商業(yè)板塊中商項(xiàng)目定價(jià)模板課件

XX項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告模板商業(yè)管理部XX項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告模板商業(yè)管理部以下內(nèi)容中所涉及到的數(shù)字及文字近作為模板使用，各項(xiàng)目需要根據(jù)實(shí)際情況填寫。完成ppt后刪除此頁(yè)即可。2以下內(nèi)容中所涉及到的數(shù)字及文字近作為模板使用，各項(xiàng)目需要根據(jù)第一部分：本體分析第一部分：本體分析項(xiàng)目整體：商鋪：___萬(wàn)㎡公寓：___萬(wàn)㎡住宅：___萬(wàn)㎡總建筑面積：___萬(wàn)㎡已推未售：住宅：___套____㎡____億公寓：___套____㎡____億商鋪:___套____㎡____億小計(jì)：___套____㎡____億本次新推：住宅：___套____㎡____億公寓：___套____㎡____億商鋪:___套____㎡____億小計(jì)：___套____㎡____億1取證：2013年12月23日開(kāi)盤：2015年9月20日產(chǎn)品：4#住宅面積：14400平米套數(shù)：100套均價(jià)：16500元/平米；總價(jià)：1.5億取證：2013年11月15日開(kāi)盤：2014年6月28日產(chǎn)品：1#寫字樓面積：42000平米套數(shù)：280套均價(jià)：14000元/平米；總價(jià)：5.88億目標(biāo)：2.8億

，48%取證：2013年12月23日開(kāi)盤：2014年7月26日產(chǎn)品：2#住宅面積：14400平米套數(shù)：150套均價(jià)：16500元/平米；總價(jià)：2.4億目標(biāo)：1.6億

，67%取證：2013年11月15日開(kāi)盤：未推產(chǎn)品：3#寫字樓面積：40267平米套數(shù)：276套總價(jià)：5.6億年度推盤計(jì)劃243推盤計(jì)劃項(xiàng)目整體：1取證：2013年12月23日取證：2013年11新推產(chǎn)品**項(xiàng)目本次推盤房源梳理

沿街內(nèi)鋪面積套數(shù)面積套數(shù)20㎡以下120㎡以下3020-50㎡220-50㎡4050-100㎡350-100㎡50100㎡以上1100㎡以上10外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪貨量情況:此次預(yù)推出盱眙雨潤(rùn)廣場(chǎng)新推盤商業(yè)B，共259套。其中沿街外街7套，總面積**㎡；內(nèi)鋪252套，總面積，**㎡。開(kāi)盤目標(biāo)：本次開(kāi)盤預(yù)計(jì)沿街去化**，內(nèi)街去化**套。新推產(chǎn)品新推產(chǎn)品沿街內(nèi)鋪面積套數(shù)面積套數(shù)20㎡以下120㎡以下302推案節(jié)奏/時(shí)間樓號(hào)供應(yīng)成交在售去化率（%）庫(kù)存套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（底價(jià)）（元/㎡）金額（萬(wàn)元）套數(shù)面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）2014.10.25內(nèi)街底商283008.912126763093381.021871371311%252627.89216675693西側(cè)商鋪10423.431051544528262.161079928380%2161.2710095162合計(jì)383432.3419678675411643.1815487996.29%272789.16209985856項(xiàng)目存貨西側(cè)商鋪同類產(chǎn)品存貨梳理推案節(jié)奏/時(shí)間樓號(hào)供應(yīng)成交在售去化率（%）庫(kù)存套數(shù)面積（㎡）總結(jié)：新推產(chǎn)品自身現(xiàn)狀結(jié)合之前類似產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀，對(duì)目前新推產(chǎn)品做一個(gè)市場(chǎng)評(píng)估?？偨Y(jié)：新推產(chǎn)品自身現(xiàn)狀結(jié)合之前類似產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀，對(duì)目前新推產(chǎn)第二部分：定價(jià)機(jī)制第二部分：定價(jià)機(jī)制價(jià)格策略影響因素影響制定價(jià)格策略的因素市場(chǎng)政策銷售指標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶蓄水產(chǎn)品特性成本因素一、整體市場(chǎng)走勢(shì)：二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀：三、蓄水及價(jià)格測(cè)試情況：四、銷售指標(biāo)：影響本項(xiàng)目定價(jià)因素五、新推產(chǎn)品情況及成本因素：價(jià)格策略影響因素影響制定價(jià)格策略的因素市場(chǎng)政策銷售指標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)市場(chǎng)政策市場(chǎng)政策沭陽(yáng)住宅市場(chǎng)供求年份供應(yīng)（萬(wàn)方）成交（萬(wàn)方）供求比成交均套面積（㎡）成交均價(jià)（年）存量（萬(wàn)㎡）存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)供求年份供應(yīng)（萬(wàn)方）成交（萬(wàn)方）供求比成交均套面積（㎡）成交均價(jià)（年）存量（萬(wàn)㎡）存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373供求特點(diǎn)：整體湖州住宅市場(chǎng)成交體量走低。量?jī)r(jià)關(guān)系：整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，其中西南區(qū)市場(chǎng)跌幅接近10%。存量風(fēng)險(xiǎn)：整體湖州住宅市場(chǎng)存量風(fēng)險(xiǎn)巨大，其中西南片區(qū)存量去化周期與市區(qū)持平。市場(chǎng)分析若推出的為住宅產(chǎn)品，只需提供住宅市場(chǎng)至少3年以上供應(yīng)、成交、庫(kù)存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。若推出的為商業(yè)產(chǎn)品，僅需提供商業(yè)市場(chǎng)至少3年以上供應(yīng)、成交、庫(kù)存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。若推出的為公寓產(chǎn)品，需提供住宅以及商業(yè)市場(chǎng)至少3年以上供應(yīng)、成交、庫(kù)存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。表中所列的數(shù)據(jù)項(xiàng)必須要體現(xiàn)，不可刪除，特殊情況請(qǐng)線下溝通。整體市場(chǎng)供求沭陽(yáng)住宅市場(chǎng)供求年份供應(yīng)（萬(wàn)方）成交（萬(wàn)方）供求比成交均套指標(biāo)特征分析近18個(gè)月走勢(shì)圖(2013.02—2014.7)成交環(huán)比降2%旺季與淡季成交量，原因分析，政策效果等。價(jià)格環(huán)比降5%成交價(jià)格變化，原因。存量環(huán)比增3%存量變化及對(duì)應(yīng)的存量去化周期市場(chǎng)分析項(xiàng)目若無(wú)18個(gè)月內(nèi)數(shù)據(jù)，至少需提供6個(gè)月以上成交、價(jià)格、存量數(shù)據(jù)。成交量?jī)r(jià)走勢(shì)指標(biāo)特征分析近18個(gè)月走勢(shì)圖(2013.02—2014.7)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)分析分析項(xiàng)目概況運(yùn)營(yíng)模式銷售情況量?jī)r(jià)關(guān)系項(xiàng)目名稱商業(yè)類型商業(yè)計(jì)容總建/容積率開(kāi)盤時(shí)間持有比例（不含地下停車）銷售模式預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）/主力面積銷售產(chǎn)品供應(yīng)套成交套去化率（%）套均成交面積（㎡）得房率成交均價(jià)年去化速率（萬(wàn)元/㎡)（萬(wàn)㎡/年）XX項(xiàng)目綜合體10/32014.125（50%）返租5年，每年8%，1.5/200內(nèi)街3F，分層獨(dú)立銷售11510490%250內(nèi)街：70%1F：3.5萬(wàn)；2F：2.5萬(wàn)；3F：1萬(wàn)；1

