渝能國際大廈產(chǎn)品初步定位課件

楊家坪渝能國際大廈項目

產(chǎn)品初步定位謹呈：重慶首信地產(chǎn)開發(fā)有限公司

重慶渝能貿(mào)易（投資）有限公司博眾房地產(chǎn)管理研究院2012-1-19楊家坪渝能國際大廈項目產(chǎn)品初1報告目錄A項目自身屬性分析B項目SWOT分析C項目初步定位D項目價值提升建議E合作建議報告目錄A項目自身屬性分析B項目SWOT分析C項目初步定位D2PartA項目自身屬性分析PartA項目自身屬性分析3項目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域為舊城改造項目，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看項目屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價值—地理位置項目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域為舊城改造項目，地塊4區(qū)域價值—周邊物業(yè)華潤二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：項目周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤二十四城、保利港灣國際、南方東銀項目安置房，已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口結(jié)構(gòu)：目前板塊內(nèi)居住人口多以原建設(shè)廠職工及家屬為主，但隨著各住宅項目的不斷修建銷售，未來3-5年版塊內(nèi)居住人群數(shù)量將會大幅度提升；消費習慣：板塊內(nèi)居住人群消費大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國際規(guī)劃住宅用地南方東銀安置房本案區(qū)域價值—周邊物業(yè)華潤二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)5區(qū)域價值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氛圍濃厚，距項目1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距項目0.7公里處便是集餐飲、娛樂為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內(nèi)目前商業(yè)氣氛缺乏，只有部分項目內(nèi)擁有少量生活商業(yè)配套設(shè)施。楊家坪商圈直港大道謝家灣正街區(qū)域價值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：楊家坪商圈直6項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路距離本案不到100米距離，并且在建的南北干道距離本案不到200米；輕軌2號線謝家灣站距離本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤項目及周邊各住宅項目的不斷建設(shè)，未來項目周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道（在建）輕軌2號線站點項目交通環(huán)境項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越九濱路南北干道（在建）輕軌2號線站點項目7項目周邊配套本案重慶理工大學育才小學謝家灣小學重慶奧體中心石坪橋小學重慶醫(yī)科大學教育:謝家灣小學、育才小學、石坪橋小學、重慶理工大學、重慶醫(yī)科大學等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝西醫(yī)院等運動休閑購物：重慶奧體中心、動物園、新世紀百貨商場、龍湖西城天街等動物園新世紀百貨商場龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝西醫(yī)院項目周邊配套本案重慶理工大學育才小學謝家灣小學重慶奧體中心石8●本案屬于舊城改造項目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需拆除（拆遷工作正在進行中）；●地塊內(nèi)部可利用的自然資源相對有限，南北有高壓線穿過地塊中部，且外圍環(huán)境（臨九濱路加油站旁）鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。項目現(xiàn)狀●本案屬于舊城改造項目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚9項目技術(shù)指標占地面積6.9畝容積率4.5計容建筑面積2.07萬平方米項目體量較小項目占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬平方米，不具備體量優(yōu)勢。項目技術(shù)指標項目技術(shù)指標占地面積6.9畝容積率4.5計容建筑面積2.0710PartB項目SWOT分析PartB項目SWOT分析11S（優(yōu)勢）O（機會）W（劣勢）T（威脅）項目位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢突出；項目交通路網(wǎng)發(fā)達，通達性強，距輕軌2號線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；項目地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形成品牌效應(yīng)；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項目昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的距離，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來難于形成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤.建設(shè)廠項目的不斷修建完善，未來將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境；項目周邊發(fā)展迅速，未來2-3年周邊將建設(shè)成熟；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴，限制部分投資客的置業(yè)；市場持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長客戶下單（相對延長項目銷售周期和現(xiàn)金回籠）；項目被眾多性價比較高的新建樓盤包圍，未來市場供應(yīng)量巨大，項目市場空間較小。項目SWOT分析S（優(yōu)勢）O（機會）W（劣勢）T（威脅）項目位于成熟社區(qū)，毗12PartC項目初步定位PartC項目初步定位13項目定位思考四大細分市場分析項目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會是什么？酒店商業(yè)寫字樓住宅對于本項目2萬方的單體樓，可考慮定位的物業(yè)形態(tài)如下：項目定位思考四大細分市場分析項目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、14定位：寫字樓整體打造：打造具有國際水準的高品質(zhì)甲級寫字樓類似項目：水晶國際、興茂盛世國際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項目昭示性不強；2、甲級寫字樓物業(yè)對地理位置、配套設(shè)施等要求較高，大多集中在城市商業(yè)核心地帶，而本項目距離楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不發(fā)達，周邊均以居住小區(qū)為主，未來也難以形成大型商業(yè)和商務(wù)氛圍，3、雖然隨著周邊項目的建設(shè)完善，未來在板塊內(nèi)也會存在一定的辦公場地需求，但難以支撐高端寫字樓項目。4、臨近本案的華潤項目在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級寫字樓，未來對本項目造成直接威脅。定位結(jié)論：不可行項目定位思考寫字樓物業(yè)可行性分析定位：寫字樓項目定位思考寫字樓物業(yè)可行性分析15項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級酒店分布情況項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級酒店分16項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級酒店整體打造：引領(lǐng)楊家坪高端消費的五星級酒店類似項目：歐瑞錦江、天來大酒店否定原因：1、五星級酒店多選擇在商業(yè)核心地段，而本項目區(qū)域多以居住為主，距離商圈主干道、濱江路均有一定距離，加之自身周邊缺少餐飲娛樂、商業(yè)氛圍；2、五星級酒店市場需求量有限，雖然目前楊家坪地區(qū)此類酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來周邊已規(guī)劃5星級酒店，如萬象城項目規(guī)劃的五星級酒店，海南云天酒店等，未來區(qū)域內(nèi)高端酒店較多，本項目從區(qū)位上不具備競爭優(yōu)勢，后期經(jīng)營風險較大；3、五星級酒店對資金投入過高。4、對投資主體及經(jīng)營團隊要求較高。定位結(jié)論：不可行項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級酒店17項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店分布情況項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒18項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店整體打造：區(qū)域型精品商務(wù)酒店類似項目：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務(wù)酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內(nèi)，而本項目地塊周邊1公里商務(wù)酒店資源稀缺；2、項目所在居住區(qū)，未來居住人口密集，居民來客、來訪量較大，對中等住宿的商務(wù)酒店需求量也會隨之加大；3、對于打造精品商務(wù)酒店而言，本案所在位置較好，對周邊居住區(qū)的輻射能力較強；也可分流二十四城項目部分中、高端商務(wù)客群；4、項目周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類似的商務(wù)酒店規(guī)劃較少，不會對本案造成過大競爭壓力。