置業(yè)國際-綜藝天上人間項目前期策劃案課件

1大綜藝天上人間項目前期策劃案1大綜藝天上人間項目前期策劃案2無論世事如何變遷，無論滄海如何桑田昔日的小漁村已生長為一座大都——深圳而今，就在它的東部正流傳著一種傳說財富的眼眸就像那湛藍(lán)湛藍(lán)的大亞灣……2無論世事如何變遷，無論滄海如何桑田3聚焦大亞灣一顆迅速崛起的璀璨明珠

一片投資灼熱的美麗港灣3聚焦大亞灣一顆迅速崛起的璀璨明珠

一片投資灼熱的美麗港灣4市場篇定位篇規(guī)劃篇效益篇營銷篇目錄5591251461484市場篇定位篇規(guī)劃篇效益篇營銷篇目錄55912514615

市場篇5市場6大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展回顧20世紀(jì)90年代初

1996年至2002年2006年以后大熱期蕭條期復(fù)蘇期03年至05年快速發(fā)展期百億資金，炒房熱潮泡沫破滅，房產(chǎn)災(zāi)區(qū)43億美金，市場復(fù)蘇利好帶動，步入快車道6大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展回顧20世紀(jì)90年代初1996年至2007市場趨勢市場研判宏觀走勢片區(qū)市場未滿足的市場市場分析索引總結(jié)7市場趨勢市場研判宏觀走勢片區(qū)市場未滿足的市場市場分析索引總8大亞灣概況距離龍崗中心城、惠陽15公里,只有15分鐘到20分鐘的車程距離深圳羅湖中心區(qū)45公里

三大經(jīng)濟(jì)引擎：石化工業(yè)區(qū)港口物流區(qū)西部工業(yè)區(qū)規(guī)劃區(qū)面積265平方公里，其中國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)23.6平方公里區(qū)域人口目前有12.01萬，其中戶籍人口7.11萬，暫住人口4.9萬位于珠三角工業(yè)核心地帶,海陸空交通條件十分優(yōu)越距離香港市區(qū)75公里

8大亞灣概況距離龍崗中心城、惠陽15公里,只有15分鐘到209五區(qū)一岸線規(guī)劃東部石化工業(yè)區(qū)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)中部綜合區(qū)港口物流區(qū)旅游度假區(qū)西部工業(yè)區(qū)主要包括：響水河工業(yè)園、東風(fēng)汽車城、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。永昶、比亞迪等大企業(yè)已進(jìn)駐，富士康的落戶更為片區(qū)帶來超過20萬的新增人口，西部工業(yè)區(qū)已經(jīng)逐步成為深圳及東莞工業(yè)產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移的重要基地。

2005年，和記黃埔的正式入股，隨后，歐德油儲、中外運(yùn)國際物流、荷蘭孚寶、中信物流、中鐵公司等大規(guī)模物流企業(yè)落戶大亞灣。將使惠州港迎來跳躍式發(fā)展的契機(jī)，促使區(qū)域物流業(yè)快速發(fā)展，同時帶動住宅、商業(yè)的需求。惠州港將帶動其后方陸域的澳頭和大亞灣中心區(qū)的發(fā)展。目標(biāo)：建成全國的主樞紐石化工業(yè)港、惠州市的物流中心節(jié)點(diǎn)

已落戶項目包括中海殼牌、中海油、LNG、華德油庫等四大主體項目；在談項目超過19個，投資額超過100億元人民幣。建設(shè)成為一個反映當(dāng)代最新技術(shù)水平的世界級石化工業(yè)基地。主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后花園。大亞灣中部行政金融商務(wù)區(qū)為大亞灣城市未來行政、商業(yè)、文化、金融中心，為城市CBD，將成為聯(lián)結(jié)大亞灣產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的樞紐，形成城市服務(wù)組團(tuán)。將成為具備國際生活概念的“中央居住區(qū)”。9五區(qū)一岸線規(guī)劃東部石化工業(yè)區(qū)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)中部綜合區(qū)港口物10宏觀走勢良好的投資環(huán)境，吸引了來自荷蘭、美國、英國、日本、新加坡、德國等20多個國家和地區(qū)的客商前來投資，其中有13家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入,給大亞灣經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)勁動力。2006年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)102.9億元，增長94.8%,大亞灣經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段；10宏觀走勢良好的投資環(huán)境，吸引了來自荷蘭、美國、英國、日本11宏觀走勢2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值301.51億元，增長312.2%，工業(yè)銷售產(chǎn)值273.53億元，增長253%；其中惠州港吞吐量1639.2萬噸，增長29.9%；11宏觀走勢2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值301.51億元，增12宏觀走勢從圖表中我們可以看出,隨著中海殼牌、南海石化等大型項目的拉動，2006年人均GDP劇增，全年人均GDP達(dá)75769元，相比2005年增長82.5%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出良好的態(tài)勢。12宏觀走勢從圖表中我們可以看出,隨著中海殼牌、南海石化等大13從圖表中我們可以看出，2002年中海殼牌南海石化項目的進(jìn)駐帶來了收入層次較高的職工，拉動了整個大亞灣在崗職工平均工資，2003年增幅較為顯著，達(dá)到24.5%，由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尚未落成，大型項目帶來的人口效應(yīng)尚未顯現(xiàn)所以近幾年全區(qū)人均GDP增幅不是很快，保持一個比較平穩(wěn)的趨勢向前發(fā)展宏觀走勢13從圖表中我們可以看出，2002年中海殼牌南海石化項目的進(jìn)14整體利好分析從產(chǎn)業(yè)規(guī)模上看：2011年大亞灣將完成1000億元人民幣投入，實(shí)現(xiàn)1000億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元人民幣的國內(nèi)生產(chǎn)總值，2016年完成1500億元人民幣的投入，初步建成現(xiàn)代化石化城。從石化產(chǎn)業(yè)體系上看：利用中海殼牌項目、中海油煉油項目拉動效應(yīng)大的特點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專用化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品，形成一個完善的石化產(chǎn)業(yè)鏈。未來大亞灣石化產(chǎn)業(yè)將形成一條龍的產(chǎn)業(yè)體系，區(qū)域整體投資規(guī)模及未來可實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值巨大，將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的帶動效應(yīng)。宏觀走勢

可怕的產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)14整體利好分析從產(chǎn)業(yè)規(guī)模上看：2011年大亞灣將完成10015整體利好分析

目前大亞灣石化區(qū)的招商及投資重點(diǎn)正由產(chǎn)業(yè)鏈上游向下游變化，預(yù)計未來產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展完備后，大亞灣石化基地將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)千億的產(chǎn)值，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到巨大的帶動效應(yīng)，推進(jìn)城市化的進(jìn)程，并直接促進(jìn)大亞灣城市功能的提升。2016年東部石化工業(yè)區(qū)僅中海殼牌和中海油建成后可實(shí)現(xiàn)以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：年產(chǎn)值--------------------約1500億人民幣工作人員------------------約25000人年銷售收入----------------約300億人民幣年稅收收入----------------約50億人民幣宏觀走勢

可怕的產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)15整體利好分析目前大亞灣石化區(qū)的招商及投資重16宏觀走勢深圳旅游與地產(chǎn)研究中心的宋丁主任說：惠陽和大亞灣正在孕育一個“可怕”的產(chǎn)業(yè)高地?！盀槭裁凑f是可怕呢？就是數(shù)量龐大到可怕程度的產(chǎn)業(yè)帶動與提升能力?！彼味∵M(jìn)一步解釋說，有數(shù)據(jù)表明，北京奧運(yùn)會帶來的關(guān)聯(lián)產(chǎn)值是6000億元，上海世博會帶來的關(guān)聯(lián)產(chǎn)值是6000億元，有目共睹的是北京與上海的樓市已經(jīng)到了顛峰的程度。而惠陽呢？中海殼牌——目前中國最大的外資項目，它可能產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)產(chǎn)值也將達(dá)到數(shù)千億元。如此大的產(chǎn)業(yè)，必然要進(jìn)一步提升淡澳樓市的發(fā)展空間。

