安徽蕪湖鴻瑞天一墅項目交流182P

鴻瑞·天一墅工程交流合富輝煌〔中國〕安徽公司2021年9月“沒有人能擁有百達(dá)翡麗，只不過為下一代保管而已。〞YouneveractuallyownaPatekPhilippe,Youmerelylookafteritforthenextgeneration.一件真正的傳世佳品，它的價值注定超越物理意義上的使用功能，而是承載更多關(guān)于生命的思考。名表也罷，房子也罷，最終，在心靈里的走向是一致的。PART1：風(fēng)起云涌坐看蕪湖豪宅“會〞〔市場分析〕城市宏觀背景分析住宅市場開展現(xiàn)狀競爭市場〔高檔住宅〕分析高檔住宅案例分析蕪湖鴻瑞工程市場分析長江流域經(jīng)濟中心之一全國重要的大米產(chǎn)地安徽現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)祥地鐵畫藝術(shù)世界文明中國重要的汽車生產(chǎn)基地……蕪湖是一座歷史悠久、文化繁盛的商貿(mào)城市蕪湖市城市性質(zhì)和主要城市職能城市性質(zhì)長江中下游國家重要的綜合交通樞紐、區(qū)域性經(jīng)濟文化中心，先進(jìn)的制造業(yè)基地，濱江特色旅游城市。城市主要職能使蕪湖市成為“長三角〞五個重要的“基地〞：重化工業(yè)基地、先進(jìn)加工制造業(yè)基地、科研成果創(chuàng)新轉(zhuǎn)化基地、綠色食品供給基地和休閑度假基地。定位長江中下游交通樞紐，制造業(yè)輻射長三角蕪湖市三縣經(jīng)濟興旺，全省十強縣中有其三

蕪湖市下轄鏡湖區(qū)、弋江區(qū)、鳩江區(qū)、三山區(qū)；和蕪湖縣、繁昌縣、南陵縣；全市面積3317平方公里，人口231萬，其中市區(qū)人口106萬人，中心城區(qū)面積82平方公里；在全省十強縣中，繁昌縣、蕪湖縣位列第三、四名中心城區(qū)——數(shù)據(jù)來源：安徽播送網(wǎng)蕪湖交通便利、通江達(dá)海，是長江流域重要的港口城市蕪湖市上海合肥銅陵宣城馬鞍山南京杭州

蕪湖市周邊150公里范圍內(nèi)分布有南京祿口機場、合肥駱崗機場兩大國際機場；四條高速公路貫穿市區(qū)，可快速到達(dá)周邊主要城市；蕪湖長江大橋大大加強了蕪湖與合肥的聯(lián)系。長江宏偉壯觀的蕪湖長江大橋繁忙的的蕪湖港800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長0-800US$啟動人均GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系:蕪湖市2021年總?cè)丝?30萬人，城市化進(jìn)程45.7%，2003年以來，蕪湖市人均GDP穩(wěn)步快速上升；2021年城鎮(zhèn)人均GDP到達(dá)39142元，折合約5700美元，城市房地產(chǎn)開展處于平穩(wěn)增長期，市場進(jìn)入細(xì)分階段2021年人均GDP超過5000美元，房地產(chǎn)市場細(xì)分趨勢增強蕪湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一〞型，第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)作用逐漸加強；“二、三、一〞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)說明了蕪湖工業(yè)、制造業(yè)興旺，第三產(chǎn)業(yè)開展空間大。二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)開展空間大城市居民收入逐年增加，但與周邊城市相比仍處于較低水平人均收入、儲蓄額偏低，對大宗商品消費能力有限在皖江產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃中，由于蕪湖具備有利交通、工業(yè)、城市建設(shè)等優(yōu)勢，因此開展?jié)摿σ哺泳薮?。大力強化蕪湖港作為安徽省最大的外貿(mào)口岸的功能和作為長江中上游局部下行物資進(jìn)行水水中轉(zhuǎn)、水陸換裝的功能。皖江城市帶，蕪湖成為承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“排頭兵〞蕪湖宣城銅陵馬鞍山皖江城市帶規(guī)劃蕪湖市城市總體規(guī)劃——城市總體布局“一心四區(qū)〞城市總體空間結(jié)構(gòu)，東部城區(qū)城市地位提升，有利于區(qū)域快速開展中部城市核心區(qū)該區(qū)為市級商業(yè)、金融設(shè)施所在地和城市行政管理中心、文化、體育中心所在地，積極開展區(qū)域效勞性商貿(mào)金融業(yè)和文體娛樂業(yè)。北部產(chǎn)業(yè)區(qū)該區(qū)以工業(yè)用地為主體，適度配置居住、商業(yè)金融用地。該區(qū)內(nèi)的鳳鳴湖生態(tài)保護區(qū)為城市主要的文化休閑和觀光旅游生態(tài)綠地。東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)該區(qū)即經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)和大型物流用地為主體，適度配置居住、商業(yè)金融、科技研發(fā)用地。城南高教、高新技術(shù)區(qū)該區(qū)位于城南緯五路以南，由高教園區(qū)與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組成，適當(dāng)開展生活居住用地。西部〔江北〕產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)該區(qū)位于長江對岸，目前僅有裕溪口約2平方公里屬蕪湖市轄區(qū)，其余均屬巢湖市無為縣轄區(qū)，從城市跨江開展的必然趨勢考慮，將該片納入城市開展利用空間，規(guī)劃以重化工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為開展方向。工程位置蕪湖市城市總體規(guī)劃——城市道路交通建設(shè)“三環(huán)＋格網(wǎng)〞型路網(wǎng)格局其中“三環(huán)〞是指三條半環(huán)狀快速路，分別為城區(qū)間快速環(huán)、過境客運交通快速環(huán)、過境貨運交通快速環(huán)。“格網(wǎng)〞是指“十二縱十七橫〞結(jié)構(gòu)的城市主干路網(wǎng)?！皟煽v一橫一環(huán)〞的快速公交線路規(guī)劃形成以快速公交為骨架，地面常規(guī)公交為主體，旅游公交和出租車為輔助的公共客運交通體系。其中，快速公交以輕軌環(huán)線與“兩縱一橫一環(huán)〞快速公交線為根本組成。加大橋梁建設(shè)力度規(guī)劃增建長江大橋一座，過江隧道一座；增建青弋江橋梁4座，扁擔(dān)河橋梁10座，使城市跨青弋江和扁擔(dān)河橋梁共計26座。新建局部客貨運站場規(guī)劃新建三處市級汽車站，分別位于城南、城北和城東。新增局部停車場規(guī)劃新建大型汽車停車場四處。小汽車停車場8～10處。工程位置蕪湖市城市總體規(guī)劃——重點開展區(qū)域城東新區(qū)是近期重點建設(shè)區(qū)域近期重點建設(shè)天門新城、大橋開發(fā)區(qū)、城東新區(qū)、商務(wù)文化中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、三山新區(qū)與三山臨港工業(yè)園區(qū)等地區(qū)，并重點改善四褐山、大礱坊與弋江區(qū)老城區(qū)等地區(qū)。

