惠州蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案課件

---為您我做到---

---為您我做到---1引子一：中國國家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報告顯示，在即將到來的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國人構成中國的中產(chǎn)階級。所謂的中產(chǎn)階級指的是這樣一個群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購買（或通過分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車，而且有可以自由支配的錢花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。人們習慣用“精英”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在25～45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就。堅毅、有魄力、善于學習等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當這些分布在文化、經(jīng)濟、政治的圈子中，擁有“三高”(高學位、高收入、高地位)的“精英”正開始形成一個社會的“準階層”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經(jīng)不堪重負……

他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡與外界聯(lián)系。他們衣著考究，他們的臉上永遠充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往、人員固定的社交圈。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要財富的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也習慣稱之為“精英”。引子一：中國國家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報22003年深圳福田皇庭世紀5300元/平米入市2006年深圳福田均價12000元/平米關外龍崗7500元/平米寶安欲破10000元/平米同年11月

深圳被列居中國“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市財富的主要創(chuàng)造者正在被“冷漠”……引子二：社會精英需要社會的關懷------2003年深圳福田皇庭世紀5300元/平米入市深圳，城3城市布魯斯站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟締造者：精英，你好！城市布魯斯站在城市的高度，精英，你好！4城市布魯斯前期策劃提案精英你好！?——蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案謹呈：惠州市蘇達實業(yè)有限公司城市布魯斯前期策劃提案精英?——蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策5策劃脈絡導示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略策劃脈絡導示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位6PARTI城市布魯斯項目簡析→開發(fā)背景簡析→項目地塊簡介PARTI城市布魯斯項目簡析→開發(fā)背景簡析→項目地塊簡介7項目簡析開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳：2006年房價收入比高達12：1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前9年的收入增長空間。深圳關內(nèi)已無地可用，關外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？走出去是必然的選擇。數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)項目簡析開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足208背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng)“陣痛”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟快速發(fā)展！90年代初，惠陽、大亞灣經(jīng)濟曾因“南海石油”投資信息拉動，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關產(chǎn)業(yè)投資項目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機國家政策調(diào)整，惠州經(jīng)濟承受了“斷脈”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。2003年后經(jīng)濟重新進入快速發(fā)展階段。2005年惠陽生產(chǎn)總值78.1億元，經(jīng)濟增長率15.1％，人均GDP2957美元；發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展項目簡析開發(fā)背景簡析背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng)“陣痛”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟9背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，大亞灣中心區(qū)，眾勢優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟。企業(yè)名稱/樓盤名稱占地面積位置備注熊貓地產(chǎn)480萬平方米大亞灣區(qū)域熊貓國際已啟動碧桂園200萬平米新橋尚未啟動振業(yè)地產(chǎn)173萬平方米惠陽三和預計07年啟動珠江投資61萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動東部集團60萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動新陽城43萬平方米——預計07年啟動中聯(lián)項目40萬平方米大亞灣預計07年啟動總計1057萬平方米目前區(qū)內(nèi)通過對已售出、轉(zhuǎn)讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，國內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來圈地，同時中心地帶小塊土地盤活也在加劇，預計今年，惠陽、大亞灣將大盤競出，催生新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟浪潮，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進入發(fā)展的黃金時期。項目簡析開發(fā)背景簡析背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，大亞灣中心區(qū)，眾勢10PARTI城市布魯斯項目簡析→項目地塊簡介→開發(fā)背景簡析PARTI城市布魯斯項目簡析→項目地塊簡介→開發(fā)背景簡析11項目簡析項目地塊簡介大亞灣行政中心區(qū)、未來CBD、CLD雙核地帶！項目周邊簡介大亞灣開發(fā)區(qū)中心區(qū)西部工業(yè)區(qū)霞涌旅游休閑度假區(qū)殼牌石化區(qū)澳頭、惠州港深圳龍崗惠陽15分鐘30分鐘本項目項目位于大亞灣規(guī)劃中的行政中心區(qū)，緊臨區(qū)內(nèi)兩條主干道，澳霞大道與惠澳大道，與惠陽中心區(qū)僅15分鐘路程，車行30分鐘即可進入龍崗中心城區(qū)。目前項目周邊主干路網(wǎng)已修、改完成，管委會、財政局、地稅局等機關已遷入辦公，是未來大亞灣CBD、CLD雙核地帶?？傉嫉?萬平米項目簡析項目地塊簡介大亞灣行政中心區(qū)、未來CBD、CLD雙核12周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利空。但是由于大亞灣受多年經(jīng)濟因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒有得到落實。政府規(guī)劃作為能力較差。因而雖然本項目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場及金融、商業(yè)等公建配套，但預期實現(xiàn)時長及可能性卻不能預料，如在本項目開發(fā)期間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用。總體來說，本項目地塊周邊配套尚不成熟，規(guī)劃利好，當前利空。項目簡析項目地塊簡介周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利13PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→14由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費習慣及片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展情況極為相似，而大亞灣內(nèi)房地產(chǎn)起步較慢，因而在市場分析時，我們將大亞灣與惠陽作為一個區(qū)域來研究，習慣上我們稱之為大亞灣－惠陽區(qū)。通過大的區(qū)域市場來印證大亞灣的區(qū)域市場。由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費習慣及片區(qū)內(nèi)的房地15市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟近年來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，區(qū)域泡沫若隱若現(xiàn)，國家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場------現(xiàn)象一：全國重要經(jīng)濟城市房價呈兩位數(shù)增長，房價收入比大幅提高。現(xiàn)象二：大陸富布斯排行前10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)象三：房地產(chǎn)進入全民投資階段，泡沫隱現(xiàn)。2005年6月1日，國家稅務總局：個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅

2005年3月26日，國務院發(fā)布《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（俗稱國八條）2005年5月11日，國家七部門聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》2004年10月－2006年，央行自10年來首次上調(diào)存貸款利率之后，連續(xù)四次加息2006年7月，國家九部委聯(lián)合出臺”國六條”，將方政府推向前隊。2006年8月，各地地方政府陸續(xù)出臺“國六條”實施細則中原觀點：國家出臺任何政策，都不可能是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是調(diào)節(jié)市場的良性發(fā)展，不能任其自發(fā)發(fā)展。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟近年來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，16地產(chǎn)一級區(qū)域主導城市—深圳近年來，樓市狂顛，關內(nèi)無地可用，關外欲破萬！

特區(qū)內(nèi)土地供應停止，房價居高不下；元月6日，金地名津開盤，均價15000元/平米，關外寶安房價欲破萬元，深圳地產(chǎn)狂顛。與此同時，深圳用地緊張，政府每年僅不足400萬方的土地供應，難于滿足市場的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。寶安中心區(qū)9500元龍華8500元龍崗7500元布吉7500元福田13000元南山12000元羅湖11000元鹽田12000元市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟地產(chǎn)一級區(qū)域主導城市—深圳近年來，樓市狂顛，關內(nèi)無地可用，關17惠州，由于歷史的原因，她成了中國地產(chǎn)的“特區(qū)”，宏觀調(diào)控補地方政府所放逐由于歷史的原因，惠州經(jīng)濟急需復蘇，面對大片荒蕪的土地、幢幢爛尾樓，地方政府因地定“制”，將地方尚可主導的土地政策、開發(fā)稅費、國六條等調(diào)控政策暫時擱置。