可怕的產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)16宏觀走勢深圳旅游與地產(chǎn)研究中心的宋丁主任說：惠陽和大亞灣17以上圖表顯示,淡澳市場房地產(chǎn)價格逐年走高。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動，房地產(chǎn)價格也持續(xù)走高，在2002年至2006年，淡澳房地產(chǎn)市場價格上漲率達(dá)到203％，2005年至2006年價格漲幅達(dá)27.5%，2007年第一季度商品房均價就達(dá)到3800元/㎡，價格漲幅達(dá)28.7%,并且一路漲勢看好，地產(chǎn)發(fā)展已成井噴之勢。片區(qū)市場/價格17以上圖表顯示,淡澳市場房地產(chǎn)價格逐年走高。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)18惠陽大亞灣區(qū)域市場，進(jìn)入大盤時代,地產(chǎn)盛宴的黃金時期。企業(yè)名稱/樓盤名稱占地面積位置備注熊貓地產(chǎn)300萬平方米大亞灣區(qū)域熊貓國際已啟動碧桂園200萬平米新橋08年初啟動振業(yè)地產(chǎn)173萬平方米惠陽三和08年10月啟動珠江投資1000萬平方米大亞灣西區(qū)現(xiàn)已啟動?xùn)|部集團(tuán)87萬平方米大亞灣西區(qū)預(yù)計08年啟動新陽城43萬平方米——預(yù)計07年底啟動星河地產(chǎn)103萬平米惠陽預(yù)計08年下半年中聯(lián)項目40萬平方米大亞灣預(yù)計08年啟動總計1946萬平方米目前區(qū)內(nèi)通過對已售出、轉(zhuǎn)讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，地產(chǎn)的“特區(qū)”政策，令國內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來圈地，預(yù)計08年，惠陽、大亞灣將大盤競出.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入發(fā)展的黃金時期。片區(qū)市場/潛在供應(yīng)18惠陽大亞灣區(qū)域市場，進(jìn)入大盤時代,地產(chǎn)盛宴的黃金時期。企19東方新天地廣場聽濤雅苑半島1號占地:191萬平米容積率:0.53產(chǎn)品:洋房別墅雙拼價格:洋房4100元/平米別墅7500元/平米國際新城占地:61萬平米容積率:1.35總建面:82萬平米獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小高層占地:173萬平米容積率:1.5產(chǎn)品:獨(dú)棟聯(lián)排疊加別墅高層 住宅振業(yè)項目占地:43萬平米建筑面積:28萬平米未啟動新陽城項目占地:6.87萬平米容積率:2.5未啟動金匯西區(qū)項目占地:8700平米建筑面積:5.6萬平米一房、兩房、三房二期下半年入市君豪公寓項目占地:10.7萬平米建筑面積:21.4萬平米三房、四房二期下半年入市菩提園項目占地:4.31萬平米建筑面積:16.2萬平米三房、四房已宣傳鋪墊，年底銷售新天名城項目占地:1.1萬平米建筑面積:1.9萬平米一房、兩房及三房8月正式公開發(fā)售海韻華庭項目單棟26層爛尾樓改造項目兩房、三房已銷售，均價3400元/㎡渝景灣項目單棟30層爛尾樓改造項目單房、一房、小兩房已認(rèn)籌，預(yù)計均價5000元/㎡(帶裝修)東方新天地廣場項目建筑面積:46萬平米單房、一房至四房年底入市中天彩虹城項目在售項目近期新推項目金匯西區(qū)項目康匯公寓熊貓國際4期菩提園君豪公寓峰景灣花千樹公寓小城故事珠江東岸熊貓黃金海岸港灣明珠新陽城片區(qū)主要樓盤分布圖東方新城新際首府本項目半島一號海韻華庭渝景灣商業(yè)大廈新天名城西飛度假村中天彩虹城國際新城西飛度假村項目占地:72萬平米容積率:1.528獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小高層未啟動?xùn)|部項目東部項目占地:62萬平米容積率:1.5現(xiàn)處前期策劃階段預(yù)計08年入市熊貓項目占地:83萬平米容積率:1.3產(chǎn)品:雙拼、聯(lián)排別墅、高層價格:雙拼16000元/平米聯(lián)排7000-9000元/平米占地:117萬平米容積率:1.0產(chǎn)品:雙拼聯(lián)排、高層性價比高,帶精裝修,預(yù)計下半年入市珠江東岸占地:162萬平米容積率:1.0未啟動金海岸項目東方新城占地:34萬平米容積率:0.71產(chǎn)品:洋房雙拼、獨(dú)棟別墅高層價格:一期洋房3800元/平米一期別墅9000元/平米二期13000元/平米振業(yè)項目片區(qū)市場/供需態(tài)勢19東方新天地廣場聽濤雅苑半島1號占地:191萬平米國際新城20大亞灣西區(qū)典型樓盤片區(qū)市場/供需態(tài)勢20大亞灣西區(qū)典型樓盤片區(qū)市場/供需態(tài)勢21一期均價：4200元/平米二期參考價4800元/平米點(diǎn)評：1、地段及規(guī)模具有優(yōu)勢，注重品牌開發(fā)2、整體品質(zhì)感較強(qiáng)，形象建立及推廣宣傳比較到位占地80萬㎡(1期14.4萬㎡)建面110萬㎡(1期18.7萬㎡)產(chǎn)品類型一期由3組團(tuán)9棟11層組成

銷售率住宅已售馨，商鋪剩3套在售3、周邊配套發(fā)展相對滯后，制約了項目對外界的延伸熊貓國際大亞灣城市運(yùn)營商樓盤分析——熊貓國際21一期均價：4200元/平米點(diǎn)評：1、地段及規(guī)模具有優(yōu)勢，22戶型面積及配比客戶來源及比例83.96～91.63㎡2房2廳1衛(wèi)40%126.37㎡3房2廳2衛(wèi)40%147.78㎡4房2廳2衛(wèi)20%深圳、香港40%惠州、本地45%其他15%2、前期宣傳推廣策略及力度強(qiáng)，起到了明顯的品牌推廣效應(yīng)1、以大戶型的2房和三房主打純粹為滿足居住需求，客戶定位準(zhǔn)確熊貓國際關(guān)注：中心片（二期）預(yù)計在今年9月底推出22戶型面積及配比客戶來源及比例83.96～91.63㎡23一期均價：3300元/平米點(diǎn)評：1、中銘在惠陽兩個項目地塊的客戶相應(yīng)互動，無形拉大了客戶群體2、區(qū)域被幾個大的項目帶動，已經(jīng)形成了居住、投資氛圍占地8486㎡建面59860㎡產(chǎn)品類型3棟16層銷售率住宅已售馨，商鋪尚未推出3、3棟建筑分2期銷售，中間間隔太長，容易使客戶喪失信心自由地帶國際公寓樓盤分析——君豪公寓4、推廣方式比較單一，整個區(qū)域僅中銘豪園和君豪公寓兩個點(diǎn)推廣23一期均價：3300元/平米點(diǎn)評：1、中銘在惠陽兩個項目地24戶型面積及配比客戶來源及比例28.60～44.90㎡1房1廳1衛(wèi)20%61.80㎡2房1廳1衛(wèi)10%85.55～88.652房2廳1衛(wèi)50%100.27～103.47㎡3房2廳1衛(wèi)20%深圳50%惠州35%附近居民15%1、定位清晰：公寓式住宅，針對投資客戶2、宣傳推廣策略及力度較弱，難以壓制競爭對手的攻勢君豪公寓關(guān)注：二期將于國慶節(jié)前后推出，500余套單位,主流面積30-80平方米，均價3800元/平方米24戶型面積及配比客戶來源及比例28.60～44.90㎡25樓盤分析——菩提園占地107726平方米建面214393平方米產(chǎn)品類型8棟32層板式建筑銷售狀況99%，剩余幾套大戶型單位點(diǎn)評：1、大規(guī)模品牌社區(qū)，區(qū)域領(lǐng)頭樓盤2、整體施工，分批推售，易于探得先機(jī)把握市場3、區(qū)域配套跟不上，周邊環(huán)境較雜亂一樹一菩提、一沙一世界一期均價：3200元/平米目前售價:4000元/平米25樓盤分析——菩提園占地107726平方米建面21439326一二期戶型面積及比例客戶來源及比例深圳40%惠陽淡水50%大亞灣10%153.28㎡3房2廳32%204.93～298.324房2廳45%417.43～446.74復(fù)式23%1、純粹大戶型產(chǎn)品，定位明晰；但戶型面積過大，使客戶置業(yè)步伐放緩2、綜合周邊區(qū)域的發(fā)展，項目適合長線持有特別提示：整個小區(qū)建筑密度才15.6%，容積率僅1.8，綠化率68.8%，居住舒適度很高古典式亞熱帶風(fēng)情園林設(shè)計菩提園26一二期戶型面積及比例客戶來源及比例深圳40%惠陽淡水5027大亞灣澳頭片區(qū)典型樓盤片區(qū)市場/供需態(tài)勢27大亞灣澳頭片區(qū)典型樓盤片區(qū)市場/供需態(tài)勢28住宅預(yù)計均價3500元/平米商鋪預(yù)計均價2.2萬/平米點(diǎn)評：1、項目地段在澳頭區(qū)域占有優(yōu)勢2、商住模式迎合了大部分客戶的需求，在澳頭這種模式也是首次占地約1.1萬㎡建面19133㎡產(chǎn)品類型單棟12層商住樓（底下2層為商鋪）銷售情況95%3、區(qū)域的居住與投資氛圍尚未形成氣候，市政設(shè)施配套也未盡完善，制約了項目的延伸大亞灣核心商住典范樓盤分析——海韻華庭28住宅預(yù)計均價3500元/平米點(diǎn)評：1、項目地段在澳頭區(qū)域29戶型面積及配比客戶來源及比例42.64～59.21㎡1房1廳1衛(wèi)50%85.99～94.76㎡2房2廳1衛(wèi)28%80.58～80.70㎡2房3廳2衛(wèi)11%117.71～121.54㎡3房2廳2衛(wèi)11%深圳約65%惠陽約25%其他約10%3、住宅項目與商鋪推出間隔周期太長，容易喪失部分客戶資源1、近90%的精小戶型，定位很清晰，試圖走中高檔主流路線2、戶型多樣但面積偏小的戶型顯然是將目光瞄向投資客海韻華庭關(guān)注：底層商鋪麥當(dāng)勞有望進(jìn)駐，初步預(yù)計為明年3月份29戶型面積及配比客戶來源及比例42.64～59.21㎡30樓盤分析——東方新天地住宅精裝修:5000元/平米住宅9月下旬，商鋪12月推出產(chǎn)品類型單棟30層認(rèn)籌率正在接受登記（免費(fèi)）戶型單身公寓、一房兩房主打點(diǎn)評：1.在澳頭占有絕對的區(qū)位優(yōu)勢中心地標(biāo)國際尊寓起幕中心時代的榮耀2.從區(qū)域總體看，項目的規(guī)模和檔次使得其暫時成為區(qū)域領(lǐng)頭羊30樓盤分析——東方新天地住宅精裝修:5000元/平米產(chǎn)品31建筑形態(tài)與戶型面積客戶來源及比例深圳、其它70%惠州、淡水20%大亞灣10%◆戶型有單身公寓、一房、兩房和小三房，面積從39平米到112平米不等◆1-3層為商鋪，5-30層為商住兩用公寓

