XXXX年2月24日北京城鄉(xiāng)世紀廣場公寓營銷報告 課件

謹呈：張家口紅太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：張家口紅太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目標回顧2011實現(xiàn)回款5000萬元項目預(yù)計開盤時間為2011年10月7日，意味著3個月至少銷售5000萬，156套房的銷售業(yè)績，需要：月均銷售額達到1667萬元；月均銷售套數(shù)約52套；目標回顧2011實現(xiàn)回款5000萬元項目預(yù)計開盤時間為201營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷宏觀市場整體分析宏觀市場整體分析52010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場，樓市主旋律從“新國十條”細則版向強化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強，頻率極高。伴隨“新國十條”出臺，相關(guān)細則被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢，因此進入9月調(diào)控力度在此加強。4月15日，《國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月20日，《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知》6月3日，《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認定的通知》6月21日，《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關(guān)于完善差別化信貸政策的有關(guān)問題的通知》《關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知15個城市的限購令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強化期2010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場，樓市主旋律從“新國2011政策變化2011年強力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購，造成觀望情緒。2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。2011上半年商品房政策下半年政策臺州出臺限購令，成為首個限購的三線城市。限購政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。2011政策變化2011年強力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求趨勢研判一：政策時效性由緊趨松

從2010年年末的市場整體情況分析，主要市場的火熱來自于通漲壓力及供應(yīng)量的激增，在現(xiàn)階段國家整體經(jīng)濟過熱，CPI居高不下的情況下，無須利用房地產(chǎn)對整體國民經(jīng)濟進行拉動，因此，京十五條的出臺不僅僅是對于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關(guān)鍵的是對于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟形式的預(yù)判。經(jīng)過一段時間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進國民經(jīng)濟迅速增長的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時”，整體政策的暫時性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢不會改變1月全國居民消費價格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國家統(tǒng)計局有關(guān)負責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來環(huán)比價格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計局發(fā)布2010年度經(jīng)濟數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國經(jīng)濟比上年增長10．3％，其中四季度同比增長9．8％。CPI：2010年全國CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲、OECD維持對中國2011年GDP增長9.7%的預(yù)期。趨勢研判一：政策時效性由緊趨松從2010年年末的市趨勢研判二：市場供應(yīng)情況趨于增長

根據(jù)京十五條細則：“十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標。堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務(wù)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。09年：全國商品房銷售面積達到9.37億㎡，同比增長42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬億元，同比增長僅16.1%，這一增長率與商品房銷售面積增長率相去甚遠，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開發(fā)投資額48267.07億元，同比增長33.2%，增速放緩；資金來源72494億元，同比增長25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.1%；銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%；通過限購等各種手段有效抑制需求的釋放，同時，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計兩年的時間內(nèi)，等待市場整體供應(yīng)量的增加，從而市場市場整體供需矛盾的改善趨勢研判二：市場供應(yīng)情況趨于增長根據(jù)京十五條細則：趨勢研判三：二三線城市機會與危機并存一線城市限購將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機會和態(tài)勢。但二、三線城市的限購風(fēng)聲不容樂觀。國內(nèi)投資渠道匱乏，流動資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)一線大城市限購二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機會部分客戶產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊趨勢研判三：二三線城市機會與危機并存一線城市限購將需求向二、張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國八條整體內(nèi)容相近，但受到相關(guān)部門技術(shù)操作影響，全款購房尚不受限購政策影響。限購：對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾荒昙{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停向其售房。限貸：貸款購買首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準利率；貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1．1倍張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國八條類似，但由于目前張家口市房管局與銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，因此住房套數(shù)以貸款次數(shù)為統(tǒng)計標準，全款購房不受限購政策影響。張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國八條整體內(nèi)容相近，限購風(fēng)聲緊湊，波及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表，前景不容樂觀。但一線城市限購不松懈，擠壓需求，二、三線城市發(fā)展勢頭尚好。2010年國家限購政策不松懈，限購范圍從一、二線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)變。二、三線城市受限購風(fēng)聲擠壓，市場潛力拓寬。同時，部分客戶產(chǎn)生觀望情緒。宏觀市場總結(jié)限購風(fēng)聲緊湊，波及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表區(qū)域市場整體分析區(qū)域市場整體分析13張家口市地理位置張家口地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈和晉冀蒙經(jīng)濟圈交匯處，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。張家口毗鄰京津，地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，是京津冀（環(huán)渤海）經(jīng)濟圈和冀晉蒙（外長城）經(jīng)濟圈的交匯點，是連接“三北”市場的重要物資集散地，是北方現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要鏈接點。良好的區(qū)位優(yōu)勢，使張家口在經(jīng)濟發(fā)展上，既便于承接京津地區(qū)資金、技術(shù)、人才、信息等要素的轉(zhuǎn)移和輻射，又可以充分利用中西部地區(qū)豐富的資源和能源，承東啟西、溝通南北的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。張家口市地理位置張家口地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈和晉冀蒙經(jīng)濟圈交匯處，張家口基本概況張家口地區(qū)城市化水平較低，伴隨人口增長及城市化進程的加快將房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的發(fā)展機遇。張家口市位于河北省西北部，全市轄4區(qū)（橋東、橋西、宣化和下花園區(qū)）、13縣（康?？h、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬全縣、宣化縣、陽原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來縣）、2個管理區(qū)（察北管理區(qū)、塞北管理區(qū)）、1個高新區(qū)。總?cè)丝跀?shù)460萬，農(nóng)業(yè)人口310萬，其中4區(qū)共89萬人?？当？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬人26萬人29萬人7萬人30萬人33萬人34萬人28萬人23萬人28萬人12萬人28萬人19萬人37萬人28萬人22萬人25萬人張家口基本概況張家口地區(qū)城市化水平較低，伴隨人口增長及城市化張家口交通狀況張家口高速公路通車總里程高達672.5公里，居河北省首位，2011年京張城際、張呼、藍張鐵路將開工建設(shè)，隨著交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。全市交通網(wǎng)絡(luò)完善、四通八達。截止2010年底，高速公路通車總里程672.5公里，居全省第一、全國前列。十一五期間全市交通基礎(chǔ)設(shè)施投資394億元，是“十五”期間的4倍。京新一期、二期，張石一期、二期，張承一期等高速公路建成通車，張涿、張石三期等高速公路開工建設(shè)，張集、張?zhí)?、藍張等7條鐵路建設(shè)項目加快推進，京張城際鐵路批準立項。軍民合用機場已開工建設(shè)。張家口海關(guān)也于1月21日開關(guān)運營。集公路、鐵路、航空于一體的現(xiàn)代立體式綜合交通網(wǎng)絡(luò)正在形成，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。張家口交通狀況張家口高速公路通車總里程高達672.5公里，居2011上半年張家口發(fā)展情況張家口市國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快增長，運行質(zhì)量得到提高，結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，民生繼續(xù)改善，工業(yè)效益運行良好；消費市場活躍；固定資產(chǎn)投資較快增長；金融運行平穩(wěn)。全市規(guī)模以上工業(yè)累計完成工業(yè)增加值161.50億元，同比增長15.2%；全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入356.84億元，同比增長16.7%；全市固定資產(chǎn)投資完成324.80億元，同比增長28.5%；全市實現(xiàn)社會消費品零售總額165.19億元，同比增長16.9%；全市實現(xiàn)利用外資7797萬美元，完成率同比增長56.0%。全市全部收入完成95.79億元，同比增長34.3%；地方一般預(yù)算收入完成45.51億元，同比增長55.4%；財政支出累計完成101.42億元，同比增長71.8%；全市金融機構(gòu)各項存款余額1420.5億元，比年初增長9.3%；各項貸款余額990.6億元，比年初增長8.3%。2011上半年張家口發(fā)展情況張家口市國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快增中心城區(qū)基本概況張家口市橋西區(qū)和橋東區(qū)均為老城區(qū)，各項配套設(shè)施完善，客群資源豐富，產(chǎn)品需求線多樣，但居住環(huán)境亟待翻新。橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋東區(qū)面積：113平方公里總?cè)丝跀?shù)：28萬人橋西區(qū)面積：141平方公里總?cè)丝跀?shù)：24萬人高新區(qū)面積：152平方公里總?cè)丝跀?shù)：14萬人橋西板塊是張家口歷史最悠久的老城區(qū)，市政設(shè)施和各項商業(yè)配套完善；但老舊建筑較多，規(guī)劃陳舊。橋東區(qū)為市內(nèi)中心區(qū)，城區(qū)配套完善，市中心所在，但居住條件較差。高新區(qū)是張家口市的新城區(qū)，人口較少，市政設(shè)施缺乏，商業(yè)配套有待完善。中心城區(qū)基本概況張家口市橋西區(qū)和橋東區(qū)均為老城區(qū)，各項配套設(shè)城市化發(fā)展特征張家口市城市化率不高，處于城市化低速發(fā)展期，城市化進程的加快為房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展機遇。2010年張家口市中心城區(qū)由五年前的105平方公里擴大到285平方公里，增長率高達171%，城市化率較五年前提高了8.8個百分點，達到45.2%。由此判斷，張家口市處于城市化發(fā)展階段的低速發(fā)展期，城市發(fā)展特征為工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口。城市化發(fā)展特征張家口市城市化率不高，處于城市化低速發(fā)展期，城城市房地產(chǎn)發(fā)展階段根據(jù)人均GDP發(fā)展水平判斷，張家口市已經(jīng)進入房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，市場需求特征為生存和改善性需求并存。2010年張家口市人均GDP達2.28萬元，按匯率折算超過3000美元，可以判定張家口市房地產(chǎn)市場目前處于快速發(fā)展階段，需求特征為生存、改善需求兼有，發(fā)展特征為快速發(fā)展、市場調(diào)節(jié)增強、政府干預(yù)減弱。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系表：城市房地產(chǎn)發(fā)展階段根據(jù)人均GDP發(fā)展水平判斷，張家口市已經(jīng)進中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃張家口市住房計劃供應(yīng)量不大，多數(shù)土地用于供應(yīng)產(chǎn)品以90平米以下的普通商品住房。高圈層客戶與普通客戶住宅分區(qū)不大。規(guī)劃目標：至2012年市中心城區(qū)人均住宅建筑面積達到29平方米以上。新增各類住宅約8.1萬套，總建筑面積700萬平方米。其中套型建筑面積小于90平方米的住宅約6.4萬套，建筑面積490萬平方米，占總建筑面積的71%住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：加大中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的土地供應(yīng)，嚴格控制高檔住房的用地供應(yīng)，停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)。（1）商品住房建設(shè)用地：規(guī)劃供應(yīng)面積274公頃，其中192公頃用于供應(yīng)建筑面積小于90平方米的普通商品住房；（2）經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地：規(guī)劃供應(yīng)面積116公頃，其中80公頃用于供應(yīng)建筑面積小于90平方米的經(jīng)濟適用住房。中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃張家口市住房計劃供應(yīng)量不大，多數(shù)土地用于橋西區(qū)基本概況橋西區(qū)以悠久的歷史文化底蘊及成熟配套為背景，“上風(fēng)上水上橋西”的區(qū)位優(yōu)勢及擁山傍水的地理優(yōu)勢為依托。橋西是張家口市的發(fā)祥地，是張家口的主城區(qū)，是市委、市政府所在地，是全市政治生活中心、文化教育中心，商貿(mào)物流中心旅游服務(wù)中心。橋西轄1個鎮(zhèn)、7個街道辦事處，19個行政村、38個社區(qū)居委會，總面積101.3平方公里，城鎮(zhèn)居民23萬人。它北靠內(nèi)蒙古大草原，南接華北平原，西連煤都大同，東屏京都大道，局京、冀、晉、蒙之要沖，轄區(qū)集高山、大川、平地于一體，風(fēng)光獨特、氣候宜人。橋西以打造“上風(fēng)上水上橋西，宜居宜業(yè)宜旅游的山水園林城區(qū)為目標”，實施“增綠添彩”和城市面貌三年大變樣等重點建設(shè)工程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面日趨完備。橋西區(qū)基本概況橋西區(qū)以悠久的歷史文化底蘊及成熟配套為背景，“橋西區(qū)基本概況歷史沿革一、歷史悠久，是政治活動中心橋西區(qū)歷史悠久。據(jù)《萬全縣志》載，張家口堡（今堡子里）建于明宣德四年（1429年），來遠堡（今市圈）建于萬歷四十一年（1613年）。二、經(jīng)濟繁榮，是商業(yè)活動中心橋西區(qū)經(jīng)濟繁榮，是張家口市的商業(yè)發(fā)源地。遠在明代以前，本區(qū)就已是草原游牧民族和農(nóng)耕民友好貿(mào)易的中心，明隆慶五年（１５１７年），來遠堡（市圈）附近的馬市和民間互市已初具規(guī)模，年易馬達3.6萬匹之多。三、教育發(fā)達，是張家口市文教事業(yè)發(fā)展的搖籃橋西區(qū)文教事業(yè)發(fā)展較早。培植學(xué)校和掄才書院分別創(chuàng)建于清同治五年(1876年)和光緒四年(1878年)，這是張家口市文化史上最早的兩座學(xué)府。四、公路交通發(fā)達，是張家口市區(qū)內(nèi)外公路運輸?shù)闹行脑缭?00多年前的明末清初，就開辟了張庫大道，溝通了北至外蒙庫倫、南連天津的南北通道。至清中葉，陸路交通又隨著張庫大道的興盛，得到了極快的發(fā)展。橋西區(qū)基本概況歷史沿革橋西區(qū)基本概況文化底蘊長城博物館堡子里

