社區(qū)商業(yè)調(diào)研報(bào)告

社區(qū)商業(yè)調(diào)研報(bào)告報(bào)告單位：商業(yè)運(yùn)營(yíng)籌備組報(bào)告時(shí)間：2011年11月24日目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、 社區(qū)商業(yè)理論概述 4\o"CurrentDocument"起源 4\o"CurrentDocument"內(nèi)涵 4\o"CurrentDocument"類型 5\o"CurrentDocument"二、 社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)品牌商家 5\o"CurrentDocument"各業(yè)態(tài)部分商家列表 5\o"CurrentDocument"三、 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)需求表 6\o"CurrentDocument"1. 超市類 6\o"CurrentDocument"餐飲類 8\o"CurrentDocument"便利店類 10\o"CurrentDocument"服務(wù)配套及精品類 10\o"CurrentDocument"美容美發(fā)類 11\o"CurrentDocument"生活家居 12休閑類 13\o"CurrentDocument"教育培訓(xùn)類 14\o"CurrentDocument"四、 社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式 14\o"CurrentDocument"1. 銷售模式 14\o"CurrentDocument"2. 銷售策略 15五、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求調(diào)查171.商業(yè)配套設(shè)施需求1.7.2.社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求.2.0.3.從潛在業(yè)主購(gòu)買日常用品的主要場(chǎng)所看社區(qū)超市的定位2.1.六、社區(qū)商業(yè)相關(guān)政策法規(guī)251.國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)服務(wù)工作的意見2.5.2.江蘇省社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)范.2.5.3.蘇州市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于促進(jìn)蘇州市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)建設(shè)的實(shí)施意見的通知.2.5社區(qū)商業(yè)調(diào)研報(bào)告一、 社區(qū)商業(yè)理論概述起源社區(qū)商業(yè)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)50年代的美國(guó)，由于當(dāng)時(shí)家庭汽車的普及以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)，體現(xiàn)“一站式”購(gòu)物的滿足能力，例如美國(guó)椰林梅菲爾購(gòu)物中心、卡羅拉購(gòu)物中心。到了60年代，英國(guó)、法國(guó)等西方國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)。70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。我國(guó)的社區(qū)商業(yè)起步較晚，大約上世紀(jì)80年代末90年代初一些零散的以滿足社區(qū)居民日常生活必需品消費(fèi)的底層住宅改造的“底商”出現(xiàn)了，雖然檔次較低，但是隨之?dāng)?shù)量的增加，狹義上的社區(qū)商業(yè)初步形成。從2000年至今，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，開發(fā)出各種特色的商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心，依托于社區(qū)，卻面向社會(huì)開放，其功能集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑于一體。自此，社區(qū)商業(yè)得到飛速發(fā)展，并逐漸成為商業(yè)研究的一個(gè)熱點(diǎn)。內(nèi)涵社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)，總規(guī)模一般控制在3萬平方米以內(nèi)。社區(qū)商業(yè)的空間布局要充分考慮社區(qū)居民消費(fèi)的便利性、環(huán)境的宜居性和市容的整潔性。社區(qū)的商業(yè)設(shè)施要相對(duì)集中，與住宅區(qū)之間的距離不少于100M，避免商住合一?；咀龅健?1020”，即居民從家出門步行5分鐘（200M）可以到達(dá)便利店、早餐店和書報(bào)亭等，出門步行10分鐘（400M）可到達(dá)超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、廢舊物資回收站、便民藥店、美容美發(fā)店、服裝干洗店、修理鋪等，出門步行20分鐘左右（1000M）可到達(dá)區(qū)域商業(yè)中心，社區(qū)居民的基本生活需求在此都可得到基本滿足。

