南京城市報告課件

南京城市報告同策咨詢2012.12.26

目錄一、城市概況二、城市經(jīng)濟發(fā)展水平三、城市發(fā)展格局四、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況五、市場重點開發(fā)商2第一部分城市概況城市區(qū)位行政區(qū)劃城市人口城市化率城市發(fā)展格局小結行政區(qū)劃城市概況六合浦口江南八區(qū)江寧溧水高淳●南京市目前共轄11個市轄區(qū)，2個縣（高淳、溧水）。其中江南八區(qū)（鼓樓，白下，玄武，秦淮，建鄴，下關，雨花臺，棲霞）是中心城區(qū)。江寧、六合、浦口為副城區(qū)。●全市面積6598k㎡，其中市區(qū)面積4844k㎡，建成區(qū)面積624.45k㎡。城市人口城市概況近年來，伴隨經(jīng)濟不斷增長，南京市常住人口數(shù)量不斷增加，至2011年末，南京市常住人口為810.9萬，省內(nèi)位居第三位。2011年全市及各區(qū)、縣戶籍人口數(shù)

戶數(shù)(戶）總人口數(shù)（人）其中：非農(nóng)業(yè)人口（人）總計市區(qū)玄武142025512515512515白下160013462451462451秦淮101474253798253772建鄴91828251480251480鼓樓189823646162646162下關115444310412310412浦口199345580360493477棲霞142728433268433268雨花82461231937231937江寧324721939678939678六合289662893472609741縣292208848108324262溧水142911417051168443高淳149297431057155819數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局等政府網(wǎng)站，同策咨詢整理城市化水平——城鎮(zhèn)人口比重城市概況數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計局等政府網(wǎng)站，同策咨詢整理近十年來，南京城鎮(zhèn)人口比重從2000年的71.1%增長至2011年的79.7%，漲幅較大，在省內(nèi)位于第一，在長三角主要城市中，南京城鎮(zhèn)化水平僅次于上海，位居第二。城市功能定位城市概況長三角區(qū)域規(guī)劃中，滬寧線將成“世界級城市群”主軸線，南京是輻射長江中上游的主軸線門戶城市?！駠覛v史文化名城●國家綜合交通樞紐●國家重要創(chuàng)新基地●區(qū)域現(xiàn)代服務中心●長三角先進制造業(yè)基地●濱江生態(tài)宜居城市區(qū)域合作戰(zhàn)略：●引領中西部●競合長三角第二部分城市經(jīng)濟發(fā)展水平城市GDP水平居民人均可支配收入人口結構固定資產(chǎn)投資城市產(chǎn)業(yè)結構小結城市經(jīng)濟發(fā)展水平城市GDP水平數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局等政府網(wǎng)站，同策咨詢整理2012年前三季度，南京市GDP在長三角主要城市中排名靠后，與總量位居首位的上海相差還有很大距離；GDP值緊追杭州、無錫兩市，其同比增長率為11.5%，居于較高水平，發(fā)展勢頭較強勁。城鎮(zhèn)居民人均居住面積城市經(jīng)濟發(fā)展水平2001年南京人均居住面積約11㎡，到目前已超過33㎡，呈逐年增加趨勢，與周邊多數(shù)二線重點城市處于同一水平。數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局等政府網(wǎng)站，同策咨詢整理城市2011年人均居住面積南京32㎡上海17㎡杭州33.7㎡蘇州34㎡無錫38.3㎡寧波32.9㎡人口結構城市經(jīng)濟發(fā)展水平全市常住人口總量為810.91萬人，其中戶籍人口636.36萬人，非戶籍常住兩年以上人口174.55萬人次。數(shù)據(jù)來源：2011年統(tǒng)計局截至2011年末，全市總戶籍人口636.36萬人，比上年增長0.6%；2011年南京市常住人口總量為810.91萬人，比2010年末的800.76萬人，增加了10.15萬人，增長1.3%；全市城鎮(zhèn)人口所占比重即城鎮(zhèn)化率為79.73%，比2010年78.5%，提高了1.23個百分點。根據(jù)《中華人民共和國全國分縣市人口統(tǒng)計資料2010》，截止2010年底，南京市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口510.59萬人，居全國第8位，江蘇第1位。人口結構城市經(jīng)濟發(fā)展水平橄欖型人口結構，官商型城市，公務員、事業(yè)單位、私營業(yè)主為城市主要的高端消費人群。

