某縣項(xiàng)目前期思考及合作意向書

——貴州湄潭縣項(xiàng)目前期思考及合作意向書『一座城市的創(chuàng)見與新生！』項(xiàng)目面臨五大對(duì)立關(guān)系開發(fā)模式與盈利周期的對(duì)立【戰(zhàn)略層面】超大規(guī)模與市場(chǎng)需求的對(duì)立【市場(chǎng)層面】陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立【區(qū)域?qū)用妗砍鞘锌臻g與價(jià)值復(fù)合的對(duì)立【規(guī)劃層面】產(chǎn)品快銷與市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)立【營(yíng)銷層面】1）開發(fā)模式與盈利周期的對(duì)立——選擇單一的產(chǎn)品模型或簡(jiǎn)單的類別組合（如住宅+商鋪或商業(yè)綜合體）開發(fā)，走入市場(chǎng)瓶頸？還是理性的城市格局和節(jié)點(diǎn)定位，以創(chuàng)新的產(chǎn)品陣營(yíng)構(gòu)造具有影響力的營(yíng)銷勢(shì)力從而推動(dòng)成功大營(yíng)銷？2）超大規(guī)模與市場(chǎng)需求的對(duì)立——湄潭縣城區(qū)總?cè)丝诓蛔?萬(wàn)人，何以消化市場(chǎng)已開發(fā)的逾100萬(wàn)方的供應(yīng)量？誰(shuí)來(lái)買單？何種項(xiàng)目及產(chǎn)品足以吸引客戶買單？何類產(chǎn)品陣營(yíng)方能脫穎而出凝聚城市消費(fèi)再生？3）陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對(duì)立——尚不發(fā)達(dá)的湄潭新興城區(qū)，單項(xiàng)60萬(wàn)方以上的新城大盤，區(qū)域不成熟的情況下，如何整合資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化和提升影響力，吸納老城區(qū)及外延人口導(dǎo)入？4）城市空間與價(jià)值復(fù)合的對(duì)立——局限的地塊屬性，如何規(guī)劃出復(fù)合型、多功能、高價(jià)值的未來(lái)城市發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)前瞻性消費(fèi)？5）產(chǎn)品快銷與市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)立——快銷一般意味著價(jià)格與市場(chǎng)對(duì)位，本項(xiàng)目如何在保證價(jià)格與市場(chǎng)對(duì)位的同時(shí)提供價(jià)值最大化，提升附加值，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中走出獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？我們的市場(chǎng)與客群市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在哪里？客戶區(qū)域特征明顯？如何滿足？如何引導(dǎo)？開發(fā)體量巨大，如何進(jìn)行產(chǎn)品稀缺性設(shè)計(jì)和差異化打造？現(xiàn)狀規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)有規(guī)劃能解決5個(gè)對(duì)立嗎？現(xiàn)規(guī)劃只是按部就班的在土地上“畫房子”，尚未根本挖掘和創(chuàng)造項(xiàng)目本體稀有性和獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力！并且單體式商業(yè)的布局方式極大的增加了后期銷售風(fēng)險(xiǎn)！商業(yè)規(guī)劃與住宅整體互通性和空間共融性毫無(wú)體現(xiàn)！1、項(xiàng)目規(guī)劃缺乏主題性引導(dǎo)，未能整合地區(qū)及城市資源，功能結(jié)構(gòu)單一，營(yíng)銷賣點(diǎn)極弱，項(xiàng)目整體缺失地標(biāo)性規(guī)劃；2項(xiàng)目缺乏城市地產(chǎn)量化供需分析，對(duì)消費(fèi)、購(gòu)買及區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)乃至營(yíng)銷的定位思考、3、建筑排布機(jī)械、動(dòng)線規(guī)劃簡(jiǎn)單缺乏趣味性、地塊空間被人為地割裂、缺乏連續(xù)性和目的性，各個(gè)板塊各自為陣；4、未能有效利用地形、將坡度、地上與地下建筑等空間貫穿，商業(yè)臨街面及聚合性缺乏，價(jià)值未能最大化；5、地塊功能和形象定位模糊，導(dǎo)致空間的塑造與建筑的設(shè)計(jì)呆板，沒有重點(diǎn)；6、與城市主干道和支路的接駁以及人流導(dǎo)引缺乏依據(jù)，未能有效分析；與城市文脈及資源嫁接未能充分考慮；7、項(xiàng)目主題