類型類型特點(diǎn)與住宅面積比項(xiàng)目舉例外向型商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。5%-11%蘇州玲瓏灣生活館偏外向型這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。2%-5%無錫魅力社區(qū)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。2%以下蘇州金品會(huì)所二、 社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)品牌商家各業(yè)態(tài)部分商家列表業(yè) 態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、歐尚、家樂福社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)超市城市之間、華潤(rùn)餐飲大型餐飲西餐咖啡星巴克、米羅、上島、新島、綠茵閣中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、漢堡王、艾署、永和、7+7、老娘舅便利店可的、萬寧、全家、喜士多、7-11服務(wù)配套禮來藥店、海王藥店、布蘭奇干洗、中國(guó)銀行、芥子書屋、柯達(dá)沖印、票務(wù)代購(gòu)、信義房產(chǎn)、三春暉書店、光輝歲月音像店

美容美發(fā)美容自然美、金莎、百蓮凱、永琪、伊曼姿、克麗緹娜美發(fā)卡伊、藝?yán)取⑿『！⑿∫?、金莎、永琪、雅姿生活家居月星、無印良品、 五十休閑娛樂茶藝一茶一坐、錢塘茶人、避風(fēng)塘、清風(fēng)茶藝館SPA足浴和中堂、清沐、足生堂、大瀚、大宋、大桶大、刀馬旦、卓逸養(yǎng)生館、陽(yáng)光麗都養(yǎng)生會(huì)所教育培訓(xùn)早教樂咼、可音可、金寶貝課外輔導(dǎo)碩博、至善、學(xué)大、精銳少兒興趣馬曉春、童話館、楊梅紅、天音琴行三、 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)需求表超市類1）大型綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（M2）10000-20000單層面積（M2）5000-10000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）-1—3結(jié)構(gòu)層咼要求（M）三4.5進(jìn)深三50樓板承重（Kg/m2）三500給排水提供市政管道供水，且供水量三100噸，排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw—150kw/1000m?，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直父通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口

燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（M2）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2）社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ1,000-3,000單層面積（mJ1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1?2結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4.5樓板承重（Kg/mJ三500給排水接駁到位，日供水量2100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw—150kw/1000m,，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯

餐飲類（1）大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ1,000-3,000單層面積（mJ500—1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1?3結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4.5樓板承重（Kg/mJ三500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2）快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ150-400單層面積（mJ100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1?2結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4步梯（部）1

燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯3）西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1?2單層面積（mJ100-250結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯（4）西餐咖啡店餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對(duì)較大因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1?2單層面積（mJ200-500

結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對(duì)硬件技術(shù)指標(biāo)的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開間、進(jìn)深和層高等。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4開間（m）4—9進(jìn)深（m）W15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修技術(shù)指標(biāo)具體要求服務(wù)配套及精品類服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積通常不大，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購(gòu)買頻率較高的商品，

但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類商家基本相同。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ30—200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4開間（m）3—10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。1）美容SPA：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）W3結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯

2）美發(fā)技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ80—150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4開間（m）4—8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯生活家居生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）W3層咼要求（m）三3開間（m）3-5

進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)于供配電、供給水、排污要求高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等技術(shù)指標(biāo)有一定要求。1）茶藝技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ三200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2?3結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2）SPA足浴技術(shù)指標(biāo)具體要求

需求面積（mJ三200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2?3結(jié)構(gòu)層咼要求（m）三4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿揽刹恍枰阍】梢杂秒娡＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯教育培訓(xùn)類本業(yè)態(tài)主要是做少兒培訓(xùn)教育類項(xiàng)目，孩子的教育問題一直是每個(gè)家庭所關(guān)注的焦點(diǎn)，這一業(yè)態(tài)引入社區(qū)體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主的尊重和關(guān)心。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（mJ三200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）W3層咼要求（m）三3開間（m）3-10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯四、 社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式銷售模式目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也

各不相同。銷售策略銷售模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)適用范圍純銷售發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；4?若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)帶租約銷售通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回

損壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；5?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。報(bào)；3.純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。短期返租銷售（三年）前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3.3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。1?承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較咼；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。1?作為一項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)銷售長(zhǎng)期返租銷售（十年）前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速1?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。1?作為一項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)銷售

