物業(yè)管理概論課件

物業(yè)管理概論什么是物業(yè)？

（一）物業(yè)：由英語“Estate”或“Property”引譯而來，意味：“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。

從物業(yè)管理角度來說：指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。

●相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地?！窀黝惤ㄖ铮晃飿I(yè)管理概論什么是物1業(yè)主

通常指物業(yè)建筑物的所有權(quán)人。

準(zhǔn)確地講，業(yè)主指“物權(quán)法”所規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。

●“業(yè)主”與“建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商“的關(guān)系●“業(yè)主”與“住戶”、“租戶”的關(guān)系業(yè)主通常指物業(yè)建筑物的所有權(quán)人。2業(yè)主的概念業(yè)主與非業(yè)主使用人身份的界定●業(yè)主‥‥‥《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人‥‥‥《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人●非業(yè)主使用人‥‥‥物業(yè)使用人、住戶、租戶等●不動產(chǎn)所有權(quán)‥‥‥按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)●沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書‥‥‥簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主●業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定業(yè)主的概念業(yè)主與非業(yè)主使用人身份的界定●業(yè)主‥‥‥《中華人民3業(yè)主身份的確認(rèn)●房屋所有權(quán)證書登記人，通過查詢不動產(chǎn)登記確認(rèn)；●房屋買賣合同的合法買受人，以開發(fā)商交付房屋所有權(quán)的行為確認(rèn)；●房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認(rèn)；●房屋合法建造人，以事實行為成就時確認(rèn)；●人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權(quán)；●房屋所有權(quán)作為夫妻雙方共同財產(chǎn)所有人。業(yè)主身份的確認(rèn)●房屋所有權(quán)證書登記人，通過查詢不動產(chǎn)登記確認(rèn)4司法解釋第一條規(guī)定●依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！窕谂c建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！駴]有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的，房屋購買者仍然是房屋所有權(quán)人----符合物權(quán)法之第十五條規(guī)定?！竦渌袡?quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押…不得對抗善意第三人●登記并非取得所有權(quán)，登記只能取得所有權(quán)證書司法解釋第一條規(guī)定●依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)5建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)

專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分共用部分6

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”

