征地制度改革與土地新政策概述

征地制度改革與土地新政策征地制度改革與進(jìn)展

一、征地的概念及其法律特征二、現(xiàn)行制度的缺陷三、改革歷程回顧四、政策創(chuàng)新及實踐綜述

五、改革思路六、國務(wù)院28號文件的規(guī)定七、國務(wù)院31號文件的最新精神目錄一、征地的概念及其法律特征（一）

1．概念《憲法》第十條：

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

《土地管理法》第二條：

國家為公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。一、征地的概念及其法律特征（二）2．法律特征

征地主體的確定性征地目的的明確性征地行為的強(qiáng)制性征地補(bǔ)償?shù)暮侠硇?/p>

⒈征地范圍過寬，沒有體現(xiàn)“公共利益”的需要⒉征地補(bǔ)償偏低，難以反映土地的價值⒊征地安置不落實，難以解決被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計⒋征地程序不規(guī)范，侵害被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)二、現(xiàn)行制度的缺陷⒈征地范圍過寬

沒有體現(xiàn)“公共利益”的需要（1）法律未明確界定“公共利益”的范圍，土地征收超出“公共利益”的范疇《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。⒈征地范圍過寬

沒有體現(xiàn)“公共利益”的需要對2000—2001年度全國16省征地及用地結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析，在各類建設(shè)項目用地中，屬于經(jīng)營性質(zhì)的工商業(yè)、房地產(chǎn)等城市經(jīng)營性用地征收集體土地占總征地面積的21.9%，僅次于交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地的52.1%。⒈征地范圍過寬

沒有體現(xiàn)“公共利益”的需要（2）國家壟斷建設(shè)用地一級市場

《土地管理法》第四十三條:任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。⒈征地范圍過寬

沒有體現(xiàn)“公共利益”的需要（3）缺乏土地征收目的合法性的審查機(jī)制土地征收申請批準(zhǔn)前，事前審查土地征收被批準(zhǔn)后，救濟(jì)機(jī)制及事后審查。2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值（1）征地補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)偏低《土地管理法》第四十七條：：征收土地地的，按照被被征收土地的的原用途給予予補(bǔ)償。2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值征收耕地的的補(bǔ)償費用用包括土地地補(bǔ)償費、、安置補(bǔ)助助費以及地地上附著物物和青苗的的補(bǔ)償費。。土地補(bǔ)償費費：前三年年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的6－10倍安置補(bǔ)助費費：前三年年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的4－6倍地上附著物物和青苗的的補(bǔ)償費：：如實補(bǔ)償償2、征地補(bǔ)償償偏低，難難以反映土土地的價值值土地補(bǔ)償費和和安置補(bǔ)助費費，尚不能使使需要安置的的農(nóng)民保持原原有生活水平平的，經(jīng)省、、自治區(qū)、直直轄市人民政政府批準(zhǔn)，可可以增加安置置補(bǔ)助費。但但是，土地補(bǔ)補(bǔ)償費和安置置補(bǔ)助費的總總和不得超過過土地被征收收前三年平均均年產(chǎn)值的三三十倍。2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值征收其他土地地的土地補(bǔ)償償費和安置補(bǔ)補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，，由省、自治治區(qū)、直轄市市參照征收耕耕地的土地補(bǔ)補(bǔ)償費和安置置補(bǔ)助費的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上上的附著物和和青苗的補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)，由省省、自治區(qū)、、直轄市規(guī)定定。一般情況：建設(shè)用地：耕耕地的50%未利用地：耕耕地的20%左右征收耕地的補(bǔ)補(bǔ)償費最高2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值我國東部地區(qū)區(qū)一般耕地的的年產(chǎn)值800元左右計算，，就是按最高高的30倍來補(bǔ)償，也也不過每畝2萬多元，僅相相當(dāng)于普通公公務(wù)員1、2年的工資收入入。實際工作作中，由于年年產(chǎn)值不確定定，倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)存在較大幅幅度，政府往往往在法定范范圍內(nèi)壓低征征地補(bǔ)償費用用?；驹O(shè)施建設(shè)設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)更低（平平均1－1.5萬／畝）大中型水利水水電更低（另另行規(guī)定）2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值南京、寧波、、武漢、石家家莊四城市的的問卷調(diào)查，，在包括農(nóng)民民、用地者、、政府官員在在內(nèi)的所有受受訪者中，有有71%以上的人認(rèn)為為目前農(nóng)民所所得征地補(bǔ)償償費較低或很很低，而持這這一觀點的農(nóng)農(nóng)民占受訪農(nóng)農(nóng)民的74%。據(jù)浙江省測算算，按杭州市市現(xiàn)行城鎮(zhèn)職職工最低生活活保障費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)300元/人·月計算，農(nóng)民民所得補(bǔ)償一一般只能維持持8年左右的生計計。如果參加加社會保險，，每人所得補(bǔ)補(bǔ)償費還不夠夠參保費用的的1/2。2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值（2）征地成本中中，稅費比例例偏高新增建設(shè)用地地土地有償使使用費、耕地地開墾費、耕耕地占用稅、、新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金、、契稅、征地地管理費、地地籍勘察費、、森林植被恢恢復(fù)費、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費費等等，有的的地方還有教教育附加費、、規(guī)劃選址費費、水利基本本建設(shè)費等10多種部門收費費。據(jù)歷次調(diào)查，，各種稅費在在征地成本中中所占比例一一般可達(dá)30－40%，有的地方可可達(dá)50－60%。2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值（3）沒有考慮對對農(nóng)民的土地地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)的補(bǔ)償30年土地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)沒有補(bǔ)補(bǔ)償與《農(nóng)村土地承包包法》的要求是不相相符的2、征地補(bǔ)償偏偏低，難以反反映土地的價價值（4）沒有體現(xiàn)土土地利用的潛潛在價值按原用途進(jìn)行行補(bǔ)償，被征征地農(nóng)民難以以分享土地利利用方式改變變帶來的增值值，也難以分分享經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展的成成果。3、征地安置不不落實難難以解決決被征地農(nóng)民民的長遠(yuǎn)生計計（1）現(xiàn)行法規(guī)對對被征地農(nóng)民民安置措施的的規(guī)定很不全面，缺缺乏操作性《土地管理法》第五十條：：地方各級人人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)支持被征地地的農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織和和農(nóng)民從事開開發(fā)經(jīng)營，興興辦企業(yè)。生活水平不降降低：？長遠(yuǎn)生計有保保障：？3、征地安置不不落實難難以解決決被征地農(nóng)民民的長遠(yuǎn)生計計（2）沒有形成完完整的被征地地農(nóng)民就業(yè)促促進(jìn)政策沒有建立起城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的培培訓(xùn)就業(yè)機(jī)制制，沒有支持持被征地農(nóng)民民培訓(xùn)就業(yè)的的政策措施，，部分被征地地農(nóng)民再就業(yè)業(yè)困難或就業(yè)業(yè)質(zhì)量過低、、無法獲得新新的收入來源源或收入過低低、陷入貧困困就是一種必必然的結(jié)果。。3、征地安置不不落實難難以解決決被征地農(nóng)民民的長遠(yuǎn)生計計（3）沒有建立適適合被征地農(nóng)農(nóng)民特點的基基本生活保障制度度中老年人：勞動力：未成年人：所有的被征地地農(nóng)民：4、征地程序不不規(guī)范

