寶安商業(yè)升級(jí)改造方案

商業(yè)升級(jí)改造方案寶安商業(yè)升級(jí)改造方案1商業(yè)升級(jí)改造方案寶安商業(yè)升級(jí)改造方案1Contents目錄經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析運(yùn)營管理工程改造寶安商業(yè)升級(jí)改造方案2Contents目錄經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析運(yùn)營管理工程改造PartOne項(xiàng)目分析01寶安商業(yè)升級(jí)改造方案3PartOne項(xiàng)目分析01寶安商業(yè)升級(jí)改造方案3深圳市近五年GDP及增長率（億元）深圳市近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率（億元）新寶安區(qū)近年GDP及增長率（億元）新寶安區(qū)近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率（億元）1-1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況寶安商業(yè)升級(jí)改造方案4深圳市近五年GDP及增長率（億元）深圳市近五年社會(huì)消費(fèi)品零售深圳經(jīng)濟(jì)增長極珠三角經(jīng)濟(jì)中心1-2區(qū)域未來發(fā)展分析◎深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)◎深圳進(jìn)一步走向世界的橋頭堡◎和諧宜居濱海城市◎深港大都會(huì)，香港的中環(huán)

◎華南地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長極◎全球物流樞紐深圳未來在前海寶安商業(yè)升級(jí)改造方案5深圳經(jīng)濟(jì)增長極珠三角經(jīng)濟(jì)中心1-2區(qū)域未來發(fā)展分析◎深本項(xiàng)目寶安區(qū)組團(tuán)定位2005—2020年項(xiàng)目位于寶安城市新區(qū)功能區(qū)內(nèi)，2005—2020年城市規(guī)劃中，寶安城市新區(qū)功能區(qū)包括新中心區(qū)和碧海新區(qū)兩部分，該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，并集中了城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)城市規(guī)劃情況分析功能區(qū)職能規(guī)劃面積規(guī)劃/平方公里人口規(guī)劃/萬人城市新區(qū)功能區(qū)新中心區(qū)未來發(fā)展成為面向二十一世紀(jì)，現(xiàn)代化、高效率的花園式濱海城區(qū)；建設(shè)成為深圳市西部次中心，成為寶安區(qū)乃至于深圳市富有海濱特色和都市魅力的區(qū)域。7.29.7碧海新區(qū)集中發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、高效集約利用土地，建生成為寶安區(qū)西南部全新的、整體的、環(huán)境優(yōu)美的、配套設(shè)施完善的現(xiàn)代化海濱城區(qū)8.414.0城市更新功能區(qū)寶安老城區(qū)結(jié)合老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市舊區(qū)的更新改造，完善配套設(shè)施系統(tǒng)，形成寶安的商業(yè)中心區(qū)9.218.6西鄉(xiāng)老城區(qū)通過舊城改造，產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，完善配套設(shè)施，提高城市化質(zhì)量，使之成為集居住、商貿(mào)、先進(jìn)工業(yè)于一體的綜合片區(qū)16.019.0大鏟灣港片區(qū)建設(shè)1.0—5.0萬t級(jí)集裝箱碼頭，與港區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)之間建立暢通的通道聯(lián)系6.61.0合計(jì)47.462.31-3項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案6本項(xiàng)目寶安區(qū)組團(tuán)定位2005—2020年項(xiàng)目位于寶安城市新區(qū)1-4項(xiàng)目位置分析3公里輻射核心商圈3kilometresbusinessareaForeignerEntrepreneurTourist100,000teachersandstudents30,000Civilservants330,000whitecollarsworkers600,000residents100,000peoplefrommetro63萬3公里核心輻射商圈人口630000populationwithin3kilometerscorebusinesscircle400萬寶安區(qū)常住人口4milliondistrictpermanentresidentpopulation沿江高速西鄉(xiāng)大道廣深高速南海大道地鐵羅寶線地鐵環(huán)中線（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）寶安商業(yè)升級(jí)改造方案71-4項(xiàng)目位置分析3公里輻射核心商圈3kilometr地鐵1號(hào)線、5號(hào)線無縫接駁，緊鄰地鐵11號(hào)線，2016年6月底11號(hào)線開通DoubleMetroLines:Lineno.1andno.5ClosetoMetroLineno.11,whichwillfullyoperatein2016◎深圳機(jī)場(chǎng)/15分鐘◎后海中心區(qū)15/分鐘◎深圳灣口岸/20分鐘

◎深圳北站20分鐘◎福田中心區(qū)/20分鐘1-5項(xiàng)目交通分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案8地鐵1號(hào)線、5號(hào)線無縫接駁，緊鄰地鐵11號(hào)線，項(xiàng)目指標(biāo)占地面積24291.58㎡建筑面積135000㎡容積率5.55綠化率37%商業(yè)總建筑面積15643.08㎡自持商業(yè)建筑面積14094.26㎡自持商業(yè)自持商業(yè)已售街鋪已售街鋪已售街鋪已售街鋪1-6項(xiàng)目建筑指標(biāo)一層平面圖項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積為15643.08㎡，其中自持商業(yè)面積為14094.26㎡，由于一層位置較好的街鋪已出售，所以項(xiàng)目商業(yè)面臨著不完整性，總體量偏小等現(xiàn)狀，同時(shí)也造成了二三層定位難問題。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案9項(xiàng)目指標(biāo)占地面積24291.58㎡建筑面積135000㎡容積1-7項(xiàng)目建筑外觀ACDB項(xiàng)目建筑外立面設(shè)計(jì)相對(duì)陳舊，缺乏商業(yè)氛圍，在后期升級(jí)改造中需花費(fèi)一定的設(shè)計(jì)成本和建造成本。通過外立面改造將更有利于解決項(xiàng)目定位與商品定位等問題。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案101-7項(xiàng)目建筑外觀ACDB項(xiàng)目建筑外立面設(shè)計(jì)相對(duì)陳舊，1-8項(xiàng)目周邊主要住宅熙龍灣西岸觀邸天域金成名苑西岸花園玖龍璽壹方城宏發(fā)領(lǐng)域天悅龍庭好旺角尚都西城上筑寶新花園怡景花園卡羅社區(qū)本項(xiàng)目1公里項(xiàng)目500米范圍主要小區(qū)序號(hào)小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)人口/人1麗晶國際85529932宏發(fā)領(lǐng)域135447393西城上筑143150094天悅龍庭123443195好旺角177262026尚都133846837寶新花園188658合計(jì)817228602注：以平均每戶3.5人計(jì)算寶安商業(yè)升級(jí)改造方案111-8項(xiàng)目周邊主要住宅熙龍灣西岸觀邸天域金成名苑西岸花1-9周邊商業(yè)街本項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)一路裕安一路翻身路寶安大道新湖路項(xiàng)目1.5公里范圍主要商業(yè)街一層租金商業(yè)街名稱租金范圍（元/月·㎡）平均租金（元/月·㎡）創(chuàng)業(yè)一路

