批量住宅精裝修項目管理實戰(zhàn)解決方案

批量住宅精裝修項目管理實戰(zhàn)解決方案

批量住宅精裝修1

交流范圍、對象及方式范圍：批量住宅精裝修項目的研發(fā)、設(shè)計、成本、采購、施工準(zhǔn)備、土建移交、質(zhì)量、進(jìn)度、成品保護(hù)、安全文明、工地開放、集中交房等過程管控實戰(zhàn)解決方案。對象：房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)等領(lǐng)導(dǎo)；研發(fā)、設(shè)計、成本、采購、營銷、工程、物業(yè)等部門的管理人員，也可作為監(jiān)理單位、施工單位的參考。方式：主要采用XX上市企業(yè)N個大型批量住宅精裝修項目管理案例圖片、視頻、文件表格、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點解讀。交流范圍、對象及方式范圍：批量住宅精裝修項目的研發(fā)、設(shè)計、2

交流內(nèi)容：一：精裝房管理概述二：成本采購管理三：研發(fā)設(shè)計管理四：施工準(zhǔn)備管理五：土建移交管理六：施工質(zhì)量管理七：施工進(jìn)度管理八：成品保護(hù)管理九：安全文明管理十：工地開放管理十一：集中交房管理交流內(nèi)容：一：精裝房管理概述3

第一講：精裝房管理概述第一講：精裝房管理概述4

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)二、精裝房的評價指標(biāo)三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性四、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理意識?五、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理思路？六、編制哪些必要的精裝修項目管理文件？一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)5

1、92年建設(shè)部190號文件《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》全裝修房：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成；裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目標(biāo)客戶的需求確定；裝修設(shè)計必須前置；通過設(shè)計引導(dǎo)消費者向裝飾個性化方向發(fā)展。一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1、92年建設(shè)部190號文件《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)6

2、08年建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》3、99年國務(wù)院72號文件《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》4、各地方政府相繼出臺政策文件如重慶市政府《關(guān)于印發(fā)加快發(fā)展我市成品住宅指導(dǎo)意見的通知》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)2、08年建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》一7

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)5、實行全裝修交樓的利與弊利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)增值與溢價；裝修進(jìn)入成本降低稅負(fù)；促進(jìn)管理精細(xì)化和業(yè)態(tài)差異化；提高產(chǎn)品品質(zhì)。弊：管理負(fù)荷增大；工期變長；投訴的面增加。一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)5、實行全裝修交樓的利與弊8

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)6、精裝商品房合同問題7、政府監(jiān)督問題8、精裝房專用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)上海:《上海市住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》《上海市新建住宅全裝修試點工程裝修監(jiān)理要點》江蘇：《江蘇省成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)6、精裝商品房合同問題9

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)重慶：《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ50-113-2010）《成品住宅裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（DBJ50-114-2010）《重慶市保障性住房裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ50-111-2010）《成品住宅裝修工程設(shè)計技術(shù)導(dǎo)則》（DBJ50/T-120-2011）《成品住宅裝修工程監(jiān)理技術(shù)導(dǎo)則》（DBJ50/T-122-2011）新國標(biāo)《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程驗收規(guī)范》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)重慶：10

二、精裝房的評價指標(biāo)房產(chǎn)公司尋求的是什么？客戶的忠誠度來源于什么？客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪些方面呢？判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)是什么？那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？案例二、精裝房的評價指標(biāo)房產(chǎn)公司尋求的是什么？11

三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性1、批量住宅精裝修項目管理具有相當(dāng)差異化的管理業(yè)態(tài)。案例2、“三點一走偏”是其項目管理過程中的常態(tài)。案例3、批量住宅精裝修項目對項目管理的精細(xì)化要求在所有業(yè)態(tài)中最高。案例三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性1、批量住宅精裝修項12

三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性4、批量住宅精裝修項目管理是系統(tǒng)性很強(qiáng)的管理工作。案例5、意識不到位、執(zhí)行不到位是項目管理中的最大難點。案例三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性4、批量住宅精裝修項13

四、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理意識?案例更多話題……..

五、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理思路?案例更多話題……..四、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理意識?案例14

六、編制哪些必要的精裝修項目管理文件？成品住宅精裝修項目管理手冊成品住宅精裝修項目技術(shù)手冊

成品住宅精裝修項目設(shè)計手冊

成品住宅精裝修項目監(jiān)理手冊成品住宅精裝修項目施工手冊案例六、編制哪些必要的精裝修項目管理文件？成品住宅精裝修項目管15

第二講：成本采購管理第二講：成本采購管理16

一、客戶調(diào)查與需求排序二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)三、在目前政策壓力下，中低檔精裝房可以實施的降低成本的措施四、精裝修成本控制流程五、成本的管控重點六、采購管理一、客戶調(diào)查與需求排序17

一、客戶調(diào)查與需求排序1、客戶能夠接受的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)案例2、客戶裝修關(guān)注因素排序案例一、客戶調(diào)查與需求排序1、客戶能夠接受的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)18

二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)案例三、在目前政策壓力下，中低檔精裝房可實施的降低成本的措施案例二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)案例三、在目前政策壓力下19

四、精裝修成本控制流程五、成本的管控重點施工招投標(biāo)及組織方面甲供材料招投標(biāo)及組織方面四、精裝修成本控制流程五、成本的管控重點施工招投標(biāo)及組織方20

六、采購管理1、部分單位招標(biāo)前置2、施工分判由裝飾公司總包的模式；裝飾總包+數(shù)個獨立分包模式；裝飾包清工+大量甲供材+數(shù)個獨立分包模式；特別注意要點。六、采購管理1、部分單位招標(biāo)前置21

六、采購管理3、土建總包工程范圍變動案例4、監(jiān)理分判案例討論六、采購管理3、土建總包工程范圍變動22六、采購管理5、材料招標(biāo)：材料設(shè)備的集中采購與各合作的單位的戰(zhàn)略合作注意事項：六、采購管理5、材料招標(biāo)：23

六、采購管理木門：對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一。關(guān)注的質(zhì)量要點：木材干燥水平；木材本身的品質(zhì)；門板的構(gòu)成方式：飾面做法；油漆質(zhì)量；門套的設(shè)計方式、安裝方式。六、采購管理木門：24

六、采購管理櫥柜：關(guān)注的質(zhì)量要點：臺面人造石的含量；柜體用板材；表面用裝飾材料；每一種五金件；抽屜的質(zhì)量；封邊條的工及材料；各種附件，加工水平。六、采購管理櫥柜：25

六、采購管理木地板：木地板及踢腳線色差是小業(yè)主投訴焦點之一；必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大；木地板安裝單位提前介入地面平整度檢查；安裝倒是非常快速。六、采購管理木地板：26

六、采購管理瓷磚：瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值；墻磚采用無縫磚時；在排版設(shè)計時；瓷磚的備貨；瓷磚的供應(yīng)。六、采購管理瓷磚：27

六、采購管理

石材：石材斷裂、色差等觀感缺陷是小業(yè)主投訴焦點之一；石材的采購；石材編號。六、采購管理石材：28

六、采購管理木工板：產(chǎn)生變形、裂紋；測量含水率；E2級木工板。六、采購管理木工板：29

六、采購管理水泥：通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多；白水泥；質(zhì)量過差的水泥；如果用于與墻面石材的鑲貼。六、采購管理水泥：30

