資產評估-總論課件

課程基本概況及學習指南一、資產評估課程簡介二、本課程教學的內容與目的三、運用所學的資產評估知識將來我們能做些什么？四、課程要求五、參考資料課程基本概況及學習指南一、資產評估課程簡介1

1．資產評估是研究什么的？

一、資產評估課程簡介評估資產1．資產評估是研究什么的？一、資產評估課程簡介2經濟學中的資產資產是一個具有多角度、多層面的概念會計學中的資產資產是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源。資產是泛指一切財產，即一定時點的財富總量，由一定數(shù)量的物質資料和權利構成。問題：市場、銷售渠道、人力資源是否為資產？經濟學中的資產資產是一個具有多角度、多層面的概念會計學中的資3資產評估是對資產價值進行評定和估算的行為。

評估：評定、估算，也是對物品價值的判斷資產評估是對資產價值進行評定和估算的行為。評估：評定、估算4

2．資產評估與會計的研究領域的區(qū)別是什么？資產計價資產評估資產現(xiàn)實價值難以反映主要反映歷史成本原則持續(xù)經營條件現(xiàn)實成本原則資權產變交動易為或前產提2．資產評估與會計的研究領域的區(qū)別是什么？資產計價資產評5

3．為什么需要資產評估？（1）資產本身的特性決定的：資產的專業(yè)性、交易頻率低、信息不完全、大宗交易的發(fā)生。（2）由市場決定的：在資產交易和變動中，買賣雙方由于對資產有不同的預期而使交易難以完成，作為中介行業(yè)的資產評估專業(yè)服務應運而生。（3）資產評估是市場經濟條件下資產業(yè)務順利實現(xiàn)的橋梁。我國相關法規(guī)的要求3．為什么需要資產評估？（1）資產本身的特性決定的：資產的6常見的資產業(yè)務1.單項資產所有權、使用權的轉讓。2.企業(yè)整體所有權、使用權的轉讓：企業(yè)出售、兼并、企業(yè)托管、租賃、承包等。企業(yè)性質的變更：股份經營、聯(lián)營、中外合資或合作等。企業(yè)清算：破產清算、終止或結業(yè)清算。資產抵押、資產擔保。債務重組品牌發(fā)展戰(zhàn)略等管理行為。常見的資產業(yè)務1.單項資產所有權、使用權的轉讓。7二、本課程教學內容及目的機器設備評估房地產評估無形資產評估長期資產評估流動資產評估企業(yè)價值評估資產評估資產評估的基本理論和方法資產評估操作程序與評估實務資產評估報告與評估規(guī)范二、本課程教學內容及目的機器設備評估資資產評估的基資產評估操8本課程的教學目的在于開闊學生的視野，了解當前國內外資產評估領域的研究動態(tài)，特別是近年來的熱點問題，掌握資產評估的基本理論與方法，熟悉常見資產類型的評估方法和程序。本課程的教學目的在于開闊學生的視野，了解當9三、運用所學的資產評估知識將來我們能做些什么？3．其他相關咨詢服務：投資咨詢、項目咨詢1．提供資產評估中介服務：主要包括資產價值的發(fā)現(xiàn)、價值的估算和價值的實現(xiàn)。目前我國主要進行的是價值估算服務，在價值發(fā)現(xiàn)和價值實現(xiàn)方面涉及較少。2．進行資產管理：包括國家資產的管理，如國資委（國有企業(yè)資產管理部門）、證券管理部門（上市公司資產的管理）、資產管理公司，企業(yè)資產的管理（企業(yè)價值最大化，企業(yè)的并購）三、運用所學的資產評估知識將來我們能做些什么？3．其他相關咨10四、課程要求3、查閱相關文獻和資料，熟悉資產評估領域的有關法規(guī)和文件的內容；1、通過學習，掌握資產評估的基本理論、方法和應用，熟悉資產評估的程序和規(guī)范；2、掌握資產價值判斷的基本思路，能夠對資產評估結論的合理性進行分析和評價。四、課程要求3、查閱相關文獻和資料，熟悉資產評估領域的11五、參考資料五、參考資料12資產評估的假設與原則價值類型和評估目的132資產評估及其特點內容導讀

