房地產(chǎn)投資環(huán)境報(bào)告3

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告

第一部分提綱一、總論

（一）項(xiàng)目的基本情況（二）項(xiàng)目背景（三）萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司概況（四）投資分析報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍二、投資環(huán)境分析三、市場分析四、項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃（一）開發(fā)成本（二）開發(fā)費(fèi)用（三）投資成本費(fèi)用估算匯總（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息五、項(xiàng)目銷售收入及稅金的估算（一）住宅銷售單價(jià)的估算（二）銷售總收入及稅金的估算

五說教學(xué)過程六、基本財(cái)務(wù)報(bào)表及指標(biāo)分析（一）現(xiàn)金流量表及分析（二）損益表及分析（三）資金負(fù)債表及分析（四）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析小結(jié)七、外在效應(yīng)分析五說教學(xué)過程八、風(fēng)險(xiǎn)分析九、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析十、方案比較與選擇十一、結(jié)論與建議五說教學(xué)過程第二部分投資分析報(bào)告一、總論（一）項(xiàng)目的基本情況水漫庭項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見附表1。附表1項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）項(xiàng)目背景萬科水漫庭是廣州萬科在廣州城西中心城區(qū)布局的高品質(zhì)生活小區(qū)，項(xiàng)目位于廣州荔灣區(qū)大坦沙島橋中南路(海角紅樓旁)，毗鄰中山八，5-8分鐘車程迅達(dá)中山八華潤萬家、陳家祠、新光城市廣場等地。項(xiàng)目與廣州老西關(guān)文化一脈相承，是荔灣區(qū)市中心目前稀缺的品牌成熟社區(qū)。

水漫庭所處的大坦沙島位于城西經(jīng)濟(jì)引擎白鵝潭商圈，作為廣州稀缺的江心島資源，市政預(yù)計(jì)投資150億將大坦沙打造成“國際花園島”，區(qū)域升值空間無限。水漫庭第三期，是項(xiàng)目收官之作，稀缺性更為凸顯。83-120方兩房至三房實(shí)用舒適戶型，60%以上戶型均為東南向，采光、對(duì)流性極佳。（三）萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司概況

萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，總部設(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。它是所有的權(quán)力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。

而是根據(jù)發(fā)展的需要和職能的種類，有些部門總部集權(quán)的程度極高，比如財(cái)務(wù)管理部門、資金管理部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門等；而其他職能部門，包括營銷企劃部門、工程管。同時(shí)，萬科內(nèi)部形成了萬科“忠實(shí)于制度”、“忠實(shí)于流程”的價(jià)值觀和企業(yè)文化，這些制度和規(guī)范得以自覺和充分落實(shí)。