六、采購管理膩子：質(zhì)量問題；成品膩子；自己熬制。六、采購管理膩子：31

六、采購管理天花角線：大批量施工時；工廠化施工；天花角線設(shè)計為木條線；扁平的天花角線。六、采購管理天花角線：32

六、采購管理乳膠漆：乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易被小業(yè)主投訴；乳膠漆的涂布率。六、采購管理乳膠漆：33

六、采購管理鋁扣板吊頂：衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴；收邊用的角鋁；燈具的安裝。六、采購管理鋁扣板吊頂：34

六、采購管理鏡子：容易產(chǎn)生的問題；銀鏡，玻璃膠；鏡子的損耗。六、采購管理鏡子：35

六、采購管理五金件：防銹；耐用。六、采購管理五金件：36

六、采購管理衛(wèi)生潔具：馬桶的規(guī)格；浴缸；價格。六、采購管理衛(wèi)生潔具：37

六、采購管理開關(guān)插座：集中采購。六、采購管理開關(guān)插座：38

六、采購管理燈具：耐久性；防銹能力；T5燈管的損耗率六、采購管理燈具：39

六、采購管理空調(diào)：系統(tǒng)設(shè)計；安裝的技術(shù)含量。提別提示案例六、采購管理空調(diào)：40

第三講：研發(fā)設(shè)計管理第三講：研發(fā)設(shè)計管理41

一、研發(fā)的內(nèi)容及意義二、研發(fā)管理的注意事項三、學(xué)習(xí)成長和資源整合四、研發(fā)流程五、客戶基礎(chǔ)研究的方法六、需求分類是研究的前提七、收納儲藏空間功能研究八、設(shè)計管理九、點位細(xì)節(jié)上的設(shè)計深化解決方案一、研發(fā)的內(nèi)容及意義42

一、研發(fā)的內(nèi)容及意義精裝房最合理的戶型出眾的效果符合客戶需求的部品舒適的使用性能一、研發(fā)的內(nèi)容及意義精裝房最合理出眾的符合客戶舒適的43

一、研發(fā)的內(nèi)容及意義研發(fā)是研究如何滿足客戶需求的過程；是成本控制的過程；研發(fā)的成果可以批量復(fù)制、為多項目打下基礎(chǔ)；是工程質(zhì)量保證的前提。根本思想：一、研發(fā)的內(nèi)容及意義研發(fā)是研究如何滿足客戶需求的過程；44二、研發(fā)管理的注意事項設(shè)計主導(dǎo)、各部門緊密配合；樣板測試體驗最直觀；沒有完美無缺的裝修房；成果及時歸納和總結(jié)；建立經(jīng)驗教訓(xùn)手冊。關(guān)于“經(jīng)驗教訓(xùn)手冊”的更多話題……案例討論二、研發(fā)管理的注意事項設(shè)計主導(dǎo)、各部門緊密配合；45

三、學(xué)習(xí)成長和資源整合建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)；向日本、韓國等先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)；優(yōu)秀產(chǎn)品和資源直接應(yīng)用；借助外部資源進(jìn)行產(chǎn)品研究。三、學(xué)習(xí)成長和資源整合建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)；46

四、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程2、常見的問題戶型改造，增加工期和無效成本；戶型存在硬傷和精裝修設(shè)計互相妥協(xié)，無法達(dá)到最好效果；存在大量質(zhì)量隱患，給保修增加難度，同時影響客戶滿意度。四、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程47

四、研發(fā)流程3、新流程示意圖四、研發(fā)流程3、新流程示意圖48

四、研發(fā)的流程4、研發(fā)的成果四、研發(fā)的流程4、研發(fā)的成果49

五、客戶基礎(chǔ)研究的方法

定性

定量

表格準(zhǔn)備定量研究得出的結(jié)果指導(dǎo)設(shè)計精心準(zhǔn)備定量研究表格案例:六、需求分類是研究的前提

五、客戶基礎(chǔ)研究的方法50

七、收納儲藏空間功能研究1、研究意義家居品質(zhì)提升的重點住宅精裝修的難點住宅精細(xì)化設(shè)計的關(guān)鍵七、收納儲藏空間功能研究1、研究意義51

七、收納儲藏空間功能研究2、研究思路七、收納儲藏空間功能研究2、研究思路52

七、收納儲藏空間功能研究3、研究架構(gòu)4、研究案例分享案例七、收納儲藏空間功能研究3、研究架構(gòu)53

八、設(shè)計管理編制《精裝修設(shè)計管理手冊》案例1、設(shè)計管理注意問題2、精裝修設(shè)計介入時間

3、精裝修設(shè)計單位與土建施工圖設(shè)計單位的配合4、出圖進(jìn)度要求八、設(shè)計管理編制《精裝修設(shè)計管理手冊》54

八、設(shè)計管理5、精裝修設(shè)計的主要指導(dǎo)原則簡單與精細(xì)化一致性與彈性實用性高、適應(yīng)性強(qiáng)便于批量操作室內(nèi)污染預(yù)控制八、設(shè)計管理5、精裝修設(shè)計的主要指導(dǎo)原則55

八、設(shè)計管理6、確立交樓標(biāo)準(zhǔn)案例7、批量生產(chǎn)使過去的設(shè)計與材料選型習(xí)慣的改變案例八、設(shè)計管理6、確立交樓標(biāo)準(zhǔn)56

九、點位細(xì)節(jié)上的設(shè)計深化解決方案

涉水缺陷、含水率問題一覽表九、點位細(xì)節(jié)上的設(shè)計深化解決方案57

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案

涉水缺陷、含水率問題一覽表九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案58

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案1、阻斷衛(wèi)生間水平方向串水通道解決方案：案例2、阻斷陽臺、露臺水平方向竄水通道解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案1、阻斷衛(wèi)生間水平方向串水59

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案3、阻斷衛(wèi)生間垂直方向進(jìn)水通道解決方案：案例4、廚衛(wèi)砌筑管井防水構(gòu)造的設(shè)計預(yù)防解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案3、阻斷衛(wèi)生間垂直方向進(jìn)水60

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案5、管口陰浸的設(shè)計預(yù)防解決方案：案例6、解決生活陽臺防水的隱患問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案5、管口陰浸的設(shè)計預(yù)防61

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案7、隔斷木門套的濕接觸

解決方案：案例8、衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結(jié)設(shè)計解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案7、隔斷木門套的濕接觸62

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案9、阻斷櫥柜底板、背面的受潮通道解決方案：案例10、解決吊柜背面不貼磚，墻面的握釘力不夠的問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案9、阻斷櫥柜底板、背面的受63

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案11、墻磚陽角的收口設(shè)計解決方案：案例12、特殊工況下的材料選型及收口設(shè)計解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案11、墻磚陽角的收口設(shè)計64

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案13、解決朝天釘固定木龍骨的隱患問題解決方案：案例14、明確固化石膏板的收口拼接方式，解決開裂問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案13、解決朝天釘固定木龍骨65