、定位結(jié)論：可行項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店19華潤二十四城保利港灣國際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀濱江麗水青苑本案項目名稱項目規(guī)模（萬方）物業(yè)類型銷售均價（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤二十四城191.6高層8000保利港灣國際25.6高層6650大鼎世紀濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應(yīng)量大、品牌企業(yè)居多、同質(zhì)化競爭嚴重本案周邊在售項目產(chǎn)品形態(tài)以高層產(chǎn)品為主，同質(zhì)化較為嚴重。各項目之間的價格差異并不大，集中在8000元/平方米左右，各項目之間的競爭異常激烈；特別是華潤二十四城項目毗鄰本案，不論項目品質(zhì)、體量、開發(fā)商品牌效應(yīng)等都具備較大優(yōu)勢。區(qū)域住宅市場分析項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析華潤二十四城保利港灣國際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀20面臨整體市場的強大供應(yīng)量壓力；面臨板塊內(nèi)的強大的競爭壓力；面臨產(chǎn)品的同質(zhì)化壓力；面臨品牌開發(fā)商打造品質(zhì)上的壓力。通過對住宅市場的分析發(fā)現(xiàn)，本案面臨的眾多壓力問題：所以，項目住宅部分定位必須以產(chǎn)品的差異化為突破點！項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析面臨整體市場的強大供應(yīng)量壓力；通過對住宅市場的分析發(fā)現(xiàn)，本案21定位：高層住宅整體打造：中、高檔精品青年社區(qū)類似項目：阿布阿布可行性分析：1、項目周邊在建、在售住宅項目較多，且都具備體量、品質(zhì)等優(yōu)勢，市場競爭較為激烈；2、由于本案體量較小，不能打造品質(zhì)小區(qū)，將難于在板塊內(nèi)提升影響力，在后市的競爭中將不具備優(yōu)勢。3、不但價格受到周邊樓盤限制，而且難以作出自身產(chǎn)品優(yōu)勢。定位結(jié)論：風險較大，不太可行項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：高層住宅項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析22項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓整體打造：打造集酒店、商務(wù)辦公、高尚住宅為一體的酒店式管理公寓類似項目：龍湖MOCO、龍湖水晶星座可行性分析：1、公寓產(chǎn)品對體量要求不大，而類似本案小體量高容積率的單體項目具備打造品質(zhì)公寓的條件；2、目前板塊內(nèi)缺少此類產(chǎn)品，市場空白點較大；3、公寓產(chǎn)品戶型面積較小，總價較低，易于銷售，能保證開發(fā)企業(yè)回籠資金的速度。4、在競爭上可以與市場上普通住宅項目形成較強的競爭優(yōu)勢，有助市場突圍。4、考慮到板塊內(nèi)未來對辦公場所的部分需求，公寓產(chǎn)品也可用著辦公場所。定位結(jié)論：可行項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓23項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房整體打造：打造高性價比小康住宅可行性分析：1、還建房對項目體量、地位位置、配套、建筑品質(zhì)等要求不高，而且能達到快速回籠資金的目的。2、產(chǎn)品操作風險低。定位結(jié)論：可行項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房24項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)可行性分析：1、距離辦案1公里內(nèi)有重慶第四大商圈“楊家坪商圈”、直港大道、謝家灣正街，及未來華潤項目打造的大型商業(yè)體；而本案地塊較小無法造成區(qū)域影響力。2、本案周邊項目體量均較大，通過我們對各項目規(guī)劃的調(diào)查，在各新建項目中均規(guī)劃有社區(qū)配套商業(yè)，特別是毗鄰本案的華潤項目，該項目體量較大，在各組團板塊內(nèi)均建有社區(qū)配套商業(yè)；定位結(jié)論：大型商業(yè)不可能，社區(qū)配套激烈項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)25項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場整體打造：汽車4S店可行性分析：1、

項目周邊汽車4S店主要集中在菜袁路、奧體中心、動物園附近，且都是集群式布局；2、距離本案不到100米內(nèi)就是寶馬汽車4S店，以及處于洽談中的奔馳4S店，依托兩家品牌汽車4S店，未來將會吸引更多的汽車4S店進駐，形成集群效應(yīng)。3、但汽車4S店經(jīng)營權(quán)取得較難。定位結(jié)論：可行本案項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場本案26經(jīng)過分析，本項目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實現(xiàn)價值最大化。