廣西東興房地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告

2009年東興房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析?房地產(chǎn)發(fā)展趨勢?演講人：TUL國際聯(lián)合機(jī)構(gòu)·董事王忠先生別人貪婪的時候我恐懼，別人恐懼的時候我貪婪?！头铺豙關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、北部灣、東盟、東興城市價值報告綱要壹·中國房地產(chǎn)市場的獨特性貳·

城市梯度研究叁·關(guān)于市場走勢的基本看點肆·錦繡華庭投資優(yōu)勢分析壹·中國房地產(chǎn)市場的獨特性與國際相比，城市人口問題、規(guī)劃問題和土地使用權(quán)問題等使中國的房地產(chǎn)市場具有自己的特性注：M型社會是指社會正逐漸形成一種雙峰結(jié)構(gòu):收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人,各居收入群體兩端,并且彼此的距高越來越遠(yuǎn),大部分人(中產(chǎn)階級)則向下沉淪為中下層階級,如同M型一般。發(fā)展歷程：1994年以后中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了促進(jìn)、規(guī)范、嚴(yán)格控制等三個發(fā)展階段發(fā)展歷程：2008年5月以后開始從地方政府到中央開始救市，11月溫州民間資本開始抄底今年9月以來，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波及全球。在此國際背景下,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑,45天內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”,吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號角。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。針對這種情況,從5月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市,而財政部和央行亦在10月22日出臺相關(guān)救市措施。我們認(rèn)為:2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑，估計萎縮3-4成,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預(yù)計與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。人口結(jié)構(gòu)：城市與農(nóng)村的人口互動加速了“常住人口”+“暫住人口”+“流動人口”的城市人口結(jié)構(gòu)變化城市化目標(biāo)：解決4億農(nóng)民進(jìn)城問題城市規(guī)劃劃：規(guī)劃劃趕不上上變化，，頻繁變變更的規(guī)規(guī)劃給房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶來來諸多不不確定性性18億畝畝耕地生生命線：：城市發(fā)發(fā)展與土土地保護(hù)護(hù)之爭城鄉(xiāng)一體體化：新新農(nóng)村建建設(shè)的路路徑選擇擇城鄉(xiāng)一體體化案例例：成渝渝獲批““全國統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)鄉(xiāng)綜合配配套改革革試驗區(qū)區(qū)”社會結(jié)構(gòu)構(gòu)：中國國社會開開始進(jìn)入入“M””型社會會雛形社會結(jié)構(gòu)構(gòu)：中國國社會開開始進(jìn)入入“M””型社會會雛形社會結(jié)構(gòu)構(gòu)：中國國社會開開始進(jìn)入入“M””型社會會雛形貳·城市梯度度劃分城市的發(fā)發(fā)展勢頭頭，決定定了房價價的空間間！