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案15、木地板與門檻石收口解決方案：案例16、欄桿的安裝方式解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案15、木地板與門檻石收口66

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案17、小戶型公寓成品石膏線改為現(xiàn)場石膏板加工解決方案：案例18、浴缸檢修口解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案17、小戶型公寓成品石膏線67

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案19、櫥柜臺面設(shè)計擋水邊、止水槽解決方案：案例20、解決櫥柜石材臺面開裂問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案19、櫥柜臺面設(shè)計擋水邊、68

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案21、解決淋浴房外開玻璃門漏水和開門過程刮出水到干區(qū)問題

解決方案：案例22、包廚衛(wèi)主排水管的設(shè)計方案

解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案21、解決淋浴房外開玻璃門69

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案23、客廳地磚踢腳線目前較優(yōu)化的方案解決方案：案例24、廚房煙機(jī)下面安裝不銹鋼潔油板問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案23、客廳地磚踢腳線目前較70

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案25、可以借鑒的木門合頁，但意義不是很大解決方案：案例26、解決小戶型商務(wù)公寓插座少的問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案25、可以借鑒的木門合頁，71

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案27、解決衛(wèi)生間地漏返臭問題

解決方案：案例28、解決生活陽臺共用地漏溢水和浴缸放水地漏溢水問題解決方案：案例

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案27、解決衛(wèi)生間地漏返臭問72

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案29、門檻石材料選型問題

解決方案：案例30、排磚圖問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案29、門檻石材料選型問題73

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案31、地面標(biāo)高及排水坡度問題解決方案：案例32、門洞尺寸及封邊線問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案31、地面標(biāo)高及排水坡度問74

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案33、室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)計問題解決方案：案例34、瓷磚溝縫材料問題解決方案：案例35、一些不錯的選擇解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案33、室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)計問題75

第四講：施工準(zhǔn)備管理第四講：施工準(zhǔn)備管理76

一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容二、如何組織項目啟動會三、精裝總包地位的確立四、工程管理基本模式的確立五、施工總流水節(jié)點進(jìn)度計劃的確立六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題七、樓層臨廁八、土建成品保護(hù)九、門衛(wèi)、安全文明標(biāo)識十、集中加工區(qū)的設(shè)置十一、臨電、水、垂直運輸一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容77

一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容土建檢查、問題匯總、整改、移交；管理啟動會；土建協(xié)調(diào)會；甲方管理與技術(shù)準(zhǔn)備；施工管理與技術(shù)準(zhǔn)備；監(jiān)理管理與技術(shù)準(zhǔn)備。一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容78

一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容打樣；臨建、集中加工區(qū)施工、公示牌安裝；辦公區(qū)、樓層臨廁修建；電梯、大堂、土建防火門、防盜門實施保護(hù)與撤出；設(shè)置安全、保衛(wèi)。一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容79

二、如何組織項目啟動會為什么要組織項目啟動會？項目啟動會的組織質(zhì)詢案例二、如何組織項目啟動會80

三、精裝總包地位的確立為什么要實行精裝總包管理制度？土建總包與精裝總包的關(guān)系是什么？如何確立精裝總包的管理地位？案例三、精裝總包地位的確立81

四、精裝修工程管理基本模式的確立怎么個“亂”字了得—為什么會“亂”？怎么個“暈”字當(dāng)頭---為什么會“暈”？為什么會“花樣百出”？三十層樓幾百套、上千套房屋同時開工、全面開花”真的可以加快進(jìn)度嗎？為什么無秩序、不可控？案例四、精裝修工程管理基本模式的確立怎么個“亂”字了得—為什么82

五、施工總流水節(jié)點進(jìn)度計劃的確立案例討論制定流水控制計劃的原則體現(xiàn)實事求是的原則體現(xiàn)質(zhì)量可控的原則體現(xiàn)主動成品保護(hù)的原則體現(xiàn)基層有含水率控制原則體現(xiàn)工序完成必需時間和自然干燥周期的原則體現(xiàn)部分工程適當(dāng)拆分的原則案例

五、施工總流水節(jié)點進(jìn)度計劃的確立案例討論83

六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題打樣帶來的問題：施工樣板到底做到哪種深度？如何判斷曝露的問題的解決方案哪種最優(yōu)化？怎么樣做，才能夠集中、快速的固化解決問題？如何規(guī)避樣板帶來的后期變更風(fēng)險?是否有必要讓小業(yè)主來體驗樣板隱蔽工程和完工實體？樣板問題固化后是否有必要重新重新出圖？六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題打樣帶來的問題：84

六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題審圖帶來的問題參與了銷售樣板施工,設(shè)計單位是否不需要再交底?審圖是否只是施工、監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的事情？是否有必要把圖紙抱到工地進(jìn)行現(xiàn)場比對？是否有必要把圖紙交給班組長看看？甲方工程師是否只是看梳理出來的問題，自己不審圖？關(guān)于“讀圖”的更多話題…….六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題審圖帶來的問題關(guān)于“讀圖”的更多話題…85

七、樓層臨廁為什么施工單位始終不愿意在樓上設(shè)置廁所？是否有必要在樓層設(shè)置廁所？每幾層設(shè)置一個廁所合適？每層設(shè)置小便桶是否有必要？案例七、樓層臨廁為什么施工單位始終不愿意在樓上設(shè)置廁所？86

八、土建成品保護(hù)哪些土建成品需要保護(hù)？是否有必要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?是否應(yīng)該從上到下一次性全部統(tǒng)一完成？案例八、土建成品保護(hù)哪些土建成品需要保護(hù)？87

是否有必要設(shè)置專職門衛(wèi)、保安？業(yè)主中途要來參觀怎么辦？有政府、媒體來怎么辦？做哪些公示公告標(biāo)牌？案例九、門衛(wèi)、封閉、安全文明施工標(biāo)識是否有必要設(shè)置專職門衛(wèi)、保安？九、門衛(wèi)、封閉、安全文明施工88

十、集中加工區(qū)設(shè)置目前，那些材料可以集中加工？布置什么大型設(shè)備？案例十、集中加工區(qū)設(shè)置目前，那些材料可以集中加工？89

十一、臨電、水、垂直運輸?shù)人廊耍。?！擠死人！??！經(jīng)常壞?。?！幾十層樓叫我背上去嗎？水、電遲遲上不了樓案例十一、臨電、水、垂直運輸?shù)人廊耍。。?0

第五講：土建移交管理第五講：土建移交管理91

一、土建移交對精裝修施工的影響二、土建移交精裝修采取的步驟三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交四、精裝修監(jiān)理單位提前介入五、提前介入土建樣板檢查六、盡早確定木門和櫥柜分包商七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時空鼓

92

一、土建移交對精裝修施工的影響主要的重點問題尺寸點位滲漏交不出來案例一、土建移交對精裝修施工的影響主要的重點問題93

土建完工自檢精裝修驗收檢查案例二、土建移交精裝修采取的步驟土建完工自檢二、土建移交精裝修采取的步驟94

三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項移交交底協(xié)調(diào)不要期望一切條件具備才接手最底線是能滿足裝修穿插施工和成品保護(hù)的基本要求三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交分整體移交、分段移95