4資產評估與會計和審計的關系第一章總論資產評估的假設與原則價值類型和評估目的132資產評估及其特點13【教學目的】【重點難點】◆資產的概念資產評估的概念資產評估的主體與對象資產評估的目的資產評估的價值類型資產評估假設和原則◆本章是全書的理論基礎。通過本章的學習，要求掌握資產評估的基本概念、基本理論，為學習本課程的后面內容打下理論基礎。第一章總論【教學目的】【重點難點】◆資產的概念◆本章是全書的理論基礎。14第一章總論第一節(jié)資產評估及其特點主要內容：資產評估定義資產評估的種類和特點資產評估的功能和作用第一章總論第一節(jié)資產評估及其特點主要內容：15第一節(jié)資產評估及其特點一、資產評估定義資產評估是市場經濟的產物，當交易對象的使用價值難以判斷和把握，以及價格難以確定的情況下，交易當事人往往借助于資產評估專業(yè)人員和機構為其做出專業(yè)判斷。隨著市場經濟的不斷地發(fā)展，評估對象的范圍也在不斷地擴大，其業(yè)務范圍從最初的不動產、珠寶首飾，擴及到企業(yè)間的產權轉讓、資產重組、破產清算，以及資產抵押，財產保險、財產納稅等經濟行為涉及到的資產。資產評估的專業(yè)性特點除了要求該行業(yè)的從業(yè)人員應當具備相應的專業(yè)知識和技能外，還應當能夠準確地把握資產評估定義和與之相關的若干概念和專業(yè)術語。第一節(jié)資產評估及其特點一、資產評估定義16（一）資產評估目前資產評估學術界和執(zhí)業(yè)界普遍將資產評估表述為：資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估第一節(jié)資產評估及其特點17（二）資產評估的基本要素

1、評估主體：專門從事資產評估的機構和人員2、評估客體：是被評估的資產，也稱為評估對象3、評估依據(jù)：有關的法律、法規(guī)、經濟行為文件、重大合同協(xié)議，取費標準和其他參考依據(jù)。4、評估目的：實際上是資產評估結果的具體用途。如產權變動、融資業(yè)務、資產納稅、咨詢服務等5、評估原則：是資產評估的行為規(guī)范。包括評估的工作原則和經濟技術原則。第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的基本要素1、評估主體：專門從事資產評估的機18

6、評估程序：資產評估工作從開始到結束的順序7、評估價值類型：即對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估參數(shù)的選擇具有約束性。市場與非市場價值8、評估方法：是分析和判斷資產價值的手段和途徑包括市場法、收益法、成本法三種基本評估方法9、評估假設：是資產評估得以進行的前提條件。包括前提假設、條件假設、評估對象狀態(tài)假設等10、評估基準日：是資產評估的時間基準（二）資產評估的基本要素第一節(jié)資產評估及其特點6、評估程序：資產評估工作從開始到結束的順序7、評估價值類19（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點

經濟學中的資產，是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。也有將其表述為特定經濟主體擁有或控制的，具有內在經濟價值的實物和無形的權利。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點經濟學中的資產，是20會計學中的資產，是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經濟利益。

會計學中的資產，主要指的是企業(yè)中的資產，這是資產評估對象中的重要組成部分，但資產評估對象或資產評估中的資產并不完全局限與企業(yè)中的資產。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點會計學中的資產，是指過去的交易或事項形成并由企21資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內22作為資產評估對象的資產具有以下基本特征：

1.資產必須是經濟主體擁有或者控制的

2.資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源

3.資產必須能以貨幣計量（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點作為資產評估對象的資產具有以下基本特征：（三）資產第一節(jié)資23（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點作為資產評估客體的資產，存在形式是多種多樣的，為了科學地進行資產評估，可對資產進行適當?shù)姆诸悾?.按資產存在形態(tài)分類，分為:

有形資產，是指那些具有實物形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。

無形資產，是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質產品生產能力和生產質量，直接影響企業(yè)經濟效益的資產，主要包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點作為資產評估客體的資產，存242.按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，分為:

單項資產，是指單臺、單件的資產；

整體資產，是指由一組單項資產組成的具有整體獲利能力的資產綜合體。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點3.按資產能否獨立存在分類，分為：可確指的資產，是指能獨立存在的資產，前面所列示的有形資產和無形資產，除商譽以外都是可確指的資產；

不可確指的資產，是指不能脫離企業(yè)有形資產而單獨存在的資產，如商譽。商譽，是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產經營出色、勞動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結果。2.按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，分為:（三）資產254.按資產與生產經營過程的關系分類，分為:

經營性資產，是指處于生產經營過程中的資產，如企業(yè)中的機器設備、廠房、交通工具等。

經營性資產又可按是否對盈利產生貢獻分為:

有效資產和無效資產。

非經營性資產，是指處于生產經營過程以外的資產，如政府機關用房、辦公設備等。

5.按企業(yè)會計制度及其資產的流動性分類，分為:

流動資產、可供出售的金融資產、持有至到期投資、長期股權投資、固定資產、無形資產及其他資產等。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點4.按資產與生產經營過程的關系分類，分為:（三）資產第一節(jié)26（四）價格和價值

第一節(jié)資產評估及其特點從資產評估的角度，這里所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方或賣方對商品或服務的交換價值的認可,以及提供或支付的貨幣數(shù)額。這里所說的價值是一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。作為資產評估的工作目標就是要判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。（四）價格和價值第一節(jié)資產評估及其特點從資產評估的角27二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估的種類評估評估復核評估咨詢1.按資產評估工作的內容不同二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評28（1）一般評估企業(yè)上市資產評估組建合資企業(yè)資產評估企業(yè)股份制改造資產評估抵押貸款資產評估……是指正常情況下的資產評估，通常以資產發(fā)生產權變動、產權交易以及資產保險、納稅或其他經濟行為為前提。市場價值評估市場價值以外的價值評估一般評估第一節(jié)資產評估及其特點（1）一般評估企業(yè)上市資產評估是指正常情況下的資29（2）評估復核是指在對被評估的資產已經出具評估報告的基礎上，由其他評估機構和評估人員對同一被評估資產獨立地進行評定和估算并出具報告的行為和過程。第一節(jié)資產評估及其特點（2）評估復核是指在對被評估的資產已經出具評估報30第一節(jié)資產評估及其特點（3）評估咨詢是一個較為寬泛的術語。確切地講，評估咨詢主要不是對評估標的物價值的估計和判斷，它更側重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。第一節(jié)資產評估及其特點（3）評估咨詢是一個較為312.按資產評估對象的不同整體資產評估單項資產評估資產評估二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估的種類2.按資產評估對象的不同整體資產評估單項資產評估資二、資產評32（1）單項資產評估是指評估對象為單項可確指資產的評估。通常機器設備評估、土地使用權評估、房屋建筑物評估、商標權評估、專利權評估等均為單項資產評估。由于單項資產評估的對象為某一類資產，不考慮其他資產的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評估人員參加即可完成評估任務。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（1）單項資產評估是指評估對象為單項可確指資產的33二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（2）整體資產評估是指以若干單項資產組成的資產綜合體所具有的整體生產能力或獲利能力為評估對象的資產評估。如以企業(yè)全部資產作為評估對象的企業(yè)整體價值評估（或稱企業(yè)價值評估）、以企業(yè)某一部分或某一車間為評估對象的整體資產評估、以企業(yè)全部無形資產為評估對象的無形資產整體評估等。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（2）整34二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點1.市場性

（1）資產評估的產生是市場經濟發(fā)展到一定階段的產物。（2）資產評估活動的本質是對資產在模擬市場條件下的價值的估計和判斷。（3）評估結果是否客觀需要接受市場價格的檢驗。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評352.公正性資產評估的公正性主要體現(xiàn)在資產評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產所做的價值判斷，評估結果具有公正性。

二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點2.公正性資產評估的公正性主要體現(xiàn)在資產評估是由交易雙方36二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點3、專業(yè)性資產評估人員在對被評估資產價值做出專業(yè)判斷的過程中，需要依據(jù)大量的數(shù)據(jù)資料，經過復雜細致的技術性處理和必要的計算，不具備相應的專業(yè)知識就難以完成評估工作。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評37二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點4.咨詢性咨詢性是指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。事實上，資產評估為資產交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評38三、資產評估的功能和作用第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估的功能評價和評值（二）資產評估的作用咨詢管理鑒證三、資產評估的功能和作用第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評39第二節(jié)價值類型和評估目的主要內容：價值類型評估目的第一章總論第二節(jié)價值類型和評估目的主要內容：第一章總論40第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（一）資產評估價值的一般含義1、資產評估中的價值不是凝結在商品勞動中的一般的無差別的人類勞動2、資產評估中的價值不一定是市場價格其理由在于有的資產沒有市場價格3、資產評估中的價值反映的是一種公允價值結論：資產評估的價值是一個評估各方當事人都可以接受的公允價值。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（一）資產評41第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評估的價值類型資產評估的價值類型是指資產評估結果的價值屬性，也就是被評估資產價值的性質。市場價值以外的價值（投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值）市場價值價值類型第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評42第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（三）資產評估價值類型的作用