中國已經(jīng)經(jīng)形成及及即將形形成的十十七個城城市群與與城鎮(zhèn)密密集區(qū)根據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量水水平，我我國城市市群明顯顯劃分為為四個等級級GDP一級城市市群經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量達(dá)達(dá)到10000億以上上，包括括：長三三角城市市群、珠珠三角城城市群、、京津冀冀城市群群、山東東半島城城市群；；二級城市市群經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量在在5000~7000億，包包括：遼遼中南城城市群、、川渝城城市群、、中原城城市群、、海峽西西岸城市市群、湘湘中城市市群；三級城市市群經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量在在2000~3000億，包包括：關(guān)關(guān)中城市市群、長長江中游游城市群群、哈大大齊城市市群等；；經(jīng)濟(jì)總量量2000億以以下為四四級城市市群以我國最最為成熟熟的兩大大城市群群內(nèi)城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平等等級作為為劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，將將城市分分為頂級級城市、、一級城城市、二二級城市市與三級級城市以目前中中國最為為成型的的城市群群為標(biāo)桿桿（長三三角、珠珠三角）），建立立城市等等級劃分分標(biāo)準(zhǔn)一級城市市劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：兩兩大城市市群中區(qū)區(qū)域次中中心及區(qū)區(qū)域功能能性中心心城市的的平均經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平；二級城市市劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：兩兩大城市市群中區(qū)區(qū)域重要要增長型型城市的的平均經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平；頂級城市市劃分：：上海、、深圳、、北京、、廣州四四個城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平均均超過5000億元，，明顯高高于全國國其他城城市，劃劃分為頂頂級城市市中國代表表城市梯梯級模型型東興，一一個價值值被嚴(yán)重重低估的的城市《廣西北北部灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃》明確確了東興市按按照中等等城市規(guī)規(guī)模規(guī)劃劃建設(shè)，，依托邊邊境貿(mào)貿(mào)易、、加工工和旅旅游等等產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展，促促進(jìn)城城市發(fā)發(fā)展。。2020年年城市市建成成區(qū)人人口發(fā)發(fā)展到到18～20萬萬人，，城市市建成成區(qū)建建設(shè)用用地控控制在在20平方方公里里以內(nèi)內(nèi)，東東興市市房地地產(chǎn)投投資發(fā)發(fā)展環(huán)環(huán)境因因此廣廣受外外界矚矚目。東興市市城市市發(fā)展展主要要向東東拓展展。功能組組團(tuán)：：東興（（憑祥祥）組組團(tuán)。。主要要包括括防城城港東東興市市、崇崇左憑憑祥市市城區(qū)區(qū)和邊邊境經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合作區(qū)區(qū)及周周邊重重點開開發(fā)區(qū)區(qū)，發(fā)揮通通向東東盟陸陸海大大通道道的門門戶作作用，，發(fā)展展邊境境出口口加工工、商商貿(mào)物物流和和邊境境旅游游，拓展展憑祥祥經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)合作作區(qū)功功能，，建立立憑祥祥邊境境綜合合保稅稅區(qū)。。2008年年1月月，國國家正正式批批準(zhǔn)實實施《《廣西西北部部灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)發(fā)展展規(guī)劃劃》，，北部部灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)發(fā)展展上升升為國國家戰(zhàn)戰(zhàn)略，，中國國－東東盟自自由貿(mào)貿(mào)易區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)進(jìn)程程加快快，為為邊境境貿(mào)易易創(chuàng)造造了更更加良良好的的環(huán)境境。根根據(jù)規(guī)規(guī)劃預(yù)預(yù)測，，未來來東興興的城城市發(fā)發(fā)展應(yīng)應(yīng)向深深圳、、天津津濱海海新區(qū)區(qū)、上上海浦浦東看看齊，，相比比于目目前城城市房房價，，東興興的升升值空空間不不言而而喻。。東興，，一個個價值值被嚴(yán)嚴(yán)重低低估的的城市市一是推推進(jìn)陸陸海物物流通通道建建設(shè)。。