某工程項(xiàng)目的前期策劃與決策培訓(xùn)教材課件

工程項(xiàng)目的前期策劃與決策工程項(xiàng)目的前期策劃與決策1本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項(xiàng)目的可行性研究第三節(jié)：工程項(xiàng)目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項(xiàng)目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項(xiàng)目管理決策的基本原則和方法重點(diǎn)掌握：工程項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容本章內(nèi)容：第一節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時(shí)做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

第一節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述3---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項(xiàng)目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項(xiàng)目策劃

工程項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對項(xiàng)目建設(shè)活動的整體策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。---從策劃內(nèi)容的不同4具備以下三點(diǎn)基本要素

-----是要有依據(jù)國家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項(xiàng)目；-----是在對項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評價(jià)的可能性。具備以下三點(diǎn)基本要素5二、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機(jī)會研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機(jī)會研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會，為項(xiàng)目的投資方向提供建議。二是項(xiàng)目構(gòu)思－－目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目構(gòu)思就是對項(xiàng)目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標(biāo)設(shè)計(jì)

目標(biāo)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計(jì)劃編制的依據(jù)。五是可行性研究。二、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作6可行性研究是對項(xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，是對前述項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化?？尚行匝芯渴菍?xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證7某工程項(xiàng)目的前期策劃與決策培訓(xùn)教材課件8

三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性（一）項(xiàng)目前期策劃工作的意義1.可解決項(xiàng)目的方向性問題。2.具有的全局性影響。（二）工程項(xiàng)目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架。2)形成項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。3)決策保證作用。4)項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。

5)預(yù)測的作用。

6)項(xiàng)目管理創(chuàng)新作用。

三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性9五、工程項(xiàng)目機(jī)會研究與項(xiàng)目構(gòu)思（－）工程項(xiàng)目的投資機(jī)會研究

通常投資機(jī)會研究是指針對一地區(qū)/一種類型以投資方向?yàn)槟繕?biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識別投資機(jī)會，對項(xiàng)目的投資方向提出建議。具體項(xiàng)目的投資機(jī)會是針對具體的地域進(jìn)行的。（二）投資項(xiàng)目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。2)構(gòu)思的選擇。

五、工程項(xiàng)目機(jī)會研究與項(xiàng)目構(gòu)思10（三）項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃1)項(xiàng)目規(guī)劃與目標(biāo)設(shè)計(jì)2)方案策劃。六、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的幾個(gè)問題1.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測。2.重視在現(xiàn)代工程項(xiàng)目中項(xiàng)目管理專家的早期介入。（三）項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃11第二節(jié)工程項(xiàng)目的可行性研究一、可行性研究前的工作

1．項(xiàng)目經(jīng)理的任命。

2．研究小組的成立或研究任務(wù)的委托。

3．工作圈子的指定。

4．研究深度和廣度要求，以及研究報(bào)告內(nèi)容的確定。

5．可行性研究開始和結(jié)束時(shí)間的確定以及工作計(jì)劃的安排。第二節(jié)工程項(xiàng)目的可行性研究一、可行性研究前的工作12二、建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：①擬建項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性；②擬建項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性；③擬建項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的贏利性；④項(xiàng)目所需資金的數(shù)量；⑤項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；⑥建設(shè)資金的籌措方式及渠道；⑦項(xiàng)目建設(shè)周期；⑧項(xiàng)目建設(shè)及建設(shè)完成后需要的人力、物力、資源和動力。⑨社會上的可接受性。二、建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：13二、可行性研究各工作階段的基本要求

可行性研究的工作過程，一般可分為四個(gè)階段機(jī)會研究----------項(xiàng)目建議書初步可行性研究--步可行性研究報(bào)告詳細(xì)可行性研究---可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評估-------項(xiàng)目評估報(bào)告二、可行性研究各工作階段的基本要求14（一）投資機(jī)會研究－－主要任務(wù)是為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想提出建議。（二）初步可行性研究－－作出初步投資估價(jià)、確定專題輔助研究的問題、確定項(xiàng)目的初步可行性。（三）詳細(xì)可行性研究－－也叫可行性研究。這是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，其主要目標(biāo)有：

1)深入研究各種可能選擇的的計(jì)劃和技術(shù)方案，進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較選擇工作，并推薦一個(gè)可行的投資建設(shè)方案。2)著重對投資總體建設(shè)方案進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)效益、國民經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的分析與評價(jià)，對投資方案進(jìn)行多方案比較選擇，確定最佳建設(shè)方案。（一）投資機(jī)會研究－－主要任務(wù)是為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想提153)確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對擬建投資項(xiàng)目提出結(jié)論性意見。4)可行性研究是決定項(xiàng)目性質(zhì)的階段（定性階段），是項(xiàng)目決策研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在此階段，要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成本計(jì)算精度控制在±10％的范圍內(nèi)；研究工作所花費(fèi)的時(shí)間為8～12個(gè)月；所需費(fèi)用中，大項(xiàng)目約占總投資的0.2%~1.0%，中小型項(xiàng)目約為總投資的1.0%～3.0％。3)確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對擬建投資項(xiàng)目提16（四）項(xiàng)目評估

項(xiàng)目評估是由投資決策部門組織和授權(quán)給諸如國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、投資銀行、國防工程咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家或投資方（主體）對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所進(jìn)行的全面的審核和再評價(jià)。其主要任務(wù)是對擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評價(jià)意見，對該項(xiàng)目投資的可行與否作出最終決策（取舍），確定出最佳的投資方案。

（四）項(xiàng)目評估17通常，項(xiàng)目評估其主要內(nèi)容包括：1)該可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；2)分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；3)從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；4)分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；5)最后寫出項(xiàng)目的評估報(bào)告。通常，項(xiàng)目評估其主要內(nèi)容包括：18（五）關(guān)于可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容的規(guī)范要求

1、可行性研究報(bào)告應(yīng)由有資質(zhì)的設(shè)計(jì)（咨詢）單位（人員）編制。2、可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定確定，一般新建工業(yè)項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)包括以下十個(gè)方面的具體內(nèi)容：1)總論：綜述項(xiàng)目概況、可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的問題與建議。2)產(chǎn)品的市場需求和擬建規(guī)模：3)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況：4)建廠條件和廠址方案：（五）關(guān)于可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容的規(guī)范要求195)項(xiàng)目工程技術(shù)方案：6)環(huán)境保護(hù)與勞動安全：7)生產(chǎn)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的分析與評價(jià)：10)評價(jià)結(jié)論與建議：項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容可概括為三大部分：首先是產(chǎn)品的市場調(diào)查和預(yù)測研究，其次是技術(shù)方案和建設(shè)條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果的分析和評價(jià)。5)項(xiàng)目工程技術(shù)方案：20案例：南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

一、住宅部分（一）南通市民的住房消費(fèi)特點(diǎn)：

1、消費(fèi)比較喜歡跟風(fēng)，愛攀比。如摩托車，汽車的消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)也存在這一狀況；

2、購房選擇對地段和居住的便利性比較重視；

3、經(jīng)過房產(chǎn)熱，住房消費(fèi)還算比較成熟，對物業(yè)的環(huán)境，外立面，物管已有比較高的要求；

4、一般購房是面比較多的也比較暢銷的戶型面積在130平方米左右（60%以上）。比較喜歡南廳，三室朝南；

5、貸款是住房消費(fèi)的重大支撐，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；

6、已出現(xiàn)居住階級的劃分；

7、對住宅風(fēng)水也有一定的想法；案例：南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

一、住宅部分21（二）從現(xiàn)有小高層和高層開發(fā)和銷售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：1、基本集中在濠河周邊地區(qū)，地段較好，大都向濠河借景。2、物管費(fèi)1.5元/平方米/月左右。

