某縣項目前期思考及合作意向書

——貴州湄潭縣項目前期思考及合作意向書『一座城市的創(chuàng)見與新生！』項目面臨五大對立關(guān)系開發(fā)模式與盈利周期的對立【戰(zhàn)略層面】超大規(guī)模與市場需求的對立【市場層面】陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對立【區(qū)域?qū)用妗砍鞘锌臻g與價值復(fù)合的對立【規(guī)劃層面】產(chǎn)品快銷與市場價值的對立【營銷層面】1）開發(fā)模式與盈利周期的對立——選擇單一的產(chǎn)品模型或簡單的類別組合（如住宅+商鋪或商業(yè)綜合體）開發(fā)，走入市場瓶頸？還是理性的城市格局和節(jié)點定位，以創(chuàng)新的產(chǎn)品陣營構(gòu)造具有影響力的營銷勢力從而推動成功大營銷？2）超大規(guī)模與市場需求的對立——湄潭縣城區(qū)總?cè)丝诓蛔?萬人，何以消化市場已開發(fā)的逾100萬方的供應(yīng)量？誰來買單？何種項目及產(chǎn)品足以吸引客戶買單？何類產(chǎn)品陣營方能脫穎而出凝聚城市消費再生？3）陌生區(qū)域與人口導(dǎo)入的對立——尚不發(fā)達(dá)的湄潭新興城區(qū)，單項60萬方以上的新城大盤，區(qū)域不成熟的情況下，如何整合資源，實現(xiàn)項目價值最大化和提升影響力，吸納老城區(qū)及外延人口導(dǎo)入？4）城市空間與價值復(fù)合的對立——局限的地塊屬性，如何規(guī)劃出復(fù)合型、多功能、高價值的未來城市發(fā)展需求，引領(lǐng)市場前瞻性消費？5）產(chǎn)品快銷與市場價值的對立——快銷一般意味著價格與市場對位，本項目如何在保證價格與市場對位的同時提供價值最大化，提升附加值，在同質(zhì)化競爭中走出獨立競爭優(yōu)勢？我們的市場與客群市場競爭加劇，區(qū)域的優(yōu)勢和劣勢在哪里？客戶區(qū)域特征明顯？如何滿足？如何引導(dǎo)？開發(fā)體量巨大，如何進(jìn)行產(chǎn)品稀缺性設(shè)計和差異化打造？現(xiàn)狀規(guī)劃點評：現(xiàn)有規(guī)劃能解決5個對立嗎？現(xiàn)規(guī)劃只是按部就班的在土地上“畫房子”，尚未根本挖掘和創(chuàng)造項目本體稀有性和獨特競爭力！并且單體式商業(yè)的布局方式極大的增加了后期銷售風(fēng)險！商業(yè)規(guī)劃與住宅整體互通性和空間共融性毫無體現(xiàn)！1、項目規(guī)劃缺乏主題性引導(dǎo)，未能整合地區(qū)及城市資源，功能結(jié)構(gòu)單一，營銷賣點極弱，項目整體缺失地標(biāo)性規(guī)劃；2項目缺乏城市地產(chǎn)量化供需分析，對消費、購買及區(qū)域差異化競爭乃至營銷的定位思考、3、建筑排布機(jī)械、動線規(guī)劃簡單缺乏趣味性、地塊空間被人為地割裂、缺乏連續(xù)性和目的性，各個板塊各自為陣；4、未能有效利用地形、將坡度、地上與地下建筑等空間貫穿，商業(yè)臨街面及聚合性缺乏，價值未能最大化；5、地塊功能和形象定位模糊，導(dǎo)致空間的塑造與建筑的設(shè)計呆板，沒有重點；6、與城市主干道和支路的接駁以及人流導(dǎo)引缺乏依據(jù)，未能有效分析；與城市文脈及資源嫁接未能充分考慮；7、項目主題景觀規(guī)劃嚴(yán)重缺失，商業(yè)街區(qū)景觀、主要空間節(jié)點、住宅底商等設(shè)計思路尚未能體現(xiàn)；8、項目整體設(shè)計僅是規(guī)模上的數(shù)據(jù)拼湊、未能在空間吸引力和功能提升上給湄潭帶來新的風(fēng)貌和變化，住宅和商業(yè)配比缺乏合理推敲，住宅外立面風(fēng)格偏偏一律，缺乏市場特色化引導(dǎo)；在湄潭，對于城市地產(chǎn)來說，本案是做增量，如何形成新的區(qū)域熱點？吸引新的購買人群？聚集更多的消費人氣？挖掘地塊自身最大價值？項目精準(zhǔn)定位與體量設(shè)置將決定市場格局的成敗創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計是成功的基礎(chǔ)！全面復(fù)合的營銷推廣是成功的保障！高效資源整合與運作是成功的關(guān)鍵！本案案成成功功營營造造營營銷銷““8大基基礎(chǔ)礎(chǔ)6大要要素素””新區(qū)區(qū)與與老老城城規(guī)劃劃的的集集成成品牌牌的的影影響響入市市的的時時機(jī)機(jī)模式式的的設(shè)設(shè)定定資源源的的整整合合強(qiáng)勢勢的的營營銷銷拼差差異異拼規(guī)規(guī)劃劃早宣宣傳傳早運運作作定向向客客群群功能能的的主主題題拼概概念念本案案價價值值塑塑造造規(guī)劃劃大大作作，，區(qū)區(qū)域域重重塑塑項目目整整體體解解決決方方案案———定位位【顛覆覆】我們們將將對對項項目目重重新新定定位位?。№椖磕慷ǘㄎ晃弧靥短?