在惠州，土地可以轉(zhuǎn)手，不受三年之限在惠州，報建條件很機動，戶型、容積率、公建比不受約束在惠州，甚至于報建費都可以商量

在惠州，可以大面積建別墅。。。。。。。。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟惠州，由于歷史的原因，她成了中國地產(chǎn)的“特區(qū)”，宏觀調(diào)控補地18無以安居，何以樂業(yè)，過快增長的地產(chǎn)市場暗蘊社會動蕩的可能，宏觀調(diào)控將繼續(xù)走下去!中國在改革開放之初，曾提出“讓一部分人先富起來”，事實上，二十多年來，中國造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大。2005年，中國政府提出建設“和諧社會”的目標，而作為“和諧社會”中不安諧的因素----房價飛漲，富裕人群反復投資地產(chǎn)，很大一部分后來者卻無力承受房價之痛，安居樂業(yè)向來是安邦之道，不以安居，可以樂業(yè)，從這個層面上來說，國家勢必會出臺相應的政策，讓房地產(chǎn)市場熱浪溫和下來，無論是限價拍賣，還是投放經(jīng)濟適用房、廉租房等，都只不過是不同的手段應用，只要房價過快增長，各種宏觀調(diào)控措施都有可能繼續(xù)走出來，走下去。市場判研宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟無以安居，何以樂業(yè)，過快增長的地產(chǎn)市場暗蘊社會動蕩的可能，宏19PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動向分析→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→20市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

大亞灣近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，人均GDP增速位居全省前列指標名稱本年實績（1-9月）累計比去年同期增減（％）地區(qū)生產(chǎn)總值70620985.5第一產(chǎn)業(yè)174912.8第二產(chǎn)業(yè)500038141.0＃工業(yè)466070268.0第三產(chǎn)業(yè)18868016.1大亞灣區(qū)2006年1-9月份經(jīng)濟運行總體情況2006年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟巨大的效應初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長2.68倍，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長85%,大大高于廣東其它區(qū)域。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進一步落實，未來大亞灣經(jīng)濟將呈加速度發(fā)展。近年大亞灣地區(qū)生產(chǎn)總值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年總值105009122402151204185424342507446230532000增長率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%19.2%市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析大亞灣近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，人均21中海殼牌及中下游配套產(chǎn)業(yè)帶來巨幅投資，招商引資取得重大進展1000～1500億預計未來5到10年內(nèi)，大亞灣的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000～1500億元中海殼牌已于今年4月份點火投產(chǎn)，屆時帶動的經(jīng)濟效益將會超過6000億元中海殼牌直接合作的單位有350家知名企業(yè)落戶惠陽、大亞灣。石化城下游產(chǎn)業(yè)近500家企業(yè)。目前進駐農(nóng)民房、住宅小區(qū)的惠陽注冊工商企業(yè)近15000家。2003200620092012產(chǎn)業(yè)投資額累計市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析中海殼牌及中下游配套產(chǎn)業(yè)帶來巨幅投資，招商引資取得重大進展122產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟逐漸形成，惠陽－大亞灣區(qū)域正向一個增長型城市人口經(jīng)濟發(fā)展年份2008年2011年2016年2020年自然增長率5.5‰5.5‰5.5‰5.5‰機械增長率18‰24‰22‰18‰暫住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%人口預測(萬人)172434452008—2020年大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人口預測表

以上為人口學家用綜合指數(shù)法預測的數(shù)據(jù)由右表中，很容易發(fā)現(xiàn)，隨著時間的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模化發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口大幅度增加，而右述預測尚未考慮大深圳同城生活的背景，若考慮此因素，區(qū)內(nèi)人口增幅更為迅猛。城市人口持續(xù)增加，而流動人口呈下降趨勢，說明，越來越大比例的外來者，在大亞灣定居下來，從而形成城市人口經(jīng)濟的貢獻者。市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟逐漸形成，惠陽－大亞灣區(qū)域正向一個增長型城市人口經(jīng)濟23區(qū)域經(jīng)濟未來發(fā)展將進入超高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應迅速顯現(xiàn)。石化產(chǎn)業(yè)投資帶動經(jīng)濟快速發(fā)展，05年大亞灣GDP年平均增長12.5%，06年起，GDP年平均增長預計達17.5％，進入高速發(fā)展階段廣東省社科院經(jīng)研究表明，發(fā)達國家投資乘數(shù)為50，珠三角地區(qū)為為20。石化城10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益：360億（殼牌直接投資）×20＝7200億以10年計，保守估計惠州消化其中10％，則投資增量約為70億/年，預計GDP年平均增長超過15％市場判研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域經(jīng)濟未來發(fā)展將進入超高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應迅速顯24PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動向分析→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→25市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境，歷史問題樓盤盤活，新盤開發(fā)加劇，房地產(chǎn)投資理性回升。名苑山莊、富景大廈、世貿(mào)中心等系列爛尾樓盤活成功；新盤入市步伐加快，房地產(chǎn)投資呈加速上升勢頭項目固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長2001年83.8810.6512.7%15.76%2002年104.7315.8815.16%49.11%2003年187.923.2212.36%46.22%2004年246.229.5512%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年上半年123.926.2861.5%61.52%（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計局）市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境26近年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢頭！項目竣工面積銷售面積面積（萬㎡）定基增長面積（萬㎡）定基增長2001年2.7-53%26——2002年4.567%36.7——2003年11144%19.4——2004年1318%39.7104%2005年14.814%46.717.6%2001－2005年惠陽房地產(chǎn)運行情況（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計局）市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀自2001年以來，惠陽房地產(chǎn)銷售面積呈波浪型增長，但04后，銷售猛增，呈現(xiàn)供需兩旺的良好勢頭。近年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢頭！27惠陽－大亞灣區(qū)域大盤涌動，品牌發(fā)展商攜優(yōu)勢資源批量造城！惠陽＆大亞灣市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀惠陽－大亞灣區(qū)域大盤涌動，品牌發(fā)展商攜優(yōu)勢資源批量造城！惠陽28區(qū)域房價近幾年來房價曲折前行，目前受利好因素影響，呈良好發(fā)展勢頭惠州近幾年房地產(chǎn)價格走勢分析（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計局）區(qū)域地產(chǎn)在03年進入低谷，但自2004年起，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖，04-06年，以年均約10%的價格幅度回升，06年平均價格達到3000元/平米，但目前與周邊的深圳、東莞房價具有巨大的差距，隨著“大深圳”共同生活圈的形成，惠州房地產(chǎn)業(yè)將呈持續(xù)上升的良好發(fā)展勢頭。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域房價近幾年來房價曲折前行，目前受利好因素影響，呈良好發(fā)展29區(qū)內(nèi)各主要樓盤戶型及銷售情況統(tǒng)計分析項目半島一號尚城世家麗江花園熊貓國際菩堤園都市廣場廣場明珠單價聯(lián)排5300疊加4300平層32003300二房3300三房/四房36003400~3500315032003300主力戶型二房/三房/五房三房/四房二房/三房/四房三房/四房三房/四房一房/二房二房/三房營銷活動一次性付款97折、按揭99折優(yōu)惠，春節(jié)長跑開盤一次性付款98折、按揭99折優(yōu)惠認籌送5000VIP卡/開盤開盤98、99折在讓2個點成交客戶來源65%深圳客戶35%本地客戶70%深圳客戶、25%本地客戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周邊工廠二期50%深圳客70%本地客戶、20%深圳客戶、10%其他客戶35%深圳客戶，60%本地客戶、5%其他客戶總體銷售率類別墅100%洋房100%約85%約82%約85%約90%約85%約90%市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤戶型及銷售情況統(tǒng)計分析項目半島一號尚城世家麗江30區(qū)內(nèi)各主要樓盤客戶域來分析項目成交客戶比例半島1號深圳客60%，本地客30%，其他10%棕櫚島50%是香港客戶，20%是當?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶尚城世家50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主中銘豪園70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商都市廣場70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。錦江國際花園深圳客戶60%；本地客30%；其他10%熊貓國際深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%中區(qū)華府深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項目中，深圳客戶占總客戶數(shù)的六成以上，特別是面積適中的中檔項目，深圳客戶比例較高，本地及產(chǎn)業(yè)客戶因目前人口尚少，故所占比例均不高。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤客戶域來分析項目成交客戶比例半島1號深圳客6031區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之建筑形態(tài)、風格半島1號TOWNHOUSE、多層、別墅棕櫚島別墅、小高層東方新城獨棟別墅、多層和小高層中銘豪園小高層瑞景居小高層錦江國際花園高層中區(qū)華府小高層都市廣場高層廣場明珠高層尚城世家小高層半島1號西班牙建筑風格棕櫚島泰式建筑風格東方新城美式建筑風格中銘豪園現(xiàn)代建筑風格瑞景居現(xiàn)代建筑風格錦江國際花園現(xiàn)代建筑風格中區(qū)華府現(xiàn)代建筑風格尚城世家現(xiàn)代建筑風格麗江花園---------目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風格的小高層為主，并獲得市場的認可，中小項目可以借鑒。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之建筑形態(tài)、風格半島1號TOWNHOU32區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之戶型

惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情況調(diào)查匯總表（數(shù)據(jù)來源：惠陽建設局）2005年——2006年6月面積區(qū)間套數(shù)比例銷售率總套數(shù)591190M2以下114119.3%57.6%90—144M2333256.4%63.6%144M2以上143824.3%40.3%已售套數(shù)335490M2以下65719.6%

90—140M2211863.1%

144M2以上57917.3%

近期擬開發(fā)的項目及建設規(guī)模2006年6月份后，惠陽區(qū)擬建項目有15個，總建筑面積約119.37萬M2，總套數(shù)約8000套，其中戶型面積以90-144M2為主，約占60%左右。90M2以下

約20%

90-144M2

約60%

144M2以上

約20%

目前惠陽區(qū)熱銷戶型以三房為最，二房、三房總體供求平穩(wěn)，而大面積的四房則消化速度相對較慢。因而對于中檔樓盤而言，應因勢利導，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場的需求。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之戶型

惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情況調(diào)查匯33惠陽－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價格低廉外，與鵬城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空間中小樓盤缺乏個性，形象訴求過于生硬，缺少生活內(nèi)涵。戶型方正實用，但缺少創(chuàng)新點，產(chǎn)品附加值不足。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀惠陽－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價格低廉外，與鵬城尚有較大34PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動向分析→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→352、強勁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，大幅度提升區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)容量，未來地產(chǎn)需求加速提升。市場判研區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望1、深圳房價高企及面臨無地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場。4、作為深圳的一級輻射區(qū)域，區(qū)域之間產(chǎn)品一體化是大勢所趨，未來創(chuàng)新型產(chǎn)品加速內(nèi)遷。3、越來越效益化的集群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，及經(jīng)濟承受力強的深圳客戶區(qū)域內(nèi)置業(yè)加速，引發(fā)新一輪價格提升。5、基于品牌地產(chǎn)商的大盤帶動，及受深圳地產(chǎn)的影響，地產(chǎn)項目向綜合品質(zhì)提升發(fā)展。6、07年，全國地產(chǎn)價格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房價繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控?；蓐枺髞啚硡^(qū)域房地產(chǎn)市場展望：大勢利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性2、強勁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，大幅度提升區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)容量，未來地36PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項目市場定位→項目命名建議PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶37項目地塊四至八方現(xiàn)狀。分析定位項目屬性分析市政廣場本案地塊體育館行政中心中聯(lián)燦邦項目用地(20萬平米)南海星城中聯(lián)項目虎頭山公園（規(guī)劃中）紅樹林中國人壽保險（廣州分公司）管委會東正地塊4萬方待開發(fā)地塊項目周邊除除北面、東面及道路網(wǎng)基本建成外，其它均處于待開發(fā)狀態(tài)，但未來規(guī)劃利好，處于大亞灣行政、金融同、體育中心地帶。占地60000平米，容積率2.4-2.8項目地塊四至八方現(xiàn)狀。分析定位項目屬性分析市政廣場本案地塊體38項目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時經(jīng)濟圈囊括淡水、深圳龍崗。中心區(qū)惠陽龍崗15min30min本項目地塊位于大亞灣未來CBD核心地帶，沿深惠高速僅半小時進入深圳龍崗中心城，15分鐘到達淡水。區(qū)內(nèi)具有豐富的海岸線，隨著大亞灣石化區(qū)的投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)的帶動，區(qū)位優(yōu)勢進一步凸現(xiàn)。分析定位項目屬性分析項目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時經(jīng)濟圈囊括淡水39項目地塊交通屬性分析新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免坑梓惠陽鹽田霞涌澳頭中心區(qū)深惠沿海高速淡澳大道深汕高速—地塊坑梓——惠陽惠澳大道深汕高速分析定位項目屬性分析一個全方位快速區(qū)間交通干線正在形成項目地塊交通屬性分析新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免坑梓惠陽40項目周邊競爭市場分析分析定位項目屬性分析

作為大灣的新中心區(qū)，周邊大批土地都處于規(guī)劃階段，目前地產(chǎn)競爭市場尚未形成。片區(qū)處于無競爭市場狀態(tài)。但是，我們了解到，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項目等都在緊張的籌建當中，他們離本項目近，占地面積較大，是本項目片區(qū)內(nèi)的潛在競爭者。開發(fā)商地塊地址地塊占地開發(fā)狀態(tài)新天地產(chǎn)休育館北側(cè)40500平米前期規(guī)劃階段東方廣場澳頭中心區(qū)6000平米改造項目珠江投資大亞灣西區(qū)610000平米規(guī)劃設計階段中聯(lián)燦邦虎頭山北側(cè)167000平米前期規(guī)劃階段中聯(lián)實業(yè)虎頭山腳下70578平米前期規(guī)劃階段南海新城大亞灣中心北區(qū)92000平米規(guī)劃設計階段項目周邊競爭市場分析分析定位項目屬性分析作為大灣的新中心41項目周邊競爭市場分析分析定位項目屬性分析