——公務員、事業(yè)單位人員28萬人，約占主城區(qū)在崗職工總數(shù)的1/4。

——私營業(yè)主近10萬戶，戶均注冊資本159萬元，戶均產(chǎn)值約27萬元，戶均銷售額約111萬元。

——個體戶16萬戶，戶均銷售額約21萬元。

——科研機構219個，科研人員約29萬人。

——高校教職工4.5萬人。

——金融保險、水電氣的生產(chǎn)供應、交通運輸郵電通訊、教育、文化藝術、廣播影視、房地產(chǎn)、科研、技術服務等高收入行業(yè)在崗職工30萬人。數(shù)據(jù)來源：2005年人口統(tǒng)計人口結構城市經(jīng)濟發(fā)展水平四個人中就有一個是大學生，整體的文化程度越來越高。

“六普”調查顯示，南京市大學文化程度人口在全國副省級城市中列第1位，大學文化程度人口比重從“五普”的12.35%上升至26.11%，比上海的21.9%要高，低于北京的31.5%。

不僅常住人口越來越有文化，南京流動人口中的高學歷比重也有所提高。大學以上文化程度的占全部暫住人口的17.6%，約32萬。初高中文化程度的人數(shù)占到全部暫住人口的69.9%。數(shù)據(jù)來源：第六次人口普查城市經(jīng)濟發(fā)展水平固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局等政府網(wǎng)站，同策咨詢整理南京市2007年全市固定資產(chǎn)投資總額為1868億元，至2011年增至4010億元；增長214%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資2007年為446億元，2011年增至897億元，增長200%；2012年前10月全市固定投資總額達3934億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達851億元；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢態(tài)。全市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)作為投資的龍頭產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲益明顯。城市產(chǎn)業(yè)結構城市經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊其他城市對比來看，南京產(chǎn)業(yè)結構存在較大問題，仍需進一步優(yōu)化。2012年長三角各城市中，上海第二產(chǎn)業(yè)投資占比最低、第三產(chǎn)業(yè)投資占比最高，產(chǎn)業(yè)結構更趨于合理化。南京第二產(chǎn)業(yè)投資占比僅低于寧波，第三產(chǎn)業(yè)投資占比在各城市中排行末位，對比來看南京產(chǎn)業(yè)結構仍然存在較大的優(yōu)化空間。2012年長三角重點城市三次產(chǎn)業(yè)投資占比情況城市第一產(chǎn)業(yè)占比第二產(chǎn)業(yè)占比第三產(chǎn)業(yè)占比南京0.6%49.7%49.7%上海0.2%23.8%76.1%杭州3.0%47.3%49.7%蘇州0.2%42.8%57.0%無錫0.5%39.8%59.7%寧波3.6%54.2%42.2%數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局等政府網(wǎng)站，同策咨詢整理小結城市經(jīng)濟發(fā)展水平●近年來南京全市GDP總量逐漸上升，增長速率位于長三角主要城市前列，具有較好的發(fā)展投資前景?！癯擎?zhèn)居民可支配收入不斷增加，人口密集型城市，居民素質不斷提高，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化進一步升級?！袢薪?jīng)濟運行呈現(xiàn)了穩(wěn)定較快的增長態(tài)勢，運行狀況總體良好，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢向好的基本格局不會改變?！穹康禺a(chǎn)市場投資繼續(xù)增長，勢態(tài)發(fā)展良好。城市規(guī)劃——發(fā)展目標及規(guī)模城市發(fā)展格局結合南京市“著名古都、江蘇省省會、國家重要的區(qū)域中心城市”的性質，城市發(fā)展總目標為“邁向區(qū)域協(xié)調、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展的新都會”?！癯鞘邪l(fā)展總目標：邁向區(qū)域協(xié)調、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展的新都會●城市總體發(fā)展目標：經(jīng)濟發(fā)展更具活力、文化特色更加鮮明、人居環(huán)境更加優(yōu)美、社會更加和諧安定的現(xiàn)代化國際人文綠都。●城市發(fā)展規(guī)模：至2020年，全市GDP總量13800億元，全市總人口1060萬，城鎮(zhèn)人口910萬。