250—600365裕安一路250—400

325新湖路250—400

290寶安大道150—350

260

翻身路200—600

320寶安商業(yè)升級(jí)改造方案121-9周邊商業(yè)街本項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)一路裕安一路翻身路寶安大道1-10項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目“傳統(tǒng)百貨+超市”組合，年銷售額約6億元，商業(yè)面積2萬平方米創(chuàng)業(yè)天虹5400平方米體驗(yàn)式水景景觀，16米無障礙動(dòng)線大型購物中心，年銷售額約12億元，商業(yè)面積19萬平方米海雅繽紛城綜合性超市4800平方米+街鋪西城上筑社區(qū)型購物中心，年銷售額約8000萬，商業(yè)面積2.3萬平方米萬科生活廣場(chǎng)7個(gè)主題商業(yè)樓層、2個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、4個(gè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)、9大自然采光中庭大型購物中心，商業(yè)面積26萬平方米壹方城“超市+租賃區(qū)”，年銷售額約1.4億元，商業(yè)面積1.2萬平方米寶安永旺超市寶安商業(yè)升級(jí)改造方案131-10項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目“傳統(tǒng)百貨+超市”組合，年銷售壹方城B2L3L1B1L2L4寶安商業(yè)升級(jí)改造方案14壹方城B2L3L1B1L2L4寶安商業(yè)升級(jí)改造方案14壹方城特點(diǎn)分析主力店9%AnchorStores餐飲34%Food&Beverage零售45%Retail休閑娛樂7%Entertainment配套服務(wù)5%Services占地面積：10萬平方米商業(yè)建筑面積：26萬平方米三大下沉式廣場(chǎng)：5400平方米停車位：3000個(gè)特色：7個(gè)主題商業(yè)樓層、2個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、4個(gè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)、9大自然采光中庭業(yè)態(tài)配比分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案15壹方城特點(diǎn)分析主力店9%餐飲34%零售45%休閑娛樂7%配套海雅繽紛城寶安商業(yè)升級(jí)改造方案16海雅繽紛城寶安商業(yè)升級(jí)改造方案16海雅繽紛城特點(diǎn)分析占地面積：4.6萬平方米建筑面積：近30萬平方米停車位：3000個(gè)總品牌數(shù)：約500家體驗(yàn)式水域景觀：5400平方米主力店：BUYIT超市、海雅百貨、海雅大劇院、萬達(dá)影院、歐悅溜冰場(chǎng)、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、GAP···寶安商業(yè)升級(jí)改造方案17海雅繽紛城特點(diǎn)分析占地面積：4.6萬平方米建筑面積：1-11項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，分布著寶安區(qū)主要的企事業(yè)單位、銀行金融、科教文化等配套，其中寶安行政中心、寶安體育中心、圖書館、少年宮、演藝中心以及學(xué)校、公園、酒店、購物中心等均在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)濱海廣場(chǎng)演藝中心、圖書館、少年宮寶安商業(yè)升級(jí)改造方案181-11項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，分布著寶安寶安中心區(qū)人口結(jié)構(gòu)金字塔公務(wù)員企業(yè)家中高管商務(wù)白領(lǐng)律師醫(yī)生教師家庭主婦學(xué)生無業(yè)人士其他寶安中心區(qū)消費(fèi)者職業(yè)構(gòu)成分析◎人口結(jié)構(gòu)寶安中心區(qū)約63萬人，其中以20—50歲人群為主◎消費(fèi)者職業(yè)寶安中心區(qū)消費(fèi)者職業(yè)調(diào)查中商務(wù)白領(lǐng)、學(xué)生占36%1-12消費(fèi)者構(gòu)成分析主要客群主要客群寶安商業(yè)升級(jí)改造方案19寶安中心區(qū)人口結(jié)構(gòu)金字塔公務(wù)員企業(yè)家中高管商務(wù)白領(lǐng)律師醫(yī)生教◎消費(fèi)頻次36%寶安居民每周外出消費(fèi)3次或以上◎消費(fèi)收入占比寶安居民消費(fèi)意愿大于其他片區(qū)消費(fèi)者深圳各區(qū)每月購物中心消費(fèi)頻率占比分析深圳居民特區(qū)內(nèi)寶安區(qū)33%30%41%南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)29%29%31%深圳各區(qū)每月消費(fèi)支出與收入占比分析1-13消費(fèi)者支出頻率分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案20◎消費(fèi)頻次◎消費(fèi)收入占比深圳各區(qū)每月購物中心消費(fèi)頻率占比分析消費(fèi)者是否會(huì)因趕潮流而購物68.4%消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購物會(huì)68.4%25.5%消費(fèi)者表示不一定會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購物不一定25.5%6.1%消費(fèi)者表示不會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購物不會(huì)6.1%1-14消費(fèi)者心理特征分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案21消費(fèi)者是否會(huì)因趕潮流而購物68.4%消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品1-15項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)周邊人口購買力強(qiáng)，目標(biāo)客群量大商圈商業(yè)成熟，培育期短項(xiàng)目交通便捷，購物出行方便建筑外觀設(shè)計(jì)與商業(yè)定位不符周邊商業(yè)競爭激烈一層商業(yè)不完整，二三層定位難項(xiàng)目體量小，輻射范圍受制商業(yè)物業(yè)落后，改造開發(fā)成本高前海將成為深圳未來經(jīng)濟(jì)增長極前海國際級(jí)“自貿(mào)區(qū)”成立寶安商業(yè)升級(jí)改造方案221-15項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)周邊人口購買力小結(jié)依托前海中心區(qū)及寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長，項(xiàng)目未來發(fā)展空間大地鐵沿線物業(yè)，商業(yè)輻射范圍擴(kuò)大周邊購物中心大而全，定位需走差異化、主題化道路寶安中心區(qū)主力人群集中在20—50歲之間，消費(fèi)力強(qiáng)，喜歡新潮產(chǎn)品項(xiàng)目分析總結(jié)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案23小結(jié)依托前海中心區(qū)及寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長，項(xiàng)目未來發(fā)展空間大項(xiàng)PartTwo項(xiàng)目定位02寶安商業(yè)升級(jí)改造方案24PartTwo項(xiàng)目定位02寶安商業(yè)升級(jí)改造方案24寶安的心臟地帶BAOANCenter體驗(yàn)城市的青春活力Experiencethevitalityofyouth樓上商業(yè)Upstairsbusiness——潮生活·創(chuàng)意文化體驗(yàn)中心2-1預(yù)設(shè)案名SUNNYLOFT·閣樓寶安商業(yè)升級(jí)改造方案25寶安的心臟地帶——潮生活·創(chuàng)意文化體驗(yàn)中心2-1預(yù)設(shè)案年輕人80%學(xué)生群體15%其他5%2-2客群定位他們是偏愛潮流的80末、90后，年輕時(shí)尚，追求創(chuàng)意和趣味的生活方式，他們多為個(gè)性化小資，喜歡體驗(yàn)生活，追求個(gè)性化生活品質(zhì)他們追求自我，以自我為中心他們18—28歲之間，陽光爛漫，喜歡探索，接受各種新潮特別的產(chǎn)品寶安商業(yè)升級(jí)改造方案26年輕人80%學(xué)生群體其他2-2客群定位他們是偏愛潮流的2-3業(yè)態(tài)面積配比寶安商業(yè)升級(jí)改造方案272-3業(yè)態(tài)面積配比寶安商業(yè)升級(jí)改造方案272-4概念定位方向分析購物中心（壹方城、海雅繽紛城）超市（華潤萬家、吉之島）百貨（創(chuàng)業(yè)天虹、萬科生活廣場(chǎng)）市場(chǎng)空白項(xiàng)目周邊競爭分析文化創(chuàng)意個(gè)性潮周邊商業(yè)競爭激烈，壹方城、海雅繽紛城體量大、業(yè)態(tài)齊全、配套完善；創(chuàng)業(yè)天虹，萬科生活廣場(chǎng)品牌齊全，華潤萬家、吉之島能滿足消費(fèi)者日常生活需求