1、表明了被評估資產價值的性質同樣的一項資產，在不同的條件下，其價值是不一樣的。例如，在繼續(xù)使用條件下和非繼續(xù)使用條件下，其價值就會不一樣。這就是資產評估條件下價值涵義的特殊性。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（三）資產評43第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評估價值類型的作用

2、有利于評估結果的使用明確價值類型，就明確界定了評估結果的價值涵義，有利于評估結果使用人對評估結果的理解，從而避免濫用資產評估價值。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評44第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的通俗地講，資產評估目的就是資產評估所要達到的目標。資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分。

資產評估一般目的是泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即抽象掉所有個別資產評估的特殊性，抽象掉所有個別委托方的特殊要求，只保留進行資產評估最基本的目的和要求。

資產評估特定目的，是每一項資產評估所要實現(xiàn)的目的或目標，是每一個委托方對某一項資產評估的具體要求。第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的通俗地講，資產評45（一）資產評估一般目的

資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的（一）資產評估一般目的第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估46（二）資產評估特定目的

資產業(yè)務，是指引起資產評估的經濟行為。通常把資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的資產業(yè)務包括：資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經營、中外合資合作、企業(yè)清算、擔保、租賃、債務重組、其他（二）資產評估特定目的第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估47第三節(jié)資產評估的假設與原則主要內容：資產評估的假設資產評估的原則第一章總論第三節(jié)資產評估的假設與原則主要內容：第一章總論48第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估假設資產評估假設是對評估對象所處的時間和空間狀況等所做的合理設定。持續(xù)使用假設交易假設基本假設公開市場假設清算假設第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估假設資產評估假設是對49第三節(jié)資產評估的假設與原則二、資產評估原則（一）資產評估工作原則1.獨立性原則2.客觀公正性原則3.科學性原則（二）資產評估經濟技術原則1.預期收益原則2.供求原則3.貢獻原則4.替代原則5.評估時點原則第三節(jié)資產評估的假設與原則二、資產評估原則（一）資產評估工50第四節(jié)資產評估與會計和審計的關系主要內容：資產評估與會計審計的聯(lián)系資產評估與會計審計的區(qū)別第一章總論第四節(jié)資產評估與會計和審計的關系主要內容：第一章總論51第四節(jié)資產評估與會計審計的關系一、資產評估與會計計價1.資產評估與會計的聯(lián)系（1）資產評估的結論為會計計價提供依據(jù)（2）資產評估結論的形成依賴于會計提供有關數(shù)據(jù)資料第四節(jié)資產評估與會計審計的關系一、資產評估與會計計價1.522.資產評估與會計計價的區(qū)別（1）性質和基本職能不同會計資產評估性質是企業(yè)組織管理中的一個重要組成部分是一種咨詢活動，是社會中介服務活動基本職能反映和監(jiān)督評值和評價第四節(jié)資產評估與會計審計的關系2.資產評估與會計計價的區(qū)別（1）性質和基本職能不同會計資產53是以資產的效用和市場價值為依據(jù)判斷資產是否有價值及價值的大?。?）確定資產價值的依據(jù)不同會計資產評估主要是以歷史成本為依據(jù)記錄資產的價值。2.資產評估與會計計價的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系是以資產的效用和市場價值為依據(jù)判斷資產是否有價值及價值的大小54（3）計價方法不同會計計價資產評估歷史成本重置成本變現(xiàn)價值收入現(xiàn)值清算價值市場法收益法成本法2.資產評估與會計計價的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系（3）計價方法不同會計計價資產評估歷史成本市場法2.552.資產評估與會計計價的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系為資產交易提供估值服務。（4）計價目的不同會計計價全面反映企業(yè)歷史和現(xiàn)實資產狀況，為企業(yè)管理服務。資產評估2.資產評估與會計計價的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系56第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計

1.資產評估與審計的聯(lián)系（1）使用的方法有相同之處具有“價值判斷”的性質，也廣泛運用分析和證實方法審計

資產評估屬于“事實判斷”的范疇，主要運用分析和證實法。第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計1.57

（2）資產評估與審計相互配合開展工作

企業(yè)經過審計后，剔除了財務資料中的虛假成分，使其公允性得到證實，在此基礎上開展資產評估工作，可以大大減少資產評估的工作量，審計結果為評估提供了基礎數(shù)據(jù)。企業(yè)經過資產評估后，對資產的現(xiàn)存數(shù)量及其產權進行了核實，對資產的現(xiàn)實價值進行了估算，這些資料都為審計財務報表提供了重要參考。第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計