2004年初初，萬科總經(jīng)經(jīng)理郁亮在企企業(yè)發(fā)展的順順境中提出了了“3+1””的經(jīng)營管理理目標(biāo)——萬萬科的目標(biāo)是是成為最受投投資者歡迎、、最受客戶歡歡迎、最受員員工歡迎和最最受社會(huì)尊敬敬的企業(yè)，萬萬科的經(jīng)營管管理會(huì)圍繞這這個(gè)目標(biāo)來運(yùn)運(yùn)作。郁亮認(rèn)認(rèn)為，這“三三個(gè)最受歡迎迎、一個(gè)最受受尊敬”是對(duì)對(duì)萬科愿景““成為中國房房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)跑者”的具具體解釋和最最新闡述。把把最受社會(huì)尊尊敬列為企業(yè)業(yè)經(jīng)營管理的的目標(biāo)之一，，這在國內(nèi)企企業(yè)中是少見見的，也是領(lǐng)領(lǐng)先的.（四）投資分分析報(bào)告編制制依據(jù)及研究究范圍根據(jù)萬科水漫漫庭項(xiàng)目的基基本狀況、項(xiàng)項(xiàng)目背景、項(xiàng)項(xiàng)目投資估算算與資金籌措措計(jì)劃、項(xiàng)目目銷售收入及及稅金的估算算等內(nèi)容編制制。主要研究究項(xiàng)目的住宅宅開發(fā)成本、、開發(fā)費(fèi)用、、投資成本、、資金籌措與與投入計(jì)劃及及貸款利息、、住宅銷售單單價(jià)、銷售總總收入及稅金金、現(xiàn)金流量量表、損益表表、資產(chǎn)負(fù)債債表等二、投資環(huán)境境分析萬科水漫庭位位置在老荔灣灣大坦沙島南南端，與中山山八路僅一橋橋之隔。地鐵鐵五、六號(hào)線線交匯的坦尾尾地鐵站離水水漫庭路程在在10分鐘以以內(nèi)，5號(hào)線線現(xiàn)已開通。。小區(qū)外還有有26條公交交線路，迅速速接駁荔灣、、越秀和天河河城市中心區(qū)區(qū)。作作為萬科在廣廣州的又一力力作，水漫庭庭占地面積56000平平方米，建筑筑面積約13萬平方米，，規(guī)劃入住1625多戶戶。項(xiàng)目由11棟14-34層的的高層商商住樓組組成的成成熟大社社區(qū)。目目前項(xiàng)目目周邊生生活配套套較為完完備，超超市、飲飲食場所所均齊全全。華潤潤萬家已已打出馬馬上開業(yè)業(yè)水漫庭庭的豎幅幅；小區(qū)區(qū)內(nèi)帶泳泳池的園園林也已已成型，，即將開開放。海海角紅樓樓休閑度度假區(qū)和和已開業(yè)業(yè)的廣州州酒家也也就在水水漫庭項(xiàng)項(xiàng)目附近近，小區(qū)內(nèi)多多數(shù)商鋪鋪也已銷銷售。另外，小小區(qū)內(nèi)的的省一級(jí)級(jí)沙面小小學(xué)分校校已建成成開學(xué)，，配套的的幼兒園園在建。。項(xiàng)項(xiàng)目正正處于大大坦沙島島南端可可觀“三三江交匯匯”，將將被打造造成島上上的高尚尚人文社社區(qū)。水水漫庭庭一期共共4棟，，早已售售罄。水水漫庭二二期的T5和T6棟280余余套住宅宅預(yù)計(jì)將將于9月月面市，，兩梯五五戶28層高低低密度南南北對(duì)流流板房，，南望江江景、北北看泳池池園林；；主力戶戶型為70-100平平方米的的兩三房房。產(chǎn)品最大大限度利利用了空空間，利利用率超超出想象象；戶型型間隔方方正，超超大面寬寬，十分分實(shí)用。且客廳、、臥室直直出大陽陽臺(tái)，窗窗外江景景園景一一覽無余余?，F(xiàn)在，地地鐵5號(hào)號(hào)線開通通、名校校沙面小小學(xué)開學(xué)學(xué)，又有有一線江江景園景景，加上上廣州酒酒家、華華潤超市市等商業(yè)業(yè)配套的的開業(yè)，，項(xiàng)目的的品質(zhì)和和性價(jià)比比得到了了客戶的的一致認(rèn)認(rèn)同，是是下半年年老城區(qū)區(qū)中心值值得期待待的性價(jià)價(jià)比高的的成熟社社區(qū)。三、市場場分析據(jù)廣州市市土地整整理儲(chǔ)備備中心統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，11年年1-10月，，廣州共共成交102宗宗地塊，，成交土土地面積積1027.8公頃，，規(guī)劃建建筑面積積1196.7萬平米米，成交交金額395.3億元元。成交交地塊的的平均容容積率為為1.76，樓樓面均價(jià)價(jià)2649元/平米，，土地平平均溢價(jià)價(jià)率為34%。。其中住住宅、商商服用地地共59宗，成成交土地地面積762.2公頃頃，規(guī)劃劃建筑面面積992.5萬平米米，成交交金額376.7億元元。成交地塊塊的平均均容積率率為2.20，，樓面均均價(jià)為3948元/平平米，土土地平均均溢價(jià)率率為53%。土地成交交量的增增加保障障了廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在2010-2011年的商商品房供供應(yīng)量。。樓面均價(jià)價(jià)的增長長顯示出出房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)成本本的大幅幅增長，，一方面面成為支支撐未來來商品房房價(jià)格增增長的基基礎(chǔ)；另另一方面面，如果果市場持持續(xù)低迷迷，將會(huì)會(huì)嚴(yán)重影影響高價(jià)價(jià)拿地開開發(fā)企業(yè)業(yè)的現(xiàn)金金流和預(yù)預(yù)期利潤潤。。四、項(xiàng)目目投資估估算與資資金籌措措計(jì)劃（一）開開發(fā)成本本1.土地地成本本項(xiàng)目用用地共計(jì)計(jì)84.0畝，，出讓單單價(jià)300萬元元/畝，，出讓總總金額25200萬元元，土地地出讓金金分兩次次償還，，2011年先先付80%，即即20160萬萬元；剩剩余的土土地出讓讓金在2012年付清清，即5040萬元。。。2.建安工程程費(fèi)本項(xiàng)目建建安工程程費(fèi)估算算見附表表2。附表2建安工程程費(fèi)用估估算表單單位：萬萬元3.前期工程程費(fèi)本項(xiàng)目前前期工程程費(fèi)估算算見附表表3。附表3前前期工工程估算算費(fèi)單單位：萬萬元4.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)估算見見附表4基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)估算表表單位：萬萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)*3%3262供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程