項(xiàng)目自身?xiàng)l件制約，不宜與周邊商業(yè)直面競爭，應(yīng)避其鋒芒，另辟路徑，尋找市場(chǎng)空白年輕潮生活文創(chuàng)街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案282-4概念定位方向分析購物中心超市百貨市場(chǎng)空白項(xiàng)目周邊騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案29騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案29騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案30騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案30悅界寶安商業(yè)升級(jí)改造方案31悅界寶安商業(yè)升級(jí)改造方案31零售已售街鋪2-5一層業(yè)態(tài)布局使用面積：1497.2㎡建筑面積：3026.13㎡使用率：49.5%首年租金：468萬元使用面積平均租金：248元/㎡·月建筑面積平均租金：123元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案32零售已售街鋪2-5一層業(yè)態(tài)布局使用面積：1497.2㎡寶零售街鋪RetailStreetshop潮樂閣1F：時(shí)尚零售寶安商業(yè)升級(jí)改造方案33零售街鋪潮樂閣1F：時(shí)尚零售寶安商業(yè)升級(jí)改造方案33配套零售主題展示2-6二層業(yè)態(tài)布局使用面積：3472.3㎡建筑面積：5744.25㎡使用率：60.4%首年租金：832萬元使用面積平均租金：200元/㎡·月建筑面積平均租金：121元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案34配套零售主題展示2-6二層業(yè)態(tài)布局使用面積：3472.3配套零售主題展示SupportingRetailThemedisplay文創(chuàng)閣2F：創(chuàng)意街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案35配套零售主題展示文創(chuàng)閣2F：創(chuàng)意街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造配套零售主題展示2-7三層業(yè)態(tài)布局使用面積：3135.2㎡建筑面積：5323.88㎡使用率：58.9%首年租金：518萬元使用面積平均租金：138元/㎡·月建筑面積平均租金：81元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案36配套零售主題展示2-7三層業(yè)態(tài)布局使用面積：3135.2㎡配套零售主題展示SupportingRetailThemedisplay隨意閣3F：休閑體驗(yàn)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案37配套零售主題展示隨意閣3F：休閑體驗(yàn)寶安商業(yè)升級(jí)改造PartThree經(jīng)濟(jì)測(cè)算03寶安商業(yè)升級(jí)改造方案38PartThree經(jīng)濟(jì)測(cè)算03寶安商業(yè)升級(jí)改造方案383-1商業(yè)業(yè)態(tài)租金規(guī)律

相同條件下的業(yè)態(tài)租金對(duì)比商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)扣點(diǎn)租金（元/㎡·月）主/次力店5%—8%45男裝/運(yùn)動(dòng)休閑12%—18%105女裝20%—25%135精品20%—25%155童用15%-25%125餐飲配套10%—15%80娛樂配套5%—15%75文化教育配套10%—15%80注：以商場(chǎng)平均租金為100元/㎡·月計(jì)算寶安商業(yè)升級(jí)改造方案393-1商業(yè)業(yè)態(tài)租金規(guī)律相同條件下的業(yè)態(tài)租金對(duì)比商業(yè)3-2項(xiàng)目平均租金測(cè)算通過選取項(xiàng)目附近具有直接參考價(jià)值的購物中心及百貨，采用市場(chǎng)比較及加權(quán)平均法估算本項(xiàng)目大概租金范圍，所選取的權(quán)重比例主要根據(jù)參考案例與本項(xiàng)目之間的距離以及體量、主要業(yè)態(tài)、消費(fèi)客群等與項(xiàng)目相似性進(jìn)行比較得出項(xiàng)目周邊可參考集中商業(yè)一層租金情況商業(yè)體名稱平均租金（元/㎡·月）（使用面積）對(duì)本案參考權(quán)重比例（100%）加權(quán)平均租金項(xiàng)目修正系數(shù)（入市培育期）項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金（元/㎡·月）天悅龍庭26010%約286（元/㎡·月）使用面積0.9約260（元/㎡·月）使用面積宏發(fā)領(lǐng)域32025%尚都31010%西城上筑23025%好旺角26015%萬科生活廣場(chǎng)2505%創(chuàng)業(yè)天虹3605%壹方城4505%寶安商業(yè)升級(jí)改造方案403-2項(xiàng)目平均租金測(cè)算通過選取項(xiàng)目附近具有直接參考價(jià)值3-3項(xiàng)目租金測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目升級(jí)改造后收益測(cè)算樓層使用面積/㎡建筑面積/㎡使用率十年單位平均租金元/㎡·月（租金+管理費(fèi)）十年平均月收益/萬元（租金+管理費(fèi)）十年平均年收益/元（租金+管理費(fèi)）十年總收益/萬元（租金+管理費(fèi)）1F1497.23026.1349.5%18856.9682.76827.12F3472.35744.2560.4%188108.21299.012989.83F3135.25323.8858.9%13270.4844.58444.9合計(jì)8104.714094.2657.5%167235.52826.228261.9麗晶國際項(xiàng)目各樓層商業(yè)收益現(xiàn)狀現(xiàn)單月租金收益現(xiàn)年租金收益十年租金收益（按5%年遞增率預(yù)算）73.7萬元884萬元11119.1萬元寶安商業(yè)升級(jí)改造方案413-3項(xiàng)目租金測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目升級(jí)改造后收益測(cè)算樓層使用3-4租金收益總表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）預(yù)估收益第一年第十年十年合計(jì)備注平均租金+管理費(fèi)（元/㎡·月）123223167按自持面積（14094.26㎡）測(cè)算主營收入合計(jì)1796349025344租金收益其他收入4115304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入2207402029986

開業(yè)后運(yùn)營成本費(fèi)用6187976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)、其它費(fèi)用開業(yè)后運(yùn)營合計(jì)盈虧1589322323009不包括二次改造費(fèi)用開業(yè)籌備期費(fèi)用216302163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-574322320846