1.資產評估與審計的聯(lián)系（2）資產評估與審計相互配合開展工作第四節(jié)58（1）產生的社會條件和活動的本質不同。審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權分離背景下產生的，旨在對企業(yè)財務報表所反映的企業(yè)財務狀況和經營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。資產評估是在市場經濟充分發(fā)展，適應資產交易、產權變動的需要，旨在為委托人與有關當事人的被評估資產做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。2.資產評估與審計的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計（1）產生的社會條件和活動的本質不同。2.資產592.資產評估與審計的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護和建設三大專業(yè)原則。資產評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預期等基本經濟原則。（2）執(zhí)業(yè)過程中遵循的原則不同2.資產評估與審計的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的602.資產評估與審計的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計開展審計工作所需的專業(yè)知識主要以會計學、稅法及其他經濟法規(guī)等知識為基礎，因此，審計人員主要由具有財務方面知識的人員構成。開展資產評估工作不但要有經濟學、法律、會計學等社會科學知識，還必須具有工程、技術等方面的自然科學知識，因此，資產評估人員不但要由具有財務方面知識的人員構成，而且還應當由具有建筑、設備、土地等方面的專業(yè)技術人員構成。（3）專業(yè)基礎不同2.資產評估與審計的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的61審計會計報表及其相關業(yè)務的標準與會計是一致的。資產評估對資產價值計量標準上有很大區(qū)別，會計強調資產的歷史成本，而資產評估則強調資產的現(xiàn)時價值，注重資產的重置成本、市場價值和未來收益的價值。（4）與會計原則的關系不同2.資產評估與審計的區(qū)別第四節(jié)資產評估與會計審計的關系二、資產評估與審計審計會計報表及其相關業(yè)務的標準與會計是一致的62ThankYou!ThankYou!課程基本概況及學習指南一、資產評估課程簡介二、本課程教學的內容與目的三、運用所學的資產評估知識將來我們能做些什么？四、課程要求五、參考資料課程基本概況及學習指南一、資產評估課程簡介64

1．資產評估是研究什么的？

一、資產評估課程簡介評估資產1．資產評估是研究什么的？一、資產評估課程簡介65經濟學中的資產資產是一個具有多角度、多層面的概念會計學中的資產資產是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源。資產是泛指一切財產，即一定時點的財富總量，由一定數(shù)量的物質資料和權利構成。問題：市場、銷售渠道、人力資源是否為資產？經濟學中的資產資產是一個具有多角度、多層面的概念會計學中的資66資產評估是對資產價值進行評定和估算的行為。

評估：評定、估算，也是對物品價值的判斷資產評估是對資產價值進行評定和估算的行為。評估：評定、估算67

2．資產評估與會計的研究領域的區(qū)別是什么？資產計價資產評估資產現(xiàn)實價值難以反映主要反映歷史成本原則持續(xù)經營條件現(xiàn)實成本原則資權產變交動易為或前產提2．資產評估與會計的研究領域的區(qū)別是什么？資產計價資產評68