居住用地主要集中在城東新區(qū)居住用地重點布局在城中組團和城南組團，城東、城北和三山組團以居住配套為主。規(guī)劃期內(nèi)新建28.4萬平方米廉租房，約0.6萬套；經(jīng)濟適用房的建筑面積為401.8萬平方米，約5.0萬套；各類商品住房建筑面積為1720.8萬平方米，約17.2萬套。城東新區(qū)工程位置對房地產(chǎn)市場開展有利的因素：蕪湖市經(jīng)濟快速開展，為房地產(chǎn)開發(fā)營造良好的開展環(huán)境；蕪湖市房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟時期，市場細(xì)分加速；蕪湖市城市規(guī)劃提高了城東新區(qū)的城市地位，住宅開發(fā)密集；不利的因素：城市居民對大宗商品消費能力有限，并對價格比較敏感；城東新區(qū)處于開展建設(shè)初期，城市面貌較為落后，購房客戶容易被其他區(qū)域分流；宏觀經(jīng)濟背景分析對房地產(chǎn)市場的影響蕪湖鴻瑞工程城市宏觀背景分析住宅市場開展現(xiàn)狀競爭市場〔高檔住宅〕分析高檔住宅案例分析市場分析房地產(chǎn)市場投資快速增長蕪湖市從2005年開始，蕪湖房地產(chǎn)資產(chǎn)投資明顯增大，進(jìn)入一個高速開展期。2021年開始，房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)37.7%，超過206億元。數(shù)據(jù)來源：蕪湖各年統(tǒng)計公報09年在市場回暖的帶動下，呈現(xiàn)前所未有的增長勢頭數(shù)據(jù)來源：蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)在2021年，由于房地產(chǎn)市場的回暖，市場銷售再次火爆，全年銷售各類商品房286萬平米，超過07、08年的總和。由于受到新政的影響，市場成交量在5月份急劇萎縮，價格亦呈現(xiàn)震蕩調(diào)整蕪湖房地產(chǎn)市場成交量在新政的影響下，5月份呈現(xiàn)積聚萎縮態(tài)勢，當(dāng)月成交僅5.6萬平米，為09年以來單月成交最低的月份整體而言，蕪湖房地產(chǎn)成交價自09年以來，根本保持持續(xù)上漲態(tài)勢，并在今年4月到達(dá)最高，為5362元/平米，此后在成交萎縮的影響下，呈現(xiàn)震蕩調(diào)整態(tài)勢，但未見明顯下降鳳鳴湖片區(qū)沿江一線景觀片區(qū)老城片區(qū)大學(xué)城片區(qū)蕪湖房地產(chǎn)市場的不斷開展過程中，市場細(xì)分日漸明顯；目前蕪湖中心城區(qū)可劃分為五大板塊〔經(jīng)開區(qū)板塊、大橋板塊、中心板塊、城南板塊、政務(wù)區(qū)板塊〔形成中〕；此外，局部板塊內(nèi)又進(jìn)一步細(xì)分為假設(shè)干高檔住宅片區(qū)；三山區(qū)因為距離市區(qū)較遠(yuǎn)，因此未列入中心城區(qū)板塊。蕪湖房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成多個不同的開展片區(qū)經(jīng)開區(qū)板塊大橋板塊中心板塊城南板塊政務(wù)區(qū)板塊〔形成中〕三山區(qū)板塊三山區(qū)片區(qū)工程位置區(qū)域形象：經(jīng)開區(qū)是蕪湖重要的工業(yè)生產(chǎn)基地，隨著奇瑞產(chǎn)業(yè)園、美的產(chǎn)業(yè)園等的興起，區(qū)域形象正在改觀，環(huán)境舒適，但是目前人氣較少道路交通：路面寬闊，車流順暢，但是公共交通稍顯缺乏配套設(shè)施：沿江局部區(qū)域配套較為齊全，但是檔次形象較低，其它區(qū)域根本缺乏經(jīng)開區(qū)板塊：政府重點打造的工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的興起為區(qū)域開展積聚充足的后勁銀湖波爾卡信德半島鳳凰城澳然天成信德翡翠灣香江碧水城明園樓盤名稱規(guī)模（m2）物業(yè)類型主力戶型（m2)價格（元/m2)客戶層面銀湖波爾卡42多層80-1404800原有居民、區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理人員明園2.2多層75-94——周邊原有居民信德半島——————4400原有居民、區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理人員鳳凰城70小高84-1384100生意人、管理人員信德翡翠灣11高層50-1204400開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)管理人員、技術(shù)人員澳然天成30多層79-1205300企業(yè)中高層管理、員工物業(yè)類型：傳統(tǒng)多層為主規(guī)模：多數(shù)工程占地面積有限，開發(fā)周期長戶型：集中在120平米以下，大戶型供給明顯偏少。90平米左右的戶型約在70%，而50平米的小戶型多數(shù)尚未推出。價格：現(xiàn)售貨量有22.7萬平米，均價4400元左右，價格區(qū)間4100-4800；銷售：整體銷售率較佳，這和本區(qū)各盤較低的價格有關(guān)；客戶：以開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)職工〔如奇瑞公司等〕為主經(jīng)開區(qū)板塊：大盤居多，價格優(yōu)勢突出鳳鳴湖片區(qū)工業(yè)園片區(qū)該板塊已經(jīng)形成以鳳鳴湖片區(qū)為主的高檔工程片區(qū)區(qū)域形象：蕪湖的主要游樂中心和批發(fā)市場，區(qū)域形象整齊、清潔，也是目前蕪湖市民比較認(rèn)可的區(qū)域道路交通：寬敞、順暢、便捷配套設(shè)施：教育、醫(yī)療、行政等配套較為完善大橋板塊：依托方特歡樂世界，認(rèn)可度高，人氣旺盛紫苑頤景灣畔春江花園雅園景江東方德邑風(fēng)氣樓盤名稱規(guī)模（m2）物業(yè)類型主力戶型（m2)價格（元/m2)客戶層面紫苑10.5多層85-1224000周邊原有居名，吉和大市場生意人華強德邑風(fēng)尚8（總170）多層、高層80-1405300生意人、公務(wù)員、中心城區(qū)溢出客戶春江花園11多層、高層81-1155300周邊居民居多景江東方9多層83-855200周邊客戶雅園5.3多層88-117155-1644300周邊客戶物業(yè)類型：多層居多，高層正在興起規(guī)模：占地在10萬左右，開發(fā)強度有限戶型：集中在80-120平米，130大戶型余量較多。價格：主流產(chǎn)品價格在5200；局部工程以自然已經(jīng)進(jìn)入尾盤，前期價格在4000左右。銷售：銷售較好，120平米以下根本售罄，130以上去化較慢客戶：周邊居民、生意人、對該區(qū)域比較認(rèn)可的市區(qū)居民大橋板塊：大盤主導(dǎo)，開發(fā)規(guī)模有限大橋板塊片區(qū)區(qū)域形象：蕪湖一直的城市中心，區(qū)域內(nèi)行政、商務(wù)、購物等功能集中，人口密度高，但是建筑老舊，形象一半，目前正在積極尋求改造道路交通：路網(wǎng)密集，公共交通暢達(dá)，但是路面較窄，頂峰時易阻塞配套設(shè)施：醫(yī)療、教育、商務(wù)、購物等配套齊全中心板塊：城市核心，區(qū)域成熟，價值突出錦繡家園月桂花園泰華家園天和苑巨龍花園天泰國際聯(lián)盛廣場陽光綠洲左岸生活鏡街世茂濱江名流印象小九華街圣地雅歌凱帆大廈樓盤名稱規(guī)模（m2）物業(yè)類型主力戶型（m2)價格（元/m2)客戶層面名流印象50商業(yè)、高層——7500周邊原有居名錦繡家園10多層、小高、高層83-106126-155——周邊生意人，外來客戶巨龍花園12高層85，150-1545000周邊居名月桂家園10多層、小高90-1355800生意人，三縣客戶圣地雅歌27洋房、別墅88-1236500公務(wù)員，企業(yè)管理者，生意人長江長55高層2.65400當(dāng)?shù)厣馊?、公?wù)員，外來客戶世茂濱江56.5高層136-1678500生意人、周邊縣城等外來客戶左岸生活70高層100-1276700周邊改善型客戶物業(yè)類型：高層為主，多數(shù)工程品質(zhì)較高規(guī)模：工程規(guī)模差異較大，大體量居多戶型：90-130平米占據(jù)主導(dǎo)價格：除少數(shù)工程外，多數(shù)工程價格在5400-7500之間銷售：目前銷售突出，但130㎡以上剩余較多客戶：客戶豐富，公務(wù)員、生意人、外來人口等均對該區(qū)域看好中心板塊：價格高企，品質(zhì)優(yōu)越，客群優(yōu)質(zhì)長江長現(xiàn)代城沿江一線景觀片區(qū)老城片區(qū)該板塊的沿江一線景觀片區(qū)以及東部老城片區(qū)皆為當(dāng)前蕪湖高檔工程片區(qū)城南板塊：高校密集，潛力巨大區(qū)域形象：南城區(qū)最早開發(fā)與2006年，但是開發(fā)進(jìn)度明顯，區(qū)域內(nèi)會展中心、奧體公園等已投入使用，形象較佳道路交通：區(qū)域新建路面寬闊，車流順暢，同時公共交通也有較好的延伸配套設(shè)施：配套較為缺乏江城國際匯成名都柏莊麗城柏莊春暖花開中央城奧韻康城平湖秋月鏡湖世紀(jì)城融匯錦江樓盤名稱規(guī)模（m2）物業(yè)類型價格（元/m2)客戶層面奧韻康城45多層、高層6500市區(qū)公務(wù)員，周邊居民中央城130高層5200周邊改善型，部分市區(qū)外來客戶柏莊麗城32高層、聯(lián)排5400教職工絕對多數(shù)，周邊縣市遷入客戶平湖秋月15多層、高層4800公務(wù)員，周邊居民融匯錦江35小高、高層6100周邊改善型居住客戶較多鏡湖世紀(jì)城220高層6400中心城區(qū)外流客戶柏莊春暖花開35高層5400周邊教職工，少量市區(qū)外流客戶物業(yè)類型：高層、小高層規(guī)模：普遍大盤價格：價格在5000--6500元/平米上下，具備一定的性價比優(yōu)勢銷售：特別是今年新推樓盤，銷售良好；戶型：在推局部面積集中在80-130平米之間，90平米以下小戶型比例在60%左右。