3、一梯二戶位主。

4、車庫為10到25萬。

5、外立面風(fēng)格缺乏創(chuàng)意，用材簡單：面磚和外墻漆。戶型比較大。定位符合高層追求豪華氣派要求及二次置業(yè)狀況。

6、高層，小高層住宅宅本主要都集中在濠河及周邊區(qū)域，憑借其天然的地段優(yōu)勢和完善的生活配套,因此基本上不需要營銷.入住率不高,其客戶基本上為投資型客戶。（二）從現(xiàn)有小高層和高層開發(fā)和銷售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：22（三）南通房地產(chǎn)的開發(fā)預(yù)測趨勢1、區(qū)域:以新區(qū)為主的地塊將是開發(fā)的重點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。通過開發(fā)品質(zhì)的提升，及大盤的優(yōu)勢，有望取代老城區(qū)領(lǐng)跑南通房產(chǎn)開發(fā)。2、品質(zhì)：更趨大盤化，郊區(qū)化，樓盤品質(zhì)將會有飛躍性的提升，單一賣點(diǎn)已經(jīng)不可能贏得市場。3、價(jià)格：在宏觀調(diào)控的背景下，通過對開發(fā)商，銀行，房地產(chǎn)交易所的走訪，目前這一時(shí)段還看不出對南通房地產(chǎn)的影響。但后期走勢依然需要關(guān)注，市政府已經(jīng)出臺多項(xiàng)調(diào)控措施，考慮到這一政策并考量了低價(jià)商品房的沖擊，南通的房價(jià)將穩(wěn)定在4600元左右。

中央商務(wù)區(qū)部分住宅將通過多賣點(diǎn)集成，爭取達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期爭取達(dá)到7000元。（三）南通房地產(chǎn)的開發(fā)預(yù)測趨勢234．對中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競爭的現(xiàn)有盤面分析和未來開發(fā)的互動。從現(xiàn)有樓盤品質(zhì)和價(jià)位及目標(biāo)客戶來看，以下樓盤將會在新構(gòu)板塊內(nèi)構(gòu)成競爭又構(gòu)成互動，他們是：天安花園，兆豐嘉園，鳳凰萊茵苑，公務(wù)員公寓，春暉花園。開發(fā)區(qū)的一些項(xiàng)目及位于新區(qū)周邊的低價(jià)位商品房不會對樓盤產(chǎn)生競爭。反而有利于推動新區(qū)人氣。中央商務(wù)區(qū)住宅項(xiàng)目要爭取將準(zhǔn)備在老城區(qū)購置高檔物業(yè)的客戶吸引到新區(qū)來。5．中央商務(wù)區(qū)優(yōu)勢與障礙

優(yōu)勢：CBD概念有利于營銷的尊貴感，包容性強(qiáng)，易于生發(fā)次級概念；新城區(qū)的發(fā)展后勁前景已為市民認(rèn)可接受，普遍看好；體育會展中心，狼山風(fēng)景區(qū)和南通大學(xué)新校區(qū)正可借勢；目前南通市場熱度不減，市場氛圍還好；目前無論是市場還是產(chǎn)品和開發(fā)商水準(zhǔn)都還有很多空白點(diǎn)，切入口。4．對中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競爭的現(xiàn)有盤面分析和未來開發(fā)的互動。24障礙：開發(fā)周期長，政府已經(jīng)開始打壓房價(jià)，政策面不好，相較于項(xiàng)目體量目前市場容量不夠，前期市場高端購買能力已經(jīng)得到充分釋放，后續(xù)可能能量不足，新區(qū)周邊配套還不完善，居住的便利性不夠，周邊競爭性項(xiàng)目的價(jià)格沖擊。比如：公務(wù)員公寓。存在以時(shí)間兌換空間的問題。6．中央商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客戶及市場定位。中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)量大，而且定位于高檔物業(yè)，其購買人群也是特定和可預(yù)見的。障礙：開發(fā)周期長，政府已經(jīng)開始打壓房價(jià)，政策面不好，相較于項(xiàng)25一是城中的先鋒人士，對居住有比較新奇的要求，對城市發(fā)展有較高的預(yù)判。重視居住品質(zhì)與潮流。估計(jì)前期銷售這樣的客戶群將達(dá)到30%以上。二是城市中比較富裕階層的更新?lián)Q代，或擴(kuò)張置業(yè)，短期內(nèi)應(yīng)該以公務(wù)員為主，但公務(wù)員公寓的興建將是一個(gè)不小的沖擊。三是外來人口的成功人士主要是南通所轄市縣。這一人群比較喜歡跟進(jìn)，對價(jià)格的敏感性不高，應(yīng)該是后期主要顧客。四是原住新區(qū)周邊或工作在新區(qū)附近的公司企業(yè)對居住區(qū)域與習(xí)慣性要求的人群。五是投資性購買人群?？春眯聟^(qū)附近的增值潛力。估計(jì)前期銷售這樣的客戶群將占到30%以上。一是城中的先鋒人士，對居住有比較新奇的要求，對城市發(fā)展有較高26

根據(jù)目標(biāo)客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品味定位于南通最高檔的住區(qū)。其高檔性體現(xiàn)在景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑立面用材，配套，物業(yè)管理，價(jià)格，區(qū)位，客戶群等方面。項(xiàng)目的開發(fā)必須走引領(lǐng)路線。7．避免風(fēng)險(xiǎn)，中央商務(wù)區(qū)的住宅開發(fā)建議。本項(xiàng)目定位于高檔客戶，提出建議如下：

鑒于體量及市場問題，建議20萬平方米不要一次性推出。先期推出的市場成熟度較高的二房獲或三房板式樓。通過不斷的營銷互動，走上良性循環(huán)。

20萬平米的開發(fā)量中，建議結(jié)高層和小高層類型中再進(jìn)行細(xì)分。比如單身公寓，特小戶型，（50坪以下），當(dāng)然類新產(chǎn)品應(yīng)該在地區(qū)炒熱之后推出，或者是打造南通第一的豪宅等。比如精裝修，利用體育會展中心由是打造健康住宅新概念。根據(jù)目標(biāo)客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品27

進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別是單體設(shè)計(jì)上下功夫。比如外立面細(xì)部色彩線條處理。

前期在市民中普及CBD的概念，渲染工作要做足。對提高項(xiàng)目品質(zhì)感，價(jià)值感，滿足客戶尊榮感，吸引投資性買家大有好處。這一工作現(xiàn)在就應(yīng)該在進(jìn)行

按一般概念，建議戶型面積區(qū)間應(yīng)該在90-200坪米為宜，二房二廳和三房二廳，四房二廳，考慮一部分復(fù)式。進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概288．戶型配比建議：90至120