侵害害被征地農(nóng)民民的知情權(quán)、、參與權(quán)、申申訴權(quán)批前程序缺失失，事后公告告批后實施效果果不佳糾紛裁決機(jī)制制不健全縣、市人民政政府協(xié)調(diào)，批批準(zhǔn)權(quán)人民政政府裁決三、改革歷程程回顧（一））1.1999年6月——2001年8月前期理論研究究及調(diào)查研究究，形成《征地制度改革革試點總體方方案》2.2001年8月——2002年3月理論研究的同同時，啟動第第一批征地制制度改革試點點（9個城市），修修改《征地制度改革革試點總體方方案》三、改革歷程程回顧（二））3．2002年3月——2002年12月理論研究的同同時，啟動第第二批征地制制度改革試點點（10個城市），進(jìn)進(jìn)一步深入調(diào)調(diào)研，形成兩兩大系列調(diào)研研成果，并進(jìn)進(jìn)一步修改《征地制度改革革試點總體方方案》4．2003年，試點情況況調(diào)研及分析析，起草關(guān)于于征地制度改改革的中央政政策性文件，，啟動《土地管理法》修改工作。三、改革歷程程回顧（三））５.2004年10月，發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深深化改革嚴(yán)格格土地管理的的決定》（國發(fā)［2004］28號），改進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行征地制度度。四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述（一）中央政府的政政策措施及創(chuàng)創(chuàng)新健全規(guī)章制度度，加強(qiáng)征地地管理加強(qiáng)對征收土土地方案被批批準(zhǔn)后的實施施情況的核查查立足長遠(yuǎn)，積積極推進(jìn)征地地制度改革國務(wù)院發(fā)布決決定，改進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行征地制度度四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述(二)省級政府的政政策措施全國已有近三三十多?。ㄊ惺小^(qū)）政府府出臺了被征征地農(nóng)民安置置政策四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述江蘇省：一是提高了征征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對征用耕耕地的安置補(bǔ)補(bǔ)助費計算方法作了改變變，將原來按按照征收土地地的面積計算算，改為按照需要安安置的被征地地農(nóng)民人數(shù)計計算。二是確定了被被征地農(nóng)民基基本生活保障障資金的來源源，包括不低于70%的土地補(bǔ)償費費、全部的安安置補(bǔ)助費和和政府從土地出讓金等土土地收益中列列支的部分。。三是給予被征征地農(nóng)民參加加基本生活保保障的選擇權(quán)權(quán)。四是劃分了被被征地農(nóng)民的的年齡段，確確定了基本生生活保障標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。五是明確了征征地補(bǔ)償和被被征地農(nóng)民基基本生活保障障管理的職能能部門。四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述浙江?。簭?003年起，率先在在全國建立了了被征地農(nóng)民民基本生活保保障制度，省省政府的有關(guān)關(guān)職能部門還還聯(lián)合下發(fā)了了《關(guān)于建立被征征地農(nóng)民基本本生活保障制制度的指導(dǎo)意意見》，要求各地加加快建立這項項制度，內(nèi)容容涉及被征地地農(nóng)民的就業(yè)業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)醫(yī)療、培訓(xùn)等等。省政府還還就如何促進(jìn)進(jìn)被征地農(nóng)民民就業(yè)、加快快城市郊區(qū)農(nóng)農(nóng)民居住地改改造等提出了了明確的要求求。四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述(3)地方政府的政政策措施南京市杭州市寧波市馬鞍山市上饒縣四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述(4)試點2001年以來，國土土資源部先后后在全國12個?。ㄊ小^(qū)區(qū)）的19個城市啟動了了征地制度改改革試點，這這19個城市是：浙浙江省的嘉興興市、溫州市市，廣東省的的廣州市、佛佛山市、順德德市，江蘇省省的南京市、、蘇州市，福福建省的福州州市、廈門市市，上海市的的青浦區(qū)，河河北省的石家家莊市，遼寧寧省的沈陽市市，四川省的的成都市，北北京市的通州州區(qū)，河南省省的洛陽市、、新鄉(xiāng)市，黑黑龍江省的綏綏化市，安徽徽省的馬鞍山山市，廣西自自治區(qū)的南寧寧市等。四、政策創(chuàng)新新及實踐綜述述1、改革征地補(bǔ)補(bǔ)償辦法，提提高征地補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)（統(tǒng)一年產(chǎn)值值、區(qū)片價））2、探索多種途途徑，妥善安安置被征地農(nóng)農(nóng)民（養(yǎng)老保險、、留地安置））3、完善征地程程序，規(guī)范征征地行為⒈規(guī)范政府行行為，慎用征征地權(quán)⒉確認(rèn)農(nóng)民集集體土地的財財產(chǎn)權(quán)利，按按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行征征地補(bǔ)償⒊著眼于長遠(yuǎn)遠(yuǎn)生計，為被被征地農(nóng)民提提供基本生活保障⒋賦予農(nóng)民應(yīng)應(yīng)有的權(quán)利，，建立合理的的征地程序（公告、聽證證）五、改革思路路1、規(guī)范政府行行為，慎用征征地權(quán)征地權(quán)行使范范圍改革的建建議⑴在相關(guān)法法律中明確規(guī)規(guī)定“公共利益”的范疇和內(nèi)涵涵，并制定專門的的土地征收目目錄予以細(xì)化化。⑵建立和完完善土地征收收目的合法性性的審查機(jī)制制⑶確立“非公共利益”的用地獲得農(nóng)農(nóng)民集體土地地的途徑⑷規(guī)范政府府征地行為2、確認(rèn)農(nóng)民集集體土地的財財產(chǎn)權(quán)利按按照市市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律律進(jìn)行征地補(bǔ)補(bǔ)償征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)測算的原則則⑴以土地補(bǔ)補(bǔ)償為主，兼兼顧人員安置置，保障農(nóng)民民的生活水平不降低和和長遠(yuǎn)生計。。⑵以農(nóng)地收收益為主，適適當(dāng)考慮用途途轉(zhuǎn)變的土地地增值，讓農(nóng)民分享社社會發(fā)展的成成果。⑶以市場需需求為主，適適當(dāng)考慮土地地的區(qū)位因素素。⑷以土地面面積為基礎(chǔ)，，將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)落實到小范范圍的土地區(qū)片，建立立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)信信息公開機(jī)制制。⑸考慮與過過去補(bǔ)償水平平的銜接，分分階段實施不不同的測算方法。