客戶：周邊教職工和市區(qū)外流客戶城南板塊：工程規(guī)模大，數(shù)量多，同質(zhì)化競爭南部新城片區(qū)大學(xué)城片區(qū)該板塊的大學(xué)城片區(qū)為蕪湖高檔工程片區(qū)三山區(qū)板塊：區(qū)域環(huán)境落后，遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)域形象：三山區(qū)城鎮(zhèn)人口8萬，原先隸屬于繁昌縣三山鎮(zhèn)，2005年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式并入蕪湖，區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)開展迅速，作為一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的形象正在積極尋求突破交通：較為滯后配套：以根本生活配套為主樓盤名稱規(guī)模（m2）物業(yè)類型容積率主力戶型（m2)價格（元/m2)客戶層面碧桂園25洋房、別墅——87-140，280-5004400市區(qū)內(nèi)及周邊生意人，企業(yè)經(jīng)營管理者，公務(wù)員幸?；ǔ?0多層1.3390-1402500城鎮(zhèn)已有客戶天池圣宮3.5別墅0.35280-3507800（別墅）——龍湖花園5.2多層1.52300城鎮(zhèn)已有客戶碧桂園龍湖花園幸福花城天池圣宮物業(yè)類型：多層、洋房、別墅共同開展，品質(zhì)差異較大規(guī)模：多數(shù)工程占地面積，開發(fā)強度高戶型：普通住宅87-140，別墅在250-500價格：普通多層根本在2500左右，洋房、別墅在3600-7800不等?？蛻簦浩胀ㄗ≌愿浇芯用駷橹?，而別墅、洋房面向整個市區(qū)及縣市三山區(qū)板塊：房地產(chǎn)規(guī)模有限，市場容量有待擴張板塊片區(qū)平均價格供應(yīng)特征主力戶型片區(qū)特征2-3年內(nèi)3年后經(jīng)開區(qū)板塊鳳鳴湖片區(qū)4100-4400開發(fā)中期，供應(yīng)充足80~140中高端中高端工業(yè)園片區(qū)4400-4800開發(fā)較為緩慢90~120中端中端大橋板塊大橋板塊5200-5300開發(fā)中期，供應(yīng)充足85-120中端中端中心板塊沿江一線景觀片區(qū)7500-9000土地供應(yīng)充足，余量豐富90~170高端高端老城片區(qū)5800-6500舊城改造，土地稀缺90~135中高端-高端高端城南板塊南部新城片區(qū)5700-6100供應(yīng)充足100~120中端—中高端中端大學(xué)城片區(qū)5500-5700開發(fā)中期，供應(yīng)充足70~170中高端中高端-高端政務(wù)板塊政務(wù)板塊片區(qū)4500-5500城市發(fā)展方向，供應(yīng)充足80-110中端中高端-高端三山板塊三山板塊2300-2500遠(yuǎn)離市區(qū)90-140————主要競爭中高端工程片區(qū)鳳鳴湖片區(qū)、沿江一線景觀片區(qū)、老城片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)；競爭區(qū)域篩選——已經(jīng)形成具有明顯特征的高檔片區(qū)整體市場總結(jié)：蕪湖房地產(chǎn)市場經(jīng)過2021年快速開展之后，市場規(guī)模日漸擴張；已形成四大熱點板塊，并且在局部板塊內(nèi)形成了帶有明顯高端特征的片區(qū)，住宅市場細(xì)分趨勢明顯；高端工程不再局限在沿江片區(qū)和老城片區(qū)，同時鳳鳴湖片區(qū)以及大學(xué)城片區(qū)也成為高端工程開展的聚集區(qū)域；本工程開發(fā)過程中，將面臨鳳鳴湖片區(qū)、沿江片區(qū)、老城區(qū)、大學(xué)城片區(qū)內(nèi)多個高檔住宅工程的直接競爭；這就需要對蕪湖高檔住宅市場做深入分析。蕪湖鴻瑞工程城市宏觀背景分析住宅市場開展現(xiàn)狀競爭市場〔高檔住宅〕分析高檔住宅案例分析市場分析柏莊麗城鳳鳴湖鳳凰城信德華府名流印象長江長現(xiàn)代城世茂濱江華強美津印象偉星城當(dāng)前蕪湖高檔住宅的分布特征目前蕪湖高檔住宅市場可劃分為四個區(qū)域：鳳鳴湖片區(qū)：代表樓盤有鳳鳴湖鳳凰城、信德華府；沿江片區(qū)：世茂濱江、長江長現(xiàn)代城、名流印象、偉星公館〔未公開〕大學(xué)城片區(qū)：柏莊麗城老城片：月桂都市花園、華亭陽光綠洲、白金灣(未公開〕政務(wù)區(qū)：偉星城、鴻瑞工程月桂都市花園鳳鳴湖片區(qū)老城片區(qū)沿江一線景觀片區(qū)大學(xué)城片區(qū)匯成名郡奧韻康城政務(wù)區(qū)白金灣本工程鳳鳴湖片區(qū)：以鳳鳴湖景觀為主要核心賣點，別墅是該區(qū)域的代表資源優(yōu)勢：鳳鳴湖秀麗的景觀優(yōu)勢，高端物業(yè)類型：別墅代表工程：鳳鳴湖鳳凰城成交價格：別墅11000元/平米左右客群：區(qū)域內(nèi)企業(yè)家、高層管理人員為主核心賣點：景觀〔湖景〕沿江一線景觀片區(qū)：依托沿江一線景觀，以大面積景觀高層為主要特色，樹立蕪湖頂級豪宅樣本，但是開發(fā)及銷售進(jìn)度緩慢資源優(yōu)勢：沿江一線景觀優(yōu)勢高端物業(yè)類型：高層大面積平層代表工程：世茂濱江成交價格：7500-9000元/平米左右客群：外來投資客群，私人老板等核心賣點：景觀〔江景〕大學(xué)城片區(qū)：開發(fā)較晚，工程規(guī)模大，物業(yè)類型包含普通住宅和高檔住宅，工程整體檔次較高，但特色不突出資源優(yōu)勢：大學(xué)城內(nèi)高等教育資源高端物業(yè)類型：平層，局部別墅代表工程：柏莊麗城成交價格：平層5500元/平米左右，別墅11000-15000元/平米客群：周邊高校教工群體、市區(qū)白領(lǐng)階層及局部市中心客戶核心賣點：品牌、性價比老城片區(qū)：為蕪湖老城區(qū)，開發(fā)較早，認(rèn)可度較高，但受蕪湖城市改造的限制，開發(fā)緩慢資源優(yōu)勢：舊有政務(wù)區(qū)域，優(yōu)勢不明顯高端物業(yè)類型：高層大面積平層、別墅代表工程：左岸生活、華亭陽光綠洲成交價格：5800-6500元/平米，別墅均價12000元/平米客群：工程周邊既有居民、外地人士；品牌追隨者核心賣點：地段、品牌鳳鳴湖片區(qū)沿江一線景觀片區(qū)大學(xué)城片區(qū)老城片區(qū)政務(wù)片區(qū)資源優(yōu)勢鳳鳴湖秀麗的景觀沿江一線景觀優(yōu)勢大學(xué)城內(nèi)高等教育資源市中心地段政務(wù)區(qū)發(fā)展前景物業(yè)類型別墅高層大面積平層平層，別墅大面積平層、別墅平層，別墅成交價格11000元/平米7500-9000元/平米平層5500元/平米，別墅11000-15000元/平米5800-6500元/平米，別墅12000元/平米目前平層4500-5500元/平米客群區(qū)域內(nèi)企業(yè)家、高層管理人員為主外來投資客群，私人老板等周邊高校教工群體、市區(qū)白領(lǐng)階層及部分市中心客戶周邊既有居民、外地人士；品牌追隨者外地購房客源、公務(wù)員等核心賣點提煉景觀景觀品牌、性價比地段、品牌性價比、升值潛力各高端片區(qū)賣點比較供銷分析：各高端工程已經(jīng)推出合計163.5萬平米，各工程均銷售良好，但去化周期較長項目名稱項目規(guī)模（萬平米）類型已推貨量（萬平米）面積區(qū)間銷售率首次公開時間銀湖春天（別墅）——別墅98（套）200-220剩10余套04年鳳凰城玫瑰園（別墅）——高層、別墅17（套）190-425在售部分尚余2套，其它部分未公開07年4月柏莊麗城（別墅）——高層、別墅122（套）180-250尚余34套在售09年4月圣地雅閣（別墅）27高層、別墅60（套）190-250僅余2套07年12月東部星城（別墅）——多層、高層、別墅未推————未公開信德華府11高層6——95%10年1月世貿(mào)濱江56高層1787-20095%07年12月長江長現(xiàn)代城55高層20100-17095%05年7月名流印象50高層8100-20090%10年4月奧韻康城45高層2870-17095%05年10月匯成名郡34高層2370-17095%07年11月柏莊麗城32高層、別墅6.585-13090%09年4月左岸生活70高層27100-12795%03年鏡湖世紀(jì)城220高層20——90%08年11月偉星城62高層887-19398%10年2月合計660高層、別墅163.5——基本售罄——價格分析：別墅均價在12000元/平米左右，住宅價格以市中心沿江區(qū)域最高別墅價格沿江一線景觀片區(qū)價格大學(xué)城片區(qū)價格老城片區(qū)價格鳳鳴湖片區(qū)價格目前蕪湖主要高檔工程的價格中別墅工程根本在12000元/平米左右，高層工程以沿江一線景觀區(qū)域最為突出，根本在6500-9000元/平米之間戶型狀況:140平米以上大戶型占22.5%，各類面積戶型銷售均較為良好蕪湖主要高檔工程〔不含別墅產(chǎn)品局部〕主力戶型為110-120平米、100-110平米；其中140平米以上戶型占22.5%；也反響市場對此類戶型具有較高的偏好；蕪湖市場中各面積戶型的銷售情況均較良好，180-200平米戶型由于多處于頂層，銷售略為滯后。