合計(jì)

3265.公共設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)本項(xiàng)目公公共設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)估算見見附表5。附表5公共設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)估算表表單單位位：萬元元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會(huì)120元/平方米16400平方米1972托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計(jì)1976.開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用本項(xiàng)目.開發(fā)間接接費(fèi)用估估算見附附表6。附表6開開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用估算算表單單位：：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)*5%5402建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)*4‰433供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅0.3T/人，600元/T0.1T/人，600元/T5915商業(yè)4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅4KVA/戶，480元/KVA8KVA/100平方米，480元/KVA18116商業(yè)5其他建安工程費(fèi)*5‰54合計(jì)9087.其他他費(fèi)用本項(xiàng)目其其他費(fèi)用用估算見見附表7。附表7其其他他費(fèi)用估估算表單單位位：萬元元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)*5%542竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)5其他合計(jì)548.不可預(yù)見見費(fèi)本項(xiàng)目的的不可預(yù)預(yù)見費(fèi)按按項(xiàng)目1～7項(xiàng)和的2%估算。2011年不可預(yù)預(yù)見費(fèi)用用：420萬元；2012年不可預(yù)預(yù)見費(fèi)用用：290萬元；2013年不可預(yù)預(yù)見費(fèi)用用：50萬元；合計(jì)：760萬元。（二）開開發(fā)費(fèi)用用1.管理理費(fèi)用本項(xiàng)目的的管理費(fèi)費(fèi)用按項(xiàng)項(xiàng)目1～～7項(xiàng)和和的3%估算。。2011年管理理費(fèi)用：：600萬元；；2012年管理理費(fèi)用：：460萬元；；2013年管理理費(fèi)用：：80萬萬元；合計(jì)：1140萬元2.銷售費(fèi)用用本項(xiàng)目的的銷售費(fèi)費(fèi)用按銷銷售收入入的2.5%估算。其其中，銷銷售代理理費(fèi)，占占銷售收收入的1.5%，即341萬元；廣廣告宣傳傳及市場場推廣費(fèi)費(fèi)，占銷銷售收入入的1%，即227萬元。銷銷售費(fèi)用用合計(jì)568萬元。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用用本項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用按現(xiàn)現(xiàn)行商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)貸款的的利率（（r=6.10%）估算。。2011年財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用650萬元；2012年財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用760萬元；2013年財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用450萬元；合計(jì)：1227萬元(三)投投資成成本費(fèi)用用估算匯匯總附表8投資成本本費(fèi)用估估算匯總總單位：萬萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201120122013一開發(fā)建設(shè)投資42325232501603030001房地產(chǎn)開發(fā)成本38767217411464223741.11.21.31.41.51.61.71.8土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用25200201605040438438326326108748756211819799989083434571085454760420290502房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3568150913886262.12.22.3銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用568114018603046006501684607609680450二經(jīng)營資金三項(xiàng)目總投資額4232523250160303000123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營投資4232523250160303000（四）資金籌措措與投入入計(jì)劃及及貸款利利息項(xiàng)目總投投資41565萬元，，其中項(xiàng)項(xiàng)目資本本金26000萬元，第第一年（（2011年）全部部投入；；商業(yè)性性銀行貸貸款10000萬元，第第一年（（2011年）貸款款8000萬元，第第二年（（2012年）貸款款2000萬元；不不足的部部分?jǐn)M由由預(yù)售房房款解決決。詳見見附表9。附表9投資使用用計(jì)劃與與資金籌籌措表單單位：：萬元貸款條件件:年利率6.10%，按單利利計(jì)息每每年支付付，寬限限期1年，第三三年（2013年）等額額還本，，分3年還清。。計(jì)算詳詳見附表表10。附表10長期借款款償還表表單單位：：萬元附表10長期借款款償還表表單位：萬萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220131長期借款償還