賜兒山大境門水母宮掄才書院張庫大道橋西區(qū)基本概況文化底蘊橋西區(qū)基本概況自然地理環(huán)境橋西區(qū)地形獨特，北邊是燕山山脈西部大馬群山的余脈，西部是太行山北部余脈，地處兩山交匯處，所轄區(qū)域主要是山地與河谷地。橋西區(qū)是典型的中國地形的縮影，即：西北高，東南低。橋西區(qū)交通便利，隨著西壩崗路、明德北路、祭風(fēng)臺街、西苑路、古宏大街等城市道路全部拓寬改造，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)進一步完善，基本形成了主城區(qū)與西外環(huán)、北外環(huán)等城市快速路相互通，城市快速路與張石、丹拉等高速公路相連接，區(qū)內(nèi)任意節(jié)點均可在15分鐘內(nèi)駛?cè)敫咚俟返穆肪W(wǎng)框架。小白山安家溝西太平山人民公園橋西區(qū)基本概況自然地理環(huán)境小白山安家溝西太平山人民公園橋西區(qū)經(jīng)濟發(fā)展橋西區(qū)以發(fā)揮自身老城區(qū)成熟配套及文化景觀優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)帶動自身原有工業(yè)，以第二、三產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟。培強商貿(mào)物流業(yè)。培強壯大工業(yè)。發(fā)展文化旅游業(yè)。橋西區(qū)經(jīng)濟發(fā)展橋西區(qū)以發(fā)揮自身老城區(qū)成熟配套及文化景觀優(yōu)勢為橋西區(qū)交通資源項目周邊的207國道及413省道貫通南北八省，連接萬全縣，城際公路縱橫發(fā)達。207國道是在中國的一條國道，起點為內(nèi)蒙古錫林浩特市，終點為廣東徐聞縣海安鎮(zhèn)，全程3738千米。經(jīng)過內(nèi)蒙古、河北、山西、河南、湖北、湖南、廣西和廣東8個省份。413省道連接張家口與西北部資源豐富的萬全縣。萬全縣橋西區(qū)交通資源項目周邊的207國道及413省道貫通南北八省，區(qū)域不可復(fù)制的多種優(yōu)勢成就了極大的區(qū)域競爭力及發(fā)展?jié)摿?。區(qū)位特質(zhì)對于項目整體定位與形象塑造也有借鑒意義。從張家口經(jīng)濟發(fā)展水平及市場發(fā)展情況分析，張家口房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段。從區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展情況分析，橋西區(qū)為政府所在區(qū)，擁有區(qū)位、配套、景觀、文化方面的絕對優(yōu)勢。區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域不可復(fù)制的多種優(yōu)勢成就了極大的區(qū)域競爭力及發(fā)展?jié)摿?。區(qū)位區(qū)域競爭情況分析區(qū)域競爭情況分析29區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)，區(qū)域主要產(chǎn)品為多層及高層產(chǎn)品，土地資源有限放量逐減，均價水平在4100元/平米之間，主要承接區(qū)域中高端客群。橋東區(qū)：屬于張家口老城區(qū)，處于張家口繁華地帶，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高端客群，主要產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品均價區(qū)間分布較大，融辰莊園為張家口最高價項目，均價在4250元/平米左右高新區(qū)：屬于新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域整體配套尚不成熟，屬于待發(fā)展區(qū)域，主要產(chǎn)品為高層，承接市區(qū)及外縣客群，均價水平在4385/平米左右。橋西區(qū)為張家口市老城區(qū)，有很強的文化底蘊和城市基礎(chǔ)。各項目以傳統(tǒng)開發(fā)模式為主，差異性不大，缺乏絕對領(lǐng)袖。區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)域房地產(chǎn)板塊對比分析橋西區(qū)優(yōu)勢與劣勢并存，如何利用老城區(qū)的優(yōu)勢，塑造“老城新區(qū)”的項目形象，彰顯項目高度帶動圈層價值成為項目營銷的重中之重。區(qū)域房地產(chǎn)板塊對比分析橋西區(qū)優(yōu)勢與劣勢并存，如何利用老城區(qū)的橋西區(qū)市場分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張家口歷史最悠久的老城區(qū)，擁有得天獨厚的文化底蘊，適合項目品牌形象的塑造。區(qū)內(nèi)競品項目差異不明顯，同質(zhì)化嚴重。隨著西澤園、同人創(chuàng)業(yè)園等略有現(xiàn)代風(fēng)格的項目引入，橋西區(qū)區(qū)內(nèi)競爭日益激烈。橋西區(qū)作為張家口歷史悠久的老城區(qū)，具有得天獨厚的文化底蘊；城區(qū)內(nèi)部樓盤因循守舊，造就了區(qū)域不可比擬的突破性發(fā)展優(yōu)勢。