具體方案有如下兩種：方案二：還建房+商務(wù)酒店+汽車4S店方案一：酒店式公寓+商務(wù)酒店+汽車4S店項目定位思考經(jīng)過分析，本項目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實現(xiàn)價值最大化27集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車4S店為一體項目整體定位（方案一）本項目功能主要分為以下三個：1、酒店式公寓，集商務(wù)辦公、投資、居住為一體的綜合型物業(yè)2、精品商務(wù)酒店，利用6-7層塔樓，引進客房數(shù)90個左右的加盟連鎖酒店3、汽車4S店，利用3層裙樓引進1-2家汽車4S店，負一層為4S修理車間，負二層為車庫集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車4S店為一體項目整體定位（方28規(guī)劃布局示意圖公寓商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負一層負二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃布局示意圖公寓商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負一層29市面上大多酒店式公寓面積均集中在50平米左右樓盤名稱面積區(qū)間（建面）戶型結(jié)構(gòu)（可銷售面積）銷售率龍湖MOCO45-55平米單配100%世紀英皇51-55平米單配為主100%觀音橋COSMO40-65平米單配為主在售綜合市場需求考量，我司認為本項目的主力產(chǎn)品應(yīng)配置為：40-50平米（建面）酒店式公寓戶型建議市面上大多酒店式公寓面積均集中在50平米左右樓盤名稱面積區(qū)間301類客戶2類客戶4類客戶城區(qū)“職業(yè)房東”群體，熟悉楊家坪商圈區(qū)域，投資意識強，投資方向偏向長期租售專業(yè)“炒房”群體，較高端投資客戶，資金實力雄厚，投資方向偏向中短期轉(zhuǎn)售居住需求群體，年齡年輕化，處于創(chuàng)業(yè)初期階段，收入高但財富積累時間短，追求城市生活與工作的便利性投資客、小型公司、SOHO一族酒店式公寓客戶定位3類客戶以裝修、設(shè)計、咨詢等服務(wù)業(yè)為主的小型公司，購買或租用為辦公場地Copyright細分：1類客戶2類客戶4類客戶城區(qū)“職業(yè)房東”群體，熟悉楊家坪商圈31集精品商務(wù)酒店、汽車4S店、還建房為一體項目整體定位（方案二）集精品商務(wù)酒店、汽車4S店、還建房為一體項目整體定位（方案二32還建房商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負一層負二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃布局示意圖裙樓四層未來還建房居住人群較于復雜，建議修建2個入口，到達還建房住戶與酒店、汽車4S店互不影響的目的。還建房商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負一層負二層裙樓一33PartE合作建議PartE合作建議34本次建議書為項目初步建議書，如項目合作確認后，還需進一步細分化，并要對以下內(nèi)容進行分析深化；如：一、類似區(qū)域大規(guī)模成功項目案例研究1、開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）2、規(guī)劃模式（指標分配、功能構(gòu)成及布局）3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）4、客戶構(gòu)成（客戶來源及演變）5、資源利用6、與區(qū)域資源的價值聯(lián)動7、成功關(guān)鍵驅(qū)動因素8、相對本項目的可借鑒點三、經(jīng)濟評價四、階段工作成果《項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報告、《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》。合作建議二、項目整體定位1、市場定位2、形象定位3、客戶定位4、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議差異化策略項目主題規(guī)劃方案設(shè)計建議景觀方案設(shè)計建議產(chǎn)品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議配套建議建筑設(shè)備設(shè)施配置建議道路交通組織建議5、價格定位單價/總價本次建議書為項目初步建議書，如項目合作確認后，還需進一步細分35本項目合作分兩個階段1、前期策劃階段：即項目前期策劃、定位、設(shè)計咨詢階段，完成《項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報告、《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》共收取十二萬元；2、項目銷售代理階段：即項目全程營銷代理工作，費用收取按可銷售面積總銷售額的1.5%收取，可租部分按三個月租金收取招商傭金。合作建議本項目合作分兩個階段合作建議36祝：項目成功祝：項目成功37楊家坪渝能國際大廈項目

產(chǎn)品初步定位謹呈：重慶首信地產(chǎn)開發(fā)有限公司

