上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月

案例研究上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!案例的遴選根據(jù)功能用途的不同，舊廠房/舊里弄的改造創(chuàng)意園區(qū)通常分為以下兩類：分類項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑面積產(chǎn)業(yè)特色商業(yè)休閑創(chuàng)意辦公其他配套商業(yè)占比零售餐飲文娛Loft藝術(shù)工作室酒店展示空間以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)8號(hào)橋12000m2建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作

低于20％新十鋼18000m2文化、設(shè)計(jì)、傳媒、雕塑

16％智造局23000m2國(guó)際服務(wù)外包

10％無(wú)錫北倉(cāng)門13000m2藝術(shù)展覽創(chuàng)意設(shè)計(jì)

低于20％以商業(yè)休閑為主導(dǎo)田子坊約20000m2文化藝術(shù)體驗(yàn)

大于50％同樂(lè)坊19300m2酒吧娛樂(lè)時(shí)尚活動(dòng)

70％老碼頭25000m2商業(yè)休閑、時(shí)尚消費(fèi)

60％左右1933老場(chǎng)坊25000m2休閑體驗(yàn)

60％札幌啤酒廠120000m2時(shí)尚休閑啤酒文化體驗(yàn)

大于90％以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)核心功能是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑僅作為配套而存在商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以餐飲為主商業(yè)占比低于20％以商業(yè)休閑為主導(dǎo)核心功能是商業(yè)休閑，創(chuàng)意辦公僅最為點(diǎn)綴商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，包含商業(yè)零售、餐飲休閑、文化娛樂(lè)等多種形態(tài)；商業(yè)比重都要高于50％結(jié)合項(xiàng)目的所在的區(qū)域背景，我們認(rèn)為，以商業(yè)休閑為主導(dǎo)的模式更適合本項(xiàng)目的發(fā)展，因此我們選取這一類型的案例進(jìn)行研究分析，從而得出對(duì)本項(xiàng)目具有借鑒意義的啟示。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!代表案例解讀

區(qū)位條件：靠近南京西路商圈、距離靜安寺5分鐘車程。周邊分布有達(dá)安錦園、靜安晶華苑等幾十個(gè)高檔住宅區(qū)，具有很大的消費(fèi)潛力；

規(guī)模：占地面積10000平方米，建筑面積19300平方米；

項(xiàng)目定位：集國(guó)際性、文化性、互動(dòng)性于一體的藝術(shù)創(chuàng)意和時(shí)尚休閑空間。同樂(lè)坊——基本概況上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!代表案例解讀同樂(lè)坊——業(yè)態(tài)布局時(shí)尚餐飲

（30％）俱樂(lè)部（50%)零售概念店(20%)其他香啡繽好友咖啡老灶店你好，維也納(奧地利餐廳)SkyClubMuseClubJ’SClubKento’sLiveHouse寶馬會(huì)閬風(fēng)藝術(shù)畫廊杰奎琳畫廊張鋼寧鋼琴坊芷江夢(mèng)工廠(劇場(chǎng))單個(gè)面積約幾百平米不等單個(gè)面積在1000－2000平方米左右1000-2000平米左右餐飲和俱樂(lè)部主要面向南北兩廣場(chǎng)分布，易于聚集人氣，多為1-2層舊廠房改造。以芷江夢(mèng)工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術(shù)文化的聚落西側(cè)5-6層的廠房多改為L(zhǎng)OFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業(yè)上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!代表案例解讀

改造宗旨：“整舊如舊＋后現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素”的運(yùn)用

主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當(dāng)時(shí)工業(yè)機(jī)器時(shí)代標(biāo)志的建筑構(gòu)件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬裝飾。同樂(lè)坊——形態(tài)風(fēng)貌上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!代表案例解讀1933老場(chǎng)坊——業(yè)態(tài)構(gòu)成零售餐飲會(huì)所辦公展示火柴的故事興穆手工美國(guó)偶像亞洲時(shí)代庫(kù)詩(shī)Kenas品位品位絕色禮服定制花花牛西班牙酒吧餐廳蘇浙會(huì)狠牛創(chuàng)意面館牛市中餐廳紅意意大利餐廳易安咖啡法拉利車主俱樂(lè)部上汽俱樂(lè)部雪茄客俱樂(lè)部吾度視覺藝術(shù)樂(lè)昂建筑設(shè)計(jì)亞茄文化傳播上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心博茂營(yíng)銷跨越2層，面積達(dá)1500平米的空中舞臺(tái)

商業(yè)休閑類：1-3層，以中高檔的餐飲和零售為主，結(jié)合3家頂級(jí)會(huì)所；

創(chuàng)意辦公類：第5層，以創(chuàng)意類企業(yè)的工作室為主要形態(tài)；

展覽展示類：第4層，依托的空中舞臺(tái)，定期引入各種時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)。時(shí)尚發(fā)布時(shí)尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國(guó)偶像狠牛創(chuàng)意面館上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!代表案例解讀1933老場(chǎng)坊——空間特色