3．為什么需要資產評估？（1）資產本身的特性決定的：資產的專業(yè)性、交易頻率低、信息不完全、大宗交易的發(fā)生。（2）由市場決定的：在資產交易和變動中，買賣雙方由于對資產有不同的預期而使交易難以完成，作為中介行業(yè)的資產評估專業(yè)服務應運而生。（3）資產評估是市場經濟條件下資產業(yè)務順利實現(xiàn)的橋梁。我國相關法規(guī)的要求3．為什么需要資產評估？（1）資產本身的特性決定的：資產的69常見的資產業(yè)務1.單項資產所有權、使用權的轉讓。2.企業(yè)整體所有權、使用權的轉讓：企業(yè)出售、兼并、企業(yè)托管、租賃、承包等。企業(yè)性質的變更：股份經營、聯(lián)營、中外合資或合作等。企業(yè)清算：破產清算、終止或結業(yè)清算。資產抵押、資產擔保。債務重組品牌發(fā)展戰(zhàn)略等管理行為。常見的資產業(yè)務1.單項資產所有權、使用權的轉讓。70二、本課程教學內容及目的機器設備評估房地產評估無形資產評估長期資產評估流動資產評估企業(yè)價值評估資產評估資產評估的基本理論和方法資產評估操作程序與評估實務資產評估報告與評估規(guī)范二、本課程教學內容及目的機器設備評估資資產評估的基資產評估操71本課程的教學目的在于開闊學生的視野，了解當前國內外資產評估領域的研究動態(tài)，特別是近年來的熱點問題，掌握資產評估的基本理論與方法，熟悉常見資產類型的評估方法和程序。本課程的教學目的在于開闊學生的視野，了解當72三、運用所學的資產評估知識將來我們能做些什么？3．其他相關咨詢服務：投資咨詢、項目咨詢1．提供資產評估中介服務：主要包括資產價值的發(fā)現(xiàn)、價值的估算和價值的實現(xiàn)。目前我國主要進行的是價值估算服務，在價值發(fā)現(xiàn)和價值實現(xiàn)方面涉及較少。2．進行資產管理：包括國家資產的管理，如國資委（國有企業(yè)資產管理部門）、證券管理部門（上市公司資產的管理）、資產管理公司，企業(yè)資產的管理（企業(yè)價值最大化，企業(yè)的并購）三、運用所學的資產評估知識將來我們能做些什么？3．其他相關咨73四、課程要求3、查閱相關文獻和資料，熟悉資產評估領域的有關法規(guī)和文件的內容；1、通過學習，掌握資產評估的基本理論、方法和應用，熟悉資產評估的程序和規(guī)范；2、掌握資產價值判斷的基本思路，能夠對資產評估結論的合理性進行分析和評價。四、課程要求3、查閱相關文獻和資料，熟悉資產評估領域的74五、參考資料五、參考資料75資產評估的假設與原則價值類型和評估目的132資產評估及其特點內容導讀

4資產評估與會計和審計的關系第一章總論資產評估的假設與原則價值類型和評估目的132資產評估及其特點76【教學目的】【重點難點】◆資產的概念資產評估的概念資產評估的主體與對象資產評估的目的資產評估的價值類型資產評估假設和原則◆本章是全書的理論基礎。通過本章的學習，要求掌握資產評估的基本概念、基本理論，為學習本課程的后面內容打下理論基礎。第一章總論【教學目的】【重點難點】◆資產的概念◆本章是全書的理論基礎。77第一章總論第一節(jié)資產評估及其特點主要內容：資產評估定義資產評估的種類和特點資產評估的功能和作用第一章總論第一節(jié)資產評估及其特點主要內容：78第一節(jié)資產評估及其特點一、資產評估定義資產評估是市場經濟的產物，當交易對象的使用價值難以判斷和把握，以及價格難以確定的情況下，交易當事人往往借助于資產評估專業(yè)人員和機構為其做出專業(yè)判斷。隨著市場經濟的不斷地發(fā)展，評估對象的范圍也在不斷地擴大，其業(yè)務范圍從最初的不動產、珠寶首飾，擴及到企業(yè)間的產權轉讓、資產重組、破產清算，以及資產抵押，財產保險、財產納稅等經濟行為涉及到的資產。資產評估的專業(yè)性特點除了要求該行業(yè)的從業(yè)人員應當具備相應的專業(yè)知識和技能外，還應當能夠準確地把握資產評估定義和與之相關的若干概念和專業(yè)術語。第一節(jié)資產評估及其特點一、資產評估定義79（一）資產評估目前資產評估學術界和執(zhí)業(yè)界普遍將資產評估表述為：資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估第一節(jié)資產評估及其特點80（二）資產評估的基本要素

1、評估主體：專門從事資產評估的機構和人員2、評估客體：是被評估的資產，也稱為評估對象3、評估依據(jù)：有關的法律、法規(guī)、經濟行為文件、重大合同協(xié)議，取費標準和其他參考依據(jù)。4、評估目的：實際上是資產評估結果的具體用途。如產權變動、融資業(yè)務、資產納稅、咨詢服務等5、評估原則：是資產評估的行為規(guī)范。包括評估的工作原則和經濟技術原則。第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的基本要素1、評估主體：專門從事資產評估的機81

6、評估程序：資產評估工作從開始到結束的順序7、評估價值類型：即對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估參數(shù)的選擇具有約束性。市場與非市場價值8、評估方法：是分析和判斷資產價值的手段和途徑包括市場法、收益法、成本法三種基本評估方法9、評估假設：是資產評估得以進行的前提條件。包括前提假設、條件假設、評估對象狀態(tài)假設等10、評估基準日：是資產評估的時間基準（二）資產評估的基本要素第一節(jié)資產評估及其特點6、評估程序：資產評估工作從開始到結束的順序7、評估價值類82（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點

