南京某廣場(chǎng)初步招商方案匯報(bào)課件

10779850560%銷售率

80848879由上述計(jì)算可知，按照二三樓目前設(shè)定的價(jià)格，銷售總價(jià)可以達(dá)到1.35億，按照80%銷售率計(jì)算，可以達(dá)到1.07億，即收支平衡點(diǎn)。按照60%銷售率計(jì)算，銷售總價(jià)在8千萬左右。二三樓銷售收入測(cè)算可銷售產(chǎn)權(quán)面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡)銷25單體商鋪投資回報(bào)分析下面從商戶投資角度來驗(yàn)證售價(jià)與租金的設(shè)定是否合理，以2樓35㎡商鋪為例，單價(jià)12000元/㎡，總價(jià)420000元，租金1.68元/㎡/天，即年租金為1.68x35x365=21462元。首付五成，按揭五成，10年月供，根據(jù)目前最新商鋪貸款利率(5年期以上為5.94),每月還款2325元。注：前三年租金不變，自第四年起租金收益每年遞增5%年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年總金額日租金（元/㎡/天）1.681.681.681.761.851.942.042.142.252.36

年租金21462214622146222535236622484526087273922876130199247867每年還貸金額27900279002790027900279002790027900279002790027900279000單體商鋪投資回報(bào)分析下面從商戶投資角度來驗(yàn)證售價(jià)與租26同理，3樓30㎡商鋪，單價(jià)8760元/㎡，總價(jià)262800元，租金1.12元/㎡/天，年租金12264元，月還款1455元。單體商鋪投資回報(bào)分析年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年總金額日租金（元/㎡）1.121.121.121.181.231.301.361.431.501.58

年租金12264122641226412877135211419714907156521643517257141638每年還貸金額19920199201992019920199201992019920199201992019920199200同理，3樓30㎡商鋪，單價(jià)8760元/㎡，總價(jià)26227單體商鋪投資回報(bào)分析同理，1樓45㎡商鋪，單價(jià)32530元/㎡，總價(jià)1463850元，租金4.2元/㎡/天，年租金18396元，月還款8100元。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年總金額日租金（元/㎡/天）4.204.204.204.414.634.865.115.365.635.91

年租金68985689856898572434760567985983852880449244697069796715每年還貸金額97200972009720097200972009720097200972009720097200972000單體商鋪投資回報(bào)分析同理，1樓45㎡商鋪，單價(jià)32528單體商鋪投資回報(bào)分析由上述單體商鋪分析可知，其十年的還貸總額均大于十年的總租金，對(duì)于投資者來講回報(bào)率并不高，但隨著商業(yè)氣氛的形成，每年的租金遞增將加大投資者的資金回報(bào)。單體商鋪投資回報(bào)分析由上述單體商鋪分析可知，其十年的29文鼎廣場(chǎng)初步招商方案匯報(bào)09.3.10文鼎廣場(chǎng)09.3.1030一、業(yè)態(tài)布局二、租金設(shè)定匯報(bào)提綱：一、業(yè)態(tài)布局匯報(bào)提綱：31一、業(yè)態(tài)布局一、業(yè)態(tài)布局321、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)整體布局思路

每個(gè)區(qū)域分布如左圖：精彩LIFE：品牌形象店、銀行、數(shù)碼連鎖魅力YARD：化妝品、各類頭飾、指甲美容、休閑茶吧潮流BASE：潮流女裝、時(shí)尚服飾、精品箱包、流行鞋帽美味TOWN：風(fēng)味小吃、港式茶點(diǎn)、特色料理1、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)整體布局思路每個(gè)區(qū)域分布如左圖：精彩33234567910111281314151617181920212223242526店號(hào)業(yè)種/預(yù)估數(shù)量1眼鏡店/32IT數(shù)碼連鎖/13中國(guó)電信/14品牌服飾/35品牌服飾/106肯德基/17品牌服飾/68精品服飾/69特色超市/110銀行/111郵局/612藥店/113銀行/114精品服飾、鞋帽、箱包/815品牌服飾旗艦店/316品牌服飾/517電腦維修、攝影攝像、手機(jī)掛件、頭飾禮品等/1018美容、美發(fā)、美甲/519電玩城/120臺(tái)球館/121量販KTV/122、23、26特色餐飲/1524、25品牌餐飲/1427書店/128診所、花店/12、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)12728234567910111281314151617181920342、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)351＃購物品牌服飾50—20012—17114314631553IT數(shù)碼連鎖150—6001183眼鏡店50—2002—3137服務(wù)中國(guó)電信100—20019090樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)3-4家8—12家2—3家1家1家1家1＃1＃購物品牌服飾50—20012—1711431463155362＃購物品牌服飾50—2005—104829631316電腦維修、手機(jī)配件、攝像攝影、圖文印刷50—20010—15481服務(wù)書店

