房地產(chǎn)市調(diào)方法及技巧教案

房地產(chǎn)市場調(diào)查2022/12/16教學(xué)目的什么是市調(diào)市調(diào)的重要性市調(diào)的方法2022/12/16課程內(nèi)容市場調(diào)查的概念及其重要性市場調(diào)查的內(nèi)容市場調(diào)查的方法2022/12/16市場調(diào)查的概念2022/12/16市場調(diào)查的概念市場調(diào)查是指人們?yōu)榱私鉀Q產(chǎn)品營銷問題，對市場有具體了解，幷進而認(rèn)識營銷的活動與過程。

市場調(diào)查是是有系統(tǒng)的搜集、紀(jì)錄及分析與產(chǎn)品或生產(chǎn)的營銷問題有關(guān)的各種資料。這種調(diào)查可由企業(yè)本身或?qū)I(yè)的調(diào)查機構(gòu)或第三者來進行，以解決營銷問題。（美國管理學(xué)會）

2022/12/16市場調(diào)查的地位及重要性「市場調(diào)查」是房產(chǎn)的基礎(chǔ)「市場調(diào)查」是房產(chǎn)「扎馬步」工夫2022/12/16營銷策略制定需要精確的信息產(chǎn)品規(guī)劃需要豐富的信息重大決策需要豐富、正確而精準(zhǔn)的信息決策產(chǎn)生什么結(jié)果，來自于提供什么樣信息

為何要建立數(shù)據(jù)庫?……2022/12/16市場調(diào)查的作用2022/12/161.提供高層管理者作決策的客觀依據(jù)

2.有助于了解其它競案，促進自身管理與銷售

3.增強企業(yè)的競爭應(yīng)變能力

對于管理的重要性

2022/12/16生產(chǎn)只是方法，銷售才是目的。銷售前需有全盤的產(chǎn)品計劃，促銷計劃、通路計劃、訂價計劃。這些計劃必須仰賴市場的信息。市場的訊息獲得，必須經(jīng)過市場調(diào)查。根據(jù)市場調(diào)查，掌握市場信息，即可掌握致勝先機。2022/12/16增強產(chǎn)品的銷銷售能力對個案作產(chǎn)品品定位、產(chǎn)品品規(guī)劃及訂價價。幫助了解產(chǎn)品品的可能客源源分布狀況，，各區(qū)域的接接受程度，有有助于日后推推案的參考。。增加產(chǎn)品的競競爭力，對客客戶分析說明明時，更有說說服力。幫助訂定產(chǎn)品品的初期銷售售策略，包括括廣告策略、、媒體計劃等等，是威力十十足的工具。。2022/12/12市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容2022/12/121.總體市場經(jīng)濟因素：A.經(jīng)濟成長率B.物價波動C.中長期利率D.放款額度E.儲蓄率F.國民所得G.貨幣供給額H.國際油價I.股市、債市等等社會因素：A.戶數(shù)變動B.人口成長率C.人口組成變化化D.都市化程度政策因素：A.金融政策B.財稅政策C.土地政策D.住宅政策E.城市規(guī)劃政策策法令因素：A.城市規(guī)劃B.建筑法規(guī)C.土地法規(guī)D.環(huán)保法規(guī)2022/12/122.個體市場區(qū)域環(huán)境分析析：A.區(qū)域環(huán)境特色色B.社會環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.區(qū)域發(fā)展沿革革與特性基地環(huán)境分析析：A.基地基本資料料（面積、形形狀、地權(quán)、、地價）B.土地使用分區(qū)區(qū)C.基地使用強度度D.基地鄰近交通通狀況E.基地鄰近公共共設(shè)施狀況F.基地的嫌惡設(shè)設(shè)施G.土地使用現(xiàn)況況等。重大建設(shè)計劃劃：A.交通建設(shè)計劃劃B.公共設(shè)施計劃劃C.都市計劃D.生活圈發(fā)展計計劃E.新市鎮(zhèn)計劃F.科技園區(qū)發(fā)展展計劃等2022/12/122.個體市場場區(qū)域市場場分析：：A.市場供需需分析B.市場價位位分析C.市場銷售售狀況分分析D.競爭與明明星個案案分析E.產(chǎn)品屬性性分析（（住宅、、辦公、、商業(yè)等等）競爭個案案分析：：A.競爭個案案特色分分析（訴訴求重點點、區(qū)位位、交通通與其它它條件分分析）B.競爭個案案銷售狀狀況分析析（廣告告與促銷銷策略、、銷售模模式、付付款方式式、價位位、銷售售率）C.優(yōu)秀個案案分析（（國內(nèi)、、國外個個案分析析）2022/12/12市調(diào)方法法2022/12/121.直接法:獲得初級（一一手）資資料人員詢問問\訪談法電話訪問問法問卷法觀察法展示法2.間接法:獲得次級（二二手）資資料報紙、雜雜志網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計局、、交易中中心……2022/12/12養(yǎng)成看報報紙、雜雜志的習(xí)習(xí)慣圖書館、、專業(yè)書書局政府單位位：統(tǒng)計計局、規(guī)規(guī)劃局、、交易中中心…注重同行行間的交交流日常注重重觀察,隨時捕捉捉信息2022/12/12樓盤市調(diào)調(diào)技巧2022/12/12市調(diào)要求求市調(diào)前做做好充分分準(zhǔn)備了解目的的、市調(diào)調(diào)重點、、安排市市調(diào)路線線、準(zhǔn)備備市調(diào)說說辭不害怕、、不緊張張、不害害羞、不不怕苦、、不怕累累、不氣氣餒、不不拘泥小小節(jié)、不不獲資料料不收工工2022/12/12同行市調(diào)調(diào)以誠待人人、博博取信信任談其所好好、結(jié)結(jié)交同同行2022/12/12扮客戶市市調(diào)構(gòu)思臺詞詞、投入入表演臨場發(fā)揮揮、沉著著冷靜外行說辭辭、旁敲敲側(cè)擊搭檔市調(diào)調(diào)，增強強信任感感2022/12/12側(cè)面市調(diào)迂回戰(zhàn)術(shù)，，透過競爭爭對手了解解朋友、同學(xué)學(xué)關(guān)系2022/12/12市調(diào)表格的的填寫2022/12/12基