景觀規(guī)劃嚴(yán)重缺失，商業(yè)街區(qū)景觀、主要空間節(jié)點(diǎn)、住宅底商等設(shè)計(jì)思路尚未能體現(xiàn)；8、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)僅是規(guī)模上的數(shù)據(jù)拼湊、未能在空間吸引力和功能提升上給湄潭帶來(lái)新的風(fēng)貌和變化，住宅和商業(yè)配比缺乏合理推敲，住宅外立面風(fēng)格偏偏一律，缺乏市場(chǎng)特色化引導(dǎo)；在湄潭，對(duì)于城市地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，本案是做增量，如何形成新的區(qū)域熱點(diǎn)？吸引新的購(gòu)買人群？聚集更多的消費(fèi)人氣？挖掘地塊自身最大價(jià)值？項(xiàng)目精準(zhǔn)定位與體量設(shè)置將決定市場(chǎng)格局的成敗創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)是成功的基礎(chǔ)！全面復(fù)合的營(yíng)銷推廣是成功的保障！高效資源整合與運(yùn)作是成功的關(guān)鍵！本案案成成功功營(yíng)營(yíng)造造營(yíng)營(yíng)銷銷““8大基基礎(chǔ)礎(chǔ)6大要要素素””新區(qū)區(qū)與與老老城城規(guī)劃劃的的集集成成品牌牌的的影影響響入市市的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)模式式的的設(shè)設(shè)定定資源源的的整整合合強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的的營(yíng)營(yíng)銷銷拼差差異異拼規(guī)規(guī)劃劃早宣宣傳傳早運(yùn)運(yùn)作作定向向客客群群功能能的的主主題題拼概概念念本案案價(jià)價(jià)值值塑塑造造規(guī)劃劃大大作作，，區(qū)區(qū)域域重重塑塑項(xiàng)目目整整體體解解決決方方案案———定位位【顛覆覆】我們們將將對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目重重新新定定位位??！項(xiàng)目目定定位位———湄潭潭，，后后現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市發(fā)發(fā)展展集集合合體體Postmoderncitydevelopmentcollection整體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略解解決決方方案案———后現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市發(fā)發(fā)展展集集合合體體———對(duì)城城市市新新區(qū)區(qū)和和地地塊塊進(jìn)進(jìn)行行整整體體考考量量和和重重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃，，確確定定產(chǎn)產(chǎn)品品的的開開發(fā)發(fā)走走向向和和預(yù)預(yù)期期；；———對(duì)新新城城新新區(qū)區(qū)及及周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目資資源源（（茶茶城城/茶文文化化/學(xué)校校資資源源））進(jìn)進(jìn)行行戰(zhàn)戰(zhàn)略略考考量量，，以以““資資源源集集合合，，超超脫脫規(guī)規(guī)劃劃，，提提升升價(jià)價(jià)值值””帶帶動(dòng)動(dòng)地地塊塊價(jià)價(jià)值值；；———針對(duì)對(duì)周周邊邊市市場(chǎng)場(chǎng)，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的唯唯一一性性及及可可操操作作性性評(píng)評(píng)估估；；———項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃的的前前瞻瞻性性，，適適用用于于未未來(lái)來(lái)城城市市發(fā)發(fā)展展的的空空間間及及營(yíng)營(yíng)銷銷需需求求；；首創(chuàng)創(chuàng)———遵義義后后現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市發(fā)發(fā)展展集集合合體體建筑筑觀觀城市市觀觀文化化觀觀規(guī)劃劃邏邏輯輯空間間層層面面豐豐富富功能能多多樣樣齊齊全全風(fēng)格格文文脈脈交交融融設(shè)計(jì)計(jì)的的前前瞻瞻性性產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)商貿(mào)貿(mào)集集散散景觀觀商商街街游憩憩長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊教育育集集成成整體