1.戶型走精簡路線，同時4樓又有空中花園使居住、辦公舒適度比較高2.住宅與商鋪10月下旬與12月上旬同時推出,一定程度上能有效利用投資客源東方新天地31建筑形態(tài)與戶型面積客戶來源及比例深圳、其它70%惠州、淡32產(chǎn)品類型單棟26層地層零散鋪面銷售狀況約6成，銷售進(jìn)度較緩慢點(diǎn)評：1、區(qū)域周邊環(huán)境比較臟亂，各項設(shè)施配套不盡齊全2、項目整體規(guī)劃設(shè)計比較單調(diào)，沒有發(fā)掘自身資源，僅僅利用了外部資源3、項目入市策略、推出時機(jī)不是很恰當(dāng)悠然山海間目前均價：3400元/平米樓盤分析——渝景灣32產(chǎn)品類型單棟26層地層零散鋪面銷售狀況約6成，銷售進(jìn)度較33戶型面積及比例客戶來源及比例深圳85%惠陽10%大亞灣5%66.46㎡2房2廳1衛(wèi)25%88.04㎡

3房2廳2衛(wèi)50%96.47㎡3房2廳2衛(wèi)

25%1.小兩房、小三房的戶型設(shè)計，試圖走主流路線2.只有3種戶型，戶型比較單一，難以滿足不同客戶的不同需求3.項目一味地依賴海景，區(qū)域的內(nèi)部景觀比較乏味渝景灣33戶型面積及比例客戶來源及比例深圳85%惠陽10%大亞灣534大亞灣中部區(qū)域典型樓盤片區(qū)市場/供需態(tài)勢34大亞灣中部區(qū)域典型樓盤片區(qū)市場/供需態(tài)勢35樓盤分析——新天名城占地43100平方米建面162568平方米產(chǎn)品類型住宅、酒店、寫字樓銷售狀況前期形象入市，暫未銷售點(diǎn)評：1、規(guī)模較大，具有一定的社區(qū)感預(yù)計一期售價：4000元/平米2、配套齊全，物業(yè)檔次較高3、片區(qū)內(nèi)首個集酒店、寫字樓、住宅、商業(yè)的綜合體社區(qū)35樓盤分析——新天名城占地43100平方米建面16256836酒店、寫字樓戶型面積及比例2房2廳(70-80㎡)30%3房2廳(106-120㎡)52%4房2廳(135-140㎡)15%復(fù)式(約180㎡)3%特別提示：片區(qū)稀缺性的綜合體物業(yè)，將成為區(qū)域的樓盤領(lǐng)頭羊1、順應(yīng)市場主流戶型配比，主導(dǎo)大型居家社區(qū)概念2、綜合周邊區(qū)域的發(fā)展，項目物業(yè)類型齊全，發(fā)展?jié)摿^大新天名城36酒店、寫字樓戶型面積及比例2房2廳(70-80㎡)37戶型面積及比例1房1廳(50-55㎡)12%2房2廳(70-80㎡)25%3房2廳(100-130㎡)35%4房2廳(140-150㎡)20%聯(lián)排別墅(210-250㎡)8%特別提示：項目擁有山體景觀資源，但周邊生活及交通配套欠缺，將需依靠自身解決1、戶型配比較為全面，可滿足各類客戶需要2、將以聯(lián)排別墅樹立整個項目的形象，吸引置業(yè)客戶的關(guān)注樓盤分析——新際·首府占地9萬平方米建面22萬平方米產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅，1房至4房戶型銷售狀況預(yù)計07年11月入市37戶型面積及比例1房1廳(50-55㎡)38內(nèi)容半島一號東方新城棕櫚島熊貓國際珠江東岸星河…規(guī)模占地191萬平方占地140萬平方占地33萬平方占地89萬平方占地61萬平方占地103萬平方單價聯(lián)排5200疊加4300平層3300聯(lián)排5300雙拼6000公寓13000別墅15000洋房4200————主力物業(yè)聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、疊拼，洋房聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、疊拼，多層洋房聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、疊拼、洋房聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟（二期）、洋房首期雙拼，聯(lián)排為主，后期兼有洋房別墅、洋房？成交客戶來源65%深圳客戶30%本地客戶70%深圳客戶95%外地客戶50％深圳30％產(chǎn)業(yè)客戶20%周邊————總體銷售率類別墅100%洋房100%類別墅100%洋房約20%70%約95%————銷售速度別墅物業(yè)開盤即售完。洋房二周內(nèi)售完別墅物業(yè)開盤即售完。別墅物業(yè)1月內(nèi)售完第三批開盤當(dāng)月銷售完畢————

片區(qū)整體市場趨向高端片區(qū)內(nèi)在售、及規(guī)劃中的大盤，均以別墅類產(chǎn)品做為主導(dǎo)，檔次走高。片區(qū)市場/供需態(tài)勢38內(nèi)容半島一號東方新城棕櫚島熊貓國際珠江東岸星河…規(guī)模占地39區(qū)域房地產(chǎn)市場成交客戶區(qū)域統(tǒng)計

在本區(qū)域市場內(nèi)，成交客戶比例從2005年至2006年變化較為明顯，整體市場在2006年以后均是以深圳客戶群為主,可以說2006年開始深圳購房者大量涌入淡澳片區(qū)置業(yè)，而本區(qū)域客戶成交量相對較小。這充分說明今后淡澳區(qū)域的主力客戶群特征十分鮮明，以深圳客戶群主導(dǎo)市場。片區(qū)市場/客戶39區(qū)域房地產(chǎn)市場成交客戶區(qū)域統(tǒng)計在本區(qū)域市場內(nèi)，40經(jīng)過我們對惠陽、大亞灣市場樓盤銷售總結(jié)及對惠陽、大亞灣今后房地產(chǎn)消費(fèi)群體研究得出區(qū)域客戶的總體分布如下表：客戶所在區(qū)域客戶類型占客戶比率置業(yè)目的大亞灣區(qū)域企業(yè)主、管理人群12%自住、過渡性自住惠陽區(qū)域原居民、公務(wù)員5%自住生意人、商務(wù)人群10%自住、辦公深圳職業(yè)炒家、企事業(yè)人群50%投資商務(wù)人士、生意人12%自住、第二居所深圳居民6%父母及親友居住香港、其它地區(qū)惠陽原籍人士5%自住、投資100%片區(qū)市場/客戶40經(jīng)過我們對惠陽、大亞灣市場樓盤銷售總結(jié)及對惠陽、大亞灣今41受各種因素趨導(dǎo)，深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來深圳客戶及本地客戶將大比例增長。隨著惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應(yīng)及區(qū)域市場漸漸明朗，越來越多的人開始認(rèn)同區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶將大幅度增加。

深圳客戶在較長的一段時間內(nèi)將占據(jù)客戶主流位置，但隨著大亞灣及惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，內(nèi)需進(jìn)一步釋放區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會上升，深圳客戶比例將呈小幅下降。片區(qū)市場/客戶客戶流趨勢41受各種因素趨導(dǎo)，深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流42區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

以上圖表顯示，最明顯的是2004年到2006年房地產(chǎn)投資總額上漲快，特別是2005年總投資8.6億元,而2006年上升到20.4億元,竣工、施工面積也逐年加大。這充分說明，近幾年淡澳房地產(chǎn)開發(fā)以驚人的速度持續(xù)增長，這也說明目前本區(qū)域市場已擺脫了90年代的經(jīng)濟(jì)泡沫所帶來的影響，淡澳房地產(chǎn)已全面復(fù)蘇,房地產(chǎn)行業(yè)也正開始走向快速發(fā)展。市場趨勢42區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢以上圖表顯示，最明顯的43區(qū)域房地產(chǎn)市場價格走勢

以上圖表顯示,淡澳市場房地產(chǎn)價格逐年走高。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動，房地產(chǎn)價格也持續(xù)走高，在2002年至2006年，淡澳房地產(chǎn)市場價格上漲率達(dá)到203％，但2952元/㎡的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廣東省均價5200元/㎡的水平，2007年上半年商品房均價就達(dá)到3800元/㎡，并且一路漲勢看好，地產(chǎn)發(fā)展已成井噴之勢。43區(qū)域房地產(chǎn)市場價格走勢以上圖表顯示,淡44