城鎮(zhèn)建設用地約1100平方千米左右。都市區(qū)域城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約930平方千米；中心區(qū)域城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約693平方千米。城市規(guī)劃——發(fā)展方向城市發(fā)展格局根據(jù)規(guī)劃，南京城市將沿著“兩帶一軸”的空間軌跡發(fā)展。發(fā)展方向：兩帶一軸兩帶：擁江發(fā)展的江北城鎮(zhèn)發(fā)展帶和江南城鎮(zhèn)發(fā)展帶。●江北城鎮(zhèn)發(fā)展帶是南京輻射安徽、蘇中地區(qū)的主要載體；●江南城鎮(zhèn)發(fā)展帶是南京對接長三角發(fā)展的主要載體。●江北、江南城鎮(zhèn)發(fā)展帶需要著重加強跨江通道的協(xié)調以及濱江岸線的統(tǒng)籌格局。一軸：指沿寧連——寧高高速公路走廊形成的南北向城鎮(zhèn)發(fā)展軸。是南京輻射蘇北、對接寧杭城鎮(zhèn)群的主要載體。城市空間格局——市域城鎮(zhèn)體系城市發(fā)展格局按照規(guī)劃，南京將形成“中心城—新城—新市鎮(zhèn)”三級城鎮(zhèn)體系?？傮w空間結構：以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔，多心開敞、軸向組團、擁江發(fā)展的現(xiàn)代都市區(qū)總體空間結構。市域城鎮(zhèn)體系——中心城城市發(fā)展格局中心城由一主城和三副城組成，是南京區(qū)域中心城市功能的集中承載地，重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)。南京中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：中心城由主城、東山副城、仙林副城、江北副城組成。到2020年人口692萬，建設用地693平方千米，其中居住用地204.7萬平方千米。●主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：重點發(fā)展商務、金融、信息等現(xiàn)代服務業(yè)和都市型工業(yè)，到2020年人口380萬，建設用地249.5平方千米。南京主城區(qū)，已經(jīng)基本無空地可供開發(fā)。未來經(jīng)過近幾十年的開發(fā)建設，除部分舊城改造外，特別是老城區(qū)十年的開發(fā)重點在商務和商業(yè)兩大領域。市域城鎮(zhèn)體系——中心城城市發(fā)展格局目前南京城市發(fā)展繼續(xù)沿著三大副城向外延伸，逐漸覆蓋周邊區(qū)域。●東山副城：在目前基礎上將范圍擴大到上坊地區(qū)。近期將重點加快發(fā)展南京火車南站和祿口機場之間的城市發(fā)展軸建設?！裣闪指背牵涸谙闪中率袇^(qū)的基礎上將范圍擴大至新堯、棲霞鎮(zhèn)、棲霞開發(fā)區(qū)和麒麟地區(qū)。主城東部具有相對獨立性的區(qū)域服務功能，以服務東部地區(qū)、輻射滬寧城鎮(zhèn)為重點的都市區(qū)綜合服務中心?！窠备背牵涸谄挚谛率袇^(qū)的基礎上將范圍擴大至大廠、雄州。規(guī)劃建議江北副城采取相對獨立的發(fā)展策略，按照相當于主城同等水平要求提升服務功能。重點打造石化產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)基地。市域城鎮(zhèn)體系——新市鎮(zhèn)城市發(fā)展格局新市鎮(zhèn)是建制鎮(zhèn)和街道所在地的集中建設地區(qū)，重點發(fā)展各鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)?！穸ㄎ唬盒率墟?zhèn)是建制鎮(zhèn)和街道所在地的集中建設地區(qū)，是郊區(qū)縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和人口的重要聚集地，是帶動廣大鄉(xiāng)村地區(qū)加快城市化進程的基地。●產(chǎn)業(yè)：重點發(fā)展旅游觀光、先進制造業(yè)和農(nóng)業(yè)服務產(chǎn)業(yè)，形成各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色。●人口：新市鎮(zhèn)人口規(guī)模一般為1-3萬，202年新市鎮(zhèn)規(guī)劃總人口規(guī)模90萬人左右。城市空間格局——城市交通城市發(fā)展格局城際交通圈，兩小時通達長三角中心城市“2133”城際交通:●長三角中心城市2小時內(nèi)通達；●南京都市圈1小時通達；●都市區(qū)通勤交通3刻鐘（45分鐘）通達；●主城內(nèi)30分鐘通達。“3155”城市交通體系:●城市任意一點驅車15分鐘上快速路、高速公路，市域所有規(guī)劃村（或集中居民點）15分鐘內(nèi)能通達國省干線公路網(wǎng)；