整體風(fēng)貌：完好地保留了建筑原有風(fēng)貌，旋梯、樓道、連廊、柱體等各種建筑元素，構(gòu)筑了如同迷宮一般的游覽體驗(yàn)。

商業(yè)空間：各商家結(jié)合建筑特色和自身業(yè)態(tài)需要，通過(guò)現(xiàn)代元素的導(dǎo)入，打造一個(gè)個(gè)奇特的商業(yè)空間?！蛷d：保留了已有墻面和立柱，而通過(guò)吊燈、鐵藝、馬賽克等細(xì)節(jié)裝飾以及燈光效果，渲染餐廳的獨(dú)特氛圍。↘零售：利用原有墻面和立柱進(jìn)行空間分割，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的展臺(tái)與建筑的古樸形成了對(duì)比，打造一個(gè)與眾不同的購(gòu)物體驗(yàn)空間。↓舞臺(tái)：建筑的頂層利用大面積的玻璃和鋼筋取代原有石材，開辟成為空中舞臺(tái)，并導(dǎo)入了一流的影音設(shè)備，適合各種時(shí)尚活動(dòng)的需要。←休閑空間：現(xiàn)代化的休閑小品點(diǎn)綴，具有強(qiáng)烈的時(shí)尚感和藝術(shù)性。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!代表案例解讀上海老碼頭——業(yè)態(tài)分布廣場(chǎng)部分：主要包含特色會(huì)所、主題餐飲、創(chuàng)意零售等業(yè)態(tài)，形成一個(gè)創(chuàng)意市集，廣場(chǎng)中心水景在舉行時(shí)尚派對(duì)時(shí)可變?yōu)樗蟃臺(tái)；

辦公區(qū)域：以創(chuàng)意辦公為主，包括創(chuàng)意產(chǎn)品工作坊、先鋒藝術(shù)家工作室和創(chuàng)意企業(yè)辦公。中西餐飲咖啡館/茶館俱樂(lè)部/會(huì)所創(chuàng)意零售慶會(huì)樓名唐有機(jī)餐廳黃埔一號(hào)私房菜吳記小菜碼頭人家米索斯希臘餐廳

kebabs(印度餐廳)星巴克

Melody5CaffeinBanniTopChoiceJimmy’sCoffee&Bar

三癸堂一號(hào)會(huì)所申紳會(huì)館

三上手工集藝源畫廊

QuiltHouse(布藝)

瀚晶蘭軒制衣

LafotoWoo(服飾鞋包)

……上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!典型特征分析客群特征一般舊改商業(yè)項(xiàng)目通常都會(huì)吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會(huì)精英三類人群，但是同一個(gè)項(xiàng)目對(duì)三者的吸引點(diǎn)是不同的，以下結(jié)合案例進(jìn)行說(shuō)明：普通大眾城市白領(lǐng)精英階層同樂(lè)坊舊廠房的建筑新貌主題餐飲時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)時(shí)尚演出俱樂(lè)部、酒吧1933老場(chǎng)坊老建筑觀光公益活動(dòng)特色餐飲體驗(yàn)主題零售時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)會(huì)員制的頂級(jí)會(huì)所和俱樂(lè)部上海老碼頭老建筑觀光老碼頭風(fēng)情體驗(yàn)商業(yè)休閑體驗(yàn)會(huì)所、俱樂(lè)部等高端服務(wù)札幌啤酒廠啤酒文化觀光家庭消費(fèi)品牌零售時(shí)尚活動(dòng)主題餐飲啤酒文化體驗(yàn)高檔藝術(shù)品消費(fèi)吸引點(diǎn)總結(jié)開放公益時(shí)尚體驗(yàn)消費(fèi)身份和生活方式的體現(xiàn)人氣的來(lái)源消費(fèi)的主力亮點(diǎn)的塑造依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營(yíng)造獨(dú)特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動(dòng)，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來(lái)源由于城市白領(lǐng)是最本類項(xiàng)目最主要的消費(fèi)群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時(shí)尚和體驗(yàn)特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60％以上，構(gòu)筑一個(gè)中高檔的生活圈。啟示二：消費(fèi)的主力面向精英人群的高檔會(huì)所、俱樂(lè)部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整體的檔次，成為一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)，該類業(yè)態(tài)選址較獨(dú)立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點(diǎn)的塑造上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!典型特征分析休閑商業(yè)臨近廣場(chǎng)、步行道的1-2層廠房改建形成連續(xù)的商業(yè)界面與開放空間形成互動(dòng)以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!典型特征分析創(chuàng)意辦公通常由3層以上的廠房改建而成；內(nèi)部空間比較靈活，可根據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行劃分；主要面向創(chuàng)意設(shè)計(jì)類的中小型企業(yè)單位或個(gè)人工作室上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!代表案例解讀同樂(lè)坊——主題特色以酒吧＋俱樂(lè)部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時(shí)尚人群同樂(lè)坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領(lǐng)以及成熟富裕的中產(chǎn)階層，年齡在24－45歲之間；針對(duì)這類人群的愛好，酒吧＋俱樂(lè)部是同樂(lè)坊最具有特色的業(yè)態(tài)，且較一般酒吧面積更大、活動(dòng)更豐富。酒吧面積均在1000－2000平米之間，可以容納1000余人；內(nèi)部利用原廠房的結(jié)構(gòu)，結(jié)合玻璃等現(xiàn)代元素運(yùn)用形成兩層以上的高挑的空間；除飲酒、跳舞、音樂(lè)外，還可以利用寬敞的空間舉辦各類晚會(huì)、公司聚會(huì)等。與媒體合作，定期舉辦各類時(shí)尚發(fā)布、訪談等活動(dòng)利用閑置廠房改造辦公場(chǎng)所，吸引多家媒體企業(yè)入駐，包括財(cái)經(jīng)、理財(cái)一周、東方之星等；與這些媒體展開合作，利用戶外廣場(chǎng)，經(jīng)常性地舉辦各類時(shí)尚活動(dòng)。文藝演出時(shí)尚發(fā)布媒體見面會(huì)論壇講堂上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!代表案例解讀1933老場(chǎng)坊——基本概況

