沂南市場調(diào)研及相關(guān)地塊策劃報告XXXX1019

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁沂南縣市場調(diào)研及相關(guān)地塊初步發(fā)展分析報告【青島筑城遠景置業(yè)咨詢有限公司２０１３年10月】第一章沂南房地產(chǎn)市場環(huán)境分析本章的目的在于通過對沂南房地產(chǎn)市場環(huán)境的研究分析，了解項目地塊所處的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及及未來發(fā)展趨勢，并在此基礎(chǔ)上把握地塊開發(fā)所處的競爭態(tài)勢，從而為項目的精準定位與營銷策劃提供科學(xué)依據(jù)。1．沂南商業(yè)市場環(huán)境分析1、1沂南商業(yè)市場分析1．1.1沂南商圈確定商圈確定是對一個城市或區(qū)域商業(yè)分析的基礎(chǔ)。一個城市中心商圈是商業(yè)行業(yè)最為集中的區(qū)域，其特色為輻射范圍大、交通便利、流動人口多、各種商店林立、業(yè)態(tài)齊全、商業(yè)檔次較高。其消費習性為快速、流行、娛樂及消費金額比較高等。中心商圈位于城市幾條交通主干道交會處，以特色商業(yè)建筑或幾家規(guī)模大、檔次高的商場為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。我們在實際確定城市商圈時，還考慮到經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)絡(luò)分布等因素。根據(jù)里利的零售引力法則可知：確定商圈要考慮人口和距離二個變量；商圈規(guī)模由人口規(guī)模和距離共同發(fā)揮作用。因此，我們把沂南城市商圈范圍為：芙蓉路以北、文化路以南、團山路以東、花山路以西。在目前，我們認為沂南的商圈包括如下幾級：一個中心商圈（傳統(tǒng)老商圈）：花山路的人民路與永興路路段，沂南大型家具、家電、步行街和品牌服裝店皆分布在這條街上，如三聯(lián)家電、國美手機大賣場、正和服裝大世界、家鷹家電商場、沂南商場以及商業(yè)步行街等。二個次級商圈：歷山路與永興路、祥和路路段，以東方超市為中心形成的商圈；團山路與人民路交匯處以諸葛亮城為中心的城西商圈；同時，隨著位于歷山路與人民路的陽都銀座國際的建設(shè)完成，因該項目總面積近70萬㎡，一期30萬㎡，其中商業(yè)街10萬㎡，商鋪總數(shù)量近500間，而且銀座商城眾多商業(yè)巨頭均簽約入駐，而且位于縣中心橫縱兩根主干道上，從未來發(fā)展看，這里將很有可能取代老商圈成為沂南的第一商業(yè)中心。東方購中心為主的商圈以沂南商城、步行街為主的傳統(tǒng)老商圈東方購中心為主的商圈以沂南商城、步行街為主的傳統(tǒng)老商圈1．1．2沂南商業(yè)結(jié)構(gòu)分析從沂南商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，沂南商業(yè)正處于從低散差亂的初級階段向相對集中、更講究品牌與品味的中級階段的升級期，其主要表現(xiàn)為：eq\o\ac(○,1)舊的商業(yè)物業(yè)形態(tài)原始、商品種類少、檔次不高，規(guī)模也不大，而且比較分散，人氣不足；eq\o\ac(○,2)隨著以陽都銀座國際、永興商城等為代表的商業(yè)物業(yè)的紛紛建成，城市綜合體、地下購物中心等新商業(yè)形態(tài)也出現(xiàn)在沂南，商業(yè)的集中度將大大增加，商品種類將更加豐富，品牌檔次也將大大增強。沂南現(xiàn)有主要商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)街鋪廣泛分布在各老的居民區(qū)內(nèi)及部分街道各老住宅小區(qū)、歷山路、花山路、人民路、永興路、祥和路等物業(yè)形態(tài)原始、商品陳列雜亂檔次低專營店服裝品牌、家電、家居、手機通訊、眼鏡、化妝品歷山路、花山路、永興路、祥和路兩側(cè)裝修較好、面積適中，但服務(wù)意識不夠強市場類五金、電子、裝飾材料、小商品市場、服裝市場團山路、歷山路北首等市場種類單一，經(jīng)營水平初級，市場環(huán)境管理水平落后，商品檔次較低大賣場金鷹家電城、華苑服飾城歷山路經(jīng)營品種較單一，主要以服飾或家電為主綜合超市百姓超市、東方等超市長安路、中心街等以滿足市民的日常生活用品需要為主住宅底商上上城、芙蓉家園、錦繡花園等新社區(qū)近兩年新建小區(qū)，主要分布縣區(qū)東郊缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃購物中心東方購物中心、百姓商場歷山路當?shù)匾?guī)模、物業(yè)、檔次、服務(wù)等較高檔經(jīng)營場所城市綜合體永興商城、陽都銀座國際歷山路業(yè)態(tài)齊全，統(tǒng)一管理，商品檔次較高，購物環(huán)境好1.1.3沂南主要商業(yè)街的商業(yè)情況永興商城正在銷售不能取代沂南多年沉淀形成的商圈，而陽都銀座國際尚未動工，所以目前沂南商業(yè)分布仍以傳統(tǒng)商圈為主，主要以花山路與永興路交匯處為中心，包括花山路、永興路、人民路等主要商業(yè)街。歷山路歷山路是沂南縣城目前中心主干道，分布著百姓超市、金鷹華龍電器城、華苑服飾城、東方超市、全友家居、國美電器等大中型商場以及五金電器、精品服飾、餐飲和專賣店，沿街共約290家商鋪。.歷山路以五金土特產(chǎn)為主，餐飲業(yè)和零售業(yè)次之；沂南大部分的大型商場、超市、家電和品牌服裝店皆分布在這條街上，其中歷山路南段主要為五金、廣告、餐飲。從店鋪規(guī)?？?，除了主力商家外，其他臨街商鋪單店面積均不大30-60㎡，多為兩層，單層占比很小。從商品類型，個人耐用品、個人服務(wù)、和餐飲賓館數(shù)量比較大，分別有160家、32家和63家，其和占到88％?；ㄉ铰坊ㄉ铰肥且誓峡h城另一條重要商業(yè)街。它與歷山路之間形成了沂南縣城的中央商業(yè)中心，沿街有180家商鋪。從商業(yè)類型分析看，以家電、電腦、廚電為主，有115家，占沿街總鋪的64％；次之是服飾業(yè)，有29家。從單店商鋪面積看，經(jīng)營面積較小，以100㎡以下的面積為主，分別172家，占到總鋪數(shù)的96％。從經(jīng)營商品類型看：以家電、廚電、手機智能產(chǎn)品為主，以個人消費品.餐飲和個人服務(wù)為輔。其它商品類型主要為滿足社區(qū)配套型的小型零售物業(yè)。團山路團山路商業(yè)主要以人民路以南到振興路以北段沿街商業(yè)為主。主要業(yè)態(tài)為餐飲、生活配套、服裝。其中團山路與人民路路口主要為服裝和日用百貨市場為主。團山路南段五金、餐飲較多?？傆嫷赇?20家。經(jīng)營面積100㎡以上的有1家，占到0.02%。主要為賓館業(yè)態(tài)；經(jīng)營面積30㎡左右的占到87余家，占到75%。主要以零售、服務(wù)為主。人民路（政府街）人民路是以服裝、餐飲、品牌店為主的一條街共有134家店鋪。從物業(yè)類型看，以品牌服裝店、餐飲為主，有89家，占66％；次之是家電、日用百貨，有21家，占15％。從物業(yè)面積上分析看，以30㎡以下商鋪為主，62家，占46％；次之是30－50㎡，有64家，占47％；也就說60㎡以下商鋪共有120家，占到了89％。其中以海瀾之家、匹克、友誼廣場和百匯廣場為沿街商業(yè)帶帶來了大量的商氣和人氣。永興路永興路是以品牌服裝、品牌店建材為主的一條街共有100家店鋪。從物業(yè)類型看，以品牌服裝店、餐飲為主，有70家，占70％；次之是五金、建材，有14家，占14％。從物業(yè)面積上分析看，以30㎡以下商鋪為主，60家，占60％；次之是30－50㎡，有27家，占27％；也就說60㎡以下商鋪共有93家，占到了93％。其中以沂南商城、意爾康、紅蜻蜓和步行街為主導(dǎo)的沿街商業(yè)氣息。祥和路、振興路、芙蓉路祥和路屬于沂南的區(qū)域商圈，其中段類似永興路，業(yè)態(tài)分布主要圍繞東方超市，歷山路以西路段主要以餐飲為主，歷山路至花山路路段主要品牌店，服裝、餐飲為主，花山路以西路段主要以五金建材為主的沿街鋪。振興路屬于沂南區(qū)域商圈的南部邊緣，主要以五金、土特產(chǎn)和建材沿街商鋪為主，但經(jīng)營狀況一般。芙蓉路為一條規(guī)模、檔次、經(jīng)營狀況等相對冷清的小路。其它如文化路為以經(jīng)營裝飾建材、農(nóng)貿(mào)批發(fā)為主要業(yè)態(tài)，規(guī)模相對于沂南城市中心商圈的其它街道比較則要冷清很多。1．1．4沂南縣主要商業(yè)物業(yè)的商業(yè)情況名稱位置單層面積面積業(yè)態(tài)分布百姓超市購物廣場歷山路北段約6000㎡約12000㎡一層：超市、黃金、珠寶、化妝品；二層：服裝、家電、小家電、小商品、金鷹華龍電器城歷山路與人民路交匯處約1700㎡約5100㎡一層：圖書、音像電子；二層：通訊IT、小家電、廚具、文體用品；三層：品牌家電；華苑服飾城歷山路中段約1000㎡約3000㎡一層：品牌男裝；二層：女裝、內(nèi)衣；三層：童裝、精品女裝東方超市購物中心歷山路與振興路交匯處約1600㎡約8000㎡負一層：超市；一層：化妝品、珠寶首飾、通訊、煙酒、皮具二層：服飾、床上用品；三層：運動、童裝、運動器材、家電；四層：餐飲；永興商城歷山路與永興路交匯處約140-700㎡6000㎡商業(yè)街陽都銀座國際歷山路與人民路交匯處商業(yè)約100000㎡100000㎡集購物、步行街、美食街、小商、娛樂、住宿等于一體的城市商業(yè)綜合體1．1．5沂南縣酒店業(yè)情況名稱地址規(guī)模配套設(shè)施經(jīng)營狀況尚客優(yōu)商務(wù)酒店歷山路北段總建筑面積3000平方米；豪華間、標準間80間交通位置便利，性價比較差，能滿足大部分住宿需求都市118快捷連鎖酒店歷山路中段3層客房每層30個標間，總共近90個房間酒店檔次較低，房價適中，但內(nèi)部設(shè)施相對陳舊近重新裝修。