四、精裝修監(jiān)理單位提前介入為什么要提前介入？與土建監(jiān)理的關(guān)系？怎么提前介入？此階段關(guān)注的重點案例四、精裝修監(jiān)理單位提前介入為什么要提前介入？96

五、提前介入土建樣板檢查誰來實施實施？介入時間節(jié)點邀請土建工程師、土建總包與土建監(jiān)理參加主動協(xié)調(diào)整改問題案例五、提前介入土建樣板檢查誰來實施實施？97

六、盡早確定木門和櫥柜分包商為什么要提前確定？提前確定的困難在哪里？案例六、盡早確定木門和櫥柜分包商為什么要提前確定？98

七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時空鼓空鼓原因抹灰層空鼓防水層與抹灰層空鼓粘接層與防水層空鼓墻磚與粘接層空鼓時間溫度鑿打而加大七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時空鼓空鼓抹灰層防水層與粘接層99

第六講：施工質(zhì)量管控第六講：施工質(zhì)量管控100

一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點三、甲方如何進(jìn)行過程質(zhì)量管控

四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷五、質(zhì)量管控具體管些什么

101

一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點為什么要對敏感點進(jìn)行分析?為什么要對敏感點進(jìn)行分級、分類？質(zhì)量敏感點的具體的分級、分類？案例一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點為什么要對敏感點進(jìn)行分析?102

二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點關(guān)注點尺寸位置涉水返潮成品保護(hù)功能試驗爆管滲漏二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點關(guān)注點尺寸位置涉水返潮成品保103

三、甲方如何進(jìn)行過程質(zhì)量管控

堅持和維護(hù)裝修工程質(zhì)量管理原則和程序抓體系關(guān)于上工地關(guān)于質(zhì)量照片與錄像堅持不懈地參加每周監(jiān)理例會立即“拉閘”動態(tài)調(diào)控停止點組織階段性消缺整改案例堅持和維護(hù)裝修工程質(zhì)量管理原則和程序104

四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷圖紙會審列表檢查現(xiàn)場比對樣板曝露體驗點評設(shè)計服務(wù)監(jiān)理意見總包深化工人意見分包意見物管意見客戶投訴界面移交材料試驗案例四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷圖紙會審案例105

五、質(zhì)量管控具體管些什么？“高壓線”功能測試含水率管控中間停止檢查點旁站監(jiān)督點收口收邊關(guān)鍵細(xì)節(jié)案例五、質(zhì)量管控具體管些什么？“高壓線”106

第七講：施工進(jìn)度管控第七講：施工進(jìn)度管控107

一、甲方流程設(shè)計二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容三、無需移交的施工階段四、需要移交的施工階段五、收尾階段六、集中整改階段七、垂直運輸?shù)闹萍s八、注意的管理要點一、甲方流程設(shè)計108

一、甲方流程設(shè)計一、甲方流程設(shè)計109

二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容110

三、無需移交的施工階段泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制怎么來估算勞動力材料計劃和管理復(fù)驗時間整改清單提供和跟進(jìn)勞務(wù)糾紛膩子和吊頂龍骨施工時間三、無需移交的施工階段泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制111

四、需要移交的施工階段關(guān)門閉戶時間問題集中暴露成品損害協(xié)調(diào)加劇鑰匙的發(fā)放所有的出入口四、需要移交的施工階段關(guān)門閉戶時間112

五、收尾階段非常關(guān)鍵的階段勞動力動向梳理出未完項目制定嚴(yán)格的考核處罰辦法監(jiān)理的責(zé)任五、收尾階段非常關(guān)鍵的階段113

六、集中整改階段檢查整改是一個連續(xù)的過程自行減員整改時間六、集中整改階段檢查整改是一個連續(xù)的過程114

七、垂直運輸?shù)闹萍s水泥＋砂－約3趟油漆等－－約1趟門－－-----約2趟磚－－------約2趟柜子－－---約1趟潔具－------約1趟木地板－－約1趟

Σ＝11趟假定三部電梯每日12小時負(fù)責(zé)運輸，每次運輸1種材料。則物資運輸時間：運輸時間＝500×11×10/60/12/3=25.5七、垂直運輸?shù)闹萍s水泥＋砂－約3趟115

八、注意的管理要點每周節(jié)點工期考核、糾偏表格界面的完整性和時間問題分包進(jìn)場程序生產(chǎn)廠家過程進(jìn)度監(jiān)控整改委外預(yù)案工資公示樓層上的辦公室、保管室、廁所的施工安排關(guān)閉水總閥和監(jiān)控水管泄露重點難點客戶的整改案例八、注意的管理要點每周節(jié)點工期116

第八講：成品保護(hù)管控第八講：成品保護(hù)管控117

一、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義二、怎么認(rèn)識成品保護(hù)管理？三、為什么成品保護(hù)管理比較困難？四、如何實施成品保護(hù)管理？五、可借鑒的案例

118

一、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義精裝修工程管理中最重要的組成部分精裝房項目管理成功的標(biāo)尺一項系統(tǒng)性和綜合性很強(qiáng)的基礎(chǔ)管理工作如期交房、保證質(zhì)量、降低損耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)精裝修項目管理水平和整體形象最直觀的體現(xiàn)一、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義119

二、怎么認(rèn)識成品保護(hù)管理成品保護(hù)和文明施工首先是一種有序的生產(chǎn)方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段有序組織的基礎(chǔ)是計劃計劃的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào)所謂協(xié)調(diào)就是合理調(diào)度資源，減少資源之間和資源內(nèi)部的沖突協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離、在時間上錯開”工序交接和施工令制度是現(xiàn)場管理常用的控制手段二、怎么認(rèn)識成品保護(hù)管理成品保護(hù)和文明施工首先是一種有序的120

三、為什么成品保護(hù)管理比較困難？難點重點意識薄弱亂開樓層吃措施費流水混亂責(zé)任不清制度虛設(shè)三、為什么成品保護(hù)管理比較困難？難點意識亂開吃措流水責(zé)任制121

四、如何實施成品保護(hù)管理成品保護(hù)費用簡化和量化成品保護(hù)傷害處罰細(xì)則責(zé)任判定可視化標(biāo)識清潔標(biāo)準(zhǔn)案例四、如何實施成品保護(hù)管理成品保護(hù)費用122

第九講：安全文明管控第九講：安全文明管控123

1、場地清爽干凈有序，對工人的作業(yè)時的心態(tài)、現(xiàn)場管理和提高生產(chǎn)效率與工程質(zhì)量均有潛移默化的暗示作用。2、除在施工準(zhǔn)備和成品保護(hù)中講的內(nèi)容外，其主要工作還包括防火防電防盜封閉施工現(xiàn)場吸煙酒后作業(yè)人身事故高空拋物洞口防護(hù)垃圾清理地面清掃1、場地清爽干凈有序，對工人的作業(yè)時的心態(tài)、現(xiàn)場管理和提高124