重慶渝能貿(mào)易（投資）有限公司博眾房地產(chǎn)管理研究院2012-1-19楊家坪渝能國際大廈項目產(chǎn)品初38報告目錄A項目自身屬性分析B項目SWOT分析C項目初步定位D項目價值提升建議E合作建議報告目錄A項目自身屬性分析B項目SWOT分析C項目初步定位D39PartA項目自身屬性分析PartA項目自身屬性分析40項目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域為舊城改造項目，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看項目屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價值—地理位置項目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域為舊城改造項目，地塊41區(qū)域價值—周邊物業(yè)華潤二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：項目周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤二十四城、保利港灣國際、南方東銀項目安置房，已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口結(jié)構(gòu)：目前板塊內(nèi)居住人口多以原建設(shè)廠職工及家屬為主，但隨著各住宅項目的不斷修建銷售，未來3-5年版塊內(nèi)居住人群數(shù)量將會大幅度提升；消費習慣：板塊內(nèi)居住人群消費大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國際規(guī)劃住宅用地南方東銀安置房本案區(qū)域價值—周邊物業(yè)華潤二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)42區(qū)域價值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氛圍濃厚，距項目1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距項目0.7公里處便是集餐飲、娛樂為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內(nèi)目前商業(yè)氣氛缺乏，只有部分項目內(nèi)擁有少量生活商業(yè)配套設(shè)施。楊家坪商圈直港大道謝家灣正街區(qū)域價值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：楊家坪商圈直43項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路距離本案不到100米距離，并且在建的南北干道距離本案不到200米；輕軌2號線謝家灣站距離本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤項目及周邊各住宅項目的不斷建設(shè)，未來項目周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道（在建）輕軌2號線站點項目交通環(huán)境項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越九濱路南北干道（在建）輕軌2號線站點項目44項目周邊配套本案重慶理工大學育才小學謝家灣小學重慶奧體中心石坪橋小學重慶醫(yī)科大學教育:謝家灣小學、育才小學、石坪橋小學、重慶理工大學、重慶醫(yī)科大學等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝西醫(yī)院等運動休閑購物：重慶奧體中心、動物園、新世紀百貨商場、龍湖西城天街等動物園新世紀百貨商場龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝西醫(yī)院項目周邊配套本案重慶理工大學育才小學謝家灣小學重慶奧體中心石45●本案屬于舊城改造項目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需拆除（拆遷工作正在進行中）；●地塊內(nèi)部可利用的自然資源相對有限，南北有高壓線穿過地塊中部，且外圍環(huán)境（臨九濱路加油站旁）鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。項目現(xiàn)狀●本案屬于舊城改造項目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚46項目技術(shù)指標占地面積6.9畝容積率4.5計容建筑面積2.07萬平方米項目體量較小項目占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬平方米，不具備體量優(yōu)勢。項目技術(shù)指標項目技術(shù)指標占地面積6.9畝容積率4.5計容建筑面積2.0747PartB項目SWOT分析PartB項目SWOT分析48S（優(yōu)勢）O（機會）W（劣勢）T（威脅）項目位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢突出；項目交通路網(wǎng)發(fā)達，通達性強，距輕軌2號線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；項目地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形成品牌效應(yīng)；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項目昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的距離，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來難于形成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤.建設(shè)廠項目的不斷修建完善，未來將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境；項目周邊發(fā)展迅速，未來2-3年周邊將建設(shè)成熟；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴，限制部分投資客的置業(yè)；市場持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長客戶下單（相對延長項目銷售周期和現(xiàn)金回籠）；項目被眾多性價比較高的新建樓盤包圍，未來市場供應(yīng)量巨大，項目市場空間較小。項目SWOT分析S（優(yōu)勢）O（機會）W（劣勢）T（威脅）項目位于成熟社區(qū)，毗49PartC項目初步定位PartC項目初步定位50項目定位思考四大細分市場分析項目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會是什么？酒店商業(yè)寫字樓住宅對于本項目2萬方的單體樓，可考慮定位的物業(yè)形態(tài)如下：項目定位思考四大細分市場分析項目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、51定位：寫字樓整體打造：打造具有國際水準的高品質(zhì)甲級寫字樓類似項目：水晶國際、興茂盛世國際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項目昭示性不強；2、甲級寫字樓物業(yè)對地理位置、配套設(shè)施等要求較高，大多集中在城市商業(yè)核心地帶，而本項目距離楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不發(fā)達，周邊均以居住小區(qū)為主，未來也難以形成大型商業(yè)和商務(wù)氛圍，3、雖然隨著周邊項目的建設(shè)完善，未來在板塊內(nèi)也會存在一定的辦公場地需求，但難以支撐高端寫字樓項目。4、臨近本案的華潤項目在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級寫字樓，未來對本項目造成直接威脅。定位結(jié)論：不可行項目定位思考寫字樓物業(yè)可行性分析定位：寫字樓項目定位思考寫字樓物業(yè)可行性分析52項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級酒店分布情況項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級酒店分53項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級酒店整體打造：引領(lǐng)楊家坪高端消費的五星級酒店類似項目：歐瑞錦江、天來大酒店否定原因：1、五星級酒店多選擇在商業(yè)核心地段，而本項目區(qū)域多以居住為主，距離商圈主干道、濱江路均有一定距離，加之自身周邊缺少餐飲娛樂、商業(yè)氛圍；2、五星級酒店市場需求量有限，雖然目前楊家坪地區(qū)此類酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來周邊已規(guī)劃5星級酒店，如萬象城項目規(guī)劃的五星級酒店，海南云天酒店等，未來區(qū)域內(nèi)高端酒店較多，本項目從區(qū)位上不具備競爭優(yōu)勢，后期經(jīng)營風險較大；3、五星級酒店對資金投入過高。4、對投資主體及經(jīng)營團隊要求較高。定位結(jié)論：不可行項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級酒店54項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店分布情況項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒55項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店整體打造：區(qū)域型精品商務(wù)酒店類似項目：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務(wù)酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內(nèi)，而本項目地塊周邊1公里商務(wù)酒店資源稀缺；2、項目所在居住區(qū)，未來居住人口密集，居民來客、來訪量較大，對中等住宿的商務(wù)酒店需求量也會隨之加大；3、對于打造精品商務(wù)酒店而言，本案所在位置較好，對周邊居住區(qū)的輻射能力較強；也可分流二十四城項目部分中、高端商務(wù)客群；4、項目周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類似的商務(wù)酒店規(guī)劃較少，不會對本案造成過大競爭壓力。、定位結(jié)論：可行項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店56華潤二十四城保利港灣國際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀濱江麗水青苑本案項目名稱項目規(guī)模（萬方）物業(yè)類型銷售均價（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤二十四城191.6高層8000保利港灣國際25.6高層6650大鼎世紀濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應(yīng)量大、品牌企業(yè)居多、同質(zhì)化競爭嚴重本案周邊在售項目產(chǎn)品形態(tài)以高層產(chǎn)品為主，同質(zhì)化較為嚴重。各項目之間的價格差異并不大，集中在8000元/平方米左右，各項目之間的競爭異常激烈；特別是華潤二十四城項目毗鄰本案，不論項目品質(zhì)、體量、開發(fā)商品牌效應(yīng)等都具備較大優(yōu)勢。