周邊各潛在競爭項目規(guī)劃情況。項目地塊總建面（平米）建筑形態(tài)主力戶型入市時機南海新城184000小高層＋聯(lián)排110-130三房07年底東方廣場70000高層公寓一房60平米二房100平米07年上半年新天地產(chǎn)130000小高層、高層公寓、酒店適用型住宅07年年底中聯(lián)燦邦320000小高層、高層110-130三房08年中珠投項目1200000類別墅、別墅、多層、小高層待定07年底中聯(lián)項目56000別墅、多層洋房－－－－08年上半年大亞灣中心區(qū)周邊各主要樓盤都力爭在07年底08年初入市，除東方廣場改造項目及中聯(lián)別墅項目外，其它項目集中在07年底至08年中時間段。從產(chǎn)品來看，小高層是普通物業(yè)的基本建筑形態(tài)，而實用性戶型占主導。根據(jù)本項目情況及潛在競爭市場利空因素，我們?nèi)绾稳プ?？項目周邊競爭市場分析分析定位項目屬性分析周邊各潛在競爭?2SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免SWOT戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（S）1、區(qū)位優(yōu)勢：位于大亞灣核心地帶，惠、深交通便利，區(qū)位產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅猛；2、規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃中的大亞灣CBD地帶；3、景觀優(yōu)勢：市政廣場、紅樹林、虎頭山三面景觀。4、交通優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。5、宏觀優(yōu)勢：政策寬松、同城生活已入民心劣勢（W）1、配套不足：商業(yè)、人氣等較差；2、大亞灣經(jīng)濟結構單一；3、周邊村野形象一時難于改變；4、兩條主干道，澡音較大5、相對周邊潛在項目。規(guī)模偏小。機會（O）1、籌建中的CBD領地，商機呈現(xiàn)；2、大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動地產(chǎn)內(nèi)需；3、周邊項目啟動，共同預熱市場；4、市政規(guī)劃進一步落實，片區(qū)價值提升5、區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認同。SO戰(zhàn)略1、利用項目優(yōu)勢，因勢利導，樹立中心物業(yè)形象。2、研究客戶來源及置業(yè)心理，針對性產(chǎn)品優(yōu)化3、聯(lián)合開發(fā)，加速區(qū)域地產(chǎn)認同感。4、以未來規(guī)劃，驅(qū)動品質(zhì)生活。WO戰(zhàn)略1、迎合CBD，產(chǎn)品補缺、提升品質(zhì)；2、走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢。3、找準階段性客戶，以未來利好規(guī)避現(xiàn)時利空。4、以產(chǎn)品內(nèi)質(zhì)動人。威脅（T）1、未來政策因素2、政府規(guī)劃執(zhí)行力。3、來自周邊項目的競爭ST戰(zhàn)略1、以綠色CBD切題，走差異化的賣點提煉；2、聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政3、先行入市，樹立中心物業(yè)形象，小批快步，快速消化。WT戰(zhàn)略1、聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政。2、適時引導，循序漸進，建立品牌。3、以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競爭、快速消化。分析定位項目屬性分析SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免優(yōu)勢（S43→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項目市場定位→項目命名建議PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項44項目地塊屬性決定項目檔次定位分析定位項目市場定位20萬平米紅樹林大亞灣中心區(qū)位綜合行政中心區(qū)域澳頭人民醫(yī)院便利的交通線路南面就是虎頭山公園殼牌基經(jīng)濟輻射帶眾多中、小學環(huán)繞中檔物業(yè)精品社區(qū)高尚社區(qū)非高檔社區(qū)項目地塊屬性決定項目檔次定位分析定位項目市場定位20萬平米紅45檔次定位因子分析，亦論證本項目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅豪宅中高檔住宅說明項目體現(xiàn)物業(yè)因素對公共效能的依賴性很強強一般弱對周邊公共配套要求一般具備對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對配套要求高很高一般一般底商+住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套）,周邊配套較好具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般一般中很高應有專業(yè)物業(yè)管理公司具備建筑、質(zhì)量裝修要求高高一般一般精品設計具備容積率、覆蓋率要求低中高高經(jīng)濟技術符合建筑中高檔物業(yè)具備對休閑空間、綠化要求低一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所小區(qū)具備景觀要求低一般高很高最好具有外部景觀資源具備中檔定位可行臨街建公寓分析定位項目市場定位檔次定位因子分析，亦論證本項目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子單身46四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應是市場的追隨者與補缺者分析定位項目市場定位行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢-以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值本項目是搭便車、借勢（大盤）的追隨者，目標明確，挖掘客戶、瞄準市場縫隙的補缺者四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應是市場的追隨者與補缺者分析定位47→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項目市場定位→項目命名建議PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項48項目命名原則及要素分析定位項目命名建議命名原則：【瑯瑯上口】【彰顯形象】【類別標識】【便于研展】命名要素：【區(qū)位】【客戶特征】【項目檔次】【產(chǎn)品風格】順口、易記、易于傳播具有“美”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項目內(nèi)涵便于推廣項目命名原則及要素分析定位項目命名建議命名原則：【瑯瑯上口】49項目命名【城市】她是位于“都心”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地段優(yōu)勢，同時，她是獻給城市精英?！静剪斔埂恐形暮x中，他具有藍色之意，藍色是夢想的顏色，也是極具品質(zhì)感的色彩，在推廣時便于豐富內(nèi)涵、便于研展；同時，布魯斯是美國的非洲后裔創(chuàng)造的音樂流派，歌詞表達了他們對生活的向往、對愛和擺脫束縛的渴求。城市布魯斯CITYBLUES分析定位項目命名建議項目命名【城市】她是位于“都心”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地50項目輔選命名天下知味客戶文化陽光福第傳統(tǒng)文化分析定位項目命名建議深故里客戶歸屬感盛景天下景觀賣點項目輔選命名天下知味客戶文化陽光福第傳統(tǒng)文化分析定位項目命名51→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項目市場定位→項目命名建議PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項52在客戶定位討論前，請先聽一段真實的小插曲……分析定位項目客戶定位2006年最后的一天，

深圳南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桑泰?丹華開盤，開盤均價9600元/平米，開盤當天，銷售率約80%.2007年元月2日，一名王姓先生與愛人帶著小孩，出現(xiàn)在營銷中心，一臉的無耐與不解，詢問著房源、房價，最終無耐地坐在接待區(qū)……王先生31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套60平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買套安居型三房，看到120多萬元的房價，無力承受。閑聊中，王生說，他有個同事，在惠陽XX世家買了一套140多的四房，才40萬元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢都可以買一輛小奔，把父母先接到那里住，周未回去住

