一個(gè)大的集團(tuán)企業(yè);另一種是以實(shí)力雄厚最大的企業(yè)通過(guò)兼并成為最大集團(tuán)企業(yè)。45四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路許多地區(qū)物業(yè)管理四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路

物業(yè)管理集團(tuán)化有以下優(yōu)勢(shì)：

一是有利于資源整合優(yōu)勢(shì)，物管企業(yè)的集團(tuán)化不僅擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，更重要是實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)揮了資源優(yōu)化整合作用。46四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路物業(yè)管理集團(tuán)化有以下四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路

二是有利于人才資源的發(fā)揮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，而產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)又歸結(jié)為技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，而技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是人才競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)擁有了物業(yè)管理優(yōu)秀人才，誰(shuí)就會(huì)擁有物業(yè)管理的未來(lái)。分散的，零星的物業(yè)管理很難留住人才，很難發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，組建集團(tuán)、把人才資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化整合，使企業(yè)人才資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化整合，使企業(yè)人才形成最佳組合。47四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路二是有利于人才資四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路

三是有利于節(jié)省管理成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。集團(tuán)化可以統(tǒng)籌調(diào)配人力物力、降低人力成本，提高資源利用率，管理規(guī)模擴(kuò)大、成本開(kāi)支降低，企業(yè)效益明顯提高。

四是有利于實(shí)施品牌管理。集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理觀念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范等方面都體現(xiàn)品牌的特色，這對(duì)樹(shù)立企業(yè)形象十分有益的。

48四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路三是有利于節(jié)省四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路

五是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化。集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散化的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司門(mén)下，這對(duì)打破“誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)管理”物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。對(duì)物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化，也起到非常大的推動(dòng)作用。49四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路五是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)

物業(yè)管理的開(kāi)展必須要借助于載體——物業(yè)管理公司來(lái)完成。我們必須要研究物業(yè)管理公司的基本職能和它的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

50現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的開(kāi)展一、物業(yè)管理體制

推行物業(yè)管理既是對(duì)舊的城市管理體制的模式的突破，又是對(duì)現(xiàn)代化城市管理體制和模式的補(bǔ)充與完善。

51一、物業(yè)管理體制推行物業(yè)管理既是對(duì)舊的城市一、物業(yè)管理體制1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別，第八章以做過(guò)分析，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理具有明顯的特征：

社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和企業(yè)化。

52一、物業(yè)管理體制1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位3一、物業(yè)管理體制1）

物業(yè)管理社會(huì)化——有兩層含義第一層含義是：

●擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制（過(guò)去企業(yè)建房自己管），適應(yīng)了住房制度改革，即住房由福利分配進(jìn)入貨幣購(gòu)房?！癞a(chǎn)權(quán)多元化后，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了多元化管理的大管家，又為政府部門(mén)找到了社會(huì)總代管?！褡兌鄠€(gè)單位、多個(gè)管理部門(mén)、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理、統(tǒng)一服務(wù)，使資源得到優(yōu)化重組，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的三者統(tǒng)一。53一、物業(yè)管理體制1）

物業(yè)管理社會(huì)化——有兩層含義4一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：●物業(yè)管理公司不再由政府包下來(lái)，要到社會(huì)上找活干。●物業(yè)管理公司要以社會(huì)為基礎(chǔ)，以服務(wù)質(zhì)量為依托，靠品牌優(yōu)勢(shì)來(lái)贏得廣大業(yè)主的信賴(lài)從而贏得市場(chǎng)份額。54一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：5一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理市場(chǎng)化——有兩層含義(1)第一層含義是：●物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。必須按照市場(chǎng)化來(lái)規(guī)范物業(yè)管理、運(yùn)作物業(yè)管理?，F(xiàn)在許多人思想觀念還未轉(zhuǎn)變?！皰赍X(qián)自己花，住房靠國(guó)家”、“服務(wù)維修國(guó)家包”福利分房思想根深蒂固。“物業(yè)管理是需要的，不能少的”，“但物管費(fèi)則是不要交的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是免費(fèi)義務(wù)勞動(dòng)”。●市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資主體多元化、購(gòu)房主體多元化、需求方面的多元化，市場(chǎng)化運(yùn)作勢(shì)在必行?！癜凑丈唐方?jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律、等價(jià)交換原則，物管企業(yè)通過(guò)員工勞動(dòng)收取一定報(bào)酬，業(yè)主通過(guò)支付一定勞務(wù)費(fèi)來(lái)購(gòu)買(mǎi)等值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)享受是合理的、市場(chǎng)化的行為。

55一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理市場(chǎng)化——有兩層含義6一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：物業(yè)管理企業(yè)必須在市場(chǎng)化進(jìn)程中進(jìn)一步壯大自己，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。當(dāng)前物管企業(yè)本身帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，無(wú)論是思想觀念、管理模式，還是運(yùn)作方式，這就決定了物管企業(yè)只能在利潤(rùn)的臨界水平上沉浮。2000年南京統(tǒng)計(jì)，有70％的企業(yè)虧損。如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢？除了價(jià)格因素的不合理外，必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化，并進(jìn)行規(guī)模化運(yùn)作。