永和賓館老汽車站東20米路南20間房，每間17㎡賓館檔次較低，但滿足了大部分住宿需求東方大酒店歷山路與祥和路路口共七層，130個標準間、套房、2個會議室、1個貴賓接待室、1個宴會包房地下停車場、君悅西餐廳、咖啡廳、娛樂城目前沂南檔次較高的酒店，經(jīng)營理念較為先進，客戶接受度高，家和商務(wù)賓館花山路北段擁有各類套間、標準間及各式普通客房64余套檔次較低，價格適中，店內(nèi)施舍較為陳舊錦錢柜KTV快捷酒店花山路中段酒店擁有標準間、商務(wù)房等共70余間客房KTV包廂酒店檔次較高，經(jīng)營理念較為先進，客戶接受度高，位置較偏金華商務(wù)酒店歷山路南段客房總數(shù)96間酒店設(shè)施一般，價格適中，位置相對較偏，經(jīng)營一般聚圣居商務(wù)賓館花山路中段客房總數(shù)72間套檔次較低，價格較低，經(jīng)營較差。1．2經(jīng)營者分析本次對沂南縣商業(yè)進行調(diào)研的同時，我方同時選擇了部分經(jīng)營商家進行較為詳細的訪談，通過訪談，了解經(jīng)營商家目前的經(jīng)營狀況、業(yè)種、租金情況及物業(yè)的要求，便于為本項目在進行項目定位，業(yè)態(tài)布局以及物業(yè)配置時提供依據(jù)，同時有效把握商家的需求，降低項目的決策風險。經(jīng)營年限分析通過數(shù)據(jù)分析，沂南縣經(jīng)營者經(jīng)營年限相對比較穩(wěn)定，說明本地區(qū)商業(yè)經(jīng)營競爭壓力較小，經(jīng)營收入能夠保證持續(xù)經(jīng)營。經(jīng)營業(yè)種分析通過數(shù)據(jù)分析，沂南縣經(jīng)營服裝、服飾、皮鞋以及針織內(nèi)衣類商品的經(jīng)營者占比為50％，說明穿著類商品在本地區(qū)所占比例較大。小商品、箱包、床上用品及家居建材等也有一定市場。另外，通過觀察及溝通，本地區(qū)所經(jīng)營的產(chǎn)品以中、低檔商品為主，高檔商品較少。本地高檔商品消費多選擇前往臨沂或其他地區(qū)進行。經(jīng)營場所面積分析通過數(shù)據(jù)分析，沂南縣目前經(jīng)營場所面積多在90平方米以下，占87％。主要因素是原有物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，面積較小。另外，因本地經(jīng)營者經(jīng)營規(guī)模較小，需求物業(yè)面積相對也較小。經(jīng)營場所租金分析因本次問卷調(diào)研的受訪者主要集中在中心街、沂蒙山路、小河街等主要商業(yè)街周邊，相對來說整體租金較高，但其他次要街區(qū)的租金降幅較大。通過調(diào)研及數(shù)據(jù)分析，沂南縣中心街周邊租金，其中九州商業(yè)大廈附近最高，其南北租金中心街兩側(cè)租金逐漸降低，另外，因為小河街及沂河路小商品及家居建材經(jīng)營已形成一定規(guī)模，相對其他區(qū)域而言，該區(qū)域租金也比較高。商家經(jīng)營狀況分析通過數(shù)據(jù)分析，沂南縣經(jīng)營者相對經(jīng)營比較穩(wěn)定，對自身經(jīng)營狀況比較滿意。說明本地商業(yè)競爭還不夠，現(xiàn)有經(jīng)營者有一定的利潤空間。商鋪存在形式分析通過數(shù)據(jù)分析，沂南縣商鋪多為沿街商鋪的形式存在，這與三、四級城市市場的商業(yè)形式基本吻合。另外，多層沿街商鋪和單層沿街商鋪的數(shù)量基本一致，均能夠被市場接受，但是，除了中心街部分商鋪及部分餐飲商鋪外，多數(shù)多層商鋪僅使用一層作為經(jīng)營場所，二層以上為辦公、居住或倉儲等其他用途。對新市場關(guān)注的硬性指標通過數(shù)據(jù)分析，位置無疑是經(jīng)營者最為關(guān)注的，其次租金和周邊的環(huán)境也是經(jīng)營者關(guān)注的重點。其中地段位置的優(yōu)勢相對于車前搬遷前已有明顯的變化，所有被訪者均表示項目所在位置相對比較好，但老車站的搬遷致使人氣明顯的下降。鑒于此，在項目初期通過周邊總體規(guī)劃和未來新商業(yè)中心的前景做為主要突破口，提升本案的商業(yè)價值。1．3投資者分析通過對投資者進行問卷或訪談?wù){(diào)查，充分了解商鋪投資者的投資需求、投資承受能力以及投資者信息獲取方式，為本案前期項目規(guī)劃定位及產(chǎn)品定位以及后期推廣奠定了良好的基礎(chǔ)。投資者調(diào)查者工作性質(zhì)被調(diào)查者職業(yè)占比被調(diào)查者職業(yè)占比5,14%3,8%5,14%10,27%3,8%11,29%政府工作人員企業(yè)管理人員自由職業(yè)者私營業(yè)業(yè)主個體戶其他通過數(shù)據(jù)分析，本地城區(qū)人口中，政府工作人員及企業(yè)占比較大，這與沂南縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)基本相符。投資者受教育程度分析通過數(shù)據(jù)分析，本地投資者中，學(xué)歷為高中/枝校/中專學(xué)歷的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的56%,主要因素為，本地高等教育院校較少，多數(shù)本地人在高等院校畢業(yè)后選擇留在學(xué)校所在地或前往其他大中城市就業(yè)。投資者客群來源分析通過數(shù)據(jù)分析，本地區(qū)外來人口較少，基本以本縣或周邊縣市人為主。本案在營銷宣傳中，也應(yīng)以本地區(qū)為主，適當覆蓋周邊縣區(qū)。投資者購買力分析商鋪投資總價占比商鋪投資總價占比1,3%,0%,0%1,3%3,8%9,24%8,22%15,40%20萬元以下20-30萬元30－40萬元40－50萬元50－80萬元80萬元以上通過訪談及數(shù)據(jù)分析，經(jīng)過近兩年多個商業(yè)項目的引導(dǎo)，本地消費者對商業(yè)店鋪的投資熱情有了很大的提高，但本地區(qū)投資者資金實力相對不強，多少投資者能夠接受的商鋪總價在50萬以內(nèi)。結(jié)合市場調(diào)研情況及訪談結(jié)果，本案大多少商鋪的總價應(yīng)控制在50萬之間。投資者家庭年收入分析從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示，本地區(qū)投資者家庭年收入在15萬以下的占87％，家庭年收入在15萬以上的投資者僅占13％。商鋪投資者意向投資面積通過調(diào)研數(shù)據(jù)對比分析顯示，本地投資者能夠接受商鋪面積多在30－90平方米之間，選擇90平方米以上面積的投資者較少。說明本地區(qū)經(jīng)營者所需商鋪面積多在30－90平方米。本案在規(guī)劃商鋪面積時要充分考慮投資者及經(jīng)營者的需求。投資目的分析（多選）通過對投資者投資目的分析，購買商鋪自己經(jīng)營或出租獲得收益的占比最高。其他投資者主要是為了進行投資從而使資產(chǎn)保值增值。投資商鋪考慮因素分析（多選）通過對投資者考慮因素的分析，投資者投資商鋪考慮的因素依次為地段、價格、交通、回報、開發(fā)商實力。投資回報分析通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，87%的投資者認為投資的年回報率應(yīng)該在7％以上。說明本地投資者對投資商鋪的回報期望較高，如無法實現(xiàn)，必將影響投資者的積極性。如財富中心項目，大多數(shù)商業(yè)的租金回報率在6%-7%左右，處于現(xiàn)實與目標基本吻合的情況，業(yè)主對未來充滿了信心。1．5商業(yè)價值分析通過對沂南縣主要商圈及主要街道調(diào)研分析，歷山路和花山路是沂南集中的商業(yè)核心圈，商業(yè)項目多集中在此，處于花山路與永興路路段的沿街商鋪每天每㎡租金達到了3－4元左右。歷山路其他區(qū)域商圈路段租金為2－3元/平方米/天。人民路、祥和路和汽車站周邊區(qū)域部分沿街商鋪租金在1－2元/平方米/天。其他區(qū)域沿街商鋪租金多在0.5-1元/平方米/天左右。主干街道位置商鋪面積租金(/㎡/天)街道均價(/㎡/天)花山路永興路路口304.03.5歷山路祥和路路口303.62.5人民路中段201.51.0振興路中段201.31.0團山路中段301.81.31．6在售商業(yè)項目價格統(tǒng)分析項目名稱基本信息工程進度戶型配比銷售均價陽都銀座國際建面：70萬㎡;一期：30萬㎡；二期：40萬㎡；其中商業(yè)13萬㎡未動工商鋪接近500套，面積40-500㎡尚未公布價格。永興商城建面：10萬；有酒店、商鋪、住宅、步行街組成一期已基本封頂商鋪23戶、面積140-700㎡，步行街30戶，160-320㎡。沿街：15000-20000元/㎡。諸葛亮城MINI公館建面：2.1萬交房商鋪120㎡左右商業(yè)內(nèi)鋪：7000元/㎡、沿街10000元/㎡。朝陽新城購物廣場未知未知未知未知芙蓉花園建面12萬㎡；6棟17層和2棟24層；容積率：2.3已封頂，準現(xiàn)房100㎡左右單層，3層連體。商業(yè)：自持價格：7000-8000元/㎡舜天·陽光高第占地2萬㎡，總建面5.5萬㎡，有多層和底商組成一期封頂商鋪150-210㎡，2層。商鋪價格4500-4900元/㎡1．6小結(jié)沂南縣城商業(yè)仍以傳統(tǒng)的初級商業(yè)為主，商業(yè)形態(tài)主要以沿街商鋪、超市、賣場為主。經(jīng)營者主要通過朋友交流、戶外廣告以及電視來獲得市場信息；對新項目，最關(guān)注商鋪位置、周邊環(huán)境及租金；在經(jīng)營面積方面，現(xiàn)有商鋪面積在30－60㎡之間的居多；在商鋪形式上，大多經(jīng)營者選擇臨街商鋪，占到調(diào)查所有經(jīng)營者的77.5％。