加快快推進(jìn)進(jìn)東興興至防防城港港高速速公路路和東東興至至防城城鐵路路建設(shè)設(shè)。同同時進(jìn)進(jìn)一步步加快快潭吉吉港建建設(shè)，，形成成多泊泊位的的千噸噸級碼碼頭，，成為為對接接?xùn)|南南亞中中小噸噸位船船只的的港口口。二是擴(kuò)擴(kuò)大和和完善善口岸岸基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)。加加快推推進(jìn)中中越北北侖河河二橋橋建設(shè)設(shè)，建建立新新的通通關(guān)口口岸。。在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，圍繞繞二橋橋的建建設(shè)，，劃出出2000畝土土地建建設(shè)上上規(guī)模模、上上檔次次、上上水平平的商商貿(mào)物物流園園區(qū)，，積極極搭建建商貿(mào)貿(mào)物流流平臺臺。三是構(gòu)構(gòu)建商商品大大市場場。根根據(jù)東東盟各各國及及我國國需要要，發(fā)發(fā)展特特色商商品市市場，，逐步步形成成以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以口岸岸為支支撐，，以東東興為為中心心，以以會展展為平平臺，，布局局合理理，規(guī)規(guī)模適適度，，輻射射東南南亞的的多層層次類類型商商品市市場體體系。。四是培培育現(xiàn)現(xiàn)代商商貿(mào)物物流企企業(yè)。。鼓勵勵傳統(tǒng)統(tǒng)物流流企業(yè)業(yè)加速速向現(xiàn)現(xiàn)代商商貿(mào)物物流業(yè)業(yè)領(lǐng)域域轉(zhuǎn)變變，加加強(qiáng)與與國內(nèi)內(nèi)外知知名企企業(yè)聯(lián)聯(lián)合，，建立立跨國國、跨跨地區(qū)區(qū)、具具有現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)制制度的的物流流企業(yè)業(yè)。五是打打造商商貿(mào)物物流平平臺。。加強(qiáng)強(qiáng)江平平工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)，加加快推推進(jìn)進(jìn)進(jìn)出口口加工工區(qū)、、跨境境經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作作區(qū)建建設(shè)，，構(gòu)建建貿(mào)工工互動動發(fā)展展，打打造商商貿(mào)物物流平平臺。。隨著中中國-東盟盟自由由貿(mào)易易區(qū)建建設(shè)步步伐加加快，，泛北北部灣灣經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作作區(qū)新新格局局的形形成，，國家家把東東興單單列為為北部部灣開開放開開發(fā)的的重要要部分分，東東興緊緊緊抓抓住發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇，，全力力打造造區(qū)域域性的的物流流基地地、商商貿(mào)基基地和和進(jìn)出出口加加工基基地。。東興，，一個個價值值被嚴(yán)嚴(yán)重低低估的的城市市近幾年年東興興口岸岸年均均進(jìn)出出境人人數(shù)超超過300萬人人次，，東興興已成成為中中國陸陸地第第三大大進(jìn)出出境人人數(shù)口口岸（（其中中，越越南入入境人人數(shù)連連年攀攀高，，今年年預(yù)計計超過過20萬人人次））。2008年年前10個個月經(jīng)經(jīng)東興興口岸岸出入入境人人數(shù)為為384.49萬人人（次次），，增長長30%；；口岸岸進(jìn)出出口貨貨物達(dá)達(dá)1.87億美美元。。隨著中中國——東盟盟自由由貿(mào)易易區(qū)的的構(gòu)建建，特特別是是泛北北部灣灣經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作作區(qū)的的提出出，東東興成成為了了對接接?xùn)|盟盟的商商貿(mào)橋橋頭堡堡，是是邁向向東盟盟的第第一城城，區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢更更顯突突出。。要把把東興興的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢變變?yōu)榻?jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)優(yōu)勢，，提升升東興興城市市的綜綜合競競爭力力，加加快城城市建建設(shè)具具有重重要的的意義義。