淡澳區(qū)域主力客戶群特征明顯，現(xiàn)在是“深味愈濃”，對區(qū)域未來需求動向的準(zhǔn)確把握，我們有必要先審視深圳房地產(chǎn)的發(fā)展。市場趨勢44淡澳區(qū)域主力客戶群特征明顯，現(xiàn)在是“深味愈濃”，45深圳市場掃描歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計歷年住宅實(shí)際銷售面積市場趨勢供求矛盾日益明顯政策限制供應(yīng)減少市場升溫需求走旺45深圳市場掃描歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計歷年住宅實(shí)際銷售面積46市場存量(SupplyStock)市場存量基本消耗殆盡，未來剛性的需求必將外移市場趨勢深圳市場掃描46市場存量(SupplyStock)市場存量基本消耗殆盡47（深圳：2006年房價收入比高達(dá)12：1）可支配收入定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)定基指數(shù)：1997年=100深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前9年的收入增長空間。深圳關(guān)內(nèi)已無地可用，關(guān)外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足200平方公里數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)市場趨勢深圳市場掃描47（深圳：2006年房價收入比高達(dá)12：1）可支配收入住宅48

深圳目前城市人口超過1200萬，而且這一數(shù)據(jù)還在逐漸增長，面臨著人口壓力越來越大的情況，據(jù)專家分析，未來深圳將面臨五個方面壓力是：10年后深圳將無土地可用；河流污染，環(huán)境惡化；機(jī)動車每年增長20%，交通不暢；人口增長過快，中小學(xué)、醫(yī)院等社會服務(wù)機(jī)構(gòu)長期超負(fù)荷運(yùn)行；人口素質(zhì)與城市不協(xié)調(diào)、不平衡影響城市現(xiàn)代化進(jìn)程。所以向外擴(kuò)張成為了深圳解決人口矛盾的唯一途徑。作為深圳邊緣的淡澳地區(qū)，將受益于深圳人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，吸納更多知名企業(yè)的同時也將帶動人口增長,形成大深圳的概念已經(jīng)成為不可阻擋的趨勢，由于深圳在整個區(qū)域的輻射作用，淡澳地區(qū)已扮演了深圳東部重鎮(zhèn)的角色。深圳客戶走出去是必然的選擇。市場趨勢深圳市場掃描48深圳目前城市人口超過1200萬，而且這一數(shù)據(jù)還49深圳別墅市場的發(fā)展歷程發(fā)展期沉寂期復(fù)蘇期騰飛期2006年深圳別墅市場進(jìn)入騰飛期，2006年深圳別墅銷售均價為45320元/平方米。市場分析市場趨勢深圳市場掃描49深圳別墅市場的發(fā)展歷程發(fā)展期沉寂期復(fù)蘇期騰飛期2006年50圣莫麗斯北區(qū)翡翠灣圣莫麗斯南區(qū)一般94交通距離區(qū)域認(rèn)知自然資源價格套數(shù)2萬一般較近稀缺1083.4萬低遠(yuǎn)招華曦城一般1662.6萬低較遠(yuǎn)100%100%100%銷售情況深圳市場個案銷售周期項目名稱1天1天兩周一般922萬一般較近>80%1天純水岸三期一般15>8萬高近100%1天東方花園46>6.5萬高近100%兩周東部華僑城稀缺23>8萬高遠(yuǎn)??天琴灣三期稀缺4815萬高遠(yuǎn)？？梅沙灣稀缺90>8萬高遠(yuǎn)？？06年深圳別墅項目銷售情況極佳，銷售速度極快，市場幾乎瘋狂？！一般市場趨勢50圣莫麗斯北區(qū)翡翠灣圣莫麗斯南區(qū)一般94交通距離區(qū)域認(rèn)知自51市場趨勢深圳市場掃描目前深圳市場處于高端物業(yè)稀缺期，深圳別墅供應(yīng)量嚴(yán)重不足，甚至已經(jīng)無別墅可賣了,強(qiáng)大的外購能力急切尋找投資目標(biāo)，高端物業(yè)勢必成為熱切的投資渴望！51市場趨勢深圳市場掃描目前深圳市場處于高端物業(yè)稀缺期，深圳52在歷史文化與地緣上歷來就與淡澳唇齒相依的深圳，是如何迎接“中海殼牌”帶來的變革呢？”據(jù)專家預(yù)計，以中海殼牌為核心，半徑200公里的區(qū)域?qū)⑹艿街苯拥漠a(chǎn)業(yè)輻射。大亞灣中海殼牌乙烯項目及中海煉油項目上來之后，深圳馬上著手興建了10㎡公里的龍崗大工業(yè)園，一個10㎡公里的壩光精細(xì)化工城。從深圳這兩大工業(yè)園區(qū)至惠陽和大亞灣，也就10分鐘的路程，這說明深圳政府在產(chǎn)業(yè)布局上，已經(jīng)主動考慮到了中海殼牌所蘊(yùn)涵的巨大商機(jī)！可以預(yù)想，在深圳土地資源日益枯竭的局面下，龍崗、淡澳兩地的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、社會融合必然加速進(jìn)行。深圳只有2000多平方公里土地，一旦深圳、惠陽和大亞灣合并計劃得以實(shí)施，深圳就可能擴(kuò)大到5000多平方公里，這將給深圳帶來怎樣的變革？簡直難以估計。市場趨勢/雙城融合52在歷史文化與地緣上歷來就與淡澳唇齒相依的深圳，是53深圳精細(xì)化工城深圳大工業(yè)區(qū)惠州港大亞灣殼牌石化工業(yè)城霞涌旅游區(qū)西區(qū)大工業(yè)區(qū)

——深圳、惠陽、大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動示意圖——惠陽商務(wù)、文化、休閑娛樂、旅游、商服中心三和工業(yè)區(qū)53深圳精細(xì)化工城深圳大工業(yè)區(qū)惠州港大亞灣殼牌石化工業(yè)城霞涌54市場趨勢/雙城融合“深圳東進(jìn)”的擴(kuò)張步伐形成了深惠半小時生活圈，規(guī)劃中的深圳地鐵三號線，鹽田港與惠州港的沿海高速即將開通，深廈高速鐵路經(jīng)過惠陽，南坪快線連通惠陽，四通八達(dá)的惠陽大亞灣交通脈絡(luò)讓同城生活精彩演繹。54市場趨勢/雙城融合“深圳東進(jìn)”的擴(kuò)張步伐形成了深惠半小時55大亞灣位置以及強(qiáng)大的石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)決定了其價值不可估量……深惠一體化進(jìn)程加速,同城生活精彩演繹,深圳東置業(yè)前景無限好!雙城融合已成必然歷史就像2002年寶安、2003年的龍華、2004年的布吉，城界的消失，經(jīng)濟(jì)的融合，將成就更多的地產(chǎn)傳奇.市場趨勢/雙城融合55大亞灣位置以及強(qiáng)大的石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)決定了其價值不可估量……56市場研判雙城融合區(qū)域經(jīng)濟(jì)大發(fā)展片區(qū)價值急劇提升深圳房價持續(xù)高增政策影響投資置業(yè)者流向惠陽大亞灣實(shí)力開發(fā)商大盤拿地大盤規(guī)模品質(zhì)化開發(fā)外來客戶的龐大需求中高端物業(yè)當(dāng)前供不應(yīng)求政策削減深圳豪宅供應(yīng)淡澳成為中高產(chǎn)人士的新的樂土片區(qū)發(fā)展化客戶擴(kuò)大化市場大盤化價格上揚(yáng)化項目高端化56市場研判雙城融合區(qū)域經(jīng)濟(jì)大發(fā)展片區(qū)價值急劇提升深圳房價持573、高端物業(yè)在深圳日益稀缺，爆漲的別墅價格，對高端高品質(zhì)物業(yè)的熱切需求，目前宏觀的調(diào)控政策令投資客戶急切尋覓投資的機(jī)會，符合深圳消費(fèi)者迫切需要的稀缺資源型（如海景）高端物業(yè)是急待滿足的市場需求。2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、深惠一體化進(jìn)程提速，價格洼地效應(yīng)造就了令人難以抗拒的吸引力；有高品質(zhì)和完善社區(qū)的大盤成為市場追逐的熱點(diǎn)。未被滿足的市場需求1、依托特殊資源進(jìn)行開發(fā)的主題地產(chǎn)（如旅游資源等），屬于特殊的稀缺性旅游度假主題地產(chǎn)高端項目目前還是市場空白。573、高端物業(yè)在深圳日益稀缺，爆漲的別墅價格，對高端高品質(zhì)58總結(jié)1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)帶動房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，惠陽、大亞灣地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期；本階段,中高端物業(yè)成為市場急待滿足的需求。3.高端物業(yè)在深圳已經(jīng)十分稀缺，投資客戶急切尋覓投資機(jī)會，特別是惠陽大亞灣資源性高端物業(yè)(如海景豪宅)成為市場追逐的焦點(diǎn)4.現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策的影響，深惠一體化進(jìn)程加快，深圳高漲的房價，價格洼地效應(yīng)，造就了令人難以抗拒的吸引力，深圳的客戶于是紛紛東進(jìn)，選擇大亞灣;2.惠陽、大亞灣地產(chǎn)市場的一系列政策利好,大牌開發(fā)商的紛紛進(jìn)入，使市場進(jìn)入大盤時代，造就一場地產(chǎn)的盛宴；未來大盤品質(zhì)化規(guī)?；_發(fā)，帶動片區(qū)物業(yè)檔次走高，整體價格將進(jìn)一步上揚(yáng)；58總結(jié)1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)帶動房地產(chǎn)市場59定位篇59定位篇60項目認(rèn)識在市場中尋求項目的位置FOCUS1區(qū)域環(huán)境——關(guān)鍵詞：規(guī)劃、交通、旅游度假生活圈本案60項目認(rèn)識在市場中尋求項目的位置FOCUS1區(qū)域環(huán)境——61大亞灣海域面積1300平方公里，海岸線長52公里。本項目恰好位于大亞灣海岸線中央?yún)^(qū)域，處于黃金海岸度假旅游圈內(nèi),左鄰石化基地,右接霞涌鎮(zhèn)中心,區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。在市場中尋求項目的位置FOCUS1規(guī)劃屬性61大亞灣海域面積1300平方公里，海岸線長52公里。本項62