本項目的主要競爭對手主要聚集中于橋西板塊之中。西澤園遠大盛和苑左庭右院天寶中苑華新園廣益綠景逸苑美居麗景園弘鼎莊園橋西區(qū)市場分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張家口歷史最悠久的老城橋西區(qū)主要項目及分析首先從建筑類型上來看，目前區(qū)域內(nèi)以多層、高層為主，別墅項目僅有兩處，占總體樓盤數(shù)量的20%。從價格上來看，橋西區(qū)樓盤價格差別幅度較大，大部分樓盤均價在4000～4500元左右，目前區(qū)域項目以從老舊模式向現(xiàn)代式轉(zhuǎn)化，逐漸出現(xiàn)高檔樓盤，以后區(qū)域會逐步走精品路線，區(qū)域樓盤的質(zhì)量會不斷提高；從賣點上來看，區(qū)域內(nèi)部山水風(fēng)景的優(yōu)勢條件是眾多項目的主要賣點，另部分項目依靠自身樓間距、綠化率、景觀資源、產(chǎn)品質(zhì)量及物業(yè)水準體現(xiàn)自身賣點，整體賣點附加值少。橋西區(qū)主要項目及分析首先從建筑類型上來看，目前區(qū)域內(nèi)以多層、重點案例解析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)開發(fā)商：張家口長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：75畝總建筑面積：7.5萬平米容積率：1.5建筑類型：多層板樓均價：4500元/㎡橋西區(qū)稀缺多層建筑，成熟配套，產(chǎn)品線多樣。重點案例解析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)橋西區(qū)稀缺多層建重點案例解析——弘鼎莊園地址：張家口市橋西區(qū)賜兒山大街開發(fā)商：張家口弘鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類型：多層、高層、別墅綠化率：58.2%周邊配套：超市發(fā)，省二級醫(yī)院：第一醫(yī)院，二中、四種近在咫尺。金鼎商貿(mào)城，家具城，西豁子小學(xué)，而且緊鄰西壩崗餐飲娛樂一條街。均價：

3700~3800元/㎡

高端形象樓盤，星級物業(yè)服務(wù)，超大樓間距，區(qū)內(nèi)配套完善。重點案例解析——弘鼎莊園地址：張家口市橋西區(qū)賜兒山大街高端重點案例解析——左庭右院地址：張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角開發(fā)商：張家口市建榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：143畝總建筑面積：142450平方米容積率：1.5建筑類型：多層，小高層，別墅均價：2700元/㎡低密度帶別墅社區(qū)，高戶型舒適度，高綠化率，現(xiàn)代建筑風(fēng)格。重點案例解析——左庭右院地址：張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角低重點案例解析——西澤園地址：橋西區(qū)西苑北路與建設(shè)西街交匯處西行200米開發(fā)商：河北康泰爾房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司總占地面積：330畝總建筑面積：35萬平方米商業(yè)面積：1.3萬平方米容積率：1.6建筑類型：多層高層均價：4500元/㎡橋西現(xiàn)房，小區(qū)規(guī)模大，交通便利，緊鄰4中。重點案例解析——西澤園地址：橋西區(qū)西苑北路與建設(shè)西街交匯處西重點案例解析——華新園地址：清水河與緯三路交叉口東３００米開發(fā)商：河北東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：500畝總建筑面積：45萬平方米容積率：1.35建筑類型：多層高層均價：多層4500元/㎡

小高層4300元/平米

準現(xiàn)房優(yōu)勢區(qū)位，低密社區(qū)，大型高品質(zhì)住宅。重點案例解析——華新園地址：清水河與緯三路交叉口東３００米重點案例解析——同人創(chuàng)業(yè)園地址：張家口市西苑中路5號開發(fā)商：河北廣立房地產(chǎn)開發(fā)集團股份有限公司總占地面積：4.58公頃總建筑面積：12.85萬平方米商業(yè)面積：30萬平方米建筑類型：高層容積率：2.35綠地率：33.5％均價：3600~3700元/㎡橋西區(qū)高品質(zhì)樓盤，中心地段，交通、配套優(yōu)質(zhì)，依山臨水環(huán)境美，健康生態(tài)小區(qū)。重點案例解析——同人創(chuàng)業(yè)園地址：張家口市西苑中路5號橋西區(qū)高重點案例解析——遠大盛和苑地址：橋西區(qū)西苑路21號.原拖車總廠西宿舍區(qū)開發(fā)商：張家口遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：90畝總建筑面積：200000㎡容積率：3.3建筑類型：小高層、高層均價：4200~4300元/㎡超高綠化率，高端配套，景觀住宅。重點案例解析——遠大盛和苑地址：橋西區(qū)西苑路21號.原拖車總競品解析

同質(zhì)同區(qū)競品多借用自然區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)位配套，缺乏高端小區(qū)和附加值賣點。

競品解析同質(zhì)同區(qū)競品多借用自然區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)位配套，缺乏高端橋西區(qū)市場分析總結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品房以多層、高層為主，部分項目有別墅產(chǎn)品。建筑風(fēng)格簡潔現(xiàn)代。【戶型】本區(qū)域項目定位中高端，產(chǎn)品線豐富，一居、二居、三居產(chǎn)品俱全。主力戶型為兩居60~90㎡，三居90-110㎡?！究腿骸吭摪鍓K土地逐漸飽和，區(qū)域內(nèi)在售項目逐漸減少，客群多為改善型二次置業(yè)。市區(qū)內(nèi)中高端客群及周邊縣城客群居多。【價格】區(qū)內(nèi)項目價格差異幅度較大，主要競品價格在3800~4500元/㎡左右?！緺I銷】區(qū)域項目銷售情況尚佳，廣告運用較全面但整體營銷水平較低，具有很大的可超越空間。橋西區(qū)市場分析總結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品房以多層、高層為主，部分營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷項目分析項目分析44區(qū)位認知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟圈區(qū)內(nèi)主要進行城中村改造，工業(yè)用地置換及淺山區(qū)開發(fā)。，主要倡導(dǎo)低密度、低強度的開發(fā)控制原則。區(qū)域用地主要以住宅用地和綠地規(guī)劃為主，適宜人居京津經(jīng)濟圈上，低密度開發(fā)規(guī)劃，怡居區(qū)域區(qū)位認知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟圈區(qū)內(nèi)主要進行城中村改造，工業(yè)區(qū)域歷史文化認知小白山自古為橋西區(qū)的社會文化中心，上風(fēng)上水群山環(huán)繞，為橋西區(qū)乃至張家口絕佳的風(fēng)水寶地。張庫大道小白山風(fēng)景區(qū)水母宮長城張庫大道：擁有“北方絲綢之路”之稱的古商道，被譽為“草原絲綢之路”和“草原茶葉之路”。小白山：總面積2000畝。景區(qū)內(nèi)有云杉、油松、側(cè)柏、落葉松18個品種的喬灌木66851株。水母宮：省級大型綜合風(fēng)景區(qū)。迄今已有二百年的歷史。占地4800畝，其四周榆柳環(huán)合，松青柏翠，草木繁茂，因此也稱為森林公園。