注：項(xiàng)目使用面積8104.7㎡，建筑面積14094.26㎡，使用率57.5%寶安商業(yè)升級(jí)改造方案423-4租金收益總表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：3-5租金收益細(xì)表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）預(yù)估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)備注租金增長率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面積3026.13㎡，第一年建面平均租金約123元/㎡·月，使用面積1497.2㎡，第一年使用平均租金為248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面積5744.25㎡，第一年建面平均租金約121元/㎡·月，使用面積3472.3㎡，第一年使用面積平均租金為200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面積5323.88㎡，第一年建面平均租金約81元/㎡·月，使用面積3135.2㎡，第一年使用面積平均租金為138元/㎡·月平均租金（單位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面積為14094.26㎡測(cè)算主營收入合計(jì)179618862037220023752566277129923232349025344

其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主營收入與其他收入開業(yè)后運(yùn)營成本費(fèi)用6186286456636827037247477717976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)、其它費(fèi)用開業(yè)后運(yùn)營合計(jì)盈虧158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造費(fèi)用開業(yè)籌備期費(fèi)用21630000000002163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-57416781823197821472329252827412973322320846除去運(yùn)營成本及開業(yè)籌備期費(fèi)用后的凈利潤寶安商業(yè)升級(jí)改造方案433-5租金收益細(xì)表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：3-2收益測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）預(yù)估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)備注租金增長率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面積3026.13㎡，第一年建筑面積平均租金約123元/㎡·月，使用面積1497.2第一年平均租金為248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面積5744.25㎡，平均租金約121元/㎡·月，使用面積3472.3平均租金為200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面積5323.88㎡，平均租金約81元/㎡·月，使用面積3135.2平均租金為138元/㎡·月平均租金（單位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面積為14094.26㎡測(cè)算主營收入合計(jì)179618862037220023752566277129923232349025344

管理費(fèi)2922922922922922922922922922922918按合同建筑面積15元/㎡·月測(cè)算廣告收益38414448525660657076550遞增率為8%特賣收益8187941021101191291391501621173首年收益占主營收入4.5%，遞增率為8%其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主營收入與其他收入人事費(fèi)用1201241271311351391431481521571376按工資3%增長率預(yù)算市場(chǎng)費(fèi)用1201241271311351391431481521571376首年支出占主營收入6.7%，增長率為3%物業(yè)綜合費(fèi)用2522522522522522522522522522522520每平方建筑面積物管費(fèi)為14.9元/月經(jīng)營稅費(fèi)（國地稅費(fèi)）1011061141231331441551681811951419占年租金總收入5.6%其它費(fèi)用25232426272930323436287包含財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政費(fèi)用、保險(xiǎn)、通訊費(fèi)用、信用卡手續(xù)費(fèi)開業(yè)后運(yùn)營成本費(fèi)用6186286456636827037247477717976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)、其它費(fèi)用開業(yè)后運(yùn)營合計(jì)盈虧158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造費(fèi)用招商費(fèi)用25

籌備期人事費(fèi)用60

籌備人事費(fèi)占首年主營收益3.3%籌備期推廣費(fèi)用80

籌備推廣費(fèi)占首年主營收益4.5%二次裝修及工程改造費(fèi)用1998

包含裝修設(shè)計(jì)費(fèi)開業(yè)籌備期費(fèi)用21630000000002163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-57416781823197821472329252827412973322320846除去運(yùn)營成本及開業(yè)籌備期費(fèi)用后的凈利潤寶安商業(yè)升級(jí)改造方案443-2收益測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）3-6工程費(fèi)用麗晶國際商業(yè)二次裝修、改造費(fèi)用估算表序號(hào)工程名稱總造價(jià)(萬元)備注1消防改造1961、增加設(shè)備設(shè)施

2、局部管網(wǎng)、強(qiáng)弱電改造2通風(fēng)與空調(diào)2931、冷卻塔移位、管網(wǎng)改造

2、主機(jī)、風(fēng)柜檢測(cè)維修3電梯維修改造1681、維修測(cè)試

2、改造報(bào)檢4室內(nèi)裝修6401、公區(qū)裝飾設(shè)計(jì)、施工

2、商鋪拆除、砌筑、隔斷5供配電改造1851、配電柜、電纜安裝敷設(shè)

2、原有二、三級(jí)供電線路改造6給排水改造421、上下水主管增加

2、原有上下水改造7漏水修補(bǔ)1561、土方開挖、回填、綠化恢復(fù)

2、防水施工8外立面改造2231、局部玻璃幕墻拆除安裝

2、增加廣告燈箱及建筑泛光照明9預(yù)備費(fèi)95.155%10合計(jì)1998.15寶安商業(yè)升級(jí)改造方案453-6工程費(fèi)用麗晶國際商業(yè)二次裝修、改造費(fèi)用估算表序號(hào)PartFour運(yùn)營管理04寶安商業(yè)升級(jí)改造方案46PartFour運(yùn)營管理04寶安商業(yè)升級(jí)改造方案464-1組織架構(gòu)組織架構(gòu)共16人寶安商業(yè)升級(jí)改造方案474-1組織架構(gòu)組織架構(gòu)共16人寶安商業(yè)升級(jí)改造方案474-2人員編制表麗晶項(xiàng)目部門崗位人數(shù)工資備注店總店辦店總1人118000總監(jiān)級(jí)運(yùn)營管理部經(jīng)理經(jīng)理1人110000

助理助理1人16000主管級(jí)管理員管理員4人（兼防損）414000人均：3500綜合管理部經(jīng)理

110000

人力行政主管1人16000

工程領(lǐng)班1人、維修員2人314000領(lǐng)班：6000維修員：4000財(cái)務(wù)主管1人、會(huì)計(jì)1人、出納1人315000主管：7000會(huì)計(jì)：4000市場(chǎng)策劃部

主管1人16000

合計(jì)