競(jìng)品分布競(jìng)爭(zhēng)分析分析項(xiàng)目概況運(yùn)營(yíng)模式銷售情況量?jī)r(jià)關(guān)系項(xiàng)目名稱商業(yè)類型億豐賽格數(shù)碼城2014年去化量8000方,總價(jià)100-150萬(wàn)，銷售難度大樓層主力面積（㎡）層高（米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交價(jià)格總價(jià)段銷售模式運(yùn)營(yíng)模式130-604.525615259%2.5萬(wàn)80-150萬(wàn)12年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，前5年穩(wěn)定回報(bào)8%每平三年免租，只交管理費(fèi)10元/月2年租金用5年，租金1-20萬(wàn)。230-604.528515755%2萬(wàn)60-120萬(wàn)330-604.228312343%1.8萬(wàn)48萬(wàn)-96萬(wàn)430-604.22792810%1.5萬(wàn)45萬(wàn)-90萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析開(kāi)盤時(shí)間2012年5月12日總建面積92.8萬(wàn)㎡容積率1.75物業(yè)形態(tài)普通住宅（高層）、別墅規(guī)劃期數(shù)/目前開(kāi)發(fā)期數(shù)4期/2期規(guī)劃戶數(shù)/推出戶數(shù)4500/2503累計(jì)成交套數(shù)/去化率1604/60%目前成交均價(jià)（高層、多層）高層6000元/㎡近期推出的戶型89㎡（2+1/2/1）112㎡（3/2/1）150㎡（3/2/1）億豐賽格數(shù)碼城2014年去化量8000方,總價(jià)100-150客戶摸底客戶摸底客戶摸底新客戶蓄水情況房源數(shù)量開(kāi)盤目標(biāo)蓄客數(shù)量預(yù)計(jì)認(rèn)籌數(shù)量比例10.8101.3數(shù)量3002403000400目前蓄客數(shù)量，客戶主要抗性，解決措施價(jià)格測(cè)試情況蓄水分析主力價(jià)格區(qū)間在，占全部比重的，……比例設(shè)置：根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)一般規(guī)律，蓄客數(shù)量的10%可以轉(zhuǎn)化為成交。開(kāi)盤解籌率在0.6-0.7之間。

客戶摸底新客戶蓄水情況房源數(shù)量開(kāi)盤目標(biāo)蓄客數(shù)量預(yù)計(jì)認(rèn)籌數(shù)量比成本制約成本制約項(xiàng)目成本成本測(cè)算表項(xiàng)目成本成本測(cè)算表均價(jià)推導(dǎo)參考因素系數(shù)對(duì)比因素標(biāo)值本案項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三外部因素40%區(qū)位評(píng)分100100100105115外部因素15%交通評(píng)分10010010010510010%周邊配套評(píng)分1001009510010510%自然人文景觀評(píng)分1001001059595內(nèi)部因素5%產(chǎn)品產(chǎn)品類型評(píng)分10010010090955%建筑設(shè)計(jì)評(píng)分1001009590905%自身配套評(píng)分1001009590905%開(kāi)發(fā)商品牌評(píng)分1001009595955%物業(yè)管理評(píng)分100100959085合計(jì)100%系數(shù)累加10010098.7598.5103項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）