1.1年初借款本息累計(jì)

本金

80002000

利息

1.2本年借款1000080002000

1.3本年應(yīng)付利息1860650760

1.4本年還本付息1186086502760

還本1000080002000

付息1860650760

1.5年末借款本息累計(jì)

80002000

五、項(xiàng)目目銷售收收入及稅稅金的估估算（一）住住宅銷銷售單價(jià)價(jià)的估算算根據(jù)項(xiàng)目目所處位位置、周周圍環(huán)境境條件和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的趨勢預(yù)預(yù)測，考考慮房地地產(chǎn)銷售售風(fēng)險(xiǎn)和和工程建建設(shè)成本本等因素素，多層層住宅每每平方米米6300元，高層層住宅每每平方米米8200元;商鋪每平平方米10000元；地下下車位每每個(gè)15萬元。（一）銷售總收收入及稅稅金的估估算1.銷售進(jìn)度度及付款款回收計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃在2年半（30個(gè)月）時(shí)時(shí)間內(nèi)完完成銷售售，各年年銷售計(jì)計(jì)劃見附附表11。由于銀行行按揭的的時(shí)限，，所以2011年和2012年銷售售的房款款收入按按90%回收，，其余的的房款在在下一年年度全部部收回，，2013年銷銷售收入入的房款款收入，，當(dāng)年全全部回收收。車位銷售售按分期期付款形形式實(shí)行行，即第第一年還還50%，第二二年還剩剩余的50%。?；乜钸M(jìn)度度詳見附附表12。5.銷售收入入與經(jīng)營營稅金（（見附表表16））附表16銷銷售售收入與與經(jīng)營稅稅金估算算表單位：萬萬元六、基本本財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及指指標(biāo)分析析（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量量表及分分析（見見附表17、附表18）附表17現(xiàn)金流量量表（全全部投資資）單單位：：萬元（二）損益益表及分分析（見見附表19）附表19損益表單單位位：萬元元附表20資產(chǎn)負(fù)債債表單單位位：萬元元序號(hào)項(xiàng)目2011201220131資產(chǎn)187501699978041.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.3流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款存貨（含在建工程）貨幣資金累計(jì)盈余資金固定資產(chǎn)其它非流動(dòng)資產(chǎn)17301331937012663399110345900214247622負(fù)債和所有者權(quán)益18750169997804負(fù)債500050002.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.2流動(dòng)負(fù)值800040004000應(yīng)付賬款短期借款應(yīng)交稅費(fèi)非流動(dòng)負(fù)值經(jīng)營資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款所有者權(quán)益107501299978042.32.42.5實(shí)收資本（資本金）2000844255200084424152000660資本公積盈余公積2.6未分配利潤25321425144比率指標(biāo)參考指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（%）≤70364324流動(dòng)比率（%）≥120速動(dòng)比率（%）≤65權(quán)益報(bào)酬率（%）54015總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）31813權(quán)益乘數(shù)（%）182221115銷售利潤率（%）31218總資產(chǎn)（%）2914671（四）財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析小小結(jié)1.盈利能力力項(xiàng)目在計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)經(jīng)營收收入為10493萬元元，可獲獲利潤3565萬元，扣扣除所得得稅、資資本公積積后還有有3035萬元元可分配配利潤。。項(xiàng)目繳繳納的營營業(yè)稅金金為1289萬萬元，所所得稅為為1289萬元元，土地地增值稅稅為234萬元元，合計(jì)計(jì)繳納稅稅金為13879萬元元。