沿海高速公路深汕高速公路西部快線地鐵三號線深汕高速鐵路

地圖上“沿海高速”的紅色標(biāo)記，該路段雙向6車道，預(yù)計2007年底全線通車惠陽在市場中尋求項目的位置FOCUS1交通前景本案62沿海高速公路地圖上“沿海高速”的紅色標(biāo)記，該路段63在市場中尋求項目的位置FOCUS1

大亞灣是個神奇的地方。它是玩海的天堂，52公里長的海岸線，柔軟細(xì)膩的沙灘，海岸線上綿延著大大小小的海浴場，海中有星羅棋布的海島，那里分布著許多海濱旅游點(diǎn)。在大亞灣，你可以和陽光、沙灘、碧海、漁家風(fēng)情來一次徹底的接觸……

旅游度假生活圈63在市場中尋求項目的位置FOCUS1大亞灣是個64大亞灣海域面積達(dá)388平方海里，黃金海岸線達(dá)52公里，擁有海域島嶼89個，海濱沙灘10多處，陸上景點(diǎn)10個，旅游風(fēng)景資源具有奇特、神秘、野趣、曠遠(yuǎn)、虛幻的特點(diǎn)，適于發(fā)展海上運(yùn)動、海底觀光、海島環(huán)游和山地旅游，狩獵以及人文旅游等活動，已成為廣東省乃至國際旅游鏈上醒目的一環(huán)。大亞灣海水清澈，沙灘綿延曲折，沙質(zhì)柔軟細(xì)膩，近海擁有近百個千姿百態(tài)的島嶼，呈彎月狀分布，被譽(yù)為“海上小桂林”。大自然的鬼斧神工，使大亞灣成為南中國海的一顆璀璨的明珠……在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假生活圈64大亞灣海域面積達(dá)388平方海里，黃金海岸線達(dá)52公里，擁65在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假生活圈大亞灣旅游業(yè)已打下相當(dāng)好的基礎(chǔ),發(fā)展初見端倪……65在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假生活圈大亞灣66

由于大亞灣還處于開發(fā)階段，地廣人稀，原住居民少，新遷的石化企業(yè)員工還在陸續(xù)到來，使得片區(qū)呈現(xiàn)一種假日經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，旅游高峰時特別是霞涌海岸線人山人海，熱鬧非凡，平日則較為冷清，明顯人氣不足。在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假生活圈假日經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象66由于大亞灣還處于開發(fā)階段，地廣人稀，67在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假潮涌霞涌67在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假潮涌霞涌68節(jié)假日來霞涌清泉寺觀樹品泉的人多了；去霞涌海灘吃海鮮體驗漁家生活的人更多了；自駕游的人多了；去辣甲島、三門島的人多了。。。?！，F(xiàn)代生活方式向度假休閑、時尚、多元化方向發(fā)展。在市場中尋求項目的位置FOCUS1大亞灣漁家風(fēng)情游已成為廣東的生態(tài)游七條熱線之一68節(jié)假日來霞涌清泉寺觀樹品泉的人多了；現(xiàn)代生活方式向度假休69據(jù)大亞灣旅游局資料，2006年大亞灣的游客，人數(shù)超76萬人次，同比增長8.57%，春節(jié)黃金周期間有近10萬游客暢游大亞灣，僅十一國慶黃金周長假7天，前來該區(qū)旅游的游客超30萬人次。按照預(yù)計目標(biāo)，2007年的旅游接待人數(shù)將達(dá)到85萬人次，旅游人數(shù)將同比增長11.84%，旅游總收入達(dá)到6000萬元，同比增長11.11%。旅游業(yè)的發(fā)展成了大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股強(qiáng)勁的動力。在市場中尋求項目的位置FOCUS1旅游度假生活圈第四大經(jīng)濟(jì)引擎69據(jù)大亞灣旅游局資料，2006年大亞灣的游客，70在市場中尋求項目的位置FOCUS1大亞灣稀缺性旅游度假主題地產(chǎn)高端項目

在哪里？項目實(shí)施市場差異化戰(zhàn)略找到了突破方向70在市場中尋求項目的位置FOCUS1大亞灣稀缺性旅游度假71供求價格發(fā)展產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)促使區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展定位旅游黃金度假區(qū)高起點(diǎn)，高定位帶來廣闊發(fā)展前景

五區(qū)一岸線的規(guī)劃將加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展資源型高端物業(yè)十分稀缺,供不應(yīng)求規(guī)劃市場價格不斷攀升市場環(huán)境——規(guī)劃良好、前景誘人在市場中尋求項目的位置FOCUS171供求價格發(fā)展產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)促使區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展定位旅游72在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS2淡澳區(qū)域資源型頂端項目處于市場空白中端：菩提園、中銘豪園、聽濤雅苑高端：半島一號、棕櫚島頂端：？？？中高端：東方新城、熊貓國際、珠江東岸、麗江花園、中區(qū)華府區(qū)域標(biāo)桿性資源型頂端項目市場明顯缺位水上人間72在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS2淡澳區(qū)域資源型頂端項目73項目的營銷思考首先考慮的因素是如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險最小化，所以項目的競爭格局往往會傾向于在跟隨主流市場的基礎(chǔ)上放大自身優(yōu)勢，尋求市場差異化戰(zhàn)略，進(jìn)而規(guī)避競爭風(fēng)險的策略。那么與區(qū)域內(nèi)高端競爭項目對比，我們是否存在獨(dú)特的競爭優(yōu)勢？在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS273項目的營銷思考首先考慮的因素是如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)74本項目Vs淡水河畔高端項目優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（0）無敵海景資源區(qū)位優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢旅游氛圍優(yōu)勢配套劣勢規(guī)模差距棕櫚島東方新城區(qū)域標(biāo)桿性濱海物業(yè)牽引其中高端客戶打造主題特色園林,實(shí)現(xiàn)高性價比優(yōu)勢充分挖掘旅游資源造市完善濱海生活配套和商業(yè)配套品牌智能化物管服務(wù)競爭策略半島一號片區(qū)度假休閑氛圍日趨濃厚深惠一體化的進(jìn)程加快指標(biāo)劣勢在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS2石化產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)凸顯74本項目Vs淡水河畔高端項目優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（0）75市場領(lǐng)先者－絕對優(yōu)勢壟斷市場－產(chǎn)品領(lǐng)先，不可復(fù)制，先人一步市場補(bǔ)缺者－目標(biāo)明確，挖掘客戶－瞄準(zhǔn)市場縫隙－創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)市場挑戰(zhàn)者－改變游戲規(guī)則，后來居上－強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)－強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值市場追隨者－搭便車，借勢發(fā)揮－以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)－價格戰(zhàn)的制造者大小次相對市場規(guī)模主流市場在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS2我們以市場領(lǐng)先者的身份進(jìn)入市場主競爭策略75市場領(lǐng)先者市場補(bǔ)缺者市場挑戰(zhàn)者市場追隨者大小次相對市76在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS2無敵海景資源(USP)區(qū)位地段優(yōu)勢濱海物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢獨(dú)特的競爭優(yōu)勢核心競爭力在哪里?76在競爭中尋求項目的機(jī)遇FOCUS2無敵海景資源(USP77項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地:14萬㎡別墅面積：2萬㎡其他容積率1.5-2.5項目分析77項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地:14萬㎡別墅面積：2萬㎡容積率178地塊位置地塊項目位于大亞灣霞涌鎮(zhèn)。為政府規(guī)劃的黃金海岸旅游度假區(qū)，毗連石油化工產(chǎn)業(yè)區(qū)。石化產(chǎn)業(yè)區(qū)黃金海岸旅游度假區(qū)項目地78地塊位置地塊項目位于大亞灣霞涌鎮(zhèn)。為政府規(guī)劃的黃金海岸旅79交通概況惠陽惠城深圳龍崗本項目距離寶安機(jī)場：100公里距離惠州火車站：65公里距離深圳市中心：70公里距離惠陽距離：25公里周圍環(huán)境：熊貓海灘、黃金海岸、東升漁村、大甲島、三棵樹觀景臺、南蛇嶺澳霞大道：連接大亞灣開發(fā)區(qū)東西區(qū)的交通干線79交通概況惠陽惠城深圳龍崗本項目距離寶安機(jī)場：100公里澳80項目四至地塊東至：民房，霞涌鎮(zhèn)所在地，周邊有大亞灣游樂場。南至：靠海，自然景觀資源優(yōu)越。西至：為一荒地，有待開發(fā)。北至：為小城故事，現(xiàn)為殼牌員工宿舍。80項目四至地塊東至：民房，霞涌鎮(zhèn)所在地，周邊有大亞灣游樂場81地塊現(xiàn)狀沿海岸線沙灘，地表多為巖石結(jié)構(gòu)層。部分亂石分布。81地塊現(xiàn)狀沿海岸線沙灘，地表多為巖石結(jié)構(gòu)層。部分亂石82地塊素質(zhì)總體闡述區(qū)位：項目位于大亞灣霞涌鎮(zhèn)，規(guī)劃旅游度假區(qū)與石化區(qū)的中間位置。享有天然旅游度假資源的同時，有石化區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐起來的消費(fèi)力。交通：近距離深圳、淡水、惠州，交通體系通暢。景觀：沿海，坐擁52公里海岸線的中段，得天獨(dú)厚的海上風(fēng)光。鄰近熊貓海灘、黃金海岸、東升漁村、大甲島、三棵樹觀景臺、南蛇嶺等景點(diǎn)。地塊：東隔民房為霞涌鎮(zhèn)、大亞灣娛樂場；南為海岸線，無遮擋，視覺景觀良好；西為待開發(fā)用地，目前荒蕪；北面為小城故事，多層，殼牌員工宿舍；澳霞大道，直通熊貓金海岸；遠(yuǎn)能觀山景；82地塊素質(zhì)總體闡述區(qū)位：83地塊價值挖掘自然景觀資源優(yōu)良適合旅游度假石化基地小城故事投資度假海景資源旅游度假區(qū)房價過高居住品質(zhì)下降較強(qiáng)的購買力有投資意識近距離深圳、香港鄰惠陽度假有購買需求有購買能力周邊配套稀缺居住配套消費(fèi)83地塊價值挖掘自然景觀資源優(yōu)良石化基地小城故事投資海景資源84項目SWOT分析優(yōu)勢（strength）1.地處大亞灣旅游度假區(qū)與石化區(qū)域之間,恰好位于大亞灣海岸線的中央?yún)^(qū)域2.濱海，近山，海景自然景觀優(yōu)越3.黃金旅游度假區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃,