●城市居民步行5分鐘內(nèi)可達公交、地鐵車站。將建成16條過江通道、16條城市軌道交通●在城市道路上，南京將規(guī)劃形成“井字三環(huán)、軸向放射、組團快聯(lián)”的城市快速路系統(tǒng)?！窬€網(wǎng)總里程645公里，中心城區(qū)線網(wǎng)密度0.66公里/平方公里，主城區(qū)線網(wǎng)密度0.86公里/平方公里，全市軌道交通站339個。南京綜合交通規(guī)劃：構建城際交通圈，建設過江通道及城市軌道交通。城市空間格局——地鐵遠景規(guī)劃城市發(fā)展格局城市發(fā)展熱點事件——2014年青奧會城市發(fā)展格局場館三大板塊：●奧體中心區(qū)●人文風景區(qū)●大學城場館區(qū)●奧體中心區(qū)：位于河西板塊，由南京奧林匹克體育中心等主要場館設施組成，集中了全部15個比賽場館中33%的場館和全部28個比賽項目中55%的項目。青年奧運村以及開、閉幕式場所都位于該區(qū)域?！袢宋娘L景區(qū)：位于城中、東板塊，由玄武湖風景區(qū)、鐘山風景區(qū)和老山國家森林公園、金牛湖風景區(qū)四大風景區(qū)組成，集中了47%的比賽場館和33%的比賽項目?！翊髮W城場館區(qū)：位于江寧板塊，由江寧大學城地區(qū)的體育場館設施組成，集中了20%的比賽場館和12%的比賽項目。該區(qū)域與江寧大學城重合，影響力覆蓋15所高校的20萬在校師生。青奧會比賽場館分布，使城市經(jīng)濟導向河西板塊、江寧板塊快速發(fā)展，一段時間內(nèi)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級也十分顯著。城市發(fā)展熱點區(qū)域——河西新城城市發(fā)展格局2014年青奧會主場館位于河西新城板塊，河西新城包含“一區(qū)、三節(jié)點、兩帶、四軸、四園”，政策導向支持，使得近期該板塊迅猛發(fā)展。定位：堅持“人文、宜居、智慧、綠色、集約”的理念，突出金融保險、商務商業(yè)、行政辦公、總部研發(fā)、創(chuàng)新創(chuàng)意、文體會展和休閑居住等核心功能，打造現(xiàn)代化國際性城市新中心。規(guī)劃空間結構：一區(qū)、三節(jié)點、兩帶、四軸、四園●“一區(qū)”：河西中心區(qū)●“三節(jié)點”：三個功能中心(龍江功能中心、江東功能中心、魚嘴功能中心)●“兩帶”：沿長江的濱江生態(tài)景觀帶沿秦淮河的濱河休閑風光帶●“四軸”：商務辦公軸行政文化體育軸商業(yè)休閑軸青奧會展會議軸●“四園”：新城科技園鼓樓科技園中新南京生態(tài)科技島南部海峽科技城房地產(chǎn)市場發(fā)展格局城市發(fā)展格局江北7559元/㎡城北12799元/㎡仙林13646元/㎡城東20385元/㎡城中27203元/㎡河西20778元/㎡城南12039元/㎡江寧10775元/㎡河西、城東：“西富東貴”區(qū)域，中海、仁恒、華潤、招商等品牌開發(fā)商云集，高端樓盤集中的區(qū)域。其中，河西以高層住宅為主，城東以低密度住宅為主；城北、城南、仙林：城北為南京老城區(qū)，居住環(huán)境較差，商品房市場價格才處于中游，城南、仙林為近年快速發(fā)展區(qū)域，價格處于快速上升板塊；江北、江寧：“兩江板塊”為傳統(tǒng)的剛需型板塊，客戶層次相對較低，商品房市場價格供銷量大南京各板塊商品房市場格局從價格上看，分三個梯隊（除城中）：河西、城東為第一梯隊，是高端樓盤云集的改善板塊，城北、城南、仙林為第二梯隊，為過渡型板塊，江北、江寧為第三梯隊，是南京主流供銷的剛需型板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展格局城市發(fā)展格局江浦、江心洲仙林奧南從未來南京商品房市場發(fā)展趨勢來看，江浦、江心洲區(qū)域，仙林區(qū)域，及河西奧南片區(qū)將會是未來市場熱點區(qū)域，品牌開發(fā)商爭鋒角逐的局面逐漸顯現(xiàn)河西板塊未來趨勢城市發(fā)展格局奧北奧中奧體奧南從河西板塊來看，隨著北片區(qū)的逐漸成熟，土地資源逐漸稀缺，市場發(fā)展趨勢逐漸往南移，借助青奧會的契機，奧南片區(qū)逐漸成為熱點區(qū)域第四部分房地產(chǎn)市場發(fā)展情況土地市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場2012年3月份起南京住宅市場出現(xiàn)較大幅度的回升，土地市場受到影響，下半年開始大量推地；截止到2012年12月底，南京土地市場累計出讓62幅土地，其中上半年出讓24幅，下半年集中出讓，共38幅。