產(chǎn)品水平：戶型設(shè)計平淡，附加值和亮點不明顯戶型設(shè)計比較普通，主流三房設(shè)計存在較多缺乏，有較大提升空間。局部新進(jìn)開發(fā)企業(yè)在戶型的緊湊實用上有了很大改善，但并未突出產(chǎn)品的附加值和亮點，產(chǎn)品的性價比未能得到明顯表達(dá)。德邑風(fēng)氣135-142㎡開門的設(shè)計過于緊密，影響居住的私密性。鏡湖世紀(jì)城122㎡客廳較大，但只有一個衛(wèi)生間，居住舒適性未能得到最大發(fā)揮柏莊麗城82㎡過道狹長，浪費面積多，客廳擁擠，極大影響居住舒適度衛(wèi)生間鳳鳴湖片區(qū)：白領(lǐng)階層和附近商業(yè)人群。開發(fā)區(qū)私企業(yè)主、高層管理人員居多大學(xué)城片區(qū)：周邊高校教工群體、高教園區(qū)白領(lǐng)階層及局部市中心客戶。以及局部商業(yè)、企業(yè)主等投資客沿江一線景觀片區(qū)：市區(qū)、周邊郊縣、外地幾乎各占三分之一，市區(qū)客戶以船舶、醫(yī)生、教師、公務(wù)員為主老城片區(qū)：工程周邊既有居民、外地人士；品牌追隨者客源特征：品牌追隨者以及外地客戶對新興的大學(xué)城片區(qū)、政務(wù)片區(qū)域等外圍片區(qū)有所偏好工程位置后續(xù)供給量：新貨量集中在沿江一線景觀區(qū)域以及東部政務(wù)新區(qū)，總貨量合計超過400萬平米項目名稱剩余規(guī)模（萬平米）信德華府5世貿(mào)濱江2長江長現(xiàn)代城2名流印象12奧韻康城0匯成名郡10柏莊麗城25左岸生活40偉星城54合計150項目名稱兆通大觀柏莊領(lǐng)地白金灣柏莊跨界偉星公館長江1號華侖港灣合計規(guī)模(萬平米）40482010621964263柏莊領(lǐng)地白金灣偉星公館柏莊跨界長江1號兆通大觀華侖港灣營銷推廣：注重品牌塑造、宣傳優(yōu)質(zhì)資源、以及概念化炒作是蕪湖高檔樓盤常用的推廣手段鳳鳴湖片區(qū)：突出湖景優(yōu)勢沿江一線景觀片區(qū)：注重一線景觀的表現(xiàn)東部老城片區(qū)：注重品牌優(yōu)勢的表達(dá)以及概念化的炒作大學(xué)城片區(qū)：推廣側(cè)重品牌形象的拔高營銷推廣：除少數(shù)以大戶型為主要工程外，多數(shù)工程并無針對大戶型特別推廣方案，營銷方式過于常規(guī)由于多數(shù)工程在推廣過程中，大面積戶型往往與小戶型同時推出，并無專門針對大戶型的特別推廣方案，大戶型的銷售因此相對較為滯后。但多數(shù)在經(jīng)過一段的持續(xù)銷售周期后，仍然到達(dá)較為良好銷售結(jié)果。我司在安徽省操作過多個大戶型樓盤，積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗；192㎡87㎡116㎡偉星城高層住宅樓面圖營銷推廣：先推住宅、后推別墅，保證工程開發(fā)必要的現(xiàn)金流09年4月25日一期住宅住宅正式推售09年4月25日-5月2日一期別墅認(rèn)購2021年2月二期別墅認(rèn)購09年5月22日花園洋房對外開盤09年12月25日別墅認(rèn)購圣地雅歌各類物業(yè)入市時間比較柏莊麗城各類物業(yè)入市時間比較蕪湖市場多數(shù)工程規(guī)模較大，物業(yè)類型較為豐富，但多數(shù)工程在選擇入市方面，仍然堅持以普通住宅為先導(dǎo),一定程度上便于迅速翻開市場，提升工程的整體去化速度，同時對于后期的產(chǎn)品升級留足空間。但是對于工程品質(zhì)、形象的樹立較慢，難以發(fā)揮品質(zhì)優(yōu)勢打動客戶。蕪湖高端市場總結(jié):目前蕪湖高端市場已經(jīng)形成沿江一線景觀片區(qū)、鳳鳴湖片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、城東片區(qū)等四大區(qū)域，各區(qū)域在景觀、資源上的不同，在宣傳推廣中也不盡相同，總體來看營銷手段單一；高端工程的戶型設(shè)計中，140平米以上大戶型比例超過22.5%，且到目前為止，銷售良好，大戶型產(chǎn)品存在一定的市場空間；市場在銷售過程中，多數(shù)工程〔世貿(mào)濱江除外〕尚未對大戶型作出專門的營銷推廣，大戶型營銷方式亟待創(chuàng)新。蕪湖鴻瑞工程城市宏觀背景分析住宅市場開展現(xiàn)狀競爭市場〔高檔住宅〕分析高檔住宅案例分析市場分析偉星城老城中心政務(wù)新區(qū)本案偉星城——偉星置業(yè)布局城東的重點工程本地最有影響力的實力派開放商最新力作

發(fā)展商安徽偉星置業(yè)總建面約63萬方容積率規(guī)劃要求容積率<1.8建筑密度規(guī)劃要求建筑密度<22%物業(yè)類型一期多層、高層建筑立面面磚加涂料建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格配套大型商業(yè)綜合體、含市政規(guī)劃菜場、幼兒園等關(guān)鍵詞：10年偉星本地最有影響開發(fā)商

形象定位：偉星在政務(wù)新區(qū)的典范之作占據(jù)老城與熱點新區(qū)通達(dá)地段：偉星城，地塊西至弋江北路、北至蕪宣高速、東至規(guī)劃道路、南至赤鑄山東路，距離市中心鳩茲廣場2.5公里，占據(jù)通往主城區(qū)與政務(wù)新區(qū)的主要干道——赤鑄山路核心地段，區(qū)位地段未來開展優(yōu)勢佳!本地最有影響力的開發(fā)商：偉星置業(yè)2000年進(jìn)入蕪湖，近十年間，開發(fā)總量大200萬方，〔宣稱蕪湖每40人就有一位是微星的業(yè)主，以開發(fā)和在開發(fā)的工程有：中西友好花園、香樟城市花園、香格里拉花園、左岸生活、平湖秋月、鳳鳴湖·鳳凰城和圣地雅歌等工程，偉星城的打造是偉星置業(yè)布局整個蕪湖的表達(dá)之一，〔即城北、城中、布局城東、城南等〕后期規(guī)劃規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃幼兒園、菜場英倫建筑風(fēng)格，赭紅色建筑外立面〔老虎窗、煙囪、雙坡面屋頂圓弧拱門等歐式元素〕一梯兩戶，建筑外立面為面磚加涂料簡歐園林〔四角圓頂亭、尖頂疊水小品等〕產(chǎn)品規(guī)劃：由“新古典主義〞風(fēng)格轉(zhuǎn)換為“英式風(fēng)格〞平湖秋月左岸生活偉星城一期多層已經(jīng)售罄二期高層正在預(yù)約B戶型：78㎡兩室兩廳一衛(wèi)C戶型：89㎡三室兩廳一衛(wèi)D戶型：106㎡三室兩廳一衛(wèi)E戶型：118㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型方正，多為一梯兩戶，設(shè)計較為合理，但局部戶型過道狹長6.9米左右7.5米左右小結(jié)扎根外鄉(xiāng)，擴大外鄉(xiāng)品牌影響力；不斷復(fù)制和升級成熟產(chǎn)品線；以口碑傳播深度挖掘潛在客戶。綠地鏡湖世紀(jì)城——城東新區(qū)與老城中心過度地帶重點工程之一全國一線品牌開發(fā)商力作發(fā)展商上海綠地總建面220萬㎡(目前一期)容積率3.25綠化率40%規(guī)劃設(shè)計英國UA/上海現(xiàn)代建筑設(shè)計景觀設(shè)計香港玉麒麟景觀堂物業(yè)公司上海綠地集團物業(yè)首次開盤時間2008.11.1銷售均價首次：4000元/㎡，目前對外均價5700元/㎡物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店關(guān)鍵詞：外地開發(fā)商綠地品質(zhì)，比肩全球定位：220萬平方米雙生態(tài)國際城邦老城中心政務(wù)新區(qū)本案黃山東路一期區(qū)位優(yōu)勢明顯：綠地鏡湖世紀(jì)城，城東新區(qū)第一大盤，位于黃山東路弋江中路與青弋江交口，距離市中心鳩茲廣場4公里，地處蕪湖二環(huán)三環(huán)之間，為蕪湖主城區(qū)東擴的前沿地帶，未來區(qū)位地段優(yōu)勢明顯!