東興市市以爭爭創(chuàng)““全國國優(yōu)秀秀旅游游城市市”為為契機(jī)機(jī)，進(jìn)進(jìn)一步步加大大旅游游基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)，投投入近近1000萬元元，推推進(jìn)了了京島島風(fēng)景景名勝勝區(qū)創(chuàng)創(chuàng)“AAAA””級景景區(qū)和和口岸岸景區(qū)區(qū)創(chuàng)““AAA””級景景區(qū)建建設(shè)。。東興是是對接接?xùn)|盟盟的商商貿(mào)橋橋頭堡堡，是是中國國與東東盟唯唯一海海陸相相連的的口岸岸城市市，是是國務(wù)務(wù)院批批準(zhǔn)的的沿海海開放放城市市，年年均進(jìn)進(jìn)出境境人數(shù)數(shù)超過過300萬萬人次次，已已成為為大陸陸第三三大進(jìn)進(jìn)出境境人數(shù)數(shù)口岸岸城市定定位———創(chuàng)創(chuàng)建集集口岸岸、加加工業(yè)業(yè)、商商貿(mào)、、旅游游為一一體的的全國國一流流邊境境口岸岸城市市從東興興的區(qū)區(qū)位和和特色色看，，東興興的城城市建建設(shè)定定位為為：創(chuàng)建集集口岸岸、加加工業(yè)業(yè)、商商貿(mào)、、旅游游為一一體的的全國國一流流邊境境口岸岸城市市，成為為獨具具特色色、優(yōu)優(yōu)美俊俊秀的的市容容，實實現(xiàn)國國門城城市、、旭日日東興興。突出實實施““五四四三二二一””城市市建設(shè)設(shè)工程程，就就是建建五個功功能區(qū)區(qū)：城城北行行政文文化中中心區(qū)區(qū)、口口岸商商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)、城城東商商貿(mào)區(qū)區(qū)、羅羅浮市市政新新區(qū)、、竹山山江平平旅游游商住住區(qū)；四條條路：：防東東城市市大道道、東東興大大道、、羅浮浮江濱濱大道道、東東盟大大道；；三座座橋：：羅浮浮四橋橋、深深溝大大橋、、北侖侖河中中越二二橋；；二廊廊：防防東城城市大大道工工業(yè)廊廊、東東興工工業(yè)長長廊；；一改改：舊舊城區(qū)區(qū)改造造。重點抓抓城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，，城市公公用事事業(yè)和和房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)這三三大主主戰(zhàn)場場。同時時，抓抓好城城區(qū)、、江平平鎮(zhèn)、、京島風(fēng)風(fēng)景名名勝旅旅游區(qū)區(qū)的綜合合環(huán)境境整治治工作作，加加強(qiáng)環(huán)環(huán)衛(wèi)、、城監(jiān)監(jiān)、園園林等等城市市管理理工作作，從從而為為城市市發(fā)展展帶來來新的的活力力。東興，，一個個價值值被嚴(yán)嚴(yán)重低低估的的城市市東興，，一個個價值值被嚴(yán)嚴(yán)重低低估的的城市市防城港港核電電站工工程————該核電電項目目廠址址位于于廣西西防城城港市市江山山半島島南端端，項項目規(guī)規(guī)劃建建設(shè)6臺百百萬千千瓦級級核電電機(jī)組組，計計劃分分兩到到三期期建設(shè)設(shè)，廣廣西白白龍核核電站站項目目規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)規(guī)模模600萬萬千瓦瓦。一一期工工程規(guī)規(guī)模為為200萬萬千瓦瓦，總總投資資約250億元元人民民幣。。防城港港鋼鐵鐵項目目———２０００５年年，武武鋼、、柳鋼鋼聯(lián)合合重組組發(fā)起起設(shè)立立了廣廣西鋼鋼鐵集集團(tuán)有有限公公司，，公司司初始始注冊冊資本本為４４４００億元元，其其中武武鋼以以現(xiàn)金金出資資占８８０％％股比比，自自治區(qū)區(qū)國資資委以以柳鋼鋼集團(tuán)團(tuán)經(jīng)評評估審審計后后的全全部凈凈資產(chǎn)產(chǎn)出資資，占占２００％股股比。。根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃，一一期項項目規(guī)規(guī)模為為１０００００萬噸噸鋼，，工程程投資資為６６８６６億元元，三三期規(guī)規(guī)模累累計投投資將將達(dá)到到２００４９９億元元，建建成后后產(chǎn)能能將達(dá)達(dá)到３３００００萬萬噸鋼鋼，年年銷售售收入入２００７５５億元元，年年稅利利４４４８億億元。。北部灣灣的政政策扶扶植，，大型型企業(yè)業(yè)的引引進(jìn)，，為城城市可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展提供供了良良好的的發(fā)展展?jié)摿α?。