投資者獲取信息渠道或方式多樣，但以DM宣傳單頁、戶外廣告和朋友介紹為主；投資者認為商鋪單價應(yīng)在8000-10000元之間，能夠接受的總價多在50-70萬之內(nèi)，這說明大多數(shù)本地商鋪投資者投資實力有限。在沂南，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是現(xiàn)今商業(yè)的主流，本地大多數(shù)投資者習慣于購獨立商鋪。但是由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機。通過對沂南縣主要商圈及主要街道調(diào)研分析，歷山路與花山路是沂南集中的商業(yè)核心圈，商業(yè)項目多集中在此，處于花山路核心路段的沿街商鋪每天每㎡租金達到了2－4元左右?；ㄉ铰菲渌范巫饨馂?-3元/平方米/天。人民路、祥和路和汽車站周邊區(qū)域沿街商鋪租金在1－2元/平方米/天。其他區(qū)域沿街商鋪租金多在0.5-1元/平方米/天左右。隨著陽都銀座國際、永興商城等新型商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)和投資引導(dǎo)，越來越多的投資者接受了商鋪是優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品的投資理念，對商鋪售價的承受空間也比以往有所增強。作為沂南目前唯一的大型城市商業(yè)綜合體，陽都銀座國際的商鋪經(jīng)營面積近10萬平米，商鋪總數(shù)量超過500多家，規(guī)模近乎接近歷山路和花山路兩條路，顯然在城區(qū)人口平緩增長的情形下將在某種程度上造成沂南商業(yè)的暫時“飽和”。2．住宅市場調(diào)研分析2．1沂南住宅市場分析目前沂南在建在售項目較多，主要有：東方明珠、望海上上城、東城華府、芙蓉花園、陽都銀座國際、永興商城、錦繡花園、諸葛亮城、東方御景等。項目名稱基本信息工程進度戶型配比銷售均價東方明珠建面24萬㎡；有12棟多層，18棟高層組成。已經(jīng)封頂四室（82-92㎡）：15%三室（106-135㎡）：85%，主力戶型110-130㎡。面積區(qū)間110-160㎡。多層：3400元/㎡高層：3300元/㎡起望海上上城建面8萬㎡；容積率：2.25準現(xiàn)房兩室（88㎡）：15%三室（101-153㎡）：85%。主力戶型90-120㎡住宅：3600元/㎡左右；東城華府建面70萬㎡；項目一期由18f高層、5+1f多層、6f電梯洋房、2f商業(yè)街組成，共39棟（含會所）：多層29棟；洋房4棟；高層5棟；一期主體封頂兩室（94-109）；35%；三室（117-135）：52%一批次3400元/㎡左右芙蓉花園建面12萬㎡；6棟17層和2棟24層；容積率：2.3已封頂，準現(xiàn)房全部三室%商業(yè)：自持住宅：3600元/㎡陽都銀座國際建面：70萬㎡;一期：30萬㎡；二期：40萬㎡；其中商業(yè)10萬㎡未動工面積70-150㎡，主力戶型90-120㎡。兩室48%，三室52%。尚未公布價格。永興商城建面：10萬；有酒店、商鋪、住宅、步行街組成一期已基本封頂公寓43-69㎡，住宅：90-140㎡公寓：3200-3800元/㎡，住宅：3700元/㎡。錦繡花園建面；15萬㎡；有住宅和沿商組成。準現(xiàn)房全三室戶型住宅：在3500元/㎡多點諸葛亮城MINI公館建面：2.1萬交房商鋪120㎡左右%，精裝公寓40-60㎡商業(yè)：7000元/㎡、沿街10000元/㎡。公寓：4000元/㎡東方御景建面20萬㎡，一期開四棟，2棟11層、2棟20層；歷山路沿街底商2-3層。剛動工面積區(qū)間65-150㎡，以98-120㎡為主，沿街2-3層35-45㎡。尚未公布銷售價格，已開始辦理VIP卡，3萬可計息退還，可優(yōu)先選房2．1．1產(chǎn)品形態(tài)分析沂南在建樓盤的建筑形態(tài)以多層逐步向高層建筑過度，高層也以縣城中心位置開始不斷涌現(xiàn)，當?shù)赝恋刭Y源相對較為充足，且住宅市場發(fā)展仍然處于初級階段。在此后的一段時間內(nèi)，沂南中心位置住宅供給主要以高層為主，中心城區(qū)以外仍以多層為主。但相信隨著城市化進程及人口素質(zhì)的加強，高層住宅仍將是一種趨勢。2．1．2銷售價格分析目前在售多層住宅項目均超過3500元，相比2010年同期售價漲幅接近20%，可見作為四線城市，沂南的房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策的影響并不大。3戶型及面積分析戶型及面積跨度較大，但一般以120㎡左右為主力戶型，調(diào)查顯示：71%的受訪者選擇了90——120平方的面積區(qū)間。在此區(qū)間內(nèi)，首次置業(yè)者大多選擇100左右房型，而二次以上置業(yè)者為改善性為主，面積相對需求加大，多以120-130平方為主。但隨著房價的不斷上漲，總價提升的情況下，對面積需求的也會不斷的縮水。

2．1．4社區(qū)配套及物業(yè)管理分析隨著消費意識的不斷增強，社區(qū)配套、物業(yè)管理越來越受到消費者重視。2．2沂南住宅市場需求分析調(diào)查者年齡分布本次被調(diào)人員年齡段主要分布在25-40歲之間，達到74%，本年齡段基本涵蓋了本項目的主力目標客戶群體，包括了剛需、改善、投資置業(yè)需求；調(diào)查者家庭構(gòu)成情況三口之家占到了56%，四口之家占到21%，三、四口之家所占比例較高；而五口及以上家庭所占比例較小，由此看出沂南家庭結(jié)構(gòu)逐步趨向于小型化，兩代分巢已成為趨勢，由此衍生的剛性需求也會隨之擴大；調(diào)查者住房情況調(diào)查者住房形態(tài)調(diào)查者中擁有一套及以上的房產(chǎn)的占到絕大部分，而無住房的所占比例很小，僅為6%。其中多層所占比重最高達到56%，平房其次達到了25%；擁有平房的客戶群體，他們可以通過政府對城中村改造獲得住房，由此判斷被調(diào)查者的購房需求存在較大的彈性。調(diào)查者房價走勢觀點認為目前沂南房價發(fā)展快、價格高、將會變慢的客戶占到75%，此觀點也是市場目前的主流觀點；經(jīng)訪談，持此種觀點的人又分為兩大派別：一種觀點認為沂南房價將會變慢，依據(jù)是：1、供給遠遠超出市場的需求，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控政策，會使房價下跌；2、隨著政府對城中村的改造，部分的回遷安置房的供給會逐步的增大。另外一種觀點主要認為市區(qū)的土地供應(yīng)已經(jīng)所剩無幾，而隨著沂南城市化得發(fā)展，需求將會逐步增大，持此種觀點的人認為沂南房價突破4000元/㎡的日子將會很快到來。調(diào)查者計劃置業(yè)時間調(diào)查者中有購房意愿的客戶整體達到了64%，無購房意愿的占到36%，由此看出市場整體存在較強烈的購房需求。1年內(nèi)購房的客戶達到了10%；2年內(nèi)選擇購房的達到30%；3-5年內(nèi)購房的客戶達到24%；無購房意愿的客戶占36%。由此看出市場短期需求（1年內(nèi)）一般，國家宏觀政策的密集打壓，效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場觀望氛圍濃厚；中期（2年內(nèi)）需求較旺盛；但從長期來看，需求形勢也較為樂觀。調(diào)查者計劃置業(yè)類型由表可看出，愿意選擇多層、小高層類型的占到絕大比例達到72%，花園洋房占到26%。愿意選擇多層與小高層的旗鼓相當，由此說明市場消費觀念逐步發(fā)生變化，越來越多的年輕人愿意選擇小高層產(chǎn)品，而年齡稍偏大的客戶消費觀念相對保守，仍愿選擇多層及花園洋房類的產(chǎn)品。調(diào)查者置業(yè)價格承受度由上頁表可看出，選擇2200—2600元/㎡的比例達到50%，2700-3100元/㎡之間的占39%，3200-3600元/㎡之間的占10%；這是一個比較樂觀的比例。同時可以看出：1、大部分人還是希望能買到較為便宜的房子，即價格在2200—2600元/㎡。2、接近40%的客戶能夠接受2700-3100元/㎡，說明目前主力消費市場可接受的價格區(qū)間基本與目前城市房地產(chǎn)市場的均價市場相吻合；目前城市房地產(chǎn)市場的價格并沒有高出市場接受能力。3、3200-3600元/㎡的價格區(qū)間屬于高端客戶的范疇，10%的比例也基本符合城市高端客群的常規(guī)比例數(shù)量，還稍稍高于一般城市的高端客群的比例。調(diào)查者置業(yè)面積區(qū)間統(tǒng)計可見，選擇144㎡以上占12%，此類客戶屬于沂南塔尖客戶群體，需求高端物業(yè)的類型；選擇在111-143㎡之間的比例達56%，是主力需求面積，多為期望一步到位的剛需和實力有限的改善型需求；91-110㎡之間的比例達23%，目標客戶群明顯為年輕或受經(jīng)濟條件限制的剛需客戶；選擇小戶型的比例也較為理想，占到11%，說明小戶型也有一定的市場需求，結(jié)合目前城市市場分析，目前小戶型具有較好的市場機遇。調(diào)查者小戶型公寓投資意向度從圖表可看出，愿意投資小戶型公寓的占37%，這個比例在一、二線城市中是偏低的，但是在四線城市已經(jīng)是很高的了。63%的受訪者不愿意選擇投資小戶型公寓。經(jīng)調(diào)研得知主要有以下幾個主要原因：1.概念模糊，對小戶型公寓缺乏了解；2.沂南第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達，公寓類產(chǎn)品需求有限；3.沂南缺乏外來人口的注入，經(jīng)濟活力較弱；調(diào)查者統(tǒng)一裝修接受度選擇愿意接受統(tǒng)一裝修的客戶約占55%，不愿意選擇統(tǒng)一裝修的約為45%。愿意選擇裝修的客戶主要看重便捷性，省去了自己時間。