區(qū)域歷史文化認知小白山自古為橋西區(qū)的社會文化中心，上風(fēng)上水群區(qū)域交通認知本案張石高速公路國道207省道242張承高速公路國道、省道、市政干道密布，接連橋東區(qū)、高新區(qū)以及周邊縣區(qū)和周邊市、省1小時至蒙古，2小時至江西；15分鐘至橋東區(qū)，30分鐘至崇禮縣、張北縣，2小時至沽源縣。區(qū)域交通認知本案張石高速公路國道207省道242張承高速公路區(qū)域配套認知繼續(xù)教育學(xué)院二中七色光幼兒園心心幼兒園燕興幼兒園橋西區(qū)利民小學(xué)北方科技學(xué)校職工大學(xué)張家口教育學(xué)院張家口市委黨校教育配套圖書館橋西區(qū)衛(wèi)生局張家口市檢察院市口腔醫(yī)院市第一醫(yī)院市政配套紅馬商貿(mào)百信麗家建材城美居家居廣場金鼎世紀城商業(yè)配套近橋西區(qū)CBD，市政、教育、商業(yè)配套豐富，滿足客戶日常居住需求橋西區(qū)CBD體育館區(qū)域配套認知繼續(xù)教育學(xué)院二中七色光幼兒園心心幼兒園燕興幼兒園區(qū)域自然資源認知山區(qū)生態(tài)文化帶生態(tài)文化區(qū)本案魚兒山東太平山長城西太平山公園西太平山安家溝生態(tài)區(qū)地下長城水母宮云泉山賜兒山香爐山項目位于華北區(qū)域山區(qū)生態(tài)文化帶與張家口生態(tài)文化區(qū)的重疊地帶，雙重資源共享區(qū)區(qū)域自然資源認知山區(qū)生態(tài)文化帶生態(tài)文化區(qū)本案魚兒山東太平山長項目洋房基礎(chǔ)指標201202203204205206207208209210212211216215214213217總占地面積：61802㎡總建筑面積：148200㎡建筑密度：17%容積率：1.8綠化率：33%項目洋房基礎(chǔ)指標2012022032042052062072項目規(guī)劃整體規(guī)劃尊重自然，依山而生，有效的利用原生態(tài)山體資源，達到戶戶觀景、戶戶通風(fēng)項目規(guī)劃整體規(guī)劃尊重自然，依山而生，有效的利用原生態(tài)山體資源產(chǎn)品規(guī)劃9—17層小高層設(shè)計，全板式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，大氣典雅產(chǎn)品規(guī)劃9—17層小高層設(shè)計，全板式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，大氣綠色建筑規(guī)劃綠色建筑節(jié)能體系部分利用太陽能景觀照明及景觀水能，利用太陽能提供住宅建筑24小時熱水節(jié)水體系水資源循環(huán)使用，小區(qū)采用中水系統(tǒng)，雨水利用系統(tǒng)智能化數(shù)字社區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、小區(qū)室外音樂播放系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、有限電視系統(tǒng)、電話、寬帶系統(tǒng)、三表遠傳系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、樓宇自控及系統(tǒng)集成。室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)24小時熱水、同層排水、地面增加隔音墊、設(shè)置房間中央吸塵系統(tǒng)。雨水收集尊重自然、尊重客戶，造綠色、健康、人文的建筑綠色建筑規(guī)劃綠色建筑節(jié)能體系部分利用太陽能景觀照明及景觀水能園林規(guī)劃西太平山小白山外景：小白山山腳下，北望西太平山風(fēng)景區(qū)風(fēng)情商業(yè)街西沙河中心景觀軸組團園林山體景觀內(nèi)景：一軸兩帶三山兩組團自然資源景觀搭配人工園林景觀，以達到內(nèi)外景觀交融的景觀效果園林規(guī)劃西太平山小白山外景：小白山山腳下，北望西太平山風(fēng)景區(qū)戶型規(guī)劃一梯二戶、二梯二戶，南北通透。114—151㎡闊景橫廳，客廳南北對流戶型規(guī)劃一梯二戶、二梯二戶，南北通透。114—151㎡闊景橫項目配套規(guī)劃2500㎡會所，從容開啟山居生活6.8萬㎡商業(yè)配套，真正達到繁華與寧靜皆可得2500㎡怡山會館，6.8萬㎡商業(yè)配套，張家口最大的獨一無二的休閑勝地項目配套規(guī)劃2500㎡會所，從容開啟山居生活6.8萬㎡商業(yè)配物業(yè)服務(wù)張家口獨家引進“五星級酒店物業(yè)服務(wù)體系”，讓客戶享受真正的奢享“一小時”回應(yīng)服務(wù)客戶的投訴、問題、反饋保證在一小時內(nèi)給予回應(yīng)和解決。大堂管家制度每棟入戶大堂設(shè)置一名專屬的管家，及時解決客戶問題。節(jié)日服務(wù)節(jié)日為入住客戶送節(jié)日賀卡、對聯(lián)、燈籠等節(jié)日禮品。影子式的服務(wù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置報警系統(tǒng)，讓客戶隨時隨地感覺安全。最安全的小區(qū)聘期退伍軍人成立安保團隊。全天24小時實行巡更制度，確保住戶安全。最尊貴的小區(qū)按五星級標準服務(wù)客戶，讓住戶真正享受最尊崇的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)張家口獨家引進“五星級酒店物業(yè)服務(wù)體系”，讓客戶享受項目價值總結(jié)一、項目位于京津經(jīng)濟圈上、政府重點打造低密度怡居住宅區(qū)內(nèi)；二、區(qū)域歷史悠久，文化底蘊深厚，為張家口市歷史人文發(fā)祥地；三、項目位于張家口北大門，附近國道207、省道242以及張石、張承高速公路。輕松享受多重城市資源。四、項目近橋西CBD，位于華北山區(qū)文化生態(tài)景觀帶和張家口生態(tài)區(qū)重疊地帶。真正做到繁華與寧靜皆可得；五、項目為低密度、高綠化率、多物業(yè)類型的生態(tài)宜居小區(qū)；六、項目采用綠色建筑規(guī)劃理念，全面引進先進的技術(shù)打造健康的、綠色的、人文的科技小區(qū)；七、園林規(guī)劃通過山地的保留改造和人工環(huán)境的再創(chuàng)造，在區(qū)域內(nèi)部增加多層次多功能的景觀元素，以達到內(nèi)外交融的景觀效果；八、項目產(chǎn)品為一梯二戶、二梯二戶，南北通透大宅。114—151㎡闊景橫廳，客廳南北對流；九、2500㎡怡山會館，6.8萬㎡商業(yè)配套，張家口最大的獨一無二的休閑勝地；十、張家口獨家“五星級酒店物業(yè)服務(wù)體系”，打造張家口最高端山居豪宅。項目價值總結(jié)一、項目位于京津經(jīng)濟圈上、政府重點打造低密度怡居區(qū)域客群研究分析區(qū)域客群研究分析59客戶信息資源來源于京潤·現(xiàn)代城來電來訪客戶，其中來電客戶1280組，來訪客戶1114組客戶信息資源來源于京潤·現(xiàn)代城來電來訪客戶，其中來電客戶12置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)分析四居置業(yè)次數(shù)分析二居產(chǎn)品多為首次置業(yè)，中小戶型的置業(yè)客群還是首次置業(yè)客群，大面積戶型的置業(yè)客群多位改善客群置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)分析二居置業(yè)次數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)分析四居客戶區(qū)域及接受單價客戶主要來源于本市，其中部分客戶來源于北京、天津、安徽、武漢等地；同時還有部分來源于宣武、張北、和沽源等縣市。客戶能接受的單價為3500—3900元/㎡?？