1699000

寶安商業(yè)升級(jí)改造方案484-2人員編制表麗晶項(xiàng)目部門崗位人數(shù)工資備注店總店辦店運(yùn)營功能維護(hù)功能驅(qū)動(dòng)功能控制功能品牌功能客戶關(guān)系與現(xiàn)場(chǎng)管理市場(chǎng)營銷與公共關(guān)系工程改造與設(shè)備運(yùn)維團(tuán)隊(duì)建設(shè)與行政運(yùn)行會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)與計(jì)劃統(tǒng)計(jì)運(yùn)營部策劃部工程部行政部財(cái)務(wù)部4-3功能分工寶安商業(yè)升級(jí)改造方案49運(yùn)營功能維護(hù)功能驅(qū)動(dòng)功能控制功能品牌功能客戶關(guān)系與現(xiàn)場(chǎng)管理市運(yùn)營管理人事行政按照公司的規(guī)劃，負(fù)責(zé)店鋪的對(duì)外聯(lián)絡(luò)，團(tuán)隊(duì)組建，營運(yùn)管理，分析營業(yè)數(shù)據(jù)，努力達(dá)成公司的預(yù)定目標(biāo)協(xié)助部門經(jīng)理進(jìn)行公司組織與文化管理，招聘與任用管理，績效考核與薪酬激勵(lì)管理，培訓(xùn)教育與職業(yè)發(fā)展管理等。工程管理市場(chǎng)策劃財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)工程施工管理、質(zhì)量監(jiān)督及各個(gè)施工單位間的協(xié)調(diào)，收集需求方對(duì)工程服務(wù)的意見,對(duì)工程服務(wù)工作提出完善意見，保證購物中心的工程設(shè)備正常運(yùn)行制定全年銷售活動(dòng)計(jì)劃、品牌推廣計(jì)劃、統(tǒng)管公司促銷活動(dòng)、門店形象包裝、活動(dòng)策劃、市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)形象宣傳工作，等工作公司會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)分析，業(yè)績籌劃與計(jì)劃預(yù)算管理，成本費(fèi)用控制與稅務(wù)籌劃4-4各部門主要職責(zé)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案50運(yùn)營管理人事行政按照公司的規(guī)劃，負(fù)責(zé)店鋪的對(duì)外聯(lián)絡(luò)，團(tuán)隊(duì)組建PartFive工程改造05寶安商業(yè)升級(jí)改造方案51PartFive工程改造05寶安商業(yè)升級(jí)改造方案515-1外立面局部改造在不影響整體物業(yè)形象的前提下，對(duì)創(chuàng)業(yè)一路與金桂街外立面進(jìn)行局部改造，增加LED動(dòng)態(tài)廣告畫面及櫥窗，減少固定廣告燈箱，通過廣告展示效果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)氣氛，同時(shí)提升廣告位收益。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案525-1外立面局部改造在不影響整體物業(yè)形象的前提下，對(duì)外立面改造前后對(duì)比改造前改造后寶安商業(yè)升級(jí)改造方案53外立面改造前后對(duì)比改造前改造后寶安商業(yè)升級(jí)改造方案53根據(jù)商業(yè)規(guī)劃動(dòng)線，對(duì)A、B區(qū)超過10年使用期限的垂直貨梯進(jìn)行升級(jí)改造，對(duì)B區(qū)各層已停用的手扶梯，將委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行全面檢修，達(dá)到國家準(zhǔn)用要求，對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患加裝的垂直電梯將進(jìn)行拆除。以實(shí)現(xiàn)整體人、貨動(dòng)線合理搭配，快速分流。5-2電梯維修改造寶安商業(yè)升級(jí)改造方案54根據(jù)商業(yè)規(guī)劃動(dòng)線，對(duì)A、B區(qū)超過10年使用期限的垂直貨梯進(jìn)行為配合商業(yè)定位，營造舒適、愜意的購物環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，在避免樓上業(yè)主投訴的情況下，對(duì)B區(qū)冷卻塔及管網(wǎng)進(jìn)行移位，對(duì)主要設(shè)備及末端管網(wǎng)進(jìn)行全面檢測(cè)維修，以達(dá)到設(shè)備能效最佳比例。5-3空調(diào)維修改造寶安商業(yè)升級(jí)改造方案55為配合商業(yè)定位，營造舒適、愜意的購物環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，二次消防報(bào)檢對(duì)A區(qū)一至三層消防設(shè)備設(shè)施及防火分區(qū)進(jìn)行二次消防改造，增加機(jī)械強(qiáng)排設(shè)備、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和消防主機(jī)升級(jí)改造，以達(dá)到國家消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并取得合格證書。漏水修補(bǔ)

為減少商戶投訴，打造商業(yè)運(yùn)營品質(zhì)及品牌效應(yīng)，對(duì)A、B四樓聯(lián)接部位進(jìn)行防火處理，確保商業(yè)物業(yè)保值增值。5-4二次消防及漏水修補(bǔ)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案56二次消防報(bào)檢漏水修補(bǔ)

為減少商戶投訴，打造商業(yè)運(yùn)營品質(zhì)及品牌根據(jù)商業(yè)定位及業(yè)態(tài)布局，對(duì)A、B區(qū)原有商鋪分隔進(jìn)行重新設(shè)計(jì)劃分，包含室內(nèi)公區(qū)裝飾設(shè)計(jì)施工，以最小成本造就高端品質(zhì)，讓整體商業(yè)氣氛里外不一。5-5室內(nèi)公共裝修寶安商業(yè)升級(jí)改造方案57根據(jù)商業(yè)定位及業(yè)態(tài)布局，對(duì)A、B區(qū)原有商鋪分隔進(jìn)行重新設(shè)計(jì)劃Thank

YouFreedomdesignbyJennyLoftSORNI寶安商業(yè)升級(jí)改造方案58ThankYouFreedomdesignby商業(yè)升級(jí)改造方案寶安商業(yè)升級(jí)改造方案59商業(yè)升級(jí)改造方案寶安商業(yè)升級(jí)改造方案1Contents目錄經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析運(yùn)營管理工程改造寶安商業(yè)升級(jí)改造方案60Contents目錄經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析運(yùn)營管理工程改造PartOne項(xiàng)目分析01寶安商業(yè)升級(jí)改造方案61PartOne項(xiàng)目分析01寶安商業(yè)升級(jí)改造方案3深圳市近五年GDP及增長率（億元）深圳市近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率（億元）新寶安區(qū)近年GDP及增長率（億元）新寶安區(qū)近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率（億元）1-1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況寶安商業(yè)升級(jí)改造方案62深圳市近五年GDP及增長率（億元）深圳市近五年社會(huì)消費(fèi)品零售深圳經(jīng)濟(jì)增長極珠三角經(jīng)濟(jì)中心1-2區(qū)域未來發(fā)展分析◎深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)◎深圳進(jìn)一步走向世界的橋頭堡◎和諧宜居濱海城市◎深港大都會(huì)，香港的中環(huán)