而未選擇統(tǒng)一裝修的客戶主要擔心有：1、價格失控；2、質(zhì)量問題。調(diào)查者統(tǒng)一裝修價格接受度裝修單價100-250元/㎡的占到了58%；251-500元/㎡占29%左右；510-800元/㎡占13。對裝修單價，大部分受訪者稱自己購房主要是為了出租，簡單裝修，能滿足基本的出租條件即可，不愿花太多錢。2．3小結(jié)沂南目前在售在建住宅較多，且新開或加推房源不多，且銷售價格上漲速度較緩。說明市場有一定的消費需求，但需求力較弱。在售的住宅中高層的銷售狀況一般，在受眾中接受度較差，以后很長的時間里多層住宅在市場中還是主流產(chǎn)品。沂南住宅消費需求明顯偏弱，房價承受能力較差，當?shù)赜卸鄠€在售在建樓盤，且去化速度一般。和其它縣一級地區(qū)比較、沂南消費者對住宅面積和戶型的偏好相似，73%的消費者傾向于90—150平方米，三室一/兩廳的格局。當?shù)厝擞性谑兄行姆比A地段置業(yè)的渴望。除價格因素外就住宅本身，沂南消費者越來越關(guān)注交通地段、小區(qū)管理、綠化率和戶型設(shè)計，這表明當?shù)叵M者對社區(qū)安全及居住圈層非常關(guān)注。沂南居民絕大多數(shù)文化程度中等，但對生活品質(zhì)有一定要求，所以在后期針對其推廣宣傳方面要重點強調(diào)項目倡導(dǎo)的優(yōu)越尊貴的生活方式和尊崇莊重的歷史人文主題，以迎合消費者心理需要。在售在建項目大多比較注重建筑的綜合品質(zhì)，外立面大多比較鮮亮明快。說明當?shù)叵M者已經(jīng)逐步到品質(zhì)消費的高度。各項目配套均有了長足的進步，規(guī)模大的樓盤開始著力打造社區(qū)景觀、會所、等配套設(shè)施，借以提高項目形象。第二章相關(guān)地塊初步發(fā)展分析按照領(lǐng)導(dǎo)安排，我們著重對沂南大豐商城、老汽車站、歷山路與銀杏路西北角、諸葛亮城東南角等地塊進行了考察，現(xiàn)結(jié)合沂南市場調(diào)研情況對以上地塊進行初步研究分析；（由于本次為初步戰(zhàn)略分析，只供可開發(fā)對比參考，因此對各地塊定位不做展開性描述）地塊規(guī)劃發(fā)展總體原則：能與沂南城市資源相嫁接，與城市發(fā)展和諧共進的形象項目；能滿足沂南城市發(fā)展需要，填補城市空白點的牽引力項目；能具備前瞻性，可持續(xù)運營，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙豐收的戰(zhàn)略性開發(fā)；項目核心戰(zhàn)略定位細化考慮要素考慮因素一：沂南縣經(jīng)濟發(fā)展進程和城市化發(fā)展進程的需要考慮因素二：沂南縣商業(yè)發(fā)展的需要考慮因素三：沂南縣居民生活和消費習慣變化的需要考慮因素四：提升本項目在所在區(qū)域發(fā)展水平和競爭力的需要。考慮因素五：最大限度發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、地域優(yōu)勢，擴大投資回報的需要?？紤]因素六：樹立本項目的品牌形象，實現(xiàn)項目社會價值回報的需要大豐商城地塊項目經(jīng)濟指標1.1、位置：項目位于沂南縣城核心位置，花山路與人民路交匯處西南側(cè)，北、東、南三面臨街；1.2、總占地面積：55660㎡；1.3、容積率：2.8；1.4、綠地率：大于30%2．項目整體概況整體上看，項目地塊位于老人民廣場商圈范圍內(nèi)，地塊位置優(yōu)越。沂南縣各條主要交通干線到達此地均較為方便。項目西達歷山路，東臨沂南交通主干道花園路、北靠人民路、南接永興路、三面臨街，交通較為方便，且這里曾是沂南的傳統(tǒng)商街核心，所以區(qū)域知名度很高，基本上所有的沂南市民都知道此地。3．SWOT分析項目SWOT分析表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.地塊三面、利于項目形象展示；S2.位置優(yōu)越、處于沂南城市核心區(qū)內(nèi)，原有商業(yè)已積累形成較為深厚的人氣基礎(chǔ)；S3.項目體量較大，市場機會大；W1．項目所在商圈為沂南的傳統(tǒng)中心商圈，檔次感、業(yè)態(tài)等相對落后；W2.項目周邊商業(yè)整體表現(xiàn)為低散差亂的格局，商業(yè)影響力較弱；W3.整體拆遷量龐大；Opportunity機會分析Threat威脅分析O1.近兩年來，沂南市民已逐漸認知并接受了城市綜合體這種物業(yè)類型；02.政府的政策支持。T1.近兩年來沂南市場上誕生了不少大型商業(yè)綜合體項目，且均已進入開業(yè)階段，和城區(qū)人口增長幅度比起來，商業(yè)體量的增加幅度明顯更高，市場飽和度明顯；T2.政策及房地產(chǎn)大環(huán)境的影響T3.如果沂南市場上現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)開業(yè)后運營不成功，勢必會影響投資者對新項目的投資熱情。4．小結(jié)本項目所處位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，享有長期積累的人氣基礎(chǔ)。但因為該項目周邊原有商業(yè)檔次較低，且業(yè)態(tài)雜亂，同時囿于歷山路強大的商業(yè)磁力對消費者的消費吸引，決定了本項目在定位上要避免和以歷山路、東方購物中心為龍頭的沂水現(xiàn)有核心商圈的直接競爭，在項目定位上追求差異化定位，同時通過奪人眼球的建筑視覺、良好的商業(yè)形象與購物環(huán)境、合理的業(yè)態(tài)組合，改變?nèi)藗儗Ρ緟^(qū)域的商業(yè)認知度，打造沂水新商業(yè)中心。另外，政策的影響對整個市場來說都是無法規(guī)避的，非人力可抵抗，所以在房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊的背景下，建議在項目產(chǎn)品的配置上盡量配置投資回報率比較穩(wěn)定的產(chǎn)品，且控制單個產(chǎn)品總價，使投資盡量少貸款或不貸款，進而降低項目的運作風險。1．定位核心以“全面升級，打造新型商業(yè)中心”作為項目的市場定位和樓盤形象的基本載體；以賦予現(xiàn)代語境的最現(xiàn)代、最時尚的商業(yè)建筑，作為商業(yè)項目的特色；以“集購物、餐飲、休閑、娛樂、商貿(mào)于一體的多重商業(yè)空間”，作為項目的商業(yè)特征。2．市場定位根據(jù)這種形勢，本項目定位：一、對原有的商業(yè)業(yè)態(tài)進行延續(xù)升級；二、填補市場空白，即市場上有消費需求卻無相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。3．功能定位集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住于一體的大型商業(yè)綜合體4．業(yè)態(tài)定位本案整體上由住宅與商業(yè)兩大部分組成，其中商業(yè)又可以劃分為大型集中商業(yè)、沿街商業(yè)和商業(yè)步行街三部分，住宅分為普通高層住宅公寓二部分。各區(qū)業(yè)態(tài)定位分別如下。28F以上高層17F電梯洋房大型集中商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)28F以上高層17F電梯洋房大型集中商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)商業(yè)步行街廣場粗略指標：總建筑面積：155800㎡住宅面積：約80000㎡商鋪面積：40000㎡大型集中商業(yè)面積：35000㎡預(yù)計價格：住宅均價：4100元/平米；商鋪沿街：15000-20000元/平米；商業(yè)廣場：6000-20000元平米；大型集中商業(yè)：大型集中商業(yè)位于本案東北角區(qū)域，規(guī)劃整體引進九州商廈等入駐經(jīng)營，業(yè)態(tài)包括百貨與超市，根據(jù)本商圈商業(yè)現(xiàn)狀與本項目的定位，本區(qū)域的業(yè)態(tài)定位建議如下：1、主體考慮為框架結(jié)構(gòu)，柱間距不小于9×9米。2、商廈入口設(shè)在與人民路與與花山路交匯處，同時將出口設(shè)置在商廈南側(cè)中段，和商業(yè)步行街區(qū)塊連成一體，以共享人氣。3、負一層及地上一層規(guī)劃為綜合超市區(qū)，以便在本商圈形成超市業(yè)態(tài)的絕對規(guī)模優(yōu)勢。4、根據(jù)沂南的商圈消費習慣，本案百貨區(qū)不宜設(shè)置太大，建議可將地上二層設(shè)為百貨區(qū)，地上三層設(shè)為數(shù)碼家電區(qū)，地上四層設(shè)為美食餐飲區(qū)。沿街商業(yè)：規(guī)劃為兩層或三層聯(lián)體銷售與經(jīng)營，其商鋪進深為15米，根據(jù)本商圈商業(yè)現(xiàn)狀與商鋪特點，其業(yè)態(tài)定位建議如下：1、沿街商業(yè)不做明確的業(yè)態(tài)主題定位。2、因本單套商鋪總面積大，未來租金總額高，且因商鋪全部臨街，展示性非常好，故在商家的選擇上應(yīng)以各類中高檔品牌店、旗艦店等為主。商業(yè)步行街：本案商業(yè)步行街按圍合式建筑組成，本區(qū)商鋪數(shù)量多，單套商鋪面積小，同時占據(jù)著本案的中段區(qū)域，是本案商業(yè)的“點晴”所在，保證本案在沂南獨樹一幟、獨具魅力的關(guān)鍵所在。根據(jù)項目的整體定位要求，本區(qū)的業(yè)態(tài)定位建議如下：1、定位目標業(yè)態(tài)定位的目標是營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運動、休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業(yè)街區(qū)。