與項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主主投入的的資本金金4567萬元元相比，，在3年年內(nèi)項(xiàng)目目盈利和和繳納的的稅金的的絕對(duì)值值是相當(dāng)當(dāng)高的，，表明項(xiàng)項(xiàng)目的盈盈利能力力是比較較強(qiáng)的。。項(xiàng)目全部部投資財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率為13.34%，在在預(yù)期可可接納的的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率為15%，，項(xiàng)目凈凈現(xiàn)值為為1432萬元元，項(xiàng)目目投資回回收期為為4年。。資本金金財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率為13.38%,項(xiàng)目凈凈現(xiàn)值為為2453萬元元。投資利潤潤率=利利潤總額額/總投投資×100%=4954/12391×100%=40%資本金凈凈利潤率率=稅后后利潤/資本金金×100%=3319/3000×100%=110%2.償債能力力分析按照項(xiàng)目目的借款款條件和和還款計(jì)計(jì)劃，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期不還還本金，，從2011年開始始分2年等額償償還本金金，每年年還5000萬元；借借款利息息每年照照付，總總計(jì)付利利息1457萬元3．資金平平衡分析析和資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債分分析在項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)，各期期資金的的來源與與運(yùn)用是是平衡有有余的。。資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率是是比較低低的，資資產(chǎn)負(fù)債債率最高高（第3年）僅45%，低于行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。因此此，從總總體上看看，項(xiàng)目目的清償償能力是是比較強(qiáng)強(qiáng)的。七、外外在效應(yīng)應(yīng)分析小區(qū)位位于廣廣州市市區(qū)東東北部部，南南臨東東風(fēng)路路，西西面與與鄉(xiāng)政政府和和鄉(xiāng)醫(yī)醫(yī)院相相臨，，北靠靠建設(shè)設(shè)路，，中部部偏東東有學(xué)學(xué)院路路自南南向北北縱向向穿越越，將將小區(qū)區(qū)分為為兩部部分。。區(qū)內(nèi)內(nèi)臨建建設(shè)路路處現(xiàn)現(xiàn)在建建設(shè)路路小學(xué)學(xué)、水水文隊(duì)隊(duì)、銀銀行等等單位位，其其余均均為菜菜田。。由于本本地塊塊的地地形現(xiàn)現(xiàn)狀和和特點(diǎn)點(diǎn)，規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)將將小區(qū)區(qū)中心心設(shè)置置在地地塊的的幾何何中心心部位位，以以中心心綠地地和居居委會(huì)會(huì)、文文化活活動(dòng)站站等設(shè)設(shè)施組組成，，并采采用空空間劃劃分和和限定定的手手法，，組織織好由由公共共空間間、半半公共共空間間到私私密空空間的的相互互聯(lián)系系和組組合。。其他他建筑筑布置置緊緊緊圍繞繞小區(qū)區(qū)中心心，以以點(diǎn)式式和條條式住住宅相相互結(jié)結(jié)合、、協(xié)調(diào)調(diào)搭配配、錯(cuò)錯(cuò)落有有致的的方法法，豐豐富居居住小小區(qū)的的環(huán)境境和平平面布布局，，使小小區(qū)面面貌更更顯得得新穎穎別致致、靈靈活多多樣。。小區(qū)區(qū)公共共建筑筑設(shè)施施沿周周邊布布置，，既豐豐富了了城市市道路路和沿沿街景景觀，，又給給小區(qū)區(qū)的建建設(shè)開開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造了了有利利條件件。