全國一線品牌實力開發(fā)商：綠地作為全國知名一線品牌開發(fā)商，17年開疆?dāng)U土，全國19省遍布30余個工程，每個工程均為一座時尚現(xiàn)代生活城，其品牌實力與產(chǎn)品品質(zhì)全國有目共睹。主題公園商業(yè)、商務(wù)區(qū)學(xué)校五星酒店住宅區(qū)物業(yè)類型豐富，先開發(fā)住宅，后開發(fā)商業(yè)、辦公后期高端住宅物業(yè)〔高層〕規(guī)劃用地花園洋房、多層用地回遷一期開發(fā)用地典型海派建筑，現(xiàn)代氣息濃厚，視覺沖擊力強。一期規(guī)劃為18-32層高層住宅，推貨頻繁，下半年推貨速度加快一期占地73730㎡，總建276414㎡，全部為18-32層高層住宅；單次推貨少，〔截止5月底，僅推出4棟高層〕至10月底工程經(jīng)過六次開盤，僅推出10幢高層住宅，貨量1180余套，一期尚有4棟尚未推出；11#樓204套房源，以46平米單身公寓為主〔102套〕另有〔87、122平米兩方三房102套〕2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#已推11.14新推未推房型面積區(qū)間戶數(shù)比例一房45.89-46.1245018.0%二房83.5-93.8160023.9%三房一衛(wèi)111.3-122.5966026.3%三房二衛(wèi)132.59-136.4450420.1%四房159.8-168.791847.3%復(fù)室135-2261084.3%合計——2506100.0%一房46㎡二房83㎡三房130㎡四房162㎡戶型盡量做到緊湊，二房和小三房比例明顯偏高時間節(jié)點內(nèi)容2007.11.28盛大開工2008.7.12臨時售樓中心開放2008.10.9參加蕪湖房博會“聚焦城東，蕪湖萬人調(diào)查大聯(lián)動”2008.10.25產(chǎn)品推介會社區(qū)書吧開放（蕪湖首個）2008.11.1首期開盤，熱銷259套2008.12月每天兩套特價房2008.12.6—12.31抄底風(fēng)暴，1元定房2009.3.21二次開盤，2號樓174套住宅2009.4.25推出20套特價房2009.5.23即將加推120套房源2009.6.286#加推168套房源（4600，一次性97折，按揭98折）2009.8.155#樓96套房源開盤（4600，一次性97折，按揭98折）2009.9月領(lǐng)“7#通行證”直降200元/㎡（7#樓認(rèn)籌）2009.11.1411#樓204套房源開盤，19套商鋪同時開盤，2010.6六月超值優(yōu)惠月，3883元/㎡起促銷風(fēng)格鮮明，特價房、低首付是綠地慣用策略“零首付〞、“1元定房〞是綠地在合肥、蕪湖兩地經(jīng)常使用的策略，效果較好；鏡湖世紀(jì)城的特價房促銷力度要高于合肥的海頓公館，從側(cè)面反映出蕪湖房地產(chǎn)市場競爭劇烈。11.14日11#樓開盤綠地品牌在蕪湖知名度較高，形成眾多追隨者“品牌〞是大盤開發(fā)的長效資源外來開發(fā)商，快速進(jìn)入新市場，價格手段是促進(jìn)成交的有效方法小結(jié)發(fā)展商蕪湖柏麗置業(yè)有限公司總建面54萬㎡容積率1.8綠化率42%規(guī)劃設(shè)計DLN劉榮廣伍振民建筑師事務(wù)所（香港）有限公司首次開盤時間2009.4銷售均價首次：4000元/㎡，目前對外均價5700元/㎡物業(yè)類型住宅、別墅柏莊麗城——外地開發(fā)商進(jìn)入蕪湖市場中高檔工程代表作

套數(shù)比例80-905616.1%90-1005616.1%100-1109025.9%110-120185.2%120-13012836.8%高層住宅面積以120-130平米大戶型為主注重活動營銷，聯(lián)袂國內(nèi)外奢侈品牌，打造工程頂級形象時間內(nèi)容2010年6月20日柏莊麗城目前剩余十余套高層住宅，均價從5300-5400元/㎡不等，同時還剩余三十余套聯(lián)排別墅，戶型以212㎡為主，均價從11000-15000元/㎡不等。2010年1月16日1月16日，柏莊麗城二期開盤，位于社區(qū)核心位置的16#—23#共計61套別墅房源公開發(fā)售，面積從210㎡—240㎡不等，價格也從10000元/㎡—15000元/㎡不等，開盤期間成功購房的客戶可享受10萬元/套的優(yōu)惠。2010年1月1日2010年1月1日，柏莊麗城“非常完美”2010元旦時尚迎新酒會盛大上演，芬迪名品鑒賞、蘭會所冷餐酒會、假面化妝舞會、盛大焰火晚會、LV/施華洛世奇幸運派送等眾多精彩節(jié)目的上演讓人們盡情享受了一場奢華熱鬧的歡樂派對。2009年4月25日—5月2日一期別墅正式對外公開，首期推出約61套，開盤期間基本售罄，面積在200-250平米之間2009年4月25日柏莊麗城一期正式對外公開，高層343套，首期銷售良好，源以118㎡-126㎡舒適三房，87㎡-96㎡之間的溫馨兩房為主以住宅導(dǎo)入市場、以別墅拔升形象，目前以推售別墅為主注重品質(zhì)形象樹立，通過活動提升人氣，樹立高品位住宅先行導(dǎo)入市場，利于工程的去化速度；而對別墅局部的重點推廣，使得工程價值得到更進(jìn)一步的提升，更為后期的高層局部的銷售奠定了更為良好的形象小結(jié)世茂濱江——蕪湖景觀豪宅的代表發(fā)展商蕪湖世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總建面55萬㎡容積率4.17綠化率60%規(guī)劃設(shè)計澳大利亞五貝國際設(shè)計有限公司

首次開盤時間2007.11銷售均價首次：7000元/㎡，目前對外均價8500元/㎡物業(yè)類型高層沿江一線景觀資源融合超高層現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突出景觀效果43層原蕪湖港已經(jīng)售罄局部建設(shè)中局部套數(shù)比例90-100726.7%100-110989.1%110-12013912.9%120-13070.7%130-140888.2%140-150696.4%150-16022020.4%160-17013512.5%170-180767.1%180-200958.8%200以上777.2%戶型設(shè)計以大面積享受型為主，面向高端客戶銷售周期偏長，去化較慢已經(jīng)售罄局部6月底新推貨局部未售局部公寓酒店局部〔未售〕該工程目前以銷售存量為主，2021年6月底新推一幢28層住宅；整體銷售速度偏慢，到2021年6月份，實際銷售備案套數(shù)缺乏1100套，面積僅16萬平米，年均去化僅6.4萬平米；該工程在2007、2021年銷售難有起色，銷售率缺乏50%，2021年下半年至2021年上半年在市場旺盛的帶動下，受到生意人、周邊外來客戶的追捧，同時也被局部外省的投資客〔以上海、浙江、江蘇為主〕所看好，使得銷售率得到明顯提高，根本將前期余貨售罄。營銷手法單一，成為制約工程銷售進(jìn)度的原因之一沿江一線景觀優(yōu)勢、43層超高層是本工程一直的主要賣點之一，但在推廣展示中較為單調(diào)。小結(jié)：本工程位居沿江一線景觀區(qū)域，資源優(yōu)勢突出，加之43層超高層〔另有53層超高層在建設(shè)過程中〕優(yōu)勢，使之具有豪宅氣質(zhì)。工程調(diào)性過高，營銷手段較為單一，銷售周期偏長；PART2：工程定位建議工程本體分析案例借鑒產(chǎn)品再素描工程定位建議營銷推廣初探蕪湖市城市近期建設(shè)規(guī)劃〔2006-2021〕城市開展框架拉開多組團市場格局逐步成形：蕪湖市西進(jìn)受長江水系制約已無開展空間，南北向空間拉開的同時，城市外拓帶來的多極化、多組團市場格局逐步成形。