15%

總價(jià)約在50至60萬120至160

60%

總價(jià)約在60至80萬160至200

20%

總價(jià)約在80至100萬以上或復(fù)式

5%

總價(jià)約在100至120萬9．開發(fā)次序：先開發(fā)住宅的市場成熟度較高的二房或三房板式樓（小高層）→相應(yīng)的社區(qū)配套商業(yè)→五星級酒店→娛樂業(yè)房地產(chǎn)→主題購物（休閑街區(qū)）→地塊熱度足夠時(shí)再推出住宅（高層），并根據(jù)市場反應(yīng)適度嘗試新鮮品種（如小戶型）。8．戶型配比建議：29二、辦公樓部分（一）市場現(xiàn)狀與住宅市場不同，南通的寫字樓辦公樓啟動緩慢。由于2002年前的市場低迷，本地開發(fā)商很少開發(fā)辦公樓。這是因?yàn)椋鹤≌袌鲲L(fēng)險(xiǎn)較小，而寫字樓單位利潤并不高于住宅，因此開發(fā)商更樂意興建高回報(bào)率的住宅。南通的交通不便，外來人口較少，雖是沿海較早的十四個(gè)沿海開放城市，但經(jīng)濟(jì)總量不高，外向度也不高，故商務(wù)空間需求并不多。近三年有轉(zhuǎn)好的趨勢。很多單位都是自己新建辦公樓，金融資料，行政機(jī)關(guān)，廠礦企業(yè)，并且南通體量大標(biāo)準(zhǔn)高的寫字樓一般的都是政府和銀行所建，如：建行大樓，國土局大樓，稅務(wù)局大樓，電信郵政大樓。近幾年來隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，商務(wù)市場開始回暖。二、辦公樓部分30除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開始瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓這一新的投資品種。因此近年來辦公樓市場有起色，但即便如此，辦公樓市場的開發(fā)目前占到南通市場開發(fā)總量的5%左右。除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開始31對南通市場辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下：

1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓大都集中在南大街和工農(nóng)南路，主要是因?yàn)樵搮^(qū)的交通比較便利，商務(wù)形象好，合作伙伴集中，商務(wù)設(shè)備齊全。2.格局：主要是內(nèi)外走廊分邊式，比較擁擠，沒有共享空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅是提供一般的保安，保潔，報(bào)信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施簡單。4.樓內(nèi)配套：一般無，新海通等內(nèi)有中央空調(diào)

5.租金水平：一般為20-40元每坪，車為一般為租賃，200-300元/月/個(gè)。6.銷售價(jià)格：一般與住宅價(jià)格相同。7.銷售時(shí)間：有的整層銷售,有的分割銷售。對南通市場辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下：322.中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議a)在開發(fā)次序上在住宅啟動吸引人氣后，市場預(yù)熱后，方考慮建寫字樓，并且一次推出不要太多。b）將寫字樓市場再做細(xì)分；比如對網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司、貿(mào)易公司對寫字樓的不同需求進(jìn)行度身定做，在前期設(shè)計(jì)上，考慮與相關(guān)行業(yè)的適用性。c)在設(shè)計(jì)及細(xì)分時(shí)考慮投資性購買需求；輔以相應(yīng)的營銷手法。d)品質(zhì)上要提高；辦公格局，設(shè)備設(shè)施配置、外立面用材。e)可以考慮進(jìn)行預(yù)訂、聯(lián)建式開發(fā)。比如可于王子職紙業(yè)等開發(fā)區(qū)大型企業(yè)磋商。南通寫字樓普遍存在停車難，中央商務(wù)區(qū)寫字樓應(yīng)合理規(guī)劃交通、停車。2.中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議33主要客戶：南大街，工農(nóng)路主要以外貿(mào)公司，廣告，紡織品公司，律師樓，網(wǎng)絡(luò)公司，通訊公司為主，一般規(guī)模又不太大。南通目前辦公樓租賃市場基本滿租，市場較好，寫字樓空閑率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。j）辦公樓租金近年來比較平穩(wěn)，租金并為隨同房價(jià)上漲，租售比1：200，辦公樓出租投資回報(bào)率是比較低的。但高于住宅回報(bào)率。k)南通寫字樓處購買自用外，投資性購買約占整個(gè)市場0%以上。沒有開發(fā)商保有運(yùn)營這一形式。l)預(yù)計(jì)南通寫字樓市場今后五年內(nèi)將能保持一定的景氣度，市場寫字樓新增供應(yīng)量不高，而租賃和購買需求將比較旺盛。主要客戶：南大街，工農(nóng)路主要以外貿(mào)公司，廣告，紡織品公司，律34公寓式（酒店）辦公南通的公寓式辦公是隨著南通房地產(chǎn)市場的興起而誕生的。公寓式辦公是在住宅市場比較火爆后而寫字樓市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)的情況下，原來一些商辦項(xiàng)目更改規(guī)劃后建設(shè)的。目前市場中明確以公寓式辦公立項(xiàng)的有南方大廈，中華廣場。南方大廈已交付使用，目前入住率約75%，現(xiàn)有入住者中，辦公住宅比為2：8，物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米。南通好地段的一些高層住宅如王府公寓、望江樓等存在著住改辦現(xiàn)象。即購買者大部分系購入后對外出租給小型公司辦公。這種住宅改辦公的優(yōu)勢在于一是物業(yè)管理費(fèi)較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢。公寓式（酒店）辦公35對本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議：南通城市商業(yè)研究南通城市商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)●現(xiàn)有城市商圈、商業(yè)界主要是由歷史形成的沿街商鋪為載體，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)則，規(guī)模小、特色少、競爭力弱等問題非常突出；●本土大型商業(yè)企業(yè)缺乏，許多商場是千店一面，重復(fù)經(jīng)營，缺乏專業(yè)特色；●隨著主城區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也出現(xiàn)了購物中心、休閑購物節(jié)等新型商業(yè)項(xiàng)目，但總體上是脫離不了住宅地上的傳統(tǒng)套路；●城市的新區(qū)成為超級市場競爭的熱點(diǎn)區(qū)域，一批國際品牌的超級大賣場相繼開業(yè)，同類業(yè)態(tài)之間的競爭將日趨激烈；對本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議：36總體開來，經(jīng)營較好的市場大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場上。縣鎮(zhèn)招商的商業(yè)項(xiàng)目普遍營銷表現(xiàn)水平一般，體現(xiàn)在：其一，定位大而全，主題不鮮明，特有性不突出；其二，廣告表現(xiàn)力水平較低，視覺沖擊力不足，系列性不強(qiáng)；其三，宣傳資料大多較粗糙；其四，銷售處裝修及包裝水平不高。南通上也在迅速發(fā)展的同時(shí)，在南通以老城區(qū)為主的餐飲服務(wù)行業(yè)有了明顯的提高。餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展。總體開來，經(jīng)營較好的市場大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體現(xiàn)在37商業(yè)定位建議以布置在項(xiàng)目地塊上，東西軸的商業(yè)步行街和南北州親水景觀大道，既靠近體育場館的大型購物中心為三大核心區(qū)塊，建成一個(gè)集購物，餐飲，休閑，游樂，商務(wù)，文化等萬千豐富業(yè)態(tài)于一體的“一站式”超級購物樂園（MAIL）。

在東西軸的商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)上，遵循以人為本的原則，從人的行為、心理、視覺出發(fā)。具體的建議如下：1、按照商業(yè)規(guī)律，商業(yè)街的“有效長度”大多為300到600米；2、商業(yè)街的寬度應(yīng)該在20至30米，不宜過寬3、商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在兩層為宜；4、在商業(yè)街的公共配套方面，突出休閑功能的原則，以有效延長消費(fèi)者在商業(yè)街逗留的時(shí)間。5，采用特殊的照明方式，特殊的地面鋪裝，使空間，建筑，景觀的設(shè)置布局渾然一體。商業(yè)定位建議38×××南北軸景觀大道上，建議：設(shè)計(jì)多個(gè)主題景觀培植攀巖，水階石級等體育休閑等相關(guān)的現(xiàn)代游樂設(shè)施。建成超級兒童游樂園等。以此充分吸聚人氣，形成廣泛的商業(yè)凝聚力和輻射力。大型購物中心的設(shè)計(jì)上，建議采用“訂單式”物業(yè)。避免無效的供給?！痢痢翗I(yè)態(tài)定位建議