2、定位原則在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物自然形成的“建筑圍合”“商業(yè)開放”的步行商街，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，盡量避免業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。3、定位建議通過產(chǎn)品規(guī)劃及統(tǒng)一的管理風格，匯聚名品折扣店、特色精品店、休閑式酒吧、書吧、咖啡廳、茶餐廳24小時便利店等業(yè)態(tài)，以及美容美發(fā)、診所、便利店、音像店、服裝飾品等多種配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人們休閑、逛街購物的生活需求。高層住宅小區(qū)：1、住宅的設(shè)計主要以中等戶型為主，主力面積區(qū)間90－120平米，同時要求小區(qū)內(nèi)部環(huán)境舒適、建筑外觀造型盡量做到新穎、具現(xiàn)代感、富個性化色彩，戶型設(shè)計合理、實用，充分考慮南北通透，空氣對流。2、所有戶型均需考慮景觀的不同視點，盡可能做到每個端頭戶型的創(chuàng)新設(shè)計，以便最大限度的提高銷售單價。3、戶型適當多樣化，可適當設(shè)計部分錯層、雙復(fù)式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費者的同時，試探市場的創(chuàng)新接受程度。4、考慮到本案沿街部分住宅因受商鋪高度影響采光性能與觀景視野均極差，導(dǎo)致一、二樓住宅單元居住品質(zhì)較差，建議本案住宅在沂水首創(chuàng)“雙首層”的規(guī)劃設(shè)計，保證一樓、二椄住戶均享受大面積額外贈送空間，提高產(chǎn)品的附加值，以實現(xiàn)價格的提升與順利銷售。建筑規(guī)劃建議1)建筑外立面商業(yè)廣場外立面參考圖

沿街商業(yè)和社區(qū)商業(yè)外立面參考圖在樓層及單鋪上，在設(shè)計規(guī)范允許的情況下，要盡可能地采用輕質(zhì)鋼架玻璃門窗的形式，這樣可以使店鋪的展示面更寬、商品陳列更加活躍。2)街區(qū)規(guī)劃建議雙首層式立體步行街傳統(tǒng)的商業(yè)價值與商鋪層數(shù)成反比，層數(shù)越高的商鋪因越難有效地將人流引導(dǎo)向上，故其價值越低，也正因此，目前國內(nèi)外大多數(shù)成功的商業(yè)步行街大多采用的是“雙首層”的空間設(shè)計，具體實現(xiàn)途徑如下：通過增加二層外走廊和天橋走廊的設(shè)計，將整個商業(yè)街打造成“天上地上”互相連同的立體式步行街。這樣設(shè)計也能體現(xiàn)項目在沂水商業(yè)中的獨特性，便于后期的推廣；諸葛亮城東南角地塊汽車站地塊項目經(jīng)濟指標1.1、位置：項目位于沂南縣主干道的南段，歷山路與振興路交匯處西南側(cè)，北、東兩面臨街；1.2、總占地面積：10335㎡；1.3、容積率：不大于3；1.4、綠地率：振興路振興路歷山路芙蓉路銀杏路澳柯瑪大道地塊位置示意圖2．項目整體概況整體上看，項目地塊位于沂南縣主干道歷山路的南段，屬于東方購物中心商圈的南部邊緣，地塊位置較差。臨近沂南縣的主要交通干線交通方便。項目北靠振興路，東臨沂南交通主干道歷山路兩面面臨街，交通較為方便，且這里是沂南的汽車站，周邊業(yè)態(tài)主以餐飲、住宿為主，“臟、亂、差”；所以基本上所有的沂南市民都知道此地。3．SWOT分析項目SWOT分析表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.地塊兩面其中最長一側(cè)沿歷山路利于項目形象展示；S2.地塊是老汽車站基本是空地，成本相對較?。籛1．項目所在區(qū)域為沂南的東方商圈的南部邊緣，檔次落后，業(yè)態(tài)單調(diào)；W2.項目周邊商業(yè)整體表現(xiàn)為“臟、亂、差”的格局，商業(yè)影響力較弱；W3.項目體量較小，很難形成區(qū)域商業(yè)影響力；Opportunity機會分析Threat威脅分析O1.近兩年來，沂南市民已逐漸認知并接受了超級市場這種物業(yè)類型，相對較少，集中；02.政府的政策支持；03.城市有種向南發(fā)展趨勢。T1.近兩年來沂南市場上誕生了幾個超級市場，比較靠近核心商圈，形成了一定的商業(yè)底蘊；T2.政策及房地產(chǎn)大環(huán)境的影響4．小結(jié)本項目所處位置相對較差，周邊商業(yè)氣息薄弱，原車站雖有人氣基礎(chǔ)。但因為該項目周邊原有商業(yè)檔次較低，且業(yè)態(tài)單調(diào)，同時又處于東方商圈的南部邊緣，且又有城市南部居住區(qū)的跡象。決定抓住地塊本身沿歷山路較好的形象展示，利用人們已經(jīng)熟知的超級市場概念要延續(xù)以歷山路方購物中心為龍頭的核心商圈的商業(yè)氣息，在項目定位上追求互補定位，同時通過奪人眼球的建筑視覺、良好的商業(yè)形象與購物環(huán)境，擴大東方商圈的輻射范圍、增強輻射力。5.業(yè)態(tài)定位介于地塊自身問題，本案整體定位建議為超級大賣場（如九州）。定位超級大賣場超級大賣場粗略指標：占地面積：10335㎡容積率：3.0左右總建筑面積：31005㎡初步規(guī)劃如下：地下一層大賣場的配送中心和地下停車場（以緩解歷山路的停車壓力）；地上一層大賣場、珠寶首飾、化妝品、名煙名酒等；地上二層品牌服裝；地上三層家電商場；地上四層餐飲娛樂。每層面積約在8000㎡，將成為沂南縣最大的超級大賣場，具有引領(lǐng)和區(qū)域影響力。飼料廠地塊1、項目經(jīng)濟指標1.1、位置：項目位于沂南縣南外環(huán)位置，歷山路與銀杏路交匯處西北側(cè)，東、南兩面臨街；1.2、總占地面積：月7000㎡；1.3、容積率：；振興路振興路歷山路芙蓉路銀杏路澳柯瑪大道地塊位置示意圖2．項目整體概況整體上看，項目地塊位于城市主干道歷山路的最南端，地塊位置較差。沂南縣的主干道歷山路與澳柯瑪大道等交通干線到達此地均較為方便。項目東臨歷山路，南抵銀杏路兩面臨街，交通較為方便。3．SWOT分析項目SWOT分析表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.地塊緊鄰歷山路，兩面沿街、利于項目形象展示；S2.地塊緊鄰歷山路、靠近澳柯瑪大道的主干道，交通便捷。W1．項目所在位置較偏，位于沂南縣的南部，業(yè)態(tài)落后、混亂；W2.項目周邊幾乎無商業(yè)氣息，多為農(nóng)貿(mào)集市，較為臟亂，商業(yè)影響力較弱；W3.地塊體量較小，且處于住宅區(qū)內(nèi)。Opportunity機會分析Threat威脅分析O1.近兩年來，沂南縣沒有一個專業(yè)市場，可以說專業(yè)市場處于市場空白期；02.政府的政策支持。T1.近兩年來沂南市場上沒有出現(xiàn)專業(yè)市場，人們?nèi)鄙賹I(yè)市場的認識；T2.政策及房地產(chǎn)大環(huán)境的影響。4．小結(jié)本項目所處位置較偏，周邊商業(yè)氛圍微弱，沒有長期積累的人氣基礎(chǔ)。但因為該項目緊鄰歷山路和澳柯瑪大道等主干道，先天的便捷交通條件增加了地塊的價值。決定在抓住項目自身便捷交通的條件，規(guī)避周邊住宅市場的殘酷競爭；在項目定位上抓住市場的空白點，同時通過奪人眼球的建筑視覺、合理的業(yè)態(tài)組合；打造出沂南第一專業(yè)市場。另外，政策的影響對整個市場來說都是無法規(guī)避的，非人力可抵抗，所以在房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊的背景下，建議可以利用政府關(guān)系，促進項目的招商或建立區(qū)域市場的影響力和號召力，進而降低項目的運作風險。5．業(yè)態(tài)定位本案整體上由體量較小，且周邊處于住宅區(qū)，商業(yè)氣息微弱；建議抓住市場的空白點打造“沂南第一專業(yè)市場”。業(yè)態(tài)定位如下。沂南第一專業(yè)市場沂南第一專業(yè)市場粗略指標：占地面積：約7000㎡初步規(guī)劃如下：地上一層：主要以衛(wèi)浴為主；地上二層：主要以建材為主；地上三層：廚衛(wèi)，家具為主。每層面積約在6000㎡，滿足沂南縣建材的需求，打造沂南第一專業(yè)市場將成為沂南縣最大主業(yè)市場，具有引領(lǐng)和區(qū)域影響力。附錄資料：不需要的可以自行刪除Excel小知識■用多窗口修改編輯Excel文檔如果要比較，修改Excel中不同單元格間的數(shù)據(jù)，而單元格又相距較遠的話，來回拖動鼠標很是麻煩。我們可以用多窗口來進行比較，依次單擊“窗口→拆分”，Excel便自動拆分成四個窗口，每個窗口都是一個獨立的編輯區(qū)域，我們在瀏覽一個窗口的時候，不影響另外一個窗口。在word中對長文檔的修改比較繁瑣，也可以用這種方法將窗口進行拆分。要取消多窗口，雙擊分隔線或依次單擊“窗口→取消拆分”即可。■Excel錄入時自動切換輸入法在Excel單元格中，經(jīng)常遇到中英文交替輸入的情況，如A列輸入中文而B列卻輸入英文，這時就要在中英文輸入法之間反復(fù)切換，這樣非常麻煩而且嚴重影響錄入效率。其實可以先打開中文輸入法，選中需要輸入中文的列，執(zhí)行菜單“數(shù)據(jù)→有效性”，在“數(shù)據(jù)有效性”中切換到“輸入法模式”標簽分頁，在“模式”下拉列表中選擇“打開”，確定退出。接著選擇需要輸入英文的列，同樣打開“輸入法模式”標簽分頁，在“模式”下拉列表中選擇“關(guān)閉（英文模式）”，確定后退出即可?！鯡xcel中粘貼時避免覆蓋原有內(nèi)容在工作表中進行復(fù)制或移動操作時，粘貼的內(nèi)容將自動覆蓋工作表中的原有內(nèi)容，怎樣避免這一現(xiàn)象呢？