東城區(qū)政府大力引導(dǎo)，未來開展空間廣闊：在政府城市東擴的過程中，通過一中的搬遷和市政府的東遷，政務(wù)區(qū)逐漸進(jìn)入市民視線東城區(qū)開展空間廣闊天一墅工程城市層面：工程所屬區(qū)域地位工程本體認(rèn)知重點開展區(qū)域規(guī)劃分析重點開展地區(qū)規(guī)劃：重點開展區(qū)域：城東組團、城南組團、三山組團重點建設(shè)住宅區(qū)規(guī)劃：-近期重點建設(shè)天門新城、大橋開發(fā)區(qū)、城東新區(qū)、商務(wù)文化中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、三山新區(qū)與三山臨港工業(yè)園區(qū)等地區(qū)城市重點開展區(qū)域之一天一墅工程：是蕪湖近期重點開展區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源,市政配套較為優(yōu)越的工程工程本體認(rèn)知工程四至蕪湖一中政務(wù)文化中心神山公園中央公園工程位于鳩茲大道與萬春大道交匯處南側(cè)商業(yè)中心工程本體認(rèn)知本案大陽垾水系東部星城東部星城工程概況工程本體認(rèn)知工程根本規(guī)劃：工程整體占地132948.31㎡容積率≤2.0聯(lián)體別墅16棟，18519.74㎡空中別墅20872.32㎡會所2300㎡無商業(yè)裙樓住宅規(guī)劃：12棟17+1高層住宅樓2棟16層高層住宅優(yōu)勢：最大化實現(xiàn)工程容積率樓體排布表達(dá)聯(lián)排別墅優(yōu)勢劣勢：日照缺乏存在硬傷社區(qū)無商業(yè)難以滿足短期內(nèi)區(qū)域生活購物需求工程立面工程本體認(rèn)知立面設(shè)計元素較多，樓體特色難以表達(dá)工程本體認(rèn)知工程戶型戶型分區(qū)較為合理，天井的設(shè)計解決了聯(lián)排別墅的內(nèi)部采光問題工程本體認(rèn)知工程戶型戶型中規(guī)中矩，產(chǎn)品附加值不明顯。SWOT優(yōu)勢區(qū)位——政務(wù)區(qū)腹地政府開展重點交通——臨近城市主干道，方便快捷環(huán)境——神山公園、中央公園雙公園盡在咫尺，地塊內(nèi)水源豐富配套——規(guī)劃中金融中心、一中、醫(yī)院規(guī)劃——政務(wù)區(qū)高端產(chǎn)品標(biāo)桿建筑SWOT劣勢環(huán)境——周邊規(guī)劃地塊暫未開工配套——附近配套設(shè)施根本為零物業(yè)——目前商業(yè)氣氛淡薄，區(qū)域居住人氣低交通——路網(wǎng)雖根本建設(shè)完畢，但未建立公共交通體系規(guī)模——屬于中型社區(qū)，體量比較上無明顯優(yōu)勢SWOT威脅城市——城市東進(jìn)，雖政府力挺但市民區(qū)域情節(jié)較重，接受仍需時間經(jīng)濟——國十條出臺，市場觀望嚴(yán)重，成交下滑明顯交通——區(qū)域剛起步，交通仍處于建設(shè)過程中配套——區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有配套根本為零市場——聯(lián)排別墅將工程拉升到整體市場競爭高度，未來競爭對手繁多SWOT機會市場——借助政府輿論引導(dǎo)，借勢發(fā)力奠定未來城市標(biāo)桿樓盤形象。產(chǎn)品——區(qū)域內(nèi)暫未出現(xiàn)此種高端產(chǎn)品。供需——改善型居住受抑制，未來市場存在消費潛力。時機——充分挖掘自身產(chǎn)品及環(huán)境價值，依托輿論跳出幅員全市競爭。工程本體認(rèn)知SWOT分析工程位于蕪湖城區(qū)東部政務(wù)文化核心，將可在最大程度上共享蕪湖在城市擴張過程中所帶來的新資源和新客源。工程位于政務(wù)文化中心規(guī)劃中的重點高中和商業(yè)區(qū)附近，屬政務(wù)區(qū)高價值居住地塊，開展?jié)摿^大。工程鄰近神山公園、中央公園，政務(wù)文化中心的道路、學(xué)校、醫(yī)院等配套的建設(shè)對工程產(chǎn)生利好。區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位遷入，為區(qū)域提供了優(yōu)質(zhì)的客戶資源。工程位于蕪湖老城與新城之間，這將給工程推出全新的居住理念創(chuàng)造了條件。工程宗地水系資源優(yōu)越，是工程后期有利競爭點。周邊生活設(shè)施、公共平安系統(tǒng)、公共交通系統(tǒng)的不完善，需要認(rèn)真對待。區(qū)域之間的競爭不可防止，因而需要在產(chǎn)品形象建立層面下功夫。SWOT小結(jié)理想與現(xiàn)實的矛盾理想——未來的行政文化中心區(qū)：當(dāng)其植入城市擴張的印記后就不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，它是城市功能的一種升級，城市價值的升級，同時也是城市形象的一種升級。現(xiàn)實——新區(qū)未成：雖從老城區(qū)出發(fā)直線距離僅15分鐘，但交通系統(tǒng)、公共平安系統(tǒng)、生活配套等都處在一個需要大力投入時期，且不是在短期內(nèi)能夠得到真正意義上的有效解決。周邊品牌大盤圍合，小面積剛性需求客戶分流，競爭劇烈產(chǎn)品突破點仍待提升，產(chǎn)品線有待從新梳理用理性的思考將理想與現(xiàn)實之間的矛盾化解研究別墅高端產(chǎn)品的功能特色，尋找開展的相容性和共同點，并從中找出充分利用版塊環(huán)境帶來的優(yōu)勢，確定具有引領(lǐng)性和適度超前性的開發(fā)理念，著力于工程規(guī)劃和產(chǎn)品層面的研發(fā)，創(chuàng)立城東組團高端典范居住社區(qū)。PART2：工程定位建議工程本體分析案例借鑒產(chǎn)品再素描工程定位建議營銷推廣初探市府之中別墅之上案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)——合肥恒大華府工程概況政務(wù)區(qū)品質(zhì)突破型樓盤合肥·恒大華府開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團合肥祺嘉置業(yè)有限公司項目位置合肥市政務(wù)區(qū)習(xí)友路與科學(xué)大道交匯物業(yè)類型小高層/高層住宅總建面積44.6萬平米容積率3.13綠地率51.03%建筑風(fēng)格歐式新古典主義園林設(shè)計加拿大ALD景觀設(shè)計公司物業(yè)管理英國戴德梁行（顧問）、金碧物業(yè)（管理）主力面積小戶型：84-89平米大戶型：222/306平米現(xiàn)售均價小戶型：6200元/平米大戶型：豪裝9000元/平米毛坯6000元/平米規(guī)劃配套會所、幼兒園、商業(yè)街開盤時間2009.06.28主要經(jīng)濟指標(biāo)案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)總體規(guī)劃1號4號6號3號9號16號10號12號11號7號8號15號5號2號1-14號為小高層住宅15-24號為中小戶型住宅會所13號14號17號18號19號20號21號22號23號24號幼兒園半圍合式組團設(shè)計案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)建筑景觀小區(qū)竭力營造歐式皇家奢華風(fēng)范合肥首個實景開盤社區(qū)：恒大華府的建筑外觀設(shè)計以歐式新古典主義建筑風(fēng)格為主，首期采用高檔面磚和石材搭配墻面，局部用砂巖浮雕點綴裝飾；奢華大宅附加25平米以上私家觀景空中花園，下沉式空中花園設(shè)計，為私家園藝的厚土培植成就可能；極其復(fù)雜的防水處理，讓您在空中花園體驗親水的樂趣，足不出戶感受愜意生活。景觀設(shè)計采用歐洲古典皇家園林的設(shè)計手法,結(jié)合地域原有條件進(jìn)行設(shè)計,精心運用各式極具歐式皇家園林風(fēng)格的景觀元素造景,繁復(fù)的歐式地花、雕刻精細(xì)的落水景墻、精美的花缽、流暢的模紋花壇，歐式雕塑以及華美水景在空間中均有表達(dá)；風(fēng)格上主要表達(dá)了英式園林的自然風(fēng)情和法式園林的尊貴大氣，同時具有精致典雅、浪漫高貴的氣質(zhì)，兼具欣賞性和功能性，給客戶提供一個高品質(zhì)、高品位的生活空間。3.5米層高+7米挑高空中花園+98處景觀節(jié)點+700株珍貴古木+2500豪裝+20000平米中心皇家園林+....案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)工程首次開盤推出南向組團大戶型產(chǎn)品〔2#、3#、6#、7#東單元〕以及沿習(xí)友路小戶型產(chǎn)品〔16#、17#〕，大戶型合計154套，小戶型合計480套，總計634套，推售面積80260平米，可售貨量為4.5億元；后續(xù)加推4#和7#西單元，以及20#一單元，共計186套。工程首次開盤大戶型毛坯折后均價為5000元/平米，豪裝折后均價7500元/平米，小戶型精裝折后均價5300元/平米。樓層差價約30元左右；截至10年6月，工程銷售金額超過15億。開盤推貨情況本錢價開盤、快速出貨勁銷1.8億元沖合肥高端市場銷售神話2#3#7#16#17#20#4#6#