東興，，一個個價值值被嚴(yán)嚴(yán)重低低估的的城市市東興改改變以以往單單一通通道型型貿(mào)易易向加加工型型貿(mào)易易和工工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，，以及及通過過開發(fā)發(fā)旅游游資源源，逐逐步帶帶動了了地方方人口口、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、財富富的集集聚能能力，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供供了有有力的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。今年前前10個月月，東東興市市規(guī)模模以上上工業(yè)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值同同比增增長52.16%，，固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長60%，，邊貿(mào)貿(mào)互市市進(jìn)出出口總總額增增長63%。工業(yè)和貿(mào)貿(mào)易同步步高速增增長，意意味著東東興市的的工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展速度已已緊隨貿(mào)貿(mào)易之后后，進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展行列列。跨境旅游游帶旺邊邊境市場場——上山下海海又出國國，是東東興豐富富旅游資資源的真真實寫照照，既有有美麗的的山海風(fēng)風(fēng)光、濃濃郁的京京族風(fēng)情情，又有有京島風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)、大大清國1號界碑碑、三圣圣宮、媽媽祖廟等等豐富的的旅游資資源。這這些資源源的開發(fā)發(fā)，帶動動了第二二產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，，最明顯顯的是一一些專業(yè)業(yè)市場的的興起。。像木材材加工、、紅木家家具、中中草藥、、服裝等等一批專專業(yè)市場場紛紛崛崛起，而而現(xiàn)有的的輕紡、、海產(chǎn)品品等專業(yè)業(yè)市場以以及各大大型商場場、超市市，均隨隨著旅游游人數(shù)的的增多而而不斷擴(kuò)擴(kuò)大。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，，今年前前10個個月經(jīng)東東興口岸岸出入境境人數(shù)為為384.49萬人（（次），，增長30%；；口岸進(jìn)進(jìn)出口貨貨物達(dá)1.87億美元元，很大大一部分分是來自自于東興興市海產(chǎn)產(chǎn)品、紅紅木家具具和服裝裝等專業(yè)業(yè)市場。。東興市經(jīng)經(jīng)濟(jì)多年年來以貿(mào)貿(mào)易為主主，講到到發(fā)展工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，很多多人曾經(jīng)經(jīng)不理解解，認(rèn)為為發(fā)展一一個新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不不如把原原有貿(mào)易易做強(qiáng)做做大。然然而通過過學(xué)習(xí)科科學(xué)發(fā)展展觀，大大家逐步步認(rèn)識到到必須發(fā)發(fā)揮東興興獨特的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，利利用兩種種資源、、兩個市市場，充充分利用用好“貿(mào)貿(mào)工互動動”政策策，全面面推進(jìn)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)，，使全市市經(jīng)濟(jì)由由以前單單一通道道型貿(mào)易易向加工工型貿(mào)易易和工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。東興，一一個價值值被嚴(yán)重重低估的的城市東興于周周邊城市市人均GDP、房價價比較分分析圖東興人均均GDP與北海海、南寧寧相差不不大，但但房價相相對較低低，升值值空間較較大。近年來，，東興經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展連年保保持快速速增長態(tài)態(tài)勢。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，，東興市GDP年年均增長長超過12%，，財政收收入年均均增長超超過16%，均高于于全區(qū)平平均增長長水平。。