八、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析儲(chǔ)蓄投投資比比購房房投資資的投投資收收益率率低2.87%，但儲(chǔ)儲(chǔ)蓄投投資相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，，除通通貨膨膨脹外外，基基本上上無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，而購購房投投資的的結(jié)果果卻有有較大大的變變數(shù)，，如3年內(nèi)用用于出出租經(jīng)經(jīng)營，，則可可有租租金收收益，，僅租租金收收益一一項(xiàng)就就已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)當(dāng)于銀銀行利利息收收益，，如果果稅費(fèi)費(fèi)減免免或售售價(jià)增增加，，其收收益更更高，，但如如果售售價(jià)沒沒升幅幅，3年后仍仍無法法售出出，則則只好好轉(zhuǎn)為為長線線投資資，靠靠收租租金逐逐步回回收投投資資資金，，等待待出售售時(shí)機(jī)機(jī)。投投資者者在進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣賣投資資回報(bào)報(bào)分析析時(shí)，，其收收益率率的底底線通通常是是與銀銀行利利息作作對(duì)比比。相相比之之下，，購房房投資資收益益大于于銀行行儲(chǔ)蓄蓄投資資，但但風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)同時(shí)時(shí)存在在。附表21盈虧平平衡分分析表表項(xiàng)目在在計(jì)算算期內(nèi)內(nèi)經(jīng)營營收入入20671萬元元，可可獲利利潤4954萬元元，扣扣除所所得稅稅、公公益金金、公公積金金后還還有2821萬元元可分分配利利潤。。項(xiàng)目目繳納納的經(jīng)經(jīng)營稅稅金為為1137萬萬元，，所得得稅為為1635萬萬元，，土地地增值值稅為為2202萬萬元，，合計(jì)計(jì)繳納納稅金金4973萬萬元。。和項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)主投投入的的資本本金3000萬元元相比比，在在6年年內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目盈盈利和和繳納納稅金金的絕絕對(duì)額額是相相當(dāng)高高的，，表明明項(xiàng)目目的盈盈利能能力是是比較較強(qiáng)的的。敏感性性分析析將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品投資資、售售房價(jià)價(jià)格和和預(yù)售售款回回籠進(jìn)進(jìn)度等等因素素作為為不確確定性性因素素進(jìn)行行敏感感性分分析，，分析析結(jié)果果表明明開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品投資資和售售房價(jià)價(jià)格兩兩個(gè)因因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的效效益最最為敏敏感。。如果果開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品投資資和售售房價(jià)價(jià)格分分別向向不利利方向向變動(dòng)動(dòng)10%，則全全部投投資內(nèi)內(nèi)部收收益率率將分分別下下降至至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)現(xiàn)值分分別下下降至至12萬元和和-206萬元，，投資資回收收期則則增加加到4.0和4.1年。預(yù)預(yù)售款款回籠籠進(jìn)度度相對(duì)對(duì)較不不敏感感。附表22單一變變量靜靜態(tài)敏敏感性性分析析表金金額單單位:萬元從此表表可以以看出出，銷銷售價(jià)價(jià)格和和銷售售面積積的波波動(dòng)很很直接接的影影響了了本項(xiàng)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利潤潤，而而可變變成本本的影影響相相對(duì)比比較弱弱。假設(shè)各各變量量的變變動(dòng)幅幅度分分別為為+10%、-10%,則其對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部部收益益率、、凈現(xiàn)現(xiàn)值和和投資資回收收期的的影響響見附附表23附表23單一變變量動(dòng)動(dòng)態(tài)敏敏感分分析表表從附表表23可以以看出出，銷銷售面面積的的變動(dòng)動(dòng)相對(duì)對(duì)來說說對(duì)個(gè)個(gè)項(xiàng)目目來說說沒有有很大大的影影響，，而銷銷售價(jià)價(jià)格和和可變變成本本的變變動(dòng)則則直接接影響響了各各項(xiàng)目目數(shù)值值，所所以在在后期期操作作過程程中財(cái)