區(qū)域住宅市場分析項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析華潤二十四城保利港灣國際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀57面臨整體市場的強大供應(yīng)量壓力；面臨板塊內(nèi)的強大的競爭壓力；面臨產(chǎn)品的同質(zhì)化壓力；面臨品牌開發(fā)商打造品質(zhì)上的壓力。通過對住宅市場的分析發(fā)現(xiàn)，本案面臨的眾多壓力問題：所以，項目住宅部分定位必須以產(chǎn)品的差異化為突破點！項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析面臨整體市場的強大供應(yīng)量壓力；通過對住宅市場的分析發(fā)現(xiàn)，本案58定位：高層住宅整體打造：中、高檔精品青年社區(qū)類似項目：阿布阿布可行性分析：1、項目周邊在建、在售住宅項目較多，且都具備體量、品質(zhì)等優(yōu)勢，市場競爭較為激烈；2、由于本案體量較小，不能打造品質(zhì)小區(qū)，將難于在板塊內(nèi)提升影響力，在后市的競爭中將不具備優(yōu)勢。3、不但價格受到周邊樓盤限制，而且難以作出自身產(chǎn)品優(yōu)勢。定位結(jié)論：風險較大，不太可行項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：高層住宅項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析59項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓整體打造：打造集酒店、商務(wù)辦公、高尚住宅為一體的酒店式管理公寓類似項目：龍湖MOCO、龍湖水晶星座可行性分析：1、公寓產(chǎn)品對體量要求不大，而類似本案小體量高容積率的單體項目具備打造品質(zhì)公寓的條件；2、目前板塊內(nèi)缺少此類產(chǎn)品，市場空白點較大；3、公寓產(chǎn)品戶型面積較小，總價較低，易于銷售，能保證開發(fā)企業(yè)回籠資金的速度。4、在競爭上可以與市場上普通住宅項目形成較強的競爭優(yōu)勢，有助市場突圍。4、考慮到板塊內(nèi)未來對辦公場所的部分需求，公寓產(chǎn)品也可用著辦公場所。定位結(jié)論：可行項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓60項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房整體打造：打造高性價比小康住宅可行性分析：1、還建房對項目體量、地位位置、配套、建筑品質(zhì)等要求不高，而且能達到快速回籠資金的目的。2、產(chǎn)品操作風險低。定位結(jié)論：可行項目定位思考住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房61項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)可行性分析：1、距離辦案1公里內(nèi)有重慶第四大商圈“楊家坪商圈”、直港大道、謝家灣正街，及未來華潤項目打造的大型商業(yè)體；而本案地塊較小無法造成區(qū)域影響力。2、本案周邊項目體量均較大，通過我們對各項目規(guī)劃的調(diào)查，在各新建項目中均規(guī)劃有社區(qū)配套商業(yè)，特別是毗鄰本案的華潤項目，該項目體量較大，在各組團板塊內(nèi)均建有社區(qū)配套商業(yè)；定位結(jié)論：大型商業(yè)不可能，社區(qū)配套激烈項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)62項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場整體打造：汽車4S店可行性分析：1、

項目周邊汽車4S店主要集中在菜袁路、奧體中心、動物園附近，且都是集群式布局；2、距離本案不到100米內(nèi)就是寶馬汽車4S店，以及處于洽談中的奔馳4S店，依托兩家品牌汽車4S店，未來將會吸引更多的汽車4S店進駐，形成集群效應(yīng)。3、但汽車4S店經(jīng)營權(quán)取得較難。定位結(jié)論：可行本案項目定位思考商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場本案63經(jīng)過分析，本項目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實現(xiàn)價值最大化。具體方案有如下兩種：方案二：還建房+商務(wù)酒店+汽車4S店方案一：酒店式公寓+商務(wù)酒店+汽車4S店項目定位思考經(jīng)過分析，本項目定位為多種物業(yè)形態(tài)組合發(fā)展，能實現(xiàn)價值最大化64集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車4S店為一體項目整體定位（方案一）本項目功能主要分為以下三個：1、酒店式公寓，集商務(wù)辦公、投資、居住為一體的綜合型物業(yè)2、精品商務(wù)酒店，利用6-7層塔樓，引進客房數(shù)90個左右的加盟連鎖酒店3、汽車4S店，利用3層裙樓引進1-2家汽車4S店，負一層為4S修理車間，負二層為車庫集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車4S店為一體項目整體定位（方65規(guī)劃布局示意圖公寓商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負一層負二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃布局示意圖