2、確認(rèn)農(nóng)民集集體土地的財財產(chǎn)權(quán)利按按照市市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律律進(jìn)行征地補(bǔ)補(bǔ)償征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)測算改革的的建議⑴進(jìn)一步明明確補(bǔ)償內(nèi)涵涵⑵多種方法法測算，相互互驗征⑶將補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)具體化，，設(shè)立區(qū)片補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)⑷公開聽證證，增加補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)的法定定性⑸及時調(diào)整整，設(shè)置基準(zhǔn)準(zhǔn)日3、著眼于長遠(yuǎn)遠(yuǎn)生計為為被征地地農(nóng)民提供基基本生活保障障妥善安置被征征地農(nóng)民的建建議(1)制定被征地農(nóng)農(nóng)民就業(yè)促進(jìn)進(jìn)政策⑵建立適合合被征地農(nóng)民民特點的基本本生活保障制度⑶建立被征征地農(nóng)民安置置保障基金⑷因地制宜宜地多渠道安安置被征地農(nóng)農(nóng)民4、賦予農(nóng)民應(yīng)應(yīng)有的權(quán)利建建立立合理的征地地程序一是增加批前前程序二是切實落實實批后“兩公告一登記記”制度三是國家建立立征地糾紛的的司法裁決機(jī)機(jī)制……六、國務(wù)院28號文件的規(guī)定定（一）《國務(wù)院關(guān)于深深化改革嚴(yán)格格土地管理的的決定》（國發(fā)[2004]28號）主要內(nèi)容容一、嚴(yán)格執(zhí)行行土地管理法法律法規(guī)二、加強(qiáng)土地地利用總體規(guī)規(guī)劃、城市總總體規(guī)劃、村村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃劃的實施三、完善征地地補(bǔ)償和安置置制度四、健全土地地節(jié)約利用和和收益分配機(jī)機(jī)制五、建立完善善耕地保護(hù)和和土地管理的的責(zé)任制度六、國務(wù)院28號文件的規(guī)定定（二）三、完善征地地補(bǔ)償和安置置制度（十二）完善善征地補(bǔ)償辦辦法（十三）妥善善安置被征地地農(nóng)民（十四）健全全征地程序（十五）加強(qiáng)強(qiáng)對征地實施施過程監(jiān)管六、國務(wù)院28號文件的規(guī)定定（三）（十二）完善善征地補(bǔ)償辦辦法總體原則：被被征地農(nóng)民生生活水平不下下降、長遠(yuǎn)生生計有保障依法足額、及及時支付省級政府批準(zhǔn)準(zhǔn)增加安置補(bǔ)補(bǔ)助費當(dāng)?shù)卣脟鴩型恋赜袃攦斒褂檬杖胗栌枰匝a(bǔ)貼制定公布市縣縣征地的統(tǒng)一一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和區(qū)片綜合合地價同地同價國家重點建設(shè)設(shè)項目足額概概算大中型水利水水電征地補(bǔ)償償安置辦法另另行規(guī)定六、國務(wù)院28號文件的規(guī)定定（四）（十三）妥善善安置被征地地農(nóng)民城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)，將無地農(nóng)農(nóng)民納入城市市就業(yè)體系，，并建立社會會保障制度城市規(guī)劃區(qū)外外，為被征地地農(nóng)民留有必必要的耕作土土地或安排相相應(yīng)的工作崗崗位對有穩(wěn)定收益益的項目，農(nóng)農(nóng)民可以以經(jīng)經(jīng)依法批準(zhǔn)的的建設(shè)用地土土地使用權(quán)入入股勞動和社會保保障部門盡快快提出建立被被征地農(nóng)民的的就業(yè)培訓(xùn)和和社會保障制制度的指導(dǎo)性性意見六、國務(wù)務(wù)院28號文件的的規(guī)定（（五）（十四））健全征征地程序序報批前，，征地的的用途、、位置、、補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、安安置途徑徑告知調(diào)查結(jié)果果須經(jīng)被被征地農(nóng)農(nóng)民集體體經(jīng)濟(jì)組組織和農(nóng)農(nóng)戶確認(rèn)認(rèn)確有必要要的，組組織聽證證被征地農(nóng)農(nóng)民知情情、確認(rèn)認(rèn)的有關(guān)關(guān)材料作作為報批批的必備備材料完善征地地補(bǔ)償安安置爭議議協(xié)調(diào)和和裁決機(jī)機(jī)制六、國國務(wù)院院28號文件件的規(guī)規(guī)定（（六））（十五五）加加強(qiáng)對對征地地實施施過程程監(jiān)管管補(bǔ)償安安置不不落實實的，，不得得強(qiáng)行行使用用被征征土地地省級政政府根根據(jù)土土地補(bǔ)補(bǔ)償費費主要要用于于被征征地農(nóng)農(nóng)戶的的原則則，制制訂集集體內(nèi)內(nèi)部土土地補(bǔ)補(bǔ)償費費分配配辦法法征地補(bǔ)補(bǔ)償費費用公公開，，接受受監(jiān)督督農(nóng)業(yè)、、民政政部門門加強(qiáng)強(qiáng)對集集體內(nèi)內(nèi)部征征地補(bǔ)補(bǔ)償費費用分分配和和使用用的監(jiān)監(jiān)督《國土資資源聽聽證規(guī)規(guī)定》有關(guān)規(guī)規(guī)定一、依依職權(quán)權(quán)聽證證：第十二二條，，第三三款：：擬定定或者者修改改區(qū)域域性征征地補(bǔ)補(bǔ)償補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，主管管部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)組織織聽證證二、依依申請請聽證證：第十九九條，，第一一款：：擬定定擬征征地項項目的的補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和安安置方方案，，主管管部門門在報報批之之前，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)書面面告知知當(dāng)事事人有有要求求舉行行聽證證的權(quán)權(quán)利。。當(dāng)事事人要要求聽聽證的的，主主管部部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)組組織聽聽證。。七、國國務(wù)院院31號文件件的最最新精精神(一)《國務(wù)院院關(guān)于于加強(qiáng)強(qiáng)土地地調(diào)控控有關(guān)關(guān)問題題的通通知》（國發(fā)發(fā)[2006]31號）主主要內(nèi)內(nèi)容一、進(jìn)進(jìn)一步步明確確土地地管理理和耕耕地保保護(hù)的的責(zé)任任二、切切實保保障被被征地地農(nóng)民民的長長遠(yuǎn)生生計三、規(guī)規(guī)范土土地出出讓收收支管管理四、調(diào)調(diào)整建建設(shè)用用地有有關(guān)稅稅費政政策五、建建立工工業(yè)用用地出出讓最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一一公布布制度度六、禁禁止擅擅自將將農(nóng)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建建設(shè)用用地七、強(qiáng)強(qiáng)化對對土地地管理理行為為的監(jiān)監(jiān)督檢檢查八、嚴(yán)嚴(yán)肅懲懲處土土地違違法違違規(guī)行行為七、國國務(wù)院院31號文件件的最最新精精神(二)二、切切實保保障被被征地地農(nóng)民民的長長遠(yuǎn)生生計征地補(bǔ)補(bǔ)償安安置必必須以以確保保被征征地農(nóng)農(nóng)民原原有生生活水水平不不降低低、長長遠(yuǎn)生生計有有保障障為原原則。。