首先選中要復(fù)制或移動的單元格，單擊復(fù)制或剪切按鈕，選中要粘貼的起始單元格，按下“Ctrl+shift++”組合鍵，在彈出的“插入粘貼”對話框中選擇活動單元格移動的方向，單擊“確定”按鈕就可以了?！鯡xcel中快速排查公式錯誤在Excel中，經(jīng)常會遇到某個單元格中包含多層嵌套的復(fù)雜函數(shù)的公式，如果公式一旦出錯就很難追蹤錯誤。其實在Excel2003中利用“公式求值”功能就可以進行公式的錯誤排查。依次單擊“工具→自定義”打開“自定義”對話框并切換到“命令”選項卡，在左邊“類別”列表中選擇“工具”，在右邊找到“公式求值”并將它拖放到工具欄，這樣工具欄上就出現(xiàn)一個“公式求值”按鈕。以后選中公式所有的單元格，單擊“公式求值”按鈕就可以按照公式的執(zhí)行順序逐步觀察公式的運算結(jié)果，從而定位并找到錯誤之源，原理類似程序調(diào)試中的“單步執(zhí)行”?！鯡xcel中妙用“條件格式”讓行列更清晰在用Excel處理一些含有大量數(shù)據(jù)的表格時，經(jīng)常會出現(xiàn)錯行錯列的情況，其實可以將行或列間隔設(shè)置成不同格式，這樣看起來就清晰明了得多。利用“條件格式”可以輕松地達到目的。先選中數(shù)據(jù)區(qū)中所有單元格，然后選擇菜單命令“格式→條件格式”，在打開的對話框中，在最左側(cè)下拉列表中單擊“公式”，然后在其右側(cè)的輸入欄中輸入公式“＝MOD(ROW(),2)”，然后單擊下方的“格式”按鈕，在彈出的“單元格格式”對話框中單擊“圖案”選項卡，指定單元格的填充顏色，并選擇“邊框”選項卡，為單元格加上外邊框，然后一路單擊“確定”按鍵即可。如果希望第一行不添加任何顏色，只須將公式改為“＝MOD(ROW()+1，2）”即可。如果需要間隔兩行添加填充顏色只須將公式改為“＝MOD(ROW(),3)=0”就可以了。如果要間隔四行，那就將“3”改為“4”，以此類推。如果我們希望讓列間隔添加顏色，那么只須將上述公式中的“ROW”改為“COLUMN”就可以達到目的?！觥罢障鄼C”的妙用如果要讓sheet2中的部分內(nèi)容自動出現(xiàn)在sheet1中，用excel的照相機功能也是一種方法。操作方法如下：首先點擊“工具”菜單，選擇“自定義”命令，在彈出的對話框的“命令”選擇卡下的“類別”中選擇“工具”，在右邊的“命令”列表中找到“照相機”，并且將它拖到工具欄的任意位置。接著拖動鼠標選擇sheet2中需要在sheet1中顯示的內(nèi)容，再單擊工具欄上新增加的“照相機”按鈕，于是這個選定的區(qū)域就被拍了下來。最后打開sheet1工作表，在要顯示“照片”的位置上單擊鼠標左鍵，被“拍攝”的“照片”就立即粘貼過來了?！鯡XCEL中快速插入系統(tǒng)時間與日期在用Excel進行報表處理時，經(jīng)常需要在表格的前端或者末尾輸入當天的時間與日期。若用數(shù)字輸入的話顯得比較繁瑣。其實可以這樣來快速輸入：首先選中需要時間的單元格，同時按下“ctrl+shift+；”組合鍵即可；若要輸入系統(tǒng)日期則按下“ctrl+；”組合鍵即可。■徹底隱藏Excel工作表在Excel中可以通過執(zhí)行“格式－工作表－隱藏”將當前活動的工作表隱藏起來，在未執(zhí)行進一步的工作簿設(shè)置的情況下，可以通過執(zhí)行“格式－工作表－取消隱藏”來打開它。其實還可以通過設(shè)置工作表的隱藏屬性來徹底隱藏。按下“ALT＋F11”組合鍵進入VBA編輯窗口，在左側(cè)選中需要隱藏的工作表，按下F4鍵打開“屬性”對話框，切換到“按分類序”標簽分頁，將“雜項”下的“Visable”的值選擇改為“2－xlSheetVeryHidden”或“0－xlSheetVeryHidden”退出后返回Excel即可。這樣將選定的工作表隱藏起來，且“取消隱藏”也不起作用，這樣就能徹底隱藏工作表了。將Visable值改還原即可取消隱藏?！鲚p松挑出重復(fù)數(shù)據(jù)筆者在工作過程中遇到這樣的問題：要在Excel中把A列和B列中重復(fù)的數(shù)據(jù)和重復(fù)的次數(shù)找出來（A和B兩列數(shù)據(jù)之間存在邏輯關(guān)系，有重復(fù)現(xiàn)象出現(xiàn)）。筆者的做法是：選中C2單元格，輸入公式“=IF(COUNTIF(B:B,A2)>=1,A2,"")”，然后用“填充柄”將C2單元格中的公式復(fù)制到C列的其它單元格中。假設(shè)重復(fù)出現(xiàn)次數(shù)的統(tǒng)計結(jié)果保存在D列中，在D2單元格中輸入公式“=COUNTIF(B:B,A2)”，然后將公式填充到D列的其他單元格中即可。重復(fù)出現(xiàn)的數(shù)據(jù)和重復(fù)的次數(shù)自動列了出來?！鲇肐F函數(shù)搞定“＃DIV/0！”在Excel中用公式計算時，經(jīng)常會出現(xiàn)錯誤值“#DIV/0！”，它表示公式中的分母引用了空白單元格或數(shù)值為零的單元格。如果作為正式的報表，出現(xiàn)這樣的字符當然不能讓人滿意。解決方法有三：1、手工找出單元格的出錯公式，一一將它們刪除。這種辦法適合于出現(xiàn)“#DIV/0！”不多的情況。2、如果報表中出現(xiàn)很多“#DIV/0！”，上述方法就顯得太麻煩了。這時就要利用IF函數(shù)解決問題：C2單元格中輸入公式“=IF(B2=0,"-",A2/B2*100-100)”，再用填充柄把公式復(fù)制到C列的其它單元格中，“#DIV/0！”就會被“－”代表，報表自然漂亮多了。3、打印時，打開“頁面設(shè)置”對話框，切換到“工作表”選項卡，將“錯誤單元格打印為”選項設(shè)置為“空白”或“－”就好了。■改變Excel自動求和值默認位置Excel提供了自動相加功能，它可以自動將一行（或一列）的數(shù)據(jù)相加取和，計算出的值會放在這個區(qū)域下邊（或右邊）最接近用戶選取的空單元格處。但有時我們需要把取和值放在一行（或一列）數(shù)據(jù)的上方或左邊。具體的方法：單擊需要求和的一行（或一列）數(shù)據(jù)的上方（或左邊）的空單元格；接著按組合鍵“Shift+Ctrl”，然后單擊工具欄中“自動求和”按鈕∑；最后選中需要求和的一組數(shù)據(jù)（按住鼠標左鍵拖動），按下回車鍵即可。■啟動Excel時自動打開某個工作簿在Excel2003（以下簡稱Excel）中如果一直使用同一個工作薄或工作表，則可以將該工作薄移到Excel的啟動文件夾中，這樣，每次啟動Excel時都將自動打開該工作簿。具體方法如下：將要打開的Excel工作簿復(fù)制或移動到C：\ProgramFiles\Microsoftoffice\Office11\XLStart文件夾中。如果不想變動工作簿的當前位置，可以為這個工作簿創(chuàng)建快捷方式，然后將快捷方式復(fù)制或移動到XLStart文件夾中，然后重新啟動Excel，該工作簿就會在Excel啟動時自動打開?！鯡xcel快速實現(xiàn)序號輸入在第1個單元格中輸入撇號“’”，而后緊跟著輸入數(shù)字字符如：’1，然后選中此單元格，將鼠標位置至單元格的右下角，當出現(xiàn)細十字線狀的“填充柄”時，按住此鍵向下（或右）拖拉至所選定區(qū)域后，松開鼠標左鍵即可?！鲎詣犹畛渚唧w日期當我們在excel中輸入日期數(shù)據(jù)時，可能需要確定該日期所對應(yīng)的是星期幾。而為了查明星期幾，許多用戶往往會查閱日歷或使用轉(zhuǎn)換函數(shù)，這都很繁瑣。其實，我們完全可以讓excel自動完成這個任務(wù)。具體操作如下：選中需要錄入日期數(shù)據(jù)的單元格區(qū)域，點擊“格式－單元格”。在“數(shù)字”標簽頁中單擊“分類”列表中的“自定義”選項，然后，在右邊的“類型”文本框中輸入：yyyy"年"m"月"d"日""星期"aaa，并單擊“確定”。這樣，只要輸入日期，相應(yīng)的星期數(shù)就會自動出現(xiàn)在日期數(shù)據(jù)后面?！鰧⒂嬎闫靼岬紼xcel中工具－自定義－命令選項卡，在類別列表中選“工具”，在命令列表中選“自定義”（旁邊有個計算機器圖標）。將所選的命令從命令列表中拖至工具欄中，關(guān)閉，退出Excel，重新打開Excel即可?！霾挥眯?shù)點，也能輸入小數(shù)在excel中，需要輸入大量小數(shù)，而且小數(shù)的位數(shù)都相同，方法是：工具－選項，點擊“編輯”選項卡，勾選“自動設(shè)置小數(shù)點”，調(diào)整小數(shù)“位數(shù)”（如2），確定?，F(xiàn)在再輸入幾個數(shù)值，不需要輸入小數(shù)點，會自動保留二位小數(shù)?！銮砂葱枰判?qū)W校一次上公開課，來的客人有400多人，打字員已按來人的先后順序在excel中錄入了客人的姓名、職務(wù)、所在學(xué)校等，如果要按職務(wù)高低－即校長、副校長、教導(dǎo)主任、教導(dǎo)副主任等排序，可以如下操作：依次單擊工具－選項，彈出窗口，單擊“自定義序列”選項卡，點“添加”按鈕，光標懸停于“輸入序列”窗口，在其中按次序輸入“校長、副校長、教導(dǎo)主任、教導(dǎo)副主任……”后再按“添加”后確定。定義完自己的序列后，依次單擊“數(shù)據(jù)－排序”，把“主要關(guān)鍵字”定位于職務(wù)列，再單擊“選項”，從“自定義排序次序”中選取上述步驟中自定義的序列，“方向”選擇為“按列排序”，點確定回到“排序”窗口，再按“確定”便大功告成?！鲈趀xcel中刪除多余數(shù)字學(xué)生的學(xué)籍號數(shù)字位數(shù)很多，比如“1996001”，要成批量刪除前面的“1996”，手工刪除肯定不行?？梢杂谩胺至小钡姆椒ㄒ徊降轿弧＿x中“學(xué)籍號”這一列，依次單擊“數(shù)據(jù)－分列”，彈出“文本分列向?qū)А贝翱?