2012年整體出讓368.1萬方土地，共62幅（包含商業(yè)及商住綜合用地成交），出讓土地宗數(shù)與2011年相同，但成交面積略低于2011年整體水平。注：數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上房地產(chǎn)、不含溧水、高淳，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至2012年12月20日土地市場年度走勢土地市場出讓金額及成交樓面地價對比：2012年整體土地出讓樓面地價與2011年對比有所上漲，整體出讓金也小幅上揚。出讓金328億元，環(huán)比上漲2%，整體出讓樓面地價為3947元/㎡，環(huán)比上漲27%。注：數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上房地產(chǎn)、不含溧水、高淳，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至2012年12月20日土地市場年度走勢土地市場在經(jīng)歷深度調控過后，2012年政策環(huán)境局部放松，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅回升，2012年南京商品住宅市場累計上市612萬㎡，累計成交690.69萬㎡，供銷雙量創(chuàng)造近三年最高值；2012年住宅成交價格同比有所下滑，其中上半年價格水平較低，下半年價格逐月回升，整體成交均價11002元/㎡；2012年南京商品住宅市場累計上市612萬方，同比上漲1%；成交690.69萬方，同比上漲89%，市場整體供不應求；成交均價11002元/㎡，同比下降7%。數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至2012年12月20日，統(tǒng)計不含溧水高淳下皆同商品住宅市場年度走勢住宅市場從2012年度逐月供銷來看，自3月起整體市場需求保持穩(wěn)定，供銷結構合理，成交均價保持平穩(wěn)態(tài)勢，月均上市51萬㎡，成交57.5萬㎡。今年1-2月受宏觀市場沖擊依舊明顯，且受春節(jié)影響，市場供銷呈現(xiàn)較低水平；但從3月起市場供銷量回升，需求量穩(wěn)定上漲，2012年整體月均上市51萬㎡，成交57.5萬㎡。從逐月成交均價來看，呈穩(wěn)定趨勢發(fā)展，下半年以來價格走勢較為平穩(wěn)，近期成交均價保持在1.2萬/㎡左右且趨勢平穩(wěn)。商品住宅市場月度走勢住宅市場從2012年度各板塊供銷結構來看，全市供銷主力為“兩江板塊”；河西板塊呈供小于求態(tài)勢，全年累計上市46.7萬㎡，占全市7.5%；成交75.8萬㎡，占全市11%，成交均價20988元/㎡。從2012年河西板塊供銷來看，全年上市的新盤較少，整體上市46.7萬㎡，占全市全年7.5%，成交量75.8萬㎡，占全市全年11%，供銷比為1:1.62。從2012年河西板塊成交均價來看，成交均價20988元/㎡，整體呈現(xiàn)較高水平。商品住宅市場供銷結構住宅市場2013年商品住宅市場預判：市場供應量上漲幅度增大，需求量相對平穩(wěn)，價格相比2012年有一定量增長，但幅度不大近年成交量價走勢較平，2012開始回升穩(wěn)定的宏觀背景下，月度成交量價穩(wěn)定住宅市場2013年商品住宅市場預判目前南京市區(qū)主要形成六大成熟商圈，河西板塊的商業(yè)市場近幾年發(fā)展迅猛新街口商圈湖南路商圈中央門商圈夫子廟商圈龍江商圈萬達商圈兩大城市級商圈：新街口商圈萬達商圈四大區(qū)域級商圈：湖南路商圈夫子廟商圈中央門商圈萬達商圈目前南京市區(qū)主要形成六大成熟商圈，河西板塊的商業(yè)市場近幾年發(fā)展迅猛商業(yè)市場商業(yè)市場發(fā)展格局2011年限購限貸的政策背景下，部分投資客戶將眼光投向商業(yè)市場，促使2012年商業(yè)市場新增供應量大幅上漲，全年上市94.5萬㎡，同比上漲61%；但成交量并不樂觀，全年僅成交27.8萬㎡，環(huán)比下降21%，供銷比僅1：:03；2012年南京商業(yè)市場成交均價有較大幅度的上漲，全年成交均價為22487元/㎡，環(huán)比上漲25%。