專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分享有所有7建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)關(guān)系建筑物管理服務(wù)人管理人（共有部分）基地專有部分共用部分所有權(quán)使用權(quán)管理組織業(yè)主大會（地上權(quán)、租賃權(quán)等）（區(qū)分所有權(quán)人集會）業(yè)主委員會業(yè)主、物業(yè)使用人（物業(yè)管理公司）規(guī)范基礎(chǔ)《物權(quán)法》------國家基本法律《管業(yè)管理條例》---國家行政法規(guī)物業(yè)管理司法解釋各地方物業(yè)管理法規(guī)及國家各部委行政規(guī)章管理規(guī)約（業(yè)主公約）業(yè)主大會決議、決定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建物權(quán)關(guān)系建筑物管理服務(wù)人管理人（8司法解釋第二條之規(guī)定●建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！褚?guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。●本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！裉囟臻g是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。“（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！边@三者是任何一個滿足即可。司法解釋第二條之規(guī)定●建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位9司法解釋第三條之規(guī)定●除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等?！窠ㄖ^(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。司法解釋第三條之規(guī)定●除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑10專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：●內(nèi)容：專有部分------專項服務(wù)、特約服務(wù)共用部分-------常規(guī)服務(wù)●責(zé)任：專有部分------業(yè)主自己負(fù)責(zé)共用部分-------物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負(fù)責(zé)●費用：專有部分------業(yè)主自己承擔(dān)共用部分-------物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分?jǐn)偂駲?quán)利與義務(wù)不同●有利于解決糾紛專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)11專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間專有部分之中心說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體12專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也成為抹灰層或批蕩層各種管線的共用部分與專有部分劃分●專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施?！窆灿貌糠质侵肝飿I(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的13公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)核心重要問題市政設(shè)施、設(shè)備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施屬于國家所有公眾使用或市政公用事業(yè)單位所有----即公共、公用設(shè)施設(shè)備----可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施等市政壟斷企業(yè)之專有部分共用、共有---私有制范疇---業(yè)主共同使用、共同所有共用部分的是物業(yè)管理存在的基礎(chǔ)與根源公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建14區(qū)分所有建筑物專有部分得為單獨所有權(quán)之標(biāo)的要件：構(gòu)造上及使用上獨立性使用專用共用（約定）共用部分范圍持分占有使用特色專有部分及市政設(shè)施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物依約定：無約定依專有部分比例作為分擔(dān)共用部分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則、依據(jù)共用（原則）專用（法律、規(guī)約、規(guī)定）不得分割不得單獨處分，共用部分持分權(quán)應(yīng)隨專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移不得獨立辦理產(chǎn)權(quán)登記區(qū)專有部分得為單獨所有權(quán)之標(biāo)的要件：構(gòu)造上及使用上獨立性使用15建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得方式一、原始取得。建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，通過開發(fā)建造建筑物整體，從而取得建筑物所有權(quán)方式（大業(yè)主）二、繼受取得。指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物開發(fā)商通過買賣、贈與、繼承、交換或其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。（小業(yè)主）建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得方式一、原始取得。建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商取16例題一：洋房一、二樓業(yè)主以不全使用電梯為由拒絕承擔(dān)電梯維保及公攤電費，是否合理？例題二：業(yè)主以交了物業(yè)管理費為由拒交物業(yè)公司為其更新水龍頭的費用材料及人工費共計15元，是否合理？例題一：洋房一、二樓業(yè)主以不全使用電梯為由拒絕承擔(dān)電梯維保及17物業(yè)的屬性特征固定性交換性永久性需求性復(fù)雜性多樣性物業(yè)的屬性特征固定性交換性永久性需求性復(fù)雜性多樣性18物業(yè)管理的概念及內(nèi)容（一）物業(yè)管理：指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋、建筑及其設(shè)備、市政的公用設(shè)施、綠化、交通、治安、環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。A：業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)B：按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)C：對公共部位進(jìn)行管理維護(hù)物業(yè)管理的概念及內(nèi)容（一）物業(yè)管理：指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有19物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人；以服務(wù)為本質(zhì)通過管理來體現(xiàn)服務(wù)。物業(yè)管理：是指專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理。同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防衛(wèi)、公共場地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人；以服務(wù)為本質(zhì)通過管理來體20物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用——為業(yè)主營造安全、舒適、整潔、寧靜的工作與生活環(huán)境；物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用——為業(yè)主營造安全、舒21物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用——保護(hù)物業(yè)的功能，使其價值增值；物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用——保護(hù)物業(yè)的功能，使22物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用——將分散的社會分工集合起來管理；使業(yè)主容易通過物業(yè)管理是這個窗口來解決問題?！寴I(yè)主住有所需、住有所享、安居樂業(yè)。物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用23物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的職能—協(xié)調(diào)：對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的各方面活動進(jìn)行溝通，使之建立良好的協(xié)作配合關(guān)系，從而能及時解決物業(yè)管理內(nèi)部及外部矛盾；—組織：把物業(yè)管理的多個要素都合理、有效地組織起來，構(gòu)成一個有機(jī)整體，使整個物業(yè)管理成為有效動作的服務(wù)機(jī)器；—監(jiān)控：檢查計劃的實施情況，使計劃更符合物業(yè)管理的實際具體活動包括：①、建立、健全各項規(guī)章制度，如業(yè)主公約、住戶手冊等；②、健全工作規(guī)范及考核標(biāo)準(zhǔn)；③、及時考核工作成效，建立通暢的信息系統(tǒng)；④、定期評審物業(yè)管理的適用性及有效性；物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的職能具體活動包括：24介紹幾部法律法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《安徽省物業(yè)管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《專項維修資金使用管理辦法》介紹幾部法律法規(guī)《物權(quán)法》25

謝謝大家！謝謝大家！26

物業(yè)管理概論什么是物業(yè)？

（一）物業(yè)：由英語“Estate”或“Property”引譯而來，意味：“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。

從物業(yè)管理角度來說：指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。

●相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。●各類建筑物；物業(yè)管理概論什么是物27業(yè)主

通常指物業(yè)建筑物的所有權(quán)人。

準(zhǔn)確地講，業(yè)主指“物權(quán)法”所規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。