我相信王先生的想法，并不只代表深圳的少數(shù)群體……

在客戶定位討論前，請先聽一段真實的小插曲……分析定位項目客戶53受眾市場分析：深圳區(qū)域來源客戶成為惠陽-大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導人群，本地置業(yè)者次之。項目成交客戶比例半島1號深圳客60%，本地客30%，其他10%棕櫚島50%是香港客戶，20%是當?shù)剞k廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城深圳客戶占70％，其余為惠陽本地客戶尚城世家50%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主廣場明珠70%深圳客戶，主要以本地和周邊客戶為主中銘豪園70%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商都市廣場70%是深圳客戶；30%是在本地及周邊客戶。錦江國際花園深圳客戶60%；本地客30%；其他10%熊貓國際深圳客戶50%；本地客30%；產(chǎn)業(yè)客戶20%中區(qū)華府深圳客戶占50％，本地客戶占35%，其他15%從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項目中，中端地產(chǎn)產(chǎn)品的主要客戶為：深圳：占60%本地：占35%其它：占5%分析定位項目客戶定位受眾市場分析：深圳區(qū)域來源客戶成為惠陽-大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主54中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對來訪客戶進行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源。分析定位項目客戶定位2006年11－12月份，半島1號認籌情況分析半島1號作為現(xiàn)時惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來區(qū)域內(nèi)買房必看的項目之一，因而半島1號的客戶情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對來訪客戶進行55深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶及本地客戶將大比例增長。分析定位項目客戶定位隨著惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應及區(qū)域市場漸漸明朗，越來越多的人開始認同區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶大幅度增加。

深圳客戶在很多的一段時間內(nèi)將占據(jù)客戶主流位置，但隨著大亞灣及惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會上升，深圳客戶比例將呈小幅下降。

隨著沿海高速及未來地鐵三號延長線的開通，深人置業(yè)數(shù)量大幅增長，而作為中檔定位的本項目，以及便捷的交通，也將納入到大深圳經(jīng)濟生活圈，客戶構成與現(xiàn)在的惠陽區(qū)域大致相同。盡管大亞灣沒有惠陽目前一樣的內(nèi)需拉動，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動內(nèi)需市場。因而，本項目的客戶購成，在近2-3年內(nèi)與目前惠陽市場極為類似.深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶56客戶群體定位（本項目在近三年內(nèi)開發(fā)，三年內(nèi)惠陽－大亞灣區(qū)內(nèi)客戶構成不會有大的變化）職業(yè)特征： 各行業(yè)的白領或中低層次領導居住需求： 中等偏上檔次物業(yè)、中等偏大戶 型、社區(qū)感（非豪宅專屬感）、 安全感；改變在深圳的居住現(xiàn)狀。職業(yè)特征： 惠陽、大亞灣產(chǎn)業(yè)中、高端人群、政府公務員、大型國企員工及本地小私營業(yè)者居住需求：一定的交通便捷度、與工作場所較近， 價格適中，具有一定的社區(qū)的審美感和倡導的生活方式核心客戶群：(60%)深圳客戶次核心客戶群：(40%)本地客戶分析定位項目客戶定位客戶群體定位（本項目在近三年內(nèi)開發(fā)，三年內(nèi)惠陽－大亞灣區(qū)內(nèi)客57客戶群體共同特征界定1、他們對大亞灣的發(fā)展具有較強的認同感2、他們大多處在25-45歲之間，為二次或多次置業(yè)客戶3、他們大多數(shù)是各行業(yè)發(fā)展的主流人群，事業(yè)正在努力過程中分析定位項目客戶定位客戶群體共同特征界定1、他們對大亞灣的發(fā)展具有較強的認同感258低產(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)來源：淡水16%大亞灣20%（產(chǎn)業(yè)客戶）其他4%本地區(qū)域來源：福田25%南山13%龍崗12%其他20%深圳區(qū)域目標客戶群體區(qū)域來源屬性分析定位項目客戶定位低產(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)來源：淡水16%本地區(qū)域來59中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對深圳區(qū)域客戶特點進行研究分析定位項目客戶定位工作區(qū)域購買價值排序置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的總價額度深圳客戶以關內(nèi)的客戶為主，約占深圳區(qū)域客戶的七成，這部分在惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)置業(yè)時，更看重價格空間，交通狀況及配套，而對社區(qū)的規(guī)模，地段要求并不高，而他們所能承受的價格遠高于本區(qū)域內(nèi)的客戶。而本項目價格空間較大，交通便利，地處行政中心區(qū)，符合深圳人異地置業(yè)習慣。中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對深圳區(qū)域客戶60兩個明顯趨勢：關外置業(yè)熱深圳國邊緣城市置業(yè)熱利好引導價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕深圳人為何走出深圳置業(yè)？在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡…兩個明顯趨勢：關外置業(yè)熱利好引導價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕深圳人為61→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項目市場定位→項目命名建議PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項62項目形象定位要素分析定位項目形象定位體現(xiàn)項目定位要求：中產(chǎn)階層、城市精英、城市發(fā)展方向符合目標客戶格調(diào)：高尚、素質(zhì)、人文、品味、時尚、個性利于表達物業(yè)賣點：景觀、體育、休閑、地段、商業(yè)、商務形象鮮明易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會精英有較強的包容性，利于延展：生活領地、高尚處所符合區(qū)域白領心理需求：告別冷漠的城市，精英家，暖生活。項目形象定位要素分析定位項目形象定位63項目形象定位站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟的締造者精英，你好！分析定位項目形象定位次選定位精英家，暖生活！項目形象定位站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟的締造者精英，你64→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項目市場定位→項目命名建議PARTIII城市布魯斯分析定位→項目屬性分析→項目客戶定位→物業(yè)產(chǎn)品定位→項目形象定位→項65選擇物業(yè)功能類型時，應考慮項目功能類型在區(qū)域環(huán)境中的價值實現(xiàn)分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。）物業(yè)類型周邊適應性/競爭性物業(yè)風險推薦指數(shù)高層住宅具有適合中檔住宅的條件弱★

★★★★高層公寓類CBD地帶，公寓價值大較弱★★★★酒店潛在項目有類似物業(yè)較大★★街鋪具有較長的沿鋪面，地處繁華地段，靈活性大弱★★★★★集中商業(yè)人氣不足，大型商業(yè)招商困難，不足以支撐大★因而在本項目中，物業(yè)類型建議為，以高層住宅為主，開發(fā)部分公寓，商業(yè)氛圍較好的臨街面考慮底層商鋪（不宜高于二層）選擇物業(yè)功能類型時，應考慮項目功能類型在區(qū)域環(huán)境中的價值實現(xiàn)66項目開發(fā)思路分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位主流面積線利潤風險個性化精品緊湊型公寓戶型