2012年南京商業(yè)市場全年累計上市94.5萬㎡，同比上漲61%；成交27.8萬㎡，同比下降21%；成交均價22487元/㎡，同比上漲25%；月均上市7.8萬㎡，成交2.32萬㎡。商業(yè)市場商業(yè)市場年度走勢2012年南京各板塊商業(yè)市場供銷都呈供銷失衡的態(tài)勢，河西板塊全年累計上市18.2萬㎡，成交5.87萬㎡，供銷比為1:0.32；江寧板塊全年累計上市13.76萬㎡，成交5萬㎡，供銷比1:0.36.從各板塊商業(yè)市場供銷看，商業(yè)市場供銷結構嚴重失衡。河西、江寧商業(yè)供銷突出，河西板塊全年上市18.2萬㎡，成交5.87萬㎡；江寧全年上市13.76萬㎡，成交5萬㎡。商業(yè)市場商業(yè)市場各版塊供銷結構受住宅市場回升影響較大，走勢低迷2012年供銷比嚴重失衡2013年整體將繼續(xù)保持相對低位，依舊受商品住宅市場供求關系波動影響，很難出現(xiàn)需求爆發(fā)的局面商業(yè)市場2013年商業(yè)市場預判南京商務辦公區(qū)分布情況新街口商務區(qū)鼓樓山西路商務區(qū)河西商務區(qū)新街口商務區(qū)：南京中、高檔寫字樓和商住樓的主要供給區(qū)域。新街口地區(qū)是南京最成熟的辦公區(qū)域，是南京頂級寫字樓云集之地。在此區(qū)域辦公的多大型外資企業(yè)，上市公司等一些實力較為雄厚的大企業(yè)。此區(qū)域的寫字樓大都以150㎡以上大戶型為主。鼓樓-山西路商務區(qū)：老牌商務區(qū)，該地區(qū)是曾聚集不少中高檔寫字樓，但隨著時間的推移，其商業(yè)地位逐漸被新街口商圈代替。此區(qū)域較有代表性的辦公寫字樓有紫峰大廈、金山大廈、蘇寧銀河大廈。河西商務區(qū)：在河西商圈是以河西大街商業(yè)軸線為核心，以河西CBD和中央公園等為基本依托，集購物、休閑、飲食、文化娛樂、康體活動于一體的都市中央零售區(qū)（CRD），構建南京市級新商業(yè)中心，是輻射南京都市圈現(xiàn)代化商貿(mào)中心。南京目前已形成、泛新街口、鼓樓山西路、河西奧體中心三大核心辦公區(qū)，其中本案周邊以餐飲、酒店、零售業(yè)態(tài)為主，辦公集聚效應并不明顯辦公市場辦公市場發(fā)展格局2012年南京辦公市場累計上市48.5萬方，同比下降38%；成交41.4萬方，同比下降14%；成交均價為15304元/㎡，同比下降11%；2012年供應、成交、成交均價呈現(xiàn)同步下跌的趨勢，從月均供銷情況來看，2012年全年月均上市4萬㎡，去化3.7萬方。近年南京辦公樓市場呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，2012年辦公市場供應、成交、價格同比均有一定幅度滑落，整體供應48萬方，同比下滑38%；成交41萬方，同比下滑14%，均價15304元/㎡，同比下滑11%。辦公市場辦公市場年度走勢供應情況：江寧、江北板塊為市場絕對供應主力，城南板塊受少量總部型辦公影響，供應量5萬方左右；河西板塊受河西CBD規(guī)劃等影響，河西板塊成辦公市場絕對成交主力，江寧依賴東山萬達及百家湖區(qū)域辦公發(fā)展，供銷兩端亦有突出表現(xiàn)，主力供銷個案有河西萬達廣場、金潤國際廣場、江寧萬達廣場等；城中板塊以其區(qū)位優(yōu)勢一舉成為辦公市場價格峰值；從整體市場情況來看，江寧為辦公供應主力，河西為市場成交主力；從價格來看，城中板塊為板塊標桿，均價26792元/㎡辦公市場辦公市場各板塊供銷結構河西、江寧為辦公供銷集中區(qū)域整體市場呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢2012年辦公市場處于相對穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)，預計2013年整體市場容量有限，河西及江寧區(qū)域依舊為重點供銷區(qū)域辦公市場2013年辦公市場預判第五部分市場重點開發(fā)商開發(fā)商銷售額排名重點開發(fā)商分析開發(fā)商銷售額排名重點開發(fā)商