由于大型的（含外資）商業(yè)零售業(yè)的進(jìn)駐主要是一些針對必需品消費(fèi)的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，而CBD作為商務(wù)中心區(qū)，無論從品質(zhì)還是價(jià)格的定位上，都不可能以超市、普通賣場等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，應(yīng)要求商業(yè)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位。所以，對于東西和南北軸線上的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)側(cè)重于休閑、健身、美容、娛樂等業(yè)態(tài)，且多選擇適度超前的業(yè)態(tài)業(yè)種，以滿足好收入人群個(gè)性化購物需要，且高收入人群的忠誠度會很高?！痢痢聊媳陛S景觀大道上，建議：39×××商業(yè)運(yùn)作上的建議對于大型購物中心，按照國際上購物中心經(jīng)營的成功案例來看，購物中心應(yīng)遵循只租不售的原則。因?yàn)?，根?jù)市場需求的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)營不變的主題，如果將店鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，購物中心的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷等將很難實(shí)現(xiàn)，必要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成為空談?！痢痢辽虡I(yè)運(yùn)作上的建議40第三節(jié)工程項(xiàng)目決策（一）工程項(xiàng)目管理決策的基本類型根據(jù)項(xiàng)目管理決策過程工程信息的完備程度不同，可以把工程項(xiàng)目管理決策分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。1、確定型工程項(xiàng)目決策是指決策過程各備選方案在確知的客觀條件下，每個(gè)方案只有一種結(jié)果，比較其結(jié)果優(yōu)劣作出最優(yōu)選擇的決策。方案制定有固定的程式和選擇準(zhǔn)則，容易做到最優(yōu)化選擇。這類決策一般可用數(shù)學(xué)模型，借助計(jì)算機(jī)程序進(jìn)行模擬決策。第三節(jié)工程項(xiàng)目決策（一）工程項(xiàng)目管理決策的基本類型412、風(fēng)險(xiǎn)型決策是指工程項(xiàng)目決策過程在事先能預(yù)知各備選方案于幾種可能約束狀態(tài)下產(chǎn)生幾種不同結(jié)果及其出現(xiàn)的概率情況下可作出的決策。因而工程項(xiàng)目決策的約束條件就帶有較大的隨機(jī)性，存在一定的決策風(fēng)險(xiǎn)。3、不確定型決策是指決策過程事先僅能預(yù)知各備選方案在幾種可能的客觀狀態(tài)下產(chǎn)生的幾種不同結(jié)果，其出現(xiàn)概率不明確情況下作出的決策。這類決策增大了決策的不確定性程度，其風(fēng)險(xiǎn)較大。2、風(fēng)險(xiǎn)型決策是指工程項(xiàng)目決策過程在事先能預(yù)知各備選方案于幾42（二）工程項(xiàng)目管理活動中的程序化決策和非程序化決策－－－程序化決策又稱例行決策，它指針對項(xiàng)目管理活動中反復(fù)出現(xiàn)、有明確穩(wěn)定解決問題程式的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目管理中的大多數(shù)內(nèi)容的決策就屬于例行活動的決策。－－－非程序化決策又稱非例行決策，它指針對項(xiàng)目管理中隨市場環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，很少重復(fù)出現(xiàn)，難以用固定模式解決的經(jīng)營活動問題所進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目中改擴(kuò)建項(xiàng)目屬于企業(yè)的擴(kuò)展、破產(chǎn)或兼并；（二）工程項(xiàng)目管理活動中的程序化決策和非程序化決策43二、工程項(xiàng)目管理決策的程序（一）發(fā)現(xiàn)問題，確定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問題。2、確定目標(biāo)。（1）在滿足決策要求的前提下，對多個(gè)目標(biāo)應(yīng)按照其相互關(guān)系加以取舍，削減重復(fù)目標(biāo)，合并類似目標(biāo)，綜合同變量目標(biāo)，把決策目標(biāo)減少到最低限度。（2）保留下來的最低限度目標(biāo)，根據(jù)其重要程度分為必須達(dá)到和希望達(dá)到的兩類。（3）在對目標(biāo)取舍和區(qū)分兩類目標(biāo)基礎(chǔ)上，再按照主次順序把決策目標(biāo)分為主要目標(biāo)和次要目標(biāo)，將主要目標(biāo)作為關(guān)鍵的、首先應(yīng)當(dāng)達(dá)到的目標(biāo)，其他目標(biāo)則按順序依次排序。二、工程項(xiàng)目管理決策的程序44（二）擬定方案（三）評價(jià)選擇方案

1)要評價(jià)各方案技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性和實(shí)現(xiàn)的可能性。

2)在備選方案綜合評價(jià)基礎(chǔ)上，決策者作出權(quán)衡和最終抉擇，即所謂“拍板定案”?！芭陌宥ò浮边x定的決策方案，其可行性及優(yōu)化程度直接影響方案的實(shí)施過程與結(jié)果

在工程項(xiàng)目多方案比選中，可供采用的方法通常有經(jīng)驗(yàn)判斷法、數(shù)學(xué)分析方法和實(shí)驗(yàn)方法。

①以經(jīng)驗(yàn)判斷為主的傳統(tǒng)選優(yōu)方法，一般采用淘汰制根據(jù)選擇方案的指標(biāo)（即決策目標(biāo)）對備選方案進(jìn)行篩選、淘汰，逐步縮小備選方案的選擇范圍。當(dāng)余下的備選方案具有同等價(jià)值而難以進(jìn)一步抉擇時(shí)，則可以采取補(bǔ)充評選標(biāo)準(zhǔn)的辦法，以表明某一方案優(yōu)于其他方案。（二）擬定方案45②數(shù)學(xué)分析方法，是通過建立決策問題的數(shù)學(xué)模型，按照最優(yōu)化決策準(zhǔn)則進(jìn)行方案優(yōu)化選擇，選出最優(yōu)方案的方法。③實(shí)驗(yàn)法，是對每個(gè)備選方案進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，選出效果最好的方案。實(shí)驗(yàn)法在工程項(xiàng)目中經(jīng)常是遇到?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)的非例行問題，又無合適的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行分析問題時(shí)，以恰當(dāng)少數(shù)幾個(gè)典型單位為試點(diǎn)，實(shí)施驗(yàn)證方案優(yōu)劣，然后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)作出選擇。（四）方案實(shí)施與控制（五）信息收集與反饋②數(shù)學(xué)分析方法，是通過建立決策問題的數(shù)學(xué)模型，按照最優(yōu)46三、工程項(xiàng)目管理決策的基本原則1.系統(tǒng)原則一是內(nèi)部條件與外部條件相結(jié)合；二是局部利益與整體利益相結(jié)合；三是當(dāng)前利益與長遠(yuǎn)利益相結(jié)合。2.經(jīng)濟(jì)原則總之，就是以最小的人、財(cái)、物及時(shí)間耗費(fèi)取得最大的效益或爭取最少的損失。3.科學(xué)性原則4.可持續(xù)發(fā)展原則三、工程項(xiàng)目管理決策的基本原則47四、工程項(xiàng)目投資決策的一般原理和基本方法

工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目決策的分析方法，又稱項(xiàng)目決策技術(shù)。是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目決策過程可供選擇的多種方案進(jìn)行定性與定量的描述和分析，提供數(shù)量依據(jù)，輔助決策者從中選取最佳方案的方法和過程。

（一）確定型決策分析方法其決策方法多種多樣，主要介紹盈虧分析的方法。所謂盈虧分析法是依據(jù)與工程項(xiàng)目決策方案相關(guān)的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷售量）、成本、利潤三者之間的相互關(guān)系建立的數(shù)學(xué)模型，分析評價(jià)決策方案優(yōu)劣的一種重要方法，簡稱量本利（或BEP）分析法。四、工程項(xiàng)目投資決策的一般原理和基本方法48