體規(guī)規(guī)劃劃解解決決方方案案———規(guī)劃劃布布局局思思考考城市市游游憩憩與與商商業(yè)業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊———重新新規(guī)規(guī)劃劃路路網(wǎng)網(wǎng)，，重重新新劃劃分分街街區(qū)區(qū)尺尺度度，，打打造造有有機(jī)機(jī)的的游游憩憩空空間間；；———整體體景景觀觀性性設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，提提高高地地塊塊東東西西南南北北走走向向的的空空間間穿穿越越和和園園林林組組合合；；———設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)結(jié)合合本本地地茶茶文文化化，，將將文文化化元元素素融融入入建建筑筑風(fēng)風(fēng)貌貌，，提提高高建建筑筑作作品品的的附附加加值值；；———組合合多多個(gè)個(gè)各各自自獨(dú)獨(dú)立立、、主主題題鮮鮮明明又又能能滿滿足足城城市市休休閑閑、、觀觀光光的的景景觀觀街街區(qū)區(qū)；；整體體規(guī)規(guī)劃劃解解決決方方案案———產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)思思考考Suburbanlargeneighborhoodcenter（郊郊區(qū)區(qū)型型大大型型鄰鄰里里中中心心））———脫胎胎于于stripmall(條形形購(gòu)購(gòu)物物中中心心）），，針針對(duì)對(duì)四四線線城城市市零零售售店店下下沉沉困困局局；；利利用用不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合，，形成成對(duì)對(duì)周周邊邊極極強(qiáng)強(qiáng)的的商商業(yè)業(yè)輻輻射射力力；———不脫脫離離整整體體復(fù)復(fù)合合規(guī)規(guī)劃劃的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)主主旨旨，，同同樣樣打打造造半開開放放的的空空間間體體驗(yàn)驗(yàn)；———植入入定定比比的的娛樂樂、、旅旅游游、、文文化化、、商商務(wù)務(wù)、、休休閑閑、、藝藝事事、、餐餐飲飲、、購(gòu)購(gòu)物物等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；———設(shè)計(jì)計(jì)地標(biāo)標(biāo)型型的的城城市市娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施并引引入入相相關(guān)關(guān)配配套套；；整體體規(guī)規(guī)劃劃解解決決方方案案———產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)思思考考Cityrealestateeducationintegration（城城市市教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)集集成成））———整合合周周邊邊學(xué)學(xué)校校資資源源，，打打造造城城市市級(jí)級(jí)教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)集集成成，，以教教育育資資源源型型實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化；；———引進(jìn)進(jìn)教教育育配配套套商商業(yè)業(yè)；；定定量量延延展展兒兒童童游游樂樂業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，形成成目目的的性性消消費(fèi)費(fèi)；———設(shè)計(jì)計(jì)商商務(wù)務(wù)班班總總部部培培訓(xùn)訓(xùn)基基地地，，有有機(jī)機(jī)將將茶貿(mào)貿(mào)易易與與教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)相相融融合合；項(xiàng)目目資資源源盤盤點(diǎn)點(diǎn)———競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)差差異異化化區(qū)位位———可炒炒作作的的未未來(lái)來(lái)新新城城中中心心；；規(guī)劃劃———可放放大大的的全全新新項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃；；資源源———可嫁嫁接接的的茶茶貿(mào)貿(mào)易易產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)背背景景；；資源源———可運(yùn)運(yùn)作作的的城城市市教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)；；規(guī)劃劃———可發(fā