——600061007200修正價(jià)格

——607661936990參考權(quán)重100%60%30%10%本案商鋪建議均價(jià)6000根據(jù)市場(chǎng)比較法，本案商鋪推導(dǎo)均價(jià)為**元/㎡.市場(chǎng)比較法法均價(jià)推導(dǎo)參考因素系數(shù)對(duì)比因素標(biāo)值本案項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三外部因均價(jià)推導(dǎo)商業(yè)街一樓平均租金水平（元/㎡/天）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）回報(bào)率街道長(zhǎng)度入住率主要形式經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀二環(huán)西路1.523-4%2公里50%專業(yè)市場(chǎng)沿街商鋪一般東坡路1.21.62-3%1.2公里20%專業(yè)市場(chǎng)沿街商鋪一般港南路東段224-5%1公里85%社區(qū)配套商業(yè)一般紅豐路2.22.24-5%1公里90%社區(qū)配套商業(yè)一般東坡路：投資回報(bào)率2-3%港南路：投資回報(bào)率3-4%紅豐路：投資回報(bào)率3-4%投資回報(bào)率2-3%雨潤(rùn)廣場(chǎng)沿街單層：30000元/㎡，租金75元/㎡月，投資回報(bào)率3%左右；內(nèi)街（單層）：15000元/㎡，租金45元/㎡月，投資年回報(bào)率3.6%，內(nèi)鋪（一層）：只租不售，租金約50元/㎡月，按照投資回報(bào)率3.6%測(cè)算，預(yù)計(jì)內(nèi)鋪一層售價(jià)在1.67萬(wàn)元/㎡。在這種投資回報(bào)下，五洲經(jīng)營(yíng)慘淡，退租率高，年合同到期后商家基本不再續(xù)租。主要原因除了招商運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，租金的收益也難以支撐；而市場(chǎng)上，一般沿街商鋪投資回報(bào)率能達(dá)到5%左右。