（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策分析方法風(fēng)險(xiǎn)型決策是在明確決策目標(biāo)的情況下，依據(jù)通過預(yù)測得到的不同自然狀態(tài)下多種方案的目標(biāo)貢獻(xiàn)及其出現(xiàn)概率情況作出的決策。常用的風(fēng)險(xiǎn)型決策方法有期望值法和概率分析法。（三）不確定型決策分析方法決策者雖然知道未來可能發(fā)生哪些自然狀態(tài)，但卻無法預(yù)先估計(jì)或預(yù)測各種可能狀態(tài)發(fā)生的概率，這就是不確定型決策問題。工程項(xiàng)目決策分析中的敏感性分析評價(jià)，即是如此。（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策分析方法49

所謂敏感性分析就是分析并測定各個(gè)因素的變化對指標(biāo)的影響程度，即研究和分析項(xiàng)目的投資、成本、價(jià)格、產(chǎn)量和工期等主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致對評估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度，如計(jì)算出這些因素在一定范圍內(nèi)變化時(shí)，有關(guān)效益指標(biāo)變動的數(shù)量，從而建立主要變量因素與經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)之間的對應(yīng)定量關(guān)系（變化率）。同時(shí)預(yù)測出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，求出各因素變化的允許幅度（極限值），計(jì)算出臨界點(diǎn)，借以判斷相對于某個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)在其外部條件發(fā)生不利變化時(shí)的承受能力或在項(xiàng)目的實(shí)施過程中對敏感性因素加以控制，達(dá)到減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，使之在可接受的范圍之內(nèi)的目的。

所謂敏感性分析就是分析并測定各個(gè)因素的變50（四）多階段決策分析方法應(yīng)用決策樹進(jìn)行多階段決策分析，實(shí)際上是根據(jù)復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)型決策原理，按階段序利用決策樹圖解符號作出表達(dá)后，把前一階段決策樹的每個(gè)末梢作為下一階段決策樹的根部，依次表達(dá)到最終階段，從而形成枝葉繁茂的大樹（整個(gè)決策大樹至少包含有兩個(gè)決策結(jié)點(diǎn)），在形成多階段大樹之后，再從右至左按最優(yōu)化原則完成所有階段的期望值計(jì)算，經(jīng)選擇剪枝便可得出最優(yōu)方案，故此法又稱剪枝法。

（四）多階段決策分析方法51本章小結(jié)工程項(xiàng)目策劃是一種把工程建設(shè)活動意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性動作思路的高智力的系統(tǒng)活動，是圍繞工程項(xiàng)目投資方案進(jìn)行的全面綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)的工作。它包括投資機(jī)會研究、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃和可行性研究等五大關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本章小結(jié)52

可行性研究是項(xiàng)目投資決策前對擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的一種系統(tǒng)和科學(xué)的方法。其主要任務(wù)是研究解決興建、改（擴(kuò)）建某個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，通過對各種相關(guān)因素的分析計(jì)算，論證各種實(shí)施方案的經(jīng)濟(jì)效果，選定技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的最佳方案，從而為項(xiàng)目的投資決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)。可行性研究的工作過程通常分為機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究及項(xiàng)目評估等四個(gè)階段，其研究結(jié)果通常以項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目評估報(bào)告的形式呈現(xiàn)?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策前對擬建項(xiàng)目53

工程項(xiàng)目決策的分析方法是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目決策過程可供選擇的多種方案進(jìn)行定性與定量的描述和分析，幫助決策者從中選取最佳方案的方法和過程。根據(jù)提供信息的明確程度不同，將其劃分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策三種。確定型決策方法主要有BEP法，風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法主要有期望值法和概率分析法，不確定型決策常用敏感性分析方法。工程項(xiàng)目決策的分析方法是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目決策過54工程項(xiàng)目的前期策劃與決策工程項(xiàng)目的前期策劃與決策55本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項(xiàng)目的可行性研究第三節(jié)：工程項(xiàng)目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項(xiàng)目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項(xiàng)目管理決策的基本原則和方法重點(diǎn)掌握：工程項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容本章內(nèi)容：第一節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時(shí)做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

第一節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述57---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項(xiàng)目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項(xiàng)目策劃

工程項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對項(xiàng)目建設(shè)活動的整體策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。---從策劃內(nèi)容的不同58具備以下三點(diǎn)基本要素

-----是要有依據(jù)國家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項(xiàng)目；-----是在對項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評價(jià)的可能性。具備以下三點(diǎn)基本要素59二、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機(jī)會研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機(jī)會研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會，為項(xiàng)目的投資方向提供建議。二是項(xiàng)目構(gòu)思－－目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目構(gòu)思就是對項(xiàng)目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標(biāo)設(shè)計(jì)

目標(biāo)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計(jì)劃編制的依據(jù)。五是可行性研究。二、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作60可行性研究是對項(xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，是對前述項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化?？尚行匝芯渴菍?xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證61某工程項(xiàng)目的前期策劃與決策培訓(xùn)教材課件62

三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性（一）項(xiàng)目前期策劃工作的意義1.可解決項(xiàng)目的方向性問題。2.具有的全局性影響。（二）工程項(xiàng)目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架。2)形成項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。3)決策保證作用。4)項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。

5)預(yù)測的作用。

6)項(xiàng)目管理創(chuàng)新作用。

三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性63五、工程項(xiàng)目機(jī)會研究與項(xiàng)目構(gòu)思（－）工程項(xiàng)目的投資機(jī)會研究

通常投資機(jī)會研究是指針對一地區(qū)/一種類型以投資方向?yàn)槟繕?biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識別投資機(jī)會，對項(xiàng)目的投資方向提出建議。具體項(xiàng)目的投資機(jī)會是針對具體的地域進(jìn)行的。（二）投資項(xiàng)目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。2)構(gòu)思的選擇。

五、工程項(xiàng)目機(jī)會研究與項(xiàng)目構(gòu)思64（三）項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃1)項(xiàng)目規(guī)劃與目標(biāo)設(shè)計(jì)2)方案策劃。六、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的幾個(gè)問題1.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測。2.重視在現(xiàn)代工程項(xiàng)目中項(xiàng)目管理專家的早期介入。（三）項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃65第二節(jié)工程項(xiàng)目的可行性研究一、可行性研究前的工作

1．項(xiàng)目經(jīng)理的任命。

2．研究小組的成立或研究任務(wù)的委托。

3．工作圈子的指定。

4．研究深度和廣度要求，以及研究報(bào)告內(nèi)容的確定。

5．可行性研究開始和結(jié)束時(shí)間的確定以及工作計(jì)劃的安排。第二節(jié)工程項(xiàng)目的可行性研究一、可行性研究前的工作66二、建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：①擬建項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性；②擬建項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性；③擬建項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的贏利性；④項(xiàng)目所需資金的數(shù)量；⑤項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；⑥建設(shè)資金的籌措方式及渠道；⑦項(xiàng)目建設(shè)周期；⑧項(xiàng)目建設(shè)及建設(shè)完成后需要的人力、物力、資源和動力。⑨社會上的可接受性。二、建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：67二、可行性研究各工作階段的基本要求

可行性研究的工作過程，一般可分為四個(gè)階段機(jī)會研究----------項(xiàng)目建議書初步可行性研究--步可行性研究報(bào)告詳細(xì)可行性研究---可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評估-------項(xiàng)目評估報(bào)告二、可行性研究各工作階段的基本要求68（一）投資機(jī)會研究－－主要任務(wù)是為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想提出建議。（二）初步可行性研究－－作出初步投資估價(jià)、確定專題輔助研究的問題、確定項(xiàng)目的初步可行性。（三）詳細(xì)可行性研究－－也叫可行性研究。這是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，其主要目標(biāo)有：

