干梅路前段、干新路北段工程可研

PAGE4第九章土地效益分析9.1土地價格預(yù)測9.1.1項目所在區(qū)土地價格水平根據(jù)XXX市土地儲備中心提供的數(shù)據(jù)，近年來XXX市XXX片區(qū)城市建設(shè)用地拍賣價格從93.3～670.5萬元/畝不等，其主要受地塊所處區(qū)位、規(guī)劃使用性質(zhì)及指標(biāo)影響，如下表：XXX市土地礦權(quán)交易中心2010～2012年XXX片區(qū)拍賣地宗明細(xì)表編號拍賣日期地塊位置土地用途成交面積起拍價成交價成交價單價畝萬元萬元萬元/畝G2010-1#2010.03.08XXX商服、街巷

用地20.5117093409166.2P2009-6#2010.04.30XXX商業(yè)金融業(yè)用地5.0250050099.5P2

P2009bs-12#

2010.07.23XXX地塊一：二類居住用地70.041358613586140.0地塊二：公共服務(wù)設(shè)施用地（含農(nóng)貿(mào)市場及幼兒園）27.01P2009bs-1#2010.07.27XXX機(jī)動車停車場庫用地，兼容商業(yè)辦公用地10.8415101510139.3P2009bs-9#2010.08.30XXX（XXX控規(guī)炳F18-R/2009地塊）二類居住用地60.34996011500190.6P2010-3#2010.10.12原交通賓館城鎮(zhèn)住宅用地兼商業(yè)用地6.0828582958486.5P2009bs-11#2010.10.20XXX（控規(guī)編號炳H09-R/2009、炳H20-R/2009、炳H11-R/2009）城鎮(zhèn)住宅用地106.401862024200227.5P2010-5#2010.10.27XXX（XXX控規(guī)L02-C/2009地塊）商務(wù)金融用地44.3986418641194.7P2009bs-7#2010.10.27XXX（XXX控規(guī)N01-R/2009、N02-R/2009、N03-R/2009、N04-R/2009、N05-R/2009、N06-R/2009地塊）城鎮(zhèn)住宅用地，兼容商業(yè)金融業(yè)用地236.666153270200296.6P2009-14#2011.01.13XXX金甌廣場東南面城鎮(zhèn)住宅用地兼容街巷用地9.0237865000554.5P2010-26#2011.04.20XXX控規(guī)M11-C/2009地塊：二類居住用地150.1181071400093.3控規(guī)M14-C/2009地塊：體育場館用地兼商業(yè)用地P2011-14#2011.09.29XXX武警支隊二類居住用地6.4143004300670.5P2009bs-8#2011.10.19XXX機(jī)場路南側(cè)城鎮(zhèn)住宅用地70年、商務(wù)金融用地40年48.621200012000246.8P2009bs-13#2011.11.09XXX二類居住用地23.8560006000251.6P2011-28#2012.09.19XXX城鎮(zhèn)住宅用地70年193.222960030000155.32012-BS2#2012.10.12XXX城鎮(zhèn)住宅用地70年、商業(yè)金融用地40年37.26993616200434.82012-BS1#2013.01.30XXX釩鈦檢測中心東側(cè)商服用地40年12.7945004500351.8注：本表由XXX市土地儲備中心提供通過XXX市近年城區(qū)土地拍賣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析得出：2010～2012XXX控規(guī)商業(yè)用地掛牌出讓平均地價（商業(yè)用地）為280.51萬元/畝。9.1.2土地價格的分析按照“XXX市人民政府關(guān)于調(diào)整XXX市城區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價的通知”X府發(fā)「2014」22號，XXX市城區(qū)的基準(zhǔn)地價、商業(yè)用地級別分布范圍詳見下表：XXX市城區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價表級別用途Ⅰ級ⅡⅢⅣⅤⅥⅦ商業(yè)元/m248003350258019001380950720萬元/畝320223.33172126.679263.33489.1.3本項目土地規(guī)劃根據(jù)《XXX市城市新區(qū)城市設(shè)計及控制性詳細(xì)規(guī)劃》,本項目共有5處地塊，場坪整理面積約444.21畝，其中公園綠地226.9畝/1塊，廣場用地40.87畝/1塊，行政辦公用地176.44畝/3塊。9.1.4土地價格預(yù)測結(jié)果參考XXX片區(qū)近年拍賣土地市場成交價，并結(jié)合XXX市城區(qū)的基準(zhǔn)地價分析，本項目土地價格按謹(jǐn)慎性原則確定，確定的土地出讓價格為：商業(yè)用地——160萬元/畝。9.2土地收益1直接土地收益經(jīng)測算，本項目整理面積約444.21畝中，其中公園綠地226.9畝/1塊，廣場用地40.87畝/1塊，行政辦公用地176.44畝/3塊。由于本次設(shè)計范圍不包括居住用地和商業(yè)用地，故項目所在區(qū)域基本