蛻魠^(qū)域及接受單價客戶主要來源于本市，其中部分客戶來源于北京購房用途主要購房用途為自住及改善性的需求，一居中包含較多的為投資的用途，其他居室投資性購房需求比重較小一居購房用途分析二居購房用途分析三居購房用途分析四居購房用途分析購房用途主要購房用途為自住及改善性的需求，一居中包含較多的為建筑類型一居建筑類型分析二居建筑類型分析三居建筑類型分析四居建筑類型分析多層是客戶最為青睞的產(chǎn)品，主要與張家口的客群心里有密切關(guān)系，伴隨區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，小高層、高層認可度也將進一步提升建筑類型一居建筑類型分析二居建筑類型分析三居建筑類型分析四居購房考慮因素從客戶購房考慮因素分析，主要關(guān)注點是項目價格及交通、配套，區(qū)域發(fā)展前景也成為客戶重點考慮的因素之一客戶購房考慮因素購房考慮因素從客戶購房考慮因素分析，主要關(guān)注點是項目價格及交需求面積一居需求面積分析二居需求面積分析三居需求面積分析四居需求面積分析核心需求面積為經(jīng)濟型戶型，特別是70～90平米產(chǎn)品及91～120平米產(chǎn)品是核心主流需求面積需求面積一居需求面積分析二居需求面積分析三居需求面積分析四居信息渠道客戶信息接收渠道最核心的接收渠道為售樓中心及報紙，因此現(xiàn)場售樓處及體驗區(qū)的打造及報廣的投放成為營銷活動的關(guān)鍵信息渠道客戶信息接收渠道最核心的接收渠道為售樓中心及報紙，因客群調(diào)查研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)客群，項目在營銷過程中要加強對于主要置業(yè)客群的引導(dǎo)，核心推廣語也應(yīng)突出。【購房用途】針對主要是自住的需求，在產(chǎn)品打造中要加強實用性，對戶型及產(chǎn)品重點把握?！窘ㄖ愋汀考訌娡饬⒚嬗貌募绊椖康恼w外觀?！究紤]要素】對價格及區(qū)域發(fā)展，區(qū)域交通進行重點推廣?！究蛻魜碓醇敖邮諉蝺r】客戶主要來源于本市區(qū)域及北京區(qū)域。因為本項目不具備高新區(qū)的交通優(yōu)勢，故本項目的主要客群應(yīng)為本市及周邊縣區(qū)客戶。在價格策略方面應(yīng)該采取低開高走的價格策略。【需求面積】以經(jīng)濟型戶型為主力，以70～90平米及110～120平米戶型為主力。【信息渠道】最核心的接收渠道為售樓中心及報紙，因此現(xiàn)場售樓處及體驗區(qū)的打造及報廣的投放成為營銷活動的關(guān)鍵?？腿赫{(diào)查研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)目標客群細分投資客：對物業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗，深諳各種投資渠道，懂分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險，信息靈通；張家口當(dāng)?shù)馗纳浦脴I(yè)者：當(dāng)?shù)叵鄬?jīng)濟實力較好的客群，需要另覓住處提升居住環(huán)境；父母為子女首次置業(yè)：子女成年又無自己的房子，但需要自己的天地，父母掏錢購置；本地事業(yè)單位的員工：單位福利好，同時也會打一些投資打算；在外地工作的張家口人：不一定要住在那里，但按照祖輩的規(guī)矩，在家鄉(xiāng)一定要有自己的房子；北京積蓄退休干部：有時間，有精力，文化較高，希望晚年享受生活；北京企業(yè)主管理階層：對生意應(yīng)酬深感疲憊，希望可以經(jīng)常去與工作無關(guān)的地方休假。投資客（約占5%）本地客戶（約占80%）異地客戶（約占15%）目標客群細分投資客：對物業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗，深人們在緊張而繁忙的快節(jié)奏生活中，深受諸多壓力，頗感身心疲憊。越來越多的人們渴望沖破壓力，還自己一份健康的人生。最佳選擇就是走出閣樓，回歸自然，帶上家人，邀上好友到郊外去，到山上去，回到自然的懷抱……讓自己松弛身心告別繁華的都市，歇息往日的忙碌，濾掉心中的煩惱，緩解緊張的情緒，在隨意間盡享自然之美，在自然中體會人倫親情，享受生活。目標客群對于本案而言，可以找到：釋放身心、尋求解脫、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、趣味人生目標客群細分人們在緊張而繁忙的快節(jié)奏生活中，深受諸多壓力，頗感身心疲憊。客戶圈層鎖定第一客戶圈層：張家口市橋西區(qū)、市內(nèi)本地客戶（企業(yè)高管、政府官員）第二客戶圈層：萬全縣、張北縣、懷安縣、宣化區(qū)、崇禮縣客戶（商人、政企業(yè)高管）第三客戶圈層：張家口邊緣縣區(qū)及北京、天津等外地潛在客戶客戶圈層鎖定第一客戶圈層：第二客戶圈層：第三客戶圈層：項目定位項目定位72項目賣點整合項目賣點整合項目物理屬性張家口唯一原生態(tài)人文山居豪宅項目在張家口的獨特性項目生態(tài)、自然的物理屬性項目擁有深厚的人文歷史淵源項目的落腳點為山居的高品質(zhì)豪宅項目物理屬性張家口唯一原生態(tài)人文山居豪宅項目在張家口的獨特性項目形象屬性多數(shù)人的夢想·少數(shù)人才能擁有項目形象屬性多數(shù)人的夢想·少數(shù)人才能擁有項目形象演繹多數(shù)人的夢想愛馬仕邁巴赫市值5萬—200萬RMB市值1300萬RMB少數(shù)人才能擁有維多利亞西班牙國王項目形象演繹多數(shù)人的夢想愛馬仕邁巴赫市值5萬—200萬RMB我們有驚世的山景景觀我們有張家口最大休閑會所我們的業(yè)主不僅是行業(yè)的領(lǐng)袖,更應(yīng)是頂級生活方式的領(lǐng)航者。我們項目正是為這一部分塔尖人士打造！我們有驚世的山景景觀營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷XXXX年2月24日北京城鄉(xiāng)世紀廣場公寓營銷報告課件加強客戶管理做足展示與體驗樹立高端品牌形象D、全程跟蹤，提供高品質(zhì)營銷服務(wù)；E、建立“怡山會”客戶平臺，及時跟蹤服務(wù)；A、樹立高端樓盤形象，形成品牌聲譽，引領(lǐng)市場；F、建立客戶分級，差別對待，爭取快速回款；G、做足項目展示，增加體驗點，強調(diào)產(chǎn)品帶給客戶的生活品質(zhì)感。H、強化物業(yè)管理服務(wù)，突出后期維護；差異推盤C、根據(jù)低開高走的價格策略推售差異化產(chǎn)品；B、集中開盤，價格遞增，穩(wěn)步升級、打造高端產(chǎn)品；高形象、控總價、異推盤、強管理、重展示營銷總綱加強客戶管理做足展示與體驗樹立高端品牌形象D、全程跟蹤，提供推廣節(jié)點控制9月11月10月12月10月7日項目開盤年底項目完成5000萬任務(wù)強銷期持續(xù)期售樓處入場熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、活動先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售旺季，持續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合，密集炒作市場，如張家口晚報、張家口電視臺等橋西區(qū)歷史文化底蘊原生態(tài)資源高端山居豪宅形象橋西區(qū)經(jīng)濟文化配套稀有資源的占有項目賣點價值輸出體驗式山居生活山居生活暢想排卡誠意登記推廣節(jié)點控制9月11月10月12月10月7日項目開盤年底項目營銷執(zhí)行細案營銷執(zhí)行細案82推廣策略展示策略推盤策略價格策略推廣策略展示策略推盤策略價格策略推廣策略展示策略推盤策略價格策略推廣策略展示策略推盤策略價格策略明暗兩線，雙輔雙成明線—前期為產(chǎn)品形象，后期為產(chǎn)品信息：前期以項目高端形象入市，在客戶心中形成高端山居豪宅形象，后期以項目的產(chǎn)品實際賣點為主訴求，涵蓋前期分析歸納所得出的項目“價值體系”，以多元化、多維度的硬性發(fā)布為主訴求渠道，如報廣、雜志、路牌、印刷物料、網(wǎng)絡(luò)硬廣、網(wǎng)站等等。暗線—發(fā)展線—本案區(qū)域的未來發(fā)展及企業(yè)品牌力提升：除線上推廣外，還須通過行業(yè)推介、事件炒作、公關(guān)活動等進行線下營銷，多方位的積累客戶，同時讓客群對企業(yè)理念產(chǎn)生共鳴。暗線推廣主要以軟宣、訪談、新聞、事件、活動等為主。推廣原則明暗兩線，雙輔雙成明線—前期為產(chǎn)品形象，后期為產(chǎn)品信息：暗線“項目區(qū)域發(fā)展”+產(chǎn)品形象廣告引發(fā)社會話題由社會話題，落地項目自身項目多方優(yōu)勢呈現(xiàn)全方位、多維度的市場推廣攻勢啟動蓄水期成功完成后，正式亮相火爆銷售及客戶口碑再掀社會話題多區(qū)域，多角度，多層面的“百花齊放”，項目持續(xù)熱銷推廣步驟“項目區(qū)域發(fā)展”+產(chǎn)品形象廣告引發(fā)社會話題由社會話題，落地項報紙電視臺DM媒體策略：多面立體的媒體投放策略項目3個月營銷預(yù)算為：約為