穩(wěn)妥面積線項目規(guī)劃——區(qū)內(nèi)稀缺精品社區(qū)建筑設計——城市標志性建筑園林設計——美式九曲花街商業(yè)定位——GARDENBLOCK商業(yè)街區(qū)競爭力提升適用型住宅戶型合理型街鋪尺度項目開發(fā)思路分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位主流面積線利潤風險個性化精品67在滿足中端的物業(yè)定位、客戶心理需求時，結合項目的功能定位，推導出合理的戶型面積及配比。（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。）中端物業(yè)定位舒適型住宅主流戶型綜合性物業(yè)功能經(jīng)濟型公寓緊湊型戶型二房二廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)一書房三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)80－90平米90－100平米110－125平米130－150平米25%15%50%10%一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)35－45平米60－70平米90－100平米95－110平米20%50%20%10%住宅公寓分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位在滿足中端的物業(yè)定位、客戶心理需求時，結合項目的功能定位，推68功能區(qū)尺度面積范圍趨勢客廳開間≥4M走少，偏向?qū)嵱眯圆蛷d凈寬≥3M走大，與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間，臨窗設計主臥室開間≥3.6M;30M2≥面積≥20M2走大，有獨立的衛(wèi)生間、更衣室、有休閑陽臺次臥室12M2≤面積≤15M2平衡保姆室4M2≤面積≤6M2平衡，與工作陽臺連接衛(wèi)生間6M2≤面積≤10M2走大，三進式設計，使干濕真正分區(qū)廚房凈寬≥2.5M;10M2≤面積≤15M2走大，附帶工作陽臺儲藏室4M2≤面積≤6M2平衡，走入式設計陽臺6M2≤面積≤15M2;凈寬≥1.6M;欄高≥1.2M走大，功能可設為健身、休閑等工作陽臺4M2≤面積≤6M2;凈寬≥1.2M平衡，兼洗衣間功能根據(jù)我司對客戶需求意向及適用性的研究，對家居型產(chǎn)品各功能開間及面積提出以下建議：分析定位物業(yè)產(chǎn)品定位功能區(qū)尺度面積范圍趨勢客廳開間≥4M走少，偏向?qū)嵱眯圆蛷d凈寬69PARTIV城市布魯斯產(chǎn)品建議→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PARTIV城市布魯斯產(chǎn)品建議→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建70深圳地產(chǎn)，素有“中國地產(chǎn)樣板房”之稱，已發(fā)展至國內(nèi)領先水平，近年來發(fā)展尤其迅猛產(chǎn)品建議深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀地產(chǎn)看深圳，已成為近十余年來，深圳地產(chǎn)已成為中國地產(chǎn)發(fā)展的風向標，近年來，隨著深圳土地資源的緊張，及房價一路飛漲，為了提高產(chǎn)品競爭力，產(chǎn)品創(chuàng)新呈百花齊放之勢，盡可能增大實用空間?；蓐?、大亞灣區(qū)域作為深圳的一級輻射地帶，地產(chǎn)產(chǎn)品大同之勢熱不可擋。深圳地產(chǎn)，素有“中國地產(chǎn)樣板房”之稱，已發(fā)展至國內(nèi)領先水平，71有限的土地供應，造就了高企的房價，高企的房價催生出超值的創(chuàng)新戶型。產(chǎn)品建議深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀有限的土地供應，造就了高企的房價，高企的房價催生出超值的創(chuàng)新72→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PARTIV城市布魯斯產(chǎn)品建議→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PA73從產(chǎn)品價值入手，做到人車分流、氣流通暢、采光充足，同時與周邊環(huán)境相結合，挖掘物業(yè)價值。產(chǎn)品建議整體規(guī)劃建議1期住宅2期住宅市政廣場內(nèi)退廣場高層公寓車行入口人行大門車行入口車行入口中央園庭景觀軸底層商業(yè)街由于社區(qū)較小為達到人車分流，及園林的完整性，建議采用全地下停車室。從產(chǎn)品價值入手，做到人車分流、氣流通暢、采光充足，同時與周邊74→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PARTIV城市布魯斯產(chǎn)品建議→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PA75產(chǎn)品建議社區(qū)園林建議街鋪全地下車庫地面采光中心景觀主景觀軸市場廣場過渡帶產(chǎn)品建議社區(qū)園林建議街鋪全地下車庫地面采光中心景觀主景觀軸市76架空層花園樓梯間花園架空層花園通過一層架空層，除設置泛會所外，設置適當?shù)闹脖?，形成無陰隔的園林綠化空間。增加綠地面積。

天頂綠色會所

生態(tài)地下車庫在每個組團綠化區(qū)域設置地面采光窗或設置下沉式廣場，直通地下車庫生態(tài)地下車庫產(chǎn)品建議社區(qū)園林建議架空層花園樓梯間花園架空層花園天頂綠色會所77

雕塑小品建議

在雕塑園林上建議以人物小品為主要設計方向，雕塑人員選擇具有親和力的兒童形象，如“少年柯南”，等，雕塑的數(shù)量和規(guī)模方面建議：小品、局部布置為主，數(shù)量不宜過多，擺放密度為一般雕塑公園密度（1個/380㎡）的1/30，即在總占地面積171207.04㎡布置8-12個雕塑小品，擺放分布為社區(qū)內(nèi)干道兩側(cè)為組團式雕塑小品，園區(qū)內(nèi)散點狀小品分布。

產(chǎn)品建議社區(qū)園林建議雕塑小品建議產(chǎn)品建議社區(qū)園林建議78→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PARTIV城市布魯斯產(chǎn)品建議→深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→整體規(guī)劃建議→社區(qū)園林建議→建筑產(chǎn)品建議PA79盡管惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房價只有深圳均價的三分之一，但是，深圳的客戶會以深圳的地產(chǎn)水平來審視本區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)品，同時本地客戶，經(jīng)常來往深圳，對深圳的產(chǎn)品具有較強的認同感，他們也希望能在家里住上與深圳同類的物業(yè)。因而，惠陽－大亞灣區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應落后于深圳太多，未來將處在同一水平線上，深圳的設計優(yōu)勢因素，值得我們?nèi)ソ梃b，去研究。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議盡管惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房價只有深圳均價的三分之一，但是80外立面建議：時尚、簡約而不失大氣，甚至可以張揚。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議外立面建議：時尚、簡約而不失大氣，甚至可以張揚。產(chǎn)品建議建筑81戶型建議：方正實用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附加價值是靈魂，是競爭力所在。要點一：南北通透，南向要點二：方正實用，盡可能減少浪費空間要點三：時尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺等的綜合運用要點四：過用多種贈面積的手法，提高項目實用率。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議戶型建議：方正實用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附82實惠舒適借鑒一：戶型平面設計陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥客廳陽臺入戶花園空中花園凸式衣櫥2房2廳1衛(wèi)戶型增值元素創(chuàng)新元素：露臺可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。明廚、明衛(wèi)，自然通風采光，提高居住的舒適度。贈送入戶花園、露臺、提高產(chǎn)品的附加值。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒一：戶型平面設計陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥客廳陽83實惠舒適借鑒二：戶型平面設計入戶花園贈送露臺贈送兩臺挑空露臺凸窗設計采用兩層挑空露臺，在交房驗收后，開發(fā)商再行隔斷，等于贈送了一間陽光室。大面積入戶花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間。產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒二：戶型平面設計入戶花園贈送露臺贈送兩臺挑空露臺84實惠舒適借鑒三：戶型平面設計利用中部大面積挑空層設計，在施工驗收后，將挑空部分加頂，形成一間獨立的房間，可做書房、臥室或其它功能房。同時采用大面積奇偶層大陽臺＋大露臺組合設計，具有更大的室外活動空間產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒三：戶型平面設計利用中部大面積挑空層設計，在施工85實惠舒適借鑒四：戶型平面設計一房可變兩房產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒四：戶型平面設計一房可變兩房產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議86實惠舒適借鑒五：戶型平面設計1＋1＝1兩個一房一廳可拼為二房二廳產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒五：戶型平面設計1＋1＝1兩個一房一廳可拼為二87戶型借鑒元素：凸窗設計產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：凸窗設計產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議88戶型借鑒元素：墻面處理產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：墻面處理產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品建議89PARTV城市布魯斯開發(fā)策略→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PARTV城市布魯斯開發(fā)策略→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市90對于本項目，特別是商業(yè)部分，市政廣場是最大的價值促動因素，聯(lián)合開發(fā)有利于提出物業(yè)價值。開發(fā)策略聯(lián)合開發(fā)市政惠州當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢變成現(xiàn)實優(yōu)勢帶動本項目的開發(fā)發(fā)展？開發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關利益的開發(fā)商，如中聯(lián)地產(chǎn)，共同修建市政公園，所發(fā)生費用在樓盤報建或其它規(guī)費中扣除。對于本項目，特別是商業(yè)部分，市政廣場是最大的價值促動因素，聯(lián)91→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PARTV城市布魯斯開發(fā)策略→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PA92為減少項目風險，在提高項目利潤的同時，先期小批入市，先入為主，樹立片區(qū)主導地產(chǎn)形象。開發(fā)策略先期小批入市