，點擊選中“固定寬度”后按“下一步”按鈕，在需要分隔的地方單擊鼠標左鍵，即出現(xiàn)分隔線，再單擊“下一步”按鈕，左邊部分呈黑色顯示（如果要刪除右邊部分，單擊分隔線右側(cè)，右側(cè)即呈黑色）；再在“列數(shù)據(jù)格式”中點選“不導(dǎo)入此列（跳過）”，單擊“完成”即可?！鋈ψ⒈砀裰械臒o效數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)輸入完畢后，為了保證數(shù)據(jù)的真實性，快速找到表格中的無效數(shù)據(jù)，我們可以借用excel中的數(shù)據(jù)有效性和公式審核來實現(xiàn)。選中某列（B列），單擊“數(shù)據(jù)”菜單中的“有效性”命令，彈出“數(shù)據(jù)有效性”對話框，切換到“設(shè)置”選項卡，輸入符合條件的數(shù)據(jù)必須滿足的條件范圍（如“=and(B1>60,B1<90)”）。右擊工具欄打開“公式審核”工具欄，單擊工具欄中的“圈釋無效數(shù)據(jù)”按鈕，此時表格中的無效數(shù)據(jù)都被清清楚楚地圈注出來了?！鰞蓚€日期之間的天數(shù)、月數(shù)和年數(shù)計算兩個日期“1995－5－12”和“2006－1－16”之間的天數(shù)、月數(shù)和年數(shù)可使用下面的公式：“=DATEDIF(A1,B1,"d")，其中A1和B1分別表示開始日期和結(jié)束日期，"d"表示天數(shù)，換為"m"或"y"就可以計算兩個日期相關(guān)的月數(shù)和年數(shù)了?！鲈诓煌瑔卧窨焖佥斎胪粌?nèi)容首先選定要輸入同一內(nèi)容的單元格區(qū)域，然后輸入內(nèi)容，最后按Ctrl＋回車鍵，即可實現(xiàn)在選定單元格區(qū)域中一次性輸入相同內(nèi)容?！鲚p松去掉姓名中的空格編輯－查找－替換，在查找內(nèi)容欄輸入一個空格，替換欄保持為空，點擊全部替換就可以去掉所有姓名中的空格了?！龆鄠€單元格數(shù)據(jù)巧合并在編輯了一個excel工作表后，如果又需要把某些單元格的數(shù)據(jù)進行合并，那么我們可以請“＆”來幫忙。比如需要將A、B、C三列的數(shù)據(jù)合并為D列中的數(shù)據(jù)，此時請按下述步驟操作：首先在D2單元格鍵入公式“=A2&B2&C2”。單擊單元格，然后將鼠標指針指向D2單元格的右下角，當指針變成一個黑十字時（這個黑十字被稱為填充柄），向下拖動填充柄到所需要的行，松開鼠標左鍵。在D列單元格中，我們就得到需要的數(shù)據(jù)了?！鲚斎肫椒綌?shù)在excel單元格中要輸入100平方這樣的數(shù)字，可以先輸入“’1002”（最外層的引號不要輸入），然后在編輯欄中選中最后的2，點擊“格式－單元格”，在對話框中點擊“字體”選項，選中“上標”復(fù)選框即可。不過，用這種方式輸入的是文本型數(shù)字?！鲚斎氲忍柈斘覀兪褂胑xcel時，想在一個單元格只輸入一個等號，我們就會遇到這樣的問題：你輸入完等號后，它認為你要編輯公式，你如果點擊其它單元格，就表示引用了。這時你可以不點擊其它單元格，而點擊編輯欄前面的“√”號，或者直接敲回車確認就可以完成等號的輸入了?！鲈趀xcel中快速輸入分數(shù)通常在單元格中直接輸入分數(shù)如6/7，會顯示為6月7日。如何快速輸入分數(shù)“6/7”時在它前面添加一個0和一個空格即可，但是用此法輸入的分母不能超過99（超過99就會變成另一個數(shù)）?！鲎宔xcel自動創(chuàng)建備份文件用excel2000/2002編輯重要數(shù)據(jù)文件時，如果害怕不小心把數(shù)據(jù)修改錯了，可以讓excel在保存文件時自動創(chuàng)建一份備份文件。打開“文件－保存”，在出現(xiàn)的對話框中按下右上角的“工具”，點選“常規(guī)選項”，出現(xiàn)“保存選項”對話框后，勾選“生成備份文件”選項，按下確定，現(xiàn)在保存一下文檔，excel就會自動給這個文件創(chuàng)建一份備份文件，備份文件的文件名為原文件名后加上的“的備份”字樣，如BOOK1的備份.xlk，而且圖也不相同，相信很容易分別出哪個是備份文件?！鲚p松切換中英文輸入平時用excel錄入各種表格時，不同的單元格中由于內(nèi)容的不同，需要在中英文之間來回切換，這樣既影響輸入速度又容易出錯，其實我們可以通過excel“數(shù)據(jù)有效性”功能進行中英文輸入法自動切換。選中需要輸入中文字符的單元格，打開“數(shù)據(jù)－有效性－數(shù)據(jù)有效性－輸入法模式－打開”，單擊確定。再選中需要輸入英文或數(shù)字的單元格，用上面的方法將輸入法模式設(shè)置為“關(guān)閉（英文模式）”就可以了。這樣在輸入過程中excel會根據(jù)單元格的設(shè)置自動切換中英文輸入法。■限制重復(fù)數(shù)據(jù)錄入在excel中錄入數(shù)據(jù)時，有時會要求某列單元格中的數(shù)據(jù)具有唯一性，例如身份證號碼、發(fā)票號碼之類的數(shù)據(jù)。為了保證數(shù)據(jù)的唯一性，我們可以這樣做：選定目標單元格區(qū)域（這里假設(shè)為A1：A10），依次單擊“數(shù)據(jù)－有效性”，在對話框擊“設(shè)置”選項卡，單擊“允許”下拉列表，選擇“自定義”，在“公式”中輸入“=countif($A$1:$A$10)=1”。接著，切換到“出錯警告”選項卡，在“樣式”中選擇“停止”，然后分別在“標題”和“錯誤信息”中輸入錯誤提示標題和信息。設(shè)置完畢后單擊確定退出。此時，我們再在目標單元格錄入數(shù)據(jù)時，Excel就會自動對數(shù)據(jù)的唯一性進行校驗。當出現(xiàn)重復(fù)數(shù)據(jù)時，Excel中會出現(xiàn)前面設(shè)置的錯誤提示信息?！鰁xcel的另類求和方法在excel中對指定單元格求和，常用的方法有兩種，一是使用SUM，一般用于對不連續(xù)單元格的求和，另一種方法是使用∑，用于對連續(xù)單元格的求和。在有些情況下如果使用組合鍵alt+=，會顯得更方便。先單擊選中要放置和的單元格，再按下alt+=，用鼠標單擊所要求和的單元格，被選中的單元格即呈選中狀態(tài)，這時可配合shift選取連續(xù)多個單元格，或者配合ctrl選取任意不連續(xù)單元格，使用ctrl甚至還可以對同一單元格多次求和，單元格選取完成后按回車鍵即可。這種方法在某些特殊場合十分有用?！鐾耆珓h除excel中的單元格想將某單元格（包括該單元格的格式和注釋）從工作中完全刪除嗎？選中要刪除的單元格區(qū)域，然后按下Ctrl+－（減號），在彈出的對話框中選擇單元格移動的方式，周圍的單元格將移過來填充刪除后留下的空間?！雠坎榭垂皆诙鄠€單元格或工作中設(shè)置了公式，要想查看公式和計算結(jié)果，就得反復(fù)滾動窗口或者來回切換工作表。其實我們可以先選中含有公式的單元格（多個單元格可用shift和ctrl配合鼠標操作），然后右擊工具欄選擇并打開“監(jiān)視窗口”，單擊“添加監(jiān)視”按鈕，所有選中的單元格的公式及計算結(jié)果就顯示在了監(jiān)視窗口中，非常直觀。如果你創(chuàng)建了一個較大的數(shù)據(jù)表格，并且該表格具有鏈接到其他工作簿的數(shù)據(jù)時，利用“監(jiān)視窗口”可以輕松看到工作表、單元格和公式函數(shù)在改動時是如何影響當前數(shù)據(jù)的，這對于排查數(shù)據(jù)更改關(guān)聯(lián)錯誤很有幫助。■實現(xiàn)單元格跨表拖動在同一excel工作表中，拖動單元格或單元格區(qū)域的邊框可以實現(xiàn)選定區(qū)域的移動操作，但該操作無法在不同的工作表間實現(xiàn)，其實可以按住Alt，將所要移動的單元格或單元格區(qū)域拖到目標工作表的標簽處，excel會自動激活該工作表，這樣你就能夠在其中選擇合適的放置點了?！鎏蕹[藏單元格當將excel工作表中某個包含隱藏單元格的區(qū)域的內(nèi)容拷貝到其他位置時，隱藏單元格的內(nèi)容往往會被一同拷貝過去。那么，如果想將隱藏單元格的內(nèi)容剔除出去，該怎么辦？很簡單，選中目標區(qū)域，按Ctrl+G，單擊“定位條件”，選擇“可見單元格”選項，單擊確定?，F(xiàn)在，對目標區(qū)域進行復(fù)制或剪切操作就不會包含隱藏單元格中的內(nèi)容了?！霾惑@擾IE選定有超級鏈接的表格我們在excel中選定某個超級鏈接所在的單元格時，常會觸發(fā)該鏈接，導(dǎo)致IE出現(xiàn)并訪問該鏈接。其實要想選中這類單元格又不驚擾IE，我們可采用以下方法：單擊包含超級鏈接的單元格，按住鼠標左鍵至少一秒鐘，然后釋放鼠標，這時就可以選定超級鏈接所在的單元格?！鲇媒M合鍵選表格在使用excel編輯文檔時，如果一個工作表中有多張表格，為了顯示直觀，你可能在這多張表格間用空白行和空白列進行間隔。這種情況下，當表格較大時，使用鼠標拖動的方法選中其中的一張表格，是不容易的，但如果使用快捷鍵，卻輕而易舉。在要選擇的表格中，單擊任意一個單元格，然后按下“ctrl+shift+*”組合鍵即可?！黾皶r更新共享工作簿在日常工作中，如果我們要想知道excel共享工作簿中的更新數(shù)據(jù)，這時沒有必要一次次重復(fù)打開工作簿查看，只要直接設(shè)定數(shù)據(jù)更新間隔即可。依次點擊“工具－共享工作簿”，打開“共享工作簿”窗口，單擊“高級”標簽，然后在“更新”欄選中“自動更新間隔”項，并設(shè)定好間隔時間（如3分鐘）。這樣一來，每隔3分鐘，excel會自動保存所作的修改，他人的更新內(nèi)容也會及時顯示出來。■拖空選定區(qū)域一般情況下，在excel中刪除某個選定區(qū)域的內(nèi)容時，直接按delete鍵即可。不過，如果你此時正在進行鼠標操作，且不想切換至鍵盤的話，那么，你還可以這樣操作：鼠標左鍵單擊并選定區(qū)域的填充句柄（右下角的黑色方塊）不放，然后反向拖動它使它經(jīng)過選定區(qū)域，最后松開鼠標左鍵即可。