●“業(yè)主”與“建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商“的關(guān)系●“業(yè)主”與“住戶”、“租戶”的關(guān)系業(yè)主通常指物業(yè)建筑物的所有權(quán)人。28業(yè)主的概念業(yè)主與非業(yè)主使用人身份的界定●業(yè)主‥‥‥《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人‥‥‥《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人●非業(yè)主使用人‥‥‥物業(yè)使用人、住戶、租戶等●不動產(chǎn)所有權(quán)‥‥‥按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)●沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書‥‥‥簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主●業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定業(yè)主的概念業(yè)主與非業(yè)主使用人身份的界定●業(yè)主‥‥‥《中華人民29業(yè)主身份的確認(rèn)●房屋所有權(quán)證書登記人，通過查詢不動產(chǎn)登記確認(rèn)；●房屋買賣合同的合法買受人，以開發(fā)商交付房屋所有權(quán)的行為確認(rèn)；●房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認(rèn)；●房屋合法建造人，以事實行為成就時確認(rèn)；●人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權(quán)；●房屋所有權(quán)作為夫妻雙方共同財產(chǎn)所有人。業(yè)主身份的確認(rèn)●房屋所有權(quán)證書登記人，通過查詢不動產(chǎn)登記確認(rèn)30司法解釋第一條規(guī)定●依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！窕谂c建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。●沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的，房屋購買者仍然是房屋所有權(quán)人----符合物權(quán)法之第十五條規(guī)定?！竦渌袡?quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押…不得對抗善意第三人●登記并非取得所有權(quán)，登記只能取得所有權(quán)證書司法解釋第一條規(guī)定●依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)31建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)

專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分共用部分32

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”

專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分享有所有33建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)關(guān)系建筑物管理服務(wù)人管理人（共有部分）基地專有部分共用部分所有權(quán)使用權(quán)管理組織業(yè)主大會（地上權(quán)、租賃權(quán)等）（區(qū)分所有權(quán)人集會）業(yè)主委員會業(yè)主、物業(yè)使用人（物業(yè)管理公司）規(guī)范基礎(chǔ)《物權(quán)法》------國家基本法律《管業(yè)管理條例》---國家行政法規(guī)物業(yè)管理司法解釋各地方物業(yè)管理法規(guī)及國家各部委行政規(guī)章管理規(guī)約（業(yè)主公約）業(yè)主大會決議、決定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建物權(quán)關(guān)系建筑物管理服務(wù)人管理人（34司法解釋第二條之規(guī)定●建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！褚?guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！癖緱l第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。●特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍?！埃ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！边@三者是任何一個滿足即可。司法解釋第二條之規(guī)定●建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位35司法解釋第三條之規(guī)定●除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等?！窠ㄖ^(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。司法解釋第三條之規(guī)定●除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑36專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：●內(nèi)容：專有部分------專項服務(wù)、特約服務(wù)共用部分-------常規(guī)服務(wù)●責(zé)任：專有部分------業(yè)主自己負(fù)責(zé)共用部分-------物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負(fù)責(zé)●費用：專有部分------業(yè)主自己承擔(dān)共用部分-------物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分?jǐn)偂駲?quán)利與義務(wù)不同●有利于解決糾紛專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)37專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間專有部分之中心說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體38專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也成為抹灰層或批蕩層各種管線的共用部分與專有部分劃分●專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。●共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的39公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)核心重要問題市政設(shè)施、設(shè)備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施屬于國家所有公眾使用或市政公用事業(yè)單位所有----即公共、公用設(shè)施設(shè)備----可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施等市政壟斷企業(yè)之專有部分共用、共有---私有制范疇---業(yè)主共同使用、共同所有共用部分的是物業(yè)管理存在的基礎(chǔ)與根源公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建40區(qū)分所有建筑物專有部分得為單獨所有權(quán)之標(biāo)的要件：構(gòu)造上及使用上獨立性使用專用共用（約定）共用部分范圍持分占有使用特色專有部分及市政設(shè)施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物依約定：無約定依專有部分比例作為分擔(dān)共用部分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則、依據(jù)共用（原則）專用（法律、規(guī)約、規(guī)定）不得分割不得單獨處分，共用部分持分權(quán)應(yīng)隨專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移不得獨立辦理產(chǎn)權(quán)登記區(qū)專有部分得為單獨所有權(quán)之標(biāo)的要件：構(gòu)造上及使用上獨立性使用41建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得方式一、原始取得。建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，通過開發(fā)建造建筑物整體，從而取得建筑物所有權(quán)方式（大業(yè)主）二、繼受取得。指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物開發(fā)商通過買賣、贈與、繼承、交換或其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。（小業(yè)主）建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得方式一、原始取得。建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商取42例題一：洋房一、二樓業(yè)主以不全使用電梯為由拒絕承擔(dān)電梯維保及公攤電費，是否合理？例題二：業(yè)主以交了物業(yè)管理費為由拒交物業(yè)公司為其更新水龍頭的費用材料及人工費共計15元，是否合理？例題一：洋房一、二樓業(yè)主以不全使用電梯為由拒絕承擔(dān)電梯維保及43物業(yè)的屬性特征固定性交換性永久性需求性復(fù)雜性多樣性物業(yè)的屬性特征固定性交換性永久性需求性復(fù)雜性多樣性44物業(yè)管理的概念及內(nèi)容（一