1)深入研究各種可能選擇的的計(jì)劃和技術(shù)方案，進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較選擇工作，并推薦一個(gè)可行的投資建設(shè)方案。2)著重對投資總體建設(shè)方案進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)效益、國民經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的分析與評價(jià)，對投資方案進(jìn)行多方案比較選擇，確定最佳建設(shè)方案。（一）投資機(jī)會研究－－主要任務(wù)是為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想提693)確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對擬建投資項(xiàng)目提出結(jié)論性意見。4)可行性研究是決定項(xiàng)目性質(zhì)的階段（定性階段），是項(xiàng)目決策研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在此階段，要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成本計(jì)算精度控制在±10％的范圍內(nèi)；研究工作所花費(fèi)的時(shí)間為8～12個(gè)月；所需費(fèi)用中，大項(xiàng)目約占總投資的0.2%~1.0%，中小型項(xiàng)目約為總投資的1.0%～3.0％。3)確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對擬建投資項(xiàng)目提70（四）項(xiàng)目評估

項(xiàng)目評估是由投資決策部門組織和授權(quán)給諸如國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、投資銀行、國防工程咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家或投資方（主體）對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所進(jìn)行的全面的審核和再評價(jià)。其主要任務(wù)是對擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評價(jià)意見，對該項(xiàng)目投資的可行與否作出最終決策（取舍），確定出最佳的投資方案。

（四）項(xiàng)目評估71通常，項(xiàng)目評估其主要內(nèi)容包括：1)該可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；2)分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；3)從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；4)分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；5)最后寫出項(xiàng)目的評估報(bào)告。通常，項(xiàng)目評估其主要內(nèi)容包括：72（五）關(guān)于可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容的規(guī)范要求

1、可行性研究報(bào)告應(yīng)由有資質(zhì)的設(shè)計(jì)（咨詢）單位（人員）編制。2、可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定確定，一般新建工業(yè)項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)包括以下十個(gè)方面的具體內(nèi)容：1)總論：綜述項(xiàng)目概況、可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的問題與建議。2)產(chǎn)品的市場需求和擬建規(guī)模：3)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況：4)建廠條件和廠址方案：（五）關(guān)于可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容的規(guī)范要求735)項(xiàng)目工程技術(shù)方案：6)環(huán)境保護(hù)與勞動安全：7)生產(chǎn)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的分析與評價(jià)：10)評價(jià)結(jié)論與建議：項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容可概括為三大部分：首先是產(chǎn)品的市場調(diào)查和預(yù)測研究，其次是技術(shù)方案和建設(shè)條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果的分析和評價(jià)。5)項(xiàng)目工程技術(shù)方案：74案例：南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

一、住宅部分（一）南通市民的住房消費(fèi)特點(diǎn)：

1、消費(fèi)比較喜歡跟風(fēng)，愛攀比。如摩托車，汽車的消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)也存在這一狀況；

2、購房選擇對地段和居住的便利性比較重視；

3、經(jīng)過房產(chǎn)熱，住房消費(fèi)還算比較成熟，對物業(yè)的環(huán)境，外立面，物管已有比較高的要求；

4、一般購房是面比較多的也比較暢銷的戶型面積在130平方米左右（60%以上）。比較喜歡南廳，三室朝南；

5、貸款是住房消費(fèi)的重大支撐，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；

6、已出現(xiàn)居住階級的劃分；

7、對住宅風(fēng)水也有一定的想法；案例：南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

一、住宅部分75（二）從現(xiàn)有小高層和高層開發(fā)和銷售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：1、基本集中在濠河周邊地區(qū)，地段較好，大都向濠河借景。2、物管費(fèi)1.5元/平方米/月左右。

3、一梯二戶位主。

4、車庫為10到25萬。

5、外立面風(fēng)格缺乏創(chuàng)意，用材簡單：面磚和外墻漆。戶型比較大。定位符合高層追求豪華氣派要求及二次置業(yè)狀況。

6、高層，小高層住宅宅本主要都集中在濠河及周邊區(qū)域，憑借其天然的地段優(yōu)勢和完善的生活配套,因此基本上不需要營銷.入住率不高,其客戶基本上為投資型客戶。（二）從現(xiàn)有小高層和高層開發(fā)和銷售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：76（三）南通房地產(chǎn)的開發(fā)預(yù)測趨勢1、區(qū)域:以新區(qū)為主的地塊將是開發(fā)的重點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。通過開發(fā)品質(zhì)的提升，及大盤的優(yōu)勢，有望取代老城區(qū)領(lǐng)跑南通房產(chǎn)開發(fā)。2、品質(zhì)：更趨大盤化，郊區(qū)化，樓盤品質(zhì)將會有飛躍性的提升，單一賣點(diǎn)已經(jīng)不可能贏得市場。3、價(jià)格：在宏觀調(diào)控的背景下，通過對開發(fā)商，銀行，房地產(chǎn)交易所的走訪，目前這一時(shí)段還看不出對南通房地產(chǎn)的影響。但后期走勢依然需要關(guān)注，市政府已經(jīng)出臺多項(xiàng)調(diào)控措施，考慮到這一政策并考量了低價(jià)商品房的沖擊，南通的房價(jià)將穩(wěn)定在4600元左右。

中央商務(wù)區(qū)部分住宅將通過多賣點(diǎn)集成，爭取達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期爭取達(dá)到7000元。（三）南通房地產(chǎn)的開發(fā)預(yù)測趨勢774．對中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競爭的現(xiàn)有盤面分析和未來開發(fā)的互動。從現(xiàn)有樓盤品質(zhì)和價(jià)位及目標(biāo)客戶來看，以下樓盤將會在新構(gòu)板塊內(nèi)構(gòu)成競爭又構(gòu)成互動，他們是：天安花園，兆豐嘉園，鳳凰萊茵苑，公務(wù)員公寓，春暉花園。開發(fā)區(qū)的一些項(xiàng)目及位于新區(qū)周邊的低價(jià)位商品房不會對樓盤產(chǎn)生競爭。反而有利于推動新區(qū)人氣。中央商務(wù)區(qū)住宅項(xiàng)目要爭取將準(zhǔn)備在老城區(qū)購置高檔物業(yè)的客戶吸引到新區(qū)來。5．中央商務(wù)區(qū)優(yōu)勢與障礙

優(yōu)勢：CBD概念有利于營銷的尊貴感，包容性強(qiáng)，易于生發(fā)次級概念；新城區(qū)的發(fā)展后勁前景已為市民認(rèn)可接受，普遍看好；體育會展中心，狼山風(fēng)景區(qū)和南通大學(xué)新校區(qū)正可借勢；目前南通市場熱度不減，市場氛圍還好；目前無論是市場還是產(chǎn)品和開發(fā)商水準(zhǔn)都還有很多空白點(diǎn)，切入口。4．對中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競爭的現(xiàn)有盤面分析和未來開發(fā)的互動。78障礙：開發(fā)周期長，政府已經(jīng)開始打壓房價(jià)，政策面不好，相較于項(xiàng)目體量目前市場容量不夠，前期市場高端購買能力已經(jīng)得到充分釋放，后續(xù)可能能量不足，新區(qū)周邊配套還不完善，居住的便利性不夠，周邊競爭性項(xiàng)目的價(jià)格沖擊。比如：公務(wù)員公寓。存在以時(shí)間兌換空間的問題。6．中央商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客戶及市場定位。中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)量大，而且定位于高檔物業(yè)，其購買人群也是特定和可預(yù)見的。障礙：開發(fā)周期長，政府已經(jīng)開始打壓房價(jià)，政策面不好，相較于項(xiàng)79一是城中的先鋒人士，對居住有比較新奇的要求，對城市發(fā)展有較高的預(yù)判。重視居住品質(zhì)與潮流。估計(jì)前期銷售這樣的客戶群將達(dá)到30%以上。二是城市中比較富裕階層的更新?lián)Q代，或擴(kuò)張置業(yè)，短期內(nèi)應(yīng)該以公務(wù)員為主，但公務(wù)員公寓的興建將是一個(gè)不小的沖擊。三是外來人口的成功人士主要是南通所轄市縣。這一人群比較喜歡跟進(jìn)，對價(jià)格的敏感性不高，應(yīng)該是后期主要顧客。四是原住新區(qū)周邊或工作在新區(qū)附近的公司企業(yè)對居住區(qū)域與習(xí)慣性要求的人群。五是投資性購買人群?？春眯聟^(qū)附近的增值潛力。估計(jì)前期銷售這樣的客戶群將占到30%以上。一是城中的先鋒人士，對居住有比較新奇的要求，對城市發(fā)展有較高80