)發(fā)力力的的商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式；；產(chǎn)品品———可競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的集集合合居居住住產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色；；主要要發(fā)發(fā)力力點(diǎn)點(diǎn)：：重新新規(guī)規(guī)劃劃的的功功能能復(fù)復(fù)合合性性與與空空間間關(guān)關(guān)系系、、商商業(yè)業(yè)租租售售比比、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合定定位位及及盈盈利利模模式式設(shè)設(shè)定定、、住宅主題化化及產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)差異化化、項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)示性及品品牌整合推推廣、風(fēng)格格獨(dú)特性及及文化元素素導(dǎo)入現(xiàn)狀資源：：路網(wǎng)、干干道、茶城城、學(xué)校資資源、茶文文化未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)點(diǎn)：湄潭的城市市發(fā)展不該該僅止步于于目前的發(fā)發(fā)展水平；；商住存量高高企、不是是所有開發(fā)發(fā)商在湄潭潭都得要死死不活！城市空間不不是沒有更更多創(chuàng)造的的可能性！！所以我們顛覆——與創(chuàng)造者共共創(chuàng)城市新新未來(lái)！之于市場(chǎng)，，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)當(dāng)是超前瞻規(guī)劃劃，以城市發(fā)發(fā)展20年后才會(huì)有有的發(fā)展理理念沖擊市市場(chǎng)，不單單迎合城市市現(xiàn)有需求求，更具有有引領(lǐng)“穿穿越式”消消費(fèi)未來(lái)的的廣闊空間間。類似于汽車車產(chǎn)業(yè)從“概念”到“現(xiàn)實(shí)”重新定位目目的：重新定位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：·項(xiàng)目主題化化，功能升升級(jí)化；·區(qū)隔市場(chǎng)主主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手；·實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)品品牌推廣需需求；·塑造項(xiàng)目市市場(chǎng)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力和形形象占位；；·打造規(guī)?；牟町惢刭|(zhì)；·融入景觀與與公共空間間的思考；；·有效接續(xù)地地區(qū)文脈和和現(xiàn)狀資源源；·兼具時(shí)代性性、發(fā)展性性、未來(lái)性性；未來(lái)城市發(fā)發(fā)源地（商貿(mào)集散散+消費(fèi)城+未來(lái)城）城市中的新新城市60萬(wàn)M2當(dāng)代開放城城市集合體體最終將項(xiàng)目目打造成為為：湄潭城市文文化和國(guó)際際商旅度假假景點(diǎn)最終將項(xiàng)目目打造成為為：全天候休閑閑消費(fèi)城市市集散中心心最終將項(xiàng)目目打造成為為：極富體驗(yàn)的的中心商業(yè)業(yè)線型公園園最終將項(xiàng)目目打造成為為：全家型一站站式城市休休閑購(gòu)物樂樂園最終將項(xiàng)目目打造成為為：全日制城市市教育地產(chǎn)產(chǎn)名盤最終將項(xiàng)目目打造成為為：“3+X”模式3——鄰里中心商商業(yè)、情境境式文化街街區(qū)、唯一一性地產(chǎn)名名盤招商模式設(shè)設(shè)計(jì)（指導(dǎo)導(dǎo)空間設(shè)計(jì)計(jì)）：X——如其他差異異類業(yè)態(tài)（如酒店、、游樂場(chǎng)、、特色集市市等）項(xiàng)目最終空空間塑形：：一個(gè)人的幸幸福、一座座城市的新新生項(xiàng)目整體解解決方案——營(yíng)銷【顛覆】營(yíng)銷賣點(diǎn)塑塑造及市場(chǎng)場(chǎng)傳達(dá)：唯一公園式式消費(fèi)環(huán)境境+唯一主題街街區(qū)+唯一特色商商貿(mào)集散+唯一消費(fèi)目目的地+唯一高尚居居住地+唯一文化體體驗(yàn)區(qū)+唯一城市休休閑帶+唯一后現(xiàn)代代體驗(yàn)+唯一教育基基地營(yíng)銷戰(zhàn)略落落地及過程程貫穿：品牌大營(yíng)銷銷——高占位案名名導(dǎo)入、品品牌整合推推廣區(qū)域大營(yíng)銷銷——運(yùn)營(yíng)區(qū)域+炒作區(qū)位+城市運(yùn)營(yíng)整合大營(yíng)銷