收益還原法均價(jià)推導(dǎo)商業(yè)街一樓平均租金水平（元/㎡/天）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/均價(jià)推導(dǎo)按市場(chǎng)上投資回報(bào)率5%水平測(cè)算根據(jù)租金反推價(jià)格測(cè)算公式：月租金*12/投資回報(bào)率根據(jù)市場(chǎng)分析得出本項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)50元/㎡·月，根據(jù)公式計(jì)算商業(yè)內(nèi)鋪價(jià)格：50X12/0.05=12000元/㎡,結(jié)合營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)，上幅15%，建議內(nèi)鋪1F售價(jià)在14000元/㎡。預(yù)計(jì)盱眙雨潤(rùn)廣場(chǎng)一層內(nèi)鋪均價(jià)14000元/㎡，結(jié)合市場(chǎng)樓層系數(shù)1：0.55：0.45，結(jié)合自身情況，得出二層內(nèi)鋪均價(jià)7700元/㎡，三層內(nèi)鋪均價(jià)6000元/㎡。根據(jù)收益還原法，本案商鋪推導(dǎo)均價(jià)為**元/㎡.收益還原法均價(jià)推導(dǎo)按市場(chǎng)上投資回報(bào)率5%水平測(cè)算根據(jù)收益還原法，本案商均價(jià)推導(dǎo)綜合測(cè)算：考慮到開(kāi)發(fā)成本及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，市場(chǎng)比較法與收益還原法比較貼近市場(chǎng)，所以權(quán)重各占40%。客戶價(jià)格測(cè)試符合市場(chǎng)供需，作為輔助，所以權(quán)重占比20%，相結(jié)合得出均價(jià)：核心價(jià)格測(cè)算測(cè)算方法市場(chǎng)比較法收益還原法客戶價(jià)格測(cè)試測(cè)算結(jié)果120001300013000權(quán)重40%40%20%權(quán)重分值480052002600加權(quán)后結(jié)果12600綜合考慮，本項(xiàng)目定價(jià)**元/㎡，預(yù)計(jì)開(kāi)盤完成去化**%。結(jié)合項(xiàng)目前期推盤策略，綜合考慮營(yíng)銷價(jià)格策略制定的六個(gè)方面因素，沿用項(xiàng)目整體高開(kāi)低走的定價(jià)策略：均價(jià)推導(dǎo)綜合測(cè)算：考慮到開(kāi)發(fā)成本及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，市場(chǎng)比24銷售策略表價(jià)制定1.項(xiàng)目銷售由原先底價(jià)控制改為表價(jià)控制，2.綜合考慮各種折扣體系，制定總體折扣率，3.通過(guò)已推導(dǎo)核心均價(jià)以及總體折扣率制定表均價(jià)。表均價(jià)=推導(dǎo)核心均價(jià)/綜合折扣率24銷售策略表價(jià)制定1.項(xiàng)目銷售由原先底價(jià)控制改為表價(jià)控制，銷售策略優(yōu)惠策略1、正常銷售優(yōu)惠方案項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案優(yōu)惠內(nèi)容1認(rèn)籌優(yōu)惠①、認(rèn)籌住宅的客戶向公司財(cái)務(wù)繳納5000元認(rèn)籌金，開(kāi)盤轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)可抵2萬(wàn)。②、認(rèn)籌商鋪的客戶向公司財(cái)務(wù)繳納3萬(wàn)元認(rèn)籌金，開(kāi)盤轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)可抵5萬(wàn)。2付款方式優(yōu)惠一次性付款97折，按揭99折3準(zhǔn)時(shí)簽約優(yōu)惠大定期限內(nèi)準(zhǔn)時(shí)簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠2、大客戶優(yōu)惠方案：一次性購(gòu)買在600平米以上的(可自行組織)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清首付款的，可享受優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)；（以上3重優(yōu)惠不再享受）3、公司內(nèi)控優(yōu)惠審批方案（考慮社會(huì)關(guān)系及政府關(guān)系維護(hù)，根據(jù)本地行業(yè)現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠通則）1）項(xiàng)目營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人優(yōu)惠權(quán)限：1%；2）區(qū)域營(yíng)銷副總優(yōu)惠權(quán)限：2%；3）城市公司總經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限：控制不超過(guò)底價(jià)的最高優(yōu)惠幅度（92折）；銷售策略優(yōu)惠策略1、正常銷售優(yōu)惠方案項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案優(yōu)惠內(nèi)容1認(rèn)第三部分：推售策略第三部分：推售策略銷售指標(biāo)為完成開(kāi)盤各階段指標(biāo)，按照成交與來(lái)訪1比10的比例，需要通過(guò)線上線下渠道多種途徑完成**組客戶到訪，以完成開(kāi)盤強(qiáng)銷期以及續(xù)銷期的銷售指標(biāo)。開(kāi)盤目標(biāo)分解工作內(nèi)容開(kāi)盤強(qiáng)銷期續(xù)銷期合計(jì)來(lái)訪量（組）500200700認(rèn)購(gòu)量（套/貨值）502070推量計(jì)劃（套/貨值）80——80銷售指標(biāo)（套/貨值）32套33套65套目標(biāo)分解補(bǔ)充說(shuō)明強(qiáng)銷期：新推房源開(kāi)盤一周內(nèi)，強(qiáng)銷期來(lái)訪量指開(kāi)盤前的客戶需水量。續(xù)銷期：強(qiáng)銷期后至完成約90%去化所需要的時(shí)間（根據(jù)開(kāi)盤完成比例不同有所差異）銷售指標(biāo)為完成開(kāi)盤各階段指標(biāo)，按照成交與來(lái)訪1比10的比例，推廣策略推廣主線以什么樣的形象重新推向市場(chǎng)，打開(kāi)客戶心智？公寓產(chǎn)品、學(xué)區(qū)房、精裝、綜合體、市中心五大優(yōu)勢(shì)中心繁華之上，學(xué)區(qū)精裝小戶推廣策略推廣主線以什么樣的形象重新推向市場(chǎng)，打開(kāi)客戶心智？中推廣策略只需要在蓄客期及強(qiáng)銷期的推廣鋪排推廣鋪排重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷思路推廣渠道精裝小戶開(kāi)盤銷售節(jié)點(diǎn)5/85/205/1推廣籌備期精裝小戶推廣啟動(dòng)精裝小戶認(rèn)籌啟動(dòng)6/21中央華宅續(xù)銷中央金街推廣6/12開(kāi)盤密集推廣5月8日：精裝空間，十分享受5月20日：中心繁華之上，學(xué)區(qū)精裝小戶+認(rèn)籌6月21日，盛大開(kāi)盤新形象入市，全面、深入的渠道拓客、精準(zhǔn)營(yíng)銷；以新產(chǎn)品推廣帶動(dòng)余貨去化集中性爆發(fā)推廣，迅速積累客源戶外、陣地、網(wǎng)絡(luò)、微信、影城分眾、CALL客、短信、網(wǎng)絡(luò)、派單、巡展、全民營(yíng)銷等戶外、陣地、網(wǎng)絡(luò)、微信、影城分眾、CALL客、短信、網(wǎng)絡(luò)、派單、巡展、全民營(yíng)銷等渠道外拓中央商場(chǎng)、起亞4S店電影專場(chǎng)、有能集團(tuán)/鼎盛集團(tuán)/億龍集團(tuán)/威騰母線/銀行/餐飲協(xié)會(huì)/河豚協(xié)會(huì)/大型餐飲店、學(xué)校、社區(qū)、商場(chǎng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、商鋪、辦公樓等密集拓客階段主題活動(dòng)執(zhí)行河豚節(jié)贊助冠名、起亞車主電影包場(chǎng)活動(dòng)、財(cái)富人生雨潤(rùn)先行股票講座、五一購(gòu)房節(jié)、母親節(jié)主題活動(dòng)暨認(rèn)籌啟動(dòng)、財(cái)富中央，博樂(lè)雨潤(rùn)暖場(chǎng)活動(dòng)推廣策略只需要在蓄客期及強(qiáng)銷期的推廣鋪排推廣鋪排重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷蓄水期開(kāi)盤銷售期獲知項(xiàng)目信息的途徑投入費(fèi)用預(yù)計(jì)到訪客戶數(shù)量占比投入費(fèi)用預(yù)計(jì)到訪客戶數(shù)量占比工地圍擋

樓體

報(bào)紙

戶外廣告牌

道旗

網(wǎng)絡(luò)

廣播

電視

公交車

大巴車

LED廣告屏

出租車LED

雜志

短信

微信

派單

直郵

介紹

活動(dòng)

房展會(huì)

展點(diǎn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展

看房團(tuán)

自拓

編外經(jīng)紀(jì)人帶客

合計(jì)