4.濱海物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢,開發(fā)商品牌優(yōu)勢劣勢（weakness）1.目前霞涌處在開發(fā)初級階段，周邊環(huán)境人氣不足內(nèi)需不夠，影響到置業(yè)者的信心2.片區(qū)周遍配套設(shè)施不足，生活不便利3.地塊不規(guī)整，兩條市政規(guī)劃路把地塊一分為四,且緊挨一廟宇4.臨主干道面小,昭示性欠缺威脅(threat)1.區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量加大對本項目的沖擊2.諸多品牌開發(fā)商的進(jìn)駐,大盤時代的到來,帶來白熱化的競爭態(tài)勢3宏觀.政策性調(diào)控風(fēng)險以及市場的不穩(wěn)定因素影響機(jī)會(opportunities)1.產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng)及深圳樓市的帶動，大亞灣樓市整體處于上升態(tài)勢2.深惠一體化進(jìn)程加快,大亞灣經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,投資遠(yuǎn)景強(qiáng)勢３.未來區(qū)域交通規(guī)劃一系列利好

4.旅游度假氛圍日趨濃厚84項目SWOT分析優(yōu)勢（strength）劣勢（weak85SWOT總結(jié)

項目發(fā)展總策略S→優(yōu)勢條件1、區(qū)位優(yōu)勢2、資源優(yōu)勢3、規(guī)劃優(yōu)勢4、規(guī)模優(yōu)勢W→劣勢分析1．配套不足2．人氣不夠,內(nèi)需不足3．地塊規(guī)劃難度4.昭示面不夠

T→威脅分析

1、宏觀調(diào)控政策的威脅

2、同期區(qū)內(nèi)項目的競爭O→項目機(jī)會點(diǎn)1、區(qū)域樓市整體上升2、深惠一體化加快,投資遠(yuǎn)景強(qiáng)勢3、未來區(qū)域交通規(guī)劃一系列利好4、旅游度假市場的利好凸現(xiàn)優(yōu)勢，把握機(jī)會1、全面整合優(yōu)勢資源2、樹立高端形象3、產(chǎn)品創(chuàng)新包裝成型利用機(jī)會，規(guī)避劣勢1、整合推廣片區(qū)價值2、投資度假兩相宜3、炒作海濱生活概念借力打力，化解威脅1、強(qiáng)打資源優(yōu)勢牌，樹立優(yōu)勢產(chǎn)品形象，占領(lǐng)市場至高點(diǎn)1、強(qiáng)有力的促銷推廣2、高性價比的產(chǎn)品打動消費(fèi)者減少劣勢,回避風(fēng)險85SWOT總結(jié) 項目發(fā)展總策略S→優(yōu)勢條件W→劣勢分析