第十講：工地開放管理第十講：工地開放管理125

一、工地集中開放的重大意義二、如何確定開放方案三、工地開放后的集中整改四、如何處理客戶個性化需求和自行改造

126

一、工地集中開放的重大意義讓業(yè)主提前回家看看讓業(yè)主提前體檢聚焦問題討論一、工地集中開放的重大意義讓業(yè)主提前回家看看127

二、如何確定開放方案由營銷部門組織，物業(yè)重點參與原則上只開放一次，過程中不宜多次開放利用節(jié)假日，集中1-2天開放原則上按半天為一時間段營銷部安排人數(shù)后通知、與客戶溝通工程部準(zhǔn)備說辭監(jiān)理部準(zhǔn)備說辭原則上不應(yīng)急維修記錄準(zhǔn)確、無遺漏案例二、如何確定開放方案由營銷部門組織，物業(yè)重點參與128

三、工地開放后的集中整改報事分類標(biāo)簽編號限定整改時間驗收銷項關(guān)鍵點鑰匙控制案例三、工地開放后的集中整改報事分類129

四、如何處理客戶個性化需求和自行改造怎么處理施工過程業(yè)主要求變更怎么處理開放階段業(yè)主要求變更怎么處理交房后業(yè)主要求變更總的原則是什么？軟裝服務(wù)四、如何處理客戶個性化需求和自行改造怎么處理施工過程業(yè)主要130

第十一講：集中交房管理第十一講：集中交房管理131

一、精裝房與毛坯房交房的不同之處二、集中交房準(zhǔn)備工作三、應(yīng)急維修的重大意義四、對專業(yè)驗房師的應(yīng)對措施五、對重點難點客戶的應(yīng)對與特別關(guān)注六、交房后的整改、維護(hù)、保養(yǎng)七、交業(yè)主的裝修資料一、精裝房與毛坯房交房的不同之處132

一、精裝房與毛坯房交房的不同之處業(yè)主期望值涉及項目多業(yè)主懂或半懂裝修溝通能力和現(xiàn)場應(yīng)變能力現(xiàn)場引導(dǎo)和暗示案例

一、精裝房與毛坯房交房的不同之處業(yè)主期望值133

二、集中交房準(zhǔn)備工作對參與交房物業(yè)人員及工程師交底培訓(xùn)包括：規(guī)定動作、材料設(shè)備品牌、工程亮點、應(yīng)急維修項目、問題標(biāo)簽監(jiān)理準(zhǔn)備現(xiàn)場答疑預(yù)案組建強(qiáng)大的應(yīng)急維修小組及材料并培訓(xùn)編制成品住宅使用說明書案例二、集中交房準(zhǔn)備工作對參與交房物業(yè)人員及工程師交底培訓(xùn)134

三、應(yīng)急維修的重大意義體現(xiàn)開發(fā)商對待業(yè)主提出問題的態(tài)度，消除業(yè)主抵觸心理讓業(yè)主感知服務(wù)的及時性，增強(qiáng)他們對售后服務(wù)的信心把業(yè)主發(fā)現(xiàn)的能夠現(xiàn)場迅速處理的小問題馬上處理掉，業(yè)主當(dāng)面驗收，避免記錄、統(tǒng)計、下達(dá)、再整改的過程，效率和準(zhǔn)確性最高、程序最簡單、成本最低，顯著降低戶均報事量實現(xiàn)：顯著提高接房率，盡量減少交房后整改量和后期物業(yè)管理負(fù)荷案例三、應(yīng)急維修的重大意義體現(xiàn)開發(fā)商對待業(yè)主提出問題的態(tài)度，消135

四、對專業(yè)驗房師的應(yīng)對措施五、對重點難點客戶的應(yīng)對與特別關(guān)注六、交房后的整改、維護(hù)、保養(yǎng)照單整改，不擴(kuò)大化，時間最遲在兩書約定的前一天完成給各方壓力，特別是給分包壓力物業(yè)對未接房的部分應(yīng)實施維護(hù)保養(yǎng)，對已經(jīng)接房未入住的應(yīng)履行維護(hù)保樣的告知義務(wù)四、對專業(yè)驗房師的應(yīng)對措施136

七、交業(yè)主的裝修資料戶型平面圖分戶驗收表所有設(shè)備的使用說明書、保修卡、合格證水電管路走向圖關(guān)鍵工序施工過程光盤成品住宅使用說明書七、交業(yè)主的裝修資料戶型平面圖137

END謝謝大家！

138

批量住宅精裝修項目管理實戰(zhàn)解決方案

批量住宅精裝修139

交流范圍、對象及方式范圍：批量住宅精裝修項目的研發(fā)、設(shè)計、成本、采購、施工準(zhǔn)備、土建移交、質(zhì)量、進(jìn)度、成品保護(hù)、安全文明、工地開放、集中交房等過程管控實戰(zhàn)解決方案。對象：房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)等領(lǐng)導(dǎo)；研發(fā)、設(shè)計、成本、采購、營銷、工程、物業(yè)等部門的管理人員，也可作為監(jiān)理單位、施工單位的參考。方式：主要采用XX上市企業(yè)N個大型批量住宅精裝修項目管理案例圖片、視頻、文件表格、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點解讀。交流范圍、對象及方式范圍：批量住宅精裝修項目的研發(fā)、設(shè)計、140

交流內(nèi)容：一：精裝房管理概述二：成本采購管理三：研發(fā)設(shè)計管理四：施工準(zhǔn)備管理五：土建移交管理六：施工質(zhì)量管理七：施工進(jìn)度管理八：成品保護(hù)管理九：安全文明管理十：工地開放管理十一：集中交房管理交流內(nèi)容：一：精裝房管理概述141

第一講：精裝房管理概述第一講：精裝房管理概述142

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)二、精裝房的評價指標(biāo)三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性四、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理意識?五、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理思路？六、編制哪些必要的精裝修項目管理文件？一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)143

1、92年建設(shè)部190號文件《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》全裝修房：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成；裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目標(biāo)客戶的需求確定；裝修設(shè)計必須前置；通過設(shè)計引導(dǎo)消費者向裝飾個性化方向發(fā)展。一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1、92年建設(shè)部190號文件《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)144

2、08年建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》3、99年國務(wù)院72號文件《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》4、各地方政府相繼出臺政策文件如重慶市政府《關(guān)于印發(fā)加快發(fā)展我市成品住宅指導(dǎo)意見的通知》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)2、08年建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》一145

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)5、實行全裝修交樓的利與弊利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)增值與溢價；裝修進(jìn)入成本降低稅負(fù)；促進(jìn)管理精細(xì)化和業(yè)態(tài)差異化；提高產(chǎn)品品質(zhì)。弊：管理負(fù)荷增大；工期變長；投訴的面增加。一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)5、實行全裝修交樓的利與弊146

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)6、精裝商品房合同問題7、政府監(jiān)督問題8、精裝房專用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)上海:《上海市住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》《上海市新建住宅全裝修試點工程裝修監(jiān)理要點》江蘇：《江蘇省成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)6、精裝商品房合同問題147

一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)重慶：《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ50-113-2010）《成品住宅裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（DBJ50-114-2010）《重慶市保障性住房裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ50-111-2010）《成品住宅裝修工程設(shè)計技術(shù)導(dǎo)則》（DBJ50/T-120-2011）《成品住宅裝修工程監(jiān)理技術(shù)導(dǎo)則》（DBJ50/T-122-2011）新國標(biāo)《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程驗收規(guī)范》一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)重慶：148

二、精裝房的評價指標(biāo)房產(chǎn)公司尋求的是什么？客戶的忠誠度來源于什么？客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪些方面呢？判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)是什么？那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？案例二、精裝房的評價指標(biāo)房產(chǎn)公司尋求的是什么？149

三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性1、批量住宅精裝修項目管理具有相當(dāng)差異化的管理業(yè)態(tài)。案例2、“三點一走偏”是其項目管理過程中的常態(tài)。案例3、批量住宅精裝修項目對項目管理的精細(xì)化要求在所有業(yè)態(tài)中最高。案例三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性1、批量住宅精裝修項150

三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性4、批量住宅精裝修項目管理是系統(tǒng)性很強(qiáng)的管理工作。案例5、意識不到位、執(zhí)行不到位是項目管理中的最大難點。案例三、批量住宅精裝修項目管理的差異化特性4、批量住宅精裝修項151

四、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理意識?案例更多話題……..