度。4.如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。五、 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求調(diào)查社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是相關(guān)項(xiàng)目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射周邊的社區(qū)外消費(fèi)群體，即非業(yè)主。信達(dá)行房地產(chǎn)顧問有限公司對(duì)全國(guó)200個(gè)社區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行調(diào)研，按照潛在業(yè)主對(duì)不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個(gè)層次:1.商業(yè)配套設(shè)施需求（1）強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施“強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場(chǎng)”、“購(gòu)物中心”、“銀行”；“潛在業(yè)主對(duì)“強(qiáng)需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，對(duì)“綜合超市”的需求占85.3%，對(duì)“菜市場(chǎng)”的需求占66.1%，對(duì)“購(gòu)物中心”的需求達(dá)到56.9%，對(duì)“銀行”的需求達(dá)到53.7%，都超過50%；附表1-1社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施---強(qiáng)度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場(chǎng)66.166.456.550購(gòu)物中心56.957.156.550銀行53.753.669.60

強(qiáng)需求商業(yè)配套設(shè)施66.1%（2）中度需求商業(yè)設(shè)施“中度需求商業(yè)設(shè)施”，即需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“幼兒園”、“24小時(shí)便店”、“書店”、“洗衣店”、“健身中心”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等；潛在業(yè)主對(duì)“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，公寓需求群體對(duì)“藥房”（43.5%）、“健身中心”（34.8%）、“書店”（21.7%）、“洗衣店”（21.7%）、“游泳池”（21.7%）等設(shè)施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體對(duì)“診所”（37%）、“餐館”（35%）、“公園”（26.8%）“幼兒園”（20.4%）、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”（19.6%）“、美容美發(fā)店”（12.6%）、“老年活動(dòng)中心”（12.4%）”等商業(yè)設(shè)施的需求強(qiáng)度明顯高于公寓群體。附表1-2社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施中度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅藥房38.238.343.50診所3737.526.150餐館3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.134.8100幼兒園20.420.41350

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館19.6204.35024小時(shí)便店18.718.717.40書店16.31621.7100洗衣店15.314.921.750游泳池14.514.321.750娛樂中心13.513.51350美容美發(fā)店12.612.8&70老年活動(dòng)中心12.412.6&70中度需求商業(yè)設(shè)施37.0% 21.7%□藥房中度需求商業(yè)設(shè)施37.0% 21.7%□健身中心□書店□洗衣店■游泳池□診所□餐館□公園■幼兒園□運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館□美容發(fā)發(fā)店□老年活動(dòng)中丿3）弱需求商業(yè)設(shè)施“弱需求商業(yè)設(shè)施”，比重在10%以下主要包括“修理店”、“彩擴(kuò)沖洗店”茶館”、“花店”、“寵物店”、“高爾夫球場(chǎng)”。附表1-3社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施一-弱度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅修理店&18&70彩擴(kuò)沖洗店7.87.8&70茶館7.27.44.30花店6.36.3&70寵物店5.95.7130高爾夫球場(chǎng)3.33.28.70

弱需求商業(yè)設(shè)施口修理店弱需求商業(yè)設(shè)施□彩擴(kuò)沖洗店□茶館□花店■寵物店□高爾夫球場(chǎng)社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看，休閑娛樂的設(shè)施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場(chǎng)所”等，那么不同檔次住宅業(yè)主在社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求上到底存在哪些差異呢？從附表2-1的數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著住宅檔次的上升，潛在業(yè)主對(duì)“健身場(chǎng)所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、“球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“咖啡廳”、“茶館”、“酒吧”的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，這也表明這些休閑娛樂設(shè)施和高檔住宅社區(qū)的相關(guān)性明顯高于普通住宅，開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該著重考慮此類配套設(shè)施，但是否配置所有業(yè)態(tài)，規(guī)模多大還需要考慮各個(gè)項(xiàng)目的具體情況，包括入住業(yè)主的數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、年齡等因素。附表2-1潛在購(gòu)房群體經(jīng)常光顧的休閑娛樂場(chǎng)所經(jīng)常光顧的休閑娛樂場(chǎng)所總體普通住宅公寓townhouse/別墅健身場(chǎng)所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館25.122.636.551.5咖啡廳22.420.133.745.5茶館18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3