今年上上半年，，全市GDP同同比增長長25.1%，，社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長105.09%，，財政收收入增長長26.51%，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入增長20.7%，農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入增長29.54%。。叁·關(guān)于市場場走勢的的基本看看點趨勢看點點看點1：：資本市市場：股股市與房房市走勢勢看點2：：一級城城市群梯梯度明顯顯，城市市分工合合理性顯顯現(xiàn)城市群成成熟度看點3：：高臺階階下房地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢看點1：：資本市市場：股股市與房房市走勢勢走勢一、、不成熟熟的股市市+不成成熟的房房市股市表現(xiàn)現(xiàn)（一）股股市繼續(xù)續(xù)反復(fù)上上升，不不斷創(chuàng)新新高，沒沒有一個個基本的的震蕩盤盤整；（二）當(dāng)當(dāng)耗盡投投資者或或投機(jī)者者的購買買力之后后，股市市突然狂狂瀉。房地產(chǎn)市市場表現(xiàn)現(xiàn)（一）進(jìn)進(jìn)入危機(jī)機(jī)期———有泡沫沫的城市市價格下下跌，成成交量亦亦跌；（二）過過度借貸貸的房子子成為負(fù)負(fù)資產(chǎn)———杠桿桿的放大大效應(yīng)；；（三）租租金回報報可以抵抵月供的的房子成成為避風(fēng)風(fēng)塘；（四）財財富負(fù)效效應(yīng)開始始發(fā)生，，資產(chǎn)越越多，生生活愈難難。+看點2：：一級城城市群梯梯度明顯顯，城市市分工合合理性顯顯現(xiàn)城市市群成熟熟度看點2：：一級城城市群梯梯度明顯顯，城市市分工合合理性顯顯現(xiàn)城市市群成熟熟度看點2：一一級城城市群群梯度度明顯顯，城城市分分工合合理性性顯現(xiàn)現(xiàn)城市市群成成熟度度注：環(huán)環(huán)渤海海城市市群包包含京京津冀冀、半半島、、遼中中南三三個城城市群群部分分城市市看點3：高高臺階階下房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展趨勢勢肆·錦錦繡華華庭投投資優(yōu)優(yōu)勢分分析優(yōu)勢解解讀新城中中央，，奢享享二中中、體體育中中心、、市行行政中中心以以及原原生態(tài)態(tài)森林林美景景，升升值潛潛力觸觸手可可及??！靠山臨臨水，，明堂堂部分分地勢勢寬敞敞、格格局四四正、、藏風(fēng)風(fēng)聚氣氣，是是風(fēng)水水極佳佳之地地。沿襲歐歐式風(fēng)風(fēng)格的的園林林景致致、法法式庭庭院的的造園園特點點，根根植自自然，，塑造造大型型水生生態(tài)園園林。。外立面面運用用較多多線條條和弧弧形，，以淡淡黃色色為主主，與與法式式建筑筑一脈脈相承承又融融入更更多現(xiàn)現(xiàn)代元元素。。戶型面面積在在90M2至140M2之之間，，皆南南北朝朝向，，設(shè)有有觀景景大陽陽臺和和大飄飄窗，，保證證自然然通風(fēng)風(fēng)和采采光，，實用用率較較高。。投資回回報率率按照100平方方米的的房型型，均價2400元/㎡㎡，租租金1600元元/㎡㎡（東東興商商品房房普遍遍租金金在1600-2000元/月））計算算：CAPRATE=年年毛毛租金金/房房價=1600*12/240000=8%結(jié)論：：東興興大量量外地地人口口流入入極大大帶動動當(dāng)?shù)氐胤课菸莩鲎庾馐袌鰣?，相相比較較于其其它城城市當(dāng)當(dāng)前住住宅出出租回回報率率4%左右右，東東興住住宅出出租回回報率率遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出出。也也遠(yuǎn)高高出當(dāng)當(dāng)前銀銀行一一年固固定存存款利利率2.58%。謝謝謝!中國還還是一一個人人多地地少的的國家家，溫溫總理理說18億億畝的的耕地地戰(zhàn)略略儲備備是一一個紅紅線。。土地地越來來越稀稀缺，，從中中長期期來看看，只只有上上升，，而下下跌的的空間間不大大。第二個個大的的趨勢勢就是是房屋屋的資資產(chǎn)化化。房房屋的的資產(chǎn)產(chǎn)化是是個綜綜合效效應(yīng)。。1、財財富效效應(yīng)。。中國國從80年年之后后，基基本是是GDP增增長都都在10%左右右；2、、人人民民幣幣的的升升值值；；3、、金金融融創(chuàng)創(chuàng)新新，，帶帶來來了了財財富富效效應(yīng)應(yīng)。。如如果果房房屋屋只只是是一一個個消消費費品品，，擁擁有有更更多多的的住住房房是是沒沒有有意意義義的的，，現(xiàn)現(xiàn)在在的的房房子子越越來來越越多多地地變變成成了了一一種種資資產(chǎn)產(chǎn)，，帶帶來來溢溢價價和和增增值值的的。?，F(xiàn)現(xiàn)在在應(yīng)應(yīng)該該已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)