根據(jù)目標(biāo)客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品味定位于南通最高檔的住區(qū)。其高檔性體現(xiàn)在景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑立面用材，配套，物業(yè)管理，價(jià)格，區(qū)位，客戶群等方面。項(xiàng)目的開發(fā)必須走引領(lǐng)路線。7．避免風(fēng)險(xiǎn)，中央商務(wù)區(qū)的住宅開發(fā)建議。本項(xiàng)目定位于高檔客戶，提出建議如下：

鑒于體量及市場問題，建議20萬平方米不要一次性推出。先期推出的市場成熟度較高的二房獲或三房板式樓。通過不斷的營銷互動，走上良性循環(huán)。

20萬平米的開發(fā)量中，建議結(jié)高層和小高層類型中再進(jìn)行細(xì)分。比如單身公寓，特小戶型，（50坪以下），當(dāng)然類新產(chǎn)品應(yīng)該在地區(qū)炒熱之后推出，或者是打造南通第一的豪宅等。比如精裝修，利用體育會展中心由是打造健康住宅新概念。根據(jù)目標(biāo)客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品81

進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別是單體設(shè)計(jì)上下功夫。比如外立面細(xì)部色彩線條處理。

前期在市民中普及CBD的概念，渲染工作要做足。對提高項(xiàng)目品質(zhì)感，價(jià)值感，滿足客戶尊榮感，吸引投資性買家大有好處。這一工作現(xiàn)在就應(yīng)該在進(jìn)行

按一般概念，建議戶型面積區(qū)間應(yīng)該在90-200坪米為宜，二房二廳和三房二廳，四房二廳，考慮一部分復(fù)式。進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概828．戶型配比建議：90至120

15%

總價(jià)約在50至60萬120至160

60%

總價(jià)約在60至80萬160至200

20%

總價(jià)約在80至100萬以上或復(fù)式

5%

總價(jià)約在100至120萬9．開發(fā)次序：先開發(fā)住宅的市場成熟度較高的二房或三房板式樓（小高層）→相應(yīng)的社區(qū)配套商業(yè)→五星級酒店→娛樂業(yè)房地產(chǎn)→主題購物（休閑街區(qū)）→地塊熱度足夠時(shí)再推出住宅（高層），并根據(jù)市場反應(yīng)適度嘗試新鮮品種（如小戶型）。8．戶型配比建議：83二、辦公樓部分（一）市場現(xiàn)狀與住宅市場不同，南通的寫字樓辦公樓啟動緩慢。由于2002年前的市場低迷，本地開發(fā)商很少開發(fā)辦公樓。這是因?yàn)椋鹤≌袌鲲L(fēng)險(xiǎn)較小，而寫字樓單位利潤并不高于住宅，因此開發(fā)商更樂意興建高回報(bào)率的住宅。南通的交通不便，外來人口較少，雖是沿海較早的十四個(gè)沿海開放城市，但經(jīng)濟(jì)總量不高，外向度也不高，故商務(wù)空間需求并不多。近三年有轉(zhuǎn)好的趨勢。很多單位都是自己新建辦公樓，金融資料，行政機(jī)關(guān)，廠礦企業(yè)，并且南通體量大標(biāo)準(zhǔn)高的寫字樓一般的都是政府和銀行所建，如：建行大樓，國土局大樓，稅務(wù)局大樓，電信郵政大樓。近幾年來隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，商務(wù)市場開始回暖。二、辦公樓部分84除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開始瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓這一新的投資品種。因此近年來辦公樓市場有起色，但即便如此，辦公樓市場的開發(fā)目前占到南通市場開發(fā)總量的5%左右。除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開始85對南通市場辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下：

1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓大都集中在南大街和工農(nóng)南路，主要是因?yàn)樵搮^(qū)的交通比較便利，商務(wù)形象好，合作伙伴集中，商務(wù)設(shè)備齊全。2.格局：主要是內(nèi)外走廊分邊式，比較擁擠，沒有共享空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅是提供一般的保安，保潔，報(bào)信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施簡單。4.樓內(nèi)配套：一般無，新海通等內(nèi)有中央空調(diào)