推廣渠道效果預(yù)估蓄水期：項(xiàng)目為新推房源做的各項(xiàng)推廣的開(kāi)始日期至開(kāi)盤開(kāi)盤銷售期：新推房源開(kāi)盤內(nèi)一個(gè)月蓄水期開(kāi)盤銷售期獲知項(xiàng)目信息的途徑投入費(fèi)用預(yù)計(jì)到訪客戶數(shù)量占媒體推廣媒體推廣推廣執(zhí)行第一階段(蓄水至認(rèn)籌）圍繞產(chǎn)品定位，整體多種媒體資源，考慮費(fèi)效比前提下展開(kāi)有效推廣。媒體推廣第二階段（認(rèn)籌至開(kāi)盤）圍繞銷售節(jié)點(diǎn)信息，根據(jù)認(rèn)籌情況、客戶關(guān)注點(diǎn)等展開(kāi)針對(duì)性推廣。第三階段（開(kāi)盤后熱銷）圍繞開(kāi)盤熱銷信息，整合多種媒體資源展開(kāi)有效推廣。推廣執(zhí)行第一階段(蓄水至認(rèn)籌）媒體推廣第二階段（認(rèn)籌至開(kāi)盤）活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行推廣執(zhí)行蓄水期以“客群針對(duì)性、目的明確性、費(fèi)用經(jīng)濟(jì)性”為活動(dòng)宗旨，在主要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)展開(kāi)不同類型的活動(dòng)。1、xx活動(dòng)2、xx活動(dòng)3、xx活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)推廣執(zhí)行蓄水期以“客群針對(duì)性、目的明確性、費(fèi)用經(jīng)濟(jì)性”為活動(dòng)推廣執(zhí)行開(kāi)盤活動(dòng)以“包裝效果充分、動(dòng)線設(shè)置合理、氣氛烘托到位、費(fèi)效比最佳”為活動(dòng)宗旨，促進(jìn)客戶成交。3、xx活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)推廣執(zhí)行開(kāi)盤活動(dòng)以“包裝效果充分、動(dòng)線設(shè)置合理、氣氛烘托到位渠道拓展渠道拓展推廣執(zhí)行渠道拓展以中央商場(chǎng)為據(jù)點(diǎn)，通過(guò)中央商場(chǎng)、起亞4S店、企業(yè)、銀行、餐飲協(xié)會(huì)/河豚協(xié)會(huì)、大型餐飲店、學(xué)校、社區(qū)、商場(chǎng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、專業(yè)市場(chǎng)等拓客，拓展不同的圈層客戶。推廣執(zhí)行渠道拓展以中央商場(chǎng)為據(jù)點(diǎn)，通過(guò)中央商場(chǎng)、起亞4S店、內(nèi)外場(chǎng)包裝內(nèi)外場(chǎng)包裝推廣執(zhí)行內(nèi)外場(chǎng)包裝外場(chǎng)：利用項(xiàng)目地理位置的特點(diǎn)，實(shí)施“占領(lǐng)揚(yáng)中市中心”的策略，利用現(xiàn)有條件不斷強(qiáng)化外場(chǎng)包裝；內(nèi)場(chǎng)：根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化內(nèi)場(chǎng)包裝，烘托項(xiàng)目銷售氛圍。推廣執(zhí)行內(nèi)外場(chǎng)包裝外場(chǎng)：利用項(xiàng)目地理位置的特點(diǎn)，實(shí)施“占領(lǐng)揚(yáng)時(shí)段分類指標(biāo)目標(biāo)完成比例開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)簽約回款開(kāi)盤目標(biāo)簽約指標(biāo)推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)使用占比重2000萬(wàn)20萬(wàn)18萬(wàn)0.9%時(shí)段分類指標(biāo)目標(biāo)完成比例開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)簽約回款開(kāi)盤目標(biāo)簽約指標(biāo)推廣謝謝12月-2211:37:4511:3711:3712月-2212月-2211:3711:3711:37:4512月-2212月-2211:37:452022/12/2011:37:45謝謝12月-2201:22:1101:2201:2212XX項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告模板商業(yè)管理部XX項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告模板商業(yè)管理部以下內(nèi)容中所涉及到的數(shù)字及文字近作為模板使用，各項(xiàng)目需要根據(jù)實(shí)際情況填寫。完成ppt后刪除此頁(yè)即可。43以下內(nèi)容中所涉及到的數(shù)字及文字近作為模板使用，各項(xiàng)目需要根據(jù)第一部分：本體分析第一部分：本體分析項(xiàng)目整體：商鋪：___萬(wàn)㎡公寓：___萬(wàn)㎡住宅：___萬(wàn)㎡總建筑面積：___萬(wàn)㎡已推未售：住宅：___套____㎡____億公寓：___套____㎡____億商鋪:___套____㎡____億小計(jì)：___套____㎡____億本次新推：住宅：___套____㎡____億公寓：___套____㎡____億商鋪:___套____㎡____億小計(jì)：___套____㎡____億1取證：2013年12月23日開(kāi)盤：2015年9月20日產(chǎn)品：4#住宅面積：14400平米套數(shù)：100套均價(jià)：16500元/平米；總價(jià)：1.5億取證：2013年11月15日開(kāi)盤：2014年6月28日產(chǎn)品：1#寫字樓面積：42000平米套數(shù)：280套均價(jià)：14000元/平米；總價(jià)：5.88億目標(biāo)：2.8億

，48%取證：2013年12月23日開(kāi)盤：2014年7月26日產(chǎn)品：2#住宅面積：14400平米套數(shù)：150套均價(jià)：16500元/平米；總價(jià)：2.4億目標(biāo)：1.6億

，67%取證：2013年11月15日開(kāi)盤：未推產(chǎn)品：3#寫字樓面積：40267平米套數(shù)：276套總價(jià)：5.6億年度推盤計(jì)劃243推盤計(jì)劃項(xiàng)目整體：1取證：2013年12月23日取證：2013年11新推產(chǎn)品**項(xiàng)目本次推盤房源梳理