86定位模型

定位策略/品類定位不同屬性的土地打造出不同的產(chǎn)品催生不同屬性的住宅吸引著不同類型的客戶86定位模型定位策略/品類定位不同屬性的土地打造出不同的催87即位居城市中心區(qū)現(xiàn)代化生活配套十分完備，生活十分便利，享有一個城市的現(xiàn)代文明。為一個城市的城區(qū)概念板塊。，即位于城市的新興發(fā)展區(qū)域，片區(qū)城市形象已基成形，但尚不具備城市所有功能，并作為一個城市發(fā)展新區(qū)域，正在迅速掘起，它屬于都市的范疇，但只能是規(guī)劃利好，現(xiàn)狀有待提升。一般位于一個城市的郊區(qū)，片區(qū)農(nóng)村形象鮮明，沒有一個城市的基本配套，多以中低端物業(yè)現(xiàn)狀為主，居住人口多以城市中低務(wù)工者為主。土地屬性分類城市完善區(qū)城市發(fā)展區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)本項目片區(qū)為城市發(fā)展區(qū)定位策略/品類定位87即位居城市中心即位于城市的新一般位于一個城市土地屬性分類88主流住區(qū)高端住區(qū)住宅總體分類傳統(tǒng)的別墅、類別墅、高尚住宅為主；資源稀缺型物業(yè)。如：圣莫利斯、觀瀾湖、星河丹堤。社會主流居住人群的第一居所，無論是其為了投資目的，還是居住目的，其使用價值的體現(xiàn)途徑均以社會主流居家為主。如：萬科城等不同屬性住宅的土地屬性遞歸定位策略/品類定位88主流住區(qū)高端住區(qū)住宅總體分類傳統(tǒng)的別墅、類別墅、高尚住宅89城市發(fā)展區(qū)CITY系列城市完善區(qū)GORDEN系列城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)TOWM系列高端住區(qū)TOP1型中心豪宅（景觀/城市配套資源）tTOP2型城郊豪宅（城市/景觀/自然生態(tài)資源）TOP2型城郊豪宅（景觀/自然生態(tài)資源）土地屬性的產(chǎn)品遞歸定位策略/品類定位89城市發(fā)展區(qū)CITY系列城市完善區(qū)GORDEN系列城鄉(xiāng)結(jié)合90定位策略/市場定位方向終極豪宅城郊豪宅主流豪宅經(jīng)濟(jì)豪宅擁有不可復(fù)制、優(yōu)勢明顯的山、水或其它自然資源，它占有一個城市、或一個省份、一個國度的稀缺資源，如觀瀾高爾夫項目、天琴灣、東部華僑城等擁有較好的山、水或其它自然資源，或城市資源，它對于城市而言是崇尚自然的高層次產(chǎn)品，但尚不足以在區(qū)域內(nèi)形成明顯的排他性，如圣莫麗斯等擁有一定的山、水或其它自然資源，或城市資源，從地形地貌上看，沒有明顯的利好及排它性，但產(chǎn)品稀缺，如合生國際新城、珠江東岸等本項目定位方向__城市發(fā)展區(qū)城郊型主流海景豪宅90定位策略/市場定位方向終極豪宅城郊豪宅主流豪宅經(jīng)濟(jì)豪宅擁91項目定位關(guān)鍵因素1.本項目為大亞灣黃金旅游度假區(qū)首個濱海度假式綜合型海景豪宅項目,憑借其無敵海景和區(qū)位優(yōu)勢,樹立區(qū)域標(biāo)桿性資源型高端形象,獨(dú)占市場鰲頭2.充分考慮本區(qū)域特有假日經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,在產(chǎn)品定位上主動迎合高漲的海濱度假休閑生活方式的需求.3.注重提煉海洋文化的內(nèi)涵,建立獨(dú)創(chuàng)的項目理念加強(qiáng)中高端目標(biāo)客戶接受海景住宅觀念的引導(dǎo).4.大亞灣高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì),日益凸顯的產(chǎn)業(yè)高地效應(yīng),深惠一體化的進(jìn)程加快,一座濱海石化新城的崛起.定位策略/市場定位方向91項目定位關(guān)鍵因素1.本項目為大亞灣黃金旅游度假區(qū)首個濱海92定位策略/市場定位深圳東·大亞灣首席綜合型濱海度假式主流豪宅區(qū)92定位策略/市場定位深圳東·大亞灣首席綜合型濱海度假式主流93定位策略/市場定位市場定位闡釋1.我們的豪就豪在稀缺的無敵海景資源,位于大亞灣海岸線中央?yún)^(qū)域的絕佳位置,最佳的小區(qū)規(guī)模規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計2.本項目是城市發(fā)展區(qū)城郊型主流豪宅中的頂級海景產(chǎn)品，他已經(jīng)超越了半島1號、熊貓國際等市面城市主流豪宅,他是主流之上的區(qū)域標(biāo)桿，僅次于終極豪宅。3.深圳東表示區(qū)域板塊的重要位置，明確指向深惠市場首席強(qiáng)調(diào)了本項目在區(qū)域的首屈性、唯一性和排他性，超越區(qū)域。綜合型點(diǎn)明了本案海景豪宅產(chǎn)品物業(yè)類型的多樣化。93定位策略/市場定位市場定位闡釋1.我們的豪就豪在稀缺的無94物業(yè)組合產(chǎn)品定位定位方向定位策略/產(chǎn)品定位94物業(yè)組合產(chǎn)品定位定位方向定位策略/產(chǎn)品定位95高端類型產(chǎn)品市場主流產(chǎn)品控制開發(fā)風(fēng)險提升檔次利潤定位策略/產(chǎn)品定位考量95高端類型產(chǎn)品市場主流產(chǎn)品控制開發(fā)風(fēng)險提升檔次利潤定位策略96城郊綜合型主流海景豪宅體現(xiàn)與項目海濱自然條件相匹配的休閑、度假物業(yè)為主流，也要體現(xiàn)項目作為城市發(fā)展區(qū)物業(yè)的居住功能，享受型居住為輔的復(fù)合型物業(yè)。市場占位產(chǎn)品方向復(fù)合型物業(yè)項目產(chǎn)品高檔的居住功能別墅/雙拼/聯(lián)排/疊拼舒適的居住功能多層洋房/空中別墅/空中廊院/小高層/高層商業(yè)星級酒店，海濱風(fēng)情商業(yè)街配套服務(wù)功能銀行/醫(yī)院等附加功能/生態(tài)休閑功能/會所/健身所/度假中心等高端占位搶占市場產(chǎn)品細(xì)分，升級帶來利潤最大化定位策略/產(chǎn)品定位96城郊綜合型主流海景豪宅體現(xiàn)與項目海濱自然條件相匹配的休閑97234別墅、類別墅高檔花園洋房高層高檔住宅高層高檔度假式公寓和LIHO公寓作為海濱休閑度假物業(yè)的重點(diǎn)，滿足市場大量需求，提升整個物業(yè)高端形象。通過別墅、類別墅、花園洋房，空中別墅形成一個產(chǎn)品梯度，充分利用了海濱景觀資源，通過高容積率住宅，提升整個物業(yè)的容積率，契合政策的要求推高利潤，也可以考慮布置空中別墅，廊院利用海景自然資源提升檔次。在項目開發(fā)中后期，項目地塊日益成為黃金旅游度假區(qū)焦點(diǎn)，區(qū)域房價走勢較高，通過LIHO公寓及高層度假式公寓，可以在多樣化的產(chǎn)品線上化解項目風(fēng)險、提高利潤率。1定位策略/產(chǎn)品定位97234別墅、類別墅高檔花園洋房高層高檔住宅高層高檔度假式98定位策略/產(chǎn)品定位配套建議1.亞熱帶風(fēng)情園林及海洋文化主題公園2.度假健身中心和酒店式會所3.海濱風(fēng)情商業(yè)街和私家游艇碼頭4.中、西餐廳及溫水游泳池5.周邊生活配套設(shè)施的完善98定位策略/產(chǎn)品定位配套建議1.亞熱帶風(fēng)情園林及海洋文化主99定位策略/產(chǎn)品定位物業(yè)組合考慮到兩大因素：1、利潤最大化；2、容積率的分配應(yīng)結(jié)合地塊實(shí)際、海景資源全盤考慮.

組合原則:實(shí)踐證明高密度與低密度結(jié)合帶來更高的效益“絕對的低密度住宅＋高層住宅為最佳組合”

99定位策略/產(chǎn)品定位物業(yè)組合考慮到兩大因素：組合原則:實(shí)踐100定位策略/產(chǎn)品定位物業(yè)組合構(gòu)想本項目以低層、高層物業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，并在中間過度部分花園洋房、疊拼等。100定位策略/產(chǎn)品定位物業(yè)組合構(gòu)想本項目以低層、高層物業(yè)形101定位策略/戶型定位戶型定位戶型定位四大因素90/70政策的影響物業(yè)定位需要未來市場因素市場借鑒101定位策略/戶型定位戶型定位戶型定位四大因素90/70政102半島1號二期房型面積（㎡）套數(shù)比例（％）聯(lián)排別墅213.05-240.07㎡25630疊加別墅192.24-211.67㎡18421雙拼別墅304.881223房2廳133.03-137.12272314房2廳156.68-226.24㎡14216熊貓國際二期房型面積（㎡）套數(shù)比例（％）2房2廳80--95㎡31631%3房2廳130--143㎡39638%4房2廳154㎡525%聯(lián)排別墅185—218㎡25224%獨(dú)立別墅314—341㎡202%區(qū)域內(nèi)主要競爭樓盤戶型大小借鑒三房為主，小戶型少；舒適大戶型居多。定位策略/戶型定位102半島1號二期房型面積（㎡）套數(shù)比例（％）聯(lián)排別墅213103惠陽及大亞灣房地產(chǎn)項目戶型簡析：居住功能全，缺少附加值3房、4房為主流，1房、2房、小3房將走俏戶型主力面積區(qū)間（平方米）市場所占比例（%）1房60以下約12%2房60—90約18%3房90—140約40%4房130—160約25%復(fù)式180—200約3%別墅獨(dú)立：250—350；TOWNHOUSE：200—280約2%定位策略/戶型定位103惠陽及大亞灣房地產(chǎn)項目戶型簡析：居住功能全，缺少附加值104物業(yè)定位需要