5.租金水平：一般為20-40元每坪，車為一般為租賃，200-300元/月/個(gè)。6.銷售價(jià)格：一般與住宅價(jià)格相同。7.銷售時(shí)間：有的整層銷售,有的分割銷售。對南通市場辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下：862.中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議a)在開發(fā)次序上在住宅啟動吸引人氣后，市場預(yù)熱后，方考慮建寫字樓，并且一次推出不要太多。b）將寫字樓市場再做細(xì)分；比如對網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司、貿(mào)易公司對寫字樓的不同需求進(jìn)行度身定做，在前期設(shè)計(jì)上，考慮與相關(guān)行業(yè)的適用性。c)在設(shè)計(jì)及細(xì)分時(shí)考慮投資性購買需求；輔以相應(yīng)的營銷手法。d)品質(zhì)上要提高；辦公格局，設(shè)備設(shè)施配置、外立面用材。e)可以考慮進(jìn)行預(yù)訂、聯(lián)建式開發(fā)。比如可于王子職紙業(yè)等開發(fā)區(qū)大型企業(yè)磋商。南通寫字樓普遍存在停車難，中央商務(wù)區(qū)寫字樓應(yīng)合理規(guī)劃交通、停車。2.中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議87主要客戶：南大街，工農(nóng)路主要以外貿(mào)公司，廣告，紡織品公司，律師樓，網(wǎng)絡(luò)公司，通訊公司為主，一般規(guī)模又不太大。南通目前辦公樓租賃市場基本滿租，市場較好，寫字樓空閑率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。j）辦公樓租金近年來比較平穩(wěn)，租金并為隨同房價(jià)上漲，租售比1：200，辦公樓出租投資回報(bào)率是比較低的。但高于住宅回報(bào)率。k)南通寫字樓處購買自用外，投資性購買約占整個(gè)市場0%以上。沒有開發(fā)商保有運(yùn)營這一形式。l)預(yù)計(jì)南通寫字樓市場今后五年內(nèi)將能保持一定的景氣度，市場寫字樓新增供應(yīng)量不高，而租賃和購買需求將比較旺盛。主要客戶：南大街，工農(nóng)路主要以外貿(mào)公司，廣告，紡織品公司，律88公寓式（酒店）辦公南通的公寓式辦公是隨著南通房地產(chǎn)市場的興起而誕生的。公寓式辦公是在住宅市場比較火爆后而寫字樓市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)的情況下，原來一些商辦項(xiàng)目更改規(guī)劃后建設(shè)的。目前市場中明確以公寓式辦公立項(xiàng)的有南方大廈，中華廣場。南方大廈已交付使用，目前入住率約75%，現(xiàn)有入住者中，辦公住宅比為2：8，物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米。南通好地段的一些高層住宅如王府公寓、望江樓等存在著住改辦現(xiàn)象。即購買者大部分系購入后對外出租給小型公司辦公。這種住宅改辦公的優(yōu)勢在于一是物業(yè)管理費(fèi)較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢。公寓式（酒店）辦公89對本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議：南通城市商業(yè)研究南通城市商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)●現(xiàn)有城市商圈、商業(yè)界主要是由歷史形成的沿街商鋪為載體，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)則，規(guī)模小、特色少、競爭力弱等問題非常突出；●本土大型商業(yè)企業(yè)缺乏，許多商場是千店一面，重復(fù)經(jīng)營，缺乏專業(yè)特色；●隨著主城區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也出現(xiàn)了購物中心、休閑購物節(jié)等新型商業(yè)項(xiàng)目，但總體上是脫離不了住宅地上的傳統(tǒng)套路；●城市的新區(qū)成為超級市場競爭的熱點(diǎn)區(qū)域，一批國際品牌的超級大賣場相繼開業(yè)，同類業(yè)態(tài)之間的競爭將日趨激烈；對本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議：90總體開來，經(jīng)營較好的市場大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場上。縣鎮(zhèn)招商的商業(yè)項(xiàng)目普遍營銷表現(xiàn)水平一般，體現(xiàn)在：其一，定位大而全，主題不鮮明，特有性不突出；其二，廣告表現(xiàn)力水平較低，視覺沖擊力不足，系列性不強(qiáng)；其三，宣傳資料大多較粗糙；其四，銷售處裝修及包裝水平不高。南通上也在迅速發(fā)展的同時(shí)，在南通以老城區(qū)為主的餐飲服務(wù)行業(yè)有了明顯的提高。餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展?？傮w開來，經(jīng)營較好的市場大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體現(xiàn)在91商業(yè)定位建議以布置在項(xiàng)目地塊上，東西軸的商業(yè)步行街和南北州親水景觀大道，既靠近體育場館的大型購物中心為三大核心區(qū)塊，建成一個(gè)集購物，餐飲，休閑，游樂，商務(wù)，文化等萬千豐富業(yè)態(tài)于一體的“一站式”超級購物樂園（MAIL）。

在東西軸的商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)上，遵循以人為本的原則，從人的行為、心理、視覺出發(fā)。具體的建議如下：1、按照商業(yè)規(guī)律，商業(yè)街的“有效長度”大多為300到600米；2、商業(yè)街的寬度應(yīng)該在20至30米，不宜過寬3、商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在兩層為宜；4、在商業(yè)街的公共配套方面，突出休閑功能的原則，以有效延長消費(fèi)者在商業(yè)街逗留的時(shí)間。5，采用特殊的照明方式，特殊的地面鋪裝，使空間，建筑，景觀的設(shè)置布局渾然一體。商業(yè)定位建議92×××南北軸景觀大道上，建議：設(shè)計(jì)多個(gè)主題景觀培植攀巖，水階石級等體育休閑等相關(guān)的現(xiàn)代游樂設(shè)施。建成超級兒童游樂園等。以此充分吸聚人氣，形成廣泛的商業(yè)凝聚力和輻射力。大型購物中心的設(shè)計(jì)上，建議采用“訂單式”物業(yè)。避免無效的供給?！痢痢翗I(yè)態(tài)定位建議

由于大型的（含外資）商業(yè)零售業(yè)的進(jìn)駐主要是一些針對必需品消費(fèi)的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，而CBD作為商務(wù)中心區(qū)，無論從品質(zhì)還是價(jià)格的定位上，都不可能以超市、普通賣場等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，應(yīng)要求商業(yè)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位。所以，對于東西和南北軸線上的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)側(cè)重于休閑、健身、美容、娛樂等業(yè)態(tài)，且多選擇適度超前的業(yè)態(tài)業(yè)種，以滿足好收入人群個(gè)性化購物需要，且高收入人群的忠誠度會很高?！痢痢聊媳陛S景觀大道上，建議：93×××商業(yè)運(yùn)作上的建議對于大型購物中心，按照國際上購物中心經(jīng)營的成功案例來看，購物中心應(yīng)遵循只租不售的原則。因?yàn)椋鶕?jù)市場需求的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)營不變的主題，如果將店鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，購物中心的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷等將很難實(shí)現(xiàn)，必要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成為空談?！痢痢辽虡I(yè)運(yùn)作上的建議94第三節(jié)工程項(xiàng)目決策（一）工程項(xiàng)目管理決策的基本類型根據(jù)項(xiàng)目管理決策過程工程信息的完備程度不同，可以把工程項(xiàng)目管理決策分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。1、確定型工程項(xiàng)目決策是指決策過程各備選方案在確知的客觀條件下，每個(gè)方案只有一種結(jié)果，比較其結(jié)果優(yōu)劣作出最優(yōu)選擇的決策。方案制定有固定的程式和選擇準(zhǔn)則，容易做到最優(yōu)化選擇。這類決策一般可用數(shù)學(xué)模型，借助計(jì)算機(jī)程序進(jìn)行模擬決策。第三節(jié)工程項(xiàng)目決策（一）工程項(xiàng)目管理決策的基本類型952、風(fēng)險(xiǎn)型決策是指工程項(xiàng)目決策過程在事先能預(yù)知各備選方案于幾種可能約束狀態(tài)下產(chǎn)生幾種不同結(jié)果及其出現(xiàn)的概率情況下可作出的決策。因而工程項(xiàng)目決策的約束條件就帶有較大的隨機(jī)性，存在一定的決策風(fēng)險(xiǎn)。3、不確定型決策是指決策過程事先僅能預(yù)知各備選方案在幾種可能的客觀狀態(tài)下產(chǎn)生的幾種不同結(jié)果，其出現(xiàn)概率不明確情況下作出的決策。這類決策增大了決策的不確定性程度，其風(fēng)險(xiǎn)較大。2、風(fēng)險(xiǎn)型決策是指工程項(xiàng)目決策過程在事先能預(yù)知各備選方案于幾96（二）工程項(xiàng)目管理活動中的程序化決策和非程序化決策－－－程序化決策又稱例行決策，它指針對項(xiàng)目管理活動中反復(fù)出現(xiàn)、有明確穩(wěn)定解決問題程式的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目管理中的大多數(shù)內(nèi)容的決策就屬于例行活動的決策。－－－非程序化決策又稱非例行決策，它指針對項(xiàng)目管理中隨市場環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，很少重復(fù)出現(xiàn)，難以用固定模式解決的經(jīng)營活動問題所進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目中改擴(kuò)建項(xiàng)目屬于企業(yè)的擴(kuò)展、破產(chǎn)或兼并；（二）工程項(xiàng)目管理活動中的程序化決策和非程序化決策97二、工程項(xiàng)目管理決策的程序（一）發(fā)現(xiàn)問題，確定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問題。2、確定目標(biāo)。（1）在滿足決策要求的前提下，對多個(gè)目標(biāo)應(yīng)按照其相互關(guān)系加以取舍，削減重復(fù)目標(biāo)，合并類似目標(biāo)，綜合同變量目標(biāo)，把決策目標(biāo)減少到最低限度。（2）保留下來的最低限度目標(biāo)，根據(jù)其重要程度分為必須達(dá)到和希望達(dá)到的兩類。（3）在對目標(biāo)取舍和區(qū)