各地地要認(rèn)認(rèn)真落落實國國辦發(fā)發(fā)［2006］29號文件件的規(guī)規(guī)定，，做好好被征征地農(nóng)農(nóng)民就就業(yè)培培訓(xùn)和和社會會保障障工作作。被被征地地農(nóng)民民的社社會保保障費費用，，按有有關(guān)規(guī)規(guī)定納納入征征地補(bǔ)補(bǔ)償安安置費費用，，不足足部部分由由當(dāng)?shù)氐卣畯膰鴩型镣恋赜杏袃斒故褂檬帐杖胫兄薪鉀Q決。社社會保保障費費用不不落實實的不不得批批準(zhǔn)征征地。。勞動和和社會會保障障部發(fā)發(fā)[2007]14號2007年4月勞動動保障障部和和國土土資源源部聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)文“關(guān)于切切實做做好被被征地地農(nóng)民民社會會保障障工作作”（勞社社部發(fā)發(fā)[2007]14號）明明確了了有關(guān)關(guān)問題題勞動和和社會會保障障部發(fā)發(fā)[2007]14號1、進(jìn)一一步明明確被被征地地農(nóng)民民社會會保障障工作作責(zé)任任2、確保保被征征地農(nóng)農(nóng)民社社會保保障所所需資資金3、嚴(yán)格格征地地中對對農(nóng)民民社會會保障障落實實情況況的審審查4、規(guī)范范被征征地農(nóng)農(nóng)民社社會保保障資資金管管理5、加強(qiáng)強(qiáng)被征征地農(nóng)農(nóng)民社社會保保障工工作的的監(jiān)督督檢查查土地新新政策策國務(wù)院院關(guān)于于深化化改革革嚴(yán)格格土地地管理理的決決定（（國發(fā)發(fā)[2004]第28號）國務(wù)院院關(guān)于于加強(qiáng)強(qiáng)土地地調(diào)控控有關(guān)關(guān)問題題的通通知（（國發(fā)發(fā)[2006]31號）國務(wù)院院關(guān)于于促進(jìn)進(jìn)節(jié)約約集約約用地地的通通知（（國發(fā)發(fā)[2008]3號)一、背背景、、重要要意義義背景：：土地管管理面面臨矛矛盾、、困難難和問問題人均均耕耕地地少少、、優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)耕耕地地少少、、后后備備耕耕地地少少開發(fā)發(fā)利利用用粗粗放放、、浪浪費費資源源供供求求矛矛盾盾日日益益突突出出違規(guī)規(guī)違違法法屢屢禁禁不不止止一、、背背景景、、重重要要意意義義背景景：：土地地管管理理面面臨臨矛矛盾盾、、困困難難和和問問題題宏觀觀層層面面:固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長長過過快快，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長中中資資源源過過度度消消耗耗等等問問題題，，給給整整個個經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會會發(fā)發(fā)展展帶帶來來一一定定負(fù)負(fù)面面影影響響中央央提提出出的的嚴(yán)嚴(yán)而而又又嚴(yán)嚴(yán)的的土土地地管管理理制制度度還還沒沒有有得得到到真真正正落落實實，，土土地地在在宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控中中的的““閘閘門門””作作用用在在一一些些地地方方未未能能充充分分發(fā)發(fā)揮揮建設(shè)設(shè)用用地地過過度度擴(kuò)擴(kuò)張張的的動動因因依依然然存存在在，，違違法法違違規(guī)規(guī)用用地地、、濫濫占占耕耕地地的的現(xiàn)現(xiàn)象象一一些些地地方方又又凸凸現(xiàn)現(xiàn)出出來來一、、背背景景、、重重要要意意義義背景景：：土地地管管理理面面臨臨矛矛盾盾、、困困難難和和問問題題具體體表表現(xiàn)現(xiàn)：：雖然然依依法法審審批批的的土土地地供供應(yīng)應(yīng)閘閘門門管管住住了了，，但但是是實實際際用用地地的的閘閘門門并并沒沒有有管管好好，，影影響響了了調(diào)調(diào)控控的的實實際際效效果果土地地需需求求比比較較旺旺盛盛，，新新增增建建設(shè)設(shè)用用地地供供應(yīng)應(yīng)量量比比較較大大，，影影響響了了區(qū)區(qū)域域協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展保證證被被征征地地農(nóng)農(nóng)民民原原有有生生活活水水平平不不降降低低、、長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)生生計計有有保保障障的的原原則則，，在在有有些些地地方方未未能能有有效效落落實實，，加加上上土土地地出出讓讓收收支支不不夠夠透透明明，，使使用用不不盡盡合合理理，，影影響響了了社社會會穩(wěn)穩(wěn)定定土地地執(zhí)執(zhí)法法難難的的問問題題仍仍然然比比較較突突出出，，““因因公公””違違法法調(diào)調(diào)查查難難、、處處理理難難、、處處理理人人更更難難的的局局面面沒沒有有明明顯顯改改觀觀，，影影響響了了土土地地法法律律法法規(guī)規(guī)的的有有效效實實施施一、、背背景景、、重重要要意意義義背景景：：對人人民民負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)、、對對民民族族負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)、、對對歷歷史史負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)中央央認(rèn)認(rèn)為為，，在在我我們們這這樣樣一一個個人人多多地地少少的的大大國國，，加加強(qiáng)強(qiáng)土土地地管管理理，，嚴(yán)嚴(yán)格格保保護(hù)護(hù)耕耕地地，，推推進(jìn)進(jìn)土土地地節(jié)節(jié)約約集集約約利利用用，，始始終終是是現(xiàn)現(xiàn)代代化化建建設(shè)設(shè)中中的的一一個個全全局局性性、、長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)性性、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性的的問問題題站在在現(xiàn)現(xiàn)代代化化建建設(shè)設(shè)全全局局的的高高度度，，充充分分認(rèn)認(rèn)識識加加強(qiáng)強(qiáng)土土地地管管理理和和調(diào)調(diào)控控工工作作的的重重要要性性和和緊緊迫迫性性，，增增強(qiáng)強(qiáng)責(zé)責(zé)任任感感和和使使命命感感，，堅堅持持實實行行最最嚴(yán)嚴(yán)格格的的土土地地管管理理制制度度，，努努力力走走適適合合我我國國國國情情的的節(jié)節(jié)地地型型發(fā)發(fā)展展道道路路一、、背背景景、、重重要要意意義義重要要意意義義責(zé)任任重重大大關(guān)系系宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控關(guān)系系糧糧食