經濟學中的資產，是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。也有將其表述為特定經濟主體擁有或控制的，具有內在經濟價值的實物和無形的權利。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點經濟學中的資產，是83會計學中的資產，是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經濟利益。

會計學中的資產，主要指的是企業(yè)中的資產，這是資產評估對象中的重要組成部分，但資產評估對象或資產評估中的資產并不完全局限與企業(yè)中的資產。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點會計學中的資產，是指過去的交易或事項形成并由企84資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內85作為資產評估對象的資產具有以下基本特征：

1.資產必須是經濟主體擁有或者控制的

2.資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源

3.資產必須能以貨幣計量（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點作為資產評估對象的資產具有以下基本特征：（三）資產第一節(jié)資86（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點作為資產評估客體的資產，存在形式是多種多樣的，為了科學地進行資產評估，可對資產進行適當?shù)姆诸悾?.按資產存在形態(tài)分類，分為:

有形資產，是指那些具有實物形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。

無形資產，是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質產品生產能力和生產質量，直接影響企業(yè)經濟效益的資產，主要包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點作為資產評估客體的資產，存872.按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，分為:

單項資產，是指單臺、單件的資產；

整體資產，是指由一組單項資產組成的具有整體獲利能力的資產綜合體。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點3.按資產能否獨立存在分類，分為：可確指的資產，是指能獨立存在的資產，前面所列示的有形資產和無形資產，除商譽以外都是可確指的資產；

不可確指的資產，是指不能脫離企業(yè)有形資產而單獨存在的資產，如商譽。商譽，是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產經營出色、勞動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結果。2.按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，分為:（三）資產884.按資產與生產經營過程的關系分類，分為:

經營性資產，是指處于生產經營過程中的資產，如企業(yè)中的機器設備、廠房、交通工具等。

經營性資產又可按是否對盈利產生貢獻分為:

有效資產和無效資產。

非經營性資產，是指處于生產經營過程以外的資產，如政府機關用房、辦公設備等。

5.按企業(yè)會計制度及其資產的流動性分類，分為:

流動資產、可供出售的金融資產、持有至到期投資、長期股權投資、固定資產、無形資產及其他資產等。（三）資產第一節(jié)資產評估及其特點4.按資產與生產經營過程的關系分類，分為:（三）資產第一節(jié)89（四）價格和價值

第一節(jié)資產評估及其特點從資產評估的角度，這里所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方或賣方對商品或服務的交換價值的認可,以及提供或支付的貨幣數(shù)額。這里所說的價值是一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。作為資產評估的工作目標就是要判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。（四）價格和價值第一節(jié)資產評估及其特點從資產評估的角90二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估的種類評估評估復核評估咨詢1.按資產評估工作的內容不同二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評91（1）一般評估企業(yè)上市資產評估組建合資企業(yè)資產評估企業(yè)股份制改造資產評估抵押貸款資產評估……是指正常情況下的資產評估，通常以資產發(fā)生產權變動、產權交易以及資產保險、納稅或其他經濟行為為前提。市場價值評估市場價值以外的價值評估一般評估第一節(jié)資產評估及其特點（1）一般評估企業(yè)上市資產評估是指正常情況下的資92（2）評估復核是指在對被評估的資產已經出具評估報告的基礎上，由其他評估機構和評估人員對同一被評估資產獨立地進行評定和估算并出具報告的行為和過程。第一節(jié)資產評估及其特點（2）評估復核是指在對被評估的資產已經出具評估報93第一節(jié)資產評估及其特點（3）評估咨詢是一個較為寬泛的術語。確切地講，評估咨詢主要不是對評估標的物價值的估計和判斷，它更側重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。第一節(jié)資產評估及其特點（3）評估咨詢是一個較為942.按資產評估對象的不同整體資產評估單項資產評估資產評估二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估的種類2.按資產評估對象的不同整體資產評估單項資產評估資二、資產評95（1）單項資產評估是指評估對象為單項可確指資產的評估。通常機器設備評估、土地使用權評估、房屋建筑物評估、商標權評估、專利權評估等均為單項資產評估。由于單項資產評估的對象為某一類資產，不考慮其他資產的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評估人員參加即可完成評估任務。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（1）單項資產評估是指評估對象為單項可確指資產的96二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（2）整體資產評估是指以若干單項資產組成的資產綜合體所具有的整體生產能力或獲利能力為評估對象的資產評估。如以企業(yè)全部資產作為評估對象的企業(yè)整體價值評估（或稱企業(yè)價值評估）、以企業(yè)某一部分或某一車間為評估對象的整體資產評估、以企業(yè)全部無形資產為評估對象的無形資產整體評估等。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（2）整97二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點1.市場性