1353353樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)5—10家10—15家1家2＃2＃購物品牌服飾50—2005—104829631316電腦373＃購物品牌服飾50—2005—107357351018餐飲肯德基150—6001283283樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)3—6家1—3家1家1家3＃3＃購物品牌服飾50—2005—107357351018餐飲384＃購物品牌服飾50—2003—854011381498精品服飾50—1006—9328特色超市200—5001270服務(wù)銀行50—2002180360郵局50—200190藥店50—200190樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家1家1家1家1—2家2—6家1家6家4＃4＃購物品牌服飾50—2003—854011381498精品395＃購物鞋帽、箱包、皮具50—1004—62708002230精品服飾50—1004—6530餐飲品牌餐飲100—50012—1814301430樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家2—3家1—2家3—5家1—2家2—3家2—3家6—9家品牌服飾1家5＃5＃購物鞋帽、箱包、皮具50—1004—6270800223406＃購物品牌服飾旗艦店200—5004—66156152020餐飲品牌餐飲50—5008—1410901090休閑美容、美發(fā)、美甲50—2004—6315315樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家2—3家1—2家4—6家1—2家3—5家4—6家1家6＃6＃購物品牌服飾旗艦店200—5004—6615615202417＃餐飲特色餐飲50—10015—24173517352590娛樂電玩城150—6001180720臺(tái)球館100—3001180量販?zhǔn)終TV500—8001360服務(wù)診所50—300190135花店50—150145樓號(hào)消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)4—6家5—8家6—10家1家1家1家診所花店7＃7＃餐飲特色餐飲50—10015—241735173525942“學(xué)生創(chuàng)意用品超市”是一種集各類學(xué)生小商品及其他特色服務(wù)為一體的專業(yè)學(xué)生小商品超市,顧客定位傾向于學(xué)生、青少年，中小學(xué)校、大學(xué)生活區(qū)都是其主要目標(biāo)顧客。經(jīng)營(yíng)商品具有濃厚的時(shí)尚格調(diào)、新奇色彩，價(jià)格適中，容易吸引學(xué)生們的目光，比較容易打造流行陣地，但是其經(jīng)營(yíng)面積普遍不大，均在15㎡—50㎡左右。店面展示：產(chǎn)品展示：3、對(duì)于引入超市的思考“學(xué)生創(chuàng)意用品超市”是一種集各類學(xué)生小商品及其43

“特色食品超市”是一種食品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的超市，如“進(jìn)口食品超市”、“有機(jī)食品超市”、“健康食品超市”等，將食品種類進(jìn)行細(xì)分，并將細(xì)分后的某一部分作為特色進(jìn)行概念提升，一般目標(biāo)客群為中高收入人群，產(chǎn)品價(jià)格比普通同類產(chǎn)品貴出10%—80%，定位相對(duì)高端，經(jīng)營(yíng)面積50㎡—300㎡。店面展示：產(chǎn)品展示：3、對(duì)于引入超市的思考“特色食品超市”是一種食品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的超市44

“中型綜合超市”是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。所需面積較小，500㎡左右，對(duì)場(chǎng)所沒有苛刻要求，因此可以開在大多數(shù)能夠支撐的地方，資源利用率較高，適合定位為社區(qū)消費(fèi)超市。店面展示：產(chǎn)品展示：3、對(duì)于引入超市的思考“中型綜合超市”是開架售貨，集中收款，滿足社45類型規(guī)模面對(duì)客群創(chuàng)意用品超市15㎡—50㎡學(xué)生、青少年特色食品超市50㎡—300㎡中高收入人群的白領(lǐng)階層中型綜合超市500㎡左右社區(qū)居民、學(xué)區(qū)學(xué)生由表格可以看出，創(chuàng)意型超市規(guī)模較小，難以為項(xiàng)目構(gòu)建較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，可安排在內(nèi)街，對(duì)購物、休閑等業(yè)態(tài)進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充，而特色食品超市定位較為高端，不太適合大學(xué)生群體的消費(fèi)水品，現(xiàn)階段不建議引入，所以對(duì)于外街超市的引入，我司認(rèn)為合適大眾化日常生活消費(fèi)的中型的綜合超市比較合適。3、對(duì)于引入超市的思考類型規(guī)模面對(duì)客群創(chuàng)意用品超市15㎡—50㎡學(xué)生、青少年特46二、租金設(shè)定二、租金設(shè)定47一樓租金收益測(cè)算按照一樓出租總面積12225㎡計(jì)算，前兩年適當(dāng)讓利，第一年平均租金按照3元/㎡/天計(jì)算，第二年平均租金按照3.5元/㎡/天