食安安全全關(guān)系系社社會會和和諧諧穩(wěn)穩(wěn)定定代際際公公平平和和可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展一、、背背景景、、重重要要意意義義重要要意意義義代表表了了今今后后土土地地管管理理改改革革的的方方向向是新新一一屆屆中中央央領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)集集體體探探索索運運用用土土地地政政策策加加強(qiáng)強(qiáng)和和改改善善宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控取取得得的的重重要要措措施施，，也也充充分分了了體體現(xiàn)現(xiàn)黨黨中中央央、、國國務(wù)務(wù)院院實實行行最最嚴(yán)嚴(yán)格格土土地地管管理理制制度度的的堅堅定定決決心心調(diào)整整利利益益機(jī)機(jī)制制，，遏遏制制建建設(shè)設(shè)用用地地盲盲目目擴(kuò)擴(kuò)張張中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益驅(qū)驅(qū)動動；；健健全全法法制制機(jī)機(jī)制制，，更更好好地地實實現(xiàn)現(xiàn)法法律律的的懲懲處處作作用用；；完完善善責(zé)責(zé)任任制制度度，，明明確確地地方方各各級級政政府府主主要要負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人在在土土地地管管理理和和耕耕地地保保護(hù)護(hù)中中的的責(zé)責(zé)任任,是利利用用土土地地加加強(qiáng)強(qiáng)和和改改善善宏宏觀觀管管理理的的主主要要舉舉措措提出出的的調(diào)調(diào)控控措措施施注注重重運運用用經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和技技術(shù)術(shù)手手段段，，注注重重依依法法監(jiān)監(jiān)督督管管理理，，注注重重部部門門協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)配配合合新政政策策要要點點科學(xué)學(xué)發(fā)發(fā)展展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變觀觀念念深化化改改革革勇勇于于創(chuàng)創(chuàng)新新積極極主主動動參參與與調(diào)調(diào)控控共同同責(zé)責(zé)任任堅堅守守紅紅線線二、、土土地地供供應(yīng)應(yīng)管管理理１１強(qiáng)化化土土地地計計劃劃轉(zhuǎn)變變計計劃劃管管理理的的思思路路和和觀觀念念強(qiáng)調(diào)調(diào)土土地地調(diào)調(diào)控控政政策策的的整整體體性性，，徹徹底底堵堵死死““計計劃劃外外批批地地””今今后后將將以以實實際際用用地地面面積積作作為為制制定定用用地地計計劃劃的的依依據(jù)據(jù)，，并并實實現(xiàn)現(xiàn)指指令令性性管管理理，，控控制制未未利利用用地地數(shù)數(shù)量量，，遏遏制制開開發(fā)發(fā)商商囤囤地地完善善土土地地利利用用計計劃劃指指標(biāo)標(biāo)體體系系將各各地地新新增增建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積，，作作為為土土地地利利用用年年度度計計劃劃考考核核的的依依據(jù)據(jù)。。對對實實際際用用地地超超過過計計劃劃的的，，扣扣減減下下一一年年度度相相應(yīng)應(yīng)的的計計劃劃指指標(biāo)標(biāo)強(qiáng)化化計計劃劃執(zhí)執(zhí)行行的的監(jiān)監(jiān)管管和和考考核核采用用現(xiàn)現(xiàn)代代技技術(shù)術(shù)手手段段加加強(qiáng)強(qiáng)對對土土地地規(guī)規(guī)劃劃和和土土地地計計劃劃執(zhí)執(zhí)行行情情況況的的監(jiān)監(jiān)管管，，及及時時、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確掌掌握握實實際際耕耕地地保保有有量量和和新新增增建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積，，以以實實際際用用地地情情況況作作為為計計劃劃考考核核依依據(jù)據(jù)地計計劃劃指指標(biāo)標(biāo)被被納納入入年年度度計計劃劃二、、土土地地供供應(yīng)應(yīng)管管理理２２控制制土土地地供供應(yīng)應(yīng)規(guī)規(guī)模模從嚴(yán)嚴(yán)從從緊緊控控制制農(nóng)農(nóng)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為建建設(shè)設(shè)用用地地總總量量遏制制新新增增建建設(shè)設(shè)用用地地過過度度擴(kuò)擴(kuò)張張的的利利益益沖沖動動從嚴(yán)嚴(yán)格格土土地地審審批批和和供供應(yīng)應(yīng)管管理理、、增增大大土土地地獲獲得得成成本本以以及及加加大大查查處處違違規(guī)規(guī)占占地地等等方方面面著著力力。。發(fā)發(fā)揮揮土土地地政政策策調(diào)調(diào)控控經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)手手段段的的作作用用，，堅堅持持成成本本體體現(xiàn)現(xiàn)補(bǔ)補(bǔ)償償，，價價格格反反映映稀稀缺缺的的原原則則，，加加大大土土地地取取得得、、使使用用和和保保有有成成本本。。全全面面實實行行調(diào)調(diào)整整新新增增建建設(shè)設(shè)用用地地土土地地有有償償使使用用費費、、提提高高城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅、、將將土土地地出出讓讓收收入入納納入入地地方方財財政政預(yù)預(yù)算算等等一一系系列列新新的的土土地地宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策二、土地地供應(yīng)管管理３嚴(yán)格規(guī)劃劃管理城市總體體利用土土地規(guī)劃劃成為各各地土地地調(diào)控政政策落實實的焦點點，為強(qiáng)強(qiáng)化土地地利用總總體規(guī)劃劃和土地地利用年年度計劃劃引導(dǎo)作作用，今今年將加加快各地地新一輪輪用地規(guī)規(guī)劃的出出臺已經(jīng)突破破了現(xiàn)行行規(guī)劃確確定的到到2010年用地指指標(biāo)的一一些城市市，在新新一輪規(guī)規(guī)劃修編編之前，，這些地地方的新新用地項項目只能能在年度度計劃控控制范圍圍內(nèi)，采采取“一一事一辦辦”的辦辦法調(diào)整整解決二、土地地供應(yīng)管管理４優(yōu)化土地地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格依據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)用用地政策策和供地地目錄供供地，控控制工業(yè)業(yè)項目用用地的供供應(yīng)不符合《工業(yè)項目目建設(shè)用用地控制制指標(biāo)（（試行））》（國土資資發(fā)232號，2004年11月1日）要求求的工業(yè)業(yè)項目，，不予供供地或?qū)椖坑糜玫赜枰砸院藴p。。