五、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理思路?案例更多話題……..四、精裝修項目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理意識?案例152

六、編制哪些必要的精裝修項目管理文件？成品住宅精裝修項目管理手冊成品住宅精裝修項目技術(shù)手冊

成品住宅精裝修項目設(shè)計手冊

成品住宅精裝修項目監(jiān)理手冊成品住宅精裝修項目施工手冊案例六、編制哪些必要的精裝修項目管理文件？成品住宅精裝修項目管153

第二講：成本采購管理第二講：成本采購管理154

一、客戶調(diào)查與需求排序二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)三、在目前政策壓力下，中低檔精裝房可以實施的降低成本的措施四、精裝修成本控制流程五、成本的管控重點六、采購管理一、客戶調(diào)查與需求排序155

一、客戶調(diào)查與需求排序1、客戶能夠接受的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)案例2、客戶裝修關(guān)注因素排序案例一、客戶調(diào)查與需求排序1、客戶能夠接受的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)156

二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)案例三、在目前政策壓力下，中低檔精裝房可實施的降低成本的措施案例二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)案例三、在目前政策壓力下157

四、精裝修成本控制流程五、成本的管控重點施工招投標(biāo)及組織方面甲供材料招投標(biāo)及組織方面四、精裝修成本控制流程五、成本的管控重點施工招投標(biāo)及組織方158

六、采購管理1、部分單位招標(biāo)前置2、施工分判由裝飾公司總包的模式；裝飾總包+數(shù)個獨立分包模式；裝飾包清工+大量甲供材+數(shù)個獨立分包模式；特別注意要點。六、采購管理1、部分單位招標(biāo)前置159

六、采購管理3、土建總包工程范圍變動案例4、監(jiān)理分判案例討論六、采購管理3、土建總包工程范圍變動160六、采購管理5、材料招標(biāo)：材料設(shè)備的集中采購與各合作的單位的戰(zhàn)略合作注意事項：六、采購管理5、材料招標(biāo)：161

六、采購管理木門：對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一。關(guān)注的質(zhì)量要點：木材干燥水平；木材本身的品質(zhì)；門板的構(gòu)成方式：飾面做法；油漆質(zhì)量；門套的設(shè)計方式、安裝方式。六、采購管理木門：162

六、采購管理櫥柜：關(guān)注的質(zhì)量要點：臺面人造石的含量；柜體用板材；表面用裝飾材料；每一種五金件；抽屜的質(zhì)量；封邊條的工及材料；各種附件，加工水平。六、采購管理櫥柜：163

六、采購管理木地板：木地板及踢腳線色差是小業(yè)主投訴焦點之一；必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大；木地板安裝單位提前介入地面平整度檢查；安裝倒是非?？焖?。六、采購管理木地板：164

六、采購管理瓷磚：瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值；墻磚采用無縫磚時；在排版設(shè)計時；瓷磚的備貨；瓷磚的供應(yīng)。六、采購管理瓷磚：165

六、采購管理

石材：石材斷裂、色差等觀感缺陷是小業(yè)主投訴焦點之一；石材的采購；石材編號。六、采購管理石材：166

六、采購管理木工板：產(chǎn)生變形、裂紋；測量含水率；E2級木工板。六、采購管理木工板：167

六、采購管理水泥：通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多；白水泥；質(zhì)量過差的水泥；如果用于與墻面石材的鑲貼。六、采購管理水泥：168

六、采購管理膩子：質(zhì)量問題；成品膩子；自己熬制。六、采購管理膩子：169

六、采購管理天花角線：大批量施工時；工廠化施工；天花角線設(shè)計為木條線；扁平的天花角線。六、采購管理天花角線：170

六、采購管理乳膠漆：乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易被小業(yè)主投訴；乳膠漆的涂布率。六、采購管理乳膠漆：171

六、采購管理鋁扣板吊頂：衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴；收邊用的角鋁；燈具的安裝。六、采購管理鋁扣板吊頂：172

六、采購管理鏡子：容易產(chǎn)生的問題；銀鏡，玻璃膠；鏡子的損耗。六、采購管理鏡子：173

六、采購管理五金件：防銹；耐用。六、采購管理五金件：174

六、采購管理衛(wèi)生潔具：馬桶的規(guī)格；浴缸；價格。六、采購管理衛(wèi)生潔具：175

六、采購管理開關(guān)插座：集中采購。六、采購管理開關(guān)插座：176

六、采購管理燈具：耐久性；防銹能力；T5燈管的損耗率六、采購管理燈具：177

六、采購管理空調(diào)：系統(tǒng)設(shè)計；安裝的技術(shù)含量。提別提示案例六、采購管理空調(diào)：178

第三講：研發(fā)設(shè)計管理第三講：研發(fā)設(shè)計管理179

一、研發(fā)的內(nèi)容及意義二、研發(fā)管理的注意事項三、學(xué)習(xí)成長和資源整合四、研發(fā)流程五、客戶基礎(chǔ)研究的方法六、需求分類是研究的前提七、收納儲藏空間功能研究八、設(shè)計管理九、點位細(xì)節(jié)上的設(shè)計深化解決方案一、研發(fā)的內(nèi)容及意義180

一、研發(fā)的內(nèi)容及意義精裝房最合理的戶型出眾的效果符合客戶需求的部品舒適的使用性能一、研發(fā)的內(nèi)容及意義精裝房最合理出眾的符合客戶舒適的181

一、研發(fā)的內(nèi)容及意義研發(fā)是研究如何滿足客戶需求的過程；是成本控制的過程；研發(fā)的成果可以批量復(fù)制、為多項目打下基礎(chǔ)；是工程質(zhì)量保證的前提。根本思想：一、研發(fā)的內(nèi)容及意義研發(fā)是研究如何滿足客戶需求的過程；182二、研發(fā)管理的注意事項設(shè)計主導(dǎo)、各部門緊密配合；樣板測試體驗最直觀；沒有完美無缺的裝修房；成果及時歸納和總結(jié)；建立經(jīng)驗教訓(xùn)手冊。關(guān)于“經(jīng)驗教訓(xùn)手冊”的更多話題……案例討論二、研發(fā)管理的注意事項設(shè)計主導(dǎo)、各部門緊密配合；183