56一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：7一、物業(yè)管理體制3）

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化——兩層含義（1）第一層含義是：●物業(yè)管理本身的需求?，F(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術(shù)。以信息、電子、網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的自動(dòng)化、智能化進(jìn)入物管工作中來(lái)。例如建筑物自動(dòng)化系統(tǒng)、出入管理自動(dòng)化（智慧卡）系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理自動(dòng)化系統(tǒng)、能源管理自動(dòng)化系統(tǒng)(三表遠(yuǎn)程操作)、防盜安全自動(dòng)化（由遠(yuǎn)紅外線探測(cè)器與電視監(jiān)控等組成）。

●高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用，促進(jìn)了物管觀念、手段、方式的改變，從而使物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，物管技術(shù)人才專(zhuān)業(yè)化更加需要。

57一、物業(yè)管理體制3）

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化——兩層含義8一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：●物管企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)調(diào)整將做得更大更強(qiáng)。物業(yè)管理市場(chǎng)化，優(yōu)勝劣汰，企業(yè)調(diào)整重組，將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型骨干企業(yè)集團(tuán)。

58一、物業(yè)管理體制（2）第二層含義是：9一、物業(yè)管理體制4）

物業(yè)管理企業(yè)化——兩層含義（1）第一層含義是：●物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。（2）第二層含義是：●物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，它是以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的責(zé)任制，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展的是有償服務(wù)。

59一、物業(yè)管理體制4）

物業(yè)管理企業(yè)化——兩層含義10一、物業(yè)管理體制2.物業(yè)管理公司組建

1）物業(yè)管理的資質(zhì)條件物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類(lèi)公司具備或擁有的資金數(shù)量、專(zhuān)業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各有不同，通常需要經(jīng)當(dāng)?shù)厥蟹抗芫值葯C(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)后才能開(kāi)展物業(yè)管理工作。

60一、物業(yè)管理體制2.物業(yè)管理公司組建11一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理公司的申報(bào)資料一般提供下列資料（1）

主管單位對(duì)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行的審批報(bào)告；（2）

設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件；（3）

管理章程；（4）

公司法人代表任命書(shū)和聘任書(shū)；（5）驗(yàn)資證明；（6）注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明；

61一、物業(yè)管理體制2）物業(yè)管理公司的申報(bào)資料12一、物業(yè)管理體制

（7）

擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；（8）

具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)和證明文件；其他有關(guān)資料；外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資），除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批的所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)。合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件。私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資料大體相同。62一、物業(yè)管理體制（7）擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；13一、物業(yè)管理體制3.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)定位物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了他的宗旨必須是“服務(wù)第一”，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是：1）信譽(yù)目標(biāo)良好的信譽(yù)是公司的無(wú)形的資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使廣大業(yè)主有信任感，從而為企業(yè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)奠定良好的基礎(chǔ)。63一、物業(yè)管理體制3.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)定位14一、物業(yè)管理體制2）盈利目標(biāo)作為一個(gè)企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)追求利潤(rùn)最大化是允許的，因此每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該制定相應(yīng)的盈利目標(biāo)。3）服務(wù)目標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)要想占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取利潤(rùn)，必須確立服務(wù)宗旨，積極開(kāi)展人性化的服務(wù)，讓業(yè)主和使用人感到滿(mǎn)意。服務(wù)目標(biāo)就是要制定一個(gè)使業(yè)主、使用人各方面都滿(mǎn)意的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。64一、物業(yè)管理體制2）盈利目標(biāo)15一、物業(yè)管理體制4、物業(yè)管理公司的體制

物業(yè)管理企業(yè)所開(kāi)展的各類(lèi)服務(wù)是由房屋產(chǎn)權(quán)人選聘的物業(yè)管理公司，并通過(guò)物業(yè)管理委托合同（明確責(zé)權(quán)利）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。其體制如下頁(yè)圖:65一、物業(yè)管理體制4、物業(yè)管理公司的體制16一、物業(yè)管理體制產(chǎn)權(quán)人使用人業(yè)主委員會(huì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)物業(yè)管理公司修繕公司清潔公司保安公司綠化公司其他公司指導(dǎo)

監(jiān)督合同

指導(dǎo)

66一、物業(yè)管理體制產(chǎn)權(quán)人使用人業(yè)主房地產(chǎn)行政主管部門(mén)物業(yè)管二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求

物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)。它設(shè)置必須滿(mǎn)足以下三個(gè)基本要素：67二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1）

具備服務(wù)性功能

物業(yè)管理公司是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)。服務(wù)是它的宗旨，因此設(shè)置的組織機(jī)構(gòu)必須具備這種功能。2）