沿街內(nèi)鋪面積套數(shù)面積套數(shù)20㎡以下120㎡以下3020-50㎡220-50㎡4050-100㎡350-100㎡50100㎡以上1100㎡以上10外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪外鋪貨量情況:此次預(yù)推出盱眙雨潤(rùn)廣場(chǎng)新推盤商業(yè)B，共259套。其中沿街外街7套，總面積**㎡；內(nèi)鋪252套，總面積，**㎡。開(kāi)盤目標(biāo)：本次開(kāi)盤預(yù)計(jì)沿街去化**，內(nèi)街去化**套。新推產(chǎn)品新推產(chǎn)品沿街內(nèi)鋪面積套數(shù)面積套數(shù)20㎡以下120㎡以下302推案節(jié)奏/時(shí)間樓號(hào)供應(yīng)成交在售去化率（%）庫(kù)存套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（底價(jià)）（元/㎡）金額（萬(wàn)元）套數(shù)面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）2014.10.25內(nèi)街底商283008.912126763093381.021871371311%252627.89216675693西側(cè)商鋪10423.431051544528262.161079928380%2161.2710095162合計(jì)383432.3419678675411643.1815487996.29%272789.16209985856項(xiàng)目存貨西側(cè)商鋪同類產(chǎn)品存貨梳理推案節(jié)奏/時(shí)間樓號(hào)供應(yīng)成交在售去化率（%）庫(kù)存套數(shù)面積（㎡）總結(jié)：新推產(chǎn)品自身現(xiàn)狀結(jié)合之前類似產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀，對(duì)目前新推產(chǎn)品做一個(gè)市場(chǎng)評(píng)估?？偨Y(jié)：新推產(chǎn)品自身現(xiàn)狀結(jié)合之前類似產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀，對(duì)目前新推產(chǎn)第二部分：定價(jià)機(jī)制第二部分：定價(jià)機(jī)制價(jià)格策略影響因素影響制定價(jià)格策略的因素市場(chǎng)政策銷售指標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶蓄水產(chǎn)品特性成本因素一、整體市場(chǎng)走勢(shì)：二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀：三、蓄水及價(jià)格測(cè)試情況：四、銷售指標(biāo)：影響本項(xiàng)目定價(jià)因素五、新推產(chǎn)品情況及成本因素：價(jià)格策略影響因素影響制定價(jià)格策略的因素市場(chǎng)政策銷售指標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)市場(chǎng)政策市場(chǎng)政策沭陽(yáng)住宅市場(chǎng)供求年份供應(yīng)（萬(wàn)方）成交（萬(wàn)方）供求比成交均套面積（㎡）成交均價(jià)（年）存量（萬(wàn)㎡）存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)供求年份供應(yīng)（萬(wàn)方）成交（萬(wàn)方）供求比成交均套面積（㎡）成交均價(jià)（年）存量（萬(wàn)㎡）存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373供求特點(diǎn)：整體湖州住宅市場(chǎng)成交體量走低。量?jī)r(jià)關(guān)系：整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，其中西南區(qū)市場(chǎng)跌幅接近10%。存量風(fēng)險(xiǎn)：整體湖州住宅市場(chǎng)存量風(fēng)險(xiǎn)巨大，其中西南片區(qū)存量去化周期與市區(qū)持平。市場(chǎng)分析若推出的為住宅產(chǎn)品，只需提供住宅市場(chǎng)至少3年以上供應(yīng)、成交、庫(kù)存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。若推出的為商業(yè)產(chǎn)品，僅需提供商業(yè)市場(chǎng)至少3年以上供應(yīng)、成交、庫(kù)存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。若推出的為公寓產(chǎn)品，需提供住宅以及商業(yè)市場(chǎng)至少3年以上供應(yīng)、成交、庫(kù)存等如數(shù)據(jù)，具體如上表。表中所列的數(shù)據(jù)項(xiàng)必須要體現(xiàn)，不可刪除，特殊情況請(qǐng)線下溝通。整體市場(chǎng)供求沭陽(yáng)住宅市場(chǎng)供求年份供應(yīng)（萬(wàn)方）成交（萬(wàn)方）供求比成交均套指標(biāo)特征分析近18個(gè)月走勢(shì)圖(2013.02—2014.7)成交環(huán)比降2%旺季與淡季成交量，原因分析，政策效果等。價(jià)格環(huán)比降5%成交價(jià)格變化，原因。存量環(huán)比增3%存量變化及對(duì)應(yīng)的存量去化周期市場(chǎng)分析項(xiàng)目若無(wú)18個(gè)月內(nèi)數(shù)據(jù)，至少需提供6個(gè)月以上成交、價(jià)格、存量數(shù)據(jù)。成交量?jī)r(jià)走勢(shì)指標(biāo)特征分析近18個(gè)月走勢(shì)圖(2013.02—2014.7)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)分析分析項(xiàng)目概況運(yùn)營(yíng)模式銷售情況量?jī)r(jià)關(guān)系項(xiàng)目名稱商業(yè)類型商業(yè)計(jì)容總建/容積率開(kāi)盤時(shí)間持有比例（不含地下停車）銷售模式預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）/主力面積銷售產(chǎn)品供應(yīng)套成交套去化率（%）套均成交面積（㎡）得房率成交均價(jià)年去化速率（萬(wàn)元/㎡)（萬(wàn)㎡/年）XX項(xiàng)目綜合體10/32014.125（50%）返租5年，每年8%，1.5/200內(nèi)街3F，分層獨(dú)立銷售11510490%250內(nèi)街：70%1F：3.5萬(wàn)；2F：2.5萬(wàn)；3F：1萬(wàn)；1