作為新興的新區(qū)中心地帶，周邊有著大量的土地存量，目前，據(jù)我司了解，中聯(lián)項目、南海項目的開發(fā)商的潛在供應量就近80萬方，預計在08年入市。建議本項目先期小批入市，在07年年底前入市，一方面，形成無競爭的市場，樹立先鋒的形象，另一方面，先期引入深圳的優(yōu)勢創(chuàng)新產(chǎn)品，成為惠陽、大亞灣的戶型創(chuàng)新先鋒，迅速打開局面，引領市場，形成品牌效應。小批入市無競爭市場樹立形象促動后期為減少項目風險，在提高項目利潤的同時，先期小批入市，先入為主93→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PARTV城市布魯斯開發(fā)策略→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PA94住宅的價值在于居?。òㄓ纱硕苌耐顿Y價值），商業(yè)及公寓的價值卻在于看得見的市場。開發(fā)策略先住宅后商業(yè)先住宅、等待時商，開發(fā)商業(yè)

大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來2－3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認為，僅通過房地產(chǎn)商的開發(fā)帶動，是遠遠不夠的，因而在項目開發(fā)時，應先開發(fā)對人氣影響較小的住宅部分，再開發(fā)公寓及商業(yè)部分。隨著時間的推移，片區(qū)商業(yè)機會漸多，公建開發(fā)風險相對較小。住宅的價值在于居?。òㄓ纱硕苌耐顿Y價值），商業(yè)及公寓的95→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PARTV城市布魯斯開發(fā)策略→聯(lián)合開發(fā)市政→先期小批入市→先住宅后商業(yè)→開發(fā)節(jié)奏建議PA96先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達到利潤與品牌的又重豐收。開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏建議共分兩期進行開發(fā)：一期：開發(fā)占地20000方二期：開發(fā)占地40000方同期分批，每兩棟組團推售。一期一批入市時機，2007年底或2008年初。

項目開發(fā)周期，2.5年先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達到利97PARTVI城市布魯斯推廣策略→項目推廣要點→項目推廣建議PARTVI城市布魯斯推廣策略→項目推廣要點→項目推廣建98推廣策略項目推廣要點要點一：低成本營銷+中原二三級市場聯(lián)動由市場調(diào)查可知，項目的主力客戶群并不在大亞灣本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點正是中原的優(yōu)勢所在，中原深圳150多家地鋪龐大的市場網(wǎng)絡及數(shù)十年的客戶積累相信能為本項目的帶來大量客戶。策略解析推廣策略項目推廣要點要點一：低成本營銷+中原二三級市場聯(lián)動由99要點二：針對性營銷，跟隨大盤做市場進入2007年后，惠陽及大亞灣區(qū)部分大盤將有所動作，其必定會耗費巨大的宣傳費用用于項目推廣，我們只需扼住高速咽喉，在區(qū)內(nèi)加以引導，甚至于可以選擇在大盤的營銷中心附近顯現(xiàn)的地方做本項目的廣告，以達到客戶共享之目的。策略解析推廣策略項目推廣要點要點二：針對性營銷，跟隨大盤做市場進入2007年后，惠陽及大100→項目推廣原則PARTVI城市布魯斯推廣策略→推廣策略組合→項目推廣原則PARTVI城市布魯斯推廣策略→推廣策略組101推廣策略推廣策劃組合中原二三級市場聯(lián)動策略（本地市場＋深圳市場）現(xiàn)場包裝事件營銷活動產(chǎn)品亮點營造情感營銷策略少量推廣，分批上市推廣策略推廣策劃組合中原二三級市場聯(lián)動策略（本地市場＋深圳市102低成本、實效性媒體組合深圳區(qū)：深圳看樓團活動組織（階段性短期廣告投放）報紙媒體：結合活動，特報、晶報、商報、南都、惠州日報階段性投放網(wǎng)絡廣告：搜房網(wǎng)/深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告投放、項目網(wǎng)站建設惠陽區(qū)：（除巨幅、立柱廣告外，其他結合活動間歇性投放）戶外廣告：主干道戶外廣告投放活動營銷：根據(jù)推廣節(jié)點，進行活動營銷推廣策略推廣策劃組合低成本、實效性媒體組合深圳區(qū)：深圳看樓團活動組織（階段性短期103深圳中原二、三級市場聯(lián)動方案資源

二級市場：近100個在售樓盤、800名銷售精英；三級市場：150個地鋪，1500多名Sales……聯(lián)動通路

分展場設立；內(nèi)外部網(wǎng)絡平臺；內(nèi)部郵箱、手機短信；地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗……制度激勵客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個人KPI考核指標之后，促使全員轉(zhuǎn)介分傭激勵轉(zhuǎn)介成功的額外獎勵+個人傭金分成推廣策略推廣策劃組合深圳中原二、三級市場聯(lián)動方案推廣策略推廣策劃組合104PARTVII城市布魯斯經(jīng)濟分析→經(jīng)濟技述指標假擬→投資回報測算PARTVII城市布魯斯經(jīng)濟分析→經(jīng)濟技述指標假擬→投資105本項目經(jīng)濟技術指標建議。經(jīng)濟分析經(jīng)濟技術指標假擬本項目占地：60000平米容積率：2.4－2.8用地性質(zhì)：商住用地