2010年-2012年南京開發(fā)商銷售額排名中，上榜開發(fā)商中以全國性企業(yè)為主，其中蘇寧環(huán)球（本地開發(fā)商）、保利一直在前三名內(nèi)，中海三年來排名逐年上升，萬科在南京市場排名一般。排名開發(fā)商銷售金額(億元)1蘇寧環(huán)球37.012保利32.283蘇寧置業(yè)24.374萬達22.295中海21.28排名開發(fā)商銷售金額(億元)1保利28.752蘇寧環(huán)球25.973中海18.734蘇寧置業(yè)18.035朗詩14.466萬科13.077仁恒12.398金地12.289五礦12.0810弘陽11.45排名開發(fā)商銷售金額(億元)1蘇寧環(huán)球43.802中海42.373保利35.004金地34.455仁恒29.586萬科27.527朗詩16.728五礦13.269新城11.9610蘇寧置業(yè)11.18數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（統(tǒng)計日期2012.1.1-2012.12.23）解釋權歸同策咨詢所有2010年2011年2012年全國性開發(fā)商——保利重點開發(fā)商

保利——2009年入駐南京市場，目前已開發(fā)4個項目，項目銷售周期較短，快速回籠資金；2012年新拿4幅地塊，深耕南京市場，迅速擴張。保利羅蘭香谷（在售）保利紫晶山（在售）保利梧桐語（在售）保利香檳國際（售罄）已開發(fā)項目分布圖全國性開發(fā)商——保利重點開發(fā)商在售項目2012年市場表現(xiàn)項目區(qū)域產(chǎn)品定位開盤時間產(chǎn)品業(yè)態(tài)2012年銷售面積2012年銷售套數(shù)2012年銷售金額2012年銷售均價銷售狀態(tài)保利香檳國際河西中高端2010.6高層9946.15631.71億元17180基本售罄保利紫晶山仙林高端2010.9聯(lián)排、洋房94310.4353516.18億元17155項目后期，剩余少量保利羅蘭香谷仙林剛需2011.8高層84972.478208.96億元10539項目中期保利梧桐語江寧剛需2011.12高層92379.438948.15億元8827項目中期數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計時間2012.1.2-2012.12.23保利香檳國際為保利在南京開發(fā)的第一個項目，在2012年上半年已基本清盤；保利紫晶山為大城東標桿品質項目，各月度均為所在區(qū)域銷冠；保利羅蘭香谷和保利梧桐語均定位剛需，以品牌及產(chǎn)品力為主要賣點，為所在區(qū)域內(nèi)主力去化項目之一。全國性開發(fā)商——保利重點開發(fā)商保利后期儲備項目共有4個，均為2012年新拿地塊；其中2幅位于仙林，2幅位于河西，均為已較為熟悉的區(qū)域，實施區(qū)域深耕的策略。后期儲備項目分布圖江心洲地塊1江心洲地塊2大浦塘地塊仙林湖地塊全國性開發(fā)商——中海重點開發(fā)商中?！?003年入駐南京市場，目前已開發(fā)4個項目，其中3個項目位于主城區(qū)，定位高端，2011年新拿江北區(qū)域1幅地塊開發(fā)剛需項目，公司發(fā)展戰(zhàn)略有所轉變，目前后續(xù)無儲備項目。已開發(fā)項目分布圖中海萬錦熙岸（在售）中海鳳凰熙岸（在售）中海塞納麗舍（售罄）中海凱旋門（售罄）全國性開發(fā)商——中海重點開發(fā)商在售項目2012年市場表現(xiàn)項目區(qū)域產(chǎn)品定位開盤時間產(chǎn)品業(yè)態(tài)2012年銷售面積2012年銷售套數(shù)2012年銷售金額2012年銷售均價銷售狀態(tài)中海鳳凰熙岸河西高端2010.6高層128831.6183432.77億元25435項目中后期中海萬錦熙岸江北剛需2012.3小高層、高層106990.019209.60億元8973項目中期數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計時間2012.1.2-2012.12.23中海鳳凰熙岸為主城內(nèi)稀缺品質豪宅，2012年取得熱銷，為全市單盤銷售冠軍；中海萬錦熙岸位于江北，2012年3月首次面市，以品牌、產(chǎn)品為主要賣點，與河西項目雙盤聯(lián)動取得熱銷；項目開盤節(jié)點把握精準，為中海營銷策略主要特點之一。全國性開發(fā)商——萬科重點開發(fā)商