競(jìng)品分布競(jìng)爭(zhēng)分析分析項(xiàng)目概況運(yùn)營(yíng)模式銷售情況量?jī)r(jià)關(guān)系項(xiàng)目名稱商業(yè)類型億豐賽格數(shù)碼城2014年去化量8000方,總價(jià)100-150萬(wàn)，銷售難度大樓層主力面積（㎡）層高（米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交價(jià)格總價(jià)段銷售模式運(yùn)營(yíng)模式130-604.525615259%2.5萬(wàn)80-150萬(wàn)12年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，前5年穩(wěn)定回報(bào)8%每平三年免租，只交管理費(fèi)10元/月2年租金用5年，租金1-20萬(wàn)。230-604.528515755%2萬(wàn)60-120萬(wàn)330-604.228312343%1.8萬(wàn)48萬(wàn)-96萬(wàn)430-604.22792810%1.5萬(wàn)45萬(wàn)-90萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析開(kāi)盤時(shí)間2012年5月12日總建面積92.8萬(wàn)㎡容積率1.75物業(yè)形態(tài)普通住宅（高層）、別墅規(guī)劃期數(shù)/目前開(kāi)發(fā)期數(shù)4期/2期規(guī)劃戶數(shù)/推出戶數(shù)4500/2503累計(jì)成交套數(shù)/去化率1604/60%目前成交均價(jià)（高層、多層）高層6000元/㎡近期推出的戶型89㎡（2+1/2/1）112㎡（3/2/1）150㎡（3/2/1）億豐賽格數(shù)碼城2014年去化量8000方,總價(jià)100-150客戶摸底客戶摸底客戶摸底新客戶蓄水情況房源數(shù)量開(kāi)盤目標(biāo)蓄客數(shù)量預(yù)計(jì)認(rèn)籌數(shù)量比例10.8101.3數(shù)量3002403000400目前蓄客數(shù)量，客戶主要抗性，解決措施價(jià)格測(cè)試情況蓄水分析主力價(jià)格區(qū)間在，占全部比重的，……比例設(shè)置：根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)一般規(guī)律，蓄客數(shù)量的10%可以轉(zhuǎn)化為成交。開(kāi)盤解籌率在0.6-0.7之間。

客戶摸底新客戶蓄水情況房源數(shù)量開(kāi)盤目標(biāo)蓄客數(shù)量預(yù)計(jì)認(rèn)籌數(shù)量比成本制約成本制約項(xiàng)目成本成本測(cè)算表項(xiàng)目成本成本測(cè)算表均價(jià)推導(dǎo)參考因素系數(shù)對(duì)比因素標(biāo)值本案項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三外部因素40%區(qū)位評(píng)分100100100105115外部因素15%交通評(píng)分10010010010510010%周邊配套評(píng)分1001009510010510%自然人文景觀評(píng)分1001001059595內(nèi)部因素5%產(chǎn)品產(chǎn)品類型評(píng)分10010010090955%建筑設(shè)計(jì)評(píng)分1001009590905%自身配套評(píng)分1001009590905%開(kāi)發(fā)商品牌評(píng)分1001009595955%物業(yè)管理評(píng)分100100959085合計(jì)100%系數(shù)累加10010098.7598.5103項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）

——600061007200修正價(jià)格

——607661936990參考權(quán)重100%60%30%10%本案商鋪建議均價(jià)6000根據(jù)市場(chǎng)比較法，本案商鋪推導(dǎo)均價(jià)為**元/㎡.市場(chǎng)比較法法均價(jià)推導(dǎo)參考因素系數(shù)對(duì)比因素標(biāo)值本案項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三外部因均價(jià)推導(dǎo)商業(yè)街一樓平均租金水平（元/㎡/天）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）回報(bào)率街道長(zhǎng)度入住率主要形式經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀二環(huán)西路1.523-4%2公里50%專業(yè)市場(chǎng)沿街商鋪一般東坡路1.21.62-3%1.2公里20%專業(yè)市場(chǎng)沿街商鋪一般港南路東段224-5%1公里85%社區(qū)配套商業(yè)一般紅豐路2.22.24-5%1公里90%社區(qū)配套商業(yè)一般東坡路：投資回報(bào)率2-3%港南路：投資回報(bào)率3-4%紅豐路：投資回報(bào)率3-4%投資回報(bào)率2-3%雨潤(rùn)廣場(chǎng)沿街單層：30000元/㎡，租金75元/㎡月，投資回報(bào)率3%左右；內(nèi)街（單層）：15000元/㎡，租金45元/㎡月，投資年回報(bào)率3.6%，內(nèi)鋪（一層）：只租不售，租金約50元/㎡月，按照投資回報(bào)率3.6%測(cè)算，預(yù)計(jì)內(nèi)鋪一層售價(jià)在1.67萬(wàn)元/㎡。在這種投資回報(bào)下，五洲經(jīng)營(yíng)慘淡，退租率高，年合同到期后商家基本不再續(xù)租。主要原因除了招商運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，租金的收益也難以支撐；而市場(chǎng)上，一般沿街商鋪投資回報(bào)率能達(dá)到5%左右。