迪廳歌舞廳/夜總會(huì)迪廳歌舞廳/夜總會(huì)1110.415.412.17.66.215.418.2休閑娛樂場(chǎng)所27.8% 29.8%□健身場(chǎng)所□西式快餐廳27.8% 29.8%□電影院□KTV□游泳館□KTV□球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)□咖啡廳□茶館■酒吧□迪廳□歌舞廳/夜總從潛在業(yè)主購(gòu)買日常用品的主要場(chǎng)所看社區(qū)超市的定位俗話說開門七件事“柴米油鹽醬醋茶”，描述的是普通居家過日子必須考慮的事情，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的購(gòu)物習(xí)慣和消費(fèi)場(chǎng)所發(fā)生了比較大的變化，普通老百姓（尤其是家庭主婦）最經(jīng)常去購(gòu)物的地方一定是超市，隨著社區(qū)規(guī)模的日益擴(kuò)大，超市入駐大型社區(qū)的案例也逐漸增加，但不同品牌超市的定位（或者說主營(yíng)業(yè)務(wù)）存在比較大的差異，有的以“生鮮產(chǎn)品”為主打，有的以“食品”為主打，有的甚至帶有百貨經(jīng)營(yíng)的“服裝產(chǎn)品”，而不同項(xiàng)目究竟適合什么品牌的超市，起關(guān)鍵因素的還是社區(qū)入住的消費(fèi)者。從潛在業(yè)主購(gòu)買“蔬菜水果”的主要場(chǎng)所來看，主要是超市（超過50%），其次是大棚/菜市場(chǎng)，但值得注意的是，有相當(dāng)一部分群體購(gòu)買蔬菜水果是選擇的不是超市，“早市”占17.9%，約總體的1/6強(qiáng)，另外“大棚/菜市場(chǎng)”也占有相當(dāng)?shù)谋戎?，接?/3。附表3-1購(gòu)房群體購(gòu)買蔬菜水果的主要場(chǎng)所購(gòu)買蔬菜水果的主要場(chǎng)所總體普通住宅公寓Townhouse/別墅早市17.918.615.19.4菜市場(chǎng)/大棚32.934.322.628.1超市46.644.658.559.4便利店1.71.72.80.0

從潛在業(yè)主購(gòu)買“日常用品”的主要場(chǎng)所來看，主要是超市（超過80%），其次是購(gòu)物中心/大型商場(chǎng)（約占10%），通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，潛在業(yè)主通過超市購(gòu)買“日常用品”的比例要明顯高于該群體通過超市購(gòu)買“蔬菜水果”和“生鮮食品”的比例，這也是為什么大多數(shù)超市以“日常用品”為主要產(chǎn)品的原因所在。附表3-2購(gòu)房群體購(gòu)買日常用品的主要場(chǎng)所購(gòu)買日常用品的主要場(chǎng)所總體普通住宅公寓townhouse/別墅大型商場(chǎng)/購(gòu)物中心10.910.69.425超市80.480.284.071.9便利店7.9&26.63.1雜貨店0.20.20.00集貿(mào)市場(chǎng)0.60.70.00其他0.10.10.00

80.4%購(gòu)買日常用品80.4%□大型商場(chǎng)/購(gòu)物□超市□便利店□雜貨店□集貿(mào)市場(chǎng)□其他服裝的消費(fèi)，尤其是像“襯衫”、“鞋帽”、“內(nèi)衣”、“中低檔休閑服裝”也慢慢擺上了超市的貨架，那么潛在業(yè)主購(gòu)買“服裝鞋帽”的主要場(chǎng)所在哪里呢？通過附表6的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，目前潛在業(yè)主購(gòu)買服裝的主要場(chǎng)所是“大型商場(chǎng)”（接近60%），其次是“服裝專賣58.0%店”（占26%），再次是“小商品批發(fā)市場(chǎng)”（約占1/7）。58.0%附表3-3購(gòu)房群體購(gòu)買服裝鞋帽的主要場(chǎng)所購(gòu)買服裝鞋帽的主要場(chǎng)所總體普通住宅公寓townhouse/別墅大型商場(chǎng)58.057.360.065.6小商品批發(fā)市場(chǎng)15.316.49.53.1服裝專賣店26.025.628.631.3裁縫店0.80.