對因工工藝流程程、生產(chǎn)產(chǎn)安全、、環(huán)境保保護(hù)等有有特殊要要求需突突破《控制指標(biāo)標(biāo)》的，在申申請預(yù)審審時應(yīng)提提供有關(guān)關(guān)論證材材料，并并報省備備案調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，加加大保障障性住房房土地的的供應(yīng)要求城市市政府優(yōu)優(yōu)先保證證中低價價位、中中小套型型普通商商品住房房（含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房））和廉租租住房的的土地供供應(yīng)，其其年度供供應(yīng)量不不得低于于居住用用地供應(yīng)應(yīng)總量的的70％；限套套型、限限房價，，2007年起，單單套建筑筑面積超超過144平米的低低密度、、大套型型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目列為為限制用用地行列列，而別別墅用地地則被列列為禁止止用地目目錄開展建設(shè)設(shè)用地普普查評價價嚴(yán)格執(zhí)行行閑置土土地處置置政策。。土地閑閑置滿兩兩年、依依法應(yīng)當(dāng)當(dāng)無償收收回的，，堅決無無償收回回，重新新安排使使用；土土地閑置置滿一年年不滿兩兩年的，，按出讓讓或劃撥撥土地價價款的20%征收土地地閑置費費。對閑閑置土地地特別是是閑置房房地產(chǎn)用用地要征征繳增值值地價積極引導(dǎo)導(dǎo)使用未未利用地地和廢棄棄地。嚴(yán)嚴(yán)格落實實被損毀毀土地的的復(fù)墾責(zé)責(zé)任，在在批準(zhǔn)建建設(shè)用地地或發(fā)放放采礦權(quán)權(quán)許可證證時，責(zé)責(zé)任單位位應(yīng)依法法及時足足額繳納納土地復(fù)復(fù)墾費。。積極復(fù)復(fù)墾利用用廢棄地地，對因因單位撤撤銷、遷遷移等原原因停止止使用，，以及經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)報報廢的公公路、鐵鐵路、機(jī)機(jī)場、礦礦場等使使用的原原劃撥土土地，應(yīng)應(yīng)依法及及時收回回，重新新安排使使用；除除可以繼繼續(xù)劃撥撥使用的的以外，，經(jīng)依法法批準(zhǔn)由由原土地地使用者者自行開開發(fā)的，，按市場場價補(bǔ)繳繳土地價價款鼓勵開發(fā)發(fā)利用地地上地下下空間?！，F(xiàn)有工工業(yè)用地地在符合合規(guī)劃、、不改變變用途的的前提下下，提高高土地利利用率和和增加容容積率的的不再增增收土地地價款；；對新增增工業(yè)用用地，要要進(jìn)一步步提高工工業(yè)用地地控制指指標(biāo)，廠廠房建筑筑面積高高于容積積率控制制指標(biāo)的的部分，，不再增增收土地地價款鼓勵開發(fā)發(fā)區(qū)提高高土地利利用效率率。凡土土地利用用評估達(dá)達(dá)到要求求并通過過國家審審核公告告的開發(fā)發(fā)區(qū)，確確需擴(kuò)區(qū)區(qū)的，可可以申請請整合依依法依規(guī)規(guī)設(shè)立的的開發(fā)區(qū)區(qū)，或者者利用符符合規(guī)劃劃的現(xiàn)有有建設(shè)用用地擴(kuò)區(qū)區(qū)。對符符合“布布局集中中、產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚、、用地集集約”要要求的國國家級開開發(fā)區(qū)，，優(yōu)先安安排建設(shè)設(shè)用地指指標(biāo)三、節(jié)約約集約用用地管理理２提高建設(shè)設(shè)用地利利用效率率深化土地地有償使使用制度度改革。。除軍事事、社會會保障性性住房和和特殊用用地等可可以繼續(xù)續(xù)以劃撥撥方式取取得土地地外，國國家機(jī)關(guān)關(guān)辦公和和交通、、能源、、水利等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施（產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）、、城市基基礎(chǔ)設(shè)施施以及各各類社會會事業(yè)用用地將積積極探索索實行有有償使用用，對其其中的經(jīng)經(jīng)營性用用地先行行實行有有償使用用。加強(qiáng)強(qiáng)建設(shè)用用地稅收收征管，，抓緊研研究各類類建設(shè)用用地的財財稅政策策合理確定出出讓宗地規(guī)規(guī)模。土地地出讓前要要制訂控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和土地地供應(yīng)方案案，明確容容積率、綠綠地率和建建筑密度等等規(guī)劃條件件嚴(yán)格落實工工業(yè)和經(jīng)營營性用地招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓制制度。嚴(yán)禁禁用地者與與農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織織或個人簽簽訂協(xié)議圈圈占土地，，通過補(bǔ)辦辦用地手續(xù)續(xù)規(guī)避招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌出讓強(qiáng)化用地合合同管理。。土地出讓讓合同和劃劃撥決定書書要嚴(yán)格約約定建設(shè)項項目投資額額、開竣工工時間、規(guī)規(guī)劃條件、、價款、違違約責(zé)任等等內(nèi)容。對對非經(jīng)營性性用地改變變?yōu)榻?jīng)營性性用地的，，約定或明明確政府可可以收回土土地使用權(quán)權(quán)，重新依依法出讓優(yōu)化住宅用用地結(jié)構(gòu)。。供應(yīng)住宅宅用地要將將最低容積積率限制、、單位土地地面積的住住房建設(shè)套套數(shù)和住宅宅建設(shè)套型型等規(guī)劃條條件寫入土土地出讓合合同或劃撥撥決定書，，保證“三三類住房””用地三、節(jié)約集集約用地管管理3健全節(jié)約集集約用地長長效機(jī)制高度重視農(nóng)農(nóng)村集體建建設(shè)用地的的規(guī)劃管理理。利用農(nóng)農(nóng)民集體所所有土地進(jìn)進(jìn)行非農(nóng)建建設(shè)，必須須符合規(guī)劃劃，納入年年度計劃，，并依法審審批鼓勵提高農(nóng)農(nóng)村建設(shè)用用地的利用用效率嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)農(nóng)村一戶一一宅政策三、節(jié)約集集約用地管管理４強(qiáng)化農(nóng)村集集體建設(shè)用用地節(jié)約集集約利用建立健全土土地市場動動態(tài)監(jiān)測制制度加強(qiáng)各類土土地變化狀狀況的監(jiān)測測完善建設(shè)項項目竣工驗驗收制度。。將建設(shè)項項目依法用用地和履行行土地出讓讓合同、劃劃撥決定書書的情況，，作為建設(shè)設(shè)項目竣工工驗收的一一項內(nèi)容加強(qiáng)對節(jié)約約集約用地地工作的監(jiān)監(jiān)管。將企企業(yè)違法用用地、閑置置土地等信信息納入有有關(guān)部門信信用信息基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫庫。金融機(jī)機(jī)構(gòu)對房地地產(chǎn)項目超超過土地出出讓合同約約定的動工工開發(fā)日期期滿一年，，完成土地地開發(fā)面積積不足1/3或投資不足足1/4的企業(yè)，應(yīng)應(yīng)審慎貸款款和核準(zhǔn)融融資，從嚴(yán)嚴(yán)控制展期期貸款或滾滾動授信；；對違法用用地項目不不得提供貸貸款和上市市融資，違違規(guī)提供貸貸款和核準(zhǔn)準(zhǔn)融資的，，要追究相相關(guān)責(zé)任人人的責(zé)任建立節(jié)約集集約用地考考核制度。。