房屋買賣合同效力

PAGE22房屋買賣合同效力農(nóng)村房屋買賣合同效力之我見引言：農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系中，購買者有本村或外村村民，也有城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民;出賣方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。由于我國現(xiàn)行政策法中涉及農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定雜亂，買賣雙方往往很難辦理過戶手續(xù)，在買賣的房屋未遇到拆遷前，雙方一般都會相安無事，一旦面監(jiān)拆遷、補償，由于經(jīng)濟利益等原因，賣方多數(shù)會主張買賣合同無效，而買方確要千方百計地主張合同有效；既使出賣方對買賣合同效力不提異議，房屋所在地的集體經(jīng)濟組織在占地拆遷時也往往會根據(jù)其集體的規(guī)定把購房一方界定為“外來購房戶”，“外來購房戶”在拆遷補償時很難獲得和本集體原來的房屋產(chǎn)權(quán)人享受同等補償?shù)扔?。針對上述問題，本文綜合分析相關(guān)法律政策并結(jié)合一些司法實踐，嘗試對農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一探討。一、從國務院條例、行政法規(guī)及司法解釋規(guī)定分析宅基地使用權(quán)買賣行為的法律效力1.1982年國務院制定的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》：第四條“嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地”。第十四條“農(nóng)村社員、回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，??建房需要宅基地的，應向所在生產(chǎn)隊申請??報公社管理委員會批準;確實需要占有耕地、園地的，必須報經(jīng)縣級人民政府批準。批準后，由批準機關(guān)發(fā)給宅基地使用證明”。第15條“由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應按第14條的規(guī)定辦理申請、審查、批準手續(xù)?！薄俺鲑u、出租房屋的，不得再申請宅基地”“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由生產(chǎn)隊收回，統(tǒng)一按排使用”。從上述規(guī)定看，當時的法律禁止建房用地的直接買賣，并不禁止房屋的買賣，只是規(guī)定了房屋的買賣需要經(jīng)過有關(guān)機關(guān)申請、審查、批準。該條例于1986年被《土地管理法》明令廢止。2.《中華人民共和國土地管理法》：第一，1999年修正之前：第三十八條“農(nóng)村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準;使用原有的宅基地、村內(nèi)閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準?！薄俺鲑u、出租住房后再申請宅基地的，不予批準?！钡诙?999年修正后：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準”。第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。第三，2004年修正后：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！薄稗r(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?.相關(guān)司法解釋：第一，1963年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都歸生產(chǎn)隊集體所有，一律不能出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有?！钡诙?，1984年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》60條“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)處理。”64條“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權(quán)應隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房住使用?！钡谌?，1991年全國人大法工委給浙江省人大的回復“不宜將農(nóng)村房屋買賣行為按《土地管理法》第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰?！钡谒模瑖鴦赵恨k公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”第五，2004年12月24日，國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！狈治觯?1)以上法律只是禁止或限制農(nóng)村的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，但沒有直接禁止或限制農(nóng)村房屋的買賣和租賃，也沒有禁止與限制已有的宅基地使用人處分放棄宅基地使用權(quán)。即取得設(shè)限，棄權(quán)不禁。(2)村民出賣房屋的后果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》及國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》也才有相應的政府規(guī)章對此進行禁止，但上述規(guī)章均不是《合同法》規(guī)定的法律、行政法規(guī)。二、結(jié)合憲法、物權(quán)法及合同法規(guī)定分析分析宅基地使用權(quán)買賣合同的法律效力首先，《憲法》憲法規(guī)定了集體土地所有權(quán)。這一制度是與我國的戶籍制度而相伴相隨的，我國土地所有制就兩種情況，土地分別屬于國家所有和集體所有，用于建造房屋的土地，因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國家所有，宅基地屬于集體所有。但是，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不會動搖集體土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟組織這一規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣行為不會對我國土地所有權(quán)制度造成任何損害。其次，《中華人民共和國合同法》(以下稱《合同法》)第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”在合同無效的五種情形中，農(nóng)村房屋買賣無效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！边@里只強調(diào)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，除此外，難以作擴充解釋。最高人民法院關(guān)于適用《國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋(二)第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力強制性規(guī)定?！边@進一步明確了在實際審判工作中，利用“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”認定合同無效的適用范圍。認定農(nóng)村房屋買賣合同無效也是這些規(guī)定?！斑`反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”作為認定合同無效的法定理由，并不是簡單地認為所有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同都是無效，只有違反法律、行政法規(guī)里強制性效力規(guī)范或者雖然違反的是管理性（取締性）強制規(guī)范，但如果認定合同有效會損害國家利益、集體利篇二：法例：《關(guān)于沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力》沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力[案情]1999年10月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證，2000年10月建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。同月，原告甲與被告乙，約定價款30萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。2001年8月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效，返還房屋。[審判]法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當事人真實意思的表示，原告將房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。判決買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請求。[律師評析]對本案的處理結(jié)果，合議庭存在兩種不同的意見，第一種意見認為：雙方簽訂的買賣合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無效，雙方各自返還已取得的財產(chǎn)。第二種意見認為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣合同無效。判決駁回原告的訴訟請求。筆者同意第二種意見，理由如下：一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標的物所有權(quán)于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢姡灰獦说奈锖戏?、有權(quán)處分，對于標的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預，它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。因為，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權(quán)登記），是指不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機關(guān)所設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。它的法1律意義在于，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認和保護的基本依據(jù)。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！笨梢?，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對于權(quán)屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權(quán)不服，也可要求行政機關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權(quán)的確認，才真正具有確權(quán)意義。其次，自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權(quán)。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機關(guān)認可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到彌補的。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務。出賣人未能履行權(quán)利擔保的義務，使得合同訂立后標的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規(guī)定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據(jù)。法律行為違反強制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應的規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預。筆者認為，強制性規(guī)范應當進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應當從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應嚴格遵循其目的；法律未明定其目的時，法官應進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對于具體的強制性規(guī)范還應具體情況具體分析，做到“三看”：一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應認定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應當加以區(qū)分對待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。2二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認為其無效。三看禁止的對象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應根據(jù)個案情況而定，不宜一概認定無效。經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同上的權(quán)利，顯然對消費者不利。在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國家政策均不符，則不應以“私法自治”之名，放棄國家的干預。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地產(chǎn)的管理。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設(shè)計上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責任》一章，都是行政責任，并無民事責任的法律規(guī)范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權(quán)益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和社會風氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權(quán)屬向有關(guān)部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不應篇三：影響房屋買賣合同效力的強制性規(guī)定影響房屋買賣合同效力的強制性規(guī)定合同法解釋（二）第14條將合同法第52條第5項規(guī)定的“強制性規(guī)定”限縮為效力性強制性規(guī)定，但并未明確如何區(qū)分效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)中存在大量涉及房屋買賣合同效力的強制性規(guī)定，有必要在分類梳理的基礎(chǔ)上對這些強制性規(guī)定與合同效力的關(guān)系予以廓清。一、準入資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行嚴格的資質(zhì)準入?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)登記，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，所簽訂的商品房買賣合同效力如何認定？就商品房開發(fā)環(huán)節(jié)而言，最高法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號）（以下簡稱法釋[2012]8號解釋）第15條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效，但起訴前一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定有效。最高法院在（2010）民一終字第45號判決書中亦認定，雖然簽訂該合同時，雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且涉案土地亦為國有劃撥土地，但隨后雙方又與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的福永公司簽訂了三方合作開發(fā)合同，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變性為商住用地，同時也取得了政府相關(guān)部門審批頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預售許可證》等行政批文，因此，福星公司與富山寶公司雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質(zhì)缺陷等問題得以彌補，據(jù)此應當認定雙方之間系合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，二者之間簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》應為有效合同，對雙方當事人具有約束力。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、確保商品房質(zhì)量，在商品房銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠缺開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，除非起訴前取得相應資質(zhì)，否則商品房買賣合同應被認定為無效。二、強制許可房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)都存在大量強制許可，欠缺強制許可的房地產(chǎn)項目在性質(zhì)上屬于違法建筑，國家對違法建筑持否定性評價。1、國有土地使用權(quán)證根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，否則不得轉(zhuǎn)讓。那么，國有土地使用權(quán)證是不是房屋買賣合同有效的必要條件？對此，法釋[2012]8號解釋第9條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效。因此，除非轉(zhuǎn)讓方在起訴前取得土地使用權(quán)證書，否則房屋買賣合同無效。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條第2款規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第40條第1款同時規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)上述兩條規(guī)定，建設(shè)工程必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條同樣規(guī)定，商品房預售應當持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。就建設(shè)用地規(guī)劃許可證而言，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第39條規(guī)定，規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。最高法院在（1997）民終字第102號民事判決中亦認定，雙方在訂立《建設(shè)工程施工合同》時，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此合同無效。同樣，欠缺此二證的房屋買賣合同應被認定為無效，但允許在起訴前補辦。3、商品房預售許可證《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4款規(guī)定，商品房預售應當向縣級以上人民政府房屋管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。欠缺預售許可證是否影響商品房買賣合同的效力？最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。三、土地用途管制劃撥土地之上房屋轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條第1款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。法釋[2012]8號解釋第11條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。鑒于我國對對劃撥土地進行嚴格的用途管制，未經(jīng)有批準權(quán)的政府批準的劃撥土地上房屋的買賣合同應屬無效（允許事后補辦），至于是否需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，屬于政府行政管理職權(quán)范圍，不應因此影響民事合同效力（參見：延安三利建筑工程有限公司與中國外運延安支公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案），《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第2款同樣規(guī)定了有批準權(quán)的政府決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)（但轉(zhuǎn)讓方應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。四、行政管理根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款第2項規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。該條究竟屬于效力性強制性規(guī)定還是管理性強制性規(guī)定，司法實踐一直存在爭議。最高法院《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復》（法函[2004]24號）曾指出，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應當同時符合轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金和完成開發(fā)投資總額的25%以上兩個條件，否則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。該答復傾向于將《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第2項認定為效力性強制性規(guī)定。但是，最高法院此后通過一系列案例否定了這一態(tài)度，確認該項規(guī)定為管理性強制性規(guī)定：1、最高法院（2004）民一終字第46號民事判決書認定，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應達到開發(fā)投資總額25％的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達到25％以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條中的該項規(guī)定，不是認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強制性規(guī)定。2、最高法院（2013）民提字第165號民事判決書認定，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款第2項規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓應完成開發(fā)投資總額的25%以上；成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，但該規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定而非效力性強制性規(guī)定，齊祥公司以《土地定金轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反該項規(guī)定為由主張合同無效的理由不能成立。3、最高法院（2013）民一終字第18號民事判決書認定，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第2項、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條為法律、行政法規(guī)中的管理性強制性規(guī)定，均不能作為認定合同無效的依據(jù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第1款第3項規(guī)定，商品房預售，應當按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。該項規(guī)定與第39條第1款第2項類似，都是房地產(chǎn)行政管理部門對不符合開發(fā)投資條件的土地或工程辦理相關(guān)權(quán)屬變動作出的限制性規(guī)定，并非認定房屋買賣合同效力的要件。五、無權(quán)處分根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第97條同樣規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。違反第38條第4項和第6項規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋的，性質(zhì)上都屬于無權(quán)處分。最高法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號）第3條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。最高法院?013）民一終字第81號民事判決書認定，即便華聯(lián)