本項目為高端海景豪宅產(chǎn)品，尺度適當(dāng)放大對于高端資源型物業(yè)而言，置業(yè)者多為第二居所、或享受型(度假休閑)物業(yè)，因而在面積區(qū)間上，應(yīng)對于市場主流產(chǎn)品有所放大，充分體現(xiàn)本項目的高端市場占位。未來考慮因素未來，惠陽――大亞灣房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價會大幅提升，由于價格的上升，造成產(chǎn)品總價大幅度上升，對于中大盤而言意味著客戶群大幅縮小，因而必須要考慮未來市場變動對中高端物業(yè)的影響，特別是高層建筑，基于旅游度假區(qū)域市場的日趨成熟，我們建議組團(tuán)三期可以建筑高檔度假式中小戶型海景公寓90/70政策的影響目前惠陽90/70控制，趨勢將會越來越嚴(yán)，大綜藝地產(chǎn)作為品牌發(fā)展商，一方面可以與政府協(xié)商，爭取當(dāng)?shù)卣闹С郑硪环矫婵梢酝ㄟ^戶型創(chuàng)新方式來達(dá)到小戶大家的目的。定位策略/戶型定位104物業(yè)定位需要本項目為高端海景豪宅產(chǎn)品，尺度適105別墅類戶型建議戶型面積(㎡)獨(dú)棟別墅360-400疊加別墅180-220聯(lián)排別墅260-300空中別墅150-220高檔住宅類戶型面積建議戶型面積(㎡)比例三房二廳105-12083%四房二廳130-14517%高層公寓類戶型面積建議戶型面積(㎡)比例一房一廳45-5024%二房一廳60-6536%三房一廳85-9040%定位策略/戶型定位105別墅類戶型建議戶型面積(㎡)獨(dú)棟別墅360-400疊加106定位策略/形象定位大亞灣首席濱海豪宅社區(qū)——融匯無敵海景資源與度假休閑式居住生活的至臻境界主題形象定位106定位策略/形象定位大亞灣首席濱海豪宅社區(qū)——融匯無敵海107定位策略/形象主題演繹心靈品海生活致遠(yuǎn)107定位策略/形象主題演繹心靈品海生活致108泊岸領(lǐng)地藍(lán)色情懷定位策略/形象主題演繹108泊岸領(lǐng)地藍(lán)色情懷定位策略/形象主題演繹109海邊的上層建筑定位策略/形象主題演繹109海邊的上層建筑定位策略/形象主題演繹110經(jīng)過我們對惠陽、大亞灣市場樓盤銷售總結(jié)及對惠陽、大亞灣今后房地產(chǎn)消費(fèi)群體研究得出區(qū)域客戶的總體分布如下表：客戶所在區(qū)域客戶類型占客戶比率置業(yè)目的大亞灣區(qū)域企業(yè)主、管理人群13%自住、過渡性自住惠陽區(qū)域原居民、公務(wù)員6%自住生意人、商務(wù)人群11%自住、辦公深圳職業(yè)抄家、企事業(yè)人群50%投資商務(wù)人士、生意人10%自住、第二居所深圳居民5%父母及親友居住香港、其它地區(qū)惠陽原籍人士5%自住、投資100%定位策略/客戶定位110經(jīng)過我們對惠陽、大亞灣市場樓盤銷售總結(jié)及對惠陽、大亞灣111客戶檢索——真正居住的人中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)/文化背景/多元生活方式/現(xiàn)實(shí)主義大亞灣、惠陽經(jīng)過05年—07年飛速發(fā)展，入駐企業(yè)與外來人口迅速增長，城市化進(jìn)程日益加劇，一座現(xiàn)代化移民城市已經(jīng)崛起，本地居民及外來人口對住房的需求與日俱增。調(diào)查表明，其中的企業(yè)主、管理階層、商務(wù)人士、生意人因為收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)富裕，他們渴望休閑、舒適、安全、放松的生活方式，其中一部分向往度假休閑式的海濱生活，他們無壓力的消費(fèi)和物質(zhì)化的生存，使他們成為拉動本項目自住行為購房的絕對主力。111客戶檢索——真正居住的人中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)/文化背景/多元生活方112客戶檢索－投資的人中高階層/文化背景/收入穩(wěn)定/小資生活方式深圳特區(qū)經(jīng)過20多年的發(fā)展，數(shù)以萬計的創(chuàng)業(yè)者沉淀在這片熱土上，今天他們已經(jīng)事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)富裕，生活穩(wěn)定，在拼搏的歷程中他們煉就出果敢、精明、大度、遠(yuǎn)見等風(fēng)范，他們經(jīng)濟(jì)獨(dú)立。有經(jīng)濟(jì)頭腦、有投資經(jīng)驗、并敢于投資，成為拉動大亞灣與惠陽房地產(chǎn)投資消費(fèi)的絕對主力。112客戶檢索－投資的人中高階層/文化背景/收入穩(wěn)定/小資生113大亞灣市場輻射圖項目輻射區(qū)域及潛在客戶分布深圳根據(jù)市場研究,目前主要的客戶群位于深圳與惠州地區(qū)。深圳與惠陽、大亞灣區(qū)域為一級輻射區(qū)，惠州及周邊地區(qū)為二級輻射區(qū)。一級輻射區(qū)二級輻射區(qū)定位策略/客戶定位113大亞灣市場輻射圖項目輻射區(qū)域及潛在客戶分布深圳根據(jù)市場114核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶得客戶群本項目開發(fā)所面對的主要消費(fèi)群體細(xì)分為：深圳投資客戶群城市拆遷戶/外地移民香港及周邊的惠陽原籍人士大亞灣工企業(yè)高管層及本地個體私營老板等中高端客戶定位策略/客戶定位114核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶得客戶群本項目開發(fā)所面115預(yù)計本項目開發(fā)所面對的主要區(qū)域消費(fèi)群體所占比例為：定位策略/客戶定位115預(yù)計本項目開發(fā)所面對的主要區(qū)域消費(fèi)群體所占比例為：定位116他們在尋找什么？他們在追求什么？大城深圳，日益擁塞空間，擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)，消失的城界，魅力大亞灣的升值前景，優(yōu)美的海濱風(fēng)景，驅(qū)使他們從深圳,從各地來到大亞灣深圳，日益高漲的房價，稀缺、價格不菲的高尚居所，令他們對高端資源性物業(yè)如饑似渴。他們在尋找安全、健康、高品質(zhì)環(huán)境資源、高層次生活居所，物超所值的投資產(chǎn)品；追求全新的休閑空間和度假生活理念，一種非凡生活的境界。他們來自哪里？定位策略/客戶定位核心客戶群特征116他們在尋找什么？他們在追求什么？大城深圳，日益擁塞空間117——從馬斯洛需求層次模式分析

生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)核心客戶群特征需求動機(jī)高品質(zhì)房子與眾不同！品牌物管智能豪宅第二居所也有家的感覺！找到高品位生活真諦！體現(xiàn)身份感的經(jīng)典豪宅！核心需求動機(jī)物業(yè)保值增值的需求定位策略/客戶定位117——從馬斯洛需求層次模式分析生存需求安全需求歸屬需求118目標(biāo)客戶需求分析用空間來衡量用時間來衡量深惠同城生活>>交通便捷>>五區(qū)一岸線高規(guī)劃>>休閑度假海濱環(huán)境>>深圳可投資高端物業(yè)稀缺>>……未來區(qū)域升值>>交通逐漸完善>>未來將成世界級的產(chǎn)業(yè)>>投資考慮未來居住>>黃金旅游度假區(qū)即將形成>>……深圳客戶置業(yè)大亞灣核心元素：核心客戶群特征定位策略/客戶定位118目標(biāo)客戶用空間來衡量用時間來衡量深惠同城生活>>未來區(qū)119工作區(qū)域購買價值排序置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的總價額度核心客戶群特征定位策略/客戶定位119工作區(qū)域購買價值排序置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的總價額度核心客戶群120定位策略/價格定位元/㎡獨(dú)立別墅聯(lián)排疊拼空中別墅洋房（多層、小高層、高層）商業(yè)整體均價均價1200070006000480042008000目前區(qū)域市場基本價格情況市場升幅：市場上中高檔住宅銷售均價增長幅度，按市場15%/年(三年年均增長均值）的漲幅,預(yù)計年升幅為15-20%；別墅、類別墅產(chǎn)品，預(yù)計升幅為25-30%產(chǎn)品溢價為2-3%左右策劃及銷售代理溢價為2-3%左右參考因素120定位策略/價格定位元/㎡獨(dú)立別墅聯(lián)排疊拼空中別墅洋房（121定位策略/價格定位本項目住宅預(yù)期均價

=市場基礎(chǔ)價×（市場升幅/2＋代理溢價）本項目獨(dú)立別墅價格區(qū)間推算：12000x{1+市場升幅(25%)/2+產(chǎn)品溢價(2%)+代理溢價(2%)}=1404012000x{1+市場升幅(30%)/2

+產(chǎn)品溢價(3%)+代理溢價(3%)}=14520本項目獨(dú)立別墅預(yù)期基本價格約在14280元/㎡(毛坯房標(biāo)準(zhǔn)）121定位策略/價格定位本項目住宅預(yù)期均價 本項目獨(dú)立別墅價122本項目聯(lián)排別墅價格區(qū)間推算：7000x{1+市場升幅(25%)/2+產(chǎn)品溢價(2%)+代理溢價(2%)}=81907000x{1+市場升幅(30%)/2

+產(chǎn)品溢價(3%)+代理溢價(3%)}=8470本項目聯(lián)排別墅預(yù)期基本均價約在8330元/㎡(毛坯房標(biāo)準(zhǔn)）定位策略/價格定位本項目疊加別墅價格區(qū)間推算：6000x{1+市場升幅(25%)/2+產(chǎn)品溢價(2%)+代理溢價(2%)}=70206000x{1+市場升幅(30%)/2

+產(chǎn)品溢價(3%)+代理溢價(3%)}=7260本項目疊加別墅預(yù)期基本均價約在7140元/㎡(毛坯房標(biāo)準(zhǔn)）122本項目聯(lián)排別墅價格區(qū)間推算：定位策略/價格定位本項目疊123本項目空中別墅價格區(qū)間推算：4800x{1+市場升幅(25%)/2+產(chǎn)品溢價(2%)+代理溢價(2%)}=56164800x{1+市場升幅(30%)/2

+產(chǎn)品溢價(3%)+代理溢價(3%)}=5808本項目空中別墅預(yù)期基本均價約在5712元/㎡(毛坯房標(biāo)準(zhǔn)）定位策略/價格定位本項目高層住宅價格區(qū)間推算：4200x{1+市場升幅(15%)/2+產(chǎn)品溢價(2%)+代理溢價(2%)}=46834200x{1+市場升幅(20%)/2

+產(chǎn)品溢價(3%)+代理溢價(3%)}=4872本項目高層住宅預(yù)期基本均價約在4777元/㎡(毛坯房標(biāo)準(zhǔn)）123本項目空中別墅價格區(qū)間推算：定位策略/價格定位本項目高124項目定位總結(jié)通過研究和分析,我們對以上的定位作簡要總結(jié)市場定位：深圳東·大亞灣首席綜合型濱海度假式主流豪宅區(qū)產(chǎn)品定位：別墅和類別墅、洋房、高層住宅、度假式公寓、LIHO公寓客戶定位：深圳客戶群為主導(dǎo)，本地客戶群和大亞灣產(chǎn)業(yè)客戶群補(bǔ)充形象定位：深圳東·大亞灣首席濱海豪宅社區(qū)——融匯無敵海景資源與度假休閑式居住生活的至臻境界124項目定位總結(jié)通過研究和分析,我們對以上的定位作簡要總結(jié)125規(guī)劃篇125規(guī)劃篇126項目素質(zhì)分析

本項目具備打造