50萬元（不包含現(xiàn)場包裝）傳播渠道選擇報電視臺D媒體策略：多面立體的媒體投放策略項目3個月營銷預(yù)算【STEP1:前期市場預(yù)熱】在張家口的主流媒體中，例如《張家口晚報》、張家口資訊網(wǎng)，開辟《區(qū)域》專欄，邀請政府、專家、學(xué)者、地產(chǎn)人士、社會領(lǐng)袖等人物撰寫文章，有傾向性的轉(zhuǎn)向?qū)椖績?yōu)勢的傳達與構(gòu)建。形式建議：——媒體專欄以紙媒、網(wǎng)絡(luò)（門戶網(wǎng)、地產(chǎn)網(wǎng)、地產(chǎn)論壇）等連載轉(zhuǎn)載。媒體建議：預(yù)熱期【STEP1:前期市場預(yù)熱】在張家口的主流媒體中，例如《張山居生態(tài)旅游節(jié)活動形式：項目周邊擁有豐富的旅游資源和歷史文化底蘊。建議在項目前期預(yù)熱階段，通過邀約前期誠意客戶和中廣信張家口資源客戶參加該活動。在參加活動中加深對項目周邊景觀資源的了解，同時在此活動中灌輸項目賣點?；顒訒r間：9月10、11活動地點：小白山風(fēng)景區(qū)、西太平山公園、天母宮、古長城等項目周邊景點山居生態(tài)旅游節(jié)活動形式：項目周邊擁有豐富的旅游資源和歷史文化高端客戶圈層活動活動形式：制作精美的項目PPT和樓書對相關(guān)高端客戶進行線下拓客工作?；顒忧芭c有關(guān)部門接洽，商定拓客形式。建議拓客方式為：上門向有關(guān)單位員工進行宣講、洽談團購及優(yōu)惠、在現(xiàn)場擺放或發(fā)送項目樓書與宣傳資料、購買相關(guān)單位客戶資源等合作方式?；顒訒r間：9月10——10月7日活動地點：張家口、周邊縣區(qū)各大銀行、醫(yī)院、酒店、車行、企事業(yè)單位高端客戶圈層活動活動形式：制作精美的項目PPT和樓書對相關(guān)高夙音傳奇——水上音樂節(jié)活動形式：大型音樂盛宴。依托項目內(nèi)部獨有的西沙河水景，邀請前期優(yōu)質(zhì)客戶及各線下渠道中的高檔次客戶資源前來參加。活動中設(shè)置自助晚宴/明星表演/水上音樂表演/炫麗激光舞等表演并在過程中不斷滲透項目優(yōu)勢及調(diào)性，適當(dāng)配合價格調(diào)整策略，將項目賣點潛移默化到優(yōu)質(zhì)客戶中去?；顒訒r間：9月17日晚周六（當(dāng)天開始排卡）活動地點：西沙河畔排卡優(yōu)惠：排卡預(yù)交1萬元誠意金，開盤當(dāng)天房款總價減2萬夙音傳奇——水上音樂節(jié)活動形式：大型音樂盛宴。依托項目內(nèi)部獨【STEP2:項目蓄客期】在成功的完成先期市場預(yù)熱之后，由于項目缺乏銷售證件，不能直接宣傳開盤信息及價格，因此需要快速的導(dǎo)入到對項目理念及產(chǎn)品的深入解讀階段，將輿論的熱議焦點及時的轉(zhuǎn)移到項目自身上來。軟宣+硬廣在項目的形象廣告發(fā)布的同時，連帶項目資料的深入解讀性的軟文和形象廣告一同發(fā)布，做到軟硬結(jié)合，既有形象的感召力又有理念的說服力。形式建議：訴求內(nèi)容：項目價值體系承載媒介：除之前媒體的延續(xù)外，另增戶外、網(wǎng)絡(luò)硬廣、現(xiàn)場包裝、銷售物料、報廣等。蓄客期【STEP2:項目蓄客期】在成功的完成先期市場預(yù)熱之后，由綠色生活——北京健康日活動形式：針對高端客戶普遍的健康危機以及常年缺乏對親情的維護特設(shè)置此活動?；顒犹峁┖廊A大巴由項目接待中心出發(fā)至北京慈銘體檢中心，向已購房的優(yōu)質(zhì)老業(yè)主及未購房的優(yōu)質(zhì)客戶群體提供每組兩人名額的體檢活動以及北京自助游活動。路途中利用車內(nèi)溫馨提示廣播、座椅插頁等輔助式軟廣進行項目賣點的宣傳。活動時間：9月24日周六活動地點：張家口——北京——張家口綠色生活——北京健康日活動形式：針對高端客戶普遍的健康危機以體驗綠色生活——第一季看房日活動形式：“耳聽為虛，眼見為實”，在前期市場受眾接受了項目的大量的信息之后，是時候揭開項目的“神秘面紗”了。項目開盤前一周只有產(chǎn)品才能客戶下定決心買單。項目主入口景觀及西沙河周邊景觀完成，邀請前期誠意客戶及政府官員、新聞媒體參與現(xiàn)場開幕儀式。活動時間：10月1日開始活動地點：項目現(xiàn)場體驗綠色生活——第一季看房日活動形式：“耳聽為虛，眼見為實”【STEP3:項目第一次開盤熱銷期】在該階段，項目的銷售證件審批完畢，項目開始進入到宣傳產(chǎn)品形象導(dǎo)入＋開盤信息釋放的階段。同時注意老客戶的維護，為第二次開盤做好準備。軟宣+硬廣與第一次項目蓄客期不同，本次蓄客期的整體宣傳力度將會進一步加強，視頻等宣傳物料會運用到項目之中，通過大面積的推廣宣傳為第二次開盤蓄客形式建議：訴求內(nèi)容：項目價值體系＋開盤信息承載媒介：除之前媒體的延續(xù)外，另增視頻、戶外、網(wǎng)絡(luò)硬廣、現(xiàn)場包裝、銷售物料、報廣等。熱銷期【STEP3:項目第一次開盤熱銷期】在該階段，項目的銷售證開盤活動——生態(tài)綠色生活正式開啟活動形式：針對已排卡客戶組織開盤選房工作。現(xiàn)場制造熱烈的選房氣氛，促使客戶成交?；顒訒r間：10月7日周六活動地點：未定開盤優(yōu)惠：開盤當(dāng)天排卡客戶房款總價立減2萬。一次性付款享98折，付款七成以上客戶可享99折優(yōu)惠。當(dāng)天新排卡客戶可同時享受以上優(yōu)惠。開盤活動——生態(tài)綠色生活正式開啟活動形式：針對已排卡客戶組織【STEP5:正常的地產(chǎn)銷售程序啟動】項目正式開盤之后，項目的銷售流程進入了平穩(wěn)持續(xù)的正常流程之中。通過有策略的多元化整合的宣傳通路進行市場推介。推廣方式【STEP5:正常的地產(chǎn)銷售程序啟動】項目正式開盤之后，項推廣策略展示策略推盤策略價格策略推廣策略展示策略推盤策略價格策略營造精細化高品質(zhì)產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實實在在感知未來生活。展示體系產(chǎn)品價值展示賣場氛圍展示關(guān)鍵物料展示沙盤模型南城規(guī)劃展示布品展示戶型資料售樓處包裝指示系統(tǒng)景觀呈現(xiàn)樣板間圍擋體驗營銷之賣場展示系統(tǒng)營造精細化高品質(zhì)產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實實在在感知未來生臨街展示區(qū)入口處及部分河景樣板間看房動線中心水景景觀臨街展示區(qū)入口處及部分河景樣板間看房動線中心水景景觀9月11月10月12月10月7日項目開盤年底項目完成5000萬任務(wù)強銷期持續(xù)期售樓處入場熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、活動先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售旺季，持續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合，密集炒作市場，如張家口晚報、張家口電視臺等現(xiàn)場臨街圍擋、看房通道臨街景觀212樣板房裝修主入口景觀及部分水景景觀前組團景觀210樣板房裝修中心水景景觀209樣板房裝修體驗區(qū)工期完成時間表9月11月10月12月10月7日項目開盤年底項目完成5000臨街展示區(qū)臨街景觀作為看房客戶的第一接觸點，一方面會第一時間給客戶留下良好印象，另一方面也可截留路過客戶。由于項目未來有臨街商鋪，故建議做大面積的草坪鋪植和低灌木草木和花卉。臨街展示區(qū)臨街景觀作為看房客戶的第一接觸點，一方面會第一時間主入口景觀入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感.入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強烈的空間.主入口景觀入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸水景景觀臨河景觀大道：發(fā)揮項目擁河的地理優(yōu)勢，延河岸建設(shè)一條景色優(yōu)美、綠植茂盛、體現(xiàn)河流特征，展示出城市高速發(fā)展面貌的濱河景觀大道。景觀大道的建設(shè)將對項目整體形象的提升產(chǎn)生巨大的推動作用。水景景觀臨河景觀大道：看樓通道打造曲徑幽深的看樓通道，注重運用大量成熟的花卉和坡地處理看樓通道打造曲徑幽深的看樓通道，注重運用大量成熟的花卉和坡地組團景觀打造節(jié)點與原則：把情趣水池水面放大作為中心景觀；樓宇前進行集中綠化來緩解視覺的壓迫感；搭配小品、亭榭與休閑設(shè)施，營造出穿行在公園之中的節(jié)奏。組團景觀打造節(jié)點與原則：樣板間樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導(dǎo)停車場——與樣板間之間的綠化帶參觀交通工具——紐帶樣板間入口——營造未來環(huán)境看房通道——利用資源，曲徑通幽導(dǎo)視系統(tǒng)——攔截將樣板間配合外圍包裝及宣傳緊密結(jié)合起來，真正實現(xiàn)樣板區(qū)的體驗作用樣板間樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導(dǎo)停車場——與樣板間樣板間裝修風(fēng)格建議樣板房裝修風(fēng)格為新古典主義、現(xiàn)代簡歐及美國鄉(xiāng)村風(fēng)格。樣板間裝修風(fēng)格建議樣板房裝修風(fēng)格為新古典主義、現(xiàn)代簡歐及美國樣板間細節(jié)打造燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)尊貴、知性感樣板間細節(jié)打造燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)尊貴、知樣板間個性化標簽樣板間個性化標簽樣板間導(dǎo)視樣板間導(dǎo)視包括如下：樣板間引導(dǎo)標識；樣板間戶型圖；樣板間裝修材料及注意事項；提醒客戶的相關(guān)標識；整體展示應(yīng)當(dāng)醒目，簡約，明確；樣板間導(dǎo)視樣板間導(dǎo)視包括如下：為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景園林示范區(qū)園林細節(jié)使用出眾，軟景、硬景搭配使用為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景園林示范區(qū)園林細節(jié)使用出五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的不死花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受園林示范區(qū)四季入春，每個季節(jié)不同的綠植覆蓋五重景觀一角：隨處可見的不死花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔園林示范區(qū)坡地使用彰顯品質(zhì)感，景觀錯落有致園林示范區(qū)坡地使用彰顯品質(zhì)感，景觀錯落有致紫色花海和白樺形成鮮明的對比示范區(qū)行道樹周圍園林示范區(qū)園林色彩搭配相得益彰，感受不同顏色的沖擊紫色花海和白樺形成鮮明的對比示范區(qū)行道樹周圍園林示范區(qū)園林色善于運用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫園林示范區(qū)善于運用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我園林示范區(qū)全程關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)推廣策略展示策略推盤策略價格策略推廣策略展示策略推盤策略價格策略推盤策略保證蓄客，穩(wěn)步推售每期開盤保證蓄客量至少達到房源總量的1.5倍，從而實現(xiàn)開盤后即去化的銷售目標價格成長與產(chǎn)品升級同步每期開盤價格提升的同時推出升級產(chǎn)品，保證價質(zhì)匹配，為價格提升提供支撐整體節(jié)奏前緊后松由于2011年整體去化要求基本實現(xiàn)100％的消化率，前期大比例去化有利于完成銷售回款任務(wù)推盤策略保證蓄客，穩(wěn)步推售9月10月11月前期蓄客主推210#212#推盤順序加推209#9月10月11月前期蓄客主推210#推盤順序加推209#209一梯二戶AB210二梯二戶ABAB212一梯二戶DEDE推盤順序A211一梯五戶A209AB210ABAB212DEDE推盤順序A211A推廣策略展示策略推盤策略價格策略推廣策略展示策略推盤策略價格策略價格策略低開高走，總價控制——逐次提升，區(qū)隔對手項目本身大盤規(guī)劃與前期資金回籠需要，支撐先期價格低開；注意價格提升的比重，使項目在拔高項目形象同時控制總價；以回款為第一要務(wù)——堅持現(xiàn)有折扣，促進一次性付款及高比例付款