另外，拖動時按住ctrl鍵還可將選定區(qū)域單元格的格式信息一并刪除?！鼋o工作表上點色在excel中通常是通過工作表表名來區(qū)分每一張工作表的。但是，由于工作表表名顯示在工作表底部狹小的標簽中，一些視力不佳的用戶查找起來相當吃力。為了照顧這些用戶，我們可為每張工作表標簽設(shè)定一種顏色，以便于查找。具體操作如下：右鍵點擊工作表標簽，在彈出的快捷菜單中選擇“工作表標簽顏色”選項，然后在出現(xiàn)的窗口中選定一種顏色，點擊“確定”即可?！鰁xcel的區(qū)域加密你是否想讓同一個工作表中的多個區(qū)域只能看不能改呢？啟動excel，打開需要加密的數(shù)據(jù)文檔，執(zhí)行“工具－保護－允許用戶編輯區(qū)域”，擊“新建”按鈕，在彈出的對話框中接著在“標題”中輸入非字符的標題，在“引用單元格”中選定一個或一部分連續(xù)單元格的重要數(shù)據(jù)，接著輸入“區(qū)域密碼”，確定返回“允許用戶編輯區(qū)域”對話框，點擊“保護工作表”，撤消工作表保護密碼，點擊確認密碼后可以進行工作了。■打印時自動加網(wǎng)格線在excel中打印表格時默認是不加網(wǎng)格線的，因此，許多人往往手動設(shè)置網(wǎng)格線。其實，完全可以不必這么麻煩。執(zhí)行“文件－頁面設(shè)置”，在“工作表”標簽頁中鉤選“網(wǎng)格線”，確定。我們就可以在“打印預(yù)覽”中看到excel已經(jīng)自動為表格加上網(wǎng)格線了?！鲐泿欧栞p松錄入我們在向excel錄入數(shù)據(jù)時，有時需要錄入貨幣符號，比如歐元符號。你是怎么錄入的？在插入－符號中慢慢找？那樣挺費功夫的。按alt+0162，然后松開alt鍵，就可以輸入分幣字符￠。按alt+0163，輸入英鎊字符輸入英鎊字符￡。按alt+0165輸入日圓符號￥，而按下alt+0128，輸入歐元符號€。有一點要注意，那些數(shù)字，只能用小鍵盤的數(shù)字鍵來輸入?！隹焖購?fù)制表格格式在excel中，我們對一個工作表設(shè)置好了格式以后，如果新插入一個工作表，那么新表的格式不會繼承原有表格的格式，還需要我們對新工作表的諸多格式進行重復(fù)設(shè)置，比較麻煩。其實，我們可以利用格式刷，使這一工作變得簡單。首先先設(shè)置好原來的工作表格式，選中該表格，然后單擊工具欄中的“格式刷”工具，再點擊新插入的工作表，選中要設(shè)置格式的那些單元格，那么原來表格中的表格就會被復(fù)制過來。如果新表格區(qū)域大于原來的表格，那么會用原表格的格式“平鋪”新表格區(qū)域?！龀Ｓ眯蛱柨焖佥斎氘斘覀冊趀xcel中錄入數(shù)據(jù)時，經(jīng)常要在開頭某列單元格中輸入一些常用序號，如一月、二月、三月等，如果一個個地鍵入，不但費時，工作量也很大。難道就沒有什么簡便易行的方法嗎？當然有。筆者在此就以錄入甲、乙、丙為例，首先輸入開頭的前兩個序號“甲”、“乙”，然后選中第二個序號也就是乙所在的單元格，將鼠標緩緩移到第二個序號單元格的右下角，當鼠標指針變成黑細十字架形狀時，按住鼠標左鍵并將它拖到要輸入序號的末尾單元格，放開鼠標?？吹搅藳]？甲、乙、丙是不是就自動錄入好了？其他常用序號的輸入方法同上?！隹焖僭O(shè)定打開區(qū)域在excel中，要打印選定區(qū)域，除了在打印對話框中進行設(shè)定外，我們還可以這樣做：選定待打印區(qū)域，單擊文件－打印區(qū)域－設(shè)置打印區(qū)域，然后直接單擊工具欄上的“打印”按鈕即可。另外，為了簡化操作，還可將“設(shè)置打印區(qū)域”工具欄按鈕添加到現(xiàn)有工具欄，這樣只需單擊“設(shè)置打印區(qū)域”，就能輕松地將選定區(qū)域設(shè)置為打印區(qū)域。具體操作步驟如下：右鍵單擊工具欄，單擊“自定義”。單擊“命令”選項卡，在“類別”下選“文件”，在“命令”列表中找“設(shè)置打印區(qū)域”并將其拖動到工具欄上即可。■在excel中實現(xiàn)分行填寫默認情況下excel單元格只能顯示一行數(shù)據(jù)的內(nèi)容，希望在同一個單元格中顯示多行內(nèi)容，則需要調(diào)整單元格高度，然后輸入每行信息，行與行之間還要加上很多空格。其實如果想在excel中顯示多行內(nèi)容，還可以在同一個單元格中輸入一行信息，然后按alt+Enter，這樣就可以輕松地excel的分行填寫。■復(fù)制表格巧設(shè)列寬當我們需要在excel2003中將某處表格復(fù)制到其它位置時，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，原來表格的列寬會無形中被當前列寬所取代，造成數(shù)據(jù)顯示不均勻。如果想將原來的列寬應(yīng)用到當前位置，該怎么辦呢？這個時候，大家可以在當前數(shù)據(jù)區(qū)域內(nèi)點擊鼠標右鍵，然后選中“選擇性粘貼”，在彈出“選擇性粘貼”窗口中，將“列寬”一項復(fù)選框勾中即可?！鼋o單元格設(shè)置監(jiān)視點在excel中，假設(shè)你在第200行輸入數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能會影響到單元格A10中公式的結(jié)果。那么，為了查看單元格A10中公式的結(jié)果，一般而言，你要滾動到單元格A10去查看公式結(jié)果。不過，如果你給單元格A10加上一個監(jiān)視點，則可省去這滾動的麻煩。右鍵單擊單元格A10，在彈出的菜單中選“添加監(jiān)視點”，此時將彈出一個監(jiān)視窗口，并且在窗口中自動為單元格A10添加一個監(jiān)視點。這樣，不管你在工作表的何處，你都可以從監(jiān)視窗口中“監(jiān)視”到單元格A10中的值。另外，在監(jiān)視窗口中雙擊單元格A10的監(jiān)視點，還能直接跳轉(zhuǎn)到單元格A10中?！鲮`活打印表格中的批注文件－頁面設(shè)置，擊“工作表”選項卡，從“批注”后面列表框中選中“工作表末尾”或者“如同工作表中的顯示”選項選中即可。其中前者把表格中的所有批注放在表格的最后面?！隹焖僬{(diào)用函數(shù)幫助窗口在excel中，我們可以使用函數(shù)來完成一些復(fù)雜的工作。但是，excel的很多函數(shù)有很長的參數(shù)，有的時候，我們在編輯欄內(nèi)輸入函數(shù)名之后，才尷尬地發(fā)現(xiàn)：把參數(shù)給忘了。不過現(xiàn)在不要緊，只要按ctrl+A，就會立刻調(diào)出函數(shù)參數(shù)的幫助窗口。你就可以一邊看參數(shù)的解釋說明，一邊直接輸入?yún)?shù)了。對于參數(shù)很多很長的函數(shù)來說，這招特別管用?！鲎尶刂浦羔樃淖兎较蛳到y(tǒng)默認情況下，當我們在excel2003中的一個單元格中輸入完數(shù)據(jù)后按回車鍵，單元格則會自動向下移動。那可不可以讓指針向別的方向移動呢？執(zhí)行“工具－選項”，擊“編輯”標簽卡，然后選中“按Enter后移動”，接著在旁邊的選擇列表中選中你希望的移動方向即可。■輕松實現(xiàn)行列互換首先選中要互換的單元格，并將它們進行“復(fù)制”，然后依次點擊“編輯－選擇性粘貼”，在彈出的對話框中勾選“轉(zhuǎn)置”并確定即可?！鰝€性化excel頁碼默認情況下，在excel里設(shè)置的頁碼，都顯示為阿拉伯數(shù)1、2、3等形式，那么能否表示成“第1頁”等形式呢？在“頁腳”或“頁眉”對話框中單擊“頁碼”按鈕，插入“＆[頁碼]”，此時修改為“第＆[頁碼]”頁”。預(yù)覽后頁碼顯示為“第1頁”形式，同樣還可以設(shè)置為“<1>”的形式?！龆ㄖ乒ぷ鞑灸０迦绻覀冞M入excel，會打開excel默認的工作簿，在這個工作簿默認的工作表、格式并不一定是我們需要的，因此我們可以重新定制默認工作簿，設(shè)定適合自己的工作表、格式，具體步驟如下：創(chuàng)建一個新工作簿，將工作表、格式修改為自己需要的樣式。接著點擊“文件－另存為”，在保存類型選“模板”，保存位置選“c:\programfiles\microsoftoffice\office\XlStart（假設(shè)office安裝在C盤）”，保存文件名為book（不能是別的文件名）。以后每次打開excel，便立刻進行已設(shè)定好的工作簿中，節(jié)省了設(shè)定格式的時間。■輕松導(dǎo)入Web數(shù)據(jù)想要將互聯(lián)網(wǎng)上的某些數(shù)據(jù)資料導(dǎo)入excel中，我們可以通過Web查詢功能來輕松實現(xiàn)。執(zhí)行“數(shù)據(jù)－導(dǎo)入外中數(shù)據(jù)－新建Web查詢”，在其對話框中的地址欄中輸入要獲取數(shù)據(jù)的網(wǎng)址，然后在瀏覽窗口中進行查詢。當我們找到需要導(dǎo)入的數(shù)據(jù)時，點擊左上角的箭頭，然后再點擊“導(dǎo)入”按鈕，這時系統(tǒng)會彈出“導(dǎo)入數(shù)據(jù)”窗口，設(shè)置好數(shù)據(jù)放置的位置后，確定即可?！隹焖佥斎胩厥夥栆蚬ぷ髟蚪?jīng)常要輸入“度”的符號，例如“溫度38.5℃”或者“角度90°”，以前我們一般是切換到特殊符號然后再去輸入，每次切換非常麻煩。其實，我們只要在excel2003中按住Alt鍵，然后從小鍵盤輸入數(shù)字“186”，再松開Alt鍵時，就出現(xiàn)了“度”的符號，另我建議你再試一下其他的數(shù)字，說不定還有意外的收獲呢，比如按住Alt鍵輸入178得到的是平方的上標，而輸入179得到的是立方的上標?！鲎詣诱{(diào)整列寬有妙招在Excel2003中，如果某列單元格中輸入的文字過長，超出了邊線，單元格往往就無法將文字完整地顯示出來，這個時候我們需要調(diào)整該列的列寬，其實方法很簡單，只要先將鼠標移動到該