，，后后現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市發(fā)發(fā)展展集集合合體體Postmoderncitydevelopmentcollection整體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略解解決決方方案案———后現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市發(fā)發(fā)展展集集合合體體———對城城市市新新區(qū)區(qū)和和地地塊塊進(jìn)進(jìn)行行整整體體考考量量和和重重點點規(guī)規(guī)劃劃，，確確定定產(chǎn)產(chǎn)品品的的開開發(fā)發(fā)走走向向和和預(yù)預(yù)期期；；———對新新城城新新區(qū)區(qū)及及周周邊邊項項目目資資源源（（茶茶城城/茶文文化化/學(xué)校校資資源源））進(jìn)進(jìn)行行戰(zhàn)戰(zhàn)略略考考量量，，以以““資資源源集集合合，，超超脫脫規(guī)規(guī)劃劃，，提提升升價價值值””帶帶動動地地塊塊價價值值；；———針對對周周邊邊市市場場，，設(shè)設(shè)計計項項目目的的唯唯一一性性及及可可操操作作性性評評估估；；———項目目規(guī)規(guī)劃劃的的前前瞻瞻性性，，適適用用于于未未來來城城市市發(fā)發(fā)展展的的空空間間及及營營銷銷需需求求；；首創(chuàng)創(chuàng)———遵義義后后現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市發(fā)發(fā)展展集集合合體體建筑筑觀觀城市市觀觀文化化觀觀規(guī)劃劃邏邏輯輯空間間層層面面豐豐富富功能能多多樣樣齊齊全全風(fēng)格格文文脈脈交交融融設(shè)計計的的前前瞻瞻性性產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)商貿(mào)貿(mào)集集散散景觀觀商商街街游憩憩長長廊廊教育育集集成成整體體規(guī)規(guī)劃劃解解決決方方案案———規(guī)劃劃布布局局思思考考城市市游游憩憩與與商商業(yè)業(yè)長長廊廊———重新新規(guī)規(guī)劃劃路路網(wǎng)網(wǎng)，，重重新新劃劃分分街街區(qū)區(qū)尺尺度度，，打打造造有有機(jī)機(jī)的的游游憩憩空空間間；；———整體體景景觀觀性性設(shè)設(shè)計計，，提提高高地地塊塊東東西西南南北北走走向向的的空空間間穿穿越越和和園園林林組組合合；；———設(shè)計計結(jié)結(jié)合合本本地地茶茶文文化化，，將將文文化化元元素素融融入入建建筑筑風(fēng)風(fēng)貌貌，，提提高高建建筑筑作作品品的的附附加加值值；；———組合合多多個個各各自自獨獨立立、、主主題題鮮鮮明明又又能能滿滿足足城城市市休休閑閑、、觀觀光光的的景景觀觀街街區(qū)區(qū)；；整體體規(guī)規(guī)劃劃解解決決方方案案———產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)思思考考Suburbanlargeneighborhoodcenter（郊郊區(qū)區(qū)型型大大型型鄰鄰里里中中心心））———脫胎胎于于stripmall(條形形購購物物中中心心）），，針針對對四四線線城城市市零零售售店店下下沉沉困困局局；；利利用用不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合，，形成成對對周周邊邊極極強(qiáng)強(qiáng)的的商商業(yè)業(yè)輻輻射射力力；———不脫脫離離整整體體復(fù)復(fù)合合規(guī)規(guī)劃劃的的設(shè)設(shè)計計主主旨旨，，同同樣樣打打造造半開開放放的的空空間間體體驗驗；———植入入定定比比的的娛樂樂、、旅旅游游、、文文化化、、商商務(wù)務(wù)、、休休閑閑、、藝藝事事、、餐餐飲飲、、購購物物等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；———設(shè)計計地標(biāo)標(biāo)型型的的城城市市娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施并引引入入相相關(guān)關(guān)配配套套；；整體體規(guī)規(guī)劃劃解解決決方方案案———產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)思思考考Cityrealestateeducationintegration（城城市市教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)集集成成））———整合合周周邊邊學(xué)學(xué)校校資資源源，，打打造造城城市市級級教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