三、學(xué)習(xí)成長和資源整合建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)；向日本、韓國等先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)；優(yōu)秀產(chǎn)品和資源直接應(yīng)用；借助外部資源進(jìn)行產(chǎn)品研究。三、學(xué)習(xí)成長和資源整合建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)；184

四、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程2、常見的問題戶型改造，增加工期和無效成本；戶型存在硬傷和精裝修設(shè)計互相妥協(xié)，無法達(dá)到最好效果；存在大量質(zhì)量隱患，給保修增加難度，同時影響客戶滿意度。四、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程185

四、研發(fā)流程3、新流程示意圖四、研發(fā)流程3、新流程示意圖186

四、研發(fā)的流程4、研發(fā)的成果四、研發(fā)的流程4、研發(fā)的成果187

五、客戶基礎(chǔ)研究的方法

定性

定量

表格準(zhǔn)備定量研究得出的結(jié)果指導(dǎo)設(shè)計精心準(zhǔn)備定量研究表格案例:六、需求分類是研究的前提

五、客戶基礎(chǔ)研究的方法188

七、收納儲藏空間功能研究1、研究意義家居品質(zhì)提升的重點住宅精裝修的難點住宅精細(xì)化設(shè)計的關(guān)鍵七、收納儲藏空間功能研究1、研究意義189

七、收納儲藏空間功能研究2、研究思路七、收納儲藏空間功能研究2、研究思路190

七、收納儲藏空間功能研究3、研究架構(gòu)4、研究案例分享案例七、收納儲藏空間功能研究3、研究架構(gòu)191

八、設(shè)計管理編制《精裝修設(shè)計管理手冊》案例1、設(shè)計管理注意問題2、精裝修設(shè)計介入時間

3、精裝修設(shè)計單位與土建施工圖設(shè)計單位的配合4、出圖進(jìn)度要求八、設(shè)計管理編制《精裝修設(shè)計管理手冊》192

八、設(shè)計管理5、精裝修設(shè)計的主要指導(dǎo)原則簡單與精細(xì)化一致性與彈性實用性高、適應(yīng)性強(qiáng)便于批量操作室內(nèi)污染預(yù)控制八、設(shè)計管理5、精裝修設(shè)計的主要指導(dǎo)原則193

八、設(shè)計管理6、確立交樓標(biāo)準(zhǔn)案例7、批量生產(chǎn)使過去的設(shè)計與材料選型習(xí)慣的改變案例八、設(shè)計管理6、確立交樓標(biāo)準(zhǔn)194

九、點位細(xì)節(jié)上的設(shè)計深化解決方案

涉水缺陷、含水率問題一覽表九、點位細(xì)節(jié)上的設(shè)計深化解決方案195

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案

涉水缺陷、含水率問題一覽表九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案196

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案1、阻斷衛(wèi)生間水平方向串水通道解決方案：案例2、阻斷陽臺、露臺水平方向竄水通道解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案1、阻斷衛(wèi)生間水平方向串水197

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案3、阻斷衛(wèi)生間垂直方向進(jìn)水通道解決方案：案例4、廚衛(wèi)砌筑管井防水構(gòu)造的設(shè)計預(yù)防解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案3、阻斷衛(wèi)生間垂直方向進(jìn)水198

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案5、管口陰浸的設(shè)計預(yù)防解決方案：案例6、解決生活陽臺防水的隱患問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案5、管口陰浸的設(shè)計預(yù)防199

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案7、隔斷木門套的濕接觸

解決方案：案例8、衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結(jié)設(shè)計解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案7、隔斷木門套的濕接觸200

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案9、阻斷櫥柜底板、背面的受潮通道解決方案：案例10、解決吊柜背面不貼磚，墻面的握釘力不夠的問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案9、阻斷櫥柜底板、背面的受201

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案11、墻磚陽角的收口設(shè)計解決方案：案例12、特殊工況下的材料選型及收口設(shè)計解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案11、墻磚陽角的收口設(shè)計202

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案13、解決朝天釘固定木龍骨的隱患問題解決方案：案例14、明確固化石膏板的收口拼接方式，解決開裂問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案13、解決朝天釘固定木龍骨203

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案15、木地板與門檻石收口解決方案：案例16、欄桿的安裝方式解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案15、木地板與門檻石收口204

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案17、小戶型公寓成品石膏線改為現(xiàn)場石膏板加工解決方案：案例18、浴缸檢修口解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案17、小戶型公寓成品石膏線205

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案19、櫥柜臺面設(shè)計擋水邊、止水槽解決方案：案例20、解決櫥柜石材臺面開裂問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案19、櫥柜臺面設(shè)計擋水邊、206

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案21、解決淋浴房外開玻璃門漏水和開門過程刮出水到干區(qū)問題

解決方案：案例22、包廚衛(wèi)主排水管的設(shè)計方案

解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案21、解決淋浴房外開玻璃門207

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案23、客廳地磚踢腳線目前較優(yōu)化的方案解決方案：案例24、廚房煙機(jī)下面安裝不銹鋼潔油板問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案23、客廳地磚踢腳線目前較208

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案25、可以借鑒的木門合頁，但意義不是很大解決方案：案例26、解決小戶型商務(wù)公寓插座少的問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案25、可以借鑒的木門合頁，209

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案27、解決衛(wèi)生間地漏返臭問題

解決方案：案例28、解決生活陽臺共用地漏溢水和浴缸放水地漏溢水問題解決方案：案例

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案27、解決衛(wèi)生間地漏返臭問210

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案29、門檻石材料選型問題

解決方案：案例30、排磚圖問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案29、門檻石材料選型問題211

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案31、地面標(biāo)高及排水坡度問題解決方案：案例32、門洞尺寸及封邊線問題解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案31、地面標(biāo)高及排水坡度問212

九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案33、室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)計問題解決方案：案例34、瓷磚溝縫材料問題解決方案：案例35、一些不錯的選擇解決方案：案例九、設(shè)計點位細(xì)節(jié)上的深化解決方案33、室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)計問題213

第四講：施工準(zhǔn)備管理第四講：施工準(zhǔn)備管理214

一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容二、如何組織項目啟動會三、精裝總包地位的確立四、工程管理基本模式的確立五、施工總流水節(jié)點進(jìn)度計劃的確立六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題七、樓層臨廁八、土建成品保護(hù)九、門衛(wèi)、安全文明標(biāo)識十、集中加工區(qū)的設(shè)置十一、臨電、水、垂直運輸一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容215

一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容土建檢查、問題匯總、整改、移交；管理啟動會；土建協(xié)調(diào)會；甲方管理與技術(shù)準(zhǔn)備；施工管理與技術(shù)準(zhǔn)備；監(jiān)理管理與技術(shù)準(zhǔn)備。一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容216

一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容打樣；臨建、集中加工區(qū)施工、公示牌安裝；辦公區(qū)、樓層臨廁修建；電梯、大堂、土建防火門、防盜門實施保護(hù)與撤出；設(shè)置安全、保衛(wèi)。一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容217