（1）資產評估的產生是市場經濟發(fā)展到一定階段的產物。（2）資產評估活動的本質是對資產在模擬市場條件下的價值的估計和判斷。（3）評估結果是否客觀需要接受市場價格的檢驗。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評982.公正性資產評估的公正性主要體現(xiàn)在資產評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產所做的價值判斷，評估結果具有公正性。

二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點2.公正性資產評估的公正性主要體現(xiàn)在資產評估是由交易雙方99二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點3、專業(yè)性資產評估人員在對被評估資產價值做出專業(yè)判斷的過程中，需要依據(jù)大量的數(shù)據(jù)資料，經過復雜細致的技術性處理和必要的計算，不具備相應的專業(yè)知識就難以完成評估工作。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評100二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評估的特點4.咨詢性咨詢性是指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。事實上，資產評估為資產交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。二、資產評估的種類和特點第一節(jié)資產評估及其特點（二）資產評101三、資產評估的功能和作用第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評估的功能評價和評值（二）資產評估的作用咨詢管理鑒證三、資產評估的功能和作用第一節(jié)資產評估及其特點（一）資產評102第二節(jié)價值類型和評估目的主要內容：價值類型評估目的第一章總論第二節(jié)價值類型和評估目的主要內容：第一章總論103第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（一）資產評估價值的一般含義1、資產評估中的價值不是凝結在商品勞動中的一般的無差別的人類勞動2、資產評估中的價值不一定是市場價格其理由在于有的資產沒有市場價格3、資產評估中的價值反映的是一種公允價值結論：資產評估的價值是一個評估各方當事人都可以接受的公允價值。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（一）資產評104第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評估的價值類型資產評估的價值類型是指資產評估結果的價值屬性，也就是被評估資產價值的性質。市場價值以外的價值（投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值）市場價值價值類型第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評105第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（三）資產評估價值類型的作用

1、表明了被評估資產價值的性質同樣的一項資產，在不同的條件下，其價值是不一樣的。例如，在繼續(xù)使用條件下和非繼續(xù)使用條件下，其價值就會不一樣。這就是資產評估條件下價值涵義的特殊性。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（三）資產評106第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評估價值類型的作用

2、有利于評估結果的使用明確價值類型，就明確界定了評估結果的價值涵義，有利于評估結果使用人對評估結果的理解，從而避免濫用資產評估價值。第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型（二）資產評107第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的通俗地講，資產評估目的就是資產評估所要達到的目標。資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分。

資產評估一般目的是泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即抽象掉所有個別資產評估的特殊性，抽象掉所有個別委托方的特殊要求，只保留進行資產評估最基本的目的和要求。

資產評估特定目的，是每一項資產評估所要實現(xiàn)的目的或目標，是每一個委托方對某一項資產評估的具體要求。第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的通俗地講，資產評108（一）資產評估一般目的

資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的（一）資產評估一般目的第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估109（二）資產評估特定目的

資產業(yè)務，是指引起資產評估的經濟行為。通常把資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估的目的資產業(yè)務包括：資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經營、中外合資合作、企業(yè)清算、擔保、租賃、債務重組、其他（二）資產評估特定目的第二節(jié)價值類型和評估目的二、資產評估110第三節(jié)資產評估的假設與原則主要內容：資產評估的假設資產評估的原則第一章總論第三節(jié)資產評估的假設與原則主要內容：第一章總論111第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估假設資產評估假設是對評估對象所處的時間和空間狀況等所做的合理設定。持續(xù)使用假設交易假設基本假設公開市場假設清算假設第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估假設資產評估假設是對112第三節(jié)資產評估的假設與原則二、資產評估原則（一）資產評估工作原則1.獨立性原則2.客觀公正性原則3.科學性原則（二）資產評估經濟技術原則1.預期收益原則2.供求原則3.貢獻原則4.替代原則5.評估時點原則第三節(jié)資產評估的假設與原則二、資產評估原則（一）資產評估工113第四節(jié)資產評估與會計和審計的關系主要內容：資產評估與會計審計的聯(lián)系資產評估與會計審計的區(qū)別第一章總