計(jì)算。從第三年起以平均租金計(jì)算，并開始每年遞增5%租金，以測(cè)算一樓整體出租的收益?？梢?，一樓保持穩(wěn)定良好的經(jīng)營(yíng)，獲得的收益也是相當(dāng)可觀的。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年日租金（元/㎡）3.003.504.204.414.634.865.115.365.635.97年租金13386375156174381874092519677971206618702169496322779711239186972511463226621510出租率60%80%95%100%100%100%100%100%100%100%實(shí)收年租金8031825124939501780387919677971206618702169496322779711239186972511463226621510一樓租金收益測(cè)算按照一樓出租總面積12225㎡計(jì)算，48二樓售價(jià)測(cè)算注：由于樂活二層得房率只有58%，故還原后價(jià)格較高。大學(xué)生商貿(mào)城售價(jià)是根據(jù)其租金還原得出。根據(jù)上述比較，計(jì)算出二樓建面銷售價(jià)格為13341.28x0.9=12007.15元/㎡。按照此售價(jià)12年回報(bào)率還原租金為2.74元/㎡/天。項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間義烏小商品城大學(xué)生商貿(mào)中心二樓平層使用面積平均價(jià)格（元/㎡）13341.2817241736887507314.6權(quán)重（％）

35202025成交時(shí)間151513131015項(xiàng)目定位151512101113區(qū)位條件161312121214項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141110913交通條件121010101110總分1009379747187二樓售價(jià)測(cè)算注：由于樂活二層得房率只有58%，故還原后價(jià)格較49二樓租金測(cè)算項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間二樓平層使用面積平均租金（元/㎡/天）1.871.671.813.931.68權(quán)重（％）

40301020成交時(shí)間151515151414項(xiàng)目定位151513111210區(qū)位條件161514121212項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141391110交通條件121010111010總分1009387768075注：樂活與百度租金是根據(jù)其售價(jià)還原得出。由于樂活售價(jià)過高，故權(quán)重較低。根據(jù)上述比較，計(jì)算出二樓租金為1.87x0.9=1.68元/㎡/天。二樓租金測(cè)算項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)大學(xué)生義烏小樂活時(shí)百度空間二樓平層使50三樓售價(jià)測(cè)算根據(jù)上述比較，計(jì)算出三樓建面銷售價(jià)格為9731.23x0.9=8758.08元/㎡。按照此售價(jià)12年回報(bào)率還原租金為2.00元/㎡/天。項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間義烏小商品城大學(xué)生商貿(mào)中心三樓平層使用面積平均價(jià)格（元/㎡）9731.23108576640112507314.6權(quán)重（％）

35202025成交時(shí)間151513131015項(xiàng)目定位151512101113區(qū)位條件161312121214項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141110913交通條件121010101110總分1009379747187三樓售價(jià)測(cè)算根據(jù)上述比較，計(jì)算出三樓建面銷售價(jià)格為9731.51三樓租金測(cè)算項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間三樓平層使用面積平均租金（元/㎡/天）1.321.291.252.481.52權(quán)重（％）

40301020成交時(shí)間151515151414項(xiàng)目定位151513111210區(qū)位條件161514121212項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141391110交通條件121010111010總分1009387768075根據(jù)上述比較，計(jì)算出三樓租金為1.32x0.85=1.12元/㎡/天。三樓租金測(cè)算項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)大學(xué)生商義烏小樂活時(shí)百度空間三樓平層52根據(jù)上述計(jì)算可知，按照售價(jià)還原的租金較高，原因是周邊商鋪售價(jià)普遍較高。但按照市場(chǎng)情況，實(shí)際上周邊商鋪均無法達(dá)到靜態(tài)投資年回報(bào)8%的租金標(biāo)準(zhǔn)。本案二、三樓商鋪主要的吸引力在于面積小、總價(jià)較低，在一定程度上降低了投資門檻。從動(dòng)態(tài)租金角度進(jìn)行分析，隨著項(xiàng)目的成熟，每年呈比例遞增的租金將彌補(bǔ)靜態(tài)投資回報(bào)率低的缺陷。根據(jù)上述計(jì)算可知，按照售價(jià)還原的租金較高，原因是周邊53二三樓銷售收入測(cè)算

可銷售產(chǎn)權(quán)面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡)銷售總價(jià)(元）二樓794012007.1595336771三樓45008758.0839411360總銷售價(jià)格