萬科——2001年入駐南京市場，目前已開發(fā)7個項目，以剛需及中端項目為主，品牌得到市場認可，但實際效應一般；后期儲備3幅地塊，其中2幅為商住混合用地已開發(fā)項目分布圖萬科金域藍灣（在售）萬科金色領域（在售）萬科金色半山（在售）萬科金域緹香（售罄）萬科光明城市（售罄）萬科紅郡（售罄）萬科金色里程（售罄）全國性開發(fā)商——萬科重點開發(fā)商在售項目2012年市場表現(xiàn)項目區(qū)域產(chǎn)品定位開盤時間產(chǎn)品業(yè)態(tài)2012年銷售面積2012年銷售套數(shù)2012年銷售金額2012年銷售均價銷售狀態(tài)萬科金域藍灣江寧中端2010.4高層118276.03105716.62億元14053項目中后期萬科金色領域仙林剛需2011.11高層85398.428469.44億元11059項目中后期萬科金色半山江北剛需2012.11洋房、小高層13704.291031.46億元10633項目前期數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計時間2012.1.2-2012.12.23萬科金域藍灣為所在區(qū)域標桿項目，2012年月均去化1萬方；萬科金色領域位于仙林湖，與保利羅蘭香谷形成直接競爭，為區(qū)域內(nèi)主力去化項目之一；萬科金色半山位于江北，區(qū)位一般，項目2012年11月首次開盤，目前去化情況較好。全國性開發(fā)商——萬科重點開發(fā)商萬科后期儲備項目共有3個，其中安品街項目在2005年通過轉讓取得，后期由于規(guī)劃調整等原因至今未動工，將建成別墅項目；2012年萬科拿下南京南站相鄰的2幅商住用地，看好南站新區(qū)域的發(fā)展。后期儲備項目分布圖南站地塊2南站地塊1安品街項目全國性開發(fā)商——金地重點開發(fā)商

金地——2007