)集集成成，，以教教育育資資源源型型實實現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化；；———引進(jìn)進(jìn)教教育育配配套套商商業(yè)業(yè)；；定定量量延延展展兒兒童童游游樂樂業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，形成成目目的的性性消消費費；———設(shè)計計商商務(wù)務(wù)班班總總部部培培訓(xùn)訓(xùn)基基地地，，有有機(jī)機(jī)將將茶貿(mào)貿(mào)易易與與教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)相相融融合合；項目目資資源源盤盤點點———競爭爭差差異異化化區(qū)位位———可炒炒作作的的未未來來新新城城中中心心；；規(guī)劃劃———可放放大大的的全全新新項項目目規(guī)規(guī)劃劃；；資源源———可嫁嫁接接的的茶茶貿(mào)貿(mào)易易產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)背背景景；；資源源———可運運作作的的城城市市教教育育地地產(chǎn)產(chǎn)；；規(guī)劃劃———可發(fā)發(fā)力力的的商商業(yè)業(yè)運運營營模模式式；；產(chǎn)品品———可競競爭爭的的集集合合居居住住產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色；；主要要發(fā)發(fā)力力點點：：重新新規(guī)規(guī)劃劃的的功功能能復(fù)復(fù)合合性性與與空空間間關(guān)關(guān)系系、、商商業(yè)業(yè)租租售售比比、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合定定位位及及盈盈利利模模式式設(shè)設(shè)定定、、住宅主題化化及產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)差異化化、項目標(biāo)標(biāo)示性及品品牌整合推推廣、風(fēng)格格獨特性及及文化元素素導(dǎo)入現(xiàn)狀資源：：路網(wǎng)、干干道、茶城城、學(xué)校資資源、茶文文化未來競爭點點：湄潭的城市市發(fā)展不該該僅止步于于目前的發(fā)發(fā)展水平；；商住存量高高企、不是是所有開發(fā)發(fā)商在湄潭潭都得要死死不活！城市空間不不是沒有更更多創(chuàng)造的的可能性??！所以我們顛覆——與創(chuàng)造者共共創(chuàng)城市新新未來！之于市場，，本項目應(yīng)應(yīng)當(dāng)是超前瞻規(guī)劃劃，以城市發(fā)發(fā)展20年后才會有有的發(fā)展理理念沖擊市市場，不單單迎合城市市現(xiàn)有需求求，更具有有引領(lǐng)“穿穿越式”消消費未來的的廣闊空間間。類似于汽車車產(chǎn)業(yè)從“概念”到“現(xiàn)實”重新定位目目的：重新定位優(yōu)優(yōu)勢：·項目主題化化，功能升升級化；·區(qū)隔市場主主要競爭對對手；·實現(xiàn)強(qiáng)勢品品牌推廣需需求；·塑造項目市市場核心競競爭力和形形象占位；；·打造規(guī)?；牟町惢刭|(zhì)；·融入景觀與與公共空間間的思考；；·有效接續(xù)地地區(qū)文脈和和現(xiàn)狀資源源；·兼具時代性性、發(fā)展性性、未來性性；未來城市發(fā)發(fā)源地（商貿(mào)集散散+消費城+未來城）城市中的新新城市60萬M2當(dāng)代開放城城市集合體體最終將項目目打造成為為：湄潭城市文文化和國際際商旅度假假景點最終將項目目打造成為為：全天候休閑閑消費城市市集散中心心最終將項目目打造成為為：極富體驗的的中心商業(yè)業(yè)線型公園園最終將項目目打造成為為：全家型一站站式城市休休閑購物樂樂園最終將項目目打造成為為：全日制城市市教育地產(chǎn)產(chǎn)名盤最終將項目目打造成為為：“3+X”模式3——鄰里中心商商業(yè)、情境境式文化街街區(qū)、唯一一性地產(chǎn)名名盤招商模式設(shè)設(shè)計（指導(dǎo)導(dǎo)空間設(shè)計計）：X——如其他差異異類業(yè)態(tài)（如酒店、、游樂場、、特色集市市等）項目最終空空間塑形：：一個人的幸幸福、一座座城市的新新生項目整體解解決方案——營銷【顛覆】營銷賣點塑塑造及市場場傳達(dá)：唯一公園式式消費環(huán)境境+唯一主題街街區(qū)+唯一特色商商貿(mào)集散+唯一消費目目的地+唯一高尚居居住地+唯一文化體體驗區(qū)+唯一城市休休閑帶+唯一后現(xiàn)代代體驗+唯一教育基基地營銷戰(zhàn)略落落地及過程程貫穿：品牌大營銷銷——高占位案名名導(dǎo)入、品品牌整合推推廣區(qū)域大營銷銷——運營區(qū)域+炒作區(qū)位+城市運營整合大營銷