開盤當(dāng)天認(rèn)購額外85折，除此以外按揭99折，一次性98折，2日內(nèi)簽定購房合同另享98折優(yōu)惠。案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)創(chuàng)新戶型劣勢：向南只有一間臥室，實用性不高；過道長，浪費面積多。單數(shù)層空中花園位置偶數(shù)層空中花園位置一梯兩戶，板式結(jié)構(gòu)，全明設(shè)計,南北通透；入戶玄關(guān)，承啟空間，私密居家；3.5米層高，25米超大面寬，盡顯闊綽府邸，7米挑高超大空中花園、約20-30平米大空間，緊連闊氣廳堂，對話自然，媲美別墅露臺；5.5米超大開間客廳，緊鄰小功能廳；雙廳雙開門設(shè)計，直抵空中花園盛景；方正廚房帶操作陽臺，實用氣派；全功能主臥，大面寬套間，三面轉(zhuǎn)角窗，獨特設(shè)計，內(nèi)置步入式衣帽間，獨立書房與衛(wèi)生間；大飄窗次臥套間，居住更舒適；帶獨衛(wèi)工人房、儲藏室、操作陽臺等，縝密布局，超凡氣度，倍顯豪門之尊貴。案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)創(chuàng)新戶型案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)重大節(jié)點〔事件營銷推廣〕08年11月8日，恒大華府品鑒中心正式開放；08年11月26日，恒大華府工程全程協(xié)辦的“高爾夫精英賽〞成功舉行；09年6月17日，恒大華府正式入市，并啟動認(rèn)籌；09年6月27日，恒大華府盛邀葛優(yōu)、范冰冰，舉行開盤啟動盛典；09年6月28日，恒大華府工程首期盛大開盤；09年7月11日，恒大華府舉辦美女廚友會活動；09年7月12日，恒大華府舉方法國紅酒鑒賞會活動；09年7月25日，恒大華府舉辦招行白金卡客戶健康體側(cè)活動...案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)熱銷解碼實景展示+創(chuàng)新產(chǎn)品+價格策略+轟炸推廣+銷售執(zhí)行力20000平米皇家園林無與倫比宏大建筑立面奢華樣板房7200平米會所美倫美奐超大平層產(chǎn)品創(chuàng)新暢銷戶型83平米兩房89平米三房毛坯+精裝產(chǎn)品線豐富秉承集團一貫營銷策略本錢價入市高性價比開盤必特價特價必升值合富輝煌強力執(zhí)行從首篇報廣入市到開盤只有短短十天時間，合富動用百人團隊協(xié)作共創(chuàng)1.8億銷售神話短時間內(nèi)地毯式轟炸推廣覆蓋全城線上通過報紙、網(wǎng)絡(luò)、播送傳達(dá)開盤信息，線下短信息全城覆蓋案例借鑒—城市新區(qū)成功案例解構(gòu)PART2：工程定位建議工程本體分析案例借鑒產(chǎn)品再素描工程定位建議營銷推廣初探新政務(wù)中心：東三環(huán)路、新一中西北側(cè)——稀缺城市生態(tài)濕地新區(qū)帶來的城市中心轉(zhuǎn)移長450米以上生態(tài)濕地的稀缺資源政務(wù)區(qū)高收入人群的居住地城市重點中學(xué)20萬平米高檔居住區(qū)——地標(biāo)建筑區(qū)域影響力對區(qū)域的未來開展影響較大有利于盤活局部地塊資源城市中產(chǎn)聚集地戶型面積覆蓋面較大——產(chǎn)品線豐富，客群覆蓋面較廣共2656套，其中90平米以下占33.68%90～125平米占33.68%130~170平米占16.74%170平米以上占15.91%

戶型設(shè)計無明顯亮點——市場競爭力相對較弱舒適化程度略有欠缺一梯四戶的常規(guī)戶型，無附加值，難以說服我們的目標(biāo)客群內(nèi)部空間組織受形態(tài)局限，功能房間尺度小，使用功能局限未來黃金區(qū)位，高標(biāo)準(zhǔn)的工程定位，有待提升的產(chǎn)品小結(jié)：產(chǎn)品路線：中高端產(chǎn)品路線區(qū)域價值生態(tài)價值聯(lián)排別墅標(biāo)桿產(chǎn)品基于：·充分實現(xiàn)產(chǎn)品價值的需要，拉升整體價值·躲避市場風(fēng)險，實現(xiàn)資本的快速滾動山湖林?！ぬ煲皇鸓ART2：工程定位建議工程本體分析案例借鑒產(chǎn)品再素描工程定位建議營銷推廣初探尋找價值突破優(yōu)勢——深入挖掘劣勢——避重就輕天一墅·價值體系構(gòu)建價格速度品牌更高更快更強三大目標(biāo)：顯性基因-直接引力-造市造勢四大核心價值奠定優(yōu)勢地位一個現(xiàn)象：不同資源的不同支撐力鳳鳴湖湖景別墅世貿(mào)·濱江、信得華府一線江景左岸生活圣地亞哥

城市中心東部星城綠地·鏡湖城

生態(tài)水景偉星城銀湖春天公園美宅天一墅？生態(tài)水景、政務(wù)中心、公園美宅…神山公園、中央公園及大陽垾，自然資源豐富自然價值神山公園示意中央公園示意大陽垾水系示意區(qū)位價值城市東擴重點開展區(qū)位，城市功能配套聚集中心。一中效果圖規(guī)劃公園蕪湖市一中占地240畝，總建13萬方，預(yù)計投資4.06億元，方案2021年9月正式使用，對外招生。工程規(guī)劃占地面積約70萬平方米，投資約25億元，主要包括展示中心和創(chuàng)意基地。包括未來世界、生命起源、等十二個主題區(qū)，均以動漫與高科技為核心。到明年5月，蕪湖將擁有第二個以動漫為核心的大型文化產(chǎn)業(yè)主題公園。新區(qū)沙盤〔紅色為政府，方案今年年底搬入〕華強方特夢幻王國〔動漫城〕交通條件道路通達(dá)，依托城市三環(huán)，快捷便利三環(huán)〔鳩茲大道〕本案規(guī)劃設(shè)計高端產(chǎn)品結(jié)合中高端產(chǎn)品排布，工程整體品質(zhì)優(yōu)越。一梯四戶舒適中產(chǎn)160㎡奢華平層230㎡聯(lián)排別墅特色建筑個性鮮明的建筑外立面，成就地標(biāo)建筑根底。星級配套2300平米多功能會所,國際幼兒園，政務(wù)商業(yè)中心后奢侈生活方式充分占據(jù)城市資源與自然資源,彰顯上游居所生活方式。自然環(huán)境:緊鄰大陽垾水系、神山公園及中央公園，自然資源豐富區(qū)位價值:城市東部政務(wù)重點開展區(qū)位，城市休閑會聚中心交通條件:道路通達(dá)，依托鳩茲大道，快捷便利規(guī)劃設(shè)計:國際主流規(guī)劃理念，打造尚品典藏之作建筑特色:個性鮮明的建筑外立面，成就地標(biāo)建筑根底。園林環(huán)境:集中型景觀設(shè)計星級配套:2500平米多功能會所,國際幼兒園，政務(wù)商業(yè)中心優(yōu)越生活方式:充分占據(jù)城市資源與自然資源,彰顯上游居所生活方式。工程賣點提煉在沿江豪宅充滿的蕪湖、政務(wù)區(qū)版塊越來越不稀奇的今天不缺水的蕪湖需要新的豪宅指標(biāo)自我板塊價值的提升與區(qū)域價值從新塑造是工程當(dāng)務(wù)之急的目標(biāo)更是不可復(fù)制的豪宅價值標(biāo)簽價值提煉一中效果圖規(guī)劃公園蕪湖市一中占地240畝，總建13萬方，預(yù)計投資4.06億元，計劃2010年9月正式使用，對外招生。項目規(guī)劃占地面積約70萬平方米，投資約25億元，主要包括展示中心和創(chuàng)意基地。包括未來世界、生命起源、等十二個主題區(qū)，均以動漫與高科技為核心。到明年5月，蕪湖將擁有第二個以動漫為核心的大型文化產(chǎn)業(yè)主題公園。新區(qū)沙盤（紅色為政府，計劃今年年底搬入）華強方特夢幻王國（動漫城）核心價值一：城市資源中心絕對中心絕對稀缺核心價值二生態(tài)水景核心價值三換個視點，站在豪宅的高度看天一墅工程根本規(guī)劃：工程整體占地132948.31㎡容積率≤2.0聯(lián)體別墅16棟，18519.74㎡空中別墅20872.32㎡會所2300㎡無商業(yè)裙樓住宅規(guī)劃：12棟17+1高層住宅樓2棟16層高層住宅絕對住宅核心區(qū)位+稀缺產(chǎn)品供給=特有產(chǎn)品競爭力核心價值四絕對珍藏絕對住宅絕對中心絕對稀缺絕版珍藏鑄就天一墅的絕對競爭力山樹林海·核心區(qū)·絕版標(biāo)志性居住集群總結(jié):后奢侈之城這樣一個居住集群沉醉于山湖林海的視覺盛宴為人們呈獻(xiàn)豐美的品味生活為每一個擁有者標(biāo)榜絢麗的人生徽章它代表著活力、富足、進(jìn)取、榮耀這就是我們的——區(qū)域認(rèn)同感—地域來源—城市中心、附屬縣市城市依賴性—職業(yè)特征—企業(yè)高管、私企老板、政府公務(wù)員、高端收入人群意識先進(jìn)性—年齡特征—28~55歲之間高知人群，骨干力量消費成熟性—置業(yè)特征—改善型置業(yè)的自住型客戶，追逐身份的一、二次置業(yè)客戶或投資性客戶人群鎖定:蕪湖各企事業(yè)單位的中高管理層周邊企事業(yè)單位公務(wù)員蕪湖私企業(yè)主、單位經(jīng)理人、律師、注冊會計師、各行業(yè)經(jīng)紀(jì)人等蕪湖周邊各大專院校、教學(xué)