本案的現(xiàn)金流要求較高，2011年資金回籠5000萬元，使用折扣策略促進支付力度保證項目回款。同步客群——定價權(quán)適度轉(zhuǎn)移至客戶處客戶積累階段——首次開盤前一個半月開始蓄客，同時依據(jù)張家口市場擬定合適的價格區(qū)間，針對不同開盤時間擬定價格，蓄客后告知客戶價格區(qū)間；價格摸底階段——入場蓄客后至9月底，持續(xù)摸底客戶心理價位；價格驗證階段——10月1日第一版價格制定后，銷售人員摸底客戶反應(yīng)；價格確認階段——10月5日公布價格，10月6日確定最終開盤價格；——保證項目初次開盤熱銷價格策略低開高走，總價控制——逐次提升，區(qū)隔對手價格成長曲線開盤舊價格遵循以新帶舊成長路徑價格運動線路加推低價入市新拉高價格第一階段第二階段第三階段預(yù)計開盤均價3800元/平米價格提升，每期上漲加推舊新拉高價格價格成長曲線開盤舊價格遵循以新帶舊成長路徑價格運動線路加推低折扣安排思考一個問題：在預(yù)估今年政策收緊的情況下，如何利用折扣來吸引客戶盡可能的使用全款支付方式，達到最快回款速度。我們建議，折扣設(shè)計與客戶客戶成交均進行分區(qū)管理。折扣區(qū)分對待：全款客戶享受折扣力度，并優(yōu)先選房。貸款客戶無折扣無優(yōu)先權(quán)。折扣安排思考一個問題：我們建議，折扣設(shè)計與客戶客戶成交均進行中廣信銷售團隊中廣信銷售團隊126及時有效的組織管理以人為本的隊伍建設(shè)循序漸進的目標管理獨樹一幟的銷售理念中廣信銷售管理淡市之下，要改變以往銷售人員單兵作戰(zhàn)的模式，形成小團隊作戰(zhàn)、銷售與策劃作戰(zhàn)、二級與三級作戰(zhàn)的“團隊作戰(zhàn)模式”，同時不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，增加獎勵以鼓舞士氣。銷售管理及時有效的組織管理以人為本的隊伍建設(shè)循序漸進的目標管理獨樹銷售人員培訓(xùn)計劃實戰(zhàn)演練沙盤模型講解演練/周邊配套講解演練/弧形優(yōu)勢分析演練/園林講解演練/樣板間講解完備的培訓(xùn)課程體系人員素質(zhì)培訓(xùn)/客戶服務(wù)培訓(xùn)/行業(yè)認知培訓(xùn)/業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)/成單技巧培訓(xùn)沉淀案例培訓(xùn)體系銷售人員獎勵計劃晉升通道銷售代表評級/項目經(jīng)理競聘薪酬及保障體系行業(yè)競爭力的薪酬體系，福利待遇完善其他激勵方式賽季安排/最佳產(chǎn)能獎（金銀牌獎）/最佳業(yè)績獎/職業(yè)經(jīng)理人獎/投稿/優(yōu)秀員工獎新人進步獎中廣信以人為本的隊伍建設(shè)銷售管理銷售人員培訓(xùn)計劃實戰(zhàn)演練銷售人員獎勵計劃晉升通道中廣信以人為中廣信及時有效的組織管理銷售管理中廣信及時有效的組織管理銷售管理銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽區(qū)宣傳物料實景體驗人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機制開發(fā)商溝通機制銷售支持開發(fā)商基本已完成完善的銷售體系銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽區(qū)宣傳物料多媒體實景體驗人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機制開發(fā)商溝通機制銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤設(shè)立多團隊互動競爭架構(gòu)決策組營銷總監(jiān)策劃總監(jiān)銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主管1銷售主管2置業(yè)顧問1置業(yè)顧問1置業(yè)顧問2置業(yè)顧問2策劃經(jīng)理高級策劃師策劃執(zhí)行現(xiàn)場管理設(shè)立多團隊互動競爭架構(gòu)決策組營銷總監(jiān)策劃總監(jiān)銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理管理制度管理制度多媒體系統(tǒng)接待流程多媒體系統(tǒng)接待流程銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽區(qū)宣傳物料多媒體實景體驗人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機制開發(fā)商溝通機制銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤人員規(guī)范化管理——銷售規(guī)范人員規(guī)范化管理——銷售規(guī)范人員規(guī)范化管理——投訴處理人員規(guī)范化管理——投訴處理提高客戶滿意度——溫馨速遞提高客戶滿意度——溫馨速遞提高客戶滿意度——成交客戶回訪提高客戶滿意度——成交客戶回訪提高客戶滿意度——未成交客戶回訪提高客戶滿意度——未成交客戶回訪提高客戶滿意度——建立客戶檔案提高客戶滿意度——建立客戶檔案樹立企業(yè)良好形象及口碑，提高客戶忠誠度，創(chuàng)造再次購買或推薦購買的可能。后期客戶維護樹立企業(yè)良好形象及口碑，提高客戶忠誠度，創(chuàng)造再次購買或推薦購客戶接見流程保安預(yù)接待，對講機及時通知銷售人員，引導(dǎo)交接給銷售人員，給客戶尊貴感門口迎接，及時周到先視聽室樹形象，再模型區(qū)了解整體項目，最后洽談區(qū)詳細介紹過程中酒水單服務(wù)、貴賓室氛圍，營造高檔感覺期間服務(wù)人員服務(wù)優(yōu)雅大方，銷售介紹清晰周到，各處細節(jié)感受打動最后示范區(qū)專業(yè)人員介紹，拿取資料送客細節(jié)營造氛圍服務(wù)成就尊貴合同、貸款方便快捷，售后服務(wù)周到細致客戶接見流程保安預(yù)接待，對講機及時通知銷售人員，引導(dǎo)交接給銷銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤、視聽區(qū)宣傳物料多媒體實景體驗人員規(guī)范化管理提高客戶滿意度后期客戶維護組織架構(gòu)管理制度接待流程培訓(xùn)方案客戶溝通機制開發(fā)商溝通機制銷售管理現(xiàn)場管理溝通機制銷售支持客戶服務(wù)樣板間工藝展示墻沙盤客戶溝通機制客戶溝通機制開發(fā)商溝通機制開發(fā)商溝通機制ENDEND中廣信愿與您一同守候，見證輝煌！2022年12月16日ENDEND中廣信愿與您一同守候，見證輝煌！2022年12月演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！謹呈：張家口紅太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：張家口紅太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目標回顧2011實現(xiàn)回款5000萬元項目預(yù)計開盤時間為2011年10月7日，意味著3個月至少銷售5000萬，156套房的銷售業(yè)績，需要：月均銷售額達到1667萬元；月均銷售套數(shù)約52套；目標回顧2011實現(xiàn)回款5000萬元項目預(yù)計開盤時間為201營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷宏觀市場整體分析宏觀市場整體分析1532010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場，樓市主旋律從“新國十條”細則版向強化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強，頻率極高。伴隨“新國十條”出臺，相關(guān)細則被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢，因此進入9月調(diào)控力度在此加強。4月15日，《國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月20日，《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知》6月3日，《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認定的通知》6月21日，《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關(guān)于完善差別化信貸政策的有關(guān)問題的通知》《關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知15個城市的限購令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強化期2010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場，樓市主旋律從“新國2011政策變化2011年強力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購，造成觀望情緒。2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。2011上半年商品房政策下半年政策臺州出臺限購令，成為首個限購的三線城市。限購政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。2011政策變化2011年強力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求趨勢研判一：政策時效性由緊趨松