容積率：2.4建議根據(jù)我司對區(qū)域市場的理解，17+1是主流產(chǎn)品，風險最低，容積率因取低值。我司建議各物業(yè)配比如下：住宅：10萬平米公寓：4萬平米商業(yè)：4400平米本項目經(jīng)濟技術指標建議。經(jīng)濟分析經(jīng)濟技術指標假擬本項目占地：106PARTVII城市布魯斯經(jīng)濟分析→經(jīng)濟技述指標假擬→投資回報測算PARTVII城市布魯斯經(jīng)濟分析→經(jīng)濟技述指標假擬→投資107項目定價方式選擇及目標價格確定分析定位投資回報測算樓盤名稱位置主力產(chǎn)品均價麗江花園惠陽區(qū)政府對面小高層洋房3300錦江國際金惠大道與東華大道交匯處小高層洋房3300菩堤園大亞灣西二路高層住宅3200廣場明珠惠陽區(qū)廣場東路高層3300棕櫚島惠陽區(qū)高爾夫路一號別墅、洋房1.2-1.5萬半島一號東華路東頭多層洋房、別墅3200（洋房）尚城世家惠陽區(qū)政府后小高層洋房3300熊貓國際大亞灣西區(qū)新澳大道旁多層、小高層洋房3500本物業(yè)功能定位主要是根據(jù)項目周邊可比項目及相關檔次樓盤價格并結合本項目的具體情況，運用“市場比較法”來作出價格定位。同時根據(jù)我們對目標客戶的判斷，通過使用“目標需求定價法”來進行反推，由此得出對本項目的價格定位判斷。住宅核心均價：3900元/㎡公寓核心均價：4200元/㎡商業(yè)均價：8000元/平方米。（整個項目的均價而非一批開盤價格）（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。）項目定價方式選擇及目標價格確定分析定位投資回報測算樓盤名稱位108初略估算本項目投資回報率分析定位投資回報測算由于地價未明，我司在此擬600元/平米計，根據(jù)我司在惠陽的操盤經(jīng)驗，建安成本1500元/平米，土地成本250元/平米，其它約占房價的15%,即成本為2275元/平米。銷售收入＝100000*3900+40000*4200+4400*8000=593200000元成本＝144000*2275=327600000元稅前毛利率＝265600000元稅前毛收益率＝44.8%（更詳細之測算將在項目后階段提供）初略估算本項目投資回報率分析定位投資回報測算由于地價未明109在本次提報中解決的問題一、我們面臨著什么樣的市場？二、我們做何種檔次產(chǎn)品？三、我們?nèi)绾嗡茉飚a(chǎn)品？四、我們賣給認誰？五、我們能賣多少錢？六、中原的推廣優(yōu)勢在哪里？在本次提報中解決的問題一、我們面臨著什么樣的市場？二、我們做110匯報完畢Thanks!

匯報完畢Thanks!111---為您我做到---

---為您我做到---112引子一：中國國家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報告顯示，在即將到來的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國人構成中國的中產(chǎn)階級。所謂的中產(chǎn)階級指的是這樣一個群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購買（或通過分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車，而且有可以自由支配的錢花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。人們習慣用“精英”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在25～45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就。堅毅、有魄力、善于學習等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當這些分布在文化、經(jīng)濟、政治的圈子中，擁有“三高”(高學位、高收入、高地位)的“精英”正開始形成一個社會的“準階層”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經(jīng)不堪重負……

他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡與外界聯(lián)系。他們衣著考究，他們的臉上永遠充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往、人員固定的社交圈。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要財富的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也習慣稱之為“精英”。引子一：中國國家信息中心2003年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報1132003年深圳福田皇庭世紀5300元/平米入市2006年深圳福田均價12000元/平米關外龍崗7500元/平米寶安欲破10000元/平米同年11月

深圳被列居中國“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市財富的主要創(chuàng)造者正在被“冷漠”……引子二：社會精英需要社會的關懷------2003年深圳福田皇庭世紀5300元/平米入市深圳，城114城市布魯斯站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟締造者：精英，你好！城市布魯斯站在城市的高度，精英，你好！115城市布魯斯前期策劃提案精英你好！?——蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案謹呈：惠州市蘇達實業(yè)有限公司城市布魯斯前期策劃提案精英?——蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策116策劃脈絡導示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略策劃脈絡導示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位117PARTI城市布魯斯項目簡析→開發(fā)背景簡析→項目地塊簡介PARTI城市布魯斯項目簡析→開發(fā)背景簡析→項目地塊簡介118項目簡析開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳：2006年房價收入比高達12：1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前9年的收入增長空間。深圳關內(nèi)已無地可用，關外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？走出去是必然的選擇。數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)項目簡析開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足20119背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng)“陣痛”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟快速發(fā)展！90年代初，惠陽、大亞灣經(jīng)濟曾因“南海石油”投資信息拉動，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關產(chǎn)業(yè)投資項目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機國家政策調(diào)整，惠州經(jīng)濟承受了“斷脈”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。2003年后經(jīng)濟重新進入快速發(fā)展階段。2005年惠陽生產(chǎn)總值78.1億元，經(jīng)濟增長率15.1％，人均GDP2957美元；發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展項目簡析開發(fā)背景簡析背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng)“陣痛”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟120背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，大亞灣中心區(qū)，眾勢優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟。企業(yè)名稱/樓盤名稱占地面積位置備注熊貓地產(chǎn)480萬平方米大亞灣區(qū)域熊貓國際已啟動碧桂園200萬平米新橋尚未啟動振業(yè)地產(chǎn)173萬平方米惠陽三和預計07年啟動珠江投資61萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動東部集團60萬平方米大亞灣西區(qū)預計07年啟動新陽城43萬平方米——預計07年啟動中聯(lián)項目40萬平方米大亞灣預計07年啟動總計1057萬平方米目前區(qū)內(nèi)通過對已售出、轉(zhuǎn)讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，國內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來圈地，同時中心地帶小塊土地盤活也在加劇，預計今年，惠陽、大亞灣將大盤競出，催生新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟浪潮，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進入發(fā)展的黃金時期。項目簡析開發(fā)背景簡析背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，大亞灣中心區(qū)，眾勢121PARTI城市布魯斯項目簡析→項目地塊簡介→開發(fā)背景簡析PARTI城市布魯斯項目簡析→項目地塊簡介→開發(fā)背景簡析122項目簡析項目地塊簡介大亞灣行政中心區(qū)、未來CBD、CLD雙核地帶！項目周邊簡介大亞灣開發(fā)區(qū)中心區(qū)西部工業(yè)區(qū)霞涌旅游休閑度假區(qū)殼牌石化區(qū)澳頭、惠州港深圳龍崗惠陽15分鐘30分鐘本項目項目位于大亞灣規(guī)劃中的行政中心區(qū)，緊臨區(qū)內(nèi)兩條主干道，澳霞大道與惠澳大道，與惠陽中心區(qū)僅15分鐘路程，車行30分鐘即可進入龍崗中心城區(qū)。目前項目周邊主干路網(wǎng)已修、改完成，管委會、財政局、地稅局等機關已遷入辦公，是未來大亞灣CBD、CLD雙核地帶?？傉嫉?萬平米項目簡析項目地塊簡介大亞灣行政中心區(qū)、未來CBD、CLD雙核123周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利空。但是由于大亞灣受多年經(jīng)濟因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒有得到落實。政府規(guī)劃作為能力較差。因而雖然本項目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場及金融、商業(yè)等公建配套，但預期實現(xiàn)時長及可能性卻不能預料，如在本項目開發(fā)期間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用?？傮w來說，本項目地塊周邊配套尚不成熟，規(guī)劃利好，當前利空。項目簡析項目地塊簡介周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利124PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望PARTII宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→125由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費習慣及片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展情況極為相似，而大亞灣內(nèi)房地產(chǎn)起步較慢，因而在市場分析時，我們將大亞灣與惠陽作為一個區(qū)域來研究，習慣上我們稱之為大亞灣－惠陽區(qū)。通過大的區(qū)域市場來印證大亞灣的區(qū)域市場。由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費習慣及片區(qū)內(nèi)