制定單位位GDP和固定資產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)模模增長的新新增建設(shè)用用地消耗考考核辦法三、節(jié)約集集約用地管管理５加強(qiáng)監(jiān)督檢檢查落實節(jié)節(jié)約集約用用地責(zé)任建立最低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公公布制度工業(yè)用地必必須采取招招拍掛建立工業(yè)用用地儲備、、預(yù)申請制制度低于最低價價標(biāo)準(zhǔn)出讓讓屬于非法法行為四、工業(yè)用用地管理四方面建立工業(yè)用用地出讓最最低價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公布布制度，以以遏止各地地招商引資資中競相壓壓低地價的的惡性競爭爭行為工業(yè)用地出出讓最低價價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一一公布制度度是根據(jù)全全國土地等等級、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價水平平等綜合平平衡后分等等級確定，，由國土資資源部統(tǒng)一一制訂并公公布各地工工業(yè)用地出出讓最低價價標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用地出出讓最低價價標(biāo)準(zhǔn)不得得低于土地地取得成本本、土地前前期開發(fā)成成本和按規(guī)規(guī)定收取的的相關(guān)費用用之和四、工業(yè)用用地管理１１建立工業(yè)用用地出讓最最低價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公布布制度為各地工業(yè)業(yè)用地出讓讓確定了一一條價格““底線”，，遏制各地地在招商引引資中搞惡惡性競爭、、低價賤賣賣國有土地地資產(chǎn)等行行為，為全全面推行工工業(yè)用地以以招標(biāo)拍賣賣掛牌方式式出讓奠定定基礎(chǔ)，為為建立統(tǒng)一一規(guī)范有序序競爭的土土地市場提提供保障，，為查處低低價出讓土土地的違法法行為提供供參考依據(jù)據(jù)由于“不得得低于土地地取得成本本、土地前前期開發(fā)成成本和按規(guī)規(guī)定收取的的相關(guān)費用用之和”的的規(guī)定，將將有效抑制制一些地方方因低價出出讓土地而而有意壓低低征地補(bǔ)償償費用的行行為，有利利于保護(hù)被被征地農(nóng)民民的基本權(quán)權(quán)益四、工業(yè)用用地管理１１建立工業(yè)用用地出讓最最低價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公布布制度依據(jù)各地土土地等別和和區(qū)域土地地利用政策策等制訂的的?！稑?biāo)準(zhǔn)》與土地等別別掛鉤，不不同土地等等別的最低低價標(biāo)準(zhǔn)不不同，最高高等別（一一等）相對對應(yīng)的最低低價標(biāo)準(zhǔn)（（840元/平方米）是是最低等別別（十五等等，60元/平方米）的的14倍，基本反反映了不同同區(qū)域的社社會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r與與土地利用用差異，體體現(xiàn)了區(qū)域域產(chǎn)業(yè)政策策和土地利利用政策導(dǎo)導(dǎo)向，有利利于縮小東東中西部差差距，有利利于區(qū)域間間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和和產(chǎn)業(yè)的梯梯度轉(zhuǎn)移，，促進(jìn)區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)展展工業(yè)用地價價格提高后后，將會抑抑制工業(yè)用用地的過度度擴(kuò)張，提提高工業(yè)用用地的集約約利用程度度，在土地地供應(yīng)總量量不變的前前提下，地地方政府可可以通過調(diào)調(diào)整土地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)，，適當(dāng)增加加住宅用地地的供應(yīng)量量，促進(jìn)住住宅用地價價格的穩(wěn)定定。同時，，地方政府府從工業(yè)用用地出讓中中所獲土地地收益提高高，有利于于抑制地方方政府補(bǔ)貼貼工業(yè)用地地成本的行行為四、工業(yè)用用地管理１１建立工業(yè)用用地出讓最最低價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公布布制度明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適適用范圍《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣縣人民政府府出讓工業(yè)業(yè)用地，確確定土地使使用權(quán)出讓讓價格時必必須執(zhí)行的的最低控制制標(biāo)準(zhǔn)”。。有三層含含義：《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是最最低的控制制性標(biāo)準(zhǔn)，，是不可逾逾越的“底底線”，各各地出讓工工業(yè)用地時時確定的土土地出讓價價格只能比比它高，絕絕不允許比比它低《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有有土地，涵涵蓋了各市市、縣（區(qū)區(qū)）行政單單元區(qū)域范范圍內(nèi)（包包括村莊、、集鎮(zhèn)）所所有的國有有土地在一個行政政單元區(qū)域域范圍內(nèi)，，凡出讓國國有土地用用于工業(yè)項項目用地的的，都必須須執(zhí)行同一一的最低價價標(biāo)準(zhǔn)，由由于工業(yè)項項目在同一一區(qū)域內(nèi)的的準(zhǔn)入“門門檻”相同同，就可促促進(jìn)工業(yè)項項目向區(qū)位位、投資環(huán)環(huán)境、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條件件更好的區(qū)區(qū)域集中，，防止工業(yè)業(yè)用地零散散布局四、工業(yè)用用地管理１１建立工業(yè)用用地出讓最最低價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一公布布制度嚴(yán)格規(guī)定了了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則則，增強(qiáng)了了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的的“剛剛性””。明明確規(guī)規(guī)定各各地國國土資資源管管理部部門““不得得以土土地取取得來來源不不同、、土地地開發(fā)發(fā)程度度不同同等各各種理理由對對規(guī)定定的最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行行減價價修正正。””有利利于促促進(jìn)地地方進(jìn)進(jìn)行““熟地地出讓讓”，，有利利于工工業(yè)項項目建建設(shè)，，有利利于提提高土土地利利用效效率嚴(yán)格界界定了了特殊殊情況況下《標(biāo)準(zhǔn)》的執(zhí)行行政策策。對對于國國有未未利用用地的的工業(yè)業(yè)項目目。