從2010年年末的市場整體情況分析，主要市場的火熱來自于通漲壓力及供應(yīng)量的激增，在現(xiàn)階段國家整體經(jīng)濟過熱，CPI居高不下的情況下，無須利用房地產(chǎn)對整體國民經(jīng)濟進行拉動，因此，京十五條的出臺不僅僅是對于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關(guān)鍵的是對于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟形式的預(yù)判。經(jīng)過一段時間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進國民經(jīng)濟迅速增長的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時”，整體政策的暫時性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢不會改變1月全國居民消費價格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國家統(tǒng)計局有關(guān)負責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來環(huán)比價格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計局發(fā)布2010年度經(jīng)濟數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國經(jīng)濟比上年增長10．3％，其中四季度同比增長9．8％。CPI：2010年全國CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲、OECD維持對中國2011年GDP增長9.7%的預(yù)期。趨勢研判一：政策時效性由緊趨松從2010年年末的市趨勢研判二：市場供應(yīng)情況趨于增長

根據(jù)京十五條細則：“十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標。堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務(wù)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。09年：全國商品房銷售面積達到9.37億㎡，同比增長42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬億元，同比增長僅16.1%，這一增長率與商品房銷售面積增長率相去甚遠，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開發(fā)投資額48267.07億元，同比增長33.2%，增速放緩；資金來源72494億元，同比增長25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.1%；銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%；通過限購等各種手段有效抑制需求的釋放，同時，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計兩年的時間內(nèi)，等待市場整體供應(yīng)量的增加，從而市場市場整體供需矛盾的改善趨勢研判二：市場供應(yīng)情況趨于增長根據(jù)京十五條細則：趨勢研判三：二三線城市機會與危機并存一線城市限購將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機會和態(tài)勢。但二、三線城市的限購風(fēng)聲不容樂觀。國內(nèi)投資渠道匱乏，流動資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)一線大城市限購二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機會部分客戶產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊趨勢研判三：二三線城市機會與危機并存一線城市限購將需求向二、張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國八條整體內(nèi)容相近，但受到相關(guān)部門技術(shù)操作影響，全款購房尚不受限購政策影響。限購：對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾荒昙{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停向其售房。限貸：貸款購買首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準利率；貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1．1倍張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國八條類似，但由于目前張家口市房管局與銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，因此住房套數(shù)以貸款次數(shù)為統(tǒng)計標準，全款購房不受限購政策影響。張家口市房地產(chǎn)政策張家口現(xiàn)行房地產(chǎn)政策與國八條整體內(nèi)容相近，限購風(fēng)聲緊湊，波及二、三線城市；張家口作為二、三線城市的代表，前景不容樂觀。但一線城市限購不松懈，擠壓需求，二、三線城市