◎華南地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長極◎全球物流樞紐深圳未來在前海寶安商業(yè)升級(jí)改造方案63深圳經(jīng)濟(jì)增長極珠三角經(jīng)濟(jì)中心1-2區(qū)域未來發(fā)展分析◎深本項(xiàng)目寶安區(qū)組團(tuán)定位2005—2020年項(xiàng)目位于寶安城市新區(qū)功能區(qū)內(nèi)，2005—2020年城市規(guī)劃中，寶安城市新區(qū)功能區(qū)包括新中心區(qū)和碧海新區(qū)兩部分，該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，并集中了城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)城市規(guī)劃情況分析功能區(qū)職能規(guī)劃面積規(guī)劃/平方公里人口規(guī)劃/萬人城市新區(qū)功能區(qū)新中心區(qū)未來發(fā)展成為面向二十一世紀(jì)，現(xiàn)代化、高效率的花園式濱海城區(qū)；建設(shè)成為深圳市西部次中心，成為寶安區(qū)乃至于深圳市富有海濱特色和都市魅力的區(qū)域。7.29.7碧海新區(qū)集中發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、高效集約利用土地，建生成為寶安區(qū)西南部全新的、整體的、環(huán)境優(yōu)美的、配套設(shè)施完善的現(xiàn)代化海濱城區(qū)8.414.0城市更新功能區(qū)寶安老城區(qū)結(jié)合老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市舊區(qū)的更新改造，完善配套設(shè)施系統(tǒng)，形成寶安的商業(yè)中心區(qū)9.218.6西鄉(xiāng)老城區(qū)通過舊城改造，產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，完善配套設(shè)施，提高城市化質(zhì)量，使之成為集居住、商貿(mào)、先進(jìn)工業(yè)于一體的綜合片區(qū)16.019.0大鏟灣港片區(qū)建設(shè)1.0—5.0萬t級(jí)集裝箱碼頭，與港區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)之間建立暢通的通道聯(lián)系6.61.0合計(jì)47.462.31-3項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案64本項(xiàng)目寶安區(qū)組團(tuán)定位2005—2020年項(xiàng)目位于寶安城市新區(qū)1-4項(xiàng)目位置分析3公里輻射核心商圈3kilometresbusinessareaForeignerEntrepreneurTourist100,000teachersandstudents30,000Civilservants330,000whitecollarsworkers600,000residents100,000peoplefrommetro63萬3公里核心輻射商圈人口630000populationwithin3kilometerscorebusinesscircle400萬寶安區(qū)常住人口4milliondistrictpermanentresidentpopulation沿江高速西鄉(xiāng)大道廣深高速南海大道地鐵羅寶線地鐵環(huán)中線（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）寶安商業(yè)升級(jí)改造方案651-4項(xiàng)目位置分析3公里輻射核心商圈3kilometr地鐵1號(hào)線、5號(hào)線無縫接駁，緊鄰地鐵11號(hào)線，2016年6月底11號(hào)線開通DoubleMetroLines:Lineno.1andno.5ClosetoMetroLineno.11,whichwillfullyoperatein2016◎深圳機(jī)場(chǎng)/15分鐘◎后海中心區(qū)15/分鐘◎深圳灣口岸/20分鐘

◎深圳北站20分鐘◎福田中心區(qū)/20分鐘1-5項(xiàng)目交通分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案66地鐵1號(hào)線、5號(hào)線無縫接駁，緊鄰地鐵11號(hào)線，項(xiàng)目指標(biāo)占地面積24291.58㎡建筑面積135000㎡容積率5.55綠化率37%商業(yè)總建筑面積15643.08㎡自持商業(yè)建筑面積14094.26㎡自持商業(yè)自持商業(yè)已售街鋪已售街鋪已售街鋪已售街鋪1-6項(xiàng)目建筑指標(biāo)一層平面圖項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積為15643.08㎡，其中自持商業(yè)面積為14094.26㎡，由于一層位置較好的街鋪已出售，所以項(xiàng)目商業(yè)面臨著不完整性，總體量偏小等現(xiàn)狀，同時(shí)也造成了二三層定位難問題。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案67項(xiàng)目指標(biāo)占地面積24291.58㎡建筑面積135000㎡容積1-7項(xiàng)目建筑外觀ACDB項(xiàng)目建筑外立面設(shè)計(jì)相對(duì)陳舊，缺乏商業(yè)氛圍，在后期升級(jí)改造中需花費(fèi)一定的設(shè)計(jì)成本和建造成本。通過外立面改造將更有利于解決項(xiàng)目定位與商品定位等問題。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案681-7項(xiàng)目建筑外觀ACDB項(xiàng)目建筑外立面設(shè)計(jì)相對(duì)陳舊，1-8項(xiàng)目周邊主要住宅熙龍灣西岸觀邸天域金成名苑西岸花園玖龍璽壹方城宏發(fā)領(lǐng)域天悅龍庭好旺角尚都西城上筑寶新花園怡景花園卡羅社區(qū)本項(xiàng)目1公里項(xiàng)目500米范圍主要小區(qū)序號(hào)小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)人口/人1麗晶國際85529932宏發(fā)領(lǐng)域135447393西城上筑143150094天悅龍庭123443195好旺角177262026尚都133846837寶新花園188658合計(jì)817228602注：以平均每戶3.5人計(jì)算寶安商業(yè)升級(jí)改造方案691-8項(xiàng)目周邊主要住宅熙龍灣西岸觀邸天域金成名苑西岸花1-9周邊商業(yè)街本項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)一路裕安一路翻身路寶安大道新湖路項(xiàng)目1.5公里范圍主要商業(yè)街一層租金商業(yè)街名稱租金范圍（元/月·㎡）平均租金（元/月·㎡）創(chuàng)業(yè)一路