單位的領(lǐng)導(dǎo)和教師蕪湖周邊大型商業(yè)場所的外來經(jīng)商老板蕪湖下屬地縣級城市高收入人群外地購房客戶〔家在蕪湖，但在上海、浙江工作人群等〕面向蕪湖及蕪湖三縣的客戶群體客戶來源人群特征：高度認(rèn)同別墅的文化內(nèi)涵，對蕪湖充滿眷戀與激情依賴于蕪湖賦予的時機，不斷向上伸展，沖擊人生理想深刻融入蕪湖城市文化，自我身份確認(rèn)，有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越感對別墅所表達(dá)個人成就與榮耀的標(biāo)榜滿懷向往良好的教育背景，多元化知識結(jié)構(gòu)自信，有雄心，富于勇氣和斗志事業(yè)成功，更多的責(zé)任感和包容力富有自我見地，理性與感性，現(xiàn)實與理想并存健康的物質(zhì)追求，講究生活的質(zhì)量與多彩無蕪湖戶口，在蕪湖工作生活或需要告訴別人自己成功了有蕪湖戶口，在蕪湖工作需要較好的居住環(huán)境來得到圈層對自己的認(rèn)可蕪湖本地的成功人士成功人士新社會階層人群標(biāo)簽：工程核心價值體系工程目標(biāo)人群鎖定后奢侈之城新社會階層定位思考：新社會階層的后奢侈之城工程形象定位后奢侈之城后：一種超越現(xiàn)代的表現(xiàn)，一種凌駕頂峰之上的代表奢侈：按照沃爾岡拉茨勒的說法，“奢侈是一種整體或局部地被各自的社會認(rèn)為是奢華的生活方式，大多由產(chǎn)品或效勞決定。〞城：本案對成功人士而言，是一種圈層的聚集與劃疆為界的表達(dá)。PART2：工程定位建議工程本體分析案例借鑒產(chǎn)品再素描工程定位建議營銷推廣初探同樣擁有多種資源的競爭對手，在產(chǎn)品上讓天一墅很難脫穎而出，我們的如何搶占市場客群，以何種方式占有市場關(guān)注度，是工程推廣中研究的重點課題：目標(biāo)客戶：中產(chǎn)階級激發(fā)欲望：后奢侈之城〔狀態(tài)〕領(lǐng)袖地位：建立新的領(lǐng)袖標(biāo)準(zhǔn)立體組合：媒體、活動、展示價值體驗：業(yè)主的聲音我們的推廣策略必須立足于：搶占市場高度，由客戶經(jīng)營入手，打破常規(guī)推廣路線！聚集蕪湖中產(chǎn)圈層，重新打造蕪湖中產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，占領(lǐng)市場中產(chǎn)領(lǐng)袖地位！聯(lián)合相關(guān)媒體資源，在工程面市初期出版?新社會階層?，借此從新圈定蕪湖中產(chǎn)圈層，吸引輿論關(guān)注！將立體媒體、公關(guān)活動、銷售管理與展示以及其他方式以“新社會階層〞為核心進(jìn)行有效整合才能完成標(biāo)準(zhǔn)的建立！一、整合攻擊媒介策略思路“整合傳播，軟硬兼施，全面出擊〞1.以書籍——?新社會階層?、針對性刊物為主打發(fā)動強大宣傳攻勢2.整合多種媒體：雜志、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、播送、?客戶通訊?整合攻擊媒體策略應(yīng)遵循以下原那么：1、群眾媒體與專業(yè)媒體和小眾媒體相結(jié)合；2、面、點傳播相結(jié)合；3、廣泛傳播和定點傳播相結(jié)合；4、通過其他媒體實現(xiàn)信息的定點傳播；5、不斷制造新聞熱和市場噱頭。?整合攻擊媒介策略〔1〕雜志：慎重的選擇中產(chǎn)階級讀物，以中產(chǎn)階級最喜愛的讀物作為主要的投放載體；一方面通過對?新社會階層?本身的推廣建立中產(chǎn)階級標(biāo)準(zhǔn)；一方面通過對天一墅倡導(dǎo)的生活方式進(jìn)行詮釋，使兩者有機結(jié)合?！?〕報紙廣告：軟硬兼施，嘗試夾報媒介軟文、新聞與硬性廣告相結(jié)合。軟文在前，硬廣在后，軟文以大版面深度訴求，在硬廣揭發(fā)布前刊登；先以軟文吸引注意，隨后硬廣告再加深印象。每次軟硬廣告均一前一后，訴求同一主題，相互作用，吸引有印象、有好感的客戶在周六、周日形成看房頂峰。?整合攻擊媒介策略〔3〕網(wǎng)絡(luò)：利用網(wǎng)絡(luò)平臺整合工程內(nèi)涵網(wǎng)絡(luò)作為一個以評論為主的媒體，充分利用其評論性質(zhì)，以論壇、博客等形式對?新社會階層?的價值體系充分詮釋，有效引導(dǎo)目標(biāo)客戶對號入座；整合工程內(nèi)涵，使目標(biāo)客戶被圈入中產(chǎn)階級群體的同時認(rèn)同工程本身倡導(dǎo)價值。?整合攻擊媒介策略〔4〕播送：以傳播工程信息為主，結(jié)合中產(chǎn)階級價值標(biāo)準(zhǔn)，使該媒體成為兩者結(jié)合的有效載體，將中產(chǎn)階級和天一墅倡導(dǎo)的共同生活方式充分結(jié)合。?整合攻擊媒介策略〔5〕戶外封殺：截留競爭對手客戶公路路牌、道旗，將周邊樓盤看房的客戶全部納入我們的射程之內(nèi)。?整合攻擊媒介策略〔6〕?客戶通訊?：與已購及欲購房客戶直接溝通平臺一方面以內(nèi)刊的形式傳達(dá)有關(guān)天一墅工程本身的建筑進(jìn)度、施工質(zhì)量、客戶反響等根底資料；一方面是客戶通訊設(shè)置專門的客戶反響專欄，遵循“以客戶的聲音說話〞推廣形式；再一方面結(jié)合?新社會階層?，將該書所倡導(dǎo)和被標(biāo)準(zhǔn)化的生活方式吻合。?整合攻擊媒介策略?整合攻擊媒介策略〔7〕短信：短信群發(fā)通過每月消費額鎖定大客戶群體，做一對一的媒體傳播，力求工程信息及最新活動動態(tài)，中產(chǎn)階層第一時間全面接收。二、整合攻擊促銷與公關(guān)活動配合廣告與促銷與公關(guān)活動緊密結(jié)合，相互促進(jìn)促銷、公關(guān)活動與廣告投放是營銷工作中不可分割的要素。促銷與公關(guān)活動可以為廣告投放提供目標(biāo)對象，量化周期，使廣告訴求特色鮮明；廣告可以為促銷與公關(guān)活動制造輿論氣氛和購置導(dǎo)向，最大限度地將信息廣泛傳達(dá)、滲透。而且促銷與公關(guān)活動還為我們的營銷工作提供了一個借鑒和結(jié)合其他行業(yè)成功經(jīng)驗的有效途徑。同時，它們同形象廣告、現(xiàn)場銷售等共同構(gòu)成完整的營銷體系。整合攻擊促銷與公關(guān)活動配合為了使廣告與促銷與公關(guān)活動的整合效益最大化，還須同時滿足以下三個條件：1、廣告與促銷、公關(guān)活動聯(lián)動使用：應(yīng)該清醒地認(rèn)識到三者的作用不可相互替代。在房地產(chǎn)市場競爭劇烈的今天，僅憑一、二那么好廣告創(chuàng)意或簡單地執(zhí)行一個促銷活動，都是不可能成功的。只有將它們同時實施，使之相互依托，各負(fù)其責(zé)，才能產(chǎn)生巨大的合力；2、先培養(yǎng)市場，后收獲果實：目標(biāo)市場的培養(yǎng)工作是決定成敗的關(guān)鍵因素，在一個完整有效的營銷方案中，目標(biāo)市場的培養(yǎng)工作是指為了給下一個階段的核心營銷廣告活動搭建一個充分的平臺，必須要提前一個周期實施周密的根底推廣行為，到達(dá)使消費者對產(chǎn)品的認(rèn)知度與好感度不斷提升，最大限度地消除他們對廣告的抵觸心理，增強品牌的親和力；時間4月3月1月6月5月推廣階段展示推廣推廣活動相關(guān)物料營銷節(jié)點7月2月推廣主題工地圍板、戶外、電視、報廣、軟文、電臺、網(wǎng)絡(luò)、樓宇液晶、公交車身、拓展活動、現(xiàn)場接待、雜志銷售中心、樣板房、示范區(qū)、企業(yè)品牌展示區(qū)、工法展示、建筑裝修展示單位施工、現(xiàn)場實景展示、網(wǎng)站工地圍板、媒體滲透、戶外大牌懸疑廣告出街4月1日-3日別墅至寶鑒賞會從精神貴族到生活貴族模型、3D片、宣傳冊、?新社會階層?、手袋、水杯模型、3D宣傳片、宣傳冊、水杯、手袋預(yù)熱期接受咨詢一期形象導(dǎo)入期蓄客項目續(xù)銷期（根據(jù)首批貨量銷售進(jìn)度加推新貨）3月12日會所開放活動4月30日名車鑒賞會、樣板房發(fā)布會啟動“天一墅〞6月26日天一墅盛大開盤4月1日-3日別墅至寶鑒賞會準(zhǔn)備期11月完成會所、樣板別墅工程建設(shè)，12月會所裝修進(jìn)場2月下旬會所進(jìn)場公開接受客戶咨詢樣板房進(jìn)場裝修6月中旬前拿到預(yù)售許可證事件營銷4月30-5月6日名車展示會工地圍板、戶外、網(wǎng)絡(luò)、報廣軟文、報廣模型、3D宣傳片、宣傳冊、水杯、手袋、樓書、光碟預(yù)熱市場品牌落地項目導(dǎo)入入市造勢系列事件策劃形成一期營銷階段最高潮以明星蒞臨開盤盛典點燃營銷沸點山湖林?！ぬ煲皇茉炱放普峡蛻糍Y源天下會系列專屬活動營銷目的天一墅2021年上半年營銷總綱5月下旬地塊具備預(yù)售報批條件城市中產(chǎn)論認(rèn)籌期6