本

資

料案

名

所在區(qū)域

制

表

人

投資興建

企劃銷售

規(guī)劃用途

工地位置

售樓中心

銷售電話

基地面積

建筑設(shè)計

建筑樓層

總建面積

在售面積

規(guī)劃面積

平均單價

單價范圍

在售總價

規(guī)劃戶數(shù)

容積率

建筑形態(tài)

公開日期

交房日期

在建進度

銷

售

率

一次付款

其它折扣

2022/12/12環(huán)

境

分

析1、交通條件

a、區(qū)位概念：臨近道路情況：b、捷運系統(tǒng)：□一號線

□二號線

□輕軌明珠線

其他：主要道路動線：c、出行方式：□公交

□地鐵

□輕軌

□出租車

□自備車周邊公交線路：2、綜合環(huán)境

基

地

位

置

圖a、居位氛圍：

b、商業(yè)環(huán)境：c、公園綠化：d、就學(xué)條件：e、就醫(yī)條件：f、人文遺產(chǎn)或大型公建：地段綜合

評

述

2022/12/12產(chǎn)

品

力

分

析1、規(guī)劃理念

a、社區(qū)規(guī)?！醭蟆醮笮汀踔行汀跣⌒统笮停嚎偨娣e30萬以上，大型：12-20萬，中型：5-12萬，小型：5萬以下b、景觀設(shè)計：代表景觀訴求：c、會所規(guī)劃：□泳池

□網(wǎng)球場

□壁球

□桌球

□棋牌室

□健身房

□歌舞廳

□兒童樂園

□老年活動中心

其他：d、公建配套：□餐廳

□美容美發(fā)

□超市

□洗衣房

□家政中心□醫(yī)療中心

□幼托□小學(xué)□中學(xué)

2022/12/122、產(chǎn)品塑造

a、主力房型：

代表房型訴求：b、主力面積：

建議主力面積：c、智能化設(shè)施：d、外觀立面：□涂料

□面磚

□石材

其他：

特別強調(diào)之處：e、建材配備：

特別建材設(shè)備：f、裝修品質(zhì)：

裝修標(biāo)準(zhǔn)：g、物業(yè)管理：

物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)：3、面積配比房

型面積戶

數(shù)比

例總價

產(chǎn)品綜合

評

述

2022/12/12銷售分析

賣場營建

特別之處

人員水平□專業(yè)

□一般

□不專業(yè)特別之處

樣

板

房

特別之處

SP活

動

特別之處

媒體分析

媒體表現(xiàn)□NP□MP□房展

□電視

□廣播

□網(wǎng)站

其他：主打媒體□NP□MP□房展

□電視

□廣播

□網(wǎng)站

其他媒體訴求

主訴求語

價格分析

價格定位□高于行情

□行情中

□低于行情行情差價

樓層差價

景觀差價

朝向差價

房型差價

去化分析