《通知》第三條條對這這類工工業(yè)項項目也也從選選址、、用地地類型型、土土地開開發(fā)主主體等等多方方面進(jìn)進(jìn)行了了非常常嚴(yán)格格的界界定：：“對確確需使使用土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃確確定的的城市市建設(shè)設(shè)用地地范圍圍外的的土地地，且且土地地前期期開發(fā)發(fā)由土土地使使用者者自行行完成成的工工業(yè)項項目用用地，，在出出讓時時可按按不低低于所所在地地土地地等別別相對對應(yīng)最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的60％執(zhí)行行”對其中中使用用未列列入耕耕地后后備資資源，，未確確定土土地使使用權(quán)權(quán)人（（或承承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)權(quán)人））的國國有沙沙地、、裸土土地、、裸巖巖石礫礫地，，且由由土地地使用用者自自行完完成土土地前前期開開發(fā)的的工業(yè)業(yè)項目目用地地，在在出讓讓時可可按不不低于于所在在地土土地等等別相相對應(yīng)應(yīng)最低低價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的30％執(zhí)行行四、工工業(yè)用用地管管理１１建立工工業(yè)用用地出出讓最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一一公布布制度度對工業(yè)業(yè)用地地租賃賃和較較短年年期出出讓時時如何何執(zhí)行行《標(biāo)準(zhǔn)》予以明明確規(guī)規(guī)定。。對低低于法法定最最高出出讓年年期（（50年）出出讓工工業(yè)用用地，，或采采取租租賃方方式供供應(yīng)工工業(yè)用用地的的，所所確定定的出出讓價價格和和年租租金按按照一一定的的還原原利率率修正正到法法定最最高出出讓年年期的的價格格，均均不得得低于于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期期修正正必須須符合合《城鎮(zhèn)土土地估估價規(guī)規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)規(guī)定，，還原原利率率不得得低于于同期期中國國人民民銀行行公布布的人人民幣幣五年年期存存款利利率允許各各省級級國土土資源源管理理部門門制訂訂本地地最低低價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。有利利于增增強(qiáng)省省級國國土資資源管管理部部門對對本地地土地地利用用的調(diào)調(diào)控責(zé)責(zé)任《標(biāo)準(zhǔn)》與各地地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價價的關(guān)關(guān)系。。明確確要求求各省?。▍^(qū)區(qū)、市市）在在《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實實施后后，依依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》開展基基準(zhǔn)地地價更更新工工作，，及時時調(diào)整整工業(yè)業(yè)用地地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價價，從從而使使各地地工業(yè)業(yè)用地地的基基準(zhǔn)地地價與與《標(biāo)準(zhǔn)》保持銜銜接一一致違反《標(biāo)準(zhǔn)》出讓工工業(yè)用用地的的法律律責(zé)任任。即即“低低于最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)出讓讓工業(yè)業(yè)用地地，或或以各各種形形式給給予補(bǔ)補(bǔ)貼或或返還還的，，屬非非法低低價出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)的行行為，，要依依法追追究有有關(guān)人人員的的法律律責(zé)任任”《標(biāo)準(zhǔn)》從2007年1月1日起實實施四、工工業(yè)用用地管管理１１建立工工業(yè)用用地出出讓最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一一公布布制度度政府供供應(yīng)工工業(yè)用用地，，必須須采取取招標(biāo)標(biāo)拍賣賣掛牌牌方式式公開開出讓讓或租租賃，，其出出讓價價格不不得低低于公公布的的最低低價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，必須須嚴(yán)格格執(zhí)行行《招標(biāo)拍拍賣掛掛牌出出讓國國有建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)規(guī)定定》和《招標(biāo)拍拍賣掛掛牌出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)規(guī)范范》規(guī)定的的程序序和方方法原劃撥撥土地地使用用權(quán)人人申請請辦理理土地地出讓讓或改改變土土地用用途的的，按按照土土地管管理的的法律律法規(guī)規(guī)辦理理四、工工業(yè)用用地管管理２２工業(yè)用用地全全面推推行招招拍掛掛建立健健全土土地儲儲備制制度，，工業(yè)業(yè)用地地要進(jìn)進(jìn)行前前期開開發(fā)，，為招招標(biāo)拍拍賣掛掛牌出出讓創(chuàng)創(chuàng)造條條件建立用用地預(yù)預(yù)申請請制度度，及及時了了解工工業(yè)用用地的的需求求情況況，科科學(xué)合合理安安排工工業(yè)用用地出出讓的的規(guī)模模、結(jié)結(jié)構(gòu)、、布局局、進(jìn)進(jìn)度和和宗地地規(guī)模模、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類類別、、土地地使用用條件件等，，保證證工業(yè)業(yè)用地地招標(biāo)標(biāo)拍賣賣掛牌牌制度度的有有效落落實依據(jù)規(guī)規(guī)劃、、國家家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策以及及擬出出讓地地塊周周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布布局情情況等等，進(jìn)進(jìn)一步步細(xì)化化擬出出讓工工業(yè)用用地的的地類類和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類類型，，確定定準(zhǔn)備備出讓讓的工工業(yè)用用地的的地塊塊面積積、具具體用用途、、土地地使用用條件件、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類類型、、生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)術(shù)要求求等內(nèi)內(nèi)容。。出讓讓方案案中確確定的的產(chǎn)業(yè)業(yè)類型型、用用地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和用地地規(guī)模模等，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合《建設(shè)項項目用用地預(yù)預(yù)審管管理辦辦法》和《工業(yè)項項目建建設(shè)