250—600365裕安一路250—400

325新湖路250—400

290寶安大道150—350

260

翻身路200—600

320寶安商業(yè)升級(jí)改造方案701-9周邊商業(yè)街本項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)一路裕安一路翻身路寶安大道1-10項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目“傳統(tǒng)百貨+超市”組合，年銷售額約6億元，商業(yè)面積2萬平方米創(chuàng)業(yè)天虹5400平方米體驗(yàn)式水景景觀，16米無障礙動(dòng)線大型購物中心，年銷售額約12億元，商業(yè)面積19萬平方米海雅繽紛城綜合性超市4800平方米+街鋪西城上筑社區(qū)型購物中心，年銷售額約8000萬，商業(yè)面積2.3萬平方米萬科生活廣場(chǎng)7個(gè)主題商業(yè)樓層、2個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、4個(gè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)、9大自然采光中庭大型購物中心，商業(yè)面積26萬平方米壹方城“超市+租賃區(qū)”，年銷售額約1.4億元，商業(yè)面積1.2萬平方米寶安永旺超市寶安商業(yè)升級(jí)改造方案711-10項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目“傳統(tǒng)百貨+超市”組合，年銷售壹方城B2L3L1B1L2L4寶安商業(yè)升級(jí)改造方案72壹方城B2L3L1B1L2L4寶安商業(yè)升級(jí)改造方案14壹方城特點(diǎn)分析主力店9%AnchorStores餐飲34%Food&Beverage零售45%Retail休閑娛樂7%Entertainment配套服務(wù)5%Services占地面積：10萬平方米商業(yè)建筑面積：26萬平方米三大下沉式廣場(chǎng)：5400平方米停車位：3000個(gè)特色：7個(gè)主題商業(yè)樓層、2個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、4個(gè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)、9大自然采光中庭業(yè)態(tài)配比分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案73壹方城特點(diǎn)分析主力店9%餐飲34%零售45%休閑娛樂7%配套海雅繽紛城寶安商業(yè)升級(jí)改造方案74海雅繽紛城寶安商業(yè)升級(jí)改造方案16海雅繽紛城特點(diǎn)分析占地面積：4.6萬平方米建筑面積：近30萬平方米停車位：3000個(gè)總品牌數(shù)：約500家體驗(yàn)式水域景觀：5400平方米主力店：BUYIT超市、海雅百貨、海雅大劇院、萬達(dá)影院、歐悅溜冰場(chǎng)、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、GAP···寶安商業(yè)升級(jí)改造方案75海雅繽紛城特點(diǎn)分析占地面積：4.6萬平方米建筑面積：1-11項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，分布著寶安區(qū)主要的企事業(yè)單位、銀行金融、科教文化等配套，其中寶安行政中心、寶安體育中心、圖書館、少年宮、演藝中心以及學(xué)校、公園、酒店、購物中心等均在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)濱海廣場(chǎng)演藝中心、圖書館、少年宮寶安商業(yè)升級(jí)改造方案761-11項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，分布著寶安寶安中心區(qū)人口結(jié)構(gòu)金字塔公務(wù)員企業(yè)家中高管商務(wù)白領(lǐng)律師醫(yī)生教師家庭主婦學(xué)生無業(yè)人士其他寶安中心區(qū)消費(fèi)者職業(yè)構(gòu)成分析◎人口結(jié)構(gòu)寶安中心區(qū)約63萬人，其中以20—50歲人群為主◎消費(fèi)者職業(yè)寶安中心區(qū)消費(fèi)者職業(yè)調(diào)查中商務(wù)白領(lǐng)、學(xué)生占36%1-12消費(fèi)者構(gòu)成分析主要客群主要客群寶安商業(yè)升級(jí)改造方案77寶安中心區(qū)人口結(jié)構(gòu)金字塔公務(wù)員企業(yè)家中高管商務(wù)白領(lǐng)律師醫(yī)生教◎消費(fèi)頻次36%寶安居民每周外出消費(fèi)3次或以上◎消費(fèi)收入占比寶安居民消費(fèi)意愿大于其他片區(qū)消費(fèi)者深圳各區(qū)每月購物中心消費(fèi)頻率占比分析深圳居民特區(qū)內(nèi)寶安區(qū)33%30%41%南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)29%29%31%深圳各區(qū)每月消費(fèi)支出與收入占比分析1-13消費(fèi)者支出頻率分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案78◎消費(fèi)頻次◎消費(fèi)收入占比深圳各區(qū)每月購物中心消費(fèi)頻率占比分析消費(fèi)者是否會(huì)因趕潮流而購物68.4%消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購物會(huì)68.4%25.5%消費(fèi)者表示不一定會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購物不一定25.5%6.1%消費(fèi)者表示不會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購物不會(huì)6.1%1-14消費(fèi)者心理特征分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案79消費(fèi)者是否會(huì)因趕潮流而購物68.4%消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品1-15項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)周邊人口購買力強(qiáng)，目標(biāo)客群量大商圈商業(yè)成熟，培育期短項(xiàng)目交通便捷，購物出行方便建筑外觀設(shè)計(jì)與商業(yè)定位不符周邊商業(yè)競爭激烈一層商業(yè)不完整，二三層定位難項(xiàng)目體量小，輻射范圍受制商業(yè)物業(yè)落后，改造開發(fā)成本高前海將成為深圳未來經(jīng)濟(jì)增長極前海國際級(jí)“自貿(mào)區(qū)”成立寶安商業(yè)升級(jí)改造方案801-15項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)周邊人口購買力小結(jié)依托前海中心區(qū)及寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長，項(xiàng)目未來發(fā)展空間大地鐵沿線物業(yè)，商業(yè)輻射范圍擴(kuò)大周邊購物中心大而全，定位需走差異化、主題化道路寶安中心區(qū)主力人群集中在20—50歲之間，消費(fèi)力強(qiáng)，喜歡新潮產(chǎn)品項(xiàng)目分析總結(jié)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案81小結(jié)依托前海中心區(qū)及寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長，項(xiàng)目未來發(fā)展空間大項(xiàng)PartTwo項(xiàng)目定位02寶安商業(yè)升級(jí)改造方案82PartTwo項(xiàng)目定位02寶安商業(yè)升級(jí)改造方案24寶安的心臟地帶BAOANCenter體驗(yàn)城市的青春活力Experiencethevitalityofyouth樓上商業(yè)Upstairsbusiness——潮生活·創(chuàng)意文化體驗(yàn)中心2-1預(yù)設(shè)案名SUNNYLOFT·閣樓寶安商業(yè)升級(jí)改造方案83寶安的心臟地帶——潮生活·創(chuàng)意文化體驗(yàn)中心2-1預(yù)設(shè)案年輕人80%學(xué)生群體15%其他5%2-2客群定位他們是偏愛潮流的80末、90后，年輕時(shí)尚，追求創(chuàng)意和趣味的生活方式，他們多為個(gè)性化小資，喜歡體驗(yàn)生活，追求個(gè)性化生活品質(zhì)他們追求自我，以自我為中心他們18—28歲之間，陽光爛漫，喜歡探索，接受各種新潮特別的產(chǎn)品寶安商業(yè)升級(jí)改造方案84年輕人80%學(xué)生群體其他2-2客群定位他們是偏愛潮流的2-3業(yè)態(tài)面積配比寶安商業(yè)升級(jí)改造方案852-3業(yè)態(tài)面積配比寶安商業(yè)升級(jí)改造方案272-4概念定位方向分析購物中心（壹方城、海雅繽紛城）超市（華潤萬家、吉之島）百貨（創(chuàng)業(yè)天虹、萬科生活廣場(chǎng)）市場(chǎng)空白項(xiàng)目周邊競爭分析文化創(chuàng)意個(gè)性潮周邊商業(yè)競爭激烈，壹方城、海雅繽紛城體量大、業(yè)態(tài)齊全、配套完善；創(chuàng)業(yè)天虹，萬科生活廣場(chǎng)品牌齊全，華潤萬家、吉之島能滿足消費(fèi)者日常生活需求

項(xiàng)目自身?xiàng)l件制約，不宜與周邊商業(yè)直面競爭，應(yīng)避其鋒芒，另辟路徑，尋找市場(chǎng)空白年輕潮生活文創(chuàng)街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案862-4概念定位方向分析購物中心超市百貨市場(chǎng)空白項(xiàng)目周邊騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案87騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案29騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案88騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案30悅界寶安商業(yè)升級(jí)改造方案89悅界寶安商業(yè)升級(jí)改造方案31零售已售街鋪2-5一層業(yè)態(tài)布局使用面積：1497.2㎡建筑面積：3026.13㎡使用率：49.5%首年租金：468萬元使用面積平均租金：248元/㎡·月建筑面積平均租金：123元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案90零售已售街鋪2-5一層業(yè)態(tài)布局使用面積：1497.2㎡寶零售街鋪RetailStreetshop潮樂閣1F：時(shí)尚零售寶安商業(yè)升級(jí)改造方案91零售街鋪潮樂閣1F：時(shí)尚零售寶安商業(yè)升級(jí)改造方案33配套零售主題展示2-6二層業(yè)態(tài)布局使用面積：3472.3㎡建筑面積：5744.25㎡使用率：60.4%首年租金：832萬元使用面積平均租金：200元/㎡·月建筑面積平均租金：121元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案92配套零售主題展示2-6二層業(yè)態(tài)布局使用面積：3472.3配套零售主題展示SupportingRetailThemedisplay文創(chuàng)閣2F：創(chuàng)意街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案93配套零售主題展示文創(chuàng)閣2F：創(chuàng)意街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造配套零售主題展示2-7三層業(yè)態(tài)布局使用面積：3135.2㎡建筑面積：5323.88㎡使用率：58.9%首年租金：518萬元使用面積平均租金：138元/㎡·月建筑面積平均租金：81元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案94配套零售主題展示2-7三層業(yè)態(tài)布局使用面積：3135.2㎡配套零售主題展示SupportingRetailThemedisplay隨意閣3F：休閑體驗(yàn)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案95配套零售主題展示隨意閣3F：休閑體驗(yàn)寶安商業(yè)升級(jí)改造PartThree經(jīng)濟(jì)測(cè)算03寶安商業(yè)升級(jí)改造方案96PartThree經(jīng)濟(jì)測(cè)算03寶安商業(yè)升級(jí)改造方案383-1商業(yè)業(yè)態(tài)租金規(guī)律