充分發(fā)揮員工的潛能

物業(yè)管理公司的每一項(xiàng)服務(wù)、管理必須依靠每一位員工來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)充分考慮調(diào)動(dòng)每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。3）

效率與效益

物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置應(yīng)從實(shí)踐出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。68二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1）

具備服務(wù)性功能二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則

為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：69二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

1)目標(biāo)原則

公司有自己經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)必須以公司的總目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職、設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。70二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1)目標(biāo)原則21二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

2)

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)的權(quán)利則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)決策的保證，分層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。71二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2)

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

3)分工協(xié)作原則

分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就能實(shí)現(xiàn)。72二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3)分工協(xié)作原則2二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

4)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則

整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)利是對(duì)等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自己完成任務(wù)所必須的權(quán)力。有責(zé)無(wú)權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)員工的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無(wú)法保證公司的任務(wù)的完成。73二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能4)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工通常物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：74二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二行政領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)工作75二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

1)經(jīng)理部

經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。一般設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。經(jīng)理對(duì)公司的全面負(fù)責(zé)，對(duì)公司的一切重大問(wèn)題做出最后決策，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理分管工作，重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理（或經(jīng)理會(huì)議）處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會(huì)議交給的各項(xiàng)工作。

76二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能1)經(jīng)理部27二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

2)辦公室

辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門(mén)工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖：77二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2)辦公室28二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能辦公室人事檔案工作行政管理工作后勤保障工作員工教育企業(yè)文化78二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能辦公室人事檔行政管理工作后勤保障二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

3）財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)財(cái)務(wù)制度，制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和管理費(fèi)用的預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用，定期向經(jīng)理匯報(bào)。79二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能3）財(cái)務(wù)部30二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)出納各類(lèi)計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類(lèi)費(fèi)用收繳監(jiān)控資金運(yùn)用80二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)各類(lèi)計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類(lèi)費(fèi)用二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

4）工程部

工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門(mén)，主要負(fù)責(zé)各類(lèi)房屋及各類(lèi)設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)。工作內(nèi)容主要如圖：81二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能4）工程部32二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能管理部制定文明住宅小區(qū)計(jì)劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車(chē)輛管理治安護(hù)衛(wèi)與消防管理解決業(yè)主投訴問(wèn)題82二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能管理部制定文明住宅小區(qū)計(jì)劃清掃保二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

6)經(jīng)營(yíng)部

經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綜合代辦服務(wù)、各類(lèi)文化旅游服務(wù)、家政便民服務(wù)等。根據(jù)住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主的實(shí)際需要，堅(jiān)持“一業(yè)為主多種經(jīng)營(yíng)”原則，積極為業(yè)主服務(wù)。同時(shí)為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”增加企業(yè)實(shí)力。工作如下圖：83二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能6)經(jīng)營(yíng)部34二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合代辦服務(wù)各類(lèi)文化旅游服務(wù)家政便民服務(wù)84二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合代辦服二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能

4、物業(yè)管理公司的構(gòu)架

目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有以下幾種。

1)

直線式管理構(gòu)架

優(yōu)點(diǎn)：政令統(tǒng)一責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)、效率高；不足：領(lǐng)導(dǎo)要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)全面，否則會(huì)瞎指揮；人才易浪費(fèi)。直線式管理構(gòu)架適應(yīng)較小型物業(yè)管理企業(yè)85二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能4、物業(yè)管理公司二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部86二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2）矩陣式管理構(gòu)架

總經(jīng)理辦公與財(cái)務(wù)部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營(yíng)部工程維修部寫(xiě)字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財(cái)務(wù)公共關(guān)系保安清潔園林車(chē)輛工程技術(shù)維修保養(yǎng)會(huì)所游泳池網(wǎng)球場(chǎng)87二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能2）矩陣式管理構(gòu)架總經(jīng)理辦公與財(cái)二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能特點(diǎn)：在傳統(tǒng)的直線職能制，縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式。優(yōu)點(diǎn)：充分利用人力資源，加強(qiáng)各職能部門(mén)之間配合，組織機(jī)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)。不足：組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng)，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門(mén)之間復(fù)雜。矩陣式管理結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理較復(fù)雜，綜合經(jīng)營(yíng)強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。

88二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能特點(diǎn)：在傳統(tǒng)的直三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)所開(kāi)展的各類(lèi)服務(wù)工作都離不開(kāi)政府的各個(gè)主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開(kāi)各專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無(wú)成，必須正確處理各種關(guān)系。89三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系40三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系房產(chǎn)局園林綠化局市政管理局公用事業(yè)局公安局環(huán)保局房屋修繕企業(yè)園林綠化企業(yè)清掃保潔企業(yè)公用事業(yè)企業(yè)墻面清洗企業(yè)房屋修繕企業(yè)其他企業(yè)住宅小區(qū)（大廈）物管處業(yè)主（使用人）物業(yè)管理公司隸屬關(guān)系民主監(jiān)督業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督合同合同物管企業(yè)對(duì)外關(guān)系圖

90三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系房園市