二、如何組織項目啟動會為什么要組織項目啟動會？項目啟動會的組織質(zhì)詢案例二、如何組織項目啟動會218

三、精裝總包地位的確立為什么要實行精裝總包管理制度？土建總包與精裝總包的關(guān)系是什么？如何確立精裝總包的管理地位？案例三、精裝總包地位的確立219

四、精裝修工程管理基本模式的確立怎么個“亂”字了得—為什么會“亂”？怎么個“暈”字當(dāng)頭---為什么會“暈”？為什么會“花樣百出”？三十層樓幾百套、上千套房屋同時開工、全面開花”真的可以加快進(jìn)度嗎？為什么無秩序、不可控？案例四、精裝修工程管理基本模式的確立怎么個“亂”字了得—為什么220

五、施工總流水節(jié)點進(jìn)度計劃的確立案例討論制定流水控制計劃的原則體現(xiàn)實事求是的原則體現(xiàn)質(zhì)量可控的原則體現(xiàn)主動成品保護(hù)的原則體現(xiàn)基層有含水率控制原則體現(xiàn)工序完成必需時間和自然干燥周期的原則體現(xiàn)部分工程適當(dāng)拆分的原則案例

五、施工總流水節(jié)點進(jìn)度計劃的確立案例討論221

六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題打樣帶來的問題：施工樣板到底做到哪種深度？如何判斷曝露的問題的解決方案哪種最優(yōu)化？怎么樣做，才能夠集中、快速的固化解決問題？如何規(guī)避樣板帶來的后期變更風(fēng)險?是否有必要讓小業(yè)主來體驗樣板隱蔽工程和完工實體？樣板問題固化后是否有必要重新重新出圖？六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題打樣帶來的問題：222

六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題審圖帶來的問題參與了銷售樣板施工,設(shè)計單位是否不需要再交底?審圖是否只是施工、監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的事情？是否有必要把圖紙抱到工地進(jìn)行現(xiàn)場比對？是否有必要把圖紙交給班組長看看？甲方工程師是否只是看梳理出來的問題，自己不審圖？關(guān)于“讀圖”的更多話題…….六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題審圖帶來的問題關(guān)于“讀圖”的更多話題…223

七、樓層臨廁為什么施工單位始終不愿意在樓上設(shè)置廁所？是否有必要在樓層設(shè)置廁所？每幾層設(shè)置一個廁所合適？每層設(shè)置小便桶是否有必要？案例七、樓層臨廁為什么施工單位始終不愿意在樓上設(shè)置廁所？224

八、土建成品保護(hù)哪些土建成品需要保護(hù)？是否有必要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?是否應(yīng)該從上到下一次性全部統(tǒng)一完成？案例八、土建成品保護(hù)哪些土建成品需要保護(hù)？225

是否有必要設(shè)置專職門衛(wèi)、保安？業(yè)主中途要來參觀怎么辦？有政府、媒體來怎么辦？做哪些公示公告標(biāo)牌？案例九、門衛(wèi)、封閉、安全文明施工標(biāo)識是否有必要設(shè)置專職門衛(wèi)、保安？九、門衛(wèi)、封閉、安全文明施工226

十、集中加工區(qū)設(shè)置目前，那些材料可以集中加工？布置什么大型設(shè)備？案例十、集中加工區(qū)設(shè)置目前，那些材料可以集中加工？227

十一、臨電、水、垂直運輸?shù)人廊耍。?！擠死人！?。〗?jīng)常壞?。?！幾十層樓叫我背上去嗎？水、電遲遲上不了樓案例十一、臨電、水、垂直運輸?shù)人廊耍。。?28

第五講：土建移交管理第五講：土建移交管理229

一、土建移交對精裝修施工的影響二、土建移交精裝修采取的步驟三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交四、精裝修監(jiān)理單位提前介入五、提前介入土建樣板檢查六、盡早確定木門和櫥柜分包商七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時空鼓

230

一、土建移交對精裝修施工的影響主要的重點問題尺寸點位滲漏交不出來案例一、土建移交對精裝修施工的影響主要的重點問題231

土建完工自檢精裝修驗收檢查案例二、土建移交精裝修采取的步驟土建完工自檢二、土建移交精裝修采取的步驟232

三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項移交交底協(xié)調(diào)不要期望一切條件具備才接手最底線是能滿足裝修穿插施工和成品保護(hù)的基本要求三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交分整體移交、分段移233

四、精裝修監(jiān)理單位提前介入為什么要提前介入？與土建監(jiān)理的關(guān)系？怎么提前介入？此階段關(guān)注的重點案例四、精裝修監(jiān)理單位提前介入為什么要提前介入？234

五、提前介入土建樣板檢查誰來實施實施？介入時間節(jié)點邀請土建工程師、土建總包與土建監(jiān)理參加主動協(xié)調(diào)整改問題案例五、提前介入土建樣板檢查誰來實施實施？235

六、盡早確定木門和櫥柜分包商為什么要提前確定？提前確定的困難在哪里？案例六、盡早確定木門和櫥柜分包商為什么要提前確定？236

七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時空鼓空鼓原因抹灰層空鼓防水層與抹灰層空鼓粘接層與防水層空鼓墻磚與粘接層空鼓時間溫度鑿打而加大七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時空鼓空鼓抹灰層防水層與粘接層237

第六講：施工質(zhì)量管控第六講：施工質(zhì)量管控238

一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點三、甲方如何進(jìn)行過程質(zhì)量管控

四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷五、質(zhì)量管控具體管些什么

239

一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點為什么要對敏感點進(jìn)行分析?為什么要對敏感點進(jìn)行分級、分類？質(zhì)量敏感點的具體的分級、分類？案例一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點為什么要對敏感點進(jìn)行分析?240

二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點關(guān)注點尺寸位置涉水返潮成品保護(hù)功能試驗爆管滲漏二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點關(guān)注點尺寸位置涉水返潮成品保241

三、甲方如何進(jìn)行過程質(zhì)量管控

堅持和維護(hù)裝修工程質(zhì)量管理原則和程序抓體系關(guān)于上工地關(guān)于質(zhì)量照片與錄像堅持不懈地參加每周監(jiān)理例會立即“拉閘”動態(tài)調(diào)控停止點組織階段性消缺整改案例堅持和維護(hù)裝修工程質(zhì)量管理原則和程序242

四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷圖紙會審列表檢查現(xiàn)場比對樣板曝露體驗點評設(shè)計服務(wù)監(jiān)理意見總包深化工人意見分包意見物管意見客戶投訴界面移交材料試驗案例四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷圖紙會審案例243

五、質(zhì)量管控具體管些什么？“高壓線”功能測試含水率管控中間停止檢查點旁站監(jiān)督點收口收邊關(guān)鍵細(xì)節(jié)案例五、質(zhì)量管控具體管些什么？“高壓線”244

第七講：施工進(jìn)度管控第七講：施工進(jìn)度管控245

一、甲方流程設(shè)計二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容三、無需移交的施工階段四、需要移交的施工階段五、收尾階段六、集中整改階段七、垂直運輸?shù)闹萍s八、注意的管理要點一、甲方流程設(shè)計246

一、甲方流程設(shè)計一、甲方流程設(shè)計247

二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容248

三、無需移交的施工階段泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制怎么來估算勞動力材料計劃和管理復(fù)驗時間整改清單提供和跟進(jìn)勞務(wù)糾紛