相同條件下的業(yè)態(tài)租金對(duì)比商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)扣點(diǎn)租金（元/㎡·月）主/次力店5%—8%45男裝/運(yùn)動(dòng)休閑12%—18%105女裝20%—25%135精品20%—25%155童用15%-25%125餐飲配套10%—15%80娛樂配套5%—15%75文化教育配套10%—15%80注：以商場(chǎng)平均租金為100元/㎡·月計(jì)算寶安商業(yè)升級(jí)改造方案973-1商業(yè)業(yè)態(tài)租金規(guī)律相同條件下的業(yè)態(tài)租金對(duì)比商業(yè)3-2項(xiàng)目平均租金測(cè)算通過選取項(xiàng)目附近具有直接參考價(jià)值的購物中心及百貨，采用市場(chǎng)比較及加權(quán)平均法估算本項(xiàng)目大概租金范圍，所選取的權(quán)重比例主要根據(jù)參考案例與本項(xiàng)目之間的距離以及體量、主要業(yè)態(tài)、消費(fèi)客群等與項(xiàng)目相似性進(jìn)行比較得出項(xiàng)目周邊可參考集中商業(yè)一層租金情況商業(yè)體名稱平均租金（元/㎡·月）（使用面積）對(duì)本案參考權(quán)重比例（100%）加權(quán)平均租金項(xiàng)目修正系數(shù)（入市培育期）項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金（元/㎡·月）天悅龍庭26010%約286（元/㎡·月）使用面積0.9約260（元/㎡·月）使用面積宏發(fā)領(lǐng)域32025%尚都31010%西城上筑23025%好旺角26015%萬科生活廣場(chǎng)2505%創(chuàng)業(yè)天虹3605%壹方城4505%寶安商業(yè)升級(jí)改造方案983-2項(xiàng)目平均租金測(cè)算通過選取項(xiàng)目附近具有直接參考價(jià)值3-3項(xiàng)目租金測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目升級(jí)改造后收益測(cè)算樓層使用面積/㎡建筑面積/㎡使用率十年單位平均租金元/㎡·月（租金+管理費(fèi)）十年平均月收益/萬元（租金+管理費(fèi)）十年平均年收益/元（租金+管理費(fèi)）十年總收益/萬元（租金+管理費(fèi)）1F1497.23026.1349.5%18856.9682.76827.12F3472.35744.2560.4%188108.21299.012989.83F3135.25323.8858.9%13270.4844.58444.9合計(jì)8104.714094.2657.5%167235.52826.228261.9麗晶國際項(xiàng)目各樓層商業(yè)收益現(xiàn)狀現(xiàn)單月租金收益現(xiàn)年租金收益十年租金收益（按5%年遞增率預(yù)算）73.7萬元884萬元11119.1萬元寶安商業(yè)升級(jí)改造方案993-3項(xiàng)目租金測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目升級(jí)改造后收益測(cè)算樓層使用3-4租金收益總表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）預(yù)估收益第一年第十年十年合計(jì)備注平均租金+管理費(fèi)（元/㎡·月）123223167按自持面積（14094.26㎡）測(cè)算主營收入合計(jì)1796349025344租金收益其他收入4115304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入2207402029986

開業(yè)后運(yùn)營成本費(fèi)用6187976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)、其它費(fèi)用開業(yè)后運(yùn)營合計(jì)盈虧1589322323009不包括二次改造費(fèi)用開業(yè)籌備期費(fèi)用216302163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-574322320846

注：項(xiàng)目使用面積8104.7㎡，建筑面積14094.26㎡，使用率57.5%寶安商業(yè)升級(jí)改造方案1003-4租金收益總表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：3-5租金收益細(xì)表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）預(yù)估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)備注租金增長率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面積3026.13㎡，第一年建面平均租金約123元/㎡·月，使用面積1497.2㎡，第一年使用平均租金為248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面積5744.25㎡，第一年建面平均租金約121元/㎡·月，使用面積3472.3㎡，第一年使用面積平均租金為200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面積5323.88㎡，第一年建面平均租金約81元/㎡·月，使用面積3135.2㎡，第一年使用面積平均租金為138元/㎡·月平均租金（單位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面積為14094.26㎡測(cè)算主營收入合計(jì)179618862037220023752566277129923232349025344

其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主營收入與其他收入開業(yè)后運(yùn)營成本費(fèi)用6186286456636827037247477717976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)、其它費(fèi)用開業(yè)后運(yùn)營合計(jì)盈虧158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造費(fèi)用開業(yè)籌備期費(fèi)用21630000000002163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-57416781823197821472329252827412973322320846除去運(yùn)營成本及開業(yè)籌備期費(fèi)用后的凈利潤寶安商業(yè)升級(jí)改造方案1013-5租金收益細(xì)表麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：3-2收益測(cè)算麗晶國際項(xiàng)目經(jīng)營收益測(cè)算表（金額單位：萬元）預(yù)估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)備注租金增長率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面積3026.13㎡，第一年建筑面積平均租金約123元/㎡·月，使用面積1497.2第一年平均租金為248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面積5744.25㎡，平均租金約121元/㎡·月，使用面積3472.3平均租金為200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面積5323.88㎡，平均租金約81元/㎡·月，使用面積3135.2平均租金為138元/㎡·月平均租金（單位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面積為14094.26㎡測(cè)算主營收入合計(jì)179618862037220023752566277129923232349025344

管理費(fèi)2922922922922922922922922922922918按合同建筑面積15元/㎡·月測(cè)算廣告收益38414448525660657076550遞增率為8%特賣收益8187941021101191291391501621173首年收益占主營收入4.5%，遞增率為8%其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主營收入與其他收入人事費(fèi)用1201241271311351391431481521571376按工資3%增長率預(yù)算市場(chǎng)費(fèi)用1201241271311351391431481521571376首年支出占主營收入6.7%，增長率為3%物業(yè)綜合費(fèi)用2522522522522522522522522522522520每平方建筑面積物管費(fèi)為14.9元/月經(jīng)營稅費(fèi)（國地稅費(fèi)）1011061141231331441551681811951419占年租金總收入5.6%其它費(fèi)用25232426272930323436287包含財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政費(fèi)用、保險(xiǎn)、通訊費(fèi)用、信用卡手續(xù)費(fèi)開業(yè)后運(yùn)營成本費(fèi)用6186286456636827037247477717976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)、其它費(fèi)用開業(yè)后運(yùn)營合計(jì)盈虧158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造費(fèi)用招商費(fèi)用25

籌備期人事費(fèi)