收益還原法均價(jià)推導(dǎo)商業(yè)街一樓平均租金水平（元/㎡/天）銷售均價(jià)（萬(wàn)元/均價(jià)推導(dǎo)按市場(chǎng)上投資回報(bào)率5%水平測(cè)算根據(jù)租金反推價(jià)格測(cè)算公式：月租金*12/投資回報(bào)率根據(jù)市場(chǎng)分析得出本項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)50元/㎡·月，根據(jù)公式計(jì)算商業(yè)內(nèi)鋪價(jià)格：50X12/0.05=12000元/㎡,結(jié)合營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)，上幅15%，建議內(nèi)鋪1F售價(jià)在14000元/㎡。預(yù)計(jì)盱眙雨潤(rùn)廣場(chǎng)一層內(nèi)鋪均價(jià)14000元/㎡，結(jié)合市場(chǎng)樓層系數(shù)1：0.55：0.45，結(jié)合自身情況，得出二層內(nèi)鋪均價(jià)7700元/㎡，三層內(nèi)鋪均價(jià)6000元/㎡。根據(jù)收益還原法，本案商鋪推導(dǎo)均價(jià)為**元/㎡.收益還原法均價(jià)推導(dǎo)按市場(chǎng)上投資回報(bào)率5%水平測(cè)算根據(jù)收益還原法，本案商均價(jià)推導(dǎo)綜合測(cè)算：考慮到開(kāi)發(fā)成本及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，市場(chǎng)比較法與收益還原法比較貼近市場(chǎng)，所以權(quán)重各占40%。客戶價(jià)格測(cè)試符合市場(chǎng)供需，作為輔助，所以權(quán)重占比20%，相結(jié)合得出均價(jià)：核心價(jià)格測(cè)算測(cè)算方法市場(chǎng)比較法收益還原法客戶價(jià)格測(cè)試測(cè)算結(jié)果120001300013000權(quán)重40%40%20%權(quán)重分值480052002600加權(quán)后結(jié)果12600綜合考慮，本項(xiàng)目定價(jià)**元/㎡，預(yù)計(jì)開(kāi)盤完成去化**%。結(jié)合項(xiàng)目前期推盤策略，綜合考慮營(yíng)銷價(jià)格策略制定的六個(gè)方面因素，沿用項(xiàng)目整體高開(kāi)低走的定價(jià)策略：均價(jià)推導(dǎo)綜合測(cè)算：考慮到開(kāi)發(fā)成本及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，市場(chǎng)比65銷售策略表價(jià)制定1.項(xiàng)目銷售由原先底價(jià)控制改為表價(jià)控制，2.綜合考慮各種折扣體系，制定總體折扣率，3.通過(guò)已推導(dǎo)核心均價(jià)以及總體折扣率制定表均價(jià)。表均價(jià)=推導(dǎo)核心均價(jià)/綜合折扣率24銷售策略表價(jià)制定1.項(xiàng)目銷售由原先底價(jià)控制改為表價(jià)控制，銷售策略優(yōu)惠策略1、正常銷售優(yōu)惠方案項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案優(yōu)惠內(nèi)容1認(rèn)籌優(yōu)惠①、認(rèn)籌住宅的客戶向公司財(cái)務(wù)繳納5000元認(rèn)籌金，開(kāi)盤轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)可抵2萬(wàn)。②、認(rèn)籌商鋪的客戶向公司財(cái)務(wù)繳納3萬(wàn)元認(rèn)籌金，開(kāi)盤轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)可抵5萬(wàn)。2付款方式優(yōu)惠一次性付款97折，按揭99折3準(zhǔn)時(shí)簽約優(yōu)惠大定期限內(nèi)準(zhǔn)時(shí)簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠2、大客戶優(yōu)惠方案：一次性購(gòu)買在600平米以上的(可自行組織)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清首付款的，可享受優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)；（以上3重優(yōu)惠不再享受）3、公司內(nèi)控優(yōu)惠審批方案（考慮社會(huì)關(guān)系及政府關(guān)系維護(hù)，根據(jù)本地行業(yè)現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠通則）1）項(xiàng)目營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人優(yōu)惠權(quán)限：1%；2）區(qū)域營(yíng)銷副總優(yōu)惠權(quán)限：2%；3）城市公司總經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限：控制不超過(guò)底價(jià)的最高優(yōu)惠幅度（92折）；銷售策略優(yōu)惠策略1、正常銷售優(yōu)惠方案項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案優(yōu)惠內(nèi)容1認(rèn)第三部分：推售策略第三部分：推售策略銷售指標(biāo)為完成開(kāi)盤各階段指標(biāo)，按照成交與來(lái)訪1比10的比例，需要通過(guò)線上線下渠道多種途徑完成**組客戶到訪，以完成開(kāi)盤強(qiáng)銷期以及續(xù)銷期的銷售指標(biāo)。開(kāi)盤目標(biāo)分解工作內(nèi)容開(kāi)盤強(qiáng)銷期續(xù)銷期合計(jì)來(lái)訪量（組）500200700認(rèn)購(gòu)量（套/貨值）502070推量計(jì)劃（套/貨值）80——80銷售指標(biāo)（套/貨值）32套33套65套目標(biāo)分解補(bǔ)充說(shuō)明強(qiáng)銷期：新推房源開(kāi)盤一周內(nèi)，強(qiáng)銷期來(lái)訪量指開(kāi)盤前的客戶需水量。續(xù)銷期：強(qiáng)銷期后至完成約90%去化所需要的時(shí)間（根據(jù)開(kāi)盤完成比例不同有所差異）銷售指標(biāo)為完成開(kāi)盤各階段指標(biāo)，按照成交與來(lái)訪1比10的比例，推廣策略推廣主線以什么樣的形象重新推向市場(chǎng)，打開(kāi)客戶心智？公寓產(chǎn)品、學(xué)區(qū)房、精裝、綜合體、市中心五大優(yōu)勢(shì)中心繁華之上，學(xué)區(qū)精裝小戶推廣策略推廣主線以什么樣的形象重新推向市場(chǎng)，打開(kāi)客戶心智？中推廣策略只需要在蓄客期及強(qiáng)銷期的推廣鋪排推廣鋪排重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷思路推廣渠道精裝小戶開(kāi)盤銷售節(jié)點(diǎn)5/85/205/1推廣籌備期精裝小戶推廣啟動(dòng)精裝小戶認(rèn)籌啟動(dòng)6/21中央華宅續(xù)銷中央金街推廣6/12開(kāi)