區(qū)位與規(guī)模：位于上海虹口區(qū)，共有5棟建筑組成，總建筑面積3.27萬(wàn)平方米；

歷史文化：主樓建筑面積2.5萬(wàn)平米，共5層。前生是上海工部局宰牲場(chǎng)，由英國(guó)設(shè)計(jì)師巴爾弗斯設(shè)計(jì)，享有“遠(yuǎn)東”之譽(yù)；

主題定位：時(shí)尚創(chuàng)意新地標(biāo)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游四位一體，涵蓋時(shí)尚發(fā)布、創(chuàng)意辦公、休閑體驗(yàn)、娛樂(lè)總匯、配套餐飲五大產(chǎn)業(yè)。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!代表案例解讀1933老場(chǎng)坊——主題特色與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。極具特色的建筑風(fēng)貌本身就是一種旅游資源，吸引了大量觀光游客和攝影愛好者；目前已成為上海工業(yè)旅游的主打品牌。引入各類時(shí)尚活動(dòng)，形成亮點(diǎn)，塑造品牌。與一些機(jī)構(gòu)、社團(tuán)定期舉辦各類時(shí)尚發(fā)布會(huì)、文化交流活動(dòng)和公益活動(dòng)；不定期地邀請(qǐng)明星、演藝團(tuán)體舉辦首映式等上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!代表案例解讀

區(qū)位條件：地處上海老城廂地區(qū)東側(cè)的十六鋪濱江地帶，緊鄰世博園區(qū)，距離黃浦江50米。北靠毛家園路、南臨新碼頭街，東隔外馬路與黃浦江相望，西臨中山南路。上海老碼頭——基本概況中山南路外馬路毛家園路新碼頭街76532111109812355510524規(guī)模：占地面積1.6萬(wàn)平方米，建筑面積2.5萬(wàn)平方米，由22棟風(fēng)格各異的建筑組成。

分區(qū)：分為廣場(chǎng)部分和辦公部分。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!代表案例解讀上海老碼頭——風(fēng)貌特色對(duì)裸露在外的磚石墻體和鋼架結(jié)構(gòu)保留和修復(fù)，并大量運(yùn)用玻璃的元素，使大面積的紅色與鋼體的沉穩(wěn)、玻璃的靈動(dòng)透亮形成對(duì)比，整體風(fēng)格大氣；細(xì)節(jié)上保留了水泵、水管等原碼頭元素，并通過(guò)現(xiàn)代化的手法凸顯，古樸而又時(shí)尚。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!典型特征分析業(yè)態(tài)特征——依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)分類占比細(xì)分業(yè)態(tài)占比商業(yè)休閑50-70%餐飲類40％左右零售類40％左右文化娛樂(lè)類20％左右創(chuàng)意辦公10-20%－－其他配套10-20%－－舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征分類特征描述餐飲類通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位；也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風(fēng)格符合項(xiàng)目整體定位零售類通常以藝術(shù)品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、主題鮮明；服裝服飾的零售主要有品牌專賣店和個(gè)性化服飾定制，定位較高檔文化娛樂(lè)類定位高端的會(huì)所、俱樂(lè)部最為常見；電影院、劇場(chǎng)等需要較大空間的業(yè)態(tài)可結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件選擇創(chuàng)意辦公寬敞、自由、靈活，面積可分可合；主要面向設(shè)計(jì)類的中小型企業(yè)或個(gè)人工作室酒店以小型的精品酒店為主，主題鮮明，以獨(dú)特文化吸引特定人群展示空間通常都會(huì